Блокированная жилая застройка - вид использования земельного участка и как объект капитального строительства




фотографии

варианты архитектурных решений блокированной жилой застройки

варианты архитектурных решений блокированной жилой застройки

различия между блокированным жилым домом и МКД

различия между блокированным жилым домом и МКД

варианты 2-х этажных блокированных домов

варианты 2-х этажных блокированных домов

варианты 3-х этажных блокированных домов

варианты 3-х этажных блокированных домов

документы

пример ГПЗУ, предусматривающего блокированную застройку

пример ГПЗУ, предусматривающего блокированную застройку

пример СПОЗУ под блокированный жилой дом

пример СПОЗУ под блокированный жилой дом

примеры планирования территории поселения, где предусматривается блокированная застройка

примеры планирования территории поселения, где предусматривается блокированная застройка

пример разрешения на строительство блокированного жилого дома

пример разрешения на строительство блокированного жилого дома

пример разрешения на ввод эксплуатацию блокированного жилого дома

пример разрешения на ввод эксплуатацию блокированного жилого дома

Содержание

  1. Блокированная жилая застройка как вид использования земельного участка
  2. Блокированная жилая застройка как объект недвижимости
  3. О земельных участках, занятых совмещёнными домами блокированной застройки
  4. Можно ли на участке для ИЖС строить жилой дом блокированной застройки?
  5. О разрешении на строительство блокированного жилого дома
  6. Ввод блокированного жилого дома в эксплуатацию 
  7. Главные особенности блокированной застройки 

 

Под термином «блокированная жилая застройка» понимается как вид разрешённого использования земельных участков, так и объект недвижимости в статусе жилого дома.

Рассмотрим эти тесно связанные друг с другом понятия, всё же, по-отдельности и для начала выясним особенности земельных участков, имеющих вид использования «блокированная жилая застройка», и какие конкретно возможности этот ВРИ обеспечивает.  

 

Блокированная жилая застройка как вид использования земельного участка

 

В материалах территориального планирования населённых пунктов, а конкретно, в генеральных планах поселений и в принятых в них ПЗЗ (Правилах землепользования и застройки), зона жилой застройки делится на свои составляющие территории, для каждой из которых определены главенствующие виды использования земельных участков:

  1. индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), 
  2. малоэтажная застройка,
  3. приусадебные участки личного подсобного хозяйства (ЛПХ),
  4. блокированная жилая застройка,
  5. передвижное жильё,
  6. среднеэтажная жилая застройка,
  7. многоэтажная жилая застройка (высотная застройка),
  8. обслуживание жилой застройки

Таким образом, блокированная жилая застройка - это один из типичных видов разрешённого использования земельных участков в населённых пунктах. 

Точнее будет определить, что это вид использования земельных участков  в территориальной зоне жилой застройки, которая, кроме этого ВРИ, может включать и другие виды их использования - те, что определены градостроительным регламентом, установленным правилами землеустройства и застройки для каждой территориальной зоны.

 

Блокированная жилая застройка как объект недвижимости

 

По действующему Классификатору ВРИ, служащему главным ориентиром при анализе возможности застройки участков, расположенных в черте населённого пункта,  разрешённому виду использования участков «блокированная жилая застройка» присвоен код 2.3, а в его описании детально указывается, что участки с ВРИ «блокированная жилая застройка» можно использовать для следующих задач:

  • возведение жилого дома, пригодного для постоянного проживания, который должен соответствовать следующим характеристикам:
  1. дом не должен предназначаться для раздела на квартиры,
  2. дом должен быть высотой не выше 3-х надземных этажей, причём эти этажи должны иметь общую стену с соседним домом,
  3. количество совмещённых домов в этом «общем доме» должно быть не более 10;
  • заниматься разведением декоративных и плодовых деревьев, овощей и ягодных культур,
  • построить гаражи и иные вспомогательные сооружения.   

Итак, на участке с ВРИ «блокированная жилая застройка» позволительно строить жилой дом, который может состоять максимально из 10 совмещённых домов, а возле них - гаражи и вспомогательные сооружения.

Что такое совмещённые дома?

Совмещённые дома представляют собой гибридный вид малоэтажных жилых строений - расположенных в ряд однотипных жилых домов, блокированных друг с другом боковыми стенами. Каждый из таких автономных блоков имеет отдельный вход, небольшой участок (палисадник) и, нередко, гараж. 

По этому признаку дома блокированной застройки не относятся к классу многоквартирных домов, в которых выход из собственной квартиры ведёт в парадную (место общественного использования), а только после - на территорию (участок), которая находится в собственности всех жильцов дома. В совмещённых же домах у каждого блока есть свой выход на собственный участок, на котором может стоять и собственный гараж.

Самыми распространёнными видами жилой блокированной застройки являются дуплексы, таунхаусы, лейнхаусы, квадрохаусы и британхаусы, различающиеся архитектурными решениями и внутренними планировками.

 

О земельных участках, прилегающих к совмещённым домам блокированной застройки

 

Каким образом между совмещёнными домами должен распределяться исходный земельный участок, на котором возведён столь специфический жилой комплекс, как блокированный жилой дом, и каким по площади этот участок должен быть изначально?

Чтобы ответить на эти вопросы, придётся обратиться к Градостроительному кодексу РФ, к его статье 49, в пункте 2 которой говорится, что под жилыми домами блокированной жилой застройки понимаются жилые дома, отвечающие следующим требованиям:

  1. количество этажей в жилом доме - не более 3-х, 
  2. жилой дом состоит из нескольких блоков, количество которых не должно превышать 10,
  3. каждый из блоков предназначен для проживания 1-й семьи, 
  4. каждый из блоков имеет общую стену (общие стены) без проёмов с соседним блоком или соседними блоками - иными словами, стены между блоками должны быть без окон и дверей,
  5. каждый из блоков расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Таким образом, в отношении земельного участка сказано, что у каждого блока должен быть свой участок, а сам блок должен иметь собственный изолированный выход на территорию общего пользования. 

Следовательно, земельный участок, на котором будет возведена блокированная застройка, должен претерпеть некие изменения Рассмотрим их.

Поскольку каждый блок жилого дома блокированной застройки должен располагаться на отдельном земельном участке, то такие участки для этих блоков придётся сформировать из изначального участка в процессе межевания и определения их границ, а по завершении кадастровых работ - поставить образованные участки, прилегающие к блокам, на кадастровый учёт.

Разрешённый вид использования участков, занятых блоками жилого дома и сформированных непосредственно для их использования, определяется в соответствии правовым режимом блокированных домов, то есть будет таким - «блокированные жилые дома».

Границы смежных участков при межевании должны устанавливаться от общих стен блоков, а по линиям стен нужно будет провести раздел изначального участка.

При формировании земельных участков нужно учесть также и требование Минэкономразвития России о том, чтобы количество формируемых земельных участков соответствовало количеству блоков. Это обстоятельство является очень важным, так как сведения о земельных участках, прилегающих к блокам, должны в дальнейшем отражаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию (письмо Минэкономразвития России «О жилых домах блокированной застройки» № Д23и-1328 от 14.03. 2017 г.).

Формирование участков для каждого блока жилого дома блокированной застройки должно происходить с полным соблюдением требований градостроительных регламентов - в частности, требований по предельным размерам земельного участка, предназначенного для строительства жилого дома. 

Никаких расхождений с законом здесь нет, ведь жилой дом блокированной застройки - это единое строение в виде малоэтажных однотипных зданий, соседние из которых  имеют общие стены, то есть каждое из этих зданий (блоков) представляет собой жилой дом, но с той спецификой, что отражена не только в Градостроительном кодексе РФ, но и в Жилищном кодексе РФ (пункт 2 статьи 16).

Соответственно, и земельные участки для каждого из блоков должны соответствовать градостроительным требованиям, диктуемым, в частности, градостроительными регламентами. 

Пояснение к выполнению требований градостроительных регламентов при строительстве блокированного жилого дома можно привести на нескольких примерах:

  1. если для земельных участков, предназначенных для строительства малоэтажных жилых домов, градостроительный регламент поселения устанавливает предельную минимальную площадь 10 соток, то на исходном земельном участке площадью 20 соток, где планируется возведение жилого дома блокированной застройки, можно будет построить только 2 блока такого дома, а прилегающие к ним участки будут по 10 соток,
  2. если же предельная минимальная площадь составляет 4 сотки, то максимальное количество блоков на участке площадью 16 соток будет равно 4 с участками по 4 сотки,
  3. если же предельная минимальная площадь установлена в размере 10 соток, то возвести блокированный жилой дом на участке площадью 16 соток уже нельзя, так как даже при минимальном числе блоков (2) площади земельных участков для них не должны быть меньше 10 соток, а при площади исходного участка в 16 соток получается, что они будут по 8 соток, и это не соответствует требованию градостроительного регламента. 

Таким образом, площадь земельного участка, прилегающего к каждому блоку жилого дома, не должна быть меньше предельного минимума, что установлен градостроительным регламентом для жилой застройки в Правилах землепользования и застройки населённого пункта. 

 

Можно ли на участке для ИЖС строить жилой дом блокированной застройки? 

 

Этот вопрос заслуживает отдельного внимания.

Если в отношении самого строения особых проблем как бы и не должно быть, поскольку оно соответствует жилому назначению и его будущий статус «блокированный жилой дом» можно установить с помощью технического плана объекта капитального строительства на основе паспорта БТИ, то по участку, а точнее, по его виду разрешённого использования и по площади этого исходного участка необходимо выяснить, позволяет ли они осуществить задачу такого строительства. 

Вид использования участка под будущий блокированный жилой должен соответствовать наименованию вида использования по Классификатору ВРИ, то есть быть никаким другим, кроме как «блокированная жилая застройка». Это значит, что придётся выяснить такой вот вопрос - допустимо ли изменение существующего ВРИ «для ИЖС» на вид «блокированная жилая застройка». Иначе, строительство блокированного жилого дома на участке, который предназначен для ИЖС, не будет соответствовать ВРИ этого участка. 

Ответ на вопрос могут дать либо сведения (выписка) из ПЗЗ о видах разрешённого использования земельных участков для территориальной зоны, в которую включён участок под планируемую блокированную жилую застройку, либо материалы градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Оба эти документа содержат перечни основных, условно-разрешённых и вспомогательных видов использования земельных участков для соответствующей территориальной зоны, из которых можно выбрать тот, что подходит для поставленной задачи.

Не исключено, что такого вида использования, как «блокированная жилая застройка» в перечне видов не будет. В этом случае придётся уточнить возможность изменения территориальной зоны земельного участка - на ту, где вид «блокированная жилая застройка» присутствует в основных или условно-разрешённых видах использования земельных участков.

А что необходимо понять в отношении площади земельного участка? А нужно, как уже было отмечено выше, сопоставить размеры будущих участков, прилегающих к блокам жилого дома, с предельными площадями земельных участков для блокированной жилой застройки (под 1 блок), что установлены в градостроительном регламенте поселения.

К примеру, при установленной в поселении минимальной предельной площади в 10 соток построить блокированный жилой дом на участке площадью 15 соток не получится, а вот при площади участка в 25 соток можно будет возвести дом с 2-мя блоками. 

При всех возможностях, выясненных при анализе ситуации по строительству блокированного жилого дома с его примыкающими друг к другу блоками, далее должны быть выделены отдельные земельные участки на каждый блок такого дома. Иными словами, потребуется проведение работ по межеванию исходного участка. 

 

О разрешении на строительство блокированного жилого дома

 

Строительство блокированного жилого дома должно вестись на едином исходном земельном участке, а потому разрешительная документация на строительство выдаётся с учётом этой ситуации. 

Если несколько владельцев земельных участков принимают совместное решение о блокированной застройке, то для получения разрешения на строительство им сначала необходимо объединить свои участки в один, подготовить межевой план образованного участка и поставить этот участок на кадастровый учёт. 

Раздел исходного участка на отдельные участки, прилегающие к блокам жилого дома, с оформлением обособленных межевых планов этих участков проводится перед вводом блокированного жилого дома в эксплуатацию.

На каждый блочный участок оформляются отдельные документы:

  1. общий земельный участок делится на отдельные участки,
  2. выполняется формирование обособленных земельных участков, прилегающих к каждому блоку, то есть участки ставятся на кадастровый учёт),
  3. готовится  межевой план.

Подробнее о вводе блокированного жилого дома в эксплуатации изложено ниже, а пока нужно рассмотреть те ситуации, что предшествуют старту строительства блокированного жилого дома.

Первая из них - получение разрешения на строительство.

Разрешения на строительство - официальный документ, который подтверждает соответствие необходимой проектной документации градостроительным требованиям. Именно этот документ даёт право на возведение (или реконструкцию) объекта застройки и капитальный ремонт.

Разрешение на строительство удостоверяет правомерность планировочной схемы с расположением здания. В процессе подготовки разрешения можно выявить различные спорные моменты и устранить их и, тем самым, избежать в дальнейшем трудностей в последующих  согласованиях необходимой проектной документации, точно следуя требованиям законного порядка строительства объекта и его своевременного ввода в эксплуатацию. 

За осуществление строительных работ без разрешения на строительство предусмотрена административная ответственность. При отсутствии разрешения на строительство постановка на учёт и, соответственно, регистрация права на объект будет невозможной.

 

Порядок получения разрешения на строительство блокированного жилого дома 

 

Каких-либо упрощённых процедур, касающихся строительства или реконструкции блокированных домов, не существует.

К таким объектам капитального строительства применяются общие правила, требующие:

  1. подготовки проектной документации,
  2. получение разрешения на строительство объекта,
  3. получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Получению разрешения на строительство блокированного жилого дома предшествует подготовка собственником материалов и документов для получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).

ГПЗУ выдаётся на основании выполненных работ по территориальному планированию и межеванию территорий. План содержит следующие обязательные сведения:

  1. о границах земельного участка,
  2. о минимальных отступах от границ,
  3. зонах действия публичных сервитутов,
  4. о разрешённом использовании земельного участка,
  5. требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на земельном участке,
  6. о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

В градостроительном плане также должно предусматриваться выделение под каждый блок самостоятельного придомового земельного участка. 

Градостроительный план земельного участка являтся основой для подготовки другого документа, необходимого для получения на строительство - схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ). На этой схеме обозначается место, где должен возводиться блокированный жилой дом, а также места подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия.

Разработка СПОЗУ ведётся в соответствии с нормами Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) той зоны, к которой территориально относится исходный земельный участок, и в соответствии с требованиями, изложенными в целом ряде нормативных документов:

  1. СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного строительства»
  2. СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»
  3. СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»
  4. «Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» постановление Правительства РФ № 87  от 16.02 2008.

Схему планировочной организации земельного участка необходимо согласовать с главным архитектором муниципальной администрации. 

Кроме перечисленных выше документов, для получения разрешения на строительство блокированного жилого дома необходимо подготовить ещё целый ряд материалов, среди которых должны быть и схемы, отображающие архитектурные решения блокированного жилого дома (фасады здания), которые также необходимо согласовать с главным архитектором муниципальной администрации.   

Поскольку блокированный жилой дом является объектом капитального строительства, то  порядок получения разрешения на его возведение должен соответствовать также и требованиям статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, за исключением необходимости проведения экспертизы проектной документации таких объектов (это, кстати сказать, единственное исключение из общего порядка получения разрешения на строительство).

В пункте 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ статьи представлен полный перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство блокированного жилого дома как объекта капитального строительства:

  • заявление о выдаче разрешения на строительство
  • правоустанавливающие документы на земельный участок 
  • градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), выданный не ранее чем за 3 года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство
  • материалы, содержащиеся в проектной документации:
  1. пояснительная записка;
  2. схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в ГПЗУ, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
  3. схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ), подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
  4. архитектурные решения;
  5. сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
  6. проект организации строительства (ПОС) объекта капитального строительства;
  7. проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
  8. перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к жилищного фонда в случае строительства, реконструкции указанных объектов при условии, что экспертиза проектной документации указанных объектов не проводилась в соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса РФ;
  9. разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 Градостроительного кодекса РФ);
  10. согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта, за исключением указанных в пункте 6.2 настоящей части случаев реконструкции

 

Ввод блокированного жилого дома в эксплуатацию 

 

Правовой статус жилого дома блокированной застройки отличает обособленное право собственности на каждую составную часть здания, то есть на его модули, называемые блоками.

Что касается образованных земельных участков, прилегающих к блокам жилого дома блокированной застройки, как уже было отмечено выше, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования (пункт 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ).

Обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является  технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии со статьёй 24 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ( № 218-ФЗ от 13.07 2015 г.). Технический план готовится заявителем. 

Объектом капитального строительства становится каждый из модулей блокированной застройки. Соответственно, количество технических планов всех блоков жилого дома блокированной застройки должно быть равным количеству таких блоков, а количество земельных участков должно соответствовать количеству блоков. Сведения об участках,  прилегающих к блокам, будут включаться в соответствующие разделы разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.

Таким образом, для ввода блокированного дома в эксплуатацию необходимо выполнить ряд мероприятий: 

  1. подготовить технический план блоков как объектов капитального строительства - это требование Градостроительного кодекса РФ (часть 10.1 статьи 55) ,
  2. поставить каждый блок жилого дома блокированной застройки на государственный кадастровый учёт - каждый из них учитывается в качестве отдельного здания с назначением «жилое» (в соответствии с Письмом Минэкономразвития России № Д23и-1328 от 14.03.2017 г. и СНиП 31-02-2001, распространяющийся на блокированные дома, состоящие из 2-х или более пристроенных друг к другу жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на участок).  

Основанием для постановки на государственный кадастровый учёт блоков в жилом доме блокированной застройки будут служить:  

  • разрешение на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию,
  • технические планы, подготовленные по каждому блоку в отдельности. 

К сожалению, нередко причинами приостановки кадастрового учёта блоков в жилом доме блокированной застройки становятся следующие случаи:  

  1. разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию было выдано в отношении блокированного жилого дома, где перечислены все блоки с указанием их характеристик, но при всём этом технический план, необходимый для постановки блоков на государственный кадастровый учёт, был подготовлен  в отношении многоквартирного жилого дома и помещений (квартир);
  2. в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, являющегося основанием для подготовки технического плана, отсутствуют основные характеристики блоков (общая площадь) и указано лишь их количество. 

 

Главные особенности блокированной застройки 

 

Главными особенностями блокированной застройки, как объекта недвижимости с земельным участком, можно назвать следующие:

  • блокированный дом должен быть не выше, чем 3 этажа,
  • здание блокированного дома состоит из совмещённых домов, блокированных друг с другом боковыми стенами,
  • каждый блок в жилом доме блокированной застройки признаётся жилым домом и ставится на кадастровый учёт как отдельное здание, имеющее «жилое» назначение, то есть для жильцов в разных блоках не существует никакой совместной собственности на целостное строение или блоки, 
  • придомовая территория возле всего жилого дома блокированной застройки разделена на отдельные участки - для каждого блока предусматривается отдельный прилегающий земельный участок,
  • отдельных земельных участков должно быть столько, сколько и блоков - не менее 2-х и не более 10,
  • предусматривается возможность оформления прав частной собственности на прилегающий к блоку земельный участок,
  • отсутствие общего входа к отдельным блокам,  то есть нет общих дверей и подъездов,
  • наличие собственного выхода на собственный земельный участокили на территорию общего (коллективного) пользования,
  • отсутствие в жилом блокированном доме помещений совместного пользования (общедомовой собственности в виде чердака, подвала, лестничной клетки, подъезда, хозблока и т.д.),
  • наличие собственных коммуникаций в каждом блоке. 

В нашей стране жилые дома блокированной застройки стали достаточно популярными. Причина этого явления кроется в высокой экономичности такого строительства, ведь при оснащённости домов всей полнотой удобств обычной квартиры у них заметно ниже затраты на возведение внешних стен и обеспечение инженерными коммуникациями. Кроме того, чем больше блоков в доме, тем выгоднее они представляются в ценовом плане.    

 

Полезная информация

 

  • С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь.
  • Упрощённый порядок возведения/реконструкции жилых домов на участках ИЖС, ЛПХ, а также садовых и дачных участках - 2018 – с ним можно ознакомиться здесь.
  • С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь.
  • С представлением о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно ознакомиться здесь.

 

 



Поделиться:






+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним








+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним


наверх

наверх