Капитальные и некапитальные (временные) постройки - их различия и особенности с позиции закона и на примерах




Содержание

 

Значимость задачи отнесения построек к капитальными или некапитальными объектам

 

При строительстве создаются объекты самого различного назначения, обладающие разными техническими характеристиками. Для возведения одних из них требуется подготовка исходной документации, получение разрешений на строительство, а по завершении строительства - разрешение на ввод в эксплуатацию. Для частных жилых домов такие разрешения получаются путём подачи в местные органы власти соответствующих уведомлений. Всем таким объектам свойственна длительная эксплуатация, длящаяся многие годы (от 5 до 100 лет для разных групп объектов, сформированных в зависимости от срока эксплуатации в соответствии со строительными стандартами).  

Для другой части объектов подготовка и получение разрешительной документации не требуется. Такие объекты, в отличие от первой группы, не ставятся на государственный кадастровый учёт, то есть они лишены правового статуса в качестве объектов недвижимости, на них невозможно оформить собственность. Обычно такие объекты называют временными, некапитальными и нестационарными. 

Вопросы, связанные с отнесением к капитальным или некапитальным постройкам каждого конкретного объекта, будь он уже существующим или только или проектируемым,  приобретает принципиальное значение. От правильности ответов на них зависят  

  • определения законности размещения уже существующих объектов на земельном участке,
  • выяснение необходимости согласования строительства некапитальных объектов,
  • минимизация рисков при строительстве новых некапитальных объектов

Попробуем разобраться с различиями капитальных и некапитальных построек, взяв за основу признаки капитальности объекта, рассмотрим особенности тех и других с точки зрения закона и ряде примеров. 

 

Капитальные строения

 

1. Характеристики капитального строения 

 

По ряду особенностей возводимые объекты и сооружения относятся их к одному из следующих 2-х типов:

  1. капитальное строение или сооружение,
  2. некапитальное строение или сооружение,

а тип  постройки или сооружения, свою очередь, определяет юридический статус  и экономическую составляющую процесса их эксплуатации.

Чтобы понять чем конкретно отличаются друг от друга эти типы объектов, нужно для начала обратиться к Градостроительному кодексу РФ, в котором в пунктах 10, 10.1 и 10.2 статьи 1 указываются типы объектов и уточнятся их признаки: 

  • объект капитального строительства (далее ОКС) - незавершённые здание, строение, сооружение (объекты незавершённого строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другиг),
  • линейные объекты - линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, ж/д линии и другие подобные сооружения,
  • некапитальные строения, сооружения (в том числе киоски, навесы и другие подобные строения, сооружения) - строения, сооружения, которые обладают следующими особенностями одновременно: 
  1. не имеют прочной связи с землёй,
  2. их конструктивные характеристики позволяют осуществить перемещение и (или) демонтаж и последующую  строений и сооружений:
  • без причинения несоразмерного ущерба назначению,
  • без изменения основных характеристик строений, сооружений.

В этой же статье уточняется также содержание ряда задач, связанных только с ОКС: новое строительство, расширение объекта капитального типа, реконструкция, реставрация капитальный ремонт и снос, представляющими виды капитального строительства. 

Под самим капитальным строительством понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства), то есть процесс возведения объектов, который включает:

  1. фундаментные работы 
  2. монтаж опорной конструкции, ограждений 
  3. подвод коммуникаций.

К этому перечню нужно ещё добавить проектно-изыскательские и пуско-наладочные работы, проводимые в целом ряде случае и относящихся к критериям капитальности объекта.   

Главенствующим звеном в капитальном строительстве является проведение земляных работ по обустройству заглубленного фундамента. Именно через фундамент устанавливается связь участка земли и капитального строения, расположенного на нём, то есть здание и земля под участком становятся единым объектом. Демонтаж или перенос такого строения на другой участок будет сопряжён с причинением существенного ущерба строению и невозможностью сохранения  его основных характеристик.

Это обстоятельство лежит в основе определения капитальных построек как объектов недвижимости в Гражданском кодексе РФ (пункт 1 статьи 130):

«к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства».

Данное определение ОКС как объекта недвижимости говорит, кроме всего, и о том, что продать капитальную постройку без участка под ним нельзя. 

Наверное, необходимо также уточнить, что именно называется сооружениями, обладающими признаками капитальности объекта.

Сооружение - это строительная система с наземной и, возможно, подземной частями. Состоит она из несущих и иногда ограждающих строительных конструкций.  

Сфера использования сооружений довольно широка:

  • выполнение различных производственных процессов,
  • хранение продукции, 
  • временное пребывания людей, 
  • перемещения людей и грузов.

Иными словами, объектами, выступающими в роли сооружений, становится каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое, например:

  1. плотина, состоящая из тела плотины, фильтров и дренажа, шпунтов и цементационных завесов, водоспусков и водосливов с металлическими конструкциями, креплениями откосов, автодорог по телу плотины, мостиков, площадок, ограждений и др.;
  2. автодорога, включающая в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и т. п.) и другие сооружения, относящиеся к дороге (ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты, ров),
  3. стадионы, представляющие собой специально оборудованные площадки для занятия различными видами спорта (например, городошная и легкоатлетическая площадки, футбольное и хоккейное поля, беговая дорожка и ямы для прыжков),
  4. площадки, расположенные на земле и являющиеся приспособлением самой площадки для физкультуры и спорта,
  5. законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации - ЛЭП, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.

Уместно заметить, что все капитальные строения или сооружения становится строениями только после сдачи их в эксплуатацию, а с момента закладки фундамента до ввода в эксплуатацию они являются объектами капстроительства, то есть незаконченными (незавершёнными). Таким образом, в процессе капитального строительства объект становится капитальным сооружением с очень длительным сроком эксплуатации, который также представляет характерную особенность капитальных построек.

В силу требования статьи 131 Гражданского кодекса РФ, все капитальные строения и сооружения должны регистрироваться в обязательном порядке. 

 

2. Общий перечень видов ОКС

 

Суммируя основные характеристики и признаки капитальной постройки, можно сформировать самый общий перечень видов объектов капитального строительства:

  • по функциональному признаку:
  1. производственные и промышленные ОКС - здания, возведенные для производственных и промышленных целей (постройки, в которых расположены производственные цеха, линии и сопутствующие им объекты), а также объекты обороны или безопасности,
  2. непроизводственные ОКС - частные и многоквартирные жилые дома, постройки коммунальной сферы и социально-культурного назначения,
  3. линейные ОКС - различные инженерно-коммуникационные сети (водопроводная, канализационная, газопроводная и другие инженерные сети), трубопроводы, линии связи и электропередач, дороги, пути сообщения и прилегающие к ним объекты (тоннели, мосты);
  • по статусу:
  1. жилые - здания, оснащённые нeoбхoдимыми коммуникациями, состоящие из надземной и подземной частей (предназначены для проживания людей, размещения производства или содержания животных), 
  2. нежилые - мосты, ЛЭП, стадионы, объекты промышленного, сельскохозяйственного, коммерческого, административного, учебного назначения, объекты здравоохранения и целый ряд других,
  3. незавершённое строительство - объекты и сооружения, возведение которых начато, но не окончено или приостановлено на фиксированный срок.

Итак, отдельные здания, помещения, объекты незавершённого строительства или сооружения, имеющие соответствующие технические характеристики, возводимые на специально смонтированном фундаменте с подведением стационарных коммуникаций, с оснащением ряда объектов оборудованием, подсобными конструкциями (эстакадами, пандусами и т. д.), являются капитальными. В завершённом состоянии, как объекты недвижимости, все они неизменно связаны с землёй.  Срок эксплуатации таких объектов длительный и исчисляется многими годами.

 

3. Частный жилой дом – это капитальная постройка или нет?

 

Для выяснения этого вопроса нужно вернуться к содержанию понятиястроительство ОКС.  Именно оно позволяет констатировать, что жилой дом, представляющий собой здание (строение), возводимое или существующее на земельном участке, предназначенном для ИЖС, садоводства или ЛПХ (в черте населённого пункта), и будущие жилые дома на фермерских участках, предоставленных для осуществления деятельности КФХ (в том числе и на участках с/х назначения), признаётся объектом  капитального строительства.

Попутно нужно отметить, что в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ даётся понятие самого объекта индивидуального жилищного строительства (частного жилого дома): 

объект индивидуального жилищного строительства- отдельно стоящее здание со следующими параметрами: 

  • количество надземных этажей не более чем 3, 
  • высота не более 20 м, 

которое:

  1. состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, 
  2. не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. 

Установлена равнозначность понятий (пункт 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ):

  • «объект индивидуального жилищного строительства», 
  • «жилой дом»,
  • «индивидуальный жилой дом», 

причём эти понятия равнозначно используются и в других федеральных законах и иных нормативных правовых актах РФ, а параметры объектов ИЖС в равной степени применяются к жилым домам и индивидуальным жилым домам. 

 

Некапитальные строения

 

1. Характеристики некапитального строения

 

Учитывая, что нормативные критерии, позволяющие однозначно определить, является или нет объект или сооружение некапитальным, в Градостроительном кодексе РФ сформулированы несколько скудно, для вычленения конкретных особенностей некапитальных построек  приходится использовать перечисленные выше характеристики ОКС и «действовать от обратного», признавая следующее:

  • в отличие от капитальной постройки, являющейся объектом недвижимости,  некапитальные постройки или сооружения, не являются объектами капитального строительства, то есть это движимые объекты и сооружения, обладающие техническими особенностями, которые способны обеспечить:
  1. перемещение такого строения или сооружения (или их конструктивных частей),
  2. демонтаж и перенос выполняется без причинения существенного вреда строению и без изменения основных характеристик такого строения,
  • некапитальные строения имеют ограниченный срок пребывания на месте их установки,
  • временная постройка (некапитальный объект) не обладает прочной связью с землей, так такие постройки или вовсе не имеют фундаментов, или не имеют капитальных (заглубленных) фундаментов,  
  • на возведение некапитальных построек требуется не так много средств и времени, как на капитальные постройки.

Таким образом, к основным критериям некапитальности  строения можно отнести: 

  1. временность использования и более короткий срок эксплуатации
  2. возможность перемещения постройки (без несоразмерного ущерба её назначению),
  3. отсутствие загубленного фундамента
  4. как правило, отсутствие стационарных коммуникаций
  5. более короткий срок возведения в сравнении с капитальными строениями
  6. отсутствие необходимости в получении разрешения на строительство
  7. невозможность регистрации на некапитальное строение права собственности.

Как отмечено в указанном перечне критериев, некапитальные строения не обладают установленной юридической силой. Да и в полной мере эти критерии не могут служить гарантией отнесения постройки к движимому или недвижимому имуществу, то есть к некапитальному или капитальному объекту. Мало того, в ряде случаев указанные критерии могут оказаться совсем не очевидными, чем вызывается необходимость проведения специальной строительной экспертизы строения.

 

2. Детализация признаков некапитальных строений

 

Более зримые черты некапитальные (временные) постройки получили в государственных строительных стандартах. К примеру, в ГОСТ 25957-83 «Здания и сооружения мобильные (инвентарные). Классификация. Термины и определения» введены следующие понятия:

  • титул (титул здания, титул сооружения) так в строительстве называется краткая характеристика строения (объекта), содержащая его основные показатели: 
  1. наименование
  2. местонахождение
  3. технические показатели;
  • титульные здания и сооружения - временные здания и сооружения, предназначенные для нужд строительства в целом (используются многократно, обладают высоким эксплуатационным ресурсом)
  • нетитульные здания и сооружения- временные здания и сооружения, предназначенные для обеспечения нужд отдельного объекта 
  • мобильное (инвентарное) здание или сооружение - здание или сооружение комплектной заводской поставки, конструкция которого отвечает следующим характеристикам:
  1. обеспечивает возможность его передислокации
  2. является сборно-разборной, сборной, разборной
  3. состоит из отдельных блок-контейнеров, плоских и линейных элементов или их сочетаний, соединяемых в конструктивную систему на месте эксплуатации.

В другом государственном стандарте ГCН 81-05-01-2001 «Сборник сметных норм затрат на строительство временных, модульных зданий и сооружений при производстве ремонтно-строительных работ» (пункт 1.1) указывается, что  «к временным зданиям и сооружениям относятся специально возводимые или приспособляемые на период капитального ремонта производственные, складские, вспомогательные, жилые и общественные здания и сооружения модульного типа, необходимые для производства ремонтно-строительных работ».

Можно заметить, что понятия, приведённые в указанных стандартах, распространяются на некапитальные объекты, выполняющие роль вспомогательных и обеспечивающие строительство объекта (жилого дома, жилого комплекса, крупного производственного объекта и др.). К примеру, такими некапитальными объектами могут быть используемые многократно бытовые городки на строительных площадках.  По завершении строительства объекта все временные сооружения подлежат демонтажу.

Тем не менее, именно благодаря понятиям о временных, модульных зданиях и сооружениях, введённых стандартами, сфера их применения существенно расширилась, чему способствовало появление новых строительных материалов и технологий. 

Проектные и технологические разработки и создание различных легковозводимых конструкций, лёгких сборно-разборных сооружений, не имеющих прочной связи с землёй, обладающих возможностью перемещения без ущерба назначению, позволили отнести их или к некапитальным строениям, или объектам вспомогательного использования. 

В их числе оказались:

  • объекты, не имеющие фундамента, со стенами и перекрытиями из металлических конструкций
  • торговые павильоны
  • площадки, оборудованные навесом для ожидания пассажирами городского транспорта, с киоском (остановочный комплекс)
  • площадки для обучения вождению автотранспортных средств
  • временные автостоянки и парковки
  • временные сооружения торговли и сферы услуг
  • антенно-мачтовые сооружения сотовой связи
  • плоскостные парковки - площадки для легкового автотранспорта без устройства фундаментов
  • малые архитектурные формы (элементы декоративного оформления, устройства для оформления мобильного и вертикального озеленения, городская мебель, игровое, спортивное, осветительное оборудование) - без устройства фундаментов и прокладки подземных коммуникаций
  • фонтаны - с устройством ограждающих конструкций гидротехнических систем с заглублением до 0.5 м
  • аттракционы, шапито - объекты из сборно-разборных конструкций, в том числе с подключением к сетям электроснабжения и заглублением до 0.5 м (без устройства фундаментов и организации подключения к инженерно-техническим сетям водопровода, канализации, газо-, теплоснабжения), с устройством ограждающих конструкций, размещаемых с заглублением до 0.3 м
  • общественные туалеты нестационарного типа:
  1. инвентарные объекты заводского изготовления,
  2. объекты модульного типа общей площадью основания до 25 м2,

в том числе с подключением к сетям электроснабжения и организацией оснований с заглублением до 0,4 м, без устройства фундаментов и организации подключения к инженерно-техническим сетям водопровода, канализации, газо-, теплоснабжения.

 

3. Размещение некапитальных объектов на земельных участках, находящихся в муниципальной и государственной собственности

 

Оперативная реакция федеральных и региональных властей на развитие некапитальных объектов вылилась в федеральные и региональные законы, муниципальные решения, в которых конкретизировалось понятие некапитального объекта с соответствующим функциональным назначением и параметрами застройки.

Можно привести несколько примеров.

  • ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» ( № 381-ФЗ от 28.12.2009 - статья 2, пункт 6):

нестационарный торговый объект - торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение 

  • Постановление Правительства Москвы «О размещении и установке на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства..» (№ 636-ПП от от 13 ноября 2012 года) и Закон Московской области «О внесении изменений в Закон Московской области «О благоустройстве в Московской области» (№ 127/2018-ОЗ от 18.07.2018):

объекты, не являющиеся объектами капитального строительства (некапитальные объекты) - объекты, для размещения которых не требуется оформление разрешения на строительство, выполненные из легковозводимых конструкций без заглубленных фундаментов, коммуникаций и подземных сооружений, сезонного или вспомогательного назначения.

В числе таких построек оказались:

  1. летние павильоны, 
  2. беседки, 
  3. навесы, 
  4. сцены, 
  5. торговые киоски, павильоны и иные объекты мелкорозничной торговли, 
  6. теплицы, парники, 
  7. остановочные павильоны, 
  8. наземные туалетные кабины, 
  9. другие подобные сооружения.

Всем лицам, заинтересованным в установке и размещении некапитального объекта или сооружения, в том числе и на специально отводимых местах, необходимо поинтересоваться с требованиями, действующими на местах, обратившись в администрацию.

 

4. Требования к некапитальным объектам в Санкт-Петербурге


Детальные особенности некапитальных объектов и требования к их параметрам нашли отражение в Постановлении Правительства Санкт-Петербурга «О Порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством»:

  • для размещения временных (некапитальных) объектов производственно-складского назначения:
  1. площадь размещаемого на земельном участке объекта должна составлять не более 300 м2
  2. высота - не более 4 м (в случае хранения строительных материалов - не более 6 м),

за исключением случаев размещения временных (некапитальных) объектов производственно-складского назначения на земельных участках, для которых ВРИ «для размещения промышленных объектов» и «для размещения складских объектов» в пределах границ соответствующей территориальной зоны являются основными ВРИ:

  1. площадь размещаемого на земельном участке объекта должна составлять не более 1000 м2
  2. высота - не более 7 м,
  • для размещения торговых мест - павильонов:
  1. площадь предоставляемого земельного участка должна составлять не более 500 м2,
  2. площадь размещаемого на  земельном участке объекта - не более 150 м2,
  3. высота - не более 6 м.
  • для размещения торговых мест (киосков, палаток, иных объектов нестационарной торговой сети):
  1. площадь предоставляемого земельного участка должна составлять не более 30 м2,
  2. площадь размещаемого на земельном участке объекта - не более 18 м2
  3. высота - не более 4 м
  • для размещения временных (некапитальных) объектов общественного питания:
  1. площадь предоставляемого земельного участка должна составлять не более 1000 м2
  2. площадь размещаемого земельном участке объекта - не более 400 м2
  3. высота - не более 6 м
  • для размещения временных (некапитальных) объектов автосервиса:
  1. площадь предоставляемого земельного участка должна составлять не более 700 м2
  2. площадь размещаемого земельном участке объекта - не более 300 м2
  3. высота - не более 6 м. 

 

Размещение некапитальных объектов и сооружений на собственном земельном участке 

 

1. Требования к размещению некапитальных объектов

 

Несложно догадаться, что наличие права собственности на земельный участок - это  весьма благоприятная возможность для размещения некапитальных построек, в особенности при существующем запрете на возведение капитальных объектов. Ведь использование участка под размещение временного объекта никак не нарушает этот запрет при определённых «НО».

Размещение некапитальных построек на участке, как и любое другое его использование, должно соответствовать:

  1. земельному законодательству - в первую очередь, ВРИ земельного участка и его градостроительному регламенту,
  2. общим требованиям санитарных и пожарных нормативов.

На участке, предоставленном для размещения промышленных объектов, могут устанавливаться некапитальные объекты производственного назначения - склады, иные объекты, вспомогательные по отношению к деятельности предприятия. Но размещение на таком участке объектов торговли или иного назначения будет неправомерно. На том же основании невозможно разместить магазин на собственном участке ИЖС/ЛПХ, торговать продуктами, пивом и сигаретами в ларьке на своём садовом участке, или организовать на нём автостоянку.

В любом случае, когда на земельном участке будет размещено некапитальное строение, не соответствующее режиму использования участка, претензий со стороны земельного надзора не избежать. Образуется состав такого административного правонарушения, как использование земельного участка не по целевому назначению. А это обстоятельство, в случае неустранения правонарушения, влечёт наложение административного штрафа (пункт 1 статьи  8.8 КоАП РФ).

При условии соблюдения противопожарных и санитарных норм не будет никаких проблем, если на участках:

  • ИЖС,
  • садовых,
  • ЛПХ (в черте населённого пункта),
  • участках, прпредоставленных для организации КФХ (в том числе и на сельхозземле)

планируется размещение таких временных построек, как веранды, беседки, барбекю, сараи, ангары, дровники, заборы, дорожки, теплицы, парники, навесы, курятники и др. Все эти объекты являются вспомогательными по отношению к основной постройке, которой является жилой дом. Хозяйственные постройки, площадь которых превышает 50 м необходимо поставить на государственный кадастровый учёт и зарегистрировать.

 

2. Считаются или нет садовых дом, баня и гараж некапитальными строениями

 

  • Садовый дом

Понятие «садовый дом» введено ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 217- ФЗ от 29 июля 2017 г). Такие дома и даже полноценные жилые дома можно возводить на земельных участках, предназначенных для отдыха граждан и выращивания ими для собственных нужд с/х культур. На таких участках разрешено также размещение хозяйственных построек и гаражей.

Садовым домом считается здание сезонного или вспомогательного использования. Его назначение - отдых граждан, удовлетворение их бытовых и иных нужд, связанных при временном пребывании в таком доме. Таким образом, садовый дом является объектом нежилого назначения, то есть объектом недвижимости вне зависимости от его, а значит некапитальной строением он считаться не может. Хозяйственные постройки и гаражи к садовым домам не относятся. Садовые дома подлежат государственному кадастровому учёту. 

В соответствии с требованиями ФЗ 217 необходимо подать уведомление в местную администрацию как о начале строительства, так и вводе в эксплуатацию садового дома., даже если этот дом будет представлять быстровозводимую модульную конструкцию. 

Ориентир на то, что дом из сборно-разборной конструкции является некапитальныой подстрокой и на незаглубленном фундаменте, будет неверным. Такой дом имеет ряд признаков капитального объекта (назначение, коммуникации), а потому является объектом недвижимости и временным постройкой считаться не может.   

  • Бани и гаражи

Дать однозначный ответ на вопрос о некапитальности в отношении бани и гаража также не получится. Всё зависит от особенностей возведения этих строения. 

Баня будет считаться некапитальной (временной) постройкой, если она одноэтажная и была возведена на нескольких опорах или на лёгком фундаменте.

Если же баня была установлена на земельном участке как конструкция в уже собранном виде и без проведения земляных работ, то такое сооружение будет считаться некапитальным (временным). 

А вот баня, представляющая собой постройку, возведённая на заглубленном фундаменте, имеющая дополнительные комнаты, оснащённая необходимыми коммуникациями, относится уже к капитальным строениям. 

Примерно такие же выводы можно сделать и о гаражах:

  • гаражи из кирпича да ещё с подвалом и эстакадой, при строительстве которых выполнялись земляные работы - это капитальные строения,
  • гаражи контейнерного типа, установленные на площадках, которые были лишь утрамбованы или отсыпаны щебнем - временные сооружения, поскольку такие гаражи без проблем можно перевезти на другое место. 

 

3. Как регулируется размещение временных объектов на собственном участке?

 

Федеральным законодательством не регулируются вопросы, связанные с определением условий и порядка размещения движимых построек на земельных участках, уже находящихся в собственности физических лиц или организаций. Они в компетенции региональных и муниципальных властей. 

Так, в Москве не установлен какой-либо специальный порядок получения разрешения на размещение некапитального объекта на земельных участках, находящихся в собственности частных лиц. Из этого следует возможность размещения временных объектов без разрешения на установку и проведения иных предварительных согласований.

В Московской области, напротив, законами закреплено требование о том, что все некапитальные объекты размещаются с разрешения органов местного самоуправления. Эти органы утверждают ещё и порядок получения такого разрешения. Как правило, разрешение на размещение некапитальных объектов оформляется в виде постановления администрации муниципального образования.

Следует отметить, что другие муниципалитеты в других регионах могли ещё и не принять документы, содержащие подробные правила о порядке возведения временных построек. По этой причине в ряде случаев строительство некапитальных объектов становится так же возможным без разрешений и согласований. Если же порядок всё же утверждён, то, как понятно, ситуация «без вариантов». Местные законы, постановления или положения нужно чтить и соблюдать.

 

4. Когда сборно-разборная конструкция не признаётся некапитальным (временным) объектом?

 

Современный строительная отрасль и строительный рынок предлагают уникальные технологии, материалы и готовые к сборке на месте конструкции домов и мобильных сооружений, обеспечивающие существенную экономию средств, высокую скорость возведения объектов, их надёжность и долговечность, что, естественно, делает их максимально привлекательными для широкого круга застройщиков (производственных или торговых компаний, дачников, фермеров и т.д.).  

Чтобы не впасть в заблуждение относительного некапитальности того или иного объекта, нужно объективно анализировать соответствие их будущему использованию в конкретных целях, особенностей и технических характеристик признакам капитальной или некапитальной постройки. Не исключено, что результаты анализа укажут на приоритет имеющихся у объектов тех или иных признаков их капитальности.

Такие объекты необходимо поставить на государственный кадастровый учёт. Основанием для этого служит разъяснительное Письмо Минэкономразвития №14-00484/16 от 27.01 от 27 января 2016 г. Это письмо является ответом на запрос  ФГУ ФКП Росреестра и включено в запрос Росреестра как приложение).

Касательно рассматриваемого вопроса в Письме Минэкономразвития указывается:

«если объект является объектом вспомогательного использования и отвечает признакам объекта недвижимости, основания для принятия решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета у органа кадастрового учёта будут отсутствовать».  

 Поясним ситуацию на следующих примерах.

  • Каркасные дома

Не требующие тяжёлого капитального фундамента, возводимые на свайных конструкциях или ленточном фундаменте, они удостоены заслуженного внимания по причине облегчённой формы строительства.

Представляя собой изготовленную на заказ каркасную конструкцию, а после возведения сохраняющие способность к перемещению на другое место, они, вместе с тем, отличаются высокой прочностью и долговечностью. Такие дома, как правило, оснащаются стационарными коммуникациями. 

Нередко каркасные дома планируются для постоянного проживания. Нередко и то, что их просто необходимо зарегистрировать, чтобы оформить право собственности на дом. Вывод для таких случаев очевиден - быстровозводимые каркасные дома могут считаться объектом недвижимости и быть поставленными на государственный кадастровый учёт.

Перед возведением каркасного дома нужно уведомить администрацию о начале строительства, поскольку у каркасного жилого дома с прочной конструкцией, имеющего площадь, соответствующую нормам проживания, оснащённого необходимыми стационарными коммуникациями, имеющего длительный срок эксплуатации, возводимого для проживания в соответствии с ВРИ земельного участка, есть признаки капитального объекта. В данном случае технология постройки дома не является определяющим фактором в вопросе отнесения его к движимому или недвижимому имуществу, а отсутствие капитального фундамента должно рассматриваться в совокупности с другими характеристиками постройки. 

  • Быстровозводимые сборно-разборные конструкции и сооружения

Виды таких конструкций чрезвычайно разнообразны. Будучи быстровозводимыми, все они представляют собой конструктив заводской комплектации с возможностью их передислокации и повторной установки на новом месте. Недорогие, комфортные, со сроком эксплуатации в нескольких десятков лет,  они позволяют решить множество проблем.

Среди таких конструкций, в частности, присутствуют следующие.

  1. ангары арочного типа 
  2. ангары, представляющие собой сооружение каркасно-обшивного типа
  3. быстровозводимые модульные здания (мобильные здания) из стандартных блок-контейнеров
  4. мобильные здания сборно-разборного типа

Представляя собой временные мобильные сборно-разборные сооружения, они не во всех случаях могут признаны временными объектами, которые не признаются самостоятельными объектами недвижимости.

Роль временных объектов они смогут сыграть лишь в том случае: когда их использование имеет вспомогательное значение при существующем на земельном участке объекте капитального строительства (здании производственного цеха, здании магазина, здании склада, здании фермы на участке с/х назначения и т.д.).

Только при отсутствии у объекта вспомогательного назначения качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации. Причём независимо от физических характеристик и даже наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком. 

Иными словами, если быстровозводимая сборно-разборная конструкция планируется к использованию в качестве основной постройки в соответствии с правовым режимом земельного участка, в которой планируется ведение той или иной деятельности, то любой ангар или мобильное здание, даже установленное ж/б плитах, сваях или незаглубленном фундаменте и подключённое к электроснабжению по временной схеме технологического присоединения, будет признаваться объектом недвижимости. Размещение такого сооружения и ввод его в эксплуатацию требует согласования с органами власти. 

И напротив, если такие объекты используются в качестве вспомогательных, при этом не обладают признаками недвижимого имущества (например, сборно-разборные и иные подобные вещи с ограниченными сроками службы), то они не подлежат государственному кадастровому учёту и государственной регистрации. Представляя собой некапитальные объекты, недвижимым имуществом они не являются. Размещение таких объектов на земельных участках в соответствии с правовым режимом участков в согласованиях с органами власти не нуждается.  

Вывод

Сами по себе быстровозводимые сборно-разборные конструкции, которые можно возводить на лёгких фундаментах, действительно, являются как конструкции, временными сооружениями, но когда они становятся постройками, капитальность или некапитальность таких построек определяется совокупностью многих факторов: цель размещения конструкции, использованные материалы, обеспеченность постройки стационарными или временными коммуникациями, потенциальные затраты на её снос или демонтаж и, конечно же, условия размещения некапитальных объектов, определяемые порядком, действующим в регионе или муниципалитете. 

Таким образом, задачи использования некаптиального объекта (в качестве основного или вспомогательного объекта в хозяйствовании) определяют его капитальность или некапитальность, если возможность использование и размещение такого объекта в качестве некапитального  не оговорена в специальном муниципальном решении.

 



Поделиться:






+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним








+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним


наверх

наверх