ПЗЗ Санкт-Петербурга в картах и схемах - территориальные зоны и градостроительные регламенты




Содержание:

  1. Территориальное планирование
  2. Территориальные зоны и градостроительные регламенты
  3. Зоны и подзоны
  1. Зонирование территории Санкт-Петербурга
  2. Карты и схемы из материалов Генерального плана Санкт-Петербурга

 

Краткий экскурс в историю ПЗЗ и градрегламентов

К более чёткому пониманию того, что такое градостроительные регламенты, нужно подойти с их исходных исторических позиций, взяв за точку отсчёта появление часто используемых в настоящее время терминов «ПЗЗ», расшифровываемого как правила землепользования и застройки, и “территориальное планирование”.

Имет смысл остановиться на них чуть подробнее, чтобы потом с лёгкостью использовать материалы ПЗЗ и карты градостроительного зонирования Санкт-Петербурга для правильного выбора земельного участка для строительства или расширения производственной деятельности. 

Итак, что означают ПЗЗ, когда вообще возникли и, главное, в связи с чем?

Впервые правила землепользования и застройки появились в 1916 году и, отнюдь, не в России, которая стала использовать их лишь спустя 19 лет, после распространения таких правил во многих странах.

Родоначальником правил застройки - зонинга (zoning regulation) - оказался Нью-Йорк, откуда ПЗЗ постепенно “прошествовали” по городам США, а потом и по Европе, впитывая в себя местные особенности и колориты.

Введение зонинга стало реакцией архитекторов-градостроителей на беспорядочную застройку городов, когда по соседству оказывались жилые территории и промышленные предприятия, или контрастирующие между собой тихие малоэтажные кварталы и помпезные жилые высотки.

Такая ситуация приводила к ухудшению архитектурного стиля городов и снижению качества среды обитания. Острой необходимостью стала задача не просто исправить сложившееся положение, но и создать действенный механизм регулирования градостроительства.

Проблема имела более глубокий характер, так затрагивала не только градостроительные ситуации интенсивно развивающихся в то время городов и прочих населённых пунктов, но и территории каждой страны, будь-то Россия или Швейцария, Германия или Польша.

Рациональную организацию любой территории и эффективного, с точки зрения экономики, размещения в её пределах жилых объектов, производственных предприятий, коммуникаций, транспортных сетей и т.д., помогло обосновать территориальное планирование мест расселения людей и всей хозяйственной деятельности, основанное на учёте множества значимых факторов и условий - географических, экономических, архитектурно-строительных и инженерно-строительных и целого ряда других, связанных с территориальными закономерностями взаимодействия природных, социальных и экономических явлений.

Убедительным “языком” территориального планирования стали схемы (проекты) развития территорий разного ранга (территория государства, территории его отдельных административных единиц, городов и посёлков), отражающие потребности и перспективы сельского хозяйства, промышленного производства, экологической инфраструктуры, развития целого комплекса геосистем (селитебных, коммунальных, транспортных, рекреационных и др.).

Решение двух задач (разработка ПЗЗ и схем территориального планирования), хоть никогда и не будет никогда иметь окончательных ответов, позволяло и позволяет на каждом временном этапе добиваться успешных результатов как в использовании земельных ресурсов территорий, так и упорядочивании их постоянно меняющейся и совершенствующейся застройки.        

В России ПЗЗ, детализирующиеся условия использования и застройки локальном уровне (уровне районной планировки) стали применяться с 1935 года (сначала в Москве, в Ленинграде - с 1951 года, потом и во многих крупных центрах) в комплексе с освоением новых территорий, целью которого была индустриализация страны (к примеру, реализация плана ГОЭЛРО, разработанного ещё 20-30-х годах прошлого века и ставшего основой развития крупных промышленных и производственных комплексов, промышленного строительства, развития курортных районов, а появление в более поздний период удобных строительных площадок для строительство мощных алюминиевых заводов, лесоперерабатывающих, химических и других предприятий и размещения новых городов на Ангаре, Енисее и Волге обязано построенным каскадам крупнейших ГЭС).

Первый Градостроительный кодекс в России появился в 1998 году. Именно этим кодексом словосочетание “правила землепользования и застройки введено окончательно в официальный градостроительный лексикон. Правилами застройки до это времени были только градостроительные уставы поселений, позволяющие издавать нормативы, регулирующие использование земельных участков. Нормативы одновременно были и градостроительными регламентами.

Территориальное планирование, зонирование и градостроительные регламенты

Современное градостроительное развитие земельной территории всей Российской Федерации, её субъектов, муниципалитетов, городских и сельских поселений отражается в разработанных для каждой из этих административно-правовых территорий документов их территориального планирования.

Территориальное планирование превратилось в тонкий инструмент реализации земельной политики государства на основе градостроительной деятельности:

  • в интересах развития территорий и территорий насёлённых пунктов,
  • в целях размещения и строительства объектов промышленности, энергетики, транспорта и т.д.

Территориальное планирование

Если Земельный кодекс РФ определяет принципы и методы организации и использования земель и порядок их землеустройства, то территориальное планирование устанавливает:

  • зоны размещения планируемых объектов капитального строительства для реализации государственных или муниципальных нужд,
  • зоны с особыми условиями использования территорий:
  1. охранные,
  2. санитарно-защитные,
  3. охраны объектов культурного наследия народов РФ,
  4. водоохранные,
  5. охраны источников питьевого водоснабжения,
  6. охраняемых объектов,
  7. иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ.

Перечисленные зоны называются функциональными, то есть отражающающими их назначение (градостроительные возможности каждой зоны).

Территориальные зоны и градостроительные регламенты

Территориальные зоны имеют границы, установленные документами территориального планирование и, как только что отмечено, - функциональное назначение.

Внутри каждой функциональной зоны, то есть в пределах её границ, для каждого земельного участка и для всего того, что находится как над  поверхностью, так и под поверхностью каждого участка, и используется в процессе строительства и дальнейшей эксплуатации возведённых объектов, устанавливаются:

  1. виды разрешённого использования земельных участков, скомплектованные в основные, условно-разрешённые и вспомогательные группы;
  2. предельные размеры земельных участков,
  3. предельные параметры разрешённого строительства и реконструкции объектов капитального строительства,
  4. ограничения по использованию земельных участков и объектов капитального строительства,

все совместно называемыми градостроительными регламентами.

Таким образом, градостроительные регламенты для каждой функциональной зоны - это правовой режим использования земельных участков и всего того, что находится под их поверхностью и над их поверхностью, и используется как в процессе застройки, так и при дальнейшей эксплуатации возведённых объектов капитального строительства (статья 36 Град. кодекса РФ).

Градостроительные регламенты в границах каждой территориальной зоны учитывают множество факторов и их особенностей этих зон:

  • вид зоны и характеристики её планируемого развития,
  • фактическое использование земельных участков и объектов капитального строительства;
  • возможность сочетания различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;
  • требования охраны объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий и иных природных объектов.

Зоны и подзоны

При градостроительном зонировании формируются различные территориальные зоны:

  1. жилые,
  2. общественно-деловые,
  3. производственные,
  4. инженерной и транспортной инфраструктур,
  5. сельскохозяйственного использования,
  6. рекреационного назначения,
  7. особо охраняемых территорий,
  8. специального назначения,
  9. размещения военных объектов,
  10. другие виды зон,

Внутри зон тоже могут выполняться выделы меньших территорий - подзон.

Подзоны включают в себя территории с особенностями градостроительного регламента застройки и введёнными ограничениями на использование участков.

Иначе говоря, подзоны схожи по характеристикам с самой территориальной зоной, но несколько отличаются от неё (как правило, это касается предельных размеров участков, предельных параметров разрешённого строительства или реконструкции объектов на таких участках).

Нередко целями создания подзон является комплексность и необходимость сочетания различных видов застройки.  К примеру, в состав жилых зон могут быть включены как зоны застройки, многоэтажными, среднеэтажными и малоэтажными жилыми домами, так и зоны застройки индивидуальными жилыми домами, причём в сочетании с объектами здравоохранения, дошкольного,  начального общего и среднего образования, социального и коммунально-бытового назначения, автостостоянками, гаражами и объектами, связанными с проживанием граждан, но с запретом на размещение объектов,  оказывающих негативное воздействие на окружающую среду (промышленных предприятий и сооружений).

 “Радиус действия” градостроительных регламентов

У градостроительных регламентов есть свой “радиус действия” - границы территориальной зоны. Под равным действием градрегламентов находятся все участки и объекты капитального строительства, находящиеся внутри территориальной зоны. Тем не менее, есть и  исключения (пункт 3 статьи 36 Град. кодекса РФ).

  • Участки вне действия градрегламентов

Всесильность градрегламентов прекращается, если речь идёт о таких участках, как:

  1. участки в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ;
  2. участки в границах территорий памятников или ансамблей, являющиеся выявленными объектами культурного наследия - решения о режиме их содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении принимаются в специальном порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия;
  3. участки в границах территорий общего пользования;
  4. участки, предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами;
  5. участки, предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Особое положение занимают территории, градостроительные регламенты для которых установлены законодательством РФ:

  1. исторические поселения,
  2. достопримечательные места,
  3. земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов,
  4. зонам с особыми условиями использования,
  • Земли, для которых градрегламенты не устанавливаются вообще

Градостроительные регламенты не устанавливаются (пункт 6 статьи 36 Град.кодекса РФ) для целого ряда территорий:

  1. для земель лесного фонда,
  2. для земель, покрытых поверхностными водами,
  3. для земель запаса,
  4. для земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов),
  5. для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения,
  6. для земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон,
  7. для территорий опережающего социально-экономического развития. 

Использование перечисленных выше участков и территорий, где градрегламенты не имеют силы или не устанавливаются, регулируется федеральными, региональными и местными органами исполнительной власти, действующими в соответствии с федеральными законами, а использование земельных участков в границах особых экономических зон - органами управления особыми экономическими зонами.   

Карты градостроительного зонирования

Границы территориальных зон и подзон отображаются в картах градостроительного зонирования, в которых каждая зона и подзона отграничены и имеют свои буквенно-цифровые обозначения (они называются кодами зон).

К примеру, Ж - это жилые зоны, Д - общественно-деловые, П - производственные, Р - рекреационные, а вот обозначение ЖД скажет о том, что в этой зоне, кроме жилых домов, могут строиться объекты общественно-делового назначения.

Обозначения подзон шире, чем у самой зоны, поскольку они конкретизируют отличительные особенности подзоны.

К примеру, на карте зонирования Санкт-Петербурга зона размещения объектов многофункциональной общественно-деловой застройки на территории исторически сложившихся районов города и исторических пригородов, с включением объектов жилой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, обозначается как ТД1, а её подзоны - как ТД1-1-1 и ТД1-1-2 (они предназначены для строительства специализированных общественно-деловых объектов).

Цифры в обозначениях, к примеру, жилой зоны Ж5 (зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки высокой плотности) в карте функциональных зон Санкт-Петербурга, укажут на допустимую высотность жилых зданий (в данном примере - это выше 9 этажей), а цифра в обозначении производственной зоны П6 - на возможность размещения в этой зоне объектов коммунально-складского назначения - торговых баз, овощебаз, складов, товарных станций. 

Пояснения к обозначениям зон с их подзонами даются в каждой схеме зонирования территорий. Достаточно подробно о буквенно-цифровых обозначениях зон и подзон рассказано здесь.

О том, как изменить территориальную зону, можно прочитать здесь.

 

ПЗЗ Санкт-Петербурга

Невозможно возразить против того, что Правила землепользования и застройки такого города, как Санкт-Петербург, являются чрезвычайно сложными.

В этом заключается частичное отражение высокого мирового статуса Северной столицы, отличающейся выгодным географическим положением на Финском берегу Балтики и на пересечении развитых морских, речных и наземных транспортных коридоров, близостью к рынку Европы и являющейся крупнейшим промышленным, транспортным, научно-образовательным и культурным центром и вторым по численности жителей городом России.

Большая площадь Санкт-Петербурга, составляющая 1.43 тыс.км2, представляет его немалый территориальный потенциал, обладающий достаточными резервами развития, что обусловлено, с одной стороны, невысокой плотностью населения, а с другой - не вполне эффективной структурой использования земель.  

Установленное Генеральным планом соотношение площадей основных территориальных зон Санкт-Петербурга в процентах от площади города, равной 100% (без вновь образуемых территорий западной части Васильевского острова), по видам зон выглядит так:

  • жилые зоны - 23%
  • общественно-деловые зоны - 7%
  • производственные зоны - 13%;
  • зоны инженерной и транспортной инфраструктур - 12%
  • зоны сельскохозяйственного использования - 8%
  • рекреационные зоны - 29%
  • зоны специального назначения - 4%
  • земли водного фонда - 4%.

Город “расползается”, растягиваясь за счёт увеличивающихся территорий новой периферийной застройки и сопутствующей ей инженерно-транспортной инфраструктуры.

Развитие территорий Санкт-Петербурга самым непосредственным образом связано с направлениями его генерального планирования и рационального использования механизма зонирования территорий.       

Как уже сказано выше, ПЗЗ - это градостроительная процедура образования территориальных зон на землях населённых пунктов.

Зонирование территории Санкт-Петербурга проводится с учётом огромного числа факторов, главные из которых - исторически сложившийся характер застройки и перспективы развития Северной столицы.

К таким перспективным задачам относится, в частности, вывод из исторического центра города промышленных предприятий, разрушающих архитектурный облик Санкт-Петербурга, и преобразование освобождающихся земель под эффективное строительство гостиниц или деловых центров, торгово-развлекательных комплексов и даже жилья. Существующий дефицит свободных площадей вызывает повышенное внимание инвесторов к редевелопменту производственных территорий, находящихся в состоянии деградации.

Градостроительные регламенты, утверждённые для каждой из территориальных зон ограничивают параметры застройки. В первую очередь, это касается и назначения новых построенных и реконструируемых зданий и сооружений, высоты и площади возводимых объектов, а для производств - даже их мощности.

При новой застройке территорий Санкт-Петербурга учитывается расположение особо охраняемых территорий, памятников исторического и культурного наследия, а также возможное влияние зон действия экологических и санитарно-эпидемиологических ограничений.

Сравнив генеральный план с градостроительной картиной, написанной крупными штрихами,  ПЗЗ Санкт-Петербурга можно назвать его изящным портретом с чётко прорисованными контурами и чертами, формирующими детальное представление о городском облике и состоянии здоровья систем жизнеобеспечения.

Зонирование территории Санкт-Петербурга

Карту градостроительного зонирования можно назвать главной схемой, открывающей вход в мир градостроительных зон и показывающей их сосредоточение на территории города.

При подготовке к строительству на выбранном или имеющемся участке нужно знать, к какой территориальной зоне он относится. Для этого на приведённой выше карте потребуется определить сначала место, в котором находится участок, и кликнуть по нему. После этого откроется подробная карта зонирования этой части города, где несложно найти интересующее местоположение, а, соответственно, узнать отнесение участка к конкретной территориальной зоне. Уточнив код зоны по буквенно-цифровому обозначению, понять её назначение и сделать первый вывод о том, насколько планируемая задача строительства соответствует этой зоне.

Продолжая характеристику карты зонирования Санкт-Петербурга, необходимо заметить, что каждая из территориальных зон и их подзоны не представляют собой единый уникальный участок, поскольку территория любой из них состоит из большого числа участков, с присвоенным каждому из них статусом этой зоны.

Не все из этих участков имеют один и тот же вид разрешённого использования, но все они находятся в рамках действия одних и тех же градостроительных регламентов.    

К примеру, к подзоне Т3ЖД2 зоны 3ЖД застройки многоэтажными многоквартирными жилыми домами, расположенных за пределами территории исторически сложившихся районов города, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны, отнесены 266 участков.

И если у застройщика хотя бы одного участка возникнет необходимость изменения только одного градостроительного регламента, сработает “эффект домино”, который вызовет изменение на всех территориях зоны, да ещё и при условии соласования планируемых изменений с жителями этой территориальной зоны на публичных слушаниях, результат которых может оказаться предсказуемо отрицательным.

Задача будет сводиться или к формированию отдельной подзоны, или к более сложному переводу участка или своей зоны в другую территориальную зону, максимально подходящую целям планируемого использования земельного участка. Иллюзий, правда, строить не придётся, поскольку вариантов выбора не бывает много.

К примеру, для участков, находящихся за пределами центра города, в территориальной фукциональной зоне ЗЖД (зона среднеэтажной и многоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны), выбор можно будет сделать из 3-х вариантов подзон: 

  1. Т3ЖД1 - подзона зоны застройки среднеэтажными многоквартирными жилыми домами, расположенных за пределами территории исторического центра Санкт-Петербурга, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны;
  2. Т3ЖД2 - подзона зоны застройки многоэтажными многоквартирными жилыми домами, расположенных за пределами территории исторически сложившихся районов города, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны;
  3. Т3ЖД3 - подзона зоны застройки среднеэтажными и многоэтажными многоквартирными жилыми домами на территории исторически сложившихся районов города, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны. 

Вряд ли для отдельных собственников участков задача будет посильной, а если участок ещё и находится на территории исторически сложившихся районов города, то и вообще неосуществимой.

На уже избитом примере газпромовской башни на Охте, когда компанией планировалось превышение высотного регламента на выбранном участке строительства в общественно-деловой зоне, можно лишний раз убедиться в этом, а точнее, во всесильности требований градостроительных регламентов и условий изменения их предельных параметров, опирающихся на общественное мнение.

Карты и схемы из материалов Генерального плана Санкт-Петербурга

Ниже приводятся карты и схемы по материалам Генерального плана Санкт-Петербурга, утверждённого постановлением Правительства Санкт-Петербурга (№ 524 от 21 июня 2016 года): 

 

  1. Схема развития системы теплоснабжения Санкт-Петербурга
  2. Схема развития системы газоснабжения Санкт-Петербурга    
  3. Схема развития системы электроснабжения Санкт-Петербурга

  

Полезные материалы

  • С порядком изменения ВРИ земельных участков, действующим с 2017 года, можно ознакомиться здесь.
  • С правилами раздела земельных участков - здесь.
  • С минимальными и максимальными размерами земельных участков, устанавливаемых в муниципалитетах, - здесь.
  • Проверить состояние вопроса и уточнить статус своей земли можно на публичной кадастровой карте. Как получить необходимые сведения по имеющейся информации - кадастровому номеру или адресу участка, помогут советы, представленные здесь.
  • С возможностями любого вида разрешённого использования позволит ознакомиться новый их Классификатор ВРИ-2015, вступивший в силу с дополнениями и изменениями 3 ноября 2015 года.

 








+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним








+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним


наверх

наверх