Градостроительный регламент - главный регулятор застройки земельного участка




Содержание:

  1. Краткий экскурс в историю ПЗЗ и градрегламентов
  2. Территориальное планирование
  3. Два варианта зонирования территорий поселений
  4. Виды территориальных зон
  5. Градостроительное зонирование и градостроительные регламенты
  6. «Радиус действия» градостроительных регламентов
  7. Градрегламент - отвественный «консультант» по вопросам изменения ВРИ участка
  8. Градостроительные регламенты не обошлись без исключений
  9. Карты градостроительного зонирования
  10. Карты функциональных зон Санкт-Петербурга

 

Краткий экскурс в историю ПЗЗ и градостроительных регламентов

 

К более ясному пониманию того, что такое градостроительные регламенты, нужно подойти с их исходных исторических позиций, взяв за точку отсчёта срок появления часто используемых в настоящее время терминов:

  1. «ПЗЗ» - аббревиатура от словосочетания «правила землепользования и застройки», в котором сами правила представляют собой установленный в поселениях порядок развития и застройки их территорий,
  2. «территориальное планирование», означающее многоуровневый процесс подготовки градостроительной документации для территорий разного масштаба.

Имеет смысл остановиться на них чуть подробнее, чтобы потом с лёгкостью использовать материалы ПЗЗ, сведения градостроительных регламентов и карты градостроительного зонирования, отображающие территориальные зоны, для правильного выбора земельного участка для строительства или расширения производственной деятельности. 

 

Что означают ПЗЗ, когда вообще возникли и, главное, в связи с чем?

 

Первые правила землепользования и застройки, ставшие «прародителями» градостроительных регламентов, появились в 1916 году и, отнюдь, не в России, которая стала использовать их лишь спустя 19 лет, после распространения таких правил во многих странах.

Родоначальником правил застройки - зонинга (zoning regulation) - оказался Нью-Йорк, откуда ПЗЗ постепенно «прошествовали» по городам США, а потом и по Европе, впитывая в себя местные особенности и колориты.

Введение зонинга стало реакцией архитекторов-градостроителей на беспорядочную застройку городов, в которых по соседству оказывались жилые территории и промышленные предприятия или контрастирующие между собой тихие малоэтажные кварталы и помпезные жилые высотки.

Складывающаяся ситуация приводила к ухудшению архитектурного стиля городов и снижению качества среды обитания. Задача по исправлению столь неприглядного положения превратилась в острую необходимость. Возникла необходимость в создании действенного механизма регулирования градостроительства не только в рамках интенсивно развивающихся городов, но целых стран. будь-то Россия, США, Швейцария, Германия или Польша.

Выход из обостряющейся проблемы с застройкой городов был найден. Им стало обоснование территориального планирования на конкретные периоды времени мест расселения людей и всей хозяйственной деятельности на основе рациональной организации любой территории и эффективного, с точки зрения экономики, размещения в её пределах:

  • жилых объектов,
  • производственных предприятий,
  • коммуникаций,
  • транспортных сетей,
  • иных значимых объектов.

При подготовке обоснования учитывалось множество значимых факторов и условий (географических, экономических, архитектурно-строительных и инженерно-строительных и целого ряда других), связанных с территориальными закономерностями взаимодействия природных, социальных и экономических явлений.

Убедительным и ясным «языком» территориального планирования стали схемы развития территорий разного ранга - территории государства, территории его отдельных административных единиц, городов и посёлков. Вводимые правила застройки территорий и территориальное планирование отражали потребности и перспективы сельского хозяйства, промышленного производства, экологической инфраструктуры, развития целого комплекса геосистем (селитебных, коммунальных, транспортных, рекреационных и др.).

При всём стремлении и настойчивости архитектурных умов, окончательное решение задач, отражаемых в схемах территориального планирования останется всегда недостижимым. Причина вполне понятна - это постоянно меняющиеся условия развития общественных, экономических, природных, климатических и экологических процессов.

Вместе с тем, корректируемые для любого временного промежутка правила застройки территорий, разработка схем их территориального планирования позволяли, позволяют и будут позволять добиваться главного - шаг за шагом получать ощутимые результаты и в использовании земельных ресурсов, и в постоянно совершенствующейся застройке.  

 

ПЗЗ в России - на каком этапе после старта? 

 

Пробные шаги по введению ПЗЗ в России были сделаны в 1953 году - в Москве, когда там были установлены правила, детализирующие условия использования и застройки на уровне районной планировки. Позже ПЗЗ стали использоваться и во многих крупных центрах страны.     

Первым примером успешности применения ПЗЗ в России стали итоги реализации проекта освоения новых территорий и индустриализации страны на основе плана ГОЭЛРО, разработанного ещё 20-30-х годах прошлого века. План стал основой развития крупных промышленных и производственных комплексов, промышленного строительства, развития курортных районов, а появление в более поздний период - удобных строительных площадок для мощных алюминиевых заводов, лесоперерабатывающих, химических и других предприятий. А ещё план ГОЭЛРО обеспечил размещение новых городов на Ангаре, Енисее и Волге. Их появление обязано построенным каскадам крупнейших ГЭС. 

Для тех времён правилами застройки были только градостроительные уставы поселений, позволяющие издавать нормативы, регулирующие использование земельных участков. Нормативы одновременно были и прообразами современных градостроительными регламентов. Ситуация с градостроительными правилами изменилась в корне, когда в 1998 году в России появился первый Градостроительный кодекс, по которому в официальный градостроительный лексикон была введено понятие о правилах землепользования и застройки как о порядке регулирования градостроительной деятельности на местном уровне, исходя из региональных и государственных задач развития территорий.

Применяемые в настоящее время и ПЗЗ, и документы территориального планирования значительно усовершенствовались в сравнении с любым предшествующим периодом. Претерпели существенные изменения Земельный и Градостроительный кодексы РФ и многие российские законы, в которые постоянно вносятся поправки, способствующие повышению эффективности решения задач градостроительства. 

Так что финиш ПЗЗ не предвидится. А потому знание главных правил использования и застройки земельных участков и особенностей градостроительных регламентов, ставших главными «режиссёрами» строительства, будет твёрдой основой благополучия для любого застройщика или бизнесмена, планирующего расширить своё дело на новых территориях или более рационально использовать уже имеющийся земельный надел. На примере ПЗЗ одного из поселений Ленинградской области можно ознакомиться с теми возможностями, что заложены в них.

Попробуем разобраться, чем полезны документы территориального планирования и, в особенности, градостроительные регламенты, для каждого собственника земельного участка. 

 

Территориальное планирование

 

Развитие территорий городских и сельских поселений осуществляется на основе документов территориального планирования:

В проектах планировки и застройки городских и сельских поселений предусматривается рациональная очередность их развития и определяются перспективы развития поселений.

Генеральные планы поселений конкретизируют эти задачи на срок не менее 20 лет, детализируя функциональное назначение территорий поселений, их планировочную структуру, инженерно-транспортную инфраструктуру, а также задачи, связанные с рациональным использованием природных ресурсов и охраной окружающей среды.

При разработке генеральных планов городов и сельских населённых пунктов учитывается множество факторов: 

  • оценка их экономико-географического, социального, производственного, историко-архитектурного и природного потенциала,
  • административный статус городов и сельских поселений,
  • прогнозируемая численность населения,
  • экономическая база,
  • местоположение,
  • роль в системе расселения (агломерации),
  • природно-климатические, социально-демографические, национально-бытовые и другие местные особенности,
  • комплексная оценка и зонирование территории города и пригородной зоны, их рациональное использование, имеющиеся ресурсы (природных, водных, энергетических, трудовых, рекреационных), прогнозы изменения экономической базы, состояния окружающей среды и её влияния на условия жизни и здоровья населения, социально-демографической ситуации, включая межгосударственную и межрегиональную миграцию населения,
  • возможности улучшения экологического и санитарно-гигиенического состояния окружающей среды поселений и прилегающих к ним территорий, сохранение историко-культурного наследия,
  • определение рациональных путей развития поселений с выделением первоочередных (приоритетных) и перспективных социальных, экономических и экологических проблем,
  • учёт перспектив развития рынка недвижимости, возможности освоения территорий через привлечение негосударственных инвестиций и продажу гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений, или права их аренды.

Главным итогом разработки документов территориального планирования становится возможность градостроительного прогнозирования процесса развития поселений на срок, охватывающий 30-40 лет, а разработки конкретно генеральных планов - реализация основных задач в срок 20-25 лет с определением дальнейших перспективных направлений развития. 

 

Два варианта зонирования территорий поселений

 

При планировке и застройке городов и других поселений проводится зонирование их территорий, выполняемое в разных вариантах.

Целью одного вида зонирования является достижение таких важных результатов, как:

  1. выделение видов преимущественного функционального использования территорий
  2. установление  ограничений на использование территории для градостроительной деятельности

В соответствии с этим зонированием в документах территориального планирования (в генеральном плане или в схеме территориального планирования) выделяются функциональные зоны:

  • зоны преимущественно жилой застройки
  • зоны смешанной и общественно-деловой застройки
  • зоны общественно-деловой застройки
  • зоны производственной застройки
  • зоны смешанной застройки
  • зоны инженерной и транспортной инфраструктур
  • рекреационные зоны
  • зоны сельскохозяйственного использования
  • зоны специального назначения, в том числе зоны размещения военных и иных режимных объектов, зоны кладбищ и прочие зоны специального назначения.

Другой проводимый вариант зонирования используется в целях установления правового порядка использования и застройки территорий поселений в виде градостроительных регламентов. Называется он градостроительным зонированием. В результате градостроительного зонирования формируются территориальные зоны

Территориальные зоны дублируют функциональные зоны или детализируют и уточняют их, поэтому размер территориальной зоны обычно идентичен размеру соответствующей функциональной зоны или может быть меньше неё.

  

Виды территориальных зон

 

По результатам градостроительного зонирования территорий населённых пунктов  устанавливается целый ряд территориальных зон (статья 35 Градостроительного кодекса РФ):

  • жилые
  • общественно-деловые
  • производственные
  • зоны инженерной и транспортной инфраструктур
  • зоны сельскохозяйственного использования
  • зоны рекреационного назначения
  • зоны особо охраняемых территорий
  • зоны специального назначения
  • зоны размещения военных объектов
  • иные виды территориальных зон.

Внутри территориальных зон тоже могут выполняться выделы меньших территорий - подзон.

Подзоны включают в себя территории с особенностями градостроительного регламента застройки и введёнными ограничениями на использование участков.

Иначе говоря, подзоны схожи по характеристикам с самой территориальной зоной, но несколько отличаются от неё. Как правило, отличия проявляются в предельных размерах участков, предельных параметрах разрешённого строительства/реконструкции объектов на таких участках.

Целью создания подзон является необходимость комплексного сочетания различных видов застройки. К примеру, в состав жилых зон могут быть включены как зоны застройки, многоэтажными, среднеэтажными и малоэтажными жилыми домами, так и зоны застройки индивидуальными жилыми домами, причём в сочетании ещё и с объектами здравоохранения, дошкольного, начального общего и среднего образования, социального и коммунально-бытового назначения, автостостоянками, гаражами и объектами, связанными с проживанием граждан, но также и с запретом на размещение промышленных предприятий и сооружений, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду.

  

Градостроительное зонирование и градостроительные регламенты

 

При градостроительном зонировании, выполняемом в порядке, установленном Градостроительным  кодексом РФ (статья 34), и с определёнными условиями, территории населённых пунктов (поселений) делятся на отдельные части, называемыми территориальными зонами.

Территориальной зоны обладают индивидуальными признаками, благодаря которым каждая такая зона была сформирована. Эти признаки обусловлены условиями образования территориальных зон. Среди главных из них нужно выделить следующие:  

  • объединение в границах каждой территориальной зоны (внутри зоны) земельных участков со схожими возможностями использования и объектов капитального строительства со схожим назначением:
  1. участки в территориальной зоне схожи по видам разрешённого использования, а объекты капитального строительства - по функциональному назначению,
  2. перечень всех видов разрешённого использования участков в территориальной зоне формирует состав (перечень) видов разрешённого использования участков, допустимых в этой зоне,
  3. все виды разрешённого использования земельных участков скомплектованы в 3 группы - основные, условно разрешённые и вспомогательные виды разрешённого использования, которые определяют значимость каждого из них в территориальной зоне (из названий групп несложно определить приоритетную группу видов использования участков - это основные ВРИ, которые и определяют главное назначение зоны), 
  • территориальные зоны имеют границы, которые устанавливаются при подготовке правил землепользования и застройки поселения с учётом ряда факторов:
  1. возможность сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования территории,
  2. учёт наличия функциональных зон и параметров их планировочного развития, определённых генеральным планом города/ородского округа, схемой территориального планирования муниципального района,
  3. учёт сложившейся планировки территории и существующего землепользования,
  4. учёт планируемых изменений границ земель различных категорий в соответствии с документами территориального планирования и с документацией по планировке территории,
  • создание в территориальной зоне определённых разрешительных и ограничительных мер по использованию и застройке земельных участков и при реконструкции существующих объектов капитального строительства:
  1. для участков - задаются ограничения по площадям для соответствующего ВРИ (вводятся предельные размеры участков),
  2. для возводимых объектов капитального строительства и при реконструкции существующих объектов - задаются разрешённые параметры строительства/реконструкции (допустимая высотность объектов и др.),      
  • потенциал территориальной зоны, обеспечивающий для входящих в зону земельных участков и объектов капитального строительства следующие возможности:
  1. для земельных участков - предоставляется право на изменение вида разрешённого использования (при необходимости) на вид, выбранный из состава ВРИ для территориальной зоны, причём изменение это выполняется в различном порядке - в простой заявительной форме, если вид выбран из основной группы ВРИ, или через процедуру публичных слушаний, если вид использования выбран из группы условно разрешённых ВРИ, а виды использования из группы вспомогательных ВРИ могут выбираться только совместно или с основным, или с условно разрешённым ВРИ,
  2. для объектов капитального строительства/реконструкции - шанс на изменение разрешённых параметров строительства/реконструкции объектов через процедуру публичных слушаний    

Совокупность перечисленных признаков территориальной зоны составляет её полноформатный правой режим, иначе называемый градостроительным регламентом.

Использование и застройка земельных участков подчинены градостроительным регламентам, установленным для территориальных зон в соответствии с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), действующими в каждом поселении:

  • разрешённым использованием земельных участков и объектов капитального строительства, на которые распространяется действие градостроительных регламентов, является такое использование, которое осуществляется в соответствии с указанными в градостроительном регламенте:
  1. видами разрешённого использования (ВРИ) земельных участков и объектов капитального строительства,
  2. предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства,
  3. ограничениями использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными в соответствии с законодательством РФ.
  • предельные (минимальные и/или максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать такие обязательные для соблюдения показатели::
  1. предельные (минимальные и/или максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь,
  2. минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений,
  3. предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений,
  4. максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка,
  5. иные показатели.

Градостроительный регламент един для всех участков и объектов капитального строительства, относящихся к конкретной территориальной зоне. Градостроительные регламенты разных территориальных зон отличаются друг от друга по всем перечисленным выше признакам территориальной зоны.    

Таким образом, состав любой из территориальных зон и их функционал определяются двумя правовыми положениями:

  1. ПЗЗ (правилами землепользования застройки) поселения,
  2. градостроительным регламентом, установленным ПЗЗ,

которые совместно учитывают ограничения, установленные законодательством (градостроительным, земельным, природоохранным, санитарным, иным специальным законодательством и специальными нормами).

  

«Радиус действия» градостроительных регламентов

 

По определению, данном в Градостроительном кодексе РФ (пункт 1 статья 36), под градостроительным регламентом понимается «правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства».

Далее разъясняется, что градостроительный регламент устанавливается с учётом целого ряда факторов, среди которых выделены следующие:

  1. фактическое использование земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны,
  2. возможность сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства,
  3. функциональные зоны и характеристики их планируемого развития, определенные документами территориального планирования муниципальных образований,
  4. виды территориальных зон,
  5. требования охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

В этой же статье 36 устанавливается и «радиус действия» градостроительных регламентов, то есть пределы, в которых этот регламент может и должен применяться. И этим пределом является территория в границах территориальной зоны.

Под равным действием градрегламента находятся все участки и объекты капитального строительства, находящиеся внутри территориальной зоны.

Разрешённый вид использования участка должен соответствовать одному из видов из состава основных или условно разрешённых ВРИ, допустимых в территориальной зоне, к которой относится участок. Во многих случаях эта идеальная ситуация соответствует реальному положению вещей. А как быть, если не соответствует?  

 

Градрегламент - ответственный «консультант» по вопросам изменения ВРИ участка

 

Если фактическое использование участка (его существующий ВРИ) не соответствует  установленным для территориальной зоны видам использования, то это не повод для его срочного изменения, если только на участке не планируется строительство или реконструкция ранее возведённого объекта капитального строительства. Так отмечено в пункте 8 статьи 36 Градостроительного кодекса.

Иными словами, допускается использование земельных участков и объектов капитального строительства, которые не соответствуют градостроительному регламенту или по виду разрешённого использования, или предельным размерам участков, или предельным параметрам строительства, но использование таких участков должно соответствовать следующим условиям в совокупности:

  • срок приведения их в соответствие с градостроительным регламентом не устанавливается, то есть и участок, и объект капитального строительства на нём могут только использоваться и как угодно долго, 
  • объекты недвижимости не должны представлять опасности для жизни и здоровья человека и не причинять  вреда для окружающей среды и объектов культурного наследия,
  • реконструкция объектов капитального строительства на таких участках и изменение видов разрешённого использования участков может проводиться только после приведения их в соответствие требованиям градостроительного регламента для территориальной зоны.

Теперь необходимо выяснить, как можно изменить ВРИ участка, находящегося в конкретной территориальной зоне, в том числе и для случая, когда его существующий вид «не вписывается» в перечень ВРИ, установленных для территориальной зоны, а задача застройки участка или реконструкции капитальной постройки на нём уже созрела?

Помощь градостроительного регламента в таких вопросах обеспечена, ведь именно регламент и устанавливает целый перечень возможностей для изменения существующего ВРИ - через свой состав видов разрешённого использования участков в территориальной зоне. Из этого перечня можно выбрать тот ВРИ, что более всего подходит для собственной задачи. Кроме того, помогут с решением вопроса по изменению ВРИ и действующие в поселении правила землепользования и застройки (ПЗЗ), устанавливающие порядок этого изменения.

Ко всему изложенному можно добавить, что возможность изменения ВРИ участка предусмотрена и Градостроительным кодексом РФ (пункт 3 статьи 37), то есть закреплена законодательно, и что при выборе нового ВРИ нельзя забывать про классификацию видов разрешённого использования, установленную приказом Минэкономразвития России № 540 от 01.09.2014. 

Выше, в описании признаков территориальной зоны, было отмечено, что в соответствии с ПЗЗ изменение ВРИ участка можно провести в заявительном порядке (в случае выбора нового ВРИ из состава основных видов использования) или в порядке проведения публичных слушаний, если выбор пал на вид из состава условно разрешённых ВРИ.

Весь механизм изменения вида использования участка от начала и до регистрации этого изменения в ЕГРН изложен в другой статье портала «Земельный Вопрос», ознакомиться с которой можно перейдя по этой ссылке.

Более сложный случай несоответствия статуса земельного участка установленному градостроительному регламенту приводит к необходимости анализа возможности изменения территориальной зоны участка, требующего веских оснований.

  

Градостроительные регламенты не обошлись без исключений 

 

Однажды, в страшно далёком 54 году до н.э., древнеримский оратор Марк Туллий Цицерон сказал: «Еxceptio probat regulam in casibus non exceptis». В переводе с латыни и в современной трактовке его изречение означает: «не исключения подтверждают правило, а существование исключений подтверждает существование правила». Позднее эта фраза, как водится, преобразовалась в более простую - «нет правил без исключений».

Если бы мудрый Цицерон был знаком с современными градостроительными законами, то вряд ли он изменил бы своё мнение, проанализировав случаи, при которых законом введён запрет на установление градостроительных регламентов или на их нераспространение для определённой части территорий и земель.

Перечень таких земель и территорий приведён в пунктах 3-6 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ, а суть положений, изложенных в указанных пунктах статьи, заключается в следующем:

в отношении земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются не применяется:

  1. территориальное зонирование
  2. установление градостроительных регламентов, в том числе установление видов разрешённого использования
  3. внесение изменений в правила землепользования и застройки.

Рассмотрим подробнее, что это за земли и территории.

 

  • Участки вне действия градрегламентов

Всесильность градостроительных регламентов полностью прекращается, если речь идёт о таких участках, как:

  1. участки в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ,
  2. участки в границах территорий памятников или ансамблей, являющихся выявленными объектами культурного наследия - решения о режиме их содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении принимаются в специальном порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия,
  3. участки в границах территорий общего пользования,
  4. участки, предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами,
  5. участки, предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Перечисленные участки могут находиться в той или иной территориальной зоне поселения, для которой установлен градостроительный регламент, но в отношении самих участков действия этого регламента не происходит. Да и сам факт наличия или отсутствия территориальной зоны не имеет значения для определения режима использования указанных территорий.

Так, в составе территориальных зон могут выделяться земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, скверами, бульварами, водоемами и другими объектами, предназначенными для удовлетворения общественных интересов населения. Порядок использования земель общего пользования определяется органами местного самоуправления.

В отношении пользования землями, предоставленными для добычи полезных ископаемых,  нужно отметить, что осуществляется оно в соответствии с Законом РФ «О недрах» № 2395-1 от 21.02.1992). По этому закону,  земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и необходимые для ведения работ, связанных с пользованием недрами, предоставляются пользователям недр только в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) после целого ряда выполненных процедур и подготовки соответствующей документации:

  1. после получения лицензии на пользование недрами
  2. после оформления геологического отвода и (или) горного отвода
  3. после утверждения проектной документации для проведения указанных работ.

Иными словами, законодательно установлен особый порядок регулирования статуса земельного участка, предоставленного для добычи полезных ископаемых. А особенность порядка обусловлена тем, что формируется такой участок без учёта территориальных зон и требований градостроительных регламентов, поэтому процедура установления и изменения правил землепользования и застройки (ПЗЗ) к таким случаям не применима.

  • Земли, для которых градрегламенты не устанавливаются вообще

Градостроительные регламенты не устанавливаются (пункт 6 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ) для целого ряда территорий:

  1. для земель лесного фонда
  2. для земель, покрытых поверхностными водами
  3. для земель запаса
  4. для земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов)
  5. для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения
  6. для земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон
  7. для территорий опережающего социально-экономического развития. 

Запрет на установление градостроительных регламентов для перечисленных территорий продиктован особым значением указанных земель в социальном, экономическом, экологическом и хозяйственном балансе страны. Эти земли - природные и экономические ресурсы России.

Вопрос о возможности изменения ВРИ земельных участков, в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливается или они не распространяются, в настоящее время остаётся сложным. Федеральным законодательством процедура изменения ВРИ таких участков не предусмотрена. Единственным способом изменения ВРИ может стать изменение категории земельного участка на ту категорию, для которой градостроительный регламент установлен. Порядок и условия перевода предусмотрены федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (№ 172-ФЗ от 21.12.2004).  

  • Градрегламенты, установленные законодательством РФ  

Особое положение занимают территории, градостроительные регламенты для которых установлены законодательством РФ:

  1. исторические поселения
  2. достопримечательные места
  3. земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов
  4. зоны с особыми условиями использования

К примеру, в историческом поселении градостроительная деятельность подлежит особому регулированию (статья 60 ФЗ Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» № 73-ФЗ в ред. от 03.08.2018):

  • градостроительная, хозяйственная и иная деятельность в историческом поселении должна осуществляться при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия, предмета охраны исторического поселения,
  • разработка градостроительных планов касается только размеров и пропорций зданий и сооружений, использования отдельных строительных материалов, цветового решения, запрета или ограничения размещения автостоянок, рекламы и вывесок, других ограничений, которые необходимы для сохранности объектов культурного наследия и др.,
  • проекты ПЗЗ применительно к территориям исторических поселений федерального значения подлежат согласованию с федеральным органом охраны объектов культурного наследия,
  • проекты ПЗЗ применительно к территориям исторических поселений регионального значения должны согласовываться с региональным органом охраны объектов культурного наследия
  • положение о порядке согласования проектов ПЗЗ, подготовленных применительно к территориям исторических поселений федерального значения, утверждено приказом Министерства культуры РФ г. № 1063  от 31 июля 2013

 

Карты градостроительного зонирования

 

Границы территориальных зон и их подзон отображаются в картах градостроительного зонирования, включаемых в правила землепользования и застройки поселения (пункт 2 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ). Они отмечаются различными цветами.

Для границ территориальных зон действует правило - земельный участок должен относиться только к одной территориальной зоне. Очень редко одна территориальная зона относится к одному земельному участку. Ещё на карте отмечаются зоны устойчивого развития, в границах которых могут находиться сразу несколько территориальных зон. 

Границы территориальных зон устанавливаются преимущественно по границам административно-территориального деления, границам функциональных зон, красным линиям, границам зон размещения объектов федерального, регионального и местного значения, зон размещения иных объектов и градостроительных комплексов, границам существующих и формируемых земельных участков, другим обоснованным границам..

Границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, могут не совпадать с границами территориальных зон.

На карте градостроительного зонирования каждая зона и подзона имеют свои буквенно-цифровые обозначения (они называются кодами зон).

К примеру, такие буквенные обозначения соответствуют следующим видам территориальных зон:

  • Ж - жилые зоны,
  • Д - общественно-деловые зоны
  • П - производственные зоны
  • Р - рекреационные зоны
  • С - зоны сельскохозяйственного использования

А вот обозначение ЖД скажет о том, что в этой зоне, кроме жилых домов, могут строиться объекты общественно-делового назначения.

Обозначения подзон шире, чем у самой зоны, поскольку они конкретизируют отличительные особенности подзоны.

Так, на карте зонирования Санкт-Петербурга зона размещения объектов многофункциональной общественно-деловой застройки на территории исторически сложившихся районов города и исторических пригородов, с включением объектов жилой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, обозначается как ТД1, а её подзоны - как ТД1-1-1 и ТД1-1-2 (они предназначены для строительства специализированных общественно-деловых объектов).

Цифры в обозначениях, к примеру, жилой зоны Ж5 (зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки высокой плотности) в карте функциональных зон Санкт-Петербурга, укажут на допустимую высотность жилых зданий (в данном примере - это выше 9 этажей), а цифра в обозначении производственной зоны П6 - на возможность размещения в этой зоне объектов коммунально-складского назначения - торговых баз, овощебаз, складов, товарных станций. 

Более удобный для применения карта функционального зонирования Санкт-Петербурга в непрерывном формате, с обозначениями зон и подзон, с возможностью  перехода ко всем территориальным зонам или нахождения их «не сходя» с выбранной позиции на основной карте функционального зонирования с помощью функций «слои» в верхнем правом углу карты, представлена на этой странице портала «Земельный Вопрос». 

  • Пояснения к обозначениям зон с их подзонами даются в каждой схеме зонирования территорий. Достаточно подробно о буквенно-цифровых обозначениях зон и подзон рассказано здесь.
  • С общегородским Классификатором градостроительного зонирования и предельных параметров объектов недвижимости для территориальной части ПЗЗ Санкт-Петербурга можно ознакомиться здесь.

Продолжая характеристику карты зонирования Санкт-Петербурга, необходимо заметить, что каждая из территориальных зон и их подзоны не представляют собой единый уникальный участок, поскольку территория любой из них состоит из большого числа участков, с присвоенным каждому из них статусом этой зоны.

Не все из этих участков имеют один и тот же вид разрешённого использования, но все они находятся в рамках действия одних и тех же градостроительных регламентов.    

К примеру, к подзоне Т3ЖД2 зоны 3ЖД застройки многоэтажными многоквартирными жилыми домами, расположенных за пределами территории исторически сложившихся районов города, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны, отнесены 266 участков.

И если у застройщика хотя бы одного участка возникнет необходимость изменения только одного градостроительного регламента, сработает «эффект домино», который вызовет изменение на всех территориях зоны, да ещё и при условии соласования планируемых изменений с жителями этой территориальной зоны на публичных слушаниях, результат которых может оказаться и отрицательным.

Задача будет сводиться или к формированию отдельной подзоны, или к более сложному переводу участка или своей зоны в другую территориальную зону, максимально подходящую целям планируемого использования земельного участка. Иллюзий, правда, строить не придётся, поскольку вариантов выбора не бывает много.

К примеру, для участков, находящихся за пределами центра города, в территориальной  зоне ЗЖД (зона среднеэтажной и многоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны), выбор можно будет сделать из 3-х вариантов подзон: 

  1. Т3ЖД1 - подзона зоны застройки среднеэтажными многоквартирными жилыми домами, расположенных за пределами территории исторического центра Санкт-Петербурга, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны;
  2. Т3ЖД2 - подзона зоны застройки многоэтажными многоквартирными жилыми домами, расположенных за пределами территории исторически сложившихся районов города, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны;
  3. Т3ЖД3 - подзона зоны застройки среднеэтажными и многоэтажными многоквартирными жилыми домами на территории исторически сложившихся районов города, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны. 

При подготовке к строительству на выбранном или уже имеющемся участке нужно знать, к какой территориальной зоне относится участок. Для этого на карте зонирования Санкт-Петербурга потребуется определить сначала место, в котором находится участок, и кликнуть по нему.

После того, ка откроется подробная карта зонирования этой части города, несложно найти интересующее местоположение, а, соответственно, и узнать отнесение участка к конкретной территориальной зоне. Уточнив код зоны по буквенно-цифровому обозначению, понять её назначение и сделать вывод о том, соответствует ли планируемая задача строительства т этой территориальной зоне.

 

Карты границ функциональных зон Санкт-Петербурга

 

Приведённые ниже ссылки на схемы границ функциональных зон Санкт-Петербурга представлены в Приложении к Закону Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга» (№728-99 в редакции, введённой в действие с 21.07 2017 г. Законом Санкт-Петербурга № 442-85 от 6 июля 2017 г.), называемом так:

Положение о территориальном планировании Санкт-Петербурга

 

  • Схема размещения и развития основных объектов капитального строительства транспортной инфраструктуры федерального, регионального и местного значения с выделением сооружений внешнего транспорта, городского транспорта, автомобильных дорог общего пользования (внешний транспорт)
  • Схема размещения и развития основных объектов капитального строительства транспортной инфраструктуры федерального, регионального и местного значения с выделением сооружений внешнего транспорта, городского транспорта, автомобильных дорог общего пользования  (улично-дорожная сеть)
  • Схема размещения и развития основных объектов капитального строительства транспортной инфраструктуры федерального, регионального и местного значения с выделением сооружений внешнего транспорта, городского транспорта, автомобильных дорог общего пользования (городской транспорт)
  • Схема размещения и развития на расчетный срок реализации Генерального плана Санкт-Петербурга и прогнозируемый период основных объектов капитального строительства инженерной инфраструктуры федерального, регионального и местного значения (тепло-, электро-, газоснабжение):
  1. cхема развития системы теплоснабжения

  2. схема развития системы газоснабжения

  3. cхема развития системы электроснабжения
  • Схема размещения и развития основных объектов капитального строительства инженерной инфраструктуры федерального, регионального и местного значения (водоотведение)
  • Схема размещения и развития основных объектов капитального строительства инженерной инфраструктуры федерального, регионального и местного значения (санитарная очистка)

  

Полезная информация

 

  • С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь
  • С порядком изменения ВРИ земельных участков, действующим с 2017 года, можно ознакомиться здесь.
  • С порядком изменения территориальной зоны земельного участка  позволит ознакомиться эта статья.
  • С правилами раздела земельных участков - здесь.
  • С минимальными и максимальными размерами земельных участков, устанавливаемых в муниципалитетах, - здесь.
  • Проверить состояние вопроса и уточнить статус своей земли можно на публичной кадастровой карте. Как получить необходимые сведения по имеющейся информации - кадастровому номеру или адресу участка, помогут советы, представленные здесь.
  • С возможностями любого вида разрешённого использования позволит ознакомиться новый их Классификатор ВРИ-2015, вступивший в силу с дополнениями и изменениями 3 ноября 2015 года.

 








+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним








+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним


наверх

наверх