Изменение территориальной зоны земельного участка




Содержание

  1. Территориальные зоны - элементы ПЗЗ поселения
  2. Негативные последствия
  3. Изменение территориальной зоны земельного участка
  4. Кто готовит предложения об изменении территориальной зоны ЗУ
  5. Заявление об изменении территориальной зоны 
  6. Решение об изменении территориальной зоны ЗУ

 

Территориальные зоны - элементы ПЗЗ поселения

 

Отнесение земельных участков к конкретным территориальным зонам - результат градостроительного планирования территорий городских и сельских поселений.

Главные цели такого планирования ( статья 9 ГК РФ):

  1. определение в документах территориального планирования назначения территорий:
    • исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов
  2. обеспечение устойчивого развития территорий
  3. развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур
  4. учёт интересов:
    • граждан
    • объединений граждан
    • Российской Федерации
    • субъектов РФ
    • муниципальных образований

Градостроительная картина поселения отображается графически:

  • в генеральном плане
  • в карте функционального зонирования

Каждый цвет в этих чертежах соответствует конкретной территории поселения:

К признакам любой территориальной зоны относятся (пункты 2-4 статьи 85 ЗК РФ):

  • учёт особенностей зоны: 
    • расположение
    • развитие
  • установленные границы
  • сочетание различных ВРИ ЗУ 
  • установленные градостроительные регламенты, определяющие правовой режим:
    • земельных участков
    • всего, что:
      • находится над и под поверхностью ЗУ
      • используется при застройке и эксплуатации:
        1. зданий
        2. строений
        3. сооружений
  • предотвращение возможности причинения вреда объектам капитального строительства на смежных ЗУ

Градостроительный регламент - порядок, вводимый правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) поселения. Он  устанавливается в соответствии с ГК РФ. Он обязателен для исполнения:

  • собственниками ЗУ
  • землепользователями
  • землевладельцами
  • арендаторами ЗУ

вне зависимости от форм собственности и иных прав на землю.

В случае, когда ВРИ ЗУ не входят в перечень видов разрешённого использования территориальной зоны,

  • земельный участок
  • объекты недвижимости, прочно связанные с ЗУ

не соответствуют градостроительному регламенту. Возможности развития территории надела ограничены.

Территориальные зоны вводятся для установления градостроительных регламентов. Градрегламенты определяют правовой режим ЗУ зоны. В этом состоит:

  • градостроительное значение территориальных зон
  • роль зон в формировании генерального плана поселения

 

Негативные последствия 

 

Обязательность соблюдения регламентов градостроительства может стать причиной ограничений прав владельцев и пользователей ЗУ:

  1. по застройке наделов
  2. по эксплуатации возведённых капитальных объектов 

Как бы ни были совершенны:

  1. генеральный план
  2. карта функционального зонирования территории

разработанные компетентными профессионалами совместно:

  • с муниципальными и региональными властями
  • с природоохранными, лесными и водными службами
  • с комитетами и министерствами
  • с органами контроля за надлежащим состоянием памятников истории и культуры
  • с иными организациями

они не могут быть абсолютно идеальными. Их схемы и чертежи не вечны. Они меняются вместе с ПЗЗ. 

 

Ситуации, когда возникают негативные последствия

 

  • Ошибки при формировании территориальных зон:
  1. границы 2 или нескольких зон проходят через 1 участок
  2. участок оказывается сразу в нескольких территориальных зонах

Это нарушение требований ГК РФ (пункт 4 статьи 40 ). 

Для устранения ошибки участок будет включён в зону градостроительного преобразования. Она в дальнейшем делится:

  1. на ЗУ
  2. на территориальные зоны 

ВРИ ЗУ в зоне устанавливаются в соответствии:

  • с функциональным назначением участков
  • с проектами проектами планировки территорий  

Регламент зоны градостроительного преобразования определяется по видам фактического использования:

  • ЗУ
  • объектов капитального строительства

Предельные параметры развития капитальных объектов должны соответствовать фактическим показателям существующих объектов:

  1. этажности
  2. проценту застройки

Другие последствия включения ЗУ в территориальную зону:

  1. невозможность эффективного использования в территориальной зоне:
    • ЗУ
    • недвижимого имущества
  2. причинение вреда правообладателям участков
  3. снижение стоимости ЗУ и объектов капитального строительства
  4. невозможность реализации прав и законных интересов граждан и их объединений
  5. ПЗЗ и градостроительные регламенты препятствуют:
    • функционированию ОКС регионального или местного значения
    • размещению объектов капитального строительства регионального или местного значения

Превращаются ли ПЗЗ и установленные в соответствии с ними градостроительные регламенты территориальных зон в непреодолимое препятствие при использовании земельных участков? Для целого ряда случаев так не происходит.

Сами ПЗЗ определяют пути преодоления проблемных ситуаций:

  • при объективно обоснованной невозможности эффективного использования участка
  • при доказательстве обстоятельств, что попунктно перечислены выше

подготовленных правообладателями земельных наделов.

 

Изменение территориальной зоны земельного участка

 

При изучении вопроса об изменении территориальной зоны нужно знать, что ПЗЗ:

  • это документ градостроительного зонирования (пункт 8 статьи 1 ГК РФ)
  • утверждаются нормативными правовыми актами:
    • органов местного самоуправления
    • органов государственной власти субъектов РФ
    • органов власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга
  • устанавливают:
    • территориальные зоны
    • градостроительные регламенты
    • порядок применения ПЗЗ
    • порядок внесения изменений в ПЗЗ
  • порядок включает:
    • карту градостроительного зонирования, на которой устанавливаются границы территориальных зон
    • градостроительные регламенты

Следовательно, изменение территориальной зоны ЗУ выполняется через внесение изменений в ПЗЗ поселения на уровне муниципальных органов самоуправления.

ПЗЗ принимаются на местном уровне. Значит, изменения в ПЗЗ вносятся на местном уровне. Внесение изменений в ПЗЗ рассматриваются главой местной администрации.

Основаниями:

    • для рассмотрения вопроса овнесени изменений
    • для внесения изменений

могут служить определённые обстоятельства.

Перечень обстоятельств

При внесения изменений в генеральный план поселения или в схему территориального планирования муниципального района возникло несоответствие ПЗЗ:

  1. генеральному плану
  2. схеме территориального планирования

А) При получении предписания об устранении:

  • нарушений
  • ограничений

использования объектов недвижимости, установленных на приаэродромной территории, которые допущены в ПЗЗ поселения, городского округа, межселенной территории.

Предписание направляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ. Оно обязательно для исполнения в сроки, установленные законодательством.

Б) При поступлении предложений:

  1. об изменении границ территориальных зон
  2. об изменении градостроительных регламентов

 

Кто готовит предложения об изменении территориальной зоны

 

Подготовить предложения о внесении изменений в ПЗЗ может любой желающий. Их авторами могут быть:

  • федеральные органы исполнительной власти
  • органы исполнительной власти субъектов РФ:
    • когда ПЗЗ могут воспрепятствовать функционированию и размещению ОКС регионального значения
  • органы местного самоуправления муниципального района:
    • когда ПЗЗ препятствують функционированию и размещению объектов капитального строительства местного значения
  • органы местного самоуправления
    • когда необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на соответствующих территории:
    • когда ПЗЗ не обеспечивают возможность размещения на территориях поселения объектов, предусмотренных документами территориального планирования:
      1. объектов федерального значения
      2. объектов регионального значения
      3. объектов местного значения муниципального района (за исключением линейных объектов)

Требование (а не предложение) о внесении изменений в ПЗЗ для обеспечения размещения объектов готовятся:

  • уполномоченным федеральным органом исполнительной власти
  • уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ
  • уполномоченным органом местного самоуправления муниципального района

Физические и юридические лица могут также подавать свои предложения (заявления) о внесении изменений в ПЗЗ в части изменения территориальной зоны земельного участка:

  • в инициативном порядке
  • в случаях, когда в результате применения ПЗЗ участки и капитальные объекты не используются эффективно
  • причиняется вред их правообладателям
  • снижается стоимость ЗУ и объектов капитального строительства
  • не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений

 

Заявление об изменении территориальной зоны 

 

Заявление об изменении территориальной ЗУ должно содержать детальное обоснование необходимости внесения изменений в ПЗЗ.

Если в качестве причины обращения указывается невозможность эффективного использования участка или недвижимого имущества, то нужны факты, подтверждающие это утверждение.

Серьёзное внимание уделяется заявлениям, где в качестве причины обращения:

  1. доказывается нанесение вреда правообладателю участка
  2. показывается уменьшение стоимости надела или капитальных объектов

Объективность доказательств может послужить залогом благоприятного исхода в рассмотрении заявлений об изменении территориальной зоны.

Примерная формв заявления - здесь.

 

Решение об изменении территориальной зоны

 

Изменение территориальной зоны - задача, решаемая в несколько этапов как в случае подачи заявления на стадии разработки ПЗЗ, так и в случае действия уже принятых ПЗЗ.

Итоговое решение зависит от многих факторов:

  • от результатов рассмотрения поступившего заявления в специальной комиссии
  • от результатов публичных слушаний:
    • владельцы смежных участков и иные заинтересованные лица высказывают свои мнения
    • замечания фиксируются в протоколах этих слушаний.

Исключение:

изменение территориальной зоны ЗУ вызвана ошибками, допущенными при её формировании

 

Подача заявления об изменении территориальной зоны на стадии разработки ПЗЗ

 

  • предложения и заявления направляются в Комиссию по проекту правил землепользования и застройки
  • в течение 30 дней со дня поступления предложения о внесении изменений в ПЗЗ комиссия готовит предварительное заключение, в котором содержатся:
    • или рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в ПЗЗ
    • или рекомендации об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения
  • предварительное заключение комиссии вместе с проектом изменений в ПЗЗ направляются главе местной администрации
  • организуются публичные слушания
  • о проведении слушаний делается публикация в СМИ:
    • о дате и месте проведения
    • с информацией из проекта изменений в ПЗЗ
  • в ряде случаев проведение публичных слушаний не требуется
  • по результатам слушаний комиссия готовит итоговый вариант проекта изменений в ПЗЗ с приложением к нему протокола публичных слушаний
  • подготовленные документы отправляются главе администрации:
    • в течение 10 дней он должен принять решение:
      1. о направлении проекта изменений в ПЗЗ в представительный орган местного самоуправления
      2. об отклонении проекта изменений в ПЗЗ и о направлении его на доработку с указанием даты его повторного представления

 

Подача заявления об изменении территориальной зоны при действующих ПЗЗ

 

  • Предложение о внесении изменений в ПЗЗ направляется в Комиссию по землепользованию и застройке (в соответствии с положениями статьи 32 Градостроительного кодекса РФ)
  • В течение 30 дней со дня поступления предложения о внесении изменений в ПЗЗ комиссия готовит предварительное заключение, в котором содержатся:
    • или рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в ПЗЗ
    • или рекомендации об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения
  • Предварительное заключение комиссии вместе с проектом изменений в ПЗЗ направляются главе местной администрации:
    • в течение 30 дней он должен принять решение:
      1. или о направлении проекта изменений в ПЗЗ в представительный орган местного самоуправления
      2. или об отклонении проекта изменений в ПЗЗ и о направлении его на доработку с указанием даты его повторного представления

 

О главном в заявлении

 

Каким бы относительно несложным представлялся алгоритм решения вопроса об изменении территориальной зоны земельного надела, не стоит рассчитывать на лёгкость её выполнения.

Нужно повториться о важности доказательной базы. Она должна:

  1. убедительно и объективно подтвердить невозможность эффективной эксплуатации ЗУ
  2. содержать причины, создавшие невозможность эксплуатации ЗУ при уже выполненном включении ЗУ в территориальную зону

Для одних участков потребуется подготовка отчёта лицензированной компании. В нём должны содержаться официальные данные о низкой кадастровой стоимости:

  • или наделов
  • или расположенных на участках объектов недвижимости

Для других ЗУ потребуются доказательство того, что включение их в границы утвержденной территориальной зоны:

  • противоречит статьям Градостроительного кодекса РФ
  • не учитывает существующее землепользование:
    • например, застройку объектами капитального строительства
  • не соответствует генплану поселения в части назначения территории

Для третьих наделов, считавшихся сельхозугодьями в зоне с/х земель, может потребоваться доказательство:

  • низкого бонитета
  • низкой кадастровой стоимости в сравнении с той, что сложилась в муниципалитете

Примеров доказательств можно приводить много. Каждый из них соответствует конкретной ситуации. Они не идентичны для всех наделов, для которых, по мнению правообладателей, требуется изменение территориальной зоны.

Необходимо выделить самые существенные основания, ведь внесение изменений в ПЗЗ - не обязанность, а право администрации. Основания тщательно изучаются, полученная информация проверяется, а частые отказы становятся не редкостью.

Правообладатели участков имеют право решить проблемы в судебном порядке. Примером этому может послужить суд, в котором собственник оспорил отказ администрации в изменении территориальной зоны. Он обосновал свои требования следующими причинами:

  • на участке есть жилой дом
  • генеральный план поселения не несоответствует правилам землепользования и застройки

 

Полезная информация

 

  1. С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
  2. Узнать о новом Классификаторе ВРИ – 2019 можно здесь
  3. Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
  4. С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь.
  5. О возможности строительства жилого дома на фермерской земле читайте здесь.
  6. С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь.
  7. Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно получить здесь.
  8. Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь.
  9. С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь.
  10. С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь


Поделиться:













+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним


наверх

наверх