СПОЗУ – обязательный документ проектной документации для получения разрешения на строительство

Разделы статьи:

1. СПОЗУ – один из разделов проектной документации для строительства ОКС
2. Состав разделов ПД для ОКС
3. Виды ОКС – в зависимости от функционального назначения и характерных признаков
4. Состав материалов СПОЗУ
5. СПОЗУ по Градостроительному кодексу РФ
6. Область применения СПОЗУ
7. Практическая ценность СПОЗУ
8. Исходная документация для подготовки СПОЗУ

 

1. СПОЗУ – один из разделов проектной документации для строительства ОКС

 

В системе проектной документации (ПД) для строительства предприятий, сооружений и жилищно-гражданских объектов соответствующему разделу ПД присвоено наименование «Схема планировочной организации земельного участка» (пункт 3.1 раздел «Термины и определения» Межгосударственного стандарта ГОСТ 21.508-2020).

В Национальном стандарте ГОСТ Р21.101-2020 (пункт 1 раздела «Область применения») отмечено, что понятие «строительство» включает в себя:

• строительство ОКС
• реконструкцию ОКС
• капитальный ремонт ОКС
• техническое перевооружение ОКС 

 

 

2. Состав разделов ПД для ОКС

 

Проектная документация (ПД) выполняется в соответствии с постановлением Правительства «Об утверждении Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» (№ 87 от от 16.02. 2008). Подлежит экспертному анализу (экспертизе). 

Материалы проектной документации:

• определяют архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции ОКС, их частей, капитального ремонта
• готовятся в текстовом и графическом формате

Текстовая часть ПД

• содержит сведения в отношении ОКС
• включает:
  • описание принятых технических и иных решений
  • пояснения, ссылки на нормативные и/или технические документы, используемые при подготовке ПД
  • результаты расчётов, обосновывающие принятые решения

Графическая часть ПД

• • отображает принятые технические и иные решения
  • выполняется в графической форме – в виде чертежей, схем, планов и других документов

Подготовка ПД должна осуществляться в соответствии с законодательством РФ о государственной тайне.

Постановлением Правительства РФ  № 87 утверждены:

1. виды ОКС
2. общий для всех видов объектов капитального строительства (ОКС) объём материалов СПОЗУ

 

 

3. Виды ОКС – в зависимости от функционального назначения и характерных признаков

 

• объекты производственного назначения:здания
  
  • строения
  • сооружения производственного назначения
    
    • в том числе сооружения обороны и безопасности
• объекты непроизводственного назначения:
  • здания
  • многоквартирные жилые дома
  • строения
  • сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения
  • иные объекты капитального строительства непроизводственного назначения
• линейные объекты:
  • трубопроводы
  • автомобильные и железные дороги
  • линии электропередачи
  • др.  

 

4. Состав материалов СПОЗУ 

 

Раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка» должен содержать:

в текстовой части

• характеристику ЗУ, предоставленного для размещения ОКС
• обоснование границ санитарно-защитных зон объектов капитального строительства в пределах границ ЗУ
  • в случае необходимости определения указанных зон в соответствии с законодательством РФ
• обоснование планировочной организации ЗУ в соответствии:
  • с градостроительным и техническим регламентами
  • с документами об использовании ЗУ:
    • если на ЗУ действие градостроительного регламента не распространяется
    • если в отношении ЗУ градостроительный регламент не устанавливается
• технико-экономические показатели (ТЭП) ЗУ, предоставленного для размещения ОКС
• обоснование решений по инженерной подготовке территории:
  • в том числе решений по инженерной защите территории и ОКС от последствий опасных геологических процессов, паводковых, поверхностных и грунтовых вод
• описание организации рельефа вертикальной планировкой
• описание решений по благоустройству территории
• зонирование территории ЗУ, предоставленного для размещения ОКС:
  • обоснование функционального назначения и принципиальной схемы размещения зон
  • для объектов производственного назначения – обоснование размещения зданий и сооружений (основного, вспомогательного, подсобного, складского и обслуживающего назначения) ОКС
  • для объектов производственного назначения – обоснование схем транспортных коммуникаций, обеспечивающих внешние и внутренние (в том числе межцеховые) грузоперевозки
• характеристику и технические показатели транспортных коммуникаций (при наличии таких коммуникаций):
  • для объектов производственного назначения
• обоснование схем транспортных коммуникаций, обеспечивающих внешний и внутренний подъезд к объекту капитального строительства
  • для объектов непроизводственного назначения

в графической части – схему планировочной организации земельного участка с отображением:

• мест размещения существующих и проектируемых ОКС:
  • с указанием существующих и проектируемых подъездов и подходов к ним
• границ зон действия публичных сервитутов (при их наличии)
• зданий и сооружений ОКС, подлежащих сносу (при их наличии)
• решений по планировке, благоустройству, озеленению и освещению территории
• этапов строительства ОКС
• схемы движения транспортных средств на строительной площадке
• план земляных масс
• сводный план сетей инженерно-технического обеспечения:
  • с обозначением мест подключения проектируемого ОКС к существующим сетям инженерно-технического обеспечения
• ситуационный план размещения ОКС в границах ЗУ, предоставленного для размещения этого объекта, с указанием:
  • границ населённых пунктов, непосредственно примыкающих к границам ЗУ
  • границ ЗОУИТ,  предусмотренных ГрК РФ
  • границ территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера
  • для объектов производственного назначения – отображение проектируемых транспортных и инженерных коммуникаций:
    • с обозначением мест их присоединения к существующим транспортным и инженерным коммуникациям

 

5. СПОЗУ по градостроительному законодательству

 

Порядок выполнения архитектурно-строительного проектирования при подготовке:

• проектной документации (ПД)
• рабочей документации (РД)

применительно к ОКС и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику или иному правообладателю, а также требования к разработчикам ПД и РД, порядку согласования и утверждения проектной документации изложены в статье 48 ГрК РФ.

В отношении СПОЗУ Градостроительным кодексом РФ (пункт 7 статьи 51) установлено:

• СПОЗУ –  один из документов, который готовится застройщиком  в целях получения разрешения на строительство (РНС) ОКС:
  • прилагается к заявлению на получение РНС 
• подготовка СПОЗУ – обязанность застройщика
• разработка СПОЗУ должна выполняться в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ)
  • в случае подготовки ПД применительно к линейным объектам проект полосы отвода выполняется в соответствии с проектом планировки территории (ППТ)
  • за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории

 

6. Область применения СПОЗУ

 

СПОЗУ обеспечивает эффективное планирование территории, создание оптимального рельефа, позволяет определить места прокладки инженерных коммуникаций, обосновывает необходимые ТЭП. 

Схема планировочной организации ЗУ:

• требуется для получения разрешения на строительство/реконструкцию ОКС:
  • промышленных и складских комплексов
  • коммерческих и непроизводственных здани
  • электрических коммуникаций и вспомогательных сооружений (к примеру, трансформаторных станций)
  • инженерных сетей различного назначения
  • линейных объектов
• необходима:
  • при дополнительной застройке ЗУ
  • при изменении расположения объекта до начала его возведения
  • при внесении изменений в проект строительства
• используется при решении задач, связанных с развитием территорий: 
  • проектирование объектов благоустройства муниципальных образований
  • развитие инженерной инфраструктуры 
  • другие направления

Подготовка СПОЗУ исключена из обязательных документов, необходимых для строительства индивидуальных жилых домов на ЗУ, предназначенных для ведения:

• ИЖС
• садоводства
• ЛПХ в границах населённого пункта 

 

 

 

7. Практическая ценность СПОЗУ

 

СПОЗУ – одна из важнейших составляющих архитектурного проекта. Входит в комплект обязательных документов, необходимых для получения разрешительной документации для строительства капитальных объектов..

При разработке СПОЗУ в обязательном порядке используются материалы ГПЗУ. На чертеже СПОЗУ, выполняемого с использованием топографической съёмки масштаба М1:500, с высокой точностью отображаются:

• границы ЗУ, соответствующих правоустанавливающим документам
• расположение существующих сооружений и ОКС
  • с отображением существующих подъездов, подходов к ним
• места проектируемых ОКС
• места объектов, планируемых к демонтажу:
  • зданий, подлежащих сносу
  • сооружений, подлежащих сносу
• границы существующих и проектируемых проездов и подходов к ОКС
• границы зон действия публичных сервитутов (при их наличии) 
• границы функциональных зон, установленных в соответствии с зонированием территории ЗУ 
• решения по планировке, благоустройству, озеленению, освещению территории ЗУ
• границы:
  • охранных зон
  • санитарных разрывов
  • исторических мест
• этапы строительства
• схемы движения транспорта на строительной площадке
• план земляных масс
• сводный план сетей инженерно-технического обеспечения:
  • с обозначением мест подключения проектируемого ОКС к существующим сетям
• ситуационный план – с указанием границ:
  • населённых пунктов, примыкающих к ЗУ
  • зон с особыми условиями использования (ЗОУИТ) 
  • территорий, подверженных риску чрезвычайных ситуаций
  • проектируемых транспортных и инженерных коммуникаций:
    • с указанием границ мест их присоединения

Сведения, включаемые текстовый блок СПОЗУ, содержат расчётные обоснования, экономические и технические данные, характеристики объекта:

• номер ГПЗУ
• характеристика ЗУ:
  • кадастровый номер
  • площадь
  • описание рельефа 
  • сведения о грунте и климатических особенностях
• фактические ТЭП застройки земельного участка – с учётом существующих, сносимых (демонтируемых), а также подлежащих строительству или реконструкции ОКС, в объёме показателей, которые нормируются выданным ГПЗУ:
  • количество этажей:
  • предельная высота объектов
  • строительный объём
  • площадь застройки
  • суммарная поэтажная площадь объектов в габаритах наружных стен
  • коэффициент застройки, коэффициент плотности застройки и т.д.
  • обоснование решений по инженерной подготовке территории
• ТЭП планируемого объекта ИЖС:
  • общая площадь объекта
  • площадь участка
  • количество этажей
  • верхняя отметка
  • строительный объём ( в т.ч. подземной части)
• краткие характеристики строений, расположенных на ЗУ, с которыми граничит участок строительства/реконструкции
• обоснование границ санитарно-защитных зон ОКС в пределах ЗУ:
  • охранных зон
  • санитарных разрывов ОКС:
    • при определении охранных зон в соответствии с законодательством
• зонирование территории ЗУ
• характеристика транспортных коммуникаций
  • с техническими показателями транспортных коммуникаций
• обоснование функционального назначения зон:
  
  • принципиальной схемы зон
  • размещения зданий и сооружений
  • схем транспортных коммуникаций
• обоснование планировочной организации ЗУ на основе:
  • генерального плана
  • проекта планировки территории (ППТ)
  • градостроительного регламента
  • технического регламента
  • документов об использовании ЗУ:
    1. если на участок не распространяется действие градостроительного регламента
    2. если в отношении участка градрегламент не устанавливается
• описание решений по благоустройству территории:
  • подъездные пути
  • пожарный проезд
• обоснование решений по инженерной защите территории, а также ОКС от последствий опасных геологических процессов, паводковых, поверхностных, грунтовых вод

Состав материалов СПОЗУ зависит от функционально-технологических особеннностей ОКС:

• назначение  проектируемого объекта
• площадь и конструктивные особенности
• количество зданий и сооружений на участке
• тип и количество инженерных систем, их протяжённость
• прочие характеристики

В СПОЗУ для производственных и линейных объектов  указывается больший объём сведений и информации, чем для иных видов ОКС.

 

Примеры СПОЗУ

• пример 1
• пример 2
• пример 3
• пример 4

 

8. Исходная документация для подготовки СПОЗУ

 

Для разработки СПОЗУ используются следующие документы и материалы:

• градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
• правоустанавливающие документы на ЗУ
• кадастровые паспортов ОКС, расположенных на ЗУ:
  • зданий
  • строений
  • сооружений
  • объектов незавершённого строительства
• геоподоснова:
  • или топосъёмка с границами ЗУ
  • результаты иных инженерных изысканий
• эскизный проект ОКС или его предпроект

 

Полезные сведения

 

• О пользе применения СПОЗУ при подготовке к строительству индивидуального жилого дома можно ознакомится здесь
• С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
• Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь
• Узнать о новом Классификаторе ВРИ (2019) можно здесь
• Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь.
• Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно получить здесь
• С правилами сноса самостроя по новому закону можно ознакомиться здесь
• ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь
• В отношении регистрации домов, бань, гаражей и других построек на земельных участках, находящихся в собственности граждан, улучшит ситуацию дачная амнистия
• Как провести раздел участка – здесь
• Как определить вид использования участка для ИЖС, ЛПХ, КФХ, дачного строительства по Классификатору ВРИ, можно ознакомиться здесь
• Уточнить статус своей земли и границы можно на публичной кадастровой карте. Как получить необходимые сведения по имеющейся информации – по кадастровому номеру или адресу участка, помогут советы, представленные здесь