Схема планировочной организации земельного участка – СПОЗУ
Разделы статьи:
- СПОЗУ
- Общие сведения о составе СПОЗУ
- Виды капитальных объектов
- Состав СПОЗУ для объектов капитального строительства
- Документы для подготовки СПОЗУ
СПОЗУ
СПОЗУ – схема планировочной организации земельного участка. Это проектный документ.
СПОЗУ требуется для получения:
- разрешения на строительство объекта
- при реконструкции строений
- при дополнительной застройке участка
- при изменении расположения объекта до начала его возведения
- при внесении изменений в проект строительства
СПОЗУ не требуется при подготовке к строительству жилых и садовых домов. Они строятся в уведомительном порядке.
СПОЗУ состоит из текстовой и графической частей.
В графических материалах отображается расположение на участке:
- объектов строительства
- инженерных сетей
- границ ЗУ
- элементов благоустройства
СПОЗУ – результат топографической съёмки масштаба М1:500. На топоплан наносятся:
- границы ЗУ, соответствующие правоустанавливающим документам
- существующие постройки
- будущий ОКС
- проходы и проезды
- функциональные зоны
- план подключения коммуникаций
- сервитуты
- объекты, планируемые к демонтажу:
- с отметкой о сносе
СПОЗУ должна соответствовать его градостроительному плану.
Может ли собственник участка подготовить СПОЗУ в самостоятельном порядке? По этому вопросу есть уточнение в ГК РФ (статья 48):
подготовка проектной документации, связанная с работами, оказывающимие влияние на безопасность объектов, выполняется только:
- индивидуальными предпринимателями
- юридическими лицами
имеющими свидетельства о допуске к таким работам. Свидетельства выдаются саморегулируемыми организациями.
В других случаях подготовку проектной документации могут выполнять любые физические и юридические лица.
Владельцам наделов разрешена подготовка СПОЗУ самостоятельным порядком.
Общие сведения о составе СПОЗУ
В текстовую часть СПОЗУ включаются сведения:
- номер ГПЗУ
- характеристика ЗУ:
- кадастровый номер
- площадь
- описание рельефа (особое внимание уделяется уклонам)
- сведения о грунте и климатических особенностях
- технико-экономические показатели объекта:
- процент застройки (с приложенным расчётом)
- соседние строения, с которыми граничит участок
- обоснование в пределах ЗУ:
- границ охранных зон
- границ санитарных разрывов
- обоснование планировочной организации земельного участка на основе:
- генерального плана
- проекта планировки территории (ППТ)
- градостроительного регламента
- технического регламента
- документов об использовании ЗУ:
- когда на участок не распространяется действие градостроительного регламента
- когда в отношении участка градрегламент не устанавливается
- описание решений по благоустройству территории:
- подъездные пути
- пожарный проезд
- состав объекта
- общая площадь жилого дома
- количество надземных этажей
- высота здания
- тип ограждения
Графическая часть состоит из трёх частей:
- чертёж
- схема инженерно-технических сетей объекта
- ситуационный план
В графической части СПОЗУ должны быть отображены:
- места:
- существующих ОКС
- проектируемых ОКС
- существующие и проектируемые подъезды и подходы к ОКС
- границы зон действия публичных сервитутов (при их наличии)
- границы:
- охранных зон
- санитарных разрывов
- исторических мест
- решения по планировке, благоустройству
- схема инженерных сетей
Виды капитальных объектов
Виды ОКС:
- производственного назначения:
- здания
- строения
- сооружения производственного назначения
- сооружения обороны и безопасности
- непроизводственного назначения
- здания
- многоквартирные жилые дома
- строения
- сооружения:
- жилищного фонда
- социально-культурного назначения
- коммунально-бытового назначения
- другие ОКС непроизводственного назначения
- линейные объекты:
- трубопроводы
- газопроводы
- нефтепроводы
- автомобильные и железные дороги
- линии электропередачи
- т.д.
Состав СПОЗУ для объектов капитального строительства
В СПОЗУ должны быть отражены:
в текстовой части:
- характеристика земельного участка
- обоснование границ санитарно-защитных зон ОКС в пределах ЗУ:
- охранных зон
- санитарных разрывов ОКС (при определения зон в соответствии с законодательством)
- обоснование планировочной организации ЗУ с использованием:
- градостроительного и технического регламентов
- документов об использовании земельного участка
- описание решений по благоустройству территории
- технико-экономические показатели ЗУ
- обоснование решений по инженерной подготовке территории:
- по инженерной защите территории, а также ОКС от последствий опасных геологических процессов, паводковых, поверхностных, грунтовых вод
- описание организации рельефа вертикальной планировкой
- зонирование территории ЗУ
- обоснование:
- функционального назначения
- принципиальной схемы зон
- размещения зданий и сооружений
- схем транспортных коммуникаций
- характеристика транспортных коммуникаций
- технические показатели транспортных коммуникаций
в графической части:
схема планировочной организации ЗУ с отображением:
- мест существующих объектов:
- с указанием существующих подъездов, подходов к ним
- мест проектируемых ОКС
- границ зон действия публичных сервитутов (при их наличии)
- мест:
- зданий, подлежащих сносу
- сооружений, подлежащих сносу
- решения по планировке, благоустройству, озеленению, освещению территории
- этапы строительства
- схемы движения транспорта на строительной площадке
- план земляных масс
- сводный план сетей инженерно-технического обеспечения:
- с обозначением мест подключения проектируемого ОКС к существующим сетям
- ситуационный план с указанием границ:
- населенных пунктов, примыкающих к земельному участку
- зон с особыми условиями использования
- территорий, подверженных риску чрезвычайных ситуаций
- проектируемых транспортных и инженерных коммуникаций:
- мест их присоединения
Состав СПОЗУ зависит от назначения проектируемого объекта:
- каждый объект имеет свои особенности
- в СПОЗУ для производственных и линейных объектов указывается больший объём сведений и информации
Требования к составу схемы планировочной организации земельного участка описаны Постановлении Правительства РФ № 87 от 16.02.2008.
Документы для подготовки СПОЗУ
- заявление на подготовку СПОЗУ
- градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
- копии правоустанавливающих документов на земельный участок
- копии кадастровых паспортов ЗУ
- копии кадастровых паспортов:
- зданий
- строений
- сооружений
- объектов незавершенного строительства
- геоподоснова или топосъёмка с границами участка
- эскизный проект дома (при наличии)
- копия межевого дела (при наличии)
Согласование СПОЗУ
Подготовленную схему планировочной организации земельного участка необходимо согласовать в органе по градостроительству и архитектуре местной администрации.
Полезные сведения
- С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
- Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь
- Узнать о новом Классификаторе ВРИ (2019) можно здесь
- Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь.
- Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно получить здесь
- С правилами сноса самостроя по новому закону можно ознакомиться здесь
- ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь
- С 1 марта 2015 года вступил в силу новый Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» (N 171-ФЗ от 23.06.2014 г.), в соответствии с которым, в частности, упрощена процедура выкупа земельных участков у муниципалитетов. Ознакомиться с основными положениями закона можно здесь
- В отношении регистрации домов, бань, гаражей и других построек на земельных участках, находящихся в собственности граждан, улучшит ситуацию новая дачная амнистия
- Как провести раздел участка – здесь
- Как определить вид использования участка для ИЖС, ЛПХ, КФХ, дачного строительства по Классификатору ВРИ, можно ознакомиться здесь
- С 1 января 2018 года в кадастровом паспорте должны быть зафиксированы точные границы участков, поскольку купить, продать, заложить или подарить землю без точного описания границ будет попросту невозможно. Так регламентировано поправками к Земельному кодексу. А тотальная ревизия границ по инициативе муниципалитетов началась с 1 июня 2015 г.
- Уточнить статус своей земли и границы можно на публичной кадастровой карте. Как получить необходимые сведения по имеющейся информации – по кадастровому номеру или адресу участка, помогут советы, представленные здесь
- Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, можно узнать здесь