Схема планировочной организации земельного участка – СПОЗУ

Разделы статьи:

• СПОЗУ
• Общие сведения о составе СПОЗУ
• Виды капитальных объектов
• Состав СПОЗУ для объектов капитального строительства
• Документы для подготовки СПОЗУ

 

СПОЗУ

 

СПОЗУ – схема планировочной организации земельного участка. Это проектный документ.

СПОЗУ требуется для получения:

1. разрешения на строительство объекта
2. при реконструкции строений
3. при дополнительной застройке участка
4. при изменении расположения объекта до начала его возведения
5. при внесении изменений в проект строительства

СПОЗУ не требуется при подготовке к строительству жилых и садовых домов. Они строятся в уведомительном порядке.

СПОЗУ состоит из текстовой и графической частей.

В графических материалах отображается расположение на участке:

• объектов строительства
• инженерных сетей
• границ ЗУ
• элементов благоустройства

СПОЗУ –  результат топографической съёмки масштаба М1:500. На топоплан наносятся:

• границы ЗУ, соответствующие правоустанавливающим документам
• существующие постройки
• будущий ОКС
• проходы и проезды
• функциональные зоны
• план подключения коммуникаций
• сервитуты
• объекты, планируемые к демонтажу:
  • с отметкой о сносе

 

СПОЗУ должна соответствовать его градостроительному плану.

Может ли собственник участка подготовить СПОЗУ в самостоятельном порядке? По этому вопросу есть уточнение в ГК РФ (статья 48):

подготовка проектной документации, связанная с работами, оказывающимие влияние на безопасность объектов, выполняется только:

• индивидуальными предпринимателями
• юридическими лицами

имеющими свидетельства о допуске к таким работам. Свидетельства выдаются саморегулируемыми организациями.

В других случаях подготовку проектной документации могут выполнять любые физические и юридические лица.

Владельцам наделов разрешена подготовка СПОЗУ самостоятельным порядком.

 

Общие сведения о составе СПОЗУ

 

В текстовую часть СПОЗУ включаются сведения:

• номер ГПЗУ
• характеристика ЗУ:
  • кадастровый номер
  • площадь
  • описание рельефа (особое внимание уделяется уклонам)
  • сведения о грунте и климатических особенностях
• технико-экономические показатели объекта:
  • процент застройки (с приложенным расчётом)
• соседние строения, с которыми граничит участок
• обоснование в пределах ЗУ:
  • границ охранных зон
  • границ санитарных разрывов
• обоснование планировочной организации земельного участка на основе:
  • генерального плана
  • проекта планировки территории (ППТ)
  • градостроительного регламента
  • технического регламента
  • документов об использовании ЗУ:
    1. когда на участок не распространяется действие градостроительного регламента
    2. когда в отношении участка градрегламент не устанавливается
• описание решений по благоустройству территории:
  • подъездные пути
  • пожарный проезд
• состав объекта
• общая площадь жилого дома
• количество надземных этажей
• высота здания
• тип ограждения

Графическая часть состоит из трёх частей:

1. чертёж
2. схема инженерно-технических сетей объекта
3. ситуационный план

В графической части СПОЗУ должны быть отображены:

• места:
  • существующих ОКС
  • проектируемых ОКС
• существующие и проектируемые подъезды и подходы к ОКС
• границы зон действия публичных сервитутов (при их наличии)
• границы:
  • охранных зон
  • санитарных разрывов
  • исторических мест
• решения по планировке, благоустройству
• схема инженерных сетей

 

Виды капитальных объектов

 

Виды ОКС:

• производственного назначения:
  • здания
  • строения
  • сооружения производственного назначения
  • сооружения обороны и безопасности
• непроизводственного назначения
  • здания
  • многоквартирные жилые дома
  • строения
  • сооружения:
    1. жилищного фонда
    2. социально-культурного назначения
    3. коммунально-бытового назначения
  • другие ОКС непроизводственного назначения
• линейные объекты:
  • трубопроводы
  • газопроводы
  • нефтепроводы
  • автомобильные и железные дороги
  • линии электропередачи
  • т.д. 

 

Состав СПОЗУ для объектов капитального строительства

 

В СПОЗУ должны быть отражены:

в текстовой части:

• характеристика земельного участка
• обоснование границ санитарно-защитных зон ОКС в пределах ЗУ:
  • охранных зон
  • санитарных разрывов ОКС (при определения зон в соответствии с законодательством)
• обоснование планировочной организации ЗУ с использованием:
  • градостроительного и технического регламентов
  • документов об использовании земельного участка
• описание решений по благоустройству территории
• технико-экономические показатели ЗУ
• обоснование решений по инженерной подготовке территории:
  • по инженерной защите территории, а также ОКС от последствий опасных геологических процессов, паводковых, поверхностных, грунтовых вод
• описание организации рельефа вертикальной планировкой
• зонирование территории ЗУ
• обоснование:
  • функционального назначения
  • принципиальной схемы зон
  • размещения зданий и сооружений
  • схем транспортных коммуникаций
• характеристика транспортных коммуникаций
• технические показатели транспортных коммуникаций

в графической части:

схема планировочной организации ЗУ с отображением:

• мест существующих объектов:
  • с указанием существующих подъездов, подходов к ним
• мест проектируемых ОКС
• границ зон действия публичных сервитутов (при их наличии)
• мест:
  • зданий, подлежащих сносу
  • сооружений, подлежащих сносу
• решения по планировке, благоустройству, озеленению, освещению территории
• этапы строительства
• схемы движения транспорта на строительной площадке
• план земляных масс
• сводный план сетей инженерно-технического обеспечения:
  • с обозначением мест подключения проектируемого ОКС к существующим сетям
• ситуационный план с указанием границ:
  • населенных пунктов, примыкающих к земельному участку
  • зон с особыми условиями использования
  • территорий, подверженных риску чрезвычайных ситуаций
  • проектируемых транспортных и инженерных коммуникаций:
    • мест их присоединения

Состав СПОЗУ зависит от назначения проектируемого объекта:

1. каждый объект имеет свои особенности
2. в СПОЗУ для производственных и линейных объектов  указывается больший объём сведений и информации

Требования к составу схемы планировочной организации земельного участка описаны Постановлении Правительства РФ № 87 от 16.02.2008.

 

Документы для подготовки СПОЗУ

 

• заявление на подготовку СПОЗУ
• градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
• копии правоустанавливающих документов на земельный участок
• копии кадастровых паспортов ЗУ
• копии кадастровых паспортов:
  • зданий
  • строений
  • сооружений
  • объектов незавершенного строительства
• геоподоснова или топосъёмка с границами участка
• эскизный проект дома (при наличии)
• копия межевого дела (при наличии)

Согласование СПОЗУ

Подготовленную схему планировочной организации земельного участка необходимо согласовать в органе по градостроительству и архитектуре местной администрации.

 

Полезные сведения

 

• С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
• Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь
• Узнать о новом Классификаторе ВРИ (2019) можно здесь
• Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь.
• Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно получить здесь
• С правилами сноса самостроя по новому закону можно ознакомиться здесь
• ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь
• С 1 марта 2015 года вступил в силу новый Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» (N 171-ФЗ от 23.06.2014 г.), в соответствии с которым, в частности, упрощена процедура выкупа земельных участков у муниципалитетов. Ознакомиться с основными положениями закона можно здесь
• В отношении регистрации домов, бань, гаражей и других построек на земельных участках, находящихся в собственности граждан, улучшит ситуацию новая дачная амнистия
• Как провести раздел участка – здесь
• Как определить вид использования участка для ИЖС, ЛПХ, КФХ, дачного строительства по Классификатору ВРИ, можно ознакомиться здесь
• С 1 января 2018 года в кадастровом паспорте должны быть зафиксированы точные границы участков, поскольку купить, продать, заложить или подарить землю без точного описания границ будет попросту невозможно. Так регламентировано поправками к Земельному кодексу. А тотальная ревизия границ по инициативе муниципалитетов началась с 1 июня 2015 г.
• Уточнить статус своей земли и границы можно на публичной кадастровой карте. Как получить необходимые сведения по имеющейся информации – по кадастровому номеру или адресу участка, помогут советы, представленные здесь
• Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, можно узнать здесь