Технический план: область использования. Необходимость при регистрации объектов в ЕГРН - 2019

Содержание

• Технический план - новый документ в кадастровом документообороте
• Технический план - это...
• Кто занимается разработкой техплана
• Задачи, требущие наличие технического плана
• Виды технических планов
• Технический план - не кадастровый и не технический паспорт объекта
• Техплан при самовольном строительстве

 

Технический план - новый документ в кадастровом документообороте

 

История появления технического плана построенного:

• жилого дома:
  • на садовом или дачном участке
  • на участке для ИЖС или ЛПХ
• гаража
• магазина
• производственного здания
• жилого комплекса
• газопровода
• ЛЭП
• т.д.

стала отражением процессов, унифицирующих систему кадастрового учёта и регистрации объектов недвижимости.

Вся масса объектов на территории страны подлежит государственному учёту.

Его цели:

• разработка перспективных планов развития
• налогообложение, основанное на качественных показателях объектов:
  • местоположение
  • количественный состав
  • техническое состояние
  • уровень благоустройства
  • стоимость
  • другие параметры и характеристики

Государственная база учёта возведённых и незавершённых объектов жилого фонда содержит полную информацию:

• о зданиях
• об отдельных частях зданий

и технические планы этих объектов.

Техническим планам жилых строений присваивается кадастровый номер.

Объект в Единый государственный реестр недвижимости. Он обладает соответствующей кадастровой стоимостью. С неё начисляется налог.

С начала 2017 года в России вступили в силу новые правила регистрации объектов любого назначения. Они коснулись и частных построек. Основанием для постановки недвижимости на кадастровый учёт и внесения в единую базу Росреестра стали технические планы ( ФЗ № 218),

Введение новых правил кадастрового учёта и регистрации не исключило из рассмотрения проблемы легализации объектов, не стоящих на госучёте. Процедура стала более сложной, так же, как и регистрация по декларации тех из них, что попадают под действие «дачной амнистии». Регулирующим рычагом выступили технические планы. 

Технический план - это...

 

Технический план объекта - документальный материал с уникальными характеристиками объекта. По ним устанавливается точная идентификация:

• здания, построенного на земельном участке
• квартиры или комнаты в многоквартирном доме (МКД)
• помещений в общежитии или магазине
• т.д.

Состав сведений в техническом плане регламентированный. Информация об объекте используется для постановки объекта на кадастровый учёт.

Техплан состоит из текстовой и графической частей.

Содержание текстовой части:

• площадь объекта
• этажность
• наличие отдельных частей:
  • пристроек
  • вспомогательных помещения и сооружений
  • лоджий
  • балконов
• количество вспомогательных помещения и сооружений
• расположение:
  • здания на земельном участке
  • квартир и коммерческих помещений в МКД
  • офисов в деловом центре
  • торговых залов в гипермаркете
• т.д.

Содержание графической части:

• планы и чертежи:
  • объектов
  • помещений
  • частей помещений

выполненные в ходе кадастровых работ. Геодезические измерения проводятся с контурной привязкой объектов к координатам поворотных точек  земельных участков. Для помещений внутри здания делается привязка к контуру здания.

Привязка позволила:

1. с точностью определять местоположение здания
2. исключить неоднозначные толкования о расположении объекта

Результаты привязки стали основой для кадастрового учёта объекта.  Следствие введения техплана - удобная возможность получения выписок из ЕГРН об объекте недвижимости с требуемым объёмом сведений и характеристик.

Материалы технического плана достаточны для решения задач, связанных с получением разрешения:

• с получением разрешения:
  • на строительство объекта
  • на ввод объекта в эксплуатацию
• с дальнейшей регистрацией объекта в ЕГРН

Условие для разработки технического плана и получения разрешения на строительство - присутствие земельного участка, на котором находится здание, в реестре кадастрового учёта.

Кто занимается разработкой техплана

 

Изготовлением технического плана объекта занимается аттестованный кадастровый инженер. Техплан заверяется его личной подписью с указанием номера квалификационного аттестата.

Аттестат - документальное подтверждение ответственности инженера за достоверность использованных и полученных данных.

Полномочия кадастрового инженера, регламент выполнения им работ и порядок оформления технического плана установлены:

1. ФЗ 218 ФЗ от 13.07.2015 г.
2. Приказами Минэкономразвития России
   • № 953 от 18.12.2015 г.
   • № 861 от 20.11.2015 г.
   • № 921 от 08.12.2015 г.
   •  90 от 01.03.2016 г.

Перед проведением полевых геодезических работ кадастровый инженер делает анализ документов, предоставленных заказчиком.

Он удостоверяет наличие:

• разрешения на строительство, выданное органами государственной власти
• разрешения на сдачу в эксплуатацию нового объекта недвижимости
• уведомления застройщика о планируемом и завершённом строительстве
• техпаспорта объекта:
  • если объектом является многоэтажное строительство
• первоначальной проектной документации на объект многоэтажного строительства
• других материалов:
  • в зависимости от состава выполняемых работ и особенностей объекта

Технический план - результат работы кадастрового инженера. В плане содержатся:

• сведения об исследуемом объекте недвижимости:
  • они будут внесены в государственный кадастр для постановки объекта на учёт
• точное описание местоположения контура объекта:
  • для привязки к конкретному земельному участку, на котором находится объект

Объектами могут быть:

• частный или приусадебный дом
• погреб
• хозяйственные постройки
• гараж в гаражно-строительном кооперативе
• сооружение
• линейный объект
• многоквартирный жилой дом
• объект незавершённого строительства
• объекты другого назначения

В случае, когда объект планируется снести, дополнительно составляется акт обследования. Он необходим для снятия объекта с учёта капитального строительства.

При отсутствии проектных материалов делаются обмеры строения. Они необходимы для определения  площади и конфигурации помещений.

Технический план необходим для получения разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства.

 

Задачи, требующие наличие технического плана

 

• Постановка на кадастровый учёт новых зданий и сооружений:

1. жилых объектов
2. нежилых объектов
3. коммерческих объектов
4. линейных объектов
5. нежилых помещений
6. квартир в МКД
7. газопроводов
8. водопроводов
9. нефтепроводов
10. ЛЭП
11. гаражей
12. бань
13. т.д.

• Внесение изменений в кадастровые сведения ЕГРН:

1. после проведённой реконструкции
2. после перепланировки объекта недвижимости
3. вследствие выявленной ошибки 

• Постановка на кадастровый учёт объектов незавершённого строительства:
  • при необходимости регистрации права собственности

• Легализация объекта недвижимости:
  • не поставленного на кадастровый учёт
  • с не зарегистрированым правом собственности

Виды технических планов

 

Содержание технических планов различается в соответствии с назначением объектов. Все технические планы составляются по единой форме. Она установлена Приказом Минэкономразвития России.

Виды техпланов:

• технический план на частный жилой дом

готовится при условии:

1. проведённого кадастрового учёта земельного участка
2. при наличии:
   • или разрешения на строительство или на ввод в эксплуатацию
   • или декларации

• техплан на часть жилого дома:
  • готовится при условии выполненного кадастрового учёта жилого дома 

• техплан на садовый дом

1. готовится при при условии выполненного кадастрового учёта земельного участка
2. при наличии:
   • или разрешения на ввод дома в эксплуатацию
   • или декларации

• техпланы на постройки на участке:
  • гараж
  • сарай
  • погреб

готовятся при при условии выполненного кадастрового учёта земельного участка

при наличии декларации

• техплан на многоквартирный дом (МКД):
  • готовится при условии кадастрового учёта земельного участка
  • при наличии разрешения на ввод МКД в эксплуатацию

• техплан на квартиру в многоквартирном доме:
  • готовится при условии выполненного кадастрового учёта МКД

• техплан на квартиру после перепланировки:
  • готовится при наличии акта приемки выполненных работ по переустройству и перепланировке помещения

• техплан на машино-место:
  • готовится при условии кадастрового учёта здания или сооружения, в котором находится машино-место

• техплан на гаражный бокс в ГСК

готовится при наличии:

1. справки ГСК
2. или разрешенияна ввод объекта в эксплуатации
3. или декларации

• техпланы на жилые и нежилые помещения внутри зданий или строений:
  • готовятся при условии, что здание и строения стоят на кадастровом учёте

• техплан на объект незавершённого строительства:
  • готовится при при условии кадастрового учёта земельного участка
  • при наличии разрешения на строительство или декларации

• техпланы на вновь построенные здания и сооружения:
  • жилые и нежилые
  • коммерческие
  • линейные
  • гидротехнические
  • объёмные объекты
  • все другие виды оъектов

готовятся при при условии кадастрового учёта земельных участков

 

Технический план - не кадастровый и не технический паспорт объекта

 

Технический план не является кадастровым и техническим паспортом объекта.

Чтобы понять, почему это так, нужно:

1. сравнить его с ними
2. выявить главные особенности каждого
3. разобраться с причинами введения в документооборот технического плана

Технический паспорт объекта недвижимости готовится специалистами БТИ. Он содержит технические характеристики объекта и подробные инженерные сведения:

• о площади
• о назначении 
• о сроке постройки
• об износе:
  • всего здания
  • отдельных помещений и конструкций
• о материале стен
• о материалах внутренней отделки
• о состоянии инженерно-технических сетей
• об остаточной стоимости

Этот документ остаётся актуальным для целого ряда задач и по сей день.

Кадастровые паспорта объектов недвижимости сменили технические паспорта в 2008 году. Они выдавались до 1 января 2013 года. Занимались этим 2 разные службы:

1. кадастровая палата:
   1. выдавала кадастровые паспорта на земельные участки
2. БТИ:
   1. выдавали паспорта на объекты капитального строительства:
      • дома
      • квартиры
      • помещения
      • здания
      • сооружения

БТИ занимались техническим учётом строений ещё с советских времен. Документом, подтверждавшим право собственности или иное право на объект недвижимости, было свидетельство. Получали его в третьей службе - в ЕГРП.

С 2014 года БТИ были наделены дополнительными полномочиями по подготовке межевых планов. Они стали альтернативными службами в сфере кадастровых работ. Такая ситуация одновременно создала:

• возможность выбора организации, готовящей документы для регистрации собственности и для  сделок
• путаницу в понимании того, к кому же, всё-таки, нужно обратиться.

Кадастровый паспорт содержал сведения о конкретном объекте. Они фиксировались в Государственном кадастре недвижимости (ГКН).

Информационная база велась в Россрестре:

1. объекту недвижимости присваивался идентификационный номер
2. описывались технические признаки

Сведения об объекте выдавались:

• или в форме выписки из кадастрового паспорта:
  • с основными данными об объекте
• или в виде кадастрового паспорта:
  • с полной информацией об объекте

История преобразований не стояла на месте. С 1 января 2015 года были введены новые формы кадастровых паспортов и выписок  (Приказ Минэкономразвития № 504 от 25.08.2014).

На земельный участок, здание и сооружение, объект незавершённого строительства выдавались:

1. и кадастровый паспорт
2. и выписки из ГКН

На комнаты и квартиры - только кадастровые паспорта.

Права на объекты подтверждались свидетельствами. Их нужно было получать в ЕГРП. Кадастровый паспорт был лишь фактом того, что объект числится в ГКН.

В течение следующих 2 лет на кадастровом и регистрационном поприще происходили бурные процессы. Началось слияние государственных реестров:

• Государственного кадастра недвижимости (ГКН)
• Государственного кадастра регистрации прав на недвижимое имущество (ЕГРП)

Появились новые документы - Выписки из ЕГРП на объекты недвижимости.  В 2016 году они сменили:

• кадастровые паспорта объектов
• свидетельства о правах на объекты

Когда объединение реестров стало свершившимся фактом, взамен Выписок из ЕГРП стали выдаваться Выписки из ЕГРН.  Технический план стал документом, необходимым для регистрации объекта.

Технический план, в отличие от технического паспорта, включает намного больший объём сведений об объекте. Они характеризуют его не со стороны его инженерно-архитектурных признаков, а с позиции параметров недвижимости.

Особенность технического плана - описание контура объекта с его привязкой к земельному участку. В технических паспортах объектов привязок не было. В этом заключается их отличие от технических планов.

Кадастровые паспорта «канули в Лету». Их сведения стали одним из элементов Выписок из ЕГРН. Информация об объектах в выписках базируется на технических планах.

 

Техплан при самовольном строительстве

 

Отсутствие разрешительных документов на возведение жилого дома - причина признания его самовольной постройкой. В случае подачи документов в ЕГРН учёт и регистрация объекта будут приостановлены. Потребуется технический план. 

«Дачная амнистия» продлена до 1 марта 2021 года (статья 1 ФЗ №267 от  02.08.2019). Она касается тех, кто намерен оформить права на ранее построенные дома, будь то летняя дача или капитальное жилое здание на участке, предназначенном для ведения садоводства. Регистрация садовых и жилых домов производится по техническому плану и декларации.

Упрощенный порядок оформления прав не распространяется на объекты индивидуального жилищного строительства, созданные:

• на участках ИЖС
• на участках для ведения ЛПХ в границах населённого пункта

Для таких объектов требуется направлять в администрацию уведомления:

• о планируемом строительстве/реконструкции
• об окончании строительства/реконструкции).

Самовольное строительство дома на участке ИЖС или ЛПХ, начатое до 3 августа 2018 года, можно узаконить:

• без суда
• по уведомлению
• без разрешения на строительство
• без разрешения на ввод в эксплуатацию

Следует помнить о том, что жилые и садовые дома должна «вписываться» в предельные параметры. Необходимо также учитывать ограничения, установленные законодательством. Они могут быть связаны, например, с нахождением садового участка в границах зоны с особыми условиями использования территорий.

Гаражи и хозпостройки оформляются в собственность по декларации и техническому плану.

 

Полезная информация

 

•  Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
• С нормами строительства на садовых участках можно ознакомиться здесь
• Земельный налог для физических лиц с 2020 года - здесь
• Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) - читать здесь
• С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
• С особенностями подключения к электричеству в СНТ в ОНТ с 2019 года можно ознакомиться здесь
• Узнать о новом Классификаторе ВРИ – 2019 можно здесь
• Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
• О возможности строительства жилого дома на фермерской земле читайте здесь.
• С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь.
• Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь.
• Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно получить здесь.
• С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь.