Технический план - область использования и необходимость при регистрации объектов в ЕГРН с 2017 года

Содержание

• Технический план - новый документ в кадастровом документообороте
• Что такое технический план
• Кто может заниматься разработкой техплана
• Задачи, требущие наличие технического плана объекта
• Виды технических планов
• Технический план - это не кадастровый и не технический паспорт объекта
• Технические планы для дачных домиков и жилых домов на участках ИЖС, ЛПХ и на дачных участкахк
• Техплан для ситуации самовольного строительства

 

Технический план - новый документ в кадастровом документообороте

История появления технического плана на построенный частный дом на дачном участке или участке для ИЖС или ЛПХ, гараж, магазин, производственное здание, жилой комплекс, газопровод, ЛЭП, поликлинику или детский сад, стала отражением тех процессов, которые должны были унифицировать всю систему кадастрового учёта и регистрации объектов недвижимости.

Вся масса объектов на территории страны подлежит государственному учёту, Его цель состоит не только в разработке государственных перспективных планов развития, но и в налогообложении, основанном на качественных показателях, включающих местоположение, количественный состав, техническое состояние объектов, уровень их благоустройства, стоимость и много иных параметров и характеристик, влияющих на все эти показатели.

Государственная база учёта возведённых и незавершённых объектов жилого фонда, в том числе частных жилых домов на участках ЛПХ и ИЖС, жилых домов и строений на дачах, содержит полную информацию о зданиях или их отдельных частях, а техническая часть этой документации представляет собой технические планы этих объектов.

Техническим планам жилых строений присваивается кадастровый номер, а сам объект, обладающий соответствующей кадастровой стоимостью, с которой начисляется налог, вносится в Единый государственный реестр недвижимости.

С начала 2017 года в России вступили в силу новые правила регистрации объектов любого назначения, коснувшиеся, в том числе, и частных построек, а главным основанием для их постановки на кадастровый учёт и внесения в единую базу Росреестра стали технические планы (федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» ФЗ № 218),

Введение новых правил кадастрового учёта и регистрации не исключило и проблемы легализации объектов, не стоящих на госучёте. Процедура их учёта стала более сложной, так же как и регистрация по декларации тех из них, что попадают под действие «дачной амнистии».

Во всех случаях главным регулирующим рычагом выступили технические планы, без которых как получение разрешения на строительство, так и регистрация объектов по декларации, стали невозможными.

Скорее всего, достигнутые результаты в совершенствовании системы учёта и регистрации объектов не являются абсолютно безупречными и финальными, но в текущий период времени приходится пользоваться именно ими, а так как новшества становятся всё более сложными, имеет смысл разобраться в них предметнее.

 

Что такое технический план

 

Технический план объекта - документальный материал с уникальными характеристиками объекта, по которым устанавливается точная идентификация здания, построенного на земельном участке, квартиры или комнаты в многоквартирном доме (МКД), помещений в общежитии или магазине и т.д.

Иными словами, техническим планом на любой объект капитального строительства (в том числе и на жилой дом) является документ, в котором содержится ряд сведений о здании.

Состав сведений строго регламентированный. Информация технического об объекте, отражённая в техническом плане, используется для постановки здания (например, жилого дома) на кадастровый учёт.

Техплан состоит из текстовой и графической частей:

• в текстовой части даётся информация о площади объекта, его этажности, наличии его отдельных частей (пристройках, вспомогательных помещениях и сооружениях, лоджиях, балконах) и их количестве и о расположении здания здания на земельном участке, квартир и коммерческих помещений в МКД, офисов в деловом центре, торговых залов в мегамаркете и др.
• графическая часть - планы и чертежи объектов, их помещений и частей, выполненные на основе точных геодезических измерений в ходе кадастровых работ с контурной привязкой к земельным участкам, на которых находятся объекты, а для помещений внутри здания - с привязкой к контуру здания.

Важным дополнением ко всем сведениям технического плана стало включение в него описания контура объекта с его привязкой к координатам поворотных точек участка, так как именно эта привязка позволила исключительно точно определять местоположение здания и предупредить какие-либо неодназначные толкования по этому вопросу.

Получаемые результаты стали основой для кадастрового учёта объекта, а следствием введения техплана - удобная возможность получения выписок из ЕГРН об объекте недвижимости с требуемым объёмом сведений и характеристик.

Материалы технического плана достаточны для задач, связанных с получением разрешения на строительство объекта или разрешения на ввод в эксплуатацию с его дальнейшей регистрацией в ЕГРН.

Главным условием как для разработки техплана, так и для получения разрешения на строительство является присутствие земельного участка, на котором находится здание, в реестре кадастрового учёта.

 

Кто может заниматься разработкой техплана

 

Изготовлением технического плана объекта на договорной основе занимается аттестованный кадастровый инженер. Техплан заверяется его личной подписью с указанием номера квалификационного аттестата - это документальное подтверждение ответственности инженера за достоверность использованных и полученных данных.

Полномочия кадастрового инженера, регламент выполнения им работ и порядок оформления технического плана установлены:

1. ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (№218 ФЗ от 13.07.2015 г.);
2. Приказом Минэкономразвития России «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений» (№ 953 от 18.12.2015 г.,);
3. Приказом Минэкономразвития России «Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке» (№ 861 от 20.11.2015 г.);
4. Приказом Минэкономразвития России «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» (№ 921 от 08.12.2015 г.);
5. Приказом Министерства экономического развития РФ «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения» (№ 90 от 01.03.2016 г.).

Перед полевыми работами (предварительный этап подготовки технического плана) кадастровый инженер делает анализ предоставленной заказчиком документов:

• наличие разрешения на строительство, выданное органами государственной власти на сдачу в эксплуатацию нового объекта недвижимости,
• техпаспорта объекта (поэтажный план), если объектом является многоэтажное строительство,
• первоначальной проектной документации на объект многоэтажного строительства,
• иных материалов, которые необходимы в зависимости от состава выполняемых работ и особенностей объекта.

В техническом плане, который станет результатом работы кадастрового инженера, будут содержаться:

• сведения об исследуемом объекте недвижимости, которые далее будут внесены в государственный кадастр для постановки объекта на кадастровый учёт;
• точное описание местоположения контура объекта для его привязки к конкретному земельному участку, на котором находится этот объект.

Объектами могут быть как частный или приусадебный дом, погреб и иные хозяйственные постройки, так и гараж в гаражно-строительном кооперативе, сооружение, линейный объект или многоквартирный жилой дом, объект незавершённого строительства и объекты другого назначения.

Если объект планируется снести, дополнительно составляется акт обследования, необходимый для снятия его с учёта капитального строительства, а когда нет проекта При отсутствии проекта, делаются еще обмеры строения для выявления площади и конфигурации помещений.

Технический план будет необходим и тогда, когда требуется получить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства.

 

Задачи, требущие наличие технического плана объекта

 

• постановка на кадастровый учёт новых зданий и сооружений (жилые, нежилые, коммерческие и линейные объекты, нежилые помещения и квартиры в МКД, газопроводы, водопроводы, нефтепроводы, ЛЭП, нежилые помещения и квартиры в МКД, гаражи, бани и иные и постройки)
• внесение изменений в ЕГРН по кадастровым данным после проведённой реконструкции, перепланировки объекта недвижимости или внесение изменений вследствие выявленной ошибки в кадастровых данных
• постановка на кадастровый учёт объектов незавершённого строительства (при необходимости регистрации права собственности)
• легализация объекта недвижимости, не поставленного на кадастровый учёт и с не зарегистрированым правом собственности.

 

Виды технических планов

 

Содержание технических планов различается в соответствии с назначением объектов, но составляются они по единой форме, установленной Приказом Минэкономразвития России.

Технические планы для постановки объекта на кадастровый учёт, регистрации права собственности и учёта изменений на объекте могут быть такими:

• техплан на частный жилой дом - готовится при условии кадастрового учёта земельного участка и при наличии разрешения на строительство или на ввод в эксплуатацию (или декларации)
• техплан на часть жилого дома - готовится при условии, что весь жилой дом стоит на кадастровом учёте
• техпланы на садовый дом - готовится при при условии кадастрового учёта земельного участка и при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию или декларации
• техпланы на постройки на участке (гараж, сарай, погреб) - готовятся при при условии кадастрового учёта земельного участка и при наличии декларации
• техплан на многоквартирный дом (МКД) - готовится при условии кадастрового учёта земельного участка и при наличии разрешения на ввод МКД в эксплуатацию
• техплан на квартиру в многоквартирном доме - готовится при условии, что многоквартирный дом стоит на кадастровом учёте
• техплан на квартиру после перепланировки - готовится при наличии акта приемки выполненных работ по переустройству и перепланировке помещения
• техплан на машино-место - готовится при условии кадастрового учёта здания или сооружения, в котором находится машино-место
• техплан на гаражный бокс в ГСК - готовится при наличии справки ГСК и разрешения на ввод объекта в эксплуатации или декларации
• техпланы на жилые и нежилые помещения, находящиеся внутри зданий или строений и т. д.) - готовятся при условии, что здание и строения стоят на кадастровом учёте
• техплан на объект незавершённого строительства - готовится при при условии кадастрового учёта земельного участка и при наличии разрешения на стротельство или декларации
• техпланы на вновь построенные здания, сооружения (жилые и нежилые, коммерческие, линейные, гидротехнические и объёмные объекты и все другие виды оъектов) - готовится при при условии кадастрового учёта земельных участков

 

Технический план - это не кадастровый и не технический паспорт объекта

 

Технический план - новый документ. Это не кадастровый и не технический паспорт объекта. Чтобы понять, почему это так, нужно сравнить его с ними, выявив главные особенности каждого и разобравшись с причинами введения в документооборот технического плана объекта.

Технический паспорт объекта недвижимости готовится специалистами БТИ. Он содержит полученные в результате инвентаризации технические характеристики объекта с подробными инженерными сведениями (о площади и назначении объекта, сроке его постройки, износе всего здания и его отдельных помещений и конструкций, о материале стен и материалах внутренней отделки, о состоянии инженерно-технических сетей и остаточной стоимости). Этот документ остаётся актуальным для целого ряда задач и по сей день.

Кадастровые паспорта объектов недвижимости, сменившие техпаспорта, появились на свет в 2008 году. Выдавались они до 1 января 2013 года 2-мя разными службами - кадастровой палатой на земельные участки, а на объекты капитального строительства (дома, квартиры, помещения, здания и сооружения) - БТИ, занимавшихся ещё с советских времен техническим учётом строений. Документом, подтверждавшим тогда право собственности или иное право на объект недвижимости, было свидетельство, получить которое можно было в третьей службе - в ЕГРП.

С 2014 года БТИ были наделены ещё и дополнительными полномочиями по подготовке межевых планов, а сами БТИ стали альтернативными службами в сфере кадастровых работ (по отношению к специализированным землеустроительным организациям). Такая ситуация, с одной стороны, хоть и создала возможность выбора организации, которая могла подготовить документ, необходимый в то время для регистрации собственности и для проводимых сделок, но, с другой стороны, внесла и немалую путаницу в понимание того, к кому же, всё-таки, нужно обратиться.

Кадастровый паспорт того времени содержал сведения о конкретном объекте, зафиксированные в Государственном кадастре недвижимости (ГКН), а сама информационная база велась в Россрестре. Каждому объекту недвижимости присваивался свой идентификационный номер, описывались его технические признаки. Сведения об объекте выдавались или в форме выписки из кадастрового паспорта (с основными данными об объекте), или в виде кадастрового паспорта (с полной информацией об объекте).

История преобразований в ворохе бумаг не стояла на месте, и с 1 января 2015 года были введены новые формы кадастровых паспортов и выписок, утверждённые Приказом Минэкономразвития №504 от 25.08.2014 г., причём на земельный участок, здание и сооружение, объект незавершённого строительства выдавались и кадастровый паспорт, и выписки из ГКН, а на комнаты или квартиры - только кадастровый паспорт. Права на объекты подтверждались свидетельствами, выдаваемыми всё тем же ЕГРП. Кадастровый же паспорт был лишь фактом того, что объект числится в кадастре (стоит на учёте в ГКН).

В течение следующих 2-х лет на кадастровом и регистрационном поприще происходили бурные процессы, в ходе которых началось слияние главных государственных реестров - Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и Государственного кадастра регистрации прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Явление это отразилось в появлении новых видов документов - сначала Выписок из ЕГРП на объекты недвижимости, низлошивших в 2016 году существовавшие до этого кадастровые паспорта и свидетельства о правах на объекты.

С 2017 года, когда объединение реестров стало свершившимся фактом, взамен Выписок из ЕГРП стали выдаваться Выписки из ЕГРН, а основным документом для регистрации объекта стал технический план.

Технический план, в отличие от технического паспорта, включает намного больший объём сведений об объекте. В основном, эти сведения характеризуют объект не со стороны его инженерно-архитектурных признаков, а в плане его параметров как объекта недвижимости.

Особенностью технического плана, как уже было отмечено выше, стало обязательное описание контура объекта с его привязкой к земельному участку. Привязок к земле в технических паспортах объектов не было (и в этом заключалось их существенное отличие от технических планов). Кадастровые паспорта канули в Лету, поскольку их сведения стали одним из элементов Выписок из ЕГРН, базирующихся на технических планах.

Можно лишь предположить, что следующим шагом в совершенствовании технического плана станет включение в него полноправного раздела с материалами, содержащимися в техническом паспорте объекта. Предпосылки для этого уже есть, так как с начала 2017 года технический паспорт объекта составляется только на основе отныне всесильного технического плана.

 

Технические планы для дачных домиков и жилых домов на участках ИЖС, ЛПХ и на дачных участках

 

Существует разница в понятиях дачных домиков и жилых домов на участках для ИЖС, ЛПХ и на дачных участках.

• объектом индивидуального жилищного строительства считается отдельно стоящий жилой дом с 3-мя и менее этажами, предназначенный для проживания одной семьи - иными словами, это обычный частный дом, пригодный для постоянного проживания, в котором можно прописаться и получить адрес;
• жилым строением считается такое, которое предназначено для временного проживания (к примеру, во время летнего отдыха) - это обычно дачный домик или временная постройка, в которых прописаться уже нельзя, поскольку они не считаются объектом жилищного права.

Собственники и владельцы садовых земельных участков, по своему усмотрению, помимо бань, гаражей и прочих построек, могут построить на них только одно или жилое строение (дачный домик), или только один объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом).

Различие между индивидуальным жилым домом и жилым строением (дачным домиком) характеризуется ещё и разным подходом к их строительству, выраженным в необходимости обязательного получения разрешения на строительство частных жилых домов и в отсуствии этой необходимости при возведении жилых строений.

Получение разрешения на строительство жилого дома увязано с требованием предварительной подготовки технического плана. Без предоставления технического плана в получении разрешения на строительство будет отказано.

Если же жилой дом построен до внедрения технического плана в обязательную документацию и на руках у собственника есть какие-либо материалы или их копии, в том числе и архивные, которые могут подтвердить правомочность строительства, то для госрегистрации дома необходимо представить его технический план.

Что касается садовых домиков, бань, гаражей, сараев, то технический план потребуется только при необходимости их регистрации в ЕГРН (например, для продажи). Готовится он на основе декларации, которую нужно предоставить кадастровому инженеру.

 

Техплан для ситуации самовольного строительства

 

Отсутствие разрешительных документов на возведение жилого дома станет причиной признания его самовольной постройкой, а если при этом поданы документы для его регистрации в ЕГРН, и учёт, и регистрация будут приостановлены до момента предоставления разрешения на строительство, а для решения этой задачи - технический план. Столь неприятные итоги можно, конечно, попытаться оспорить в суде, о чём подробнее рассказано ниже.

Для исправления сложившейся ситуации застройщикам придётся “танцевать от печки” - сначала заказать ГПЗУ, на основе которого подготовить СПОЗУ с обозначением мест размещения строений на участке, далее вновь обратиться в отдел по архитектуре и градостроительству местной администрации за разрешением на строительство, после чего подготовить технический план и только после этого сдать материалы в ЕГРН для получения выписки, подтверждающей право собственности на объект недвижимости.

В случае отказа ЕГРН в оформлении права собственности можно попытаться решить проблему по узакониванию самовольной постройки через суд, ведь, в противном случае, самострой придётся сносить:

• подать иск с указанием причин отказа администрации в предоставлении разрешения на строительство (с приложением копии отказа):
  1. с подтверждением факта пользования земельным участком на конкретном праве (собственности или аренды) с помощью Выписки из ЕГРН,
  2. с отражением в иске характеристики самостроя, основываясь на данных имеющегося или подготовленного для этого технического паспорта (сведений о том, кто и когда построил объект) или договора подряда со строительной организацией и чеков на закупку материалов,
  3. с указанием того, на каком основании орган власти отказал в выдаче разрешительной документации, с приложением копии отказа;
• предоставить технический план, подготовленный кадастровым инженером и подтверждающий наличие самостроя;
• предоставить заключения, акты обследования постройки или заказать стройтехэкпертизу для подтверждения того, что существенных нарушений СниПов нет и что самовольная постройка не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права других лиц;
• заказать оценку стоимости объекта (необходима для определения размера госпошлины) - отсутствие отчёта об оценке стоимости может стать причиной отказа в рассмотрении иска;
• предоставить имеющиеся документы, которые могут подтвердить факты обращения за документами на самострой, и материалы по рассмотрению сделанных запросов;
• в качестве ответчика по иску указать муниципалитет, на территории которого находится самовольная постройка.

 

Видеокомментарий к теме

 

 

Полезная информация

 

• Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
• О возможности строительства жилого дома на фермерской земле читайте здесь.
• С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь.
• Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь.
• Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно получить здесь.
• С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь.