Технический план: область использования. Необходимость при регистрации объектов в ЕГРН - 2019
Содержание
- Технический план – новый документ в кадастровом документообороте
- Технический план – это...
- Кто занимается разработкой техплана
- Задачи, требущие наличие технического плана
- Виды технических планов
- Технический план – не кадастровый и не технический паспорт объекта
- Техплан при самовольном строительстве
Технический план – новый документ в кадастровом документообороте
История появления технического плана построенного:
- жилого дома:
- на садовом или дачном участке
- на участке для ИЖС или ЛПХ
- гаража
- магазина
- производственного здания
- жилого комплекса
- газопровода
- ЛЭП
- т.д.
стала отражением процессов, унифицирующих систему кадастрового учёта и регистрации объектов недвижимости.
Вся масса объектов на территории страны подлежит государственному учёту.
Его цели:
- разработка перспективных планов развития
- налогообложение, основанное на качественных показателях объектов:
- местоположение
- количественный состав
- техническое состояние
- уровень благоустройства
- стоимость
- другие параметры и характеристики
Государственная база учёта возведённых и незавершённых объектов жилого фонда содержит полную информацию:
- о зданиях
- об отдельных частях зданий
и технические планы этих объектов.
Техническим планам жилых строений присваивается кадастровый номер.
Объект в Единый государственный реестр недвижимости. Он обладает соответствующей кадастровой стоимостью. С неё начисляется налог.
С начала 2017 года в России вступили в силу новые правила регистрации объектов любого назначения. Они коснулись и частных построек. Основанием для постановки недвижимости на кадастровый учёт и внесения в единую базу Росреестра стали технические планы ( ФЗ № 218),
Введение новых правил кадастрового учёта и регистрации не исключило из рассмотрения проблемы легализации объектов, не стоящих на госучёте. Процедура стала более сложной, так же, как и регистрация по декларации тех из них, что попадают под действие «дачной амнистии». Регулирующим рычагом выступили технические планы.
Технический план – это...
Технический план объекта – документальный материал с уникальными характеристиками объекта. По ним устанавливается точная идентификация:
- здания, построенного на земельном участке
- квартиры или комнаты в многоквартирном доме (МКД)
- помещений в общежитии или магазине
- т.д.
Состав сведений в техническом плане регламентированный. Информация об объекте используется для постановки объекта на кадастровый учёт.
Техплан состоит из текстовой и графической частей.
Содержание текстовой части:
- площадь объекта
- этажность
- наличие отдельных частей:
- пристроек
- вспомогательных помещения и сооружений
- лоджий
- балконов
- количество вспомогательных помещения и сооружений
- расположение:
- здания на земельном участке
- квартир и коммерческих помещений в МКД
- офисов в деловом центре
- торговых залов в гипермаркете
- т.д.
Содержание графической части:
- планы и чертежи:
- объектов
- помещений
- частей помещений
выполненные в ходе кадастровых работ. Геодезические измерения проводятся с контурной привязкой объектов к координатам поворотных точек земельных участков. Для помещений внутри здания делается привязка к контуру здания.
Привязка позволила:
- с точностью определять местоположение здания
- исключить неоднозначные толкования о расположении объекта
Результаты привязки стали основой для кадастрового учёта объекта. Следствие введения техплана – удобная возможность получения выписок из ЕГРН об объекте недвижимости с требуемым объёмом сведений и характеристик.
Материалы технического плана достаточны для решения задач, связанных с получением разрешения:
- с получением разрешения:
- на строительство объекта
- на ввод объекта в эксплуатацию
- с дальнейшей регистрацией объекта в ЕГРН
Условие для разработки технического плана и получения разрешения на строительство - присутствие земельного участка, на котором находится здание, в реестре кадастрового учёта.
Кто занимается разработкой техплана
Изготовлением технического плана объекта занимается аттестованный кадастровый инженер. Техплан заверяется его личной подписью с указанием номера квалификационного аттестата.
Аттестат – документальное подтверждение ответственности инженера за достоверность использованных и полученных данных.
Полномочия кадастрового инженера, регламент выполнения им работ и порядок оформления технического плана установлены:
- ФЗ 218 ФЗ от 13.07.2015
- Приказами Минэкономразвития России
Перед проведением полевых геодезических работ кадастровый инженер делает анализ документов, предоставленных заказчиком.
Он удостоверяет наличие:
- разрешения на строительство, выданное органами государственной власти
- разрешения на сдачу в эксплуатацию нового объекта недвижимости
- уведомления застройщика о планируемом и завершённом строительстве
- техпаспорта объекта:
- если объектом является многоэтажное строительство
- первоначальной проектной документации на объект многоэтажного строительства
- других материалов:
- в зависимости от состава выполняемых работ и особенностей объекта
Технический план – результат работы кадастрового инженера. В плане содержатся:
- сведения об исследуемом объекте недвижимости:
- они будут внесены в государственный кадастр для постановки объекта на учёт
- точное описание местоположения контура объекта:
- для привязки к конкретному земельному участку, на котором находится объект
Объектами могут быть:
- частный или приусадебный дом
- погреб
- хозяйственные постройки
- гараж в гаражно-строительном кооперативе
- сооружение
- линейный объект
- многоквартирный жилой дом
- объект незавершённого строительства
- объекты другого назначения
В случае, когда объект планируется снести, дополнительно составляется акт обследования. Он необходим для снятия объекта с учёта капитального строительства.
При отсутствии проектных материалов делаются обмеры строения. Они необходимы для определения площади и конфигурации помещений.
Технический план необходим для получения разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства.
Задачи, требующие наличие технического плана
- Постановка на кадастровый учёт новых зданий и сооружений:
- жилых объектов
- нежилых объектов
- коммерческих объектов
- линейных объектов
- нежилых помещений
- квартир в МКД
- газопроводов
- водопроводов
- нефтепроводов
- ЛЭП
- гаражей
- бань
- т.д.
- Внесение изменений в кадастровые сведения ЕГРН:
- после проведённой реконструкции
- после перепланировки объекта недвижимости
- вследствие выявленной ошибки
- Постановка на кадастровый учёт объектов незавершённого строительства:
- при необходимости регистрации права собственности
- Легализация объекта недвижимости:
- не поставленного на кадастровый учёт
- с не зарегистрированым правом собственности
Виды технических планов
Содержание технических планов различается в соответствии с назначением объектов. Все технические планы составляются по единой форме. Она установлена Приказом Минэкономразвития России.
Виды техпланов:
- технический план на частный жилой дом
готовится при условии:
- проведённого кадастрового учёта земельного участка
- при наличии:
- или разрешения на строительство или на ввод в эксплуатацию
- или декларации
- техплан на часть жилого дома:
- готовится при условии выполненного кадастрового учёта жилого дома
- техплан на садовый дом
- готовится при при условии выполненного кадастрового учёта земельного участка
- при наличии:
- или разрешения на ввод дома в эксплуатацию
- или декларации
- техпланы на постройки на участке:
- гараж
- сарай
- погреб
готовятся при при условии выполненного кадастрового учёта земельного участка
при наличии декларации
- техплан на многоквартирный дом (МКД):
- готовится при условии кадастрового учёта земельного участка
- при наличии разрешения на ввод МКД в эксплуатацию
- техплан на квартиру в многоквартирном доме:
- готовится при условии выполненного кадастрового учёта МКД
- техплан на квартиру после перепланировки:
- готовится при наличии акта приемки выполненных работ по переустройству и перепланировке помещения
- техплан на машино-место:
- готовится при условии кадастрового учёта здания или сооружения, в котором находится машино-место
- техплан на гаражный бокс в ГСК
готовится при наличии:
- справки ГСК
- или разрешенияна ввод объекта в эксплуатации
- или декларации
- техпланы на жилые и нежилые помещения внутри зданий или строений:
- готовятся при условии, что здание и строения стоят на кадастровом учёте
- техплан на объект незавершённого строительства:
- готовится при при условии кадастрового учёта земельного участка
- при наличии разрешения на строительство или декларации
- техпланы на вновь построенные здания и сооружения:
- жилые и нежилые
- коммерческие
- линейные
- гидротехнические
- объёмные объекты
- все другие виды оъектов
готовятся при при условии кадастрового учёта земельных участков
Технический план – не кадастровый и не технический паспорт объекта
Технический план не является кадастровым и техническим паспортом объекта.
Чтобы понять, почему это так, нужно:
- сравнить его с ними
- выявить главные особенности каждого
- разобраться с причинами введения в документооборот технического плана
Технический паспорт объекта недвижимости готовится специалистами БТИ. Он содержит технические характеристики объекта и подробные инженерные сведения:
- о площади
- о назначении
- о сроке постройки
- об износе:
- всего здания
- отдельных помещений и конструкций
- о материале стен
- о материалах внутренней отделки
- о состоянии инженерно-технических сетей
- об остаточной стоимости
Этот документ остаётся актуальным для целого ряда задач и по сей день.
Кадастровые паспорта объектов недвижимости сменили технические паспорта в 2008 году. Они выдавались до 1 января 2013 года. Занимались этим 2 разные службы:
- кадастровая палата:
- выдавала кадастровые паспорта на земельные участки
- БТИ:
- выдавали паспорта на объекты капитального строительства:
- дома
- квартиры
- помещения
- здания
- сооружения
- выдавали паспорта на объекты капитального строительства:
БТИ занимались техническим учётом строений ещё с советских времен. Документом, подтверждавшим право собственности или иное право на объект недвижимости, было свидетельство. Получали его в третьей службе - в ЕГРП.
С 2014 года БТИ были наделены дополнительными полномочиями по подготовке межевых планов. Они стали альтернативными службами в сфере кадастровых работ. Такая ситуация одновременно создала:
- возможность выбора организации, готовящей документы для регистрации собственности и для сделок
- путаницу в понимании того, к кому же, всё-таки, нужно обратиться.
Кадастровый паспорт содержал сведения о конкретном объекте. Они фиксировались в Государственном кадастре недвижимости (ГКН).
Информационная база велась в Россрестре:
- объекту недвижимости присваивался идентификационный номер
- описывались технические признаки
Сведения об объекте выдавались:
- или в форме выписки из кадастрового паспорта:
- с основными данными об объекте
- или в виде кадастрового паспорта:
- с полной информацией об объекте
История преобразований не стояла на месте. С 1 января 2015 года были введены новые формы кадастровых паспортов и выписок (Приказ Минэкономразвития № 504 от 25.08.2014).
На земельный участок, здание и сооружение, объект незавершённого строительства выдавались:
- и кадастровый паспорт
- и выписки из ГКН
На комнаты и квартиры – только кадастровые паспорта.
Права на объекты подтверждались свидетельствами. Их нужно было получать в ЕГРП. Кадастровый паспорт был лишь фактом того, что объект числится в ГКН.
В течение следующих 2 лет на кадастровом и регистрационном поприще происходили бурные процессы. Началось слияние государственных реестров:
- Государственного кадастра недвижимости (ГКН)
- Государственного кадастра регистрации прав на недвижимое имущество (ЕГРП)
Появились новые документы – Выписки из ЕГРП на объекты недвижимости. В 2016 году они сменили:
- кадастровые паспорта объектов
- свидетельства о правах на объекты
Когда объединение реестров стало свершившимся фактом, взамен Выписок из ЕГРП стали выдаваться Выписки из ЕГРН. Технический план стал документом, необходимым для регистрации объекта.
Технический план, в отличие от технического паспорта, включает намного больший объём сведений об объекте. Они характеризуют его не со стороны его инженерно-архитектурных признаков, а с позиции параметров недвижимости.
Особенность технического плана – описание контура объекта с его привязкой к земельному участку. В технических паспортах объектов привязок не было. В этом заключается их отличие от технических планов.
Кадастровые паспорта «канули в Лету». Их сведения стали одним из элементов Выписок из ЕГРН. Информация об объектах в выписках базируется на технических планах.
Техплан при самовольном строительстве
Отсутствие разрешительных документов на возведение жилого дома –причина признания его самовольной постройкой. В случае подачи документов в ЕГРН учёт и регистрация объекта будут приостановлены. Потребуется технический план.
«Дачная амнистия» продлена до 1 марта 2021 года (статья 1 ФЗ №267 от 02.08.2019). Она касается тех, кто намерен оформить права на ранее построенные дома, будь то летняя дача или капитальное жилое здание на участке, предназначенном для ведения садоводства. Регистрация садовых и жилых домов производится по техническому плану и декларации.
Упрощенный порядок оформления прав не распространяется на объекты индивидуального жилищного строительства, созданные:
- на участках ИЖС
- на участках для ведения ЛПХ в границах населённого пункта
Для таких объектов требуется направлять в администрацию уведомления:
- о планируемом строительстве/реконструкции
- об окончании строительства/реконструкции
Самовольное строительство дома на участке ИЖС или ЛПХ, начатое до 3 августа 2018 года, можно узаконить:
- без суда
- по уведомлению
- без разрешения на строительство
- без разрешения на ввод в эксплуатацию
Следует помнить о том, что жилые и садовые дома должна «вписываться» в предельные параметры. Необходимо также учитывать ограничения, установленные законодательством. Они могут быть связаны, например, с нахождением садового участка в границах зоны с особыми условиями использования территорий.
Гаражи и хозпостройки оформляются в собственность по декларации и техническому плану.
Полезная информация
- «Дачная амнистия» 2021 – 2026: новые возможности – читать здесь
- Риски от установления красной линии на земельном участке – здесь
- Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
- С нормами строительства на садовых участках можно ознакомиться здесь
- Земельный налог для физических лиц с 2020 года – здесь
- Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – читать здесь
- С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
- С особенностями подключения к электричеству в СНТ в ОНТ с 2019 года можно ознакомиться здесь
- Узнать о новом Классификаторе ВРИ (2019 )можно здесь
- Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
- О возможности строительства жилого дома на фермерской земле читайте здесь
- С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь
- Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь
- Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно получить здесь
- С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь