Надстройка этажей здания – вид реконструкции. Порядок подготовки документации для возведения надстройки


Содержание

  1. Надстройка этажей – разновидность реконструкции здания
  2. Правовое регулирование реконструкции (надстройки этажа) ОКС 
  3. Порядок  подготовки к надстройке здания
  4. Получение разрешения на реконструкцию с надстройкой этажа/этажей здания
  5. Ввод в эксплуатацию объекта после его реконструкции с надстройкой
  6. Постскриптум 

 

1. Надстройка этажей – разновидность реконструкции здания

 

Надстройка зданий – возведение одного или нескольких дополнительных этажей. Стала распространённым, экономически выгодным способом увеличения площади капитальных объектов:

  • исключает необходимость в дополнительном земельном участке (ЗУ)
  • сопряжена с адекватными финансовыми расходами
  • не требует решения задач, связанных с рядом мероприятий при строительстве:
    • возведение фундамента
    • прокладка наружных сетей
    • благоустройство территории, прилегающей к зданию с надстроенным этажом  
  • применяется к капитальным строениям любого типа и назначения (с учётом градостроительных требований, установленных ПЗЗ населённого пункта):
    • мансарда многоквартирного дома активно используется в условиях плотной городской застройки:
    • дополнительный этаж административного или офисного здания расширяет его полезную площадь
    • повышение этажности промышленных зданий позволяет увеличить производственные мощности предприятия 

При реконструкции с надстройкой этажей происходит изменение параметров объектов капитального строительства (ОКС) или их частей (пункт 14 статьи 1 ГрК РФ):

  • высоты
  • количества этажей
  • площади
  • объёма 

К реконструкции капитальных объектов относятся:

  • надстройка
  • перестройка
  • расширение ОКС
  • замена и/или восстановление несущих строительных конструкций ОКС:
    • за исключением замены отдельных элементов конструкций на аналогичные или иные, улучшающие показатели конструкций и/или восстанавливающие их элементы 

Надстройка может выполняться как без усиления конструкций существующего здания, так и с усилением (возможно, даже с устройством для надстройки самостоятельного фундамента, независимого от существующего).

Возможные виды надстроек:

  1. устройство мансард – помещений в подкрышном пространстве, на месте переустроенного чердака
  2. возведение нескольких этажей на существующих конструкциях
  3. размещение на функционально эксплуатируемой крыше небольших помещений и рекреационных пространств

Вариативность конструктивных решений надстройки: 

  • стены надстраиваемой части повторяют несущие стены существующего здания
  • замена внутренних несущих стен в надстройке на колонны (столбы)
  • устройство самостоятельной каркасной системы по верху надстраиваемой части
  • выполнение надстройки на самостоятельных опорах 
  • устройство системы мощных прогонов или ферм, спрятанных в толще перегородок – без возведения промежуточных опор в возводимой надстройке для переноса нагрузки на наружные стены 
  • комбинации всех перечисленных решений надстройки зданий

Итак, под надстройкой этажей капитального объекта понимается разновидность реконструкции. При её осуществлении происходит модификация функциональности ОКС:

  1. увеличивается этажность здания на существующих или автономных конструкциях – за счёт возведения одного или нескольких дополнительных этажей
  2. изменяются основных характеристик и всех параметров
  3. возрастает нагрузка на фундамент

Перед реконструкцией с надстройкой возникает необходимость в  технических обследованиях здания, с помощью которых требуется выяснить:

  • прочность грунта при дополнительной нагрузке
  • способность существующих несущих конструкций и фундамента выдержать увеличенную нагрузку  
  • необходимость усиления фундамента
  • фактическое состояние конструктивных элементов строения и инженерных коммуникаций:
    • фасада
    • чердака и чердачных перекрытий
    • мест прокладки трубопроводов, элементов вентиляционных систем здания и т.д.
  • потенциальную опасность влияния реконструкции на здания, стоящие вблизи объекта, для которого планируется надстройка 

 

2. Правовое регулирование реконструкции (надстройки) ОКС 

 

Вне зависимости от назначения здания и от того, какая именно проводится надстройка (одного или нескольких этажей), проведение такой реконструкции:

  1. подвержено жёсткому правовому регулированию
  2. производится на основании разрешения на строительство/реконструкцию (пункт 2 статьи 51 ГрК РФ), выданного подразделением по архитектуре и градостроительству администрации муниципалитета:
    • по результату анализа соответствия задаче подготовленной проектной документации и с учётом положительного заключения экспертизы проекта 

При реконструкции с надстройкой этажа/этажей особые требования предъявляются:

  • к разработке проектной документации (ПД)
  • к технической проработке всех этапов подготовки к строительству, предваряющих разработку ПД

Получить разрешение на реконструкцию с надстройкой  здания – обязанность собственника/пользователя строения и участка (или лиц уполномоченных владельцем объекта).

Если же реконструкцией будет заниматься арендатор объекта, ему нужно получить доверенность или письменное согласие от правообладателя.

 

Примечание

 

Надстройка второго или третьего этажей объектов ИЖС и садовых домов  ведётся в уведомительном порядке (статья 51.1 ГрК РФ). Получение разрешения на  реконструкцию не требуется. Подробности здесь.

 

3. Порядок подготовки к надстройке здания 
 

Процедура надстройки этажа/этажей состоит из последовательных обязательных этапов:

  1. получение согласия всех собственников здания на проведение работ
  2. оформление правоустанавливающих документов на ЗУ:
    • если ранее они не оформлялись
  3. техническое обследование здания – в целях получения экспертного заключения о его текущем состоянии и наличия потенциале для осуществления надстройки
  4. получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)
  5. подготовка и согласование архитектурно-градостроительного решения (АГР) (или архитектурно-градостроительного облика (АГО)):
    • если при надстройке здания будут меняться его фасады 
  6. разработка проектной документации (ПД)
  7. проведение экспертизы ПД в целях получения положительного заключения по проекту
  8. подача документов в муниципальное ведомство для согласования и оформления разрешения на строительство/реконструкцию объекта
  9. проведение работ по возведению дополнительного этажа (этажей) – в соответствии с ПД и полученным разрешением на строительство/реконструкцию 
  10. по завершении реконструкции – получение разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию
  11. разработка технического плана для постановки здания с надстроенным этажом (этажами)  на кадастровый учёт в Росреестре  

Каждая из стадий реконструкции с надстройкой этажа/этажей имеет характерные особенности. Имеет смысл рассмотреть их в деталях.

 

3.1. Документация, предшествующая разработке ПД

 

  1. Подготовка документального согласия владельцев здания на выполнение надстройки при его реконструкции 
  2. Оформление земельного участка (ЗУ) под строением, если это не было сделано своевременно:
    • или в собственность
    • или в аренду 

Несоблюдение хотя бы одного из указанных требований муниципалитет вправе использовать данное обстоятельство в качестве обоснования:

  • для отказа в выдаче ГПЗУ, требуемого для подготовки ПД
  • для приостановки или запрета работ по разработке проекта реконструкции здания  

 

3.2. Техническое обследование здания с подготовкой экспертного заключения

 

Надстройка здания – самый сложный вид реконструкции, связанной с увеличением нагрузки на несущие конструкции и основание надстраиваемого здания. Тщательное техническое обследование ОКС, планируемого к надстройке этажа, становится особенно важной задачей, ведь устройство будущей надстройки базируется на допущении возможности использования существующей несущей способности конструкций здания и грунтов основания.

Во многих случаях капитальные здания обладают достаточным запасом прочности, позволяющим возводить дополнительный этаж. Тем не менее, данный факт должны подтвердить эксперты в сфере строительства, входящие в СРО в области инженерных изысканий (пункт 2 статьи 47 ГрК РФ).

В связи с указанным требованием до начала работ по подготовке ПД на реконструкцию с надстройкой здания потребуется установить:

  • допускается или нет надстройка этажа/этажей
  • может ли надстройка повлечь разрушение и/или обрушение здания

Ответы на эти вопросы могут дать итоги строительной экспертизы – визуального осмотра и технического обследования несущих конструкций ОКС. Её проведение позволит выяснить:

  1. возможна ли безопасная надстройка здания
  2. выдержат или нет конструкции капитального объекта дополнительную нагрузку

Строительная экспертиза включает в себя следующие мероприятия: 

  1. анализ имеющихся документальных материалов:
    • исходной технической документации на здание и отдельные помещения
    • схем инженерных коммуникаций
    • иных документов
  2. обследование основных элементов постройки и прилегающей территории: 
    • основания грунта на земельном участке
    • несущих конструкций, фундамента, фасада, чердака и чердачных перекрытий – с учётом нагрузки от дополнительного этажа
    • мест прокладки инженерных сетей 
  3. определение текущего состояния строительных конструкций на основе измерений с помощью профессионального оборудования 
  4. расчёт несущей способности здания с учётом запланированных работ
  5. установление соответствия реконструкции с надстройкой этажа/этажей градостроительным правилам конкретного населённого пункта
  6. подготовка экспертного заключения о возможности и целесообразности дальнейших работ по проектированию надстройки капитального объекта (жилого дома, общественного или промышленного здания, коммерческой постройки):
    • с выводами о состоянии конструкций и возможности проектирования для надстройки
    • с приложением поверочных расчётов прочности несущих конструкций
    • с указанием требований:
      • к усилению конструкций
      • к допустимому количеству новых этажей
      • к безопасности объекта 

Строительную экспертизу нужно проводить перед подготовкой ПД по надстройке этажа. Её результаты позволят:  

  • сделать вывод о возможности/невозможности дополнительной нагрузки на существующие конструкции здания
  • исключить риск разрушения или обрушения постройки в ходе планируемой реконструкции

Примеры отчетов по проведённым строительным экспертизам и обследованию зданий:

Информацию, представленную в материалах строительной экспертизы, проектировщики используют при разработке проекта реконструкции с надстройкой здания.   

 

3.3. Получение ГПЗУ

 

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) включён в перечень обязательных документов для получения разрешения на строительство/реконструкцию капитальных объектов:

  1. предоставляется в целях обеспечения застройщика информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции ОКС в границах ЗУ (пункт 1 статьи 57.3 ГрК РФ)
  2. необходим застройщику:
    • для прохождения экспертизы проектной документации ОКС (пункт 5.2 статьи 49 ГрК РФ)
    • для получения разрешения на строительство (пункт 2 и пункт 7 статьи 51 ГрК РФ)
    • для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 2 и пункт 3 статьи 55 ГрК РФ)

Для получения ГПЗУ собственнику земельного участка (ЗУ) необходимо подать заявление в муниципальный орган власти (в подразделение по архитектуре и градостроительству администрации муниципалитета):  

  • если участок ранее был поставлен на учёт в ЕГРН, в заявлении достаточно указать кадастровый номер ЗУ
  • если в ЕГРН отсутствуют сведения на ЗУ, нужно приложить правоустанавливающий документ

ГПЗУ выдается бесплатно. Срок его оформления – не более 20 рабочих дней.

 

3.4. Инженерные изыскания

 

Инженерные изыскания – одна из обязательных стадий предпроектной подготовки к реконструкции зданий. Их проведение регламентировано требованиями Градостроительного кодекса РФ (статья 47).

Проводить инженерные изыскания необходимо во всех случаях, когда требуется архитектурно-строительное проектирование – то есть и в случае подготовки к реконструкции здания с надстройкой этажа/этажей.

Без выполнения соответствующих инженерных изысканий не допускаются:

  1. подготовка ПД
  2. строительство, реконструкция ОКС в соответствии с проектной документацией

Обследования при инженерных изысканиях проводятся по следующим направлениям:

  1. анализ природных и климатических условий территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция ОКС, – на основе изучения особенностей 
    • земельного участка
    • строения почвы и грунтов (в том числе в местах размещения существующих объектов)
  2. оценка факторов техногенного воздействия
  3. обоснование материалов, которые предстоит использовать для проведения работ и необходимых:
    • для обоснования компоновки зданий, строений, сооружений
    • для принятия конструктивных и объёмно-планировочных решений в отношении этих зданий, строений, сооружений
    • для проектирования инженерной защиты таких объектов,
    • для разработки мероприятий по охране окружающей среды
    • для проекта организации строительства, реконструкции ОКС
  4. проведение расчётов оснований, фундаментов и конструкций зданий, строений, сооружений, их инженерной защиты
  5. разработка решений:
    • по проведению профилактических и других необходимых мероприятий
    • по выполнении земляных работ
    • по вопросам, возникшим при подготовке проектной документации, её согласовании или утверждении

Результаты инженерных изысканий оформляются в виде технических заключений и отчётов, позволяющих согласовать или узаконить реконструкцию здания (в том числе – его надстройку). Проектировщики на их основе:

  • выбирают архитектурные, инженерные и другие решения
  • обосновывают меры безопасности реконструируемого при надстройке здания

Материалы изысканий в обязательном порядке передаются в экспертную организацию – в Госстройнадзор.

 

3.5. Изменение фасадов здания при надстройке этажа/этажей 


Изменение параметров реконструируемого здания при его надстройке может затрагивать внешний облик строения. В таком случае для получения разрешения на реконструкцию капитального объекта нужно подготовить и согласовать архитектурно-градостроительное решение (АГР) или архитектурно-градостроительный облик (АГО).

Понятия «архитектурно-градостроительное решение (АГР)» и «архитектурно-градостроительный облик (АГО)» равнозначны и не имеют принципиальных отличий:

  • это разные названия одного документа, которые отражаются в нормативных актах регионов – к примеру:
    • АГО – разрабатывается в Санкт-Петербурге, в Подмосковье
    • АГР – в Москве 
  • представляют собой документ, описывающий архитектуру, компоновку и внешний вид здания, который может именоваться:
    • архитектурно-градостроительное решение
    • архитектурно-градостроительный облик
    • архитектурная концепция объекта
  • общее содержание АГО/АГР, требования к их разработке и согласованиям практически идентичны

Реализация качественных архитектурных решений с комплексным благоустройством должна быть подтверждена свидетельствами о согласовании архитектурно-градостроительного облика объектов капитального строительства.

Проверку АГР/АГО выполняют региональные органы (департаменты) по архитектуре и градостроительству.

 

Радиус действия АГР/АГО

 

Согласование АГО требуется при новом строительстве и реконструкции объекта, если в ходе работ изменяется внешний вид.

Не требуется обращение за согласованием АГО при планировании работ:

  • по завершению строительства на основании ранее выданного РНС,
  • по капитальному ремонту
  • по благоустройству территории, прилегающей к объекту

Согласование АГО производится в отношении:

  • многоквартирных и блокированных жилых домов
  • объектов социальной инфраструктуры
  • объектов нежилого назначения

Не подлежат согласованию АГО:

  • индивидуальные жилые дома
  • объекты инженерной инфраструктуры
  • линейные объекты транспортной инфраструктуры
  • объекты производственного и коммунально-складского назначения
  • объекты особых экономических зон, индустриальных парков – в случае если они не располагаются непосредственно вдоль федеральных и региональных автомобильных дорог:
    • строительство/реконструкция любых нежилых зданий с площадью до 1500 м2

Обязательность подготовки АГР/АГО при реконструкции существующих объектов, если планируется изменение:

  • внешнего вида здания и его конструктивных особенностей
  • внешнего вида крыши или навесов
  • фасадов
  • колористических решений

Необходимость разработки и согласования АГО/АГР непосредственно  касается следующих объектов:

  • здания и строения производственного и коммерческого типа площадью от 1500 м2 и более
  • многоквартирные дома и общежития
  • торговые точки всех уровней и ТРЦ – кроме тех, которые находятся: 
    • рядом с улицами и дорогами, где проживает местное население
    • вблизи исторически значимых территорий
    • вблизи территорий зон, где государством регулируются застройка и осуществление хозяйственной деятельности
  • гостиничные комплексы, здания общественного типа и бизнес-центры – кроме тех, которые расположены: 
    • рядом с улицами и дорогами возле населённых пунктов
    • вблизи исторически значимых территорий
    • в тех зонах, где государством регулируется осуществление новых застроек
  • вокзалы, транспортные объекты и ТПУ – кроме находящихся: 
    • рядом с УДС
    • на территориях жилых комплексов
    • в местах регулирования застроек
  • здания и сооружения производственного назначения, находящиеся недалеко от жилых домов и рекреационных зон и постоянно визуально доступным большинству людей
  • социально значимым объектам, использующихся за счёт выделенных бюджетных муниципальных или областных средств
  • другие объекты

 

Разработка АГР/АГО при реконструкции ОКС с надстройкой этажа/этажей

 

К разработке проекта АГО нужно приступить только после получения ГПЗУ, содержащего параметры и вид разрешённого использования ОКС, позволяющие осуществлять строительство или реконструкцию капитального объекта.

Проектирование осуществляется на основании исходных данных:

  • актуализированная топосъёмка ЗУ
  • правоустанавливающие документы на ЗУ
  • градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
  • объёмно-планировочные решения проектируемого объекта
  • схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ)

Требование об обязательности разработки АГР/АГО при новом строительстве или реконструкции зданий обусловлено необходимостью создания правовых препятствий для бесконтрольной застройки территорий населённых пунктов. В связи с этим в каждом из них:

  • разработаны градостроительные нормативы
  • утверждены разрешённые параметры строительства

В ПЗЗ муниципалитетов изложены также те факторы, которые нужно учесть при  разработке АГР/АГО (в необходимых случаях): 

  1. допустимые показатели строительства, указанные в ГПЗУ:
    • параметры – от высоты и этажности строения до его отступов от границ ЗУ и отдельных объектов инфраструктуры
    • функциональное назначение территории
    • планировка пространства на участке
    • взаимное местоположение нового или реконструируемого здания и объектов близлежащей застройки:
      • здание не должно перекрывать обзор соседним объектам
  2. особенности ландшафта территории, в границах которой находится ЗУ
  3. местоположение и площади природных объектов на участке или вблизи него
  4. особенности строения грунта
  5. местоположение подземных объектов и коммуникаций
  6. особенности культурной и исторической застройки в территориальной локации участка
  7. требования к композиции и архитектурно-художественному облику в месте застройки
  8. другие факторы и требования, предусмотренные градостроительной документацией

Решения АГР/АГО должны быть обоснованы по каждому из перечисленных факторов – для этого:

  • необходимы исходные данные:
    • на земельный участок 
    • по наземным и подземным объектам и коммуникациям
  • перед проектированием проводится комплекс инженерных изысканий 

Все эти материалы и результаты изысканий используются при подготовке АГР/АГО.

Материалы АГР/АГО представляют собой презентацию в виде альбома, в котором:

  • облик объекта визуализируется:
    • АГР/АГО наглядно демонстрирует, как будет выглядеть здание после завершения полного цикла строительных работ
    • для объектов, расположенных далеко за чертой городской застройки, это не столь актуально, но для зданий в границах населённых пунктов, и особенно в их деловой, исторической или культурной части, это крайне важно
  • готовится после разработки ППТ и ПМТ, а также получения ГПЗУ, но до этапа проектирования и экспертизы проектных документов

С примером поэтапной подготовки альбома АГО/АГР можно ознакомиться на сайте Архитектурное бюро «МБР» (Москва) – здесь.

Состав материалов АГР/АГО

 

Для материалов АГР/АГО в регионах соответствующими распоряжениями и постановлениями администраций  устанавливаются:

  • специальные формы
  • состав материалов, включаемых в проект архитектурно-градостроительного облика объекта строительства/реконструкции ОКС
  • порядок согласования

Пример по Санкт-Петербургу:

  • Распоряжение о форме и составе материалов АГО – здесь
  • Постановление о порядке согласования АГО – здесь

 Материалы АГР/АГО содержат текстовую и графическую части:

  1. текстовая часть включает:
    • описание объекта относительно окружающих его архитектурных объектов
    • его функциональное назначение
    • градостроительные параметры объекта
  2. графическая часть включает:
    • изображения ОКС относительно окружающих его архитектурных объектов
    • отображение использованных композиционных приёмов и фасадных решений объекта с указанием градостроительных параметров объекта

 

Разделы материалов АГР/АГО

 

  • пояснительная записка – содержит
    • информацию об общей площади ЗУ и застройки
    • характеристики каждого возводимого/реконструируемого ОКС
    • решения по архитектуре, компоновке, внешнему виду и колористическим решениям
  • ситуационный план 
  • схема (план) организации участка, в том числе с описанием транспортных путей
  • чертежи всех фасадов здания
  • разверстки фасадов
  • фотофиксация:
    • места строительства/реконструкции ОКС
    • близлежащей территории,зданий, инфраструктуры;
  • фотомонтаж и визуализация объекта после завершения строительства или реконструкции
    • материалы для визуализации (в режиме 3D), в которых планируемый к реконструкции/строительству объект вмонтирован в существующий рельеф
  • схемы разрезов – с отметками высоты, фасадов, отражающие расположение конструкций и содержащие сведения об используемых облицовочных материалах
  • схемы первого этажа и всех неповторяющихся этажей;
  • схемы всех подземных этажей и уровней.

 

Согласование АГР/АГО

 

Застройщик, занимающийся надстройкой этажа/этажей здания, сопряжённой с изменением его фасадов, должен согласовать архитектурно-градостроительный облик реконструируемого объекта:

  • объекта жилищного строительства (например, многоквартирного жилого дома)
  • объекта нежилого назначения

Решение о согласовании АГО/АГР объекта или об отказе в согласовании предоставляется на основании оценки материалов архитектурно-градостроительного облика объекта. 

Власти города и региона формируют единый архитектурно-художественный облик населённых пунктов, которого должны придерживаться все застройщики. При разработке АГР/АГО необходимо учитывать комплекс критериев:

  1. местоположение объекта относительно окружающих его архитектурных объектов
  2. возможность градостроительной интеграции объекта в архитектурный облик города:
    • в том числе с учётом сложившихся историко-культурных, визуально-ландшафтных, инженерно-технических особенностей окружающей застройки
  3. возможность сохранения сложившихся планировочных и (или) объемно-пространственных решений застройки территории и функционального назначения территории
  4. соблюдение предельных параметров разрешённого строительства и характеристик планируемого развития территории
  5. соответствие композиционных приёмов и фасадных решений функциональному назначению объекта
  6. учёт сложившихся и формируемых стилевых характеристик окружающей застройки (окружающих архитектурных объектов)

Чтобы получить заключение о согласовании, застройщику необходимо обратиться с заявлением в муниципальный комитет по градостроительству и архитектуре.

К заявлению должны быть приложены документы:

  • копия паспорта или иного документа, удостоверяющего личность заявителя
  • материалы АГО объекта в форме электронных документов:
    • графические материалы, которые содержат описание АГР/АГО будущей реконструкции здания с надстройкой 

На основе представленных документов проводится оценка соответствия проекта установленным на местном уровне нормам и требованиям в разных сферах – включая:

  • пожарную безопасность
  • экономическую обоснованность
  • функциональность
  • эстетические показатели
  • выполнение требований норм  градостроительства, проектных решений, СП и СНиПов
  • заявленное благоустройство территории

Без такого соответствия получить свидетельство АГО/АГР невозможно.

При положительном решении заявителю выдается свидетельство АГР/АГО:

  1. сведения об этом документе вносятся в реестр
  2. у свидетельства нет срока действия:
    • подразумевается, что соответствие решений в АГР будет ещё раз проверено:
      • при экспертизе проекта
      • при выдаче разрешения на строительство/реконструкцию

Примечание

Свидетельство АГР/АГО не является разрешением на строительство/реконструкцию капитального объекта. Объём проектных решений и нормативных требований к  проектной документации на реконструируемый объект  существенно больше, чем к содержанию материалов АГР/АГО.

Разрешение на строительство/реконструкцию объекта оформляется после экспертизы проекта и его проверки в Госстройнадзоре.

Даже если свидетельство АГР/АГО получено, можно получить отказ в выдаче разрешения на строительство/реконструкцию.

При разработке материалов АГР/АГО не учитывается соответствие нормам строительной и иной безопасности, так как  акцент делается только на внешний вид (облик) объекта.

 

3.6. Разработка проектной документации по надстройке здания

 

Состав проекта на возведение надстройки зданий при реконструкции и требования к разработке ПД не отличаются от нового строительства. На завершающей стадии проектирования ПД проходит экспертизу, по итогам которой выдается положительное заключение.

Разработкой проекта (ПД) может организация, состоящая в СРО проектировщиков. Копия документа, подтверждающая членство в СРО, должна прилагаться к проекту.
 

Разделы проекта надстройки этажа/этажей

 

Если проектом предусмотрена реконструкция здания, порядок оформления документов должен соответствовать требованиям, изложенным в Постановлении Правительства РФ №87 от 16.02. 2008), в котором указаны: 

Материалы проектной документации, в соответствии с Постановлением, должны определять архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции ОКС, их частей, капитального ремонта. Их подготовка должна быть выполнена в текстовом и графическом формате

Разрешение на реконструкцию с надстройкой этажа/этажей здания будет выдано, если в проекте заполнены все разделы:

  1. информация:
    • о здании
    • о правообладателе здания
    • основные кадастровые сведения
  2. данные о проектной организации, проектировщике
  3. пояснительная записка – описывает:
    • исходное состояние реконструируемого строения
    • суть предстоящих работ и результат их завершения
  4. разделы с архитектурными, конструктивными, планировочными и объёмными решениями:
    • в каждом разделе – графические схемы (чертежи, схемы, планы) с отражением характеристик здания до и после надстройки этажа:
    • по ним будет осуществляться реконструкция
  5. архитектурно-строительные решения (АГР) – включают:
    • перечень работ и изменений в характеристиках здания, помещений
    • меры безопасности при проведении работ (в том числе по усилению конструкций)
    • требования к стройматериалам, которые должны применяться при возведении этажа
  6. разделы на все инженерные системы здания (тепло- водо-электроснабжения, вентиляция, кондиционирование и т.д.)
    • со схемами расположения объектов инженерной инфраструктуры 

Заполнение разделов проекта  должно соответствовать материалам и результатам инженерных изысканий, обследований здания.

 

3.7. Экспертиза проекта

 

На проект реконструкции требуется получить положительное заключение государственной или негосударственной экспертизы:

  1. для этого застройщик должен представить в экспертную  организацию подготовленную проектную документацию
  2. проверка проводится в соответствии с положениями статьи 49 ГрК РФ
  3. экспертная организация: 
    • рассматривает проект, материалы инженерных изысканий, другую предоставленную документацию
    • подтверждает соответствие нормативам строительной безопасности
    • оформляет положительное заключение

Есть ряд исключений, при которых экспертизу проекта проводить не требуется – к примеру, для следующих ОКС (пункт 2 статьи 49 ГрК РФ): 

  1. объекты ИЖС, садовые домов
  2. объекты с этажностью меньше 2 и площадью меньше 1500 м2  – если они не будут использоваться под производство
  3. отдельно стоящие ОКС – при условиях: 
    • количество этажей – не более чем 2
    • общая площадь этажей – не более чем 1500 м2
    • здания используются под производство, не требуюещее установления СЗЗ
      • или для ОКС (с указанными этажностью и площадью) в пределах границ ЗУ, на которых расположены такие объекты:
        1. или установлены СЗЗ
        2. или требуется установление СЗЗ (за исключением объектов, которые являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами)
  4. дома блокированной застройки – если одновременно выполняются следующие условия:
    • количество этажей в таких домах не превышает 3
    • количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает 10
    • строительство или реконструкция  домов блокированной застройки осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы РФ 

 

4. Получение разрешения на реконструкцию с надстройкой этажа/этажей здания

 

Разрешение на строительство/реконструкцию выдаёт уполномоченный орган власти:

  • в Москве – Комитет государственного строительного надзора города Москвы  (Мосгосстройнадзор)
  • в Северной столице – Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга
  • в Екатеринбурге – Главархитектура Администрации города Екатеринбурга
  • в муниципалитетах регионов:
    • орган власти соответствующего муниципального образования (пример)
    • через портал Госуслуги (пример)

Для получения разрешения требуется предоставить комплект документов, в следующем составе (пункт 7 статьи 51 ГрК РФ):

  1. заявление от владельца здания о выдаче разрешения на реконструкцию
  2. правоустанавливающие документы на ЗУ – в том числе:
    • соглашение об установлении сервитута
    • решение об установлении публичного сервитута
  3. ГПЗУ, выданный в течение последних 3 лет
  4. СПОЗУ (схема планировочной организации земельного участка), выполненная в соответствии с информацией, указанной в ГПЗУ
  5. проектная документация
  6. положительное заключение экспертизы
  7. согласие собственников на проведение реконструкции (надстройки этажа)

Чтобы приступить к строительным работам на реконструируемом объекте, нужно иметь разрешение на строительство/реконструкцию, выданное Госстройнадзором. 

Для получения разрешения необходимо передать в ведомство проектную документацию и заключение экспертизы.  

В разрешении будет указан срок, в течение которого застройщик обязан завершить строительство, которое должно выполняться в строгом соответствии с проектом.

 

5.  Ввод в эксплуатацию объекта после его реконструкции (надстройки этажа)

 

Практическое использование здания после реконструкции путем надстройки этажа допускается только после оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Документ выдается местным органом власти (в Москве – Мосгосстройнадзором).

Для его получения требуется подать в орган госстройнадзора (пункт 3 статьи 55 ГрК РФ):

  1. заявление – с указанием:
    • на согласие застройщика:
      • на осуществление государственной регистрации права собственности застройщика на построенные, реконструированные здание, сооружение и (или) на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места:
        • в случае если строительство, реконструкция здания, сооружения осуществлялись застройщиком без привлечения средств иных лиц
    • на согласие застройщика и иного лица (иных лиц) на осуществление государственной регистрации права собственности застройщика и (или) указанного лица (указанных лиц) на построенные, реконструированные здание, сооружение и (или) на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места:
      • в случае, если строительство, реконструкция здания, сооружения осуществлялись с привлечением средств иных лиц
    • сведения об уплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав
    • адрес (адреса) электронной почты для связи с застройщиком, иным лицом (иными лицами):
      • в случае, если строительство или реконструкция здания, сооружения осуществлялись с привлечением средств иных лиц 
  2. комплект документов:
    • правоустанавливающий документ на земельный участок
    • ГПЗУ
    • разрешение на строительство/реконструкцию
    • акт приёмки объекта капитального строительства:
      • в случае строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда 
    • акт о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструированного ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения:
      • в случае, если такое подключение (технологическое присоединение) этого объекта предусмотрено проектной документацией
    • документальное подтверждение соответствия реконструированного объекта  техническим регламентам и выполнение технических условий на подключение к инженерным сетям:
      • справки от организаций, осуществляющих эксплуатацию инженерно-технических сетей
    • заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного ОКС требованиям проектной документации
    • схема, отображающая в границах ЗУ:
      • расположение построенного, реконструированного ОКС
      • расположение сетей инженерно-технического обеспечения
    • схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ):
      • подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда)
    • технический план объекта капитального строительства

Иные документы из федеральных и муниципальных реестров специалисты органа госстройнадзора получают по запросу самостоятельно. 
 
По итогам рассмотрения документов:

  • или оформляется разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта:
    • услуга оказывается бесплатно
    • срок выдачи разрешения – в течение 10 рабочих дней с момента подачи документов
  • или отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – по основаниям:
    • отсутствие документов, требуемых для получения разрешения
    • несоответствие ОКС требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи ГПЗУ, представленного для получения разрешения
    • несоответствие параметров построенного, реконструированного ОКС проектной документации
    • несоответствие ОКС:
      • разрешённому использованию земельного участка
      • и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 

В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения о реконструированном ОКС – в объёме, необходимом для осуществления государственного кадастрового учёта этого объекта. 

Для прохождения процедуры государственной регистрации в  Росреестре реконструированного капитального объекта потребуется подготовка его технического плана (пункт 4 статьи 21 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости»).  


6. Постскриптум

 

В современных сложных условиях градостроительства:

  • когда земля выступает в качестве товара и стоимость её «злобно кусается»
  • неуклонно растут затраты:
    • по землеотводу
    • по развитию инженерной и социальной инфраструктур

повышение этажности зданий стало актуальным для крупных городов, где наблюдается дефицит площади, пригодной под новую застройку. 

Надстройка этажа/этажей зданий помогает решить несколько задач одновременно:

  • увеличить полезную площадь зданий без уплотнения площади застройки
  • интенсифицировать использование городских земель
  • повысить архитектурную выразительность старой застройки
  • выровнять этажность отдельных зданий или подчеркнуть один из объёмов 

Решение о повышении высоты здания принимается с учётом градостроительных ограничений, связанных с концепцией развития городской территории и ограничением этажности и плотности населения в реконструируемых районах.

 

Полезно знать

 

  1. Участки с/х назначения в аренду без торгов для КФХ и граждан – с 1 марта 2023 года – здесь

 



Поделиться:






наверх