Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – объективный информатор о возможностях застройки участков и реконструкции капитальных объектов


Содержание

  1. ГПЗУ – это градостроительная картина земельного участка
  2. Значение ГПЗУ при строительстве частных жилых домов
  3. Требования к содержанию ГПЗУ. Состав сведений и материалов 
  4. Заявление на получение ГПЗУ
  5. Порядок подготовки ГПЗУ
  6. Срок действия ГПЗУ

 

ГПЗУ – это градостроительная картина земельного участка

 

При освоении земельного участка без его градостроительного плана обойтись практически невозможно. Ведь именно он даёт ответ на вопрос о том, можно ли на участке возвести объект с запланированными характеристиками. Органы власти через ГПЗУ информируют застройщика о строительных характеристиках участка и установленных в отношении него ограничениях.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – объективно полезный  документ. Его сведения помогают определить с высокой точностью определить:

  • место расположения будущего или существующего объекта
  • допустимое расположения построек с учётом технических требований к ним
  • расстояние до ближайших объектов капитального строительства и проложенных сетей:
    • трубопроводов
    • ЛЭП
    • прочих коммуникаций

В масштабной по объёму градостроительной документации:

  • материалы градостроительного зонирования территорий поселений
  • проект планировки и проект межевания территории (ППТ и ПМ) поселений и кварталов (микрорайонов)

градостроительный план земельного участка – самый «маленький элемент». Он хотя и выведен из числа документов по планировке территории, но насыщен информацией о градостроительной ситуации надела.

Из названия документа понятно, что ГПЗУ содержит градостроительные сведения только об одном конкретном участке, а не об иной большей или меньшей территории. Информация ГПЗУ необходима застройщикам любых ЗУ, на которых разрешено строительство капитальных объектов. 

Градостроительный план содержит данные о параметрах участка, которые будут использоваться:

  • на стадии проектных работ
  • при получении разрешений на строительство/реконструкцию ОКС 

Применительно к конкретному земельному участку ГПЗУ представляет собой выписку из документов, материалов территориального планирования. В их числе следующие:

  • правила землепользования и застройки поселения (ПЗЗ)
  • ППТ и ПМ территории квартала (микрорайона)
  • нормативы градостроительного проектирования
  • сведения, содержащиеся:
    • в ЕГРН
    • в федеральной ГИС территориального планирования
    • в ГИС обеспечения градостроительной деятельности
  • сведения о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства (ОКС) к сетям инженерно-технического обеспечения
  • информация о строительных характеристиках ЗУ, предназначенного для застройки, и имеющихся строительных ограничениях

По столь веским причинам ГПЗУ был и остаётся «бесценным помощником» застройщиков при решения ими главных задач:

 

Значение ГПЗУ при строительстве частных жилых домов

 

Градостроительное законодательство (статья 57.3 ГрК РФ) исключило обязательность подготовки ГПЗУ, разработки и согласования проекта ОКС, получения РНС перед началом стройки или реконструкции:

  • индивидуальных жилых домов
  • садовых домов

а федеральные законы (№ 340-ФЗ от 03.08.2018, № 404-ФЗ от 08.12.2020, №478-ФЗ от 30.12.2021) установили и последовательно упрощали порядок регистрации таких объектов по «дачной амнистии»:

  • без направления в администрацию уведомлений от собственников ЗУ о намерении возвести дом, а также уведомлений о завершении его строительства
  • с представлением в Росреестр:
    • технического плана дома
    • декларации, содержащей описание строения, которую нужно приложить к  техплану
    • документа, подтверждающего право собственности на землю

Игнорировать, тем не менее, роль ГПЗУ при подготовке к строительству и делать поспешные выводы о его никчемности не стоит. Можно только посетовать о том, что ГПЗУ перестал быть обязательным документом, иначе собственники ЗУ не совершили бы свои ошибки при строительстве.

Не каждый застройщик частного жилого дома обладает достаточной компетенцией для досконального изучения требований к застройке участка, которые никто не отменял. Их нарушение может стать законным основанием для неприятного вердикта Росреестра – отказа в постановке строения на государственный учёт и регистрации сведений о нём в ЕГРН.
 
Не имея на руках ГПЗУ при подготовке к строительству, нужно быть уверенным в своём знании тех требований, что установлены ПЗЗ поселения, строительными нормативами, законами в области охраны природных объектов и т.д.:

  • к размещению дома/ОКС на участке, то есть к определению «пятна застройки», – с учётом:
    • минимальных отступов от границ ЗУ, в пределах которых разрешается строительство
    • границ охранных зон или ЗОУИТ, действующих на ЗУ или только на части территории ЗУ
    • границ сервитутов, которые, возможно, установлены для доступа к соседнему участку
    • «красных линий», отсекающих территории общего пользования (улицы, бульвары, скверы) или границы территорий, занятые линейными объектами, от попадания в них дома/ОКС, хозяйственной постройки или ограждения участка
    • нормативных технических регламентов в сфере градостроительства
  • по соблюдению градостроительного регламента территориальной зоны ПЗЗ, в границах которой расположен участок строительства, – например, предельных параметров разрешённого строительства:
    • количество этажей
    • предельная высота зданий
    • максимальный процент застройки
  • по соблюдению противопожарных требований, требований охраны окружающей среды
  • других требований, которые невозможно узнать, пользуясь только выпиской из ЕГРН о характеристиках ЗУ   

Краткое перечисление требований – только часть сведений, включаемых в ГПЗУ, раскрывающих порядок их исполнения. Этот факт более чем убеждает, что ГПЗУ – тот документ, который обеспечит застройщику исключение ошибок при подготовке к строительству капитального объекта.
 

 

Требования к содержанию ГПЗУ

 

Сведения, включаемых в ГПЗУ, регламентированы статьей 57.3 ГрК РФ. 

Материалы ГПЗУ готовятся по форме, утверждённой Приказом Минстроя России №741/пр от 25.04.2017. 

Каждый ГПЗУ регистрируется с присвоением ему идентификационного номера.  

 

Состав сведений и материалов ГПЗУ

 

  1. реквизиты ППТ и (или) ПМ территории:
    • в случае, если ЗУ расположен в границах территории, в отношении которой утверждены ППТ и (или) ПМ территории
  2. информация:
    • о границах ЗУ
    • о кадастровом номере ЗУ (при его наличии)
    • или о границах образуемого ЗУ:
      • границы образуемого ЗУ указываются в утверждённой схеме расположения земельного участка/участков на кадастровом плане территории (СРЗУ на КПТ)
  3. границы зоны планируемого размещения ОКС:
    • в соответствии с утверждённым ППТ (при его наличии)
    • с отображением на чертеже ГПЗУ «пятна застройки»
    • с обязательным координирование зоны планируемого размещения ОКС – в соответствии с утверждённым ППТ (при его наличии)
  4. минимальные отступы от границ ЗУ, в пределах которых разрешается строительство
  5. сведения о территориальной зоне земельного участка
  6. виды разрешённого использования ЗУ:
  7. предельные параметры разрешённого строительства/реконструкции ОКС:
    • параметры устанавливаются градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен ЗУ
    • сведения о параметрах отсутствуют в случаях, когда на ЗУ:
      • действие градостроительного регламента не распространяется
      • градостроительный регламент не устанавливается
  8. для ЗУ, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается – сведения о требованиях:
    • к назначению ОКС
    • к параметрам ОКС
    • к размещению ОКС
  9. предельные параметры разрешённого строительства/реконструкции ОКС на ЗУ, расположенном в границах особо охраняемой природной территории (ООПТ)
  10. расчётные показатели для ЗУ, расположенного в границах территории проекта КРТ:
    • минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур
    • максимально допустимого уровня территориальной доступности объектов для населения
  11. ограничения использования ЗУ:
    • для ЗУ, полностью или частично расположенном в границах ЗОУИТ
  12. границы ЗОУИТ:
    • в том числе если ЗУ полностью или частично расположен в границах ЗОУИТ
  13. границы публичных сервитутов
  14. номер и (или) наименование элемента планировочной структуры, в границах которого расположен ЗУ
  15. сведения об ОКС, расположенных в границах ЗУ
  16. сведения о сетях инженерно-технического обеспечения, расположенных в границах ЗУ
  17. информация о наличии/отсутствии в границах ЗУ объектов культурного наследия (ОКН)
    • со сведениями о границах территорий ОКН 
  18. информация о возможности подключения (технологического присоединения) ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения):
    • возможность определяется с учётом программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, муниципального округа, городского округа (при их наличии)
    • в состав сведений входит информация:
      • о максимальной нагрузке в возможных точках подключения (технологического присоединения) к таким сетям
      • об организации, представившей информацию
      • реквизиты нормативных правовых актов субъекта РФ, муниципальных правовых актов, устанавливающих требования к благоустройству территории
  19. сведения о «красных линиях»

В ГПЗУ параметры по ППТ не указываются. На титульном листе документа даётся информация об утверждённом ППТ, на территории которого расположен земельный участок. 

Примеры

Примечания

1. Региональными законами субъектов РФ могут быть утверждены положения о том, что обязательным приложением к ГПЗУ являются материалы и результаты ранее проведённых инженерных изысканий (пункт 3.1 статьи 57.3 ГрК РФ):

  • содержащиеся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности
  • не относящиеся к категории ограниченного доступа   

2. Если размещение ОКС не допускается по причине отсутствия документации по планировке территории, выдача ГПЗУ (пункт 4 статьи 57.3 ГрК РФ): 

  • для архитектурно-строительного проектирования
  • для получения РНС 

выполняется только после утверждения документации по планировке территории 

3. В случае расположения ЗУ в границах территории КРТ выдача ГПЗУ допускается только при наличии документации по планировке территории, утверждённой в соответствии с договором о КРТ.

 

Заявление на получение ГПЗУ

 

ГПЗУ может быть выдан только правообладателю ЗУ:

  • собственнику ЗУ
  • владельцу ЗУ, пользующемуся земельным участком:
    • на праве постоянного (бессрочного) пользования
    • на праве безвозмездного пользования
    • на праве пожизненного наследуемого владения
    • по договору аренды
    • по договору субаренды

Выдача ГПЗУ относится к компетенции органов местного самоуправления и осуществляется в соответствии с административными регламентами. 

Заявление на предоставление ГПЗУ нужно направить в орган местного самоуправления:

Примеры

На сайтах администраций предоставлена возможность для ознакомления и скачивания файлов заявлений на предоставление ГПЗУ:

 

Заявление на получения ГПЗУ в Москве

 

В российской столице ГПЗУ можно получить на основании заявления, поданного только в электронной форме – через официальный сайт Мэра Москвы

Подготовка и выдача ГПЗУ – одна из 5 видов государственных услуг, оказываемых Москомархитектурой:

  • юридические лица и индивидуальные предприниматели подают заявление  исключительно в электронном виде
  • физические лица подают заявление:

Способ получения ГПЗУ московские застройщики могут выбрать по своему усмотрению:

  1. в электронном форме
  2. на бумажном носителе

 

Заявление на получения ГПЗУ в Московской области

 

Полномочия по подготовке, регистрации и выдаче градостроительных планов земельных участков возложены на Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (Мособлархитектура).

Электронная форма заявления заполняется на Региональном портале государственных и муниципальных услуг Московской области (РПГУ).

 

Документы для получения ГПЗУ

 

Единственный документ, который требуется от правообладателя ЗУ, – заявление о выдаче ГПЗУ. В нём нужно будет: 

  • изложить  цель получения плана:
    • строительство или реконсрукция
  • указать функциональное назначение объекта, его технико-экономические показатели
  • место расположения ЗУ (адресные ориентиры)
  • дать информацию об ОКС, расположенных в границах ЗУ (при наличии зданий, сооружений), – кадастровые номера
  • при реконструкции объекта – указать вид изменения параметров объекта капитального строительства
    • высота, количество этажей, площадь, объём, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций ОКС

ГПЗУ может быть выдан только на сформированный ЗУ –  то есть у земельного участка должны быть:

  • кадастровый номер
  • описание местоположения, устанавливаемое посредством определения координат характерных точек границ ЗУ

В ином случае необходимо обратиться к кадастровому инженеру для проведения межевания и постановки ЗУ на кадастровый учет с обязательной последующей регистрацией прав.

Пример ГПЗУ – тут.

 

 

Порядок подготовки ГПЗУ

 

При подготовке градостроительного плана земельного участка орган местного самоуправления использует:

  • документы территориального планирования и градостроительного зонирования
  • нормативы градостроительного проектирования
  • документацию по планировке территории
  • сведения:
    • ЕГРН
    • федеральной государственной информационной системы территориального планирования
    • информационной системы обеспечения градостроительной деятельности
  • технические условия подключения (технологического присоединения) ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения

В течение 2 рабочих дней с даты получения заявления о выдаче ГПЗУ администрация  направляет запрос в ресурсоснабжающие организации о предоставлении технических условий (ТУ) для подключения (технологического присоединения) объекта, планируемого к строительству или реконструкции. Предоставление технических условий в орган местного самоуправления обязательное. Процедура регулируется:

  • Постановлением Правительства РФ № 83 от 13 февраля 2006 года
  • положениями Градостроительного кодекса РФ (пункт 7.1 статьи 57.3)  

Если в заявлении о предоставлении ГПЗУ правообладатель участка не указал цель его использования, то эксплуатационная организация определяет максимальную нагрузку в возможных точках подключения к сетям инженерно-технического обеспечения на основании сведений в ПЗЗ.

 

Срок действия ГПЗУ

 

Информация ГПЗУ актуальна в течение 3 лет – со дня его выдачи и до даты подачи заявления на получение разрешения на строительство (пункт 10 статьи 57.3 ГрК РФ).

По истечении этого срока использование сведений, содержащихся в ГПЗУ не допускается:

  • застройщику после 3 лет, прошедших с момента выдачи плана, необходимо вновь получить ГПЗУ
  • не исключается, что требования к проектированию и строительству объекта станут другими

Орган по градостроительству и архитектуре полномочием по утверждению градостроительных планов земельных участков не обладает:

Градостроительный план земельного участка:

  • не утверждаются распоряжениями управлений или комитетов по градостроительству и архитектуре
  • только регистрируется

Срок подготовки, регистрации и выдачи ГПЗУ – 14 рабочих дней. ГПЗУ выдаётся без взимания платы (пункт 6 статьи 57.3 ГрК РФ).

 

Полезная информация

 

  • О пользе применения СПОЗУ при подготовке к строительству индивидуального жилого дома можно ознакомится здесь
  • С положениями грядущей «гаражной амнистии» 2021 – 2026 можно ознакомиться здесь
  • О порядке включения участков в границы населённых пунктов – читайте здесь
  • Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
  • С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
  • Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь
  • Узнать о новом Классификаторе ВРИ можно здесь
  • Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно получить здесь
  • С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь
  • С ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь
  • Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь


Поделиться:






наверх