Плюсы применения СПОЗУ при застройке участков для ИЖС, ЛПХ и садоводства


Содержание

  1. Отмена подготовки СПОЗУ при подготовке к индивидуальному жилищному строительству
  2. Минусы при плюсах, связанных с отменой СПОЗУ
  3. Цели схемы планировочной организации земельного участка
  4. СПОЗУ – инструмент предупреждения правонарушений при застройке участка 

 

Отмена подготовки СПОЗУ при подготовке к индивидуальному жилищному строительству 

 

На вопрос о том, необходимы или нет для строительства индивидуального жилого или садового дома:

  1. градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), основанный на правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) поселения
  2. схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ), детализирующая расположение планируемых объектов в соответствии со строительными нормами, ограничениями, установленных для ЗУ

Градостроительный кодекс РФ даёт однозначный ответ – нет:

Положения статей говорят о том, что ГПЗУ и СПОЗУ – документы, которые предваряют предоставление администрацией разрешения на строительство/реконструкцию ОКС. А оно не потребуются при индивидуальной жилой застройке. Не нужно также заниматься подготовкой проектной документации, если только застройщик не проявит инициативу ;пункт 3 статьи 48 ГрК РФ).

Исключение требований об обязательности подготовки СПОЗУ, ГПЗУ, РНС из объёма разрешительной документации для строительства индивидуальных жилых строений и домов на земельных участках, на которых разрешается:

  • ИЖС
  • ведение ЛПХ в границах населённого пункта
  • ведение садоводства

стало логическим следствием введения упрощённого порядка регистрации объектов индивидуального жилищного строительства.

По «дачной амнистии», строить такие дома можно без РНС и даже без уведомлений о намерении/завершении стройки, а зарегистрировать их – на основании только 2 документов:

  1. технического плана строения
  2. правоустанавливающего документа на ЗУ

 

 

Примечание

Запрет на регистрацию жилых домов при помощи уведомлений не установлен. Градостроительный кодекс РФ сохраняет уведомительный порядок, подробно изложенный в статье 51.1. Такой способ застройщик участка может использовать по своему усмотрению. 

Кроме того, действие уведомительного порядка при строительстве жилых домов, строений или объектов индивидуального жилищного строительства, возведение которых начато до 4 августа 2018 года и в отношении которых не было получено разрешение на строительство, продлевается до 1 марта 2031 года:

  • основанием для этого стал ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» №478-ФЗ от 30.12.2021
  • закон вступит в силу с 1 сентября 2022 года

 

Минусы при плюсах, связанных с отменой СПОЗУ

 

Облегчение для застройщиков с регистрацией индивидуальных жилых домов в упрощённом порядке с использованием технического плана, без ГПЗУ и СПОЗУ, налицо. Правда, есть «подводные камни». Всем застройщикам самим нужно будет справиться с другими задачами:

  • найти «пятно застройки» на участке:
  • учесть предельные параметры разрешённого строительства/ реконструкции ОКС:
    • они установливаются градостроительным регламентом для территориальной зоны ПЗЗ, в границах которой расположен ЗУ:
    • в том числе процентный показатель застройки ЗУ, который определяется как отношение застраиваемых площадей к площади надела
  • выдержать требования технических регламентов:
    • определить степень огнестойкости, класс конструктивной пожарной опасности, возможные параметры объекта строительства (площадь, объем, этажность, материалы конструкций) и т.д. 
  • учесть ограничение использования ЗУ в виде сервитута, возможно, установленного на участке 
  • справиться с границами зон с особыми условиями использования (ЗОУИТ):
    • чтобы строения не попали в охранные зоны ЛЭП, газопровода или водопровода
  • выдержать установленные в ПЗЗ поселения и в нормативных документах противопожарные, санитарные-бытовые расстояния дома, бани, хозяйственных строений и сооружений:
    • от границ ЗУ
    • от строений на соседних участках
  • при реконструкции объекта – указать вид изменения параметров ОКС (жилого дома):
    • высота, количество этажей, площадь, объём:
      • в том числе надстройка, перестройка, расширение ОКС, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций ОКС

Кому-то из застройщиков перечисленные задачи покажутся «семечками». Для других – станут стимулом к полезному для них изучению и дальнейшему применению требований и ограничений, установленных для земельного участка градостроительным регламентом или в соответствии с законодательством. Третьи предпочтут рациональный вариант – закажут в администрации ГПЗУ, получат этот план бесплатно и далее обратятся к землеустроителям или проектировщикам для подготовки СПОЗУ, которая будет содержать решения по каждой задаче.  

 

Цели схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ)

 

СПОЗУ – схематический план, который наносится на топографическую съемку необходимой зоны застройки.

Кратко сформулировать цели, достигаемые в СПОЗУ, можно так: 

  1. размещение индивидуального жилого дома, планируемого к строительству, в «пятно застройки», которое указано в ГПЗУ
  2. выполнение всех условий, которые содержатся:
    • в ГПЗУ
    • в нормативных документах
    • в технических регламентах

В графической части СПОЗУ, выполненной масштабе 1:500:

  • указываются границы ЗУ с координатами его поворотных точек
    • в соответствии с установленной документацией
  • отображаются:
    • планируемые и существующие постройки:
      • с учётом градостроительных норм и отступов относительно границ участка
    • подъездные пути и проходы к строениям
    • схема расположения подземных и наземных инженерных коммуникаций
    • охранные зоны инженерных коммуникаций
    • благоустройство территории с подведёнными инженерными сетями
    • автомобильные дороги, тротуары, расположенные рядом с ЗУ 
  • указываются другие важные параметры

 

Пример СПОЗУ  для участка ИЖС  – здесь.

 

 

СПОЗУ – инструмент предупреждения от правонарушений при застройке участка 

 

Законодательство, конечно, разрешает регистрировать объекты ИЖС с помощью только технического плана, но оформлять их придётся как положено.

Наказания тем собственникам, которые не соблюдают нормы и требования к застройке  участков, не избежать. Если предупреждения об устранении правонарушений будут проигнорированы, то в отношении владельца ЗУ могут применяться санкции:

  • административная ответственность
  • штрафы
  • крайняя мера – снос сооружений, не соответствующих нормам

Соблюдение правил – не просто обязанность. Это возможность застроить участок по установленным, комфортно и безопасно и защитить себя от притязаний соседа, которому может показаться, что хозяйственное строение расположено от его дома на меньшем расстоянии, чем положено по нормам.  

Реализации этих задач поможет схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ), подготовленная профессионалами. Стоимость их услуг вполне приемлемая (порядка 5 тысяч рублей), а эффектным результатом «капиталовложений» станет уверенность застройщика в выполнении всех требований к застройке земельного надела.  

 

Полезно знать

 

  1. Декларация об объекте недвижимости – документ для регистрации капитальных строений, не требующих получения РНС – здесь
  2. Об условиях получения сельской ипотеки – читать здесь
  3. Как садовый дом перевести в жилую недвижимость – читать здесь
  4. Дачная амнистия – 2031. Порядок регистрации жилых домов, построенных до 1998 года, и особенности получения земельных участков для этих домов – здесь   


Поделиться:






наверх