Включение земельных участков в границы населённых пунктов – решение проблемы с застройкой


Содержание

 

 

 

Упрощение порядка включения участка в территорию населённого пункта 

 

Без препятствий, но с неукоснительным соблюдением земельных и градостроительных требований, строительство:

  • жилого дома
  • производственного здания
  • магазина
  • аптеки
  • склада запчастей для автомобилей
  • других сооружений и объектов

ведётся только на земельных участках, расположенных на территории населённого пункта.

Капитальное здание на земле, находящейся за чертой города, посёлка, деревни, построить разрешается не всегда. Собственники «запредельных» (по отношению к населённому пункту) аграрных наделов не могут получить разрешение на строительство. Администрации указывают им на порядок застройки участков только теми объектами, что допускаются градостроительными регламентами. Они вводятся Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), действующих в поселении. 

ПЗЗ и градостроительные регламенты – жёсткие, но справедливые регуляторы эксплуатации и застройки участков. Они не устанавливают полное «вето» на строительство, а указывают на то, что его необходимо вести:

  • без противоречий с видом разрешённого использования надела
  • с соблюдением параметров объектов капитального строительства, указанных в градостроительном регламенте
  • без нарушений установленных обременений/ограничений в эксплуатации участка

У проблемы с застройкой участков, расположенных вблизи и вдали от населённого пункта (НП), есть решение. Это включение участков в его границы при выполнении ряда условий. Оно стало популярным среди  собственников аграрных участков.

Причина такого явления – упрощение процедуры присоединения участка к территории НП и возможность включение наделов, непосредственно не примыкающих к его границам:

  1. без дополнительных экспертиз, влекущих денежные траты собственников на их выполнение 
  2. с одновременным изменением категории земель участка и его ВРИ
  3. без прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов 
  4. бесплатно

Порядок включения ЗУ в границы НП уточнён в федеральном законе «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» № 191-ФЗ от 29.12.2004 (статья 4_1).

Право собственников на включение ЗУ в границы населённого пункта основано на положениях:

  • Земельного кодекса РФ:
  • Градостроительного кодекса РФ:
  • ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» № 172-ФЗ:
    • пункт 3 части 1 статьи 7
    • часть 1 статьи 8

 

Граница земель населённого пункта

 

Земли населённых пунктов – те территории НП, на которых ведётся застройка. Задача таких земель – развитие города или поселения, к которому они относятся.

Граница земель населённого пункта или поселения – линия на его картах, схемах и планах, отграничивающая его территориальные пределы. Она не может пересекать (статья 83 ЗК РФ):

  • границы муниципальных образований (а также выходить за их границы)
  • линии участков земли, предоставленных физическим и юридическим лицам

Границы земель НП «рождаются» при планировании территорий поселений, в состав которых входят населённые пункты.

В ходе территориального планирования разрабатываются:

  1. генеральные планы поселений, городских округов
  2. схемы территориального планирования муниципальных районов

Они утверждаются органами власти. 

Документы территориального планирования:

  • определяют назначение территорий с учётом социальных, экономических, экологических и иных факторов:
    • в отдельном порядке – на ограниченной территории населённых пунктов в документах планирования указывается расположение зон для объектов промышленной, жилой, общественно-деловой, иной застройки и транспорта
  • разрабатываются в целях:
    • устойчивого развития территорий
    • развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур
  • учитывают интересы:
    • граждан и их объединений
    • Российской Федерации
    • субъектов РФ
    • муниципальных образований 

Все органы местного самоуправления имеют полномочия (часть 1 статьи 20 и часть 1 статьи 24 ГрК РФ):

  • по утверждению генеральных планов поселений, включающих:
  • по переводу земель и/или земельных участков в земли (из состава земель) населённых пунктов

Исключения составляют случаи:

  • включение земельных участков в границы НП:
    • когда перевод выполняется по решению высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ
  • установление или изменение границ НП, расположенных на межселенных территориях

Установление границ населённых пунктов выполняется:

  • в генеральных планах поселений (городских округов)
    • положение о территориальном планировании
    • карту границ поселения
    • карту предполагаемого расположения объектов местного значения
    • карту функциональных зон населённого пункта
  • в схемах территориального планирования муниципальных районов:
    • для НП, расположенных на межселенных территориях:
      • к межселенным относятся территории с низкой плотностью жителей, не включенные в границы одного из поселений
    • для  сельских НП:
      • с числом жителей – менее 100 человек
      • расположеннных:
        1. на территориях с низкой плотностью жителей
        2. в труднодоступных местностях
    • для НП без статуса поселения и не входящего в состав другого поселения

Исключение в установлении границ сделано также для городов федерального значения: их устанавливают и изменяют  по решению Совета Федерации Федерального Собрания РФ.

 

Включение ЗУ в черту населённого пункта – это изменение его границ

 

Включение земельного участка в границы любого населённого пункта влечёт изменение площади и конфигурации его территории, как и исключение ЗУ из земель НП.

Результатом каждого встраивания земельного надела в черту НП или изъятия из неё становятся поправки, которые вносятся:

  • в генеральный план поселения, городского округа
  • в схему территориального планирования муниципального района

Они подлежат утверждению органами власти. 

Черта населённого пункта постоянно преобразуется:

  • по мере развития НП
  • за счёт включения новых земель, необходимых для расширения, или исключения другой части земель и участков

Поскольку одна из главных целей разработки документов территориального планирования – учёт интересов граждан, их объединений, муниципальных образований, РФ и её субъектов, вывод о том, что все они имеют право на обоснованное изменения границ населённого пункта, – логический и законный. Значит, таким же правовым характером обладает и включение участка в границы НП (как и исключение из границ).

При переводе участков в границы НП меняется категория их земель. Новая категория, которая будет присвоена участку в случае положительного решения, – «земли населённых пунктов», а ВРИ ЗУ – тот, что был выбран собственником и утверждён властями.  

 

Порядок включения участка в границы населённого пункта

         

1. Регламент для собственника ЗУ

 

Для собственников участков регламент процедуры присоединения надела к территории НП представляется простым. Им нужно:

  • собрать документы
  • написать мотивированное заявление:
    • о включении ЗУ в границы НП и об установлении или изменении ВРИ ЗУ  
    • об исключении из границ и об установлении или изменении ВРИ ЗУ  
  • предать всё:
    • или в орган местного самоуправления, на территории которого находится населённый пункт
    • или в орган местного самоуправления муниципального района – если земельный участок расположен на межселенной территории
  • дождаться извещения о проведении общественных слушаний по внесению изменений в генеральный план поселения в связи с заявлением о включении ЗУ в границы населённого пункта:
    • слушания организуются и проводятся в порядке, установленном уставом муниципального образования  
  • принять участие в слушаниях
  • дождаться решения органа государственной власти субъекта РФ

Состав документов, которые нужно приложить к заявлению, – минимальный:

  1. кадастровый план земельного участка (выписка из ЕГРН)
  2. правоустанавливающие документы
  3. копии документов, удостоверяющих личность

Другие документы собственник участка может предоставить по личной инициативе.

 

2. Действия органа местного самоуправления

 

После получения заявления орган местного самоуправления обязан:

  • принять решение о проведении публичных слушаний:
    • в течение 5 рабочих дней с даты поступления заявления
  • опубликовать извещение (оповещение) о проведении слушаний:
    • в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов
    • на официальном сайте муниципального образования
  • провести слушания
  • опубликовать заключение о результатах слушаний:
    • о возможности и целесообразности включения ЗУ в границы населенного пункта
    • о возможности установления или изменения ВРИ ЗУ в случае, если это указано в данном заявлении

 

Примечание

 

Публичные слушания не проводятся в случаях включения земельного участка в границы населённого пункта в целях:

  • жилищного строительства
  • комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства
  • рекреационного использования

Это положение изложено в подпункте 2 пункта 5 статьи 4_1 федерального закона № 191-ФЗ от 29.12.2004.

Срок, отсчитываемый:

  • со дня опубликования извещения о проведении слушаний
  • до дня опубликования заключения о результатах слушаний

не может быть более чем 1 месяц. 

В течение 45 дней с даты поступления заявления орган местного самоуправления направляет в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ:

  1. поступившее заявление
  2. документы, прилагаемые к заявлению
  3. заключение о целесообразности включения ЗУ в границы НП
  4. заключение о результатах публичных слушаний

 

3. Действия органа государственной власти субъекта РФ

 

Срок согласования заявления органом государственной власти субъекта РФ:

  • не более 1 месяц с даты поступления документов
  • не более 30 дней + 5 дней с даты направления документов в органы, с которыми необходимо провести согласование заявления:
    • с органами, уполномоченный на распоряжение лесными участками
    • с уполномоченным федеральным органом исполнительной власти – в случае, если предполагается включение земельных участков, предоставленных:
      1. воинским формированиям
      2. органам, организациям, предприятиям, учреждениям, осуществляющим функции по вооруженной защите целостности и неприкосновенности территории РФ, защите и охране Государственной границы РФ, информационной безопасности, другим видам безопасности

В случае, если в установленный срок орган государственной власти субъекта РФ не получил информацию о согласовании заявления, оно считается согласованным с этими органами.

По истечении указанных сроков исполнительный орган государственной власти субъекта РФ:

  • принимает решение:
    1. или о включении ЗУ в границы НП и об установлении или изменении его ВРИ 
    2. или об отказе во включении ЗУ в границы НП и об установлении или изменении его ВРИ
  • направляет копию решения в орган местного самоуправления поселения, городского округа, орган местного самоуправления муниципального района, в границах которых расположен земельный участок  

Перевод земельных участков из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения в ЕГРН записи изменений категории земель и ВРИ земельного участка.

 

Анализ уместности включения участка в границы населённого пункта 

 

Несложность процедуры для заявителя не значит, что вопрос о включении участка в границы населённого пункта будет решён только положительно, ведь главное действие остаётся «за кадром. Это анализ целесообразности включения надела в черту НП, проводимый органом местного самоуправления и органом государственной власти субъекта РФ.

Если, например, в границы населённого пункта, переводится участок сельскохозяйственного назначения, то делается запрос в организации, с которыми ведётся согласование перевода, на предоставление:

  • оценки значимости ЗУ 
  • справки об отсутствии на территории надела могильников скота
  • других материалов

Также при анализе правомерности включения земельного участка в границы НП  орган местного самоуправления учитывает следующие факторы:

  • отсутствие на участке санитарно-защитной зоны предприятий с классом санитарной опасности
  • ценность участка (бонитет) участка с/х назначения
  • обеспеченность участка подъездом для транспорта
  • реалии в обеспечении участка элементами инфраструктуры населённого пункта 
  • другие

 

Отказ во включении участка земли в пределы населённого пункта

 

Власти вправе отказать во включении участка в пределы населённого пункта. Причины отказа не произвольные. Они определены в ПЗЗ и Уставе муниципального образования, а также в пунктах 19-22 статьи 4_1 федерального закона № 191-ФЗ от 29.12.2004.

Самые распространённые из них следующие: 

  • границы населённого пункта пересекают:
    • границы муниципального образования или выходят за них
    • границы земельных участков физических и юридических лиц
  • земли, планируемые собственниками для включения, имеют ценный сельскохозяйственный статус
  • включаемый ЗУ невозможно обеспечить инфраструктурой населённого пункта
  • участок попадает в охранную зону производств или иных промышленных объектов
  • ограничения, запреты на изменение целевого назначения или ВРИ ЗУ установлены законом
  • заявленный ВРИ участка не соответствует документам территориального планирования:
    • РФ
    • субъектов РФ
    • муниципальных образований 
  • исполнительный орган государственной власти субъекта РФ получил:
    • мотивированный отказ федерального органа исполнительной власти в согласовании заявления
    • заключение органа местного самоуправления:
      1. о невозможности или нецелесообразности включения ЗУ в границу НП
      2. об исключении ЗУ из границы НП и об установлении или изменении его ВРИ 
  • заключение о результатах публичных слушаний, выражающее несогласие участников слушаний с решением:
    •  о включении ЗУ в границу НП
    • об исключении ЗУ из границы НП и об установлении или об изменении ВРИ ЗУ

Отказ в принятии решения:

  • о включении ЗУ в границы населенного пункта
  • об исключении ЗУ из границ населенного пункта
  • об установлении или об изменении ВРИ земельного участка

может быть обжалован в судебном порядке.



Поделиться:













+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним


наверх

наверх