Главная → Изменение категории земли (перевод земель) → Включение земельных участков в границы населённых пунктов – решение проблемы с застройкой


Включение земельных участков в границы населённых пунктов – решение проблемы с застройкой


Содержание

  1. Упрощение порядка включения участка в территорию населённого пункта 
  2. Граница земель населённого пункта
  3. Включение ЗУ в черту населённого пункта – это изменение его границ
  4. Порядок включения участка в границы населённого пункта:
  5. Анализ уместности перевода участка в категорию земель населённого пункта 
  6. Отказ во включении участка земли в пределы населённого пункта

 

Внимание!

  1. Принят  новый закон о строительстве жилых домов на сельхозземле – с 1 марта 2022 года – подробности ЗДЕСЬ
  2. О торговле непосредственно на фермерском участке – читать здесь
  3. Сельский туризм: новое эффективное направление фермерства – 2022 – читать здесь

 

1. Упрощение порядка включения участка в территорию населённого пункта 

 

Без препятствий, но с соблюдением земельных и градостроительных требований, строительство:

  • жилого дома
  • производственного здания
  • магазина
  • аптеки
  • склада запчастей для автомобилей
  • других сооружений и объектов

ведётся только на земельных участках, расположенных на территории населённого пункта.

Капитальное здание на земле, находящейся за чертой города, посёлка, деревни, построить разрешается не всегда. Собственники «запредельных» (по отношению к населённому пункту) аграрных наделов не могут получить разрешение на строительство. Администрации указывают им на порядок застройки участков только теми объектами, что допускаются градостроительными регламентами. Они вводятся Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), действующих в поселении. 

ПЗЗ и градостроительные регламенты – справедливые регуляторы эксплуатации и застройки участков. Они не устанавливают полное «вето» на строительство, а указывают на то, что его необходимо вести:

  • без противоречий с видом разрешённого использования надела
  • с соблюдением параметров объектов капитального строительства, указанных в градостроительном регламенте
  • без нарушений установленных обременений/ограничений в эксплуатации участка

Проблема с застройкой участков, расположенных вблизи и вдали от населённого пункта (НП), решаемая – предусматривается:

  • включение участков в границы НП
  • выполнение ряда условий

Популярность такого способа среди  собственников аграрных участков связана с упрощением процедуры присоединения участка к территории НП и возможностью включение наделов, непосредственно не примыкающих к его границам:

  1. без дополнительных экспертиз, влекущих денежные траты собственников на их выполнение 
  2. с одновременным изменением категории земель участка и его ВРИ
  3. без прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов 
  4. бесплатно

Порядок включения ЗУ в границы НП уточнён в федеральном законе «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» № 191-ФЗ (смотреть статью 4_1).

Право собственников на включение ЗУ в границы населённого пункта основано на законодательных положениях:

2. Граница земель населённого пункта

 

Земли населённых пунктов – те территории НП, на которых ведётся застройка. Задача таких земель – развитие города или поселения, к которому они относятся.

Граница земель населённого пункта или поселения – линия на его картах, схемах и планах, отграничивающая его территориальные пределы. Она не может пересекать (статья 83 ЗК РФ):

  • границы муниципальных образований и выходить за эти границы
  • линии участков земли, предоставленных физическим и юридическим лицам

Границы земель НП «рождаются» при планировании территорий поселений, в состав которых входят населённые пункты.

В ходе территориального планирования разрабатываются:

  • генеральные планы поселений, городских округов
  • схемы территориального планирования муниципальных районов

Границы земель населённых пунктов утверждаются органами власти. 

Документы территориального планирования:

  • определяют назначение территорий с учётом социальных, экономических, экологических и иных факторов:
    • в отдельном порядке – на ограниченной территории НП в документах планирования указывается расположение зон для объектов промышленной, жилой, общественно-деловой, иной застройки и транспорта
  • разрабатываются в целях:
    • устойчивого развития территорий
    • развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур
  • учитывают интересы:
    • граждан и их объединений
    • Российской Федерации
    • субъектов РФ
    • муниципальных образований 

Все органы местного самоуправления имеют полномочия (часть 1 статьи 20 и часть 1 статьи 24 ГрК РФ):

  • по утверждению генеральных планов поселений
  • по решению задач перевода земель и/или земельных участков в земли (из состава земель) населённых пунктов

Исключения составляют случаи:

  • включение земельных участков в границы НП, если перевод выполняется по решению высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ
  • установление или изменение границ НП, расположенных на межселенных территориях
  • установление границ городов федерального значения – их устанавливают и изменяют  по решению Совета Федерации Федерального Собрания РФ

Установление границ населённых пунктов выполняется:

  • в генеральных планах поселений (городских округов) – включают:
    • положение о территориальном планировании
    • карту границ поселения
    • карту предполагаемого расположения объектов местного значения
    • карту функциональных зон населённого пункта
  • в схемах территориального планирования муниципальных районов:
    • для НП, расположенных на межселенных территориях:
      • к межселенным относятся территории с низкой плотностью жителей, не включенные в границы одного из поселений
    • для  сельских НП:
      • с числом жителей – менее 100 человек
      • расположеннных:
        1. на территориях с низкой плотностью жителей
        2. в труднодоступных местностях
    • для НП без статуса поселения и не входящего в состав другого поселения

3. Включение ЗУ в черту населённого пункта – это изменение его границ

 

Включение земельного участка в границы любого НП влечёт изменение площади и конфигурации его территории, как и исключение ЗУ из земель НП.

Результатом каждого встраивания земельного надела в черту НП или изъятия из неё становятся поправки, которые вносятся:

  • в генеральный план поселения, городского округа
  • в схему территориального планирования муниципального района

Они подлежат утверждению органами власти. 

Черта населённого пункта постоянно преобразуется:

  • по мере развития НП
  • за счёт включения новых земель, необходимых для расширения, или исключения другой части земель и участков

Поскольку одна из главных целей разработки документов территориального планирования – учёт интересов граждан, их объединений, муниципальных образований, РФ и её субъектов, вывод о том, что все они имеют право на обоснованное изменения границ населённого пункта, – логический и законный. Значит, таким же правовым характером обладает и включение участка в границы НП (как и исключение из границ).

При переводе участков в границы НП меняется категория их земель. Новая категория, которая будет присвоена участку в случае положительного решения, – «земли населённых пунктов», а ВРИ ЗУ – тот, что был выбран собственником и утверждён властями. 

 

4. Порядок включения участка в границы населённого пункта

         

4.1. Регламент для собственника ЗУ

 

Для собственников участков регламент процедуры присоединения надела к территории НП представляется простым. Им нужно:

  • собрать документы
  • написать мотивированное заявление:
    • о включении ЗУ в границы НП и об установлении или изменении ВРИ ЗУ  
    • об исключении из границ и об установлении или изменении ВРИ ЗУ  
  • предать всё:
    • или в орган местного самоуправления, на территории которого находится населённый пункт
    • или в орган местного самоуправления муниципального района – если земельный участок расположен на межселенной территории
  • дождаться извещения о проведении общественных слушаний по внесению изменений в генеральный план поселения в связи с заявлением о включении ЗУ в границы населённого пункта:
    • слушания организуются и проводятся в порядке, установленном уставом муниципального образования  
  • принять участие в слушаниях
  • дождаться решения органа государственной власти субъекта РФ

Состав обязательных документов, которые нужно приложить к заявлению, – минимальный:

  1. кадастровый план земельного участка (выписка из ЕГРН)
  2. правоустанавливающие документы
  3. копии документов, удостоверяющих личность

Другие документы собственник участка может предоставить по личной инициативе.

 

Примечания

 

1. Обоснование необходимости включения ЗУ в границы населённого пункта

 

Обоснование необходимости включения ЗУ в границы населённого пункта может быть в виде декларации о намерениях – бизнес-плана, содержащего:

  • сведения о назначении и параметрах предполагаемого строительства
  • сведения о наличии подъездных путей к ЗУ
  • сведения о возможности подключения объектов, которые будут построены на участке,  к сетям электро-, водо- и газоснабжения, водоотведения (в случае наличия этих сетей в населённом пункте)
    • или о вариантах решения этого вопроса, необходимости в объемах обеспечения инженерными и транспортными коммуникациями
  • документы, подтверждающие наличие предварительных технических условий (ТУ) по инженерному обеспечению
  • сведения о необходимости установления санитарно-защитной (охранной) зоны, возможности установления этих зон

При намерении о включении в границы НП земельных участков с/х назначения с одновременным установлением изменением их ВРИ будет уместным предоставление документов, подтверждающих невозможность их использования по целевому назначению ввиду невысокой сельскохозяйственной ценности  (заключения соответствующих экспертиз).

 

2. Подготовка эскизного проекта планировки

 

При намерении включения в границы населённого пункта территорий в целях жилищного строительства, базы отдыха или много крупного  объекта необходимо подготовить эскизный (архитектурный) проект планировки.

Он должен содержать архитектурные решения, комплексно учитывающие требования, необходимые в дальнейшем для уточнения генерального плана и завершения разработки проекта планировки территории, по которому будет осуществляться застройка:

  • социальные
  • экономические
  • функциональные
  • инженер­ные
  • технические
  • противопожарные
  • санитарно-гигиенические
  • экологические
  • ар­хитектурно-художественные
  • иные

В эскизном проекте должны быть выведены технико-экономические показатели, включающие:

  • сведения о численность населе­ния жилого образования
  • типы жилых домов (строений) и их общую плошадь
  • сроки застройки территории
  • сроки ввода в эксплуатацию жилых домов, объектов социального, культурно-бытового обслуживания
  • предполагаемое зонирование, включаемой территории

другие показатели, необходимые для реализации проекта.

 

3. Примерная форма заявления

 

С примерными формами заявлений, обоснований необходимости включения участков в границы НП, а также с рекомендациями по   прилагаемым документам можно ознакомиться на официальных сайтах администраций муниципальных образований:

Заявление можно подготовить в такой форме:

 

                   Главе администрации ___________ муниципального района 
                 

                    от ________________________________________________
           

для юридического лица – полное наименование   данные о   государственной регистрации
                    
для физического лица – фамилия, имя, отчество, паспортные данные
   

                     Адрес  заявителя: 

                     –––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––                          

   (почтовый адрес для направления корреспонденции)                                              
                                                  

                                               Заявление

о включении земельного участка в границы населённого пункта, исключении земельного участка из границ населенного пункта, и/или изменении/установлении вида разрешённого использования земельного участка.

Прошу _________________________________________________________

нужно выбрать:

  • включить земельный участок в границы населенного пункта
  • исключить земельный участок из границ населенного пункта

_______________________________________________________________    (указать наименование населённого пункта)

с установлением или изменением вида разрешённого использования земельного участка

_______________________________________________________________
(указать необходимое разрешённое использование участка)


находящийся в  ________________    собственности
                       (указать форму собственности)

общей площадью  _______ кв. м

кадастровый номер. _____________

расположенный по адресу:

____________________________________________________________

(указать полный адрес: область, муниципальное образование, район, населенный пункт, улица, дом, корпус, строение)

 
из категории

_______________________________________________________________ (в соответствии с документами земельного кадастра)

в связи
 _______________________________________________________________
(изложить обоснование необходимости включения/исключения земельного участка в границу/из границы населённого пункта)

Приложения:

1. Копия документов, удостоверяющих личность заявителя (для заявителей – физических лиц)

2. Выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (для заявителей – индивидуальных предпринимателей)

или выписка из единого государственного реестра юридических лиц (для заявителей – юридических лиц)

3. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок

4. Кадастровая выписка земельного участка

5. Эскизный (архитектурный) проект планировки

 

Подпись лица, подавшего заявление:

для физических лиц:

_________________      __________________
(Ф.И. О.)                             (подпись)

для ИП, юридических лиц:

_________________      ___________________     ____________
  (должность                     (Ф.. И.О.).                (подпись)                 

М. П.  

 

Дата

  
«____»  ___________ 20_________ года
 

Контактное лицо:     ____________________

телефон для связи:  _____________________
 
 

Действия органа местного самоуправления

 

После получения заявления орган местного самоуправления обязан:

  • принять решение о проведении публичных слушаний:
    • в течение 5 рабочих дней с даты поступления заявления
  • опубликовать извещение (оповещение) о проведении слушаний:
    • в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов
    • на официальном сайте муниципального образования
  • провести слушания
  • опубликовать заключение о результатах слушаний:
    • о возможности и целесообразности включения ЗУ в границы населенного пункта
    • о возможности установления или изменения ВРИ ЗУ в случае, если это указано в данном заявлении

 

Примечание

 

Публичные слушания не проводятся в случаях включения земельного участка в границы населённого пункта в целях:

  • жилищного строительства
  • комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства
  • рекреационного использования

Это положение изложено в подпункте 2 пункта 5 статьи 4_1 федерального закона № 191-ФЗ от 29.12.2004.

Срок, отсчитываемый:

  • со дня опубликования извещения о проведении слушаний
  • до дня опубликования заключения о результатах слушаний

не может быть более чем 1 месяц. 

В течение 45 дней с даты поступления заявления орган местного самоуправления направляет в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ:

  1. поступившее заявление
  2. документы, прилагаемые к заявлению
  3. заключение о целесообразности включения ЗУ в границы НП
  4. заключение о результатах публичных слушаний

 

Действия органа государственной власти субъекта РФ

 

Срок согласования заявления органом государственной власти субъекта РФ:

  • не более 1 месяц с даты поступления документов
  • не более 30 дней + 5 дней с даты направления документов в органы, с которыми необходимо провести согласование заявления:
    • с органами, уполномоченный на распоряжение лесными участками
    • с уполномоченным федеральным органом исполнительной власти – в случае, если предполагается включение земельных участков, предоставленных:
      1. воинским формированиям
      2. органам, организациям, предприятиям, учреждениям, осуществляющим функции по вооруженной защите целостности и неприкосновенности территории РФ, защите и охране Государственной границы РФ, информационной безопасности, другим видам безопасности

В случае, если в установленный срок орган государственной власти субъекта РФ не получил информацию о согласовании заявления, оно считается согласованным с этими органами.

По истечении указанных сроков исполнительный орган государственной власти субъекта РФ:

  • принимает решение:
    1. или о включении ЗУ в границы НП и об установлении или изменении его ВРИ 
    2. или об отказе во включении ЗУ в границы НП и об установлении или изменении его ВРИ
  • направляет копию решения в орган местного самоуправления поселения, городского округа, орган местного самоуправления муниципального района, в границах которых расположен земельный участок  

Перевод земельных участков из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения в ЕГРН записи изменений категории земель и ВРИ земельного участка.

 

5. Анализ уместности включения участка в границы населённого пункта 

 

Несложность процедуры для заявителя не значит, что вопрос о включении участка в границы населённого пункта будет решён только положительно, ведь главное действие остаётся «за кадром. Это анализ целесообразности включения надела в черту НП, проводимый органом местного самоуправления и органом государственной власти субъекта РФ.

Если, например, в границы населённого пункта, переводится участок с/х назначения, то делается запрос в организации, с которыми ведётся согласование перевода, на предоставление:

  • оценки значимости ЗУ 
  • справки об отсутствии на территории надела могильников скота
  • других материалов

Также при анализе правомерности включения земельного участка в границы НП орган местного самоуправления учитывает следующие факторы:

  • отсутствие на участке санитарно-защитной зоны предприятий с классом санитарной опасности
  • ценность участка (бонитет) участка с/х назначения
  • обеспеченность участка подъездом для транспорта
  • реалии в обеспечении участка элементами инфраструктуры населённого пункта 
  • другие

 

6. Отказ во включении участка земли в пределы населённого пункта

 

Власти вправе отказать во включении участка в пределы населённого пункта. Причины отказа не произвольные. Они определены в ПЗЗ и Уставе муниципального образования, а также в пунктах 19-22 статьи 4_1 федерального закона № 191-ФЗ от 29.12.2004.

Самые распространённые из них следующие: 

  • границы населённого пункта пересекают:
    • границы муниципального образования или выходят за них
    • границы земельных участков физических и юридических лиц
  • земли, планируемые собственниками для включения, имеют ценный сельскохозяйственный статус
  • включаемый ЗУ невозможно обеспечить инфраструктурой населённого пункта
  • участок попадает в охранную зону производств или иных промышленных объектов
  • ограничения, запреты на изменение целевого назначения или ВРИ ЗУ установлены законом
  • заявленный ВРИ участка не соответствует документам территориального планирования:
    • РФ
    • субъектов РФ
    • муниципальных образований 
  • исполнительный орган государственной власти субъекта РФ получил:
    • мотивированный отказ федерального органа исполнительной власти в согласовании заявления
    • заключение органа местного самоуправления:
      1. о невозможности или нецелесообразности включения ЗУ в границу НП
      2. об исключении ЗУ из границы НП и об установлении или изменении его ВРИ 
  • заключение о результатах публичных слушаний, выражающее несогласие участников слушаний с решением:
    •  о включении ЗУ в границу НП
    • об исключении ЗУ из границы НП и об установлении или об изменении ВРИ ЗУ

Отказ в принятии решения:

  • о включении ЗУ в границы населенного пункта
  • об исключении ЗУ из границ населенного пункта
  • об установлении или об изменении ВРИ земельного участка

может быть обжалован в судебном порядке.

 

Полезная информация

 

  • Значение поправок, внесённых в июле 2022 года в закон об СНТ/ОНТ №217-ФЗ, – прогресс или полумеры?  – здесь
  • Ознакомиться с особенностями с/х угодий, понятием о балле бонитета, режимом использования таких земель можно здесь
  • С положениями «гаражной амнистии» 2021 – 2026 можно ознакомиться здесь
  • О практической полезности  кадастрового плана территории (КПТ) – здксь 
  • Регламент подготовки и утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (КПТ) – здесь
  • Предоставление публичных земельных участков из земель с/х назначения для фермерства и ведения ЛПХ – здесь
  • Упрощённая схема технологического присоединения для садоводов, дачников, юрлиц, ИП – 2021 – читать здесь
  • О новом подходе к комплексному развитию территорий поселений (КРТ) и достижению жилищного комфорта граждан – читать здесь
  • «Дачная амнистия» 2021 – 2026: новые возможности – читать здесь
  • Как получить участок от муниципалитета или государства – читать здесь
  • Риски от установления красных линий на земельном участке – здесь
  • Что такое «пятно застройки» земельного участка – читать здесь

Поделиться:





наверх