Внесение изменений в ПЗЗ как способ оптимизации территориальной зоны земельного участка




Содержание

  1. О связи задач по использованию участков с требованиями Правил землепользования и застройки
  2. Кратко о сути ПЗЗ
  3. ПЗЗ - инструмент для решения проблем в использовании участков
  4. Комиссия по ПЗЗ - цель создания, приём предложений по изменению ПЗЗ
  5. Ситуации, вызывающие необходимость внесения изменений в ПЗЗ:

 

О связи задач по использованию участков с требованиями Правил землепользования и застройки 

 

Многие проблемы и задачи, возникающие у владельцев земельных участков, связанные, например:

  • с изменением вида разрешённого использования участков (ВРИ),
  • с изменением территориальной зоны земельных наделов, 
  • с внесением изменений в генеральный план поселения, 
  • с изменением параметров разрешённого строительства капитального объекта, 
  • с выяснением факторов, ограничивающих возможность реконструкции построек, возведённых на участках, 
  • с уточнением параметров нового строительства и его функционального назначения, 
  • с целым рядом других задач,

приходится решать через действующую в каждом муниципальном образовании комиссию по Правилам землеустройства и застройки (далее - Комиссия по ПЗЗ), подавая в них заявления о внесении изменений в правила землепользования и застройки.

Если обратить внимание на то, что даже в названии комиссии фигурирует такой термин, как «правила землепользования и застройки», несложно сделать вывод о том, именно с этими правилами и связаны обозначенные выше проблемы. 

Главная цель формирования комиссий по ПЗЗ - обеспечение для всех владельцев участков и объектов недвижимости их законных прав и интересов в использовании, застройке и развитии собственных больших и малых застроенных и незастроенных земельных территорий при обязательном соблюдении установленных в поселениях Правил землепользования и застройки (ПЗЗ).

О подаче заявлений в Комиссию по ПЗЗ рассказывается ниже. Пока же необходимо выяснить, почему соблюдению требований ПЗЗ уделяется столь высокое внимание.

 

Кратко о сути ПЗЗ

 

Градостроительным кодексом РФ установлена своеобразная "иерархия" градостроительной документации, «табель о рангах»  которой выглядит следующим образом:

  1. генеральный план - самый главный документ, определяющий цели и перспективы развития территории поселения на длительный срок (15-25 лет) и содержащий укрупнённые ориентировочные показатели развития территорий,
  2. правила землепользования и застройки (ПЗЗ) - градостроительная "пусковая кнопка", запускающая механизм реализации генерального плана, в процессе которой могут выявляться и устраняться некоторые недочёты планирования территории и  генерального плана (а более официально ПЗЗ нужно назвать нормативно-правовым актом, который регламентирует использование территории поселения и детализирует генеральный план),
  3. проект планировки территории - документ, устанавливающий для определенной территории зоны размещения существующих объектов и их параметры, а также зоны размещения объектов, строительство которых может быть разрешено (в отличие от генерального плана, проект планировки территории - более подробный документ, содержащий красные линии, объекты и инфраструктуру).

Итак, что же представляется наиболее важным в таком элементе градостроительной документации, как ПЗЗ в ракурсе тех задач, что обозначены в начале этой статьи?

Правила землеустройства и застройки (ПЗЗ) - традиционная система градостроительного регулирования, сложившаяся в нашей стране ещё с советских времён.

Регулирование это основано на механизме планирования и деления всей территорий поселений на градостроительные зоны, позволяющем в итоге сформировать базу для правового режима земельных участков и понятный порядок их использования и застройки. 

Градостроительное регулирование периодически меняется и совершенствуется, а для современного этапа утверждённые в поселениях ПЗЗ предоставляют целый комплекс возможностей, так как они:

  • устанавливают градостроительные зоны, а для каждой из них - градостроительные регламенты; 
  • определяют «что можно» и «чего нельзя» делать в той или иной зоне и на земельных участках, имеющих такой-то вид разрешённого использования;
  • поясняют для всех, в том числе и для власти, что конкретно нужно сделать и какие процедуры потребуется выполнить, чтобы обеспечить то или иное разрешение для земельного участка или для строительства или реконструкции объекта капитального строительства;
  • обеспечивают информирование жителей муниципалитета:
  1. об установленных градостроительных регламентах на территории всего поселения, 
  2. о возможностях строительного развития как всего поселения, так и его отдельных микрорайонов и даже улиц; 
  3. о порядке выполнения бюрократических процедур и сроках рассмотрения вопросов и т.д. 
  • обеспечивают через проведение общественных слушаний непосредственное участие жителей, предприятий и организаций поселения в принятии решений о землепользовании и застройке – тех решений, что смогут оказать положительное влияние и на их условия проживания, и на благосостояние, и на бизнес;
  • разграничивают правовые и технические вопросы градостроительного регулирования - возможности использования земельных участков и объектов на них (диктуются правилами землепользования и застройки, относящимися к нормативно-правовым нормам) с возможностями реализации использования недвижимости (регулируются в соответствии с проектной документацией);  
  • обеспечивают маневренность градостроительного зонирования, проявляющуюся в наиболее важных аспектах, необходимых для правообладателей объектов недвижимости:
  1. в возможности выбора вида разрешённого использования,
  2. в возможности отклонения от установленных параметров строительства, 
  3. в возможности внесения изменений и дополнений в правила застройки;
  • обладают нацеленностью на достижение баланса между частными и общественными интересами.  

Правила землепользования и застройки разрабатываются не для архива, а для оперативного применения в условиях динамично менящихся ситуаций у правобладателей земли. ПЗЗ являются главным градостроительным регулятором местного значения.

 

ПЗЗ - инструмент для решения проблем в использовании участков

 

Возможности и особенности ПЗЗ каждого муниципального образования - это очень мощный инструмент, который собственники участков или объектов недвижимости на участках могут и должны использовать для решения задач и по изменению ВРИ, и по изменению территориальной зоны, и по получению разрешения на отклонение от предельных параметров строительства, и по преодолению многих других проблем. Главное условие для применения ПЗЗ в решении задач - обоснованность требований, их соответствие материалам территориального планирования муниципального района.

А чтобы умело и грамотно воспользоваться этим инструментом, наверное, лучше, всё-таки, предварительно узнать его в деталях, то есть нужно ознакомиться с содержанием ПЗЗ, действующих в своём муниципальном образовании, хотя в той части, к которой относится задача, возникшая у собственника объекта.  

Правила землепользования и застройки - документ открытого пользования. ПЗЗ представлены на официальных сайтах администраций муниципальных образований. С ними можно ознакомиться и при непосредственном обращении в администрацию муниципалитета. А знакомство это не должно ограничиваться изучением только графических материалов ПЗЗ, поскольку подробная разъяснительная информация по всем вопросам изложена в их тестовой части. 

Структура текстовой части ПЗЗ такова, что найти необходимый материал не так уж и сложно - даже при беглом просмотре глав и параграфов ПЗЗ можно увидеть именно тот, что будет нужен для анализа тех возможностей в решении проблемы, что заложены в ПЗЗ.

Пара примеров

  • Знакомясь с содержанием ПЗЗ города Москвы, можно найти раздел о порядке предоставления разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка и объекта капитального строительства - он изложен в пункте 2.2.2 Книги 1. «Общая часть и текстовые материалы территориальной части Правил землепользования и застройки города Москвы».
  • В ПЗЗ МО Большеколпанское сельское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области в пнкте 26 этих правил можно ознакомиться с порядком внесения изменений в ПЗЗ.

В ПЗЗ муниципальных образований можно ознакомиться с весьма полезной информацией по многим вопросам, связанных, например, 

  • с размером возмещения вреда, причинённого жизни или здоровью физических лиц, имуществу физических или юридических лиц в результате утверждения не соответствующих требованиям технических регламентов документов территориального планирования муниципальных образований, правил землепользования и застройки, документации по планировке территорий муниципальных образований,
  • с требованиями по проведению общественных слушаний, например, с такими, когда общественные слушания по вопросам внесения изменений в ПЗЗ и проверка проекта изменений не проводятся - по судебным решениям в случаях принятия ПЗЗ, противоречащих Конституции РФ, федеральным конституционным законам, федеральным законам, Уставу субъекта РФ, законам субъекта РФ, Уставу муниципального образования,
  • с правами использования земельных участков, проведением строительных изменений объектов капитального строительства, возникших до введения в действие ПЗЗ (подробности такой ситуации изложены ниже).  

Обязательный раздел ПЗЗ муниципальных образований - тот, что освещает деятельность Комиссии по правилам землепользования и застройки. Именно в эту комиссию должны подаваться заявления (предложения) собственников земельных участков по тем вопросам, что обозначены в самом начале этой статьи. Рассмотрим подробнее, что представляет собой Комиссия по ПЗЗ и какие направления градостроительной деятельности входят в её компетенцию.   

 

Комиссия по ПЗЗ - цель создания, приём предложений по изменению ПЗЗ

 

Комиссия по ПЗЗ является постоянно действующим консультативным коллегиальным органом при главе администрации поселения. Формируется она на основании постановления главы администрации, а в своей деятельности руководствуется следующими документами:

  • ПЗЗ, принятыми в муниципальном образовании,
  • Положением о Комиссии,
  • муниципальными правовыми актами, регламентирующими деятельность комиссии по ПЗЗ,
  • Конституцией РФ, Земельным и Градостроительным кодексами РФ, федеральными и региональными законами.  

В состав Комиссии по ПЗЗ входят председатель комиссии, секретарь и члены комиссии. Требованиях к составу и порядку деятельности Комиссии по ПЗЗ закрепляются региональными законами (к примеру по Ленинградской области - областной закон № 25-оз от 10.04.2017 г.)

При объективной необходимости Комиссия по ПЗЗ вправе:

  1. включать в свой состав представителей власти поселений, 
  2. создавать консультативные советы и рабочие группы по вопросам, которые предстоит рассматривать на заседаниях,
  3. привлекать независимых экспертов (в установленном порядке),
  4. приглашать на заседания представителей органов власти, а также юридические и физические лица, компетенция которых относится к вопросам, рассматриваемым на заседаниях.     

При рассмотрении вопросов, поступивших на рассмотрение комиссии, её деятельность может осуществляться в следующих направлениях:

  • организация и проведение публичных слушаний
  1. по проектам генеральных планов поселений и внесению в них изменений,
  2. по документам территориального планирования,
  3. по проектам планировки территорий и проектам межевания территорий,
  4. по вопросам предоставления разрешений на условно-разрешённый вид использования земельных участков и объектов капитального строительства,
  5. по вопросам отклонения от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства;  
  • организация и координация разработки проектов генеральных планов и правил, а также проектов о внесении изменений в них;
  • рассмотрение предложений о внесении изменений в генеральные планы и правила, 
  • участие в проведении публичных слушаний по проектам планировки территории, включая проекты планировки территорий, предусматривающие размещение линейных объектов;
  • досудебное рассмотрение конфликтных ситуаций и разрешение споров, возникающих при осуществлении градостроительной деятельности - при поступлении жалоб от жителей поселений, от правообладателей земельных участков, объектов капитального строительства, жилых и нежилых помещений, а также лиц, чьи права и законные интересы могли быть нарушены. 

По итогам рассмотрения вопросов Комиссия по ПЗЗ готовит соответствующие рекомендации и заключения. Далее комиссия организовывает проведение публичных слушаний с подготовкой по их итогам протокола и заключения о результатах этих слушаний. Жит материалы направляются главе местной администрации для приятия им соответствующего  решения. 

 

Примечание

 

В соответствии с Определением Верховного Суда РФ № 78-АПГ13-17 от 23.10.2013. в случаях отличий между территориальными зонами земельных участков по ПЗЗ и  функциональными зонами тех же участков по Генеральному плану приоритет отдаётся положениям Генерального плана. 

Соответственно, ПЗЗ в спорной части не подлежат применению, а градостроительное зонирование считаются фактически отсутствующими до момента принятия изменения в ПЗЗ.

 

Ситуации, вызывающие необходимость внесения изменений в ПЗЗ

 

Основания для внесения изменений в правила землепользования и застройки и порядлк действий при этом предусмотрены статьями 31, 32, 33 Градостроительного кодекса РФ.  

ПЗЗ могут быть изменены в порядке, установленном градостроительным кодексом РФ и в соответствии с документами территориального планирования, документации по планировке территории и внесения изменений в эти документы и документацию.

Необходимость в изменении правил землепользования и застройки возникает, как правило, тогда, когда правообладатель земельного участка не планирует  использовать в том варианте, что предусмотрен действующими ПЗЗ. Не редки и другие случаи - когда ПЗЗ существенно ограничивают или вовсе не допускают новое строительство.

Становятся ли при этом ПЗЗ непреодолимым препятствием? - Нет. Мало того, что об этом говорится в самих ПЗЗ, но подтверждается ещё и законодательно статьёй 33 Градостроительного кодекса РФ:

  1. любое заинтересованное лицо имеет право подавать заявление о внесении изменений в правила землепользования и застройки,
  2. граждане и юридические лица могут выступать с соответствующей инициативой.

Рассмотрим несколько ситуаций, когда установленные в поселении ПЗЗ, казалось бы, «ставят крест» на тех, задачах, что планировалось реализовать на земельных участках и объектах недвижимости, или же создают серьёзные препятствия в их использовании, но, тем не менее, благодаря этим же ПЗЗ, не оставляют владельцев в безвыходном положении, обеспечивая возможность изменения ПЗЗ в отношении участка, будь то вид его использования или территориальная зона, градостроительные регламенты которой не разрешают реализацию планов собственника участка или объекта капитального строительства.

 

Применение ПЗЗ вызвало негативные последствия в использовании земельного участка и объекта капитального строительства

 

К негативным последствиям применения ПЗЗ Градостроительный кодекс РФ (подпункт 5 пункта 3 статьи 33) относит следующие: 

  1. снижение эффективности использования,
  2. нанесение вреда правоообладателю,
  3. снижение стоимости объектов недвижимости,
  4. препятствия в реализации прав и законных интересов правообладателей.

Заявления (предложения) о внесении изменений в ПЗЗ по перечисленным обстоятельствам рассматриваются Комиссией по ПЗЗ с особой тщательностью и вниманием и, как правило, с положительным результатом. 

 

Необходимость изменения параметров использования всех участков в границах территориальной зоны, в которую включены эти участки

 

В таком случае делается предложение об изменении градостроительного регламента территориальной зоны, к примеру, в части расширения перечня видов разрешённого использования в градостроительном регламенте данной зоны. 

При положительном решении вопроса результатом изменения ПЗЗ смогут воспользоваться владельцы участков, относящихся к этой территориальной зоне, если им потребуется изменить ВРИ своих участков на тот вид, что был внесён инициатором изменения градостроительного регламента этой зоны.  

 

Требуется установление территориальной зоны земельного участка, не предусмотренной действующими ПЗЗ

  

Подача заявления по изменения ПЗЗ об установлении территориальной зоны земельного участка, не предусмотренной действующими ПЗЗ, будет обоснованной в случае, когда принятые ПЗЗ не соответствуют генеральному плану поселения, генеральному плану, схеме территориального планирования муниципального района по той причине, что генеральные планы или схема претерпели изменения. 

 

Установлена территориальная зона, виды разрешённого использования которой не соответствуют существующему ВРИ участка

 

Очень распространённой является ситуация, когда вид разрешённого использования земельного участка, отражённый в правоустанавливающих документах, в договорах купли-продажи, в актах 90-х годов о предоставлении или о праве на земельный участок и т.п., был установлен до принятия ПЗЗ и не соответствует перечню видов разрешённого использования для территориальной зоны данного участка по ПЗЗ,  

В данном случае при отсутствии прочих ограничений в пользовании участка оспорить ПЗЗ по мотиву несоответствия существующего ВРИ тому виду использования, что установлен через ПЗЗ, будет крайне проблематично по обстоятельствам, изложенным в пункте 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ и в пункте 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ, вообще-то, не препятствующим ни застройке, ни использованию участка, но с несколько иными условиями:

  1. земельный участок и уже возведённые на нём объекты капитального строительства (объекты недвижимости) могут использоваться неограниченно долгое время без приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, закреплённым в ПЗЗ, но при условии, что уже существующие объекты недвижимости и использование участка не несут угрозу жизни или здоровью человека или окружающей среде;
  2. дальнейшая застройка и реконструкция уже возведённых объектов запрещена, но они будут разрешены только в случае приведения объекта в соответствие с новым градостроительным регламентом, установленным ПЗЗ.  

Иными словами, на участке, для которого ПЗЗ установили зону, не соответствующую его существующему использованию (по имеющимся документам и целям, ради которых участок предоставлялся), застройка и какие-либо существенные изменения параметров объектов капитального строительства запрещены, но при этом собственник такого участка имеет  право возвести на нём объект, хоть и не отвечающий его первоначальному замыслу, но соответствующий требованиям ПЗЗ.

К примеру, если участок покупался с разрешённым использованием «под размещение промышленных объектов», а ПЗЗ для участка была установлена сельскохозяйственная зона  СХ-1, собственник участка может (при своём желании), изменить прежний или ранее планируемый профиль деятельности и возвести взамен производственного склада или мастерской, скажем, склад для хранения сельхозтехники или хранилище сельскозпродукции или передать участок в аренду под сельскохозяйственную деятельность.

Каким может быть выход из ситуации, если собственник земли или объекта недвижимости не намерен менять свою изначальную задачу по строительству промышленного объекта? - По меньшей мере, попытаться изменить территориальную зону земельного участка, к примеру, на П-1, виды разрешённого использования контрой допускают размещение таких объектов.

Что нужно предпринять собственнику? - Сначала убедиться в том, что в поселении утверждены материалы территориального планирования и, прежде всего, генеральный план и проекты планировки и межевания территории, и выбрать из состава территориальных зон ту, в которой предусмотрена возможность строительства промышленных объектов. 

Далее, в соответствии с теми же ПЗЗ, подать заявление (предложение) о внесении изменений в ПЗЗ в части изменения территориальной зоны участка с указанием наименования выбранной зоны (предложение по изменению границ территориальной зоны, в которую планируется включение земельного участка) и наименованием видов разрешённого использования в соответствии с Классификатором ВРИ.

Результат рассмотрения предложений об изменении ПЗЗ во многом зависит от обоснования задачи, а потому материалы, служащие обоснованием необходимости строительства именно промышленного объекта (для рассматриваемого примера), должны быть убедительными, с экономическими показателями эффективности использования участка или объекта капитального строительства по профилю, который собственник планирует реализовать, с демонстрационными материалами (эскизными планами).

Обоснование не только должно соответствовать материалам территориального планирования, но и быть максимально доказательным и для комиссии, и для общественности, на суд которой комиссия вынесет рассмотрение вопроса.   

По сути, ничем не отличается от только что рассмотренной и ситуация и выход из неё, когда существующий вид использования участка или назначение объекта недвижимости на этом участке соответствуют градостроительному регламенту территориальной зоны, установленной для участка в соответствии с ПЗЗ, но не отвечают планам и задачам собственника.

 

ПЗЗ ввели ограничения для застройки участка или не установили параметры его застройки

 

В условиях, когда установленная для участка территориальная зона допускает его использование в приемлемых для правообладателя целях, но, вместе с тем, ПЗЗ ввели ограничения по его застройке, то в случае планов владельца заняться далее каким-либо строительством они будут обречены на получение запрета (отказа в получении разрешения на строительство).

Иными словами, права землепользователя могут быть нарушены из-за введения градостроительных ограничений. Но собственник может продолжать сколь угодно долго использование своего участка в прежнем режиме, даже если на нём уже возведены постройки (в соответствии с уже рассмотренными выше положениями пункта 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ и пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ). Кроме того, собственник участка имеет право на возмещение убытков, возникших в результате введения градостроительных ограничений (статья 57 Земельного кодекса РФ).

Изменение территориальной зоны или изменение параметров разрешённого строительства здесь не получится, поскольку местоположение участка не изменится, а градостроительное ограничение может "перекочевать" в новую территориальную зону, и создать проблемы для других землепользователей в этой зоне.

Ещё более сложные случаи:

  • ПЗЗ устанавливают параметры строительства «по фактическому использованию», то есть запрещают застройку земельного участка - ситуация, требующая анализа возможности изменения территориальной зоны или изменения ВРИ земельного участка.
  • ПЗЗ не содержат сведений о параметрах застройки, обрекая далее собственника участка при его попытке получить в администрации градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) на подготовку  проекта планировки территории через введение в раздел ГПЗУ «параметры застройки» вместо этих параметров разрешённого строительства такую вот фразу: «определяются проектом планировки территории» (чрезвычайно сложная, длительная и затратная процедура)  - ситуация, в которой собственник или соглашается с требованием, или занимается оспариванием содержания ПЗЗ и ГПЗУ в судебном порядке.     

 

Нарушения по содержанию ПЗЗ или порядку их принятия

 

  • Пересечение границ земельного участка и границ территориальных зон, установленных ПЗЗ

 

Ситуация, когда участок находится в  нескольких территориальных зонах, является прямым нарушением главных государственных законов в сфере землепользования и градостроительства, в соответствии с которыми границы территориальных зон должны обеспечивать принадлежность каждого земельного участка только к одной зоне: 

  1. Земельный кодекс РФ - пункт 7 статьи 11.9 и пункт 2 статьи 85
  2. Градостроительный кодекс РФ -  пункт 4 статьи 30 и пункты 2 и 3 статьи 36 
  3. ФЗ № 218-ФЗ - пункт 11 статьи 22.

Несколькими федеральными законами установлен порядок устранения пересечений границ земельных участков с границами населённых пунктов и территориальных зон:

  • ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель» (№280-ФЗ от 29.07.2017 г., вступивший в силу 11.08.2017 г.) определил:
  1. необходимость исключения пересечения границ населённых пунктов и территориальных зон с границами земельных участков, сведения о которых содержатся в ЕГРН,
  2. возможность для органов регистрации самостоятельным порядком вносить изменения в сведения о границе населённого пункта или территориальной зоны для исключения пересечения с границами земельных участков, сведения о которых содержатся в ЕГРН.
  • ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не только не предусматривает устранение пересечений границ земельных участков, границ населенных пунктов и территориальных зон между собой, но и  определённый порядок этого процесса (пункты 8-11 статьи 34 ФЗ №218-ФЗ):
  1. если 75% и более процентов площади земельного участка, с которым выявлено пересечение, находится в границах населённого пункта, территориальной зоны, то орган регистрации прав вносит изменения в границы самостоятельно - путём корректировки по границам земельного участка и включения их в границы населённого пункта, территориальной зоны;
  2. если более 75%  площади земельного участка расположено вне границ населённого пункта, территориальной зоны, то орган регистрации прав может принять решение об исключении участка из границ населенного пункта, территориальной зоны
  3. изменённая граница населённого пункта, территориальной зоны не нуждается в повторном утверждении, а орган регистрации прав направляет уведомление об измененной границе населённого пункта и (или) территориальной зоны в орган власти, который ранее направил документы, содержащие выявленные нарушения.

 

Возможно ли сменить зону сельскохозяйственных угодий СХ-1 на СХ-2?

 

Зона сельскохозяйственных угодий СХ1, можно сказать, зона особенная. Целью её создания является сохранение и развитие сельскохозяйственных угодий, относящихся к самым ценным землям во всём нашем государстве.

Зона СХ-1 предусматривает использование участков лишь в сельскохозяйственных целях:

  • под пашни, сенокосы, пастбища, залежи, 
  • под овощеводство, 
  • под растениеводство и садоводство, связанные с выращиванием лекарственных, цветочных, многолетних плодовых и ягодных культур, винограда,  конопли, зерновых и иных с/х культур и др.,

а также для  организации хозяйственной деятельностью, связанной:

  • с разведением сельскохозяйственных животных (крупного рогатого скота, овец, коз, лошадей, верблюдов, оленей), сельскохозяйственных животных, 
  • с производством кормов, 
  • с размещением зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных, с разведение племенных животных, с производством и использованием продукции (материала).

Защита сельскохозяйственных угодий - задача серьёзная и очень важная, и решается она повсеместно и на законном основании. К примеру, в Градостроительном кодексе РФ предусмотрена статья 36, в пункте 6 которой говорится, что для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, не устанавливается градостроительный регламент. Градрегламент может вводится только для сельхозугодий, расположенных в черте населённых пунктов, но, опять-таки, с определением главного сельскохозяйственного направления использования участков в числе основных видов ВРИ. 

Значит, для тех участков, что являются угодьями и относятся к землям сельскохозяйственного назначения (категория земель), изменение ВРИ земельных участков не допустимо, а для угодий в черте населённого пункта - лишь в рамках тех видов использования, что установлены градостроительным регламентом.

У собственников участков, относящихся к угодьям, может возникнуть необходимость использования своих земельных наделов в иных целях, по сравнению с сельскохозяйственными задачами. Но как быть, если речь идёт об участках, являющихся  сельскохозяйственными угодьями в составе земель с/х назначения?

При предварительном анализе возможности изменения ВРИ таких земельных участков, с/х назначения, находящихся за пределами границ населённого пункта, очень важно уточнить, является ли они угодьями, даже если он имеют ВРИ «для сельхозпроизводства», «КФХ» (или «КФ», «КХ»), «для сельскохозяйственного использования и т.д. Выяснить этот момент нужно или у землеустроителя поселения, или в отделе землепользования районной администрации

Если участок является угодьями, то возможность изменения вида его разрешённого использования в этом случае запрещена законом. Придётся в этом случае изучить возможность изменения категории земель и ознакомиться с юридическими основаниями этого процесса. Изменение категории земель подразумевает включение земельного участка в границы населённого пункта. По результатам этого процедуры участок приобретает категорию земель «земли населённых пунктов», сохраняя свой вид разрешённого использования. 

Учитывая, что сельскохозяйственные угодья относятся к особо ценным землям, можно понять, что процесс преобразования категории земель будет весьма напряжённым, трудоёмким и даже затратным:

  • необходимо провести экспертную оценку ценности земель для ведения сельского хозяйства и подготовить отчёт о кадастровой стоимости земель - их необходимо заказать в специализированной лицензированной организации,
  • подать в администрацию области/края заявление с  обоснованием целесообразности перевода,
  • лишь после положительных результатов рассмотрения представленных в администрацию материалов можно приступить к анализу возможности или изменения ВРИ земельного участка, или изменения его территориальной зоны.

Если же земельный участок с/х назначения не является сельхозугодьями, то вопрос о смене его территориальной зоны, скорее всего, обойдётся без перечисленных выше сложностей и трудностей, связанных с доказательствами факта невозможности использования участка в качестве угодий, то есть будет решаться в установленном в ПЗЗ поселения порядке.

Вот, собственно, и ответ на вопрос о возможности смены территориальной зоны сельскохозяйственных угодий СХ1 на СХ2, сформированную для обеспечения возможности размещения объектов сельскохозяйственного назначения и для ведения гражданами садоводства и строительства домов на дачных участках.

 

В заключение сделанных рекомендаций по внесению изменений в правила землепользования и застройки поселений необходимо сделать акцент ещё и на том, что когда правила были приняты без нарушений в порядке подготовки и в порядке принятия ПЗЗ, то положительное или отрицательное решение по их изменению принимается по усмотрению органов власти, а потому исчерпывающая полнота и объективность обоснований этих самых изменений становится особенно значимой. 

 

Полезная информация

 

  • С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь
  • Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно получить здесь.

  








+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним








+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним


наверх

наверх