Условно разрешённый вид использования земельного участка (УРВИ ЗУ) – порядок получения


Содержание

  1. Как устанавливается ВРИ земельного участка
  2. Условно разрешённый вид использования земельного участка (УРВИ ЗУ)
  3. Суть порядка предоставления УРВИ ЗУ
  4. Условия предоставления разрешения на УРВИ
  5. Регламент предоставления УРВИ
  6. Потенциал УРВИ

 

1. Как устанавливается ВРИ земельного участка 

 

Вид разрешённого использования земельного участков (ВРИ ЗУ)  – это, как следует из трактовки термина, разрешение на осуществление той или иной деятельности земельном участке:  

  • является обязательным для осуществления конкретного вида деятельности на земельном участке – тот вид деятельности, для ведения которой может использоваться ЗУ и размещённые на нем объекты недвижимости:
    • к примеру, собственник земельного участка, предназначенного (имеющего ВРИ)  для садоводства, не вправе заниматься на таком участке авторемонтной деятельностью 
  • устанавливает функциональное назначение ЗУ и определённые требования к его использованию, главным из которых является использование земельного надела строго по его функциональному назначению, а также ряд других – к примеру:
    • запрет на строительство капитальных объектов на земельных участках, на которых расположены пашни – с/х угодья в составе земель с/х назначения
    • строительство жилого дома на участке с ВРИ ЗУ «индивидуальное жилищное строительство» этажностью не выше 3 этажей   
  • представляет собой основную характеристику, которая определяет допустимое использование недвижимости:
    • самого земельного участка
    • капитальных объектов недвижимого имущества, которые можно разместить на земельном участке

Разрешённое использование земельных участков указывает на его функциональное назначение:

  • определяется в процессе предоставления участка в собственность или пользование
  • фиксируется в правоустанавливающих документах
  • вносится в ЕГРН в качестве сведений о земельном участке

Перечень видов разрешённого использования изложен в их Классификаторе, утверждённом Росреестром, который содержит:

  • наименования видов разрешённого использования (ВРИ)
  • описания содержания ВРИ

Виды разрешённого использования объектов недвижимости устанавливаются градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны в составе правил землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципальных образований (статья 30 ГрК РФ).

Муниципалитеты, в соответствии с географическими, историко-культурными особенностями местности и исторически сложившимися особенностями градостроительного зонирования, устанавливают свои перечни разрешённых видов использования недвижимости, но с обязательным соответствием всех ВРИ Классификатору. Они указываются в виде наборов основных, условно разрешённых и вспомогательных целей использования недвижимости:

  1. основные виды разрешённого использования (ОВРИ):
    • характеризуют основную деятельность для ведения которой используется земельный участок
    • для территориальных зон, в пределах которых действуют градостроительные регламенты, устанавливаются в обязательном порядке (пункт 2.1 статьи 37 ГрК РФ)
  2. условно разрешённые виды использования (УРВИ) – применяются только при условии получения разрешения от органов местного самоуправления
  3. вспомогательные виды разрешённого использования (ВВРИ):
    • не являются самостоятельными – использование вспомогательного вида, как единственного, для земельного участка не допустимо
    • допускаются в качестве дополнительных к ОВРИ и УРВИ земельных участков
    • применяются только совместно с ОВРИ или УРВИ 

Использование земельного участка не в соответствии с установленным ВРИ может стать основанием для наложения административного штрафа.

Вид разрешённого использования земельного участка изменяется/устанавливается в следующих случаях:

  1. если на участке планируется деятельность, не предусмотренная текущим ВРИ
  2. если ВРИ земельного участка не установлен

Основной или условно разрешённый ВРИ считается выбранным/установленным со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешённого использования в ЕГРН. Внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных ВРИ земельного участка не требуется.

2. Условно разрешённый вид использования земельного участка (УРВИ ЗУ) 

 

Условно разрешённый вид использования земельного участка (УРВИ ЗУ) – направление использования надела:

  • отличающееся:
    • от установленного функционального назначения объекта недвижимости (ВРИ ЗУ), которое зафиксировано в правоустанавливающих документах, и в характеристиках, содержащихся в ЕГРН
    • от всех основных видов разрешённого использования (ОВРИ), представленных в градостроительном регламенте территориальной зоны земельного участка 
  • обеспечивающее расширение возможностей использования объектов недвижимости (земельного участка и ОКС, расположенного на участке) – за счёт выбора разрешённого использования из состава УРВИ

Указанная возможность:

  1. разрешена законодательно, что соответствующим образом отражается в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), действующих на территории муниципалитета
  2. определяется градостроительным регламентом территориальной зоны, в границах которой расположен тот или иной земельный участок (ЗУ):
    • градостроительный регламент содержит набор (перечень) условно разрешённых видов использования ЗУ

Перечень УРВИ может не указываться в градостроительном регламенте территориальных зон (закон не требует обязательного установления УРВИ ЗУ). Данное обстоятельство не исключает процедуру внесения изменений в ПЗЗ в установленном порядке:

  • по инициативе заинтересованного лиц
  • внесение изменений – в части внесения в градостроительный регламент необходимого нового ВРИ в качестве условно разрешённого вида использования ЗУ
  • проект внесения изменений в ПЗЗ:
    • подготавливается региональными властями
    • должен соответствовать техническим регламентам, генеральному плану соответствующего муниципального образования
  • процедура внесения изменений в ПЗЗ предусматривает:
    • проведение публичных слушаний или общественных обсуждений
    • дальнейшее принятие соответствующего решения главы муниципалитета
    • утверждение местной администрации
    • рассмотрение итогов на Комиссии по разработке и подготовке ПЗЗ и Градостроительном совете региона – с принятием соответствующих решений

Примечание

Для ряда территорий  градостроительные регламенты не устанавливаются, а в пределах других – не действуют (пункты 4–6 статьи 36 ГрК РФ). Установить УРВИ земельных участков,  расположенных в границах таких территорий, на основании положений ППЗ муниципальных образований невозможно – ввиду отсутствия перечней ВРИ (неустановления).

Решение об изменении одного вида разрешенного использования ЗУ и ОКС, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами. Для таких случаев проект внесения изменений в ПЗЗ:

  • подготавливается региональными властями
  • должен соответствовать техническим регламентам, генеральному плану соответствующего муниципального образования

3. Суть порядка предоставления УРВИ ЗУ

 

Для установления УРВИ ЗУ нужно получить разрешение уполномоченного органа администрации муниципального образования.

В отличие от основных видов разрешённого использования земельного участка (ОВРИ ЗУ), из состава которых собственник ЗУ может выбрать один из ВРИ без каких-либо разрешений и согласований, условно разрешённый вид (УРВИ) предоставляется:

  • с учётом мнения:
    • собственников ЗУ, чьи участки являются смежными
    • собственников, на участки которых новый вид использования претендента на получение УРВИ может оказать негативное воздейсвие  
  • на основании отдельного решения (постановления) главы администрации муниципального образования – пример здесь 
  • в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ (статья 39), предусматривающем проведение слушаний/обсуждений по вопросу о предоставлении разрешения на УРВИ ЗУ

Выдача разрешения на УРВИ ЗУ – процедура гибкого изменения целевого (функционального) назначения участка в пределах, предусмотренных разрешением. 

Собственник участка вправе самостоятельно определить из перечня УРВИ ЗУ тот вид использования, что в максимальной мере будет отвечать задачам планируемой деятельности, а далее – сделать запрос в муниципалитет о предоставлении разрешения на УРВИ. К заявлению, которое нужно направить в комиссию по ПЗЗ,  необходимо приложить комплект документов:

  1. документ, подтверждающий согласие всех правообладателей ЗУ или ОКС на предоставление разрешения
  2. правоустанавливающие документы на ЗУ или ОКС
  3. выписки:
    • из ЕГРН
    • из градостроительного регламента территориальной зоны, в которой расположен ЗУ/ОКС
  4. проектное обоснование необходимости получения разрешения на предоставление УРВИ – оно включает следующие материалы:
    • пояснительная записка
    • плановый материал (масштаб 1:500 или 1:1000) с отображением земельного участка и/или объекта капитального строительства, в отношении которых запрашивается разрешение
    • схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ)
    • ситуационный план размещения земельного участка на местности
    • документы о соблюдении технических регламентов
    • т.д. 

Проектное обоснование поможет подготовить квалифицированная проектная организация. Полезное вложение средств в подготовку обоснования позволит избежать риски, связанные с отказом в предоставлении УРВИ – по причине отсутствия доводов в его пользу. Именно в проектном обосновании кратко и ёмко доказывается, что в результате применения УРВИ земельного участка или объекта капитального строительства, указанного в заявлении, будут обеспечиваться: 

  •  выполнение требований:
    • технических регламентов (нормативов и стандартов)
    • иных обязательных требований, установленных в целях охраны окружающей природной и культурно-исторической среды, здоровья, безопасности проживания и жизнедеятельности людей
    • нормативов градостроительного проектирования
  •  соблюдение прав и интересов:
    • правообладателей земельных участков, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается разрешение
    • иных физических и юридических лиц

Примеры обоснований необходимости получения разрешения на предоставление УРВИ

  1. Обоснование необходимости получения разрешения на УРВИ для ЗУ, расположенного в с. Нижние Муллы Култаевского с/пос Пермского муниципального района Пермского края – для цели получения РНС для объекта недвижимого имущества – здания универсального магазина – здесь
  2. Материалы, обосновывающие необходимость предоставления разрешения на УРВИ «обслуживание жилой застройки (магазин)» (код 2.7) для ЗУ, расположенного в городе Иваново – здесь 

Примечание

Изменение вида разрешённого использования ОКС жилого назначения, к примеру, жилого дома, на УРВИ (к примеру, магазин, спортивный комплекс, баня и т.п.), вызывает необходимость подготовки  документов:

  • разрешение на ввод реконструированного жилого дома в эксплуатацию
  • технический план

В дальнейшем указанные документы потребуются для представления в орган регистрации прав по соответствующему заявлению.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, допускается с учетом требований

  • Жилищного кодекса РФ (пункт 1 статьи 22)
  • законодательства РФ о градостроительной деятельности

Перевод жилого здания в нежилое и нежилого здания в жилое предполагает изменение:

  • функционального назначения ОКС
  • вида разрешённого использования ОКС

В связи с этим обстоятельством изменение должно осуществляться путём проведения реконструкции. Её порядок установлен положениями Градостроительного кодекса РФ. К примеру, реконструкция объекта ИЖС в объект капитального строительства, имеющий иное функциональное назначение, должна осуществляться в общем порядке:

  • на основании разрешения на строительство (РНС), выданного уполномоченным органом
  • для получения РНС застройщику требуется, наряду с заявлением, представить перечень документов, предусмотренный ГрК РФ (пункт 7 статьи 51)

4. Условия предоставления разрешения на УРВИ

 

Выбранный УРВИ ЗУ будет установлен при выполнении определённых условий:

  1. комиссия по ПЗЗ, принявшая заявление о предоставлении УРВИ ЗУ и подготовившая заключение о возможности такого предоставления, организовывает проведение публичных слушаний или общественных обсуждений
  2. в ходе обсуждений/слушаний:
    • участники обсуждений/слушаний рассматривают и анализируют проект решения главы администрации муниципального образования о предоставлении разрешения на УРВИ (пункт 2 статьи 39 ГрК РФ) совместно с материалами, представленными на экспозицию на официальном ресурсе, на демонстрационных стендах  
    • комиссия по ПЗЗ занимается:
      • приёмом предложений, замечаний
      • подведением итогов слушаний/обсуждений – с составлением протокола:
      • подготовкой заключения – пример здесь   
  3. по окончании слушаний/обсуждений – принятие решения главой МО  с учётом заключения комиссии
    • или о предоставлении разрешения на УРВИ – пример здесь 
    • или об отказе в предоставлении разоешения на УРВИ – пример здесь   

 

4.1. Росреестр о последствиях для ОВРИ ЗУ при предоставлении разрешения на УРВИ

 

По вопросу о статусе основного ВРИ ЗУ, зафиксированного в сведениях ЕГРН о земельном участке, в случае  предоставления УРВИ ЗУ, Росреестр сделал следующее разъяснение

  • основной вид разрешённого использования земельного участка (ОВРИ ЗУ):
    • сохраняется
    • продолжает оставаться актуальным – наряду с возможностью использования земельного участка в соответствии с УРВИ
  • в случае поступления от уполномоченного органа решения о предоставлении разрешения на УРВИ ЗУ сведения о виде разрешённого использования дополняются новыми сведениями, содержащимися в решении о предоставлении разрешения на УРВИ

 

4.2. Другие особенности предоставления УРВИ 

 

1. В том случае, когда собственник ЗУ уже добился положительного решения вопроса о внесении в градостроительный регламент нового ВРИ в качестве условно разрешённого вида использования ЗУ:

  • для предоставления этого УРВИ владельцу земельного участка необходимо лишь подать заявление 
  • повторные публичные слушания или общественные обсуждения при этом не проводятся (пункт 11 статьи 39 ГрК РФ)

2. Изменение ранее установленного УРВИ ЗУ на другой УРВИ земельного участка, содержащийся в перечне УРВИ территориальной зоны, в границах которой находится ЗУ, происходит в том же порядке, что и первоначальное предоставление УРВИ:

  1. заявление
  2. проверка документов
  3. публичные слушания в муниципалитете
  4. рассмотрение комиссией по ПЗЗ итогов слушаний/обсуждений с подготовкой соответствующего заключения – пример здесь
  5.  решение главы МО (разрешение/отказ)  

4.3. Слушания/обсуждения по проекту решения о предоставлении УРВИ 

 

Публичные слушания  или общественные обсуждения по вопросу о предоставлении разрешения на УРВИ – это способы, позволяющие обеспечить:

  • участие жителей муниципального образования (МО) в осуществлении градостроительной деятельности на территории МО
  • выявление мнения иных заинтересованных лиц, права и интересы которых могут затрагиваться при осуществлении градостроительной деятельности на территории МО

по существу вопросов градостроительной деятельности, выносимых на общественные обсуждения. 

Порядок проведения слушаний/обсуждений устанавливается (статья 5.1 ГрК РФ):

  • уставом муниципального образования:
    • пример – Устав МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (пункт 6 статьи 12
  • нормативным правовым актом представительного органа муниципального образования – примеры:
    • Закон «О порядке организации и проведения публичных слушаний и общественных обсуждений при осуществлении градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» (№ 400-61 от 29.07.2006)
    • Положение о порядке организации и проведения общественных обсуждений, публичных слушаний по вопросам градостроительной деятельности в муниципальном образовании «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (утверждено решением Главы муниципального образования № 46 от 16.04.2020)

Участниками общественных обсуждений или публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на УРВИ земельного участка или ОКС являются:

  1. граждане, постоянно проживающие в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен ЗУ или ОКС, в отношении которых подготовлен проект решения
  2. граждане, постоянно проживающие в границах земельных участков, прилегающих к ЗУ, в отношении которого подготовлен проект решения
  3. правообладатели:
    • земельных участков, находящихся в границах территориальной зоны, в границах которой расположен ЗУ или ОКС, в отношении которых подготовлен проект решения
    • ОКС, расположенных на ЗУ, в отношении которых подготовлены проект решения
    • земельных участков или расположенных на них ОКС, прилегающих к земельному участку, в отношении которого подготовлен  проект решения
    • помещений, являющихся частью ОКС, в отношении которого подготовлен проект решения
    • ЗУ и ОКС, подверженных риску негативного воздействия на окружающую среду в результате реализации проектов решений

Информация о проведении слушаний/обсуждений с размещением проекта решения о предоставлении разрешения на УРВИ, подлежащего рассмотрению, и информационных материалов к нему  публикуется:

  1. на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления
  2. на региональном портале государственных и муниципальных услуг
  3. в официальном СМИ

 

5. Регламент предоставления разрешения на УРВИ

 

Предоставление разрешения на УРВИ – муниципальная услуга, Её порядок определён административным регламентом, который:

  • устанавливает стандарты, сроки и последовательность выполнения административных процедур (действий)
  • доступен на официальных сайтах администраций муниципальных образований и в сети интернет:
    • пример – административный регламент муниципальной услуги МО город Краснодар «Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства» (утверждён постановлением администрации №4233 от 8 сентября 2023 года)    
  • процедура может отличаться в зависимости от региона и даже муниципального образования

С полным циклом действий по предоставлению разрешения на УРВИ (от назначения общественных слушаний до выпуска итогового постановления главы администрации), а также с документами, которые готовятся по итогам каждого этапа процедуры, можно ознакомиться здесь

Общий алгоритм предоставления разрешения на УРВИ:

  1. Подача заявления о предоставлении разрешения на УРВИ 
    • готовится по форме, представленной в приложении к административному регламенту
    • направляется в комиссию по ПЗЗ физическим/юридическим лицом, заинтересованным в предоставлении разрешения на УРВИ 
  2. Проект решения о предоставлении разрешения на УРВИ подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, проводимых в порядке, установленном статьей 5.1 ГРК РФ с учетом положений, установленных ПЗЗ
  3. В случае, если УРВИ земельного участка или ОКС может оказать негативное воздействие на окружающую среду, обсуждения/слушания проводятся с участием правообладателей ЗУ и ОКС, подверженных риску такого негативного воздействия.
  4. Не позднее чем через 10 дней со дня поступления заявления заинтересованного лица о предоставлении разрешения на УРВИ организатор обсуждений/слушаний направляет сообщения об их проведении правообладателям:
    • земельных участков, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение
    • объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение
    • помещений, являющихся частью объекта капитального строительства, применительно к которому запрашивается данное разрешение
  5. Срок проведения обсуждений/слушаний:
    • со дня оповещения жителей МО об их проведении до дня опубликования заключения о результатах – определяется:
      • уставом муниципального образования
      • и/или нормативным правовым актом представительного органа МО
    • не может быть более 1 месяца
  6. На основании заключения о результатах обсуждений/слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на УРВИ комиссия по ПЗЗ осуществляет подготовку рекомендаций:
    • или о предоставлении разрешения на УРВИ
    • или об отказе в предоставлении разрешения на УРВИ с указанием причин принятого решения
  7. Комиссия по ПЗЗ направляет подготовленные рекомендации  главе местной администрации.
  8. На основании рекомендаций комиссии по ПЗЗ глава местной администрации в течение 3 дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение:
    • или о предоставлении разрешения на УРВИ
    • или об отказе в предоставлении такого разрешения
  9. Решение главы местной администрации:
    • подлежит опубликованию
    • размещается на официальном сайте муниципального образования 
  10. Расходы, связанные с организацией и проведением обсуждений/слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на УРВИ, несёт физическое/юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении такого разрешения.
  11. В случае, если УРВИ ЗУ или ОКС  включён в градостроительный регламент после проведения общественных обсуждений или публичных слушаний по инициативе физического или юридического лица, заинтересованного в предоставлении разрешения на УРВИ, решение о предоставлении разрешения на УРВИ такому лицу принимается без проведения обсуждений/слушаний.
  12. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке:
    • решение о предоставлении разрешения на УРВИ
    • решение об отказе в предоставлении разрешения на УРВИ

Не допускается предоставление разрешения на УРВИ в случаях

  • когда на ЗУ выявлена самовольная постройка и в орган местного самоуправления поступило уведомление о таком факте:
    • от исполнительного органа государственной власти
    • от должностного лица
    • от государственного учреждения
    • от органа местного самоуправления
  • если предоставление УРВИ для ЗУ и ОКС повлечёт опасность (пункт 3 статьи 39 ГрК РФ):
    • для жизни или здоровья человека
    • для окружающей среды
    • доя объектов культурного наследия

В предоставлении УРВИ может быть отказано:

  1. площадь ЗУ не соответствует предельным (минимальным или максимальным) размерам и параметрам, установленным для земельных участков с испрашиваемым видом разрешенного использования (пуект 1 статьи 11.9 ЗК РФ)
  2. земельный участок или объект капитального строительства расположен на территории (части территории) муниципального образования, в отношении которой ПЗЗ не утверждены
  3. запрашиваемое разрешение на УРВИ земельного участка или объекта капитального строительства ведет к нарушению требований:
    • технических регламентов
    • градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и иных норм и правил, установленных законодательством РФ
  4. земельный участок, в отношении которого запрашивается УРВИ, имеет пересечение с границами земель лесного фонда
  5. запрашиваемый УРВИ не соответствует целевому назначению, установленному для данной категории земель;
  6. земельный участок расположен в границах зон с особыми условиями использования (ЗОУИТ) и запрашиваемый УРВИ противоречит ограничениям в границах данных зон
  7. др.

 

6. Потенциал УРВИ

 

УРВИ для ряда территориальных зон в некоторых случаях предоставляют широкие возможности для размещения коммерчески выгодных объектов, не предусмотренных ни основными, ни вспомогательными ВРИ. К примеру, для земель с/х назначения в перечне УРВИ могут присутствовать такие виды использования ЗУ: которые допускают размещение ОКС «не сельскохозяйственного облика»:  

  • производственно-складские объекты
  • магазины
  • гостиницы
  • домики для отдыха
  • объекты развлекательного назначения:
    • аквапарки
    • боулинги
      ночные клубы
      аттракционы
      т. д.

Условно разрешённые виды использования земельных участков могут обеспечить полноценную производственную или предпринимательскую деятельность на земле, которая, как казалось бы, не предназначена для таких целей. Обоснование таких задач должно быть веским, их значимость для жителей муниципального образования – достаточно высокой.

 

Полезно знать

 

  1. Фермерское хозяйствование – с/х бизнес. От выбора ниши до регистрации КФХ по правилам 2024 года – здесь
  2. Основные ВРИ ЗУ – направления базовой деятельности в территориальных зонах ПЗЗ – здесь
  3. Необычные налоги былых и нынешних времён. Закон Метабо с налогом на ожирение – здесь

 

 


Поделиться:






наверх