Линии регулирования застройки земельного участка – «инструменты влияния» на строительство


Содержание

  1. Линии градостроительных ограничений – «инструменты влияния» на строительство
  2. Линии регулирования застройки (ЛРЗ) земельного участка
  3. Минимальные отступы от границ участка – это контур «пятна застройки»
  4. «Красные линии»
  5. Роль ГПЗУ
  6. Ответственность за пересечение ЛРЗ

 

1. Линии градостроительных ограничений – «инструменты влияния» на строительство

 

Возведение новых объектов капитального строительства (ОКС)   сопряжено с соблюдением требований градостроительного регламента, установленного для территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок (ЗУ), где будет строиться ОКС.

Градостроительный регламент определяет параметры разрешённого строительства для будущего капитального объекта:

  • детализируя размеры земельного участка, на котором он будет возводиться,
  • уточняя площадь той части территории ЗУ, которая должна быть отведена под застройку
  • устанавливая минимальную величину удаление строения от границ ЗУ
  • устанавливая высотность строения 

На «градостроительном языке» параметры «звучат» так (статья 38 ГрК РФ):  

  1. предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков
    • в том числе их площадь
  2. минимальные отступы от границ ЗУ – в целях определения мест допустимого размещения ОКС (зданий, строений, сооружений):
    • строительство ОКС за пределами таких мест запрещено
  3. предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений
  4. максимальный процент застройки в границах ЗУ
    • определяется как отношение суммарной площади ЗУ, которая может быть застроена, ко всей площади ЗУ 

Минимальные отступы от границ земельных участков – один из видов предельных параметров разрешённого строительства/реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке:

  • устанавливаются в процессе утверждения ПЗЗ и градостроительного зонирования территории поселения:
    • в проекте межевания территорий поселения
    • отображаются в чертеже градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) – в виде контуров, обозначающих допустимое место застройки с его отступами от границ участка
  • регулируют застройку земельного участка: 
    • действуют внутри территории земельного участка, а не его пределами
    • используются в целях определения места на ЗУ, где допустимо размещение зданий и сооружений
    • устанавливает запрет на возведение зданий и сооружений за пределами отступов от границ ЗУ
      • при установленном нулевом отступе от границ ЗУ совпадают с границами ЗУ
  • являются линиями регулирования застройки ЗУ

Полномочия по проверке соблюдения застройщиками предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции ОКС, установленных правилами землепользования и застройки, отнесены к компетенции уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъекта РФ или органов местного самоуправления.

Контролем за соблюдением границ, установленных ЛРЗ и КЛ занимаются местные органы власти. В случае нарушения установленных пределов застройщик земельного участка несёт административную ответственность.

 

2. Линии регулирования застройки (ЛРЗ) земельного участка

 

Разъяснение роли ЛРЗ сделано в федеральном законе и нормативном документе:

  • Градостроительный кодекс РФ (подпункт 3 пункта 6 статьи 43)
  • Свод правил «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (СП 42.13330.2016 – пункт 3.18)

ЛРЗ – вид градостроительных ограничений в застройке участков, связанный одновременно как с «красными линиями», так и с отступами от них.

Линия регулирования застройки и «красная линия» – не одно и то же. Эти линии совпадают не всегда. Данное обстоятельство – итог, следующий из функционального назначения каждой из линий.

ЛРЗ устанавливаются в проекте межевания территорий поселения.

 

3. Минимальные отступы от границ участка – это контур «пятна застройки»

 

Минимальные отступы от границ участка его «пятна застройки», заключённого в контур линии регулирования, определяются градостроительным регламентом той территориальной зоны, к которой относится ЗУ.

Линии регулирования застройки земельного участка:

  • устанавливают запрет на строительство вне своих пределов
    • выполнение запрета – требование, обязательное для исполнения
  • исключают из «пятна застройки» пути прохождения по участку «красной линии» – сегментов границ линейных объектов:
    • ЛЭП
    • ЛС
    • газопровода
    • водопровода
    • дороги
    • проезда
    • других линейных объектов
  • не обладают правовым статусом и не ставятся на кадастровый учёт

 

На чертеже межевания земельного участка:

  1. ЛРЗ отображает место допустимого размещения зданий, строений, сооружений, удалённого от КЛ на линию отступа
  2. ЛРЗ обрисовывает контур «пятна застройки»
    • или с учётом отступов от границ ЗУ
    • или с учётом отступов от границ ЗУ и одновременно с исключением границы зоны линейного объекта (объектов)
    • или с учётом отступов от границ ЗУ и одновременно с исключением частей участка, попавших под действие иных линий градостроительного регулирования, устанавливающих запрет на строительство/реконструкцию капитального объекта: 
      • когда, например, часть ЗУ оказалась в защитной зоне выявленного ОКН (объекта культурного наследия)
      • с исключением границы зон линейного объекта/объектов
      • с исключением частей ЗУ, попавших под действие иных линий градостроительного регулирования, устанавливающих запрет на строительство/реконструкцию капитального объекта
  3. отступы дома от «красной линии»:
    • от «красной линии» улиц – не менее 5 м
    • от «красной линии» проездов – не менее 3 м
  4. отступы хозяйственных построек от «красных линий» улиц и проездов:
    • не менее 5 м
  5. должны также соблюдаться требования по расстоянию между жилым домом и хозяйственными постройками, соответствующие санитарно-бытовым и противопожарным требованиям

 

4. «Красные линии»

 

Функция КЛ – отделение в градостроительных планах поселений публичных зон и территорий, отведённых под линейные объекты, от участков, предназначенных под строительство.

«Красные линии» действуют за пределами ЗУ:

  • это граница, отделяющая от участков проезжую часть улицы:
    • существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования
    • границы территорий, занятых линейными объектами и/или предназначенных для размещения линейных объектов
  • если «красная линия» пересекает ЗУ, это значит, что она «создаёт коридор», по которому по участку проходят:
    • линейные объекты
    • полосы отводов линейных объектов
    • охранные зоны линейных объектов

 

5. Роль ГПЗУ

 

Источником информации о требованиях, действующих в пределах земельного участка, и «подсказчиком» о мерах их соблюдения был и остаётся градостроительный план земельного участка  (ГПЗУ).

В нём, кроме правовых сведений об участке, координатах поворотных точек, территориальной зоне ЗУ, градостроительном регламенте, параметрах строительства, есть также сведения:

  • о линиях регулирования застройки земельного участка
  • о «красных линиях»

Линии градостроительных ограничений отображаются в чертеже ГПЗУ – в виде контуров, обозначающих допустимое место застройки с его отступами от границ участка. Эти линии можно образно назвать «инструментами влияния» на строительство.

«Пятно застройки» на плане изображается в виде контура той части участка, что отведена под строительство. Это место для фундамента будущего строения. Невозможно самостоятельно определить расположение и размеры «пятна застройки».

Без ГПЗУ общую площадь строения (дома) собственник может выбрать сам, как и определить отступ границы участка от КЛ. Но справиться с расположением и размерами «пятна застройки» без знаний:

  • правил об отступе от границ
  • отметок межевания

будет сложно. Эти правила устанавливаются органом власти и фиксируются в соответствующих документах, в том числе в чертеже ГПЗУ. 

Уточнение места расположения «пятна застройки», заключённого внутри ЛРЗ, – один из главных вопросов, на который застройщику нужно обратить внимание при подготовке к строительству.

«Пятно» означает не только место, но и площадь участка под фундаментом будущего строения:

  • с учётом «красных линий»
  • с возможностью определить расстояние отступа
  • с гарантией соблюдения строительных норм и правил

 

6. Ответственность за пересечение ЛРЗ

 

Пересечение установленной линии регулирования застройки земельного участка – это выступы построек за пределы ЛРЗ, то есть за границы той территории, что была отведена под «пятно застройки».

Факт пересечения ЛРЗ классифицируется как нарушение «пятна застройки», выделенного на участке в соответствии с градостроительным регламентом.

В регистрации строения, возведённого с нарушением ЛРЗ, будет отказано, ведь для его постановки на кадастровый учёт требуется технический план, который продемонстрирует допущенные нарушения.

Ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности установлена КоАП РФ: 

  • виновные лица несут дисциплинарную, имущественную, административную, уголовную ответственность в соответствии с законодательством РФ (статья 58 ГрК РФ)
  • за нарушение обязательных требований в области строительства виновные лица несут административную ответственность:
    • предупреждение
    • наложение административного штрафа
    • административное приостановление деятельности лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица

Кроме этого, законами субъектов РФ предусмотрена административная ответственность  за нарушение требований законодательства РФ при градостроительной деятельности.

Нарушение строительных норм и правил при пересечении ЛРЗ всегда влечёт за собой негативные последствия:

  • изменение дома – его перестройка и подгон под установленные границы
  • снос – как единственно возможный выход
  • штрафы, предусмотренные за нарушение правил застройки

Наказание устанавливается только судом.

 

Полезно знать

 

  1. Участки с/х назначения в аренду без торгов для КФХ и граждан – с 1 марта 2023 года – здесь
  2. Надстройка этажей здания – вид реконструкции здания. Алгоритм подготовки документации для возведения надстройки – здесь
  3. Возможность перевода (трансформации) с/х угодий из одного вида в другой вид угодий – здесь
  4. Земельный капитал для многодетных семей – читать здесь
  5. Как садовый дом перевести в жилую недвижимость – читать здесь
  6. Дачная амнистия – 2031. Порядок регистрации жилых домов, построенных до 1998 года, и особенности получения земельных участков для этих домов – здесь
  7. О пользе применения СПОЗУ при подготовке к строительству индивидуального жилого дома можно ознакомится здесь


Поделиться:






наверх