Основные ВРИ ЗУ – базовые направления деятельности в территориальных зонах


Содержание

  1. ВРИ ЗУ – помощник или невольный лжец при покупке земельного участка?
  2. Территориальные зоны ПЗЗ
  3. Основные ВРИ ЗУ – обязательная установка в градостроительных регламентах территориальных зон

1. ВРИ ЗУ – помощник или невольный лжец при покупке земельного участка?

 

Вид разрешённого использования земельного участка (ВРИ ЗУ), на который, в первую очередь, обращают внимание покупатели земли при ознакомлении:

  • с правоустанавливающими документами на участок
  • с выпиской из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости   

несомненно, одна из важнейших характеристик земельного участка, «повествующая» о том, чем можно заниматься и что именно разрешено строить на участке. Тем не менее, в ряде ситуаций ориентир только на ВРИ ЗУ может сыграть отрицательную роль в «спектакле» с негативным финалом – впустую потраченных средств из-за неосведомлённости покупателя/застройщика о необходимости проверки других сведений об участке перед его покупкой или застройкой.

Цель столь неожиданного вступления – не нагнетание жути, а приведение конкретного примера из консультационной практики, имеющего прямое отношение к теме настоящей статьи. На него имеет смысл обратить внимание как покупателям земли, так и застройщикам:

Гражданин N, в целях организации и строительства коттеджного посёлка,  приобрёл цельный земельный участок:

  • площадь – 6 га
  • категория – земли с/х назначения
  • разрешённое использование – для дачного строительства     

Обратился за консультацией по вопросу о том, почему получил отказ администрации в решении своей задачи. Сообщил также, что муниципалитет обосновал отказ тем, что ЗУ относится  «к какой-то зоне СХ и что в ней действует какой-то регламент». Посчитал отказ неправомерным, полагая, что ВРИ ЗУ «для дачного строительства», зафиксированный в Выписке из ЕГРН, предоставленной продавцом ЗУ, является неоспоримым аргументом в пользу точки зрения покупателя. 

Не вдаваясь в подробности проведённого анализа сложившейся ситуации, показавшего полную неправоту гражданина N, отметим допущенные им ошибки, которые привели к неприятному для него исходу и собственному выводу, что большие деньги за участок «вбухал зря»:

  1. не знал, что существующий ВРИ ЗУ «для дачного строительства»:
    • был установлен ещё в советские времена
    • не соответствует наименованию ВРИ, установленному Классификатором видов разрешённого использования земельных участков:
      • прежний собственник участка не занимался ни застройкой участка, ни изменением ВРИ ЗУ, тем более, что территориальных зон тогда не было и в помине, как и самой процедуры изменения вида использования
      • не изменявшийся ВРИ ЗУ «перекочевал» в современность – остался в сведениях об участке, внесённых в ЕГРН, с момента их давней регистрации  
    • не соответствует:
      • площади земельных участков с ВРИ «для дачного строительства», индивидуальных или в составе прежних ДНП предоставлявшихся гражданам до вступления в силу Классификатора ВРИ ЗУ
      • площади земельных участков с ВРИ «для садоводства», предоставленных после вступления в силу нового  Классификатора ВРИ ЗУ 
  2. не ознакомился с правилами землепользоваия и застройки (ПЗЗ), действующими в муниципальном образовании, на территории которого расположен участок – до покупки участка не выяснил:
      • что ЗУ расположен в территориальной сельскохозяйственной зоне СХ1, которая, как установлено ПЗЗ, предназначена для с/х производства
      • что градостроительный регламент зоны СХ1 не предусматривает какое-либо жилое строительство (в том числе коттеджную застройку)
    • не уточнил возможности территориальной зоны СХ1, представленные в её градостроительном регламенте, чтобы хотя бы с какой-то с пользой мог использовать ЗУ, если продать участок вновь и быстро не получится  

Приведённый пример служит рекомендацией для более тщательного подхода к выбору земельного участка или его застройке. Готовясь к решению таких задач, нужно предпринять обязательные действия, которые позволят размотать клубок «ВРИ ЗУ – ПЗЗ – территориальная зона – градостроительный регламент» и сделать правильные выводы:   

  • проверить текущий ВРИ ЗУ на соответствие Классификатору ВРИ ЗУ:
    • или по самому документу, или по материалам ПЗЗ муниципального образования
    • возможно, что придётся привести наименование ВРИ к тому наименованию, что установлен Классификатором, и содержится в перечне ВРИ ЗУ в градостроительном регламенте 
  • выяснить территориальную зону ЗУ, назначение которой должно обеспечивать решение намеченных планов по использованию/застройке участка
  • уточнить требования градостроительного регламента территориальной зоны в отношении:
    • строительства капитального объекта нужного назначения с разрешёнными параметрами, установленными в регламенте
    • или запрета на такое строительство   
  • выяснить возможности градостроительного регламента в отношении:
    • изменения существующего ВРИ ЗУ на более подходящий вид использования участка (при необходимости)
    • добавления необходимого вспомогательного вида использования, если такие вспомогательные виды установлены градостроительным регламентом (при необходимости) 

А теперь нужно перейти к краткой характеристике составных частей «разматываемого клубка», чтобы понять их важность и возможность грамотного применения.

Для конкретного примера удобно использовать текст Правил землепользования и застройки муниципального образования «Копыловское сельское поселение» Томского района Томской области:

Текстовый раздел указашшых  ПЗЗ позволит, при необходимости, «расшифровать» содержание разделов настоящей статьи и использованных терминов, так как во многих случаях всё это  присутствуют в названиях параграфов представленного документа, которые, в свою очередь, при клике на них обеспечивают переход к описаниям соответствующих положений ПЗЗ.  

2. Территориальные зоны ПЗЗ

 

Территориальные зоны – отдельные части территории муниципальных образований, которые формируются в процессе территориального планирования при разраьотке ПЗЗ.  Цели создания территориальных зон – обеспечить,

  • комплексное развитие всей территории муниципального образования (МО)
  • безопасность и благоприятные условия жизнедеятельности человека
  • ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду
  • охрану и рациональное использование природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений

Территориальные зоны, «рисуются» на чертежах в виде пёстрых карт градостроительного зонирования территории поселений (пример). Такие карты – просто кладезь сведений, необходимых любому застройщику (пункты 3 – 5.1 статьи 30 ГрК РФ): 

  • в обязательном порядке отображают границы:
    • населённых пунктов, входящих в состав поселения
    • муниципального округа
    • городского округа
    • самих территориальных зон:
      • каждая из зон обозначается своим цветом и соответствующим буквенно-цифровым кодом  (Ж1, П3 и т.д.) с пояснением её назначения в экспликации чертежа карты
      • карта зон позволяет определить – к какой зоне относится ЗУ, а далее нужно ознакомиться с её градостроительным регламентом, но уже в текстовой части ПЗЗ
    • зон с особыми условиями использования территорий (ООПТ)
    • территорий объектов культурного наследия (ОКН)
    • территорий исторических поселений федерального/регионального  значения
    • отображают территории, в границах которых предусматриваются требования к архитектурно-градостроительному облику капитальных объектов (АГО ОКС)
      • границы таких территорий могут не совпадать с границами территориальных зон и могут отображаться на отдельной карте
  • устанавливают территории, в границах которых предусматривается осуществление комплексного развития территории (КРТ)

Границы территориальных зон не огораживаются заборами на местности. Вместе с тем, они самым непосредственным образом влияют на использование ЗУ, задают тон строительству/реконструкции ОКС, расположенных на участке.

2.1. Особенности территориальных зон

 

Территориальные зоны разных муниципальных образований могут отличаться по своему составу, но, вместе с тем, имеют общие особенности, «унаследованные от своего родителя» – Градостроительного кодекса РФ (статья 34 и статья 35):  

  • выделяются при градостроительном зонировании территории МО в процессе разработки ПЗЗ – с установлением:
    • цели создания, параметров и характеристик
    • границ зон, которые ставятся на государственный кадастровый учёт регистрируются в ЕГРН
  • имеют «индивидуальное лицо» – обладают своим непосредственным предназначением в виде цели создания зоны
  • в границах каждой территориальной зоны земельные участки «собираются в группы» – по общим признакам, к главным из которых относятся:
    • сложившийся функциональный характер деятельности
    • определённая обособленность расположения таких групп на территории муниципального образования – к примеру:
      • группы участков для производственной деятельности расположены на достаточном удалении от групп участков, предназначенных для жилой застройки
  • могут быть следующих видов (с разновидностями перечисленными в статье 35 ГрК РФ):
    1. жилые зоны
    2. общественно-деловые зоны
    3. производственные зоны
    4. зоны инженерной и транспортной инфраструктур
    5. зоны с/х использования
    6. зоны рекреационного назначения
    7. зоны особо охраняемых территорий
    8. зоны специального назначения
    9. зоны размещения военных объектов
    10. иные 
  • для каждой территориальной зоны устанавливаются ВРИ ЗУ:
    • перечень ВРИ, установленных для территориальной зоны, определяет разрешённое использование участков, расположенных в её в границах
  • устанавливает требования (статья 11.9 ЗК РФ):
    • земельный участок может быть отнесён только к одной территориальной зоне (пункт 2 статьи 85 ЗК РФ) 
    • формирование одного ЗУ из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается
    • территориальные зоны не устанавливаются применительно к одному ЗУ

Деятельность на земельных участках, входящих в территориальную зону, подлежит регулированию – посредством правовых земельных и градостроительных норм, установленных в соответствии с требованиями законодательства РФ. Они «внедряются на местности» с помощью такого правового механизма, как правила землепользования и застройки (ПЗЗ), действующие во всех муниципальных образованиях (МО).

В данном нормативно-правовом документе, с учётом:

  • законодательных требований
  • сложившихся и фактических особенностей территории МО
  • обеспечения возможности:
    • сочетания различных видов использования земельных участков
    • предотвращения причинения вреда объектам капитального строительства
  • многих других факторов

правовые нормы укомплектованы в единый порядок. Они детализированы для каждой территориальной зоны – в виде градостроительных регламентов.

В градостроительном регламенте территориальной зоны определены все допустимые виды деятельности, которые можно осуществлять на земельных участках в её границах.

2.2. Задачи градостроительного регламента территориальной зоны

 

Главные задачи, которые решает градостроительный регламент  (статья 36 ГрК РФ): 

  1. устанавливает набор различных направлений разрешённого использования земельных участков в соответствии с целью формирования территориальной зоны:
    • в регламенте каждой территориальной зоны содержатся перечни видов разрешённого использования земельных участков (ВРИ ЗУ)
    • из набора ВРИ ЗУ собственник ЗУ имеет право выбрать тот вид, который более всего походит для реализации его планов, но получить выбранный ВРИ может только в определённом порядке  
  2. учитывает:
    • фактическое использование земельных участков и объектов капитального строительства
    • возможность сочетания в пределах зоны различных видов существующего и планируемого использования ЗУ и ОКС
    • требования охраны:
  3. выделяет основные, условно разрешённые и вспомогательные направления разрешённого использования земельных участков (статья 37 ГрК РФ):
    • ОВРИ ЗУ – основные виды разрешённого использования ЗУ,
      • устанавливаются в обязательном порядке
      • характеризуют целевое назначение территориальной зоны
      • обеспечивают возможность смены ВРИ ЗУ, зафиксированного в ЕГРН, на другой вид использования из перечня основных ВРИ без согласований и разрешений муниципальных властей     
    • УРВИ ЗУ – условно разрешённые виды использования ЗУ
      • предоставляются по разрешению администрации по итогам публичной процедуры  – подробнее здесь
      • позволяют сменить существующее использование ЗУ на то, что полнее соответствует изменившимся планам собственника участка 
    • ВВРИ – вспомогательные виды разрешённого использования ЗУ:
      • не являются самостоятельными
      • применяются только совместно или с ОВРИ, или с УРВИ
  4. для каждого ВРИ ЗУ устанавливает (статья 38 ГрК РФ)::
    • предельные (минимальные и/или максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь:
    • минимальные отступы от границ ЗУ – в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых их строительство запрещено
  5. определяет параметры разрешённого строительства на земельных участках:
    • предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений
    • максимальный процент застройки в границах ЗУ: 
      • рассчитывается как отношение суммарной площади ЗУ, которая может быть застроена (разрешённая площадь застройки ЗУ), ко всей площади земельного участка
  6. устанавливает ограничения использования ЗУ и ОКС – в соответствии с законодательством РФ

Примечания
 
1. В градостроительном регламенте могут быть установлены иные предельные параметры разрешённого строительства/реконструкции ОКС.

Так, в составе градостроительного регламента территориальной зоны, расположенной в границах территории исторического поселения федерального/регионального значения, предельные параметры разрешённого строительства/реконструкции ОКС должны включать в себя требования к архитектурным решениям ОКС – к примеру:

  • к цветовому решению внешнего облика ОКС
  • к строительным материалам, определяющим внешний облик ОКС
  • к объемно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам ОКС, влияющим:
    • на внешний облик ОКС
    • на композицию и силуэт застройки исторического поселения 

 2. В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми ВРИ земельных участков и ОКС:

  • с различными:
    • предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков
    • предельными параметрами разрешённого строительства/реконструкции ОКС
  • или сочетаниями таких размеров и параметров

3. Земельные участки или ОКС, имеющие несоответствие градостроительному регламенту (пункт 8 статьи 36 ГрК РФ):

  • вида разрешённого использования
  • предельных (минимальных и/или максимальных) размеров
  • предельных параметров разрешённого строительства

могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. Да. Это весьма полезное законодательное уточнение. Но касается оно только использования, так сказать, «несовершенных» ЗУ и ОКС. Необходимость приведения их «к совершенству» (в соответствие с регламентом) возникнет немедленно, если вопрос коснётся застройки ЗУ или реконструкции ОКС. Иначе несоответствие регламенту станет основанием для отказа в предоставлении соответствующих разрешений.

Если же использование ЗУ и ОКС, не соответствующих регламенту, ещё и опасно:

  • для жизни или здоровья человека
  • для окружающей среды
  • для объектов культурного наследия

вердикт однозначный – запрет на использование в соответствии с федеральными законами.

Выводы

1. Градостроительный регламент территориальной зоны можно образно назвать «главным законом местного значения» для любого пользователя и застройщика земельного участка. Именно он определяет правовой режим в границах территориальной зоны: 

  • земельных участков
  • всего того, что находится над и под поверхностью ЗУ и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации ОКС

При этом ППЗ могут применяться как рычаг влияния на градостроительный регламент, поскольку в них содержатся также положения, позволяющие владельцам земли/ОКС в допустимых случаях и в соответствующем порядке изменять некоторые установки этого регламента – к примеру:

2, Собственники ЗУ, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земли должны знать, что независимо от форм собственности и иных прав на землю  (пункт 3 и пункт 4 статьи 85 ЗК РФ) :

  • градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми правообладателями ЗУ 
  • земельные участки можно использовать в соответствии с любым выбранным ВРИ, предусмотренным градостроительным регламентом территориальной зоны, в границах которой находится ЗУ
  • для каждого ЗУ или ОКС разрешённым считается такой вид использования недвижимости, который соответствует:
    • градостроительному регламенту
    • установленным ограничениям на использование
  • использование ЗУ и прочно связанных с ним объектов недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальной зоны – в следующих  случаях:
    • виды использования ЗУ и ОКС не входят в перечень ВРИ градостроительного регламента
    • размеры ЗУ и ОКС не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом

Обязанность правообладателей земли, установленная законом, – использовать земельные участки в соответствии с целевым назначением (статья 42 ЗК РФ). Фактическое использование ЗУ должно соответствовать разрешённому, то есть тому виду использования, сведения о котором содержатся в ЕГРН:

  • на участке для ИЖС нельзя разместить гостиницы, социальные учреждения и магазины, автосервисы и предприятия по оказанию бытовых услуг (бани, парикмахерские, салоны красоты и т.д.)
  • участки для ведения садоводства должны использоваться исключительно для ведения садоводческой деятельности
  • на приусадебном участке построить автомастерскую или магазин
  • на землях с/х назначения назначения нельзя возвести жилой дом

3. Основные ВРИ ЗУ – обязательная установка в градостроительных регламентах территориальных зон
 

3.1. ОВРИ ЗУ – характеристика базовой деятельности в территориальной зоне 

 

Виды разрешенного использования земельных участков, перечисляемые в градостроительных регламентах территориальных зон, определяются в соответствии с Классификатором ВРИ ЗУ

Основные ВРИ ЗУ  устанавливаются в обязательном порядке для каждой территориальной зоны, в границах которой действует градостроительный регламент (пункт 2.1 статьи 37 ГрК РФ). 
 
ОВРИ ЗУ характеризуют: 

  • целевое назначение территориальной зоны
  • преимущественное направление деятельности, для ведения которой используются земельные участки, расположенные в границах территориальной зоны 

Наличие вида разрешённого использования ЗУ в составе ОВРИ, указанных в градостроительном регламенте, означает:

  1. изменение одного ВРИ на другой вид использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом
  2. выбор правообладателем участка другого ВРИ из состава основных и вспомогательных видов использования делается:
    • самостоятельно
    • без дополнительных процедур согласования 
  3. применение выбранного ОВРИ не требует получения специальных разрешений от администрации муниципального образования:
  4. для внесения в ЕГРН изменения об основном виде разрешённого использования необходимо обратиться в Управление Росреестра региона через МФЦ с заявлением об установлении земельному участку выбранного основного ВРИ:
  5. внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных ВРИ земельного участка не требуется (абзац 3 пункта 2 статьи 7 ЗК РФ)
    • вспомогательные виды разрешённого использования применяются без согласования и разрешения 

 

3.2. Смена основного ВРИ ЗУ

 

Правовая основа изменения основного ВРИ ЗУ – правила землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретного муниципального образования.

Выбрать вид разрешённого использования можно, получив информацию о территориальной зоне, в которой расположен земельный участок, и её градостроительном регламенте. Сделать это можно, заказав в подразделении по архитектуре и градостроительству администрации МО:  

  • или градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
  • или выписку о территориальной зоне и её градостроительном регламенте для земельного участка с таким-то кадастровым номером 

Если же зона, в которой расположен участок, известна, нужно обратиться в орган местного самоуправления – с заявлением о предоставлении выписки из ПЗЗ в отношении земельного участка. Выписка содержит перечень основных ВРИ ЗУ, установленных градостроительным регламентом.

Далее – обратиться в Росреестр с заявлением «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка». К заявлению нужно приложить  выписку из ПЗЗ. 

Использования земельного участка с заявленным целевым назначением (видом разрешённого использования) будет возможно после внесения изменений в ЕГРН.

В случае невозможности изменения ВРИ ЗУ в соответствии с фактическим, необходимо использовать земельный участок по тому назначению – в соответствии с видом разрешённого использования, сведения о котором содержатся в ЕГРН.

 

Полезно знать

 

  1. Фермерское хозяйствование – с/х бизнес. От выбора ниши до регистрации КФХ по правилам 2024 года – здесь
  2. Необычные налоги былых и нынешних времён. Закон Метабо с налогом на ожирение – здесь
  3. Условно разрешённый вид использования земельного участка (УРВИ ЗУ) – порядок получения – здесь

 


Поделиться:






наверх