Порядок перевода садового дома в жилой дом


Содержание

  1. Садовый дом – место сезонного отдыха без прописки в нём
  2. Правовое основание для смены статуса садовой недвижимости на жилую
  3. Требования к земельному участку и садовому дому
  4. Экспертиза технического состояния садового дома
  5. Документы для перевода садового дома в жилую недвижимость 
  6. Основания для отказа в признании садового дома капитальным жилым объектом

 

Садовый дом – место сезонного отдыха без прописки в нём

 

Дачные или садовые дома не являются жилыми в юридическом понимании. Этот факт никак не влияет на дачный отдых, но исключает  возможность прописки в таком доме. Для того, чтобы решить вопрос с регистрацией в нём, потребуется перевести садовый дом в жилой.

Проблемы с присвоением статуса жилого дома на садовом участке не существует при новом строительстве. В уведомлении о планируемой задаче, направляемом в администрацию, он указывается сразу, как и параметры строения, отвечающие строительным и жилым нормам.

Сожности не возникли также случаях, при которых статус садового дома как жилого объекта был оформлен «автоматически» в силу ФЗ «О ведении гражданами садоводства» (№217-ФЗ от 29.07.2017), – для садовых домов, право собственности на которые было оформлено до даты вступления закона в силу.

Вопрос о признании садового дома жилым будет актуальным, если дом на участке уже построен, но по документам он числится садовым, что означает его сезонное использование в период садовых работ или отдыха. Дом может быть с фундаментом или без него, с коммуникациями или без них.

Садовые дома могут располагаться на участках в СНТ на землях с/х назначения, или на участках, на которых разрешено индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), ведение личного подсобного сельского хозяйства (ЛПХ).

Для перевода садового дома в объект жилой недвижимости имеет значение:

  • капитальность строения
  • вид разрешённого использования земельного участка (ВРИ ЗУ), на котором расположен садовый дом, допускающий размещение индивидуального жилого дома    

Раньше единственно возможным способом перевода садового дома в жилой было решение суда о признании «жилых достоинств дачной обители». Нужно было доказывать, что это единственное возможное место для проживания, а сам дом снабжён для этого всем необходимым. Процесс перевода был очень сложным. Его изменили в пользу дачников.

 С 2019 года стал действовать уведомительный порядок перевода садового дома в статус жилого. Владельцы дачных и садовых домов имеют право перевести их в статус жилых в законном административном порядке, минуя суд.

 

Правовое основание для смены статуса садовой недвижимости на жилую

 

Возможность перевода узаконило Постановление Правительства РФ «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» (№47 от 26.01.2006), которое 01.01.2019 года было дополнено разделом VI. Порядок признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом на основании Постановления Правительства РФ №1653 от 24.12.2018.  

Владельцу садового дома нужно обратиться непосредственно или через МФЦ в администрацию того района, на территории которого расположен земельный участок с домом, с письменным заявлением о признании такого дома жилым. Без документов, которые нужно приложить к заявлению, не обойтись. Фанерную будку или обшитый деревом вагончик на участке в жилой дом превратить не получится. Наверное, не стоит спешить с переводом тем дачникам, которые нуждаются в улучшении жилищных условий и стоят в очереди на получение жилья:

  • садовые дома не учитываются при регистрации в очереди  
  • после преобразования садового дома в жилой объект они станут владельцами жилых квадратных метров
  • переоформление садового дома в жилой объект недвижимости – это улучшение жилищных условий, следствием чего станет исключение из очереди на увеличение площади

Признание/непризнание садового дома жилым выполняется на основании решения органа местного самоуправления (ОМС) муниципального образования (администрацией района), в границах которого расположен дом:

  • решение принимается в срок 45 календарных дней с даты регистрации заявления об изменении статуса садового дома
  • срок направления (выдачи) заявителю решения администрации о признании или об отказе в признании садового дома жилым домом – 3 рабочих дня с даты выпуска  решения 

Сам факт признания администрацией садового дома жилым – заключительный этап перевода. Ему предшествует целая процедура, начинающаяся с установления соответствия земельного участка и садового дома критериям, по которым можно определить, будет ли перевод возможен.

 

Требования к земельному участку и садовому дому

 

1. Земельный участок

 

  • может быть в аренде/собственности или ином праве владельца садового дома на законных основаниях, и этому требуется документальное подтверждение 
  • ВРИ ЗУ должен допускать размещение жилого дома:
    • садоводство
    • индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
    • для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населённого пункта

Признать дом жилым на земельном участке «для огородничества» не выйдет. На огородном участке можно размещать только хозяйственные постройки и не разрешено возведение капитального строения.

 

2. Садовый дом

 

  • должен стоять стоять на учёте в государственном кадастре недвижимости (ГКН), его границы – отображаться на кадастровом плане ЗУ, а право собственности – быть зарегистрированным в ЕГРН
    • у владельца дома должен быть правоустанавливающий документ на садовый дом в случае, если право собственности на него не зарегистрировано в ЕГРН
  • должен быть свободным от арестов, залогов, запретов
  • быть пригодным для постоянного проживания и подключённым к коммуникациям:
    • должны быть проведены вода, электричество, отопление, оборудована канализация
    • если район газифицирован, то в дом может быть проведён газ
    • допускается отсутствие водопровода и центральной канализации в домах высотой не более 2 этажей (в районах без централизованных инженерных сетей)
  • наружные конструкции должны быть теплоизолированными
  • недвижимость должна быть защищена от попадания воды, снега, дождя
  • несущие конструкции должны быть надёжными, не иметь повреждений и деформаций
  • в доме должны быть жилые и подсобные помещения;
    • как минимум, одна комната и кухня
    • отметка пола должна быть выше отметки земли
    • жилые помещения не должны располагаться в подвалах, на цокольных этажах
  • площади помещений должны соответствовать минимальным разрешённым размерам – к примеру:
    • кухня – не меньше 6 м2
    • высота комнат и кухни – не менее 2.5 м
  • комнаты и кухня в жилом помещении должны иметь окна, обеспечивающие естественное освещение
  • недвижимость должна отвечать строительным, санитарно-гигиеническим и противопожарным требованиям, которые предъявляются к жилью

Садовые дома, расположенные на земельных участках, на которых, капитальное строительство запрещено по закону, преобразовать в жилые объекты невозможно. 

К тому же, не каждый садовый дом может получить статус жилой недвижимости, ведь под индивидуальным жилым домом понимается объект капитального строительства – отдельно стоящее здание:

  • состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании
  • не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости
  • используемое для круглогодичного проживания граждан
  • имеющее фундамент, отопление и электричество
  • обладающее максимальными параметрами
    • количество надземных этажей – не более 3
    • количество подземных этажей – не регламентируется
    • высота здания – не более 20 м

Кроме того, садовому дому, как будущему жилому объекту, необходимо соответствовать строительным нормативам, безопасным условиям для проживания и пребывания людей:     

  • конструктивные элементы должны обладать необходимой прочностью и устойчивостью, обеспечивающими безопасность и исключение угрозы причинения вреда жизни и здоровью людей, имуществу граждан и юридических лиц, жизни и здоровью животных и растений при строительстве и эксплуатации здания в результате:
    • разрушения отдельных несущих строительных конструкций или их частей
    • разрушения всего здания, сооружения или их части
    • деформации недопустимой величины строительных конструкций, основания здания или сооружения и геологических массивов прилегающей территории
    • повреждения части здания или сооружения, сетей инженерно-технического обеспечения или систем инженерно-технического обеспечения в результате деформации, перемещений или потери устойчивости несущих строительных конструкций, в том числе отклонений от вертикальности
  • соблюдение требований пожарной безопасности – дом должен быть спроектированным и построенным таким образом, чтобы в процессе эксплуатации:
    • исключалась возможность возникновения пожара
    • обеспечивалось предотвращение или ограничение опасности задымления здания или сооружения при пожаре и воздействия опасных факторов пожара на людей и имущество
    • обеспечивались защита людей и имущества от воздействия опасных факторов пожара и (или) ограничение последствий воздействия опасных факторов пожара
  • соблюдение требований по нормируемым показателям:
    • качество воды, используемой в качестве питьевой и для хозяйственно-бытовых нужд
    • инсоляция и и солнцезащита
    • естественное и искусственное освещение
    • защита от шума
    • микроклимат
    • регулирование влажности на поверхности и внутри строительных конструкций
    • уровень вибрации
    • уровень напряжённости электромагнитного поля
    • уровень ионизирующего излучения 

Не исключено, что, перед переводом садового дома в объект жилой недвижимости, придётся заняться его техническими инженерными улучшениями (к примеру, обеспечением холодного водоснабжения, канализацией) или реконструкцией.

 

Экспертиза технического состояния садового дома

 

Перед тем, как подать документы на перевод садового дома в жилой, необходимо провести техническое обследование садового дома. 

Результат обследования – заключение по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома требованиям к надёжности и безопасности:

  • требования установлены федеральным законом  «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» № 384-ФЗ от 30.12.2009):
  • заключение готовится индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации в области инженерных изысканий

Заказчиком экспертизы технического состояния садового дома является его собственник – инициатор смены статуса недвижимости.

Обследование выполняется за плату на основании договора с исполнителем – ИП или компанией, занимающимися экспертизой технического состояния объектов:

  • они должны состоять в СРО в области инженерных изысканий
  • быть официально уполномоченными оказывать такую услугу
  • их заключение будет признаваться легитимным

Услуги включает в себя несколько этапов работ:

  • анализ проектных данных (при их наличии)
  • визуальный осмотр объекта
  • инструментальное исследование
  • инженерные расчеты
  • подготовка заключения

Положительные результаты экспертизы подтверждают, что здание садового дома отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям

  • строительные конструкции обеспечивают безопасное пребывание внутри дома
  • размеры элементов лестниц, дверных проемов, высота эксплуатируемых чердаков и подвалов гарантируют достаточно комфортное перемещение
  • высота потолка в комнатах и на кухне составляет:
    • не менее 2.5 м (в некоторых климатических районах – не менее 2.7 м)
    • в прихожих, коридорах и холлах – не менее 2.1 м
  • пол жилого помещения на 1 этаже находится выше планировочной отметки земли
  • жилище защищено как от природной влаги, так и от протечек из инженерных систем
  • жилье комфортно круглый год:
    • тепло- и пароизоляция исключают проникновение холода снаружи и сырость
    • зимой внутри дома относительная влажность не превышает 60%
    • температура в отапливаемой зоне не опускается ниже +180С
  • во всех жилых помещениях есть окна:
    • продолжительность инсоляции осенью и зимой соответствует санитарным нормам
  • вентиляция, отопление, водоснабжение, прочие системы отвечают актуальным нормам
  • пожарная безопасность обеспечена

Обследование технического состояния объекта перед переводом садового дома в объект жилой недвижимости – процедура обязательная. 

Заключение, подготовленное по результатам экспертизы технического состояния садового дома, входит в состав документов, прилагаемых к заявлению о его переводе в жилой дом, направленному в ОМС.  Практическую полезность обследования отрицать трудно – его итог позволяет понять:

  • необходимость дальнейших действий по переводу
  • возможность/невозможность улучшений или реконструкции садового дома перед его переводом в жилой дом:
    • в случае их осуществления потребуется проведение нового обследования технического состояния объекта     

 

Документы для перевода садового дома в жилую недвижимость 

 

  1. Заявление о переводе садового дома в жилой – можно написать в свободной форме, но обязательно с указанием сведений:
    • кадастровый номер садового дома
    • кадастровый номер земельного участка
    • контактная информация для связи с заявителем:
      • почтовый адрес
      • контактный адрес электронной почты
    • предпочтительный способ получения решения:
      • по электронной почте
      • лично в местной администрации
      • лично в многофункциональном центре госуслуг
  2. Техническое заключение по результатам обследования дома
  3. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости:
    • представляется заявителем по желанию, так выписку ОМС (администрация) может запросить самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия с Росреестром
  4. Правоустанавливающий документ на садовый дом (или нотариально заверенную копию такого документа):
    • в случае, если право собственности заявителя на садовый дом не зарегистрировано в ЕГРН
  5. Нотариально удостоверенное согласие третьих лиц на признание садового дома жилым домом – в случае, если садовый дом или жилой дом обременен правами этих лиц:
    • супруги при совместной собственности
    • дольщики в праве собственности на садовый дом
    • банк при ипотеке на дом
    • другие 

Заявителю выдается расписка в получении от него документов, с указанием их перечня и даты получения уполномоченным органом местного самоуправления. В случае представления документов через МФЦ расписка выдаётся заявителю многофункциональным центром.

По результатам рассмотрения документов на перевод садового дома в жилой администрация принимает положительное решение или делает отказ в признании его объектом жилой недвижимости. 

Если решение положительное, орган местного самоуправления направляет его не только заявителю, но и в Росреестр для внесения соответствующих изменений в сведения об объекте недвижимости.

Собственник уже жилого дома имеет право обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении изменений самостоятельно.

На внесение сведений в госреестр недвижимости потребуется до 15 дней.

 

Основания для отказа в признании садового дома капитальным жилым объектом

 

Решение об отказе в признании садового дома жилым домом должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на соответствующие положения, изложенные в Постановлении Правительства РФ (№47 от 26.01.2006): 

  1. заявитель не предоставил требуемые документы
  2. орган местного самоуправления получил из ЕГРН сведения о том, что право собственности на садовый дом зарегистрировано на лицо, не являющееся заявителем:
    • то есть право собственности на садовый дом оформлено на другое лицо, а не на заявителя
  3. в ЕГРН отсутствуют сведения о праве собственности кого-либо на переоформляемый садовый дом:
    • о праве собственности на дом нет документов, а также сведений в ЕГРН
    • орган местного самоуправления уведомил об этом заявителя и предложил предоставить документы на дом, но заявитель в течение 15 дней не предоставил документы, запрошенные администрацией
  4. отсутствует согласие третьих лиц на переоформление садового дома:
    • для случая, когда третьи лица имеют права на садовый дом
  5. садовый дом находится на земельном участке, расположенном в границах зоны затопления, подтопления 

Если получить разрешение ОМС в переводе дома из садового в жилой никак не получается, можно предпринять попытку обжаловать отказ в судебном порядке. В исковом заявлении нужно будет указать причины, которые перечислены в решении об отказе. Затем доказать, почему эти причины неправомерны.

 

Полезно знать

 

  • Декларация об объекте недвижимости – документ для регистрации капитальных строений, не требующих получения РНС – здесь


Поделиться:






наверх