Минимальные и максимальные площади земельных участков (предельные размеры)




Содержание

 

Что понимается под предельными размерами земельных участков?

Понятие о предельных (минимальных и максимальных) размерах земельных участков означает только одно - площадь участка, который для тех или иных задач будет выкуплен или арендован у муниципалитета, получен в результате раздела, выделен из того, что находится в общедолевой собственности, не может ниже и не может быть выше некоторого размера, принятого за установленную норму для конкретных видов использования участка. 

Термин "предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков" фигурирует в Градостроительном кодексе РФ, где эти размеры включены в состав градостроительных регламентов, содержащих ещё и параметры разрешённого строительства и реконструкции объектов капитального строительства:  

  • минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
  • предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
  • максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Не касаясь ситуаций с параметрами разрешённого строительства объектов и их реконструкции, рассмотрим вопрос о размерах максимальных и минимальных площадей земельных участков, предоставляемых или уже используемых для индивидуального жилищного строительства, садоводства, дачного строительства, для ведения личного подсобного или фермерского хозяйств

Назначения этих участков отражены в видах их разрешённых использований, а от видов использований, в свою очередь, зависит размер их площадей. Площади участков для ИЖС и садоводства существенно меньше площадей участков для ЛПХ или КФХ, как, впрочем, все площади участков различного назначения отличаются друг от друга.

Предельные размеры площадей земельных участков устанавливаются по специальному порядку, который определяется не только земельным и градостроительным законодательством, но и Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), а в случае отсутствия ПЗЗ предельные размеры, руководствуясь законодательством, устанавливают местные муниципалитеты или субъекты РФ.

Земельные участки, площади которых, в силу различных обстоятельств, не соответствуют установленным предельным нормам, не подлежат государственной регистрации, что исключает возможность их застройки и выполнение с ними тех или действий.

 

Размеры минимальных и максимальных площадей участков в условиях принятых ПЗЗ

Размеры минимальных и максимальных площадей (предельных размеров) земельных участков определяются в соответствии с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), принимаемыми  местными муниципалитетами (Градостроительный кодекс РФ - статья 30)

В ПЗЗ, по требованиям Градостроительного кодекса РФ, в каждой территориальной зоне вводятся градостроительные регламенты (статья 38), по которым в этих зонах устанавливаются не только виды разрешённого использования участков, входящих в градостроительную зону, но и их предельные размеры.

Предельные размеры являются обязательными нормами для всех видов участков и применяются:

  • при образовании участков из состава государственных и муниципальных земель,
  • при предоставлении муниципалитетами и государством в собственность или аренду физическим и юридическим лицам участков для ИЖС, огородничества, дачного строительства и садоводства, для ведения личного подсобного и крестьянского (фермерского) хозяйств, животноводства и иных целей,
  • при решении вопросов о возможности разделов участков,
  • при решении вопросов о возможности или невозможности выполнения прирезок к участкам (перераспределение земельных участков),
  • при образовании нового неделимого земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в результате раздела земельного участка, объединения или перераспределения земельных участков,
  • при выделе участка, находящегося в общей собственности и относящегося к землям сельскохозяйственного назначения (для ведения ЛПХ, осуществления деятельности КФХ (если основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, товарное рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее чем минимальные размеры земельных участков, установленные законами субъектов РФ) - в размере доли в праве общей собственности,
  • при выделе невостребованной земельной доли в самостоятельный земельный участок - по фактическому размеру,
  • при выделе земельного участка из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок  - исходя из возможности самостоятельного функционирования выделяемых частей с учётом естественных границ на местности,
  • при образовании земельного участка из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель - не меньше установленного субъектами РФ минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель.

 

1. Если площадь участка не соответствует предельным нормам

Если площадь образуемого или изменяемого участка не соответствует предельным размерам, это обстоятельство станет основанием для отказа в его государственной регистрации. 

Для регистрации изменений (увеличения) площади участка в ГКН будет обращаться внимание на фактическую площадь и величину её превышения над зафиксированной изначально в документах на участок и в самом ГКН. При этом фактическая площадь не должна быть выше предельного максимального размера участков и не быть меньше минимального размера, установленных в период образования или покупки участка с данным видом разрешённого использования. 

При превышении фактической площади участка над установленным минимальным размером, а случае, когда предельные размеры не установлены, - на величину более 10% над той площадью, что зафиксирована в ГКН, единственно возможным способом разрешения проблемы будет выкуп избытка у муниципалитета, а просто "прирезать" избыток не получится.

Пример

У некоего члена СНТ площадь участка для дачного хозяйства по правоустанавливающим документам - 12 соток. Она зафиксирована в ГКН. Фактическая площадь, уточнённая при межевании, - 15 соток. 

Собственник участка попытался оформить прирезку 3-х лишних соток (произвести перераспределение земель) и получил отказ кадастровой палаты с обоснованием: "превышение предельной площади земельного участка".

Почему? Рассмотрим вопрос в деталях. 

Увеличение площади на 3 сотки соответствует превышению над той, что указана в документах, на 25%. Это увеличение невозможно объяснить допускаемой погрешностью топографических измерений, варьируемой, в частности, для дачных участков в интервале от 9 до 50 м2 (возрастание погрешности происходит по мере увеличения площади участков), зато оно хорошо понятно собственнику, который путём переноса границ (зелёных насаждений и канав на участке или его  ограждения) произвёл самозахват этих 3-х соток.

Даже если предположить, что:

1) в период получения или покупки участка были установлены предельные минимальные размеры дачных участков в 12 соток (что так же укажет на превышение избытка площади над предельным минимумом на 25%, а для установленного предельного минимума в 6 соток - на целых 50%)

2) предельные размеры не были установлены вообще, 

увеличение площади на 25%  над установленной по документам не позволит собственнику этого участка выполнить перераспределение земель (прирезку к участку). Придётся ему рассмотреть возможность выкупа излишков земли.  

 

2. На какие участки предельные нормы площадей не распространяются?

Предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения представлены в статье 4 указанного в ссылке федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Требования по предельным размерам и местоположению не распространяются на участки, которые формируются по результатам их изъятия для государственных или муниципальных нужд (в том числе путём выкупа) для размещения следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

  • объектов федеральных энергетических систем и объектов энергетических систем регионального значения;
  • объектов федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
  • линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий;
  • объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
  • автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Процедура изъятия участков предусматривает дальнейшее изменение целевого назначения земель и установление градостроительных регламентов на основании:

  • утверждённых актов о выборе земельных участков для строительства,
  • материалов предварительного согласования мест размещения объектов,
  • документов территориального планирования,
  • документов по планировке территории и землеустроительных материалов.

В иных случаях предельные размеры участков, в соответствии с принятыми ПЗЗ и градостроительными регламентами, устанавливаются местными властями (постановлениями администраций или решениями депутатских советов об установлении предельных (минимальных и максимальных) размеров  земельных участков, предоставляемых гражданам на каком-либо праве) или законами субъектов РФ. 

 

3. О различии предельных размеров участков в разных муниципалитетах

В разных муниципалитетах предельные размеры участков могут различаться. Минимальные и максимальные площади наделов нужно уточнять в местной администрации.

Можно сравнить, например, предельные размеры участков, установленные в МО "Приморское городское поселение" Выборгского района Ленинградской области (здесь), с предельными размерами в МО "Копорское сельское поселение" Ломоносовского района Ленинградской области (пункт 10 решения Совета депутатов).

В Приморском городском поселении:

  • для размещения индивидуального дома и ЛПХ:
    • минимальный размер - 0.05 га (в границах населённого пункта) и 0.03 га (за чертой населённого пункта);
    • максимальный размер - 0.25 га (в границах населённого пункта) и 0.5 га (за чертой населённого пункта);
  • для индивидуального жилищного строительства:
    • минимальный размер - 0.06 га;
    • максимальный размер - 0.25 га и 0.35 га (дя отдельных случаев - на основании проектной документации в целях исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы, вовлечения в оборот неиспользуемых земель);
  • сельскохозяйственное использование:
    • минимальный размер - 0.2 га;
    • максимальный размер - 1 га.

В Копорском сельском поселении:

  • для ведения ЛПХ:
    • минимальный размер - 0.05 га (в границах населённого пункта) и 0,03 га (за чертой населённого пункта);
    • максимальный размер - 0.25 га (в границах населённого пункта) и 0.5 га (за чертой населённого пункта).
  • для индивидуального жилищного строительства:
    •  минимальный размер - 0,05 га;
    • максимальный размер - 0,25 га.

Сравнив тексты документов (постановления администрации МО "Приморское городское поселение" (№603 от 24.06.2016 г.) и решение Совета депутатов МО "Копорское сельское поселение" (№4 от 10.02.2016 г.)), утверждающих предельные размеры участков, можно констатировать, что в этих поселениях установлены разные нормы предельных площадей, но, вместе с тем, выявляются и общие подходы этих органов власти к определению минимальных и максимальных размеров земельных участков для садоводства, для дачного строительства, для ведения огородничества, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, для ведения животноводства на основе размеров земельных участков, установленных в соответствии с законами субъекта РФ (в данном случае - закона Ленинградской области № 83-оз от 29.10.2003 г.).   

Наличие различий в предельных площадях земельных участков зависит от многих факторов - от соотношения свободных и занятых земель на территории поселений, численности и плотности населения в них, направлений и перспектив использования земель, востребованности участков того или иного назначения и многих других факторов.

 

Предельные размеры бесплатных участков для многодетных семей 

 

Предельные размеры земельных участков, предоставляемых бесплатно в собственность многодетным семьям, имеющих 3-х и более детей, устанавливаются местными муниципалитетами, то есть их площадь будет разной в разных регионах (с самими условиями предоставления земли многодетным семьям можно ознакомиться здесь).

 

Предельные размеры бесплатных участков для многодетных семей в Санкт-Петербурге

 

Многодетным семьям, проживающим и зарегистрированным в Санкт-Петербурге, бесплатная земля предоставляется в первую очередь.

Многодетные семьи, состоящие на учёте в качестве нуждающихся в земельном участке, имеют право выбора одного из следующих вариантов:

  1. получить земельный участок на подготовленных территориях;
  2. воспользоваться сертификатом для покупки участка в любом регионе России.

Получение в собственность бесплатно земельного участка для индивидуального жилищного или дачного строительства:

  • участки предоставляются без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов земельных участков,
  • участки образованы из тех участков, что находятся в собственности Санкт-Петербурга, и из участков, находящихся в федеральной собственности (с переданными Санкт-Петербургу полномочиями по управлению ими), а также из земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и которыми, по земельному законодательству, вправе распоряжаться органы государственной власти Санкт-Петербурга.

Предельные размеры таких участков составляют:

  • минимальный размер - 0.12 га
  • максимальный размер - 0.15 га.

Сертификат "Земельный капитал в Санкт-Петербурге"

Сертификат "Земельный капитал в Санкт-Петербурге" - специальный документ, по которому семья, купив участок для индивидуального жилищного или дачного строительства в любой области России за собственные средства, получает возможность возмещения затрат в размере земельного капитала.

  • Сертификат "Земельный капитал в Санкт-Петербурге является именным документом, подтверждающим право на дополнительную меру социальной поддержки. Установлен в 2016 году за счёт средств бюджета Санкт-Петербурга.
  • Земельный капитал в Санкт-Петербурге устанавлен в размере 300 тыс.руб. Этот размер ежегодно индексируется. Гражданам, получившим Сертификат, размер земельного капитала в Санкт-Петербурге не индексируется.
  • Земельный капитал предоставляется  однократно - на основании Земельного сертификата в размере, установленном на дату обращения за получением дополнительной меры социальной поддержки. Срок действия сертификата - в течение 3-х лет с даты его предоставления.

Сертификат "Земельный капитал в Санкт-Петербурге" имеет компенсационный характер, аналогичный материнскому капиталу, то есть для его использования необходимо сначала приобрести участок за собственные деньги, причём участок должен быть только для ИЖС или для дачного строительства, и только после этого претендовать на перечисление денежных средств.

Подать заявление на земельный сертификат его имеет смысл после того, как участок уже выбран и решение о покупке принято окончательно, так как его денежный размер  земельного сертификата устанавливается на дату получения с учётом индексации, оставаясь фиксированным в течение всего 3-х летнего срока действия сертификата. Так, в 2017 году проиндексированный размер земельного капитала составил 323 000 рублей, но если бы земельный сертификат был получен в 2016 году, а сделка покупки участка произошла в 2017 или позднее, размер его остался прежним, то есть 300 000 рублей.  

Обратиться за получением земельного сертификата можно лишь после того, как сделка проведена и на участок оформлена собственность. Земельный сертификат полностью или частично возмещает средства, затраченные на покупку участка.

 

Предельные размеры бесплатных участков для многодетных семей в Татарстане

 

В Татарстане многодетные семьи могут получить в собственность, однократно, бесплатно и лишь для одного вида целевого использования, земельные участки для ИЖС, дачного строительства, ведения ЛПХ (приусадебный земельный участок), для развития садоводства или огородничества.

Предельные размеры участков - от 6 соток до 20 соток.

Так установлено Законом Республики Татарстан "О внесении изменений в Земельный кодекс РТ" в части бесплатного предоставления земельных участков многодетным семьям (№ 90-ЗРТ от 20.04.2016 г.), содержащим и информацию об условиях и порядке предоставления участков, необходимых документах, способах подачи заявления, сроках его рассмотрения и т.д. 

Участки предоставляются с учётом привязки к месту проживания многодетной семьи:

  • семьям, постоянно проживающим на территории городского округа, земельные участки будут отводиться в его границах или, с согласия семьи, из того состава участков, что находятся в в других муниципальных образованиях, но относятся к собственности округа;
  • многодетным семьям, проживающим на территории муниципального района, земля будет предоставлена в его же пределах или, при условии согласия семьи, из имеющихся в собственности данного района участков, находящихся в других муниципалитетах.

Очередность в получении участков определяется по дате и времени подачи заявления. Списки учётных номеров с указанием очередности размещаются на сайте муниципалитета. Они регулярно обновляются по мере включения семей в эти перечни и передачи им земельных участков. С момента подачи заявления до получения земли должно пройти не более 1 года.

Если ранее многодетной семье участок уже был предоставлен в аренду и на нём уже находится жилой дом, принадлежащий этой семье, то участок можно переоформить в собственность, но площадь этого участка не должна превышать 20 соток. Собственность на такую землю для членов семьи будет общедолевой (в равных долях для детей и родителей).

Для переоформления уже существующего участка под жилым домом в собственность бесплатно, помимо заявления, в местную администрацию нужно предоставить ряд документов:

  • выписку из ЕГРН о праве на жилой дом;
  • выписку из ЕГРН о праве (аренде) на земельный участок под жилым домом;
  • правоустанавливающие документы на дом и участок (если право на них не зарегистрировано в Едином госреестре).

В приниципе, выписки из ЕГРН могут предоставляться по собственной инициативе, так как их администрация может получить из госреестра самостоятельно (в порядке межведомственного взаимодействия).

Установленный срок оформления земли в собственность не должен превышать 6 месяцев, если только не выявится, что предоставленные заявителем документы е подтверждают его право на получение участка - тогда местные власти однозначно примут отрицательное решение. 

 

Размеры предельных размеров участков при отсутствии ПЗЗ и градрегламентов

 

Если в местном муниципалитете не утверждены ПЗЗ и для территорий или их частей не установлены градостроительные регламенты, при решении вопросов образования участков, их предоставления, перераспределения, выдела, раздела главными ориентирами становятся:

 

Минимальные площади земельных участков в Санкт-Петербурге

 

Размеры минимальных площадей регламентированы Законом Санкт-Петербурга "О минимальных размерах площади земельных участков, в отношении которых должен проводиться государственный кадастровый учёт" (№135 от 25.07.2007 г.).

В соответствии с этим законом, для тех территорий Санкт-Петербурга, для которых градостроительные регламенты (временные регламенты застройки земельных участков) не введены, установлены минимальные размеры площади земельных участков, которые подлежат регистрации в органах кадастрового учёта:

  • для ИЖС, для размещения индивидуального жилого дома - 300 м2 
  • для ведения дачного хозяйства - 600 м2
  • для ведения садоводства - 200 м2
  • для ведения огородничества - 200 м2
  • для размещения индивидуальных гаражей - 18 м2
  • для размещения временных объектов мелкорозничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания без права возведения на данных земельных участках объектов недвижимого имущества - 5 м2.

 

Предельные размеры площадей земельных участков в Ленинградской области

 

Закон Ленинградской области "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и максимальном размере общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство" (№83-оз от 29.10.2003 г.) корректировался в соответствии с последовательно принимаемыми: 

  • Законом ЛО № 33-оз от 13.05. 2005 г.,
  • Законом ЛО № 118-оз от 6.11. 2008 г.,
  • Законом ЛО № 94-оз от 23.11. 2009 г.,
  • Законом ЛО № 35-оз от 15.05. 2012 г.,
  • Законом ЛО № 118-оз от 13.11.2015 г.

В итоговой редакции закона установлены размеры минимальных и максимальных размеров площадей земельных участков.

Примечание

  • Закон применяется в тех муниципальным образованиям Ленинградской области, где  правила землепользования и застройки (ПЗЗ) не утверждены. 
  • В условиях действующих ПЗЗ точные размеры участков каждый муниципалитет определяет самостоятельно - через принятие нормативно-правовых актов. Предельные размеры наделов нужно уточнять в местной администрации. 

 

Минимальные и максимальные размеры площадей земельных участков в Ленинградской области

 

  • участки для садоводства
    • минимальный размер - 0.05 га
    • максимальный размер - 0.12 га
  • участки для дачного строительства:
    • минимальный размер - 0.05 га
    • максимальный размер - 0.20 га
  • участки для ведения огородничества
    • минимальный размер - 0.01 га
    • максимальный размер - 0.10 га
  • участки для ведения животноводства
    • минимальный размер - 0.01 га
    • максимальный размер - 5.0 га
  • участки для ИЖС
    1. в границах сельских поселений Ленинградской области
      • минимальный размер - 0.10 га
      • максимальный размер - 0.25 га
    2. в границах городского округа Ленинградской области и городских поселений
      • минимальный размер - 0,06 га
      • максимальный размер - 0.25 га
  • участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства
    • минимальный размер - 1 га
    • максимальный размер - 50 га

Примечание:

В соответствии с пунктами 6.1 и 6.2  статьи 12 ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" №74-ФЗ):

  1. предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемых для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, устанавливаются законами субъектов РФ.
  2. минимальные размеры земельных участков не устанавливаются для фермерских хозяйств, основной деятельностью которых является садоводство, овощеводство защищенного грунта, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, товарное рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее минимальных размеров земельных участков, установленных законами субъектов РФ.
  • участки для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ):

земельные участки для ведения ЛПХ могут быть:

  1. приусадебными - находятся в границах населённого пункта и используются для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов; 
  2. полевыми - находятся за пределами границ населенного пункта и используются исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений. 

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков для ЛПХ, устанавливаются местными администрациями (принимаются нормативные правовые акты органов местного самоуправления).

Предоставление таких земель осуществляется в порядке, установленном земельным законодательством - законом "О личном подсобном хозяйстве" (№ 112-ФЗ от 07.07.2003 г. в редакции от 01.05.2016), а конкретно - п.5, ст. 1 этого закона, по которому:

  1. максимальный размер общей площади земельных участков -  0.5 га.
  2. максимальный размер общей площади земельных участков может быть увеличен законом субъекта РФ (области, края и др.), но не более чем в пять раз, то есть до 2.5 га.

Так, для Ленинградской области максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих ЛПХ, - 0.99 га.

Исключение 

В ряде регионов России, в силу закона №119-ФЗ от 01.05.2016 (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01.01.2017) "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Указанные выше максимальные размеры участков для ЛПХ не применяются в случаях предоставления участков на территориях:

  1. Республики Саха (Якутия),
  2. Камчатского края,
  3. Приморского края,
  4. Хабаровского края,
  5. Амурской области,
  6. Магаданской области,
  7. Сахалинской области,
  8. Еврейской автономной области,
  9. Чукотского автономного округа.


 

Выводы

 

  • Минимальный и максимальный размер земельного участка - важный параметр градостроительного регламента, определяющего вид использования земельного надела и соответствующие нормы его застройки.
  • Предельные размеры участков устанавливаются в различных регионах страны по своим нормативным актам, в соответствии с законодательством, принятыми ПЗЗ и установленными градостроительными регламентами.
  • В условиях отсутствия в муниципалитетах ПЗЗ предельные размеры земельных участков для ИЖС, огородничества, дачного строительства и садоводства, для ведения личного подсобного и крестьянского (фермерского) хозяйств и животноводства устанавливаются в соответствии с Земельным, Градостроительным и Гражданским кодексами РФ и законами субъектов РФ.
  • Выяснять предельные размеры участков того или иного вида разрешённого использования нужно в местной администрации.

 

Полезная информация

Как определить вид использования участка для ИЖС, ЛПХ, КФХ, дачного строительства по Классификатору ВРИ можно ознакомиться здесь








+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним








+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним


наверх

наверх