Сельхозугодья в составе земель с/х назначения - исключительные случаи и специальные особенности перевода в иные земли - 2018




Содержание

  1. Исключительных случаи, когда возможен перевод сельхозугодий в иные земли
  2. Изменение категории земель - это способ решения вопроса о переводе сельхозугодий
  3. Границы населённых пунктов
  4. Порядок внесения изменений границ при включении участка сельхозугодий в черту населённого пункта
  5. Заявление о включении участка сельхозугодий в границы населённого пункта. документы и рекомендации по подготовке обоснований для юридических и физических лиц  
  6. Аргументация невозможности использования сельхозугодий по назначению - панацея или «бич божий»?
  7. Порядок рассмотрения властями заявления и принятия решения о включении участка с/х угодий в границы населённого пункта
  8. Причины отказа властей по включению участка сельхозугодий  в границы населённых пунктов
  9. Резюме 

 

Чтим законы и понимаем, что сельхозугодья - это самые ценные земли

 

О сложности решения вопросов, связанных с изменением видов разрешённого использования (ВРИ) земельных участков, многие их собственники знают не понаслышке, особенно, если это участки сельскохозяйственного назначения. А если земля  является ещё и сельскохозяйственными угодьями, то кажется, что личная инициатива в попытке изменить их целевое назначение наказала тебя обрушившимися на голову тяжелейшими проблемами и что сама задача стала сравнимой с расчётом полёта комического корабля в параллельную Вселенную.

Попробуем выяснить, почему так трудно даже подступиться к решению задачи с этими угодьями и существует ли её решение вообще?

Итак, как сказал на старте в Космос его первопроходец Юрий Гагарин, поехали! Но, в отличие от него, совершим «путешествие по полям и долам» российского земельного и градостроительного законодательства, настроившись со всей серьезностью на волну установок и требований строгих законов, претерпевших некоторые изменения в 2018 году.

Сельскохозяйственные угодья являются одной из составных частей земель сельскохозяйственного назначения, находящихся за пределами границ населённых пунктов. (пункт 2 статьи 77 Земельного кодекса РФ). 

В статье 79 Земельного кодекса РФ, говорится о том,  что сами угодья включают в себя следующие типы земель:

  • пашни, 
  • сенокосы, 
  • пастбища, 
  • залежи, земли, 
  • занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими).

Тут же поясняется, что среди всех земель сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственные угодья имеют особый приоритет в использовании и подлежат особой охране. 

Сельхозугодья - это лучшие плодородные земли. Поэтому их защита, повышение плодородия почв от деградации и загрязнения, ведение производства с/х продукции способами, обеспечивающими воспроизводство земель, исключение и ограничение неблагоприятного воздействия на окружающую природную среду, соблюдение стандартов и норм агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий возведены в ранг государственных задач. Они отражены в  целом ряде федеральных законов:

  1. ФЗ «О развитии сельского хозяйства» (часть 1 статьи 4) - №264-ФЗ в ред. от 28.12.2017),
  2. ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» ( №101-ФЗ  в ред. от 05.04.2016)
  3. Постановление Правительства РФ «О признаках неиспользования земельных участков с учётом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации» (№ 369 от 23.04.2012)
  4. ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (№101-ФЗ в ред. от 27.06.2018)
  5. ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (№ 191-ФЗ (ред. от 03.08.2018)
  6. ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (№ 131-ФЗ в ред.от 03.08.2018)
  7. Кроме этого, Указом Президента РФ «О Стратегии национальной безопасности Российской Федерации до 2020 года» установлено, что продовольственная безопасность России должна обеспечиваться путём предотвращения истощения земельных ресурсов и сокращения сельскохозяйственных земель и пахотных угодий (№537 от 12.5.2009 г.).

Есть ещё законодательная форма охраны угодий, которая устанавливает их использование только в соответствии с назначением и ограничивает до максимума использования для иных задач без особых для этого оснований. Вместе с тем, именно в ней раскрываются «секреты» перевода угодий в иные земли. Проанализируем эту возможность.

 

Специальные особенности перевода сельскохозяйственных угодий в иные земли

 

Исключительных случаи, когда возможен перевод сельхозугодий в иные земли

 

Реализация защиты сельхозугодий от нецелевого использования обеспечивается созданием очень жёсткого порядка и требований к обоснованию необходимости перевода угодий в иные земли.  

Акцент на нецелесообразность использования угодий для любых иных нужд сделан в федеральном законе «О переводе земель или земельных участков из состава земель одной категорию в другую» (ФЗ № 172 в ред. от 29.07.2017), в статье 7 которого специальные особенности перевода земель в другую категорию установлены не для всех земель с/х назначения, а именно для земель с/х угодий и перечислены все те исключительные случаи, при которых перевод земель с/х угодий или земельных участков в составе таких земель из земель с/х назначения допускается.

Связаны они со следующими задачами:

  1. консервация земель,
  2. создание особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
  3. установление или изменение черты населённых пунктов;
  4. размещение промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2  статьи 7;
  5. включение непригодных для с/х производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
  6. строительство дорог, линий электропередачи, линий связи, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, ж/д линий и других подобных сооружений при наличии проекта рекультивации части с/х угодий, предоставляемой на период строительства линейных объектов;
  7. выполнение международных обязательств России, обеспечение обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
  8. добыча полезных ископаемых при наличии проекта рекультивации земель;
  9. размещение объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

В этой же статье 7 ФЗ № 172  говорится и об абсолютном запрете на перевод следующих видов земель:

  • земель с/х угодий или земельных участков в составе таких земель из земель с/х назначения, в случае, если их кадастровая стоимость будет выше среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району/городскому округу на 50% или более этого значения,
  • особо ценных продуктивных с/х угодий.

Такие земли для каких-либо других целей использоваться не могут. Изменить их установленное назначение не получится ни при каких обстоятельствах (пункт 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ и пункт 2 статьи 7 (ФЗ № 172 в ред. от 29.07.2017). 

Наверное, кое-кому подумалось сейчас о том, а чем интересен приведённый перечень исключительных случаев, если в нём нет впрямую обозначенных возможностей, например, для жилищного строительства? А тем он интересен, что именно в этом перечне, в пункте 3, содержится «подсказка» для выбора пути в решении вопроса об изменении правового статуса сельхозугодий, позволяющего вести строительство. Путь, конечно, не из лёгких, но, надеемся, наша навигация поможет справиться с его крутыми поворотами.    

 

Изменение категории земель - это способ решения вопроса о переводе сельхозугодий

 

При всей высокой качественности земель с/х угодий их характеристики и показатели плодородия могут меняться со временем и не в лучшую сторону. Использование угодий по их назначению становится нерациональным и экономически невыгодным. По этой причине дальнейшая хозяйственная деятельность на с/х угодьях становится возможной только при условии изменения их целевого назначения. Решение этой задачи регулируется законодательно и при определённых обстоятельствах.

Анализ положений ряда законов, регламентирующих процесс изменения категории земель, позволяет сгруппировать главные выводы, следующим образом:

  • не допускается перевод земель из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования (пункт. 4 статьи 9 Градостроительного РФ) 
  • закон ФЗ № 172 устанавливает принципиальную возможность не изменения вида использования земельного участка (угодий), а перевода угодий в иные категории способом изменения черты (границ) населённого пункта,
  • в статье 8 ФЗ № 172 указывается, что установление или изменение границ населённых пунктов, а также включение земельных участков в границы населённых пунктов является переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населённых пунктов,
  • в пункте 25 статьи 4.1 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (№ 191-ФЗ  в ред. от 03.08.2018) поясняется, что допускается включение в границы населённого пункта земельных участков, непосредственно не примыкающих к границам этого населённого пункта.  

Из представленных статей законов следует, что изменение границ населённого пункта, происходящее при включении в них участка с/х назначения из состава сельхозугодий, обеспечивает важнейшие правовые трансформации такого участка:

  • существующая категория земель участка «земли сельскохозяйственного назначения» меняется на категорию «земли населённых пунктов»,
  • участок попадает в территорию градостроительного зонирования,
  • исключаются проблемы, связанные с запретом на введение градостроительных регламентов для с/х угодий, установленным пунктом 6 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ, то есть при включении участка в черту населённого пункта становится возможным и изменение его вида разрешённого использования (ВРИ).

Возможность изменения ВРИ участка объясняется тем, что участок, включённый в границы населённого пункта, оказывается в конкретной территориальной зоне, а для каждой такой зоны правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) поселения устанавливаются градостроительные регламенты, включающие, в частности, перечни видов использования, допустимые в территориальной зоне. 

Таким образом, при изменении границ, происходящем при включении земельного участка в границы населённого пункта, одновременно с изменением категории земель изменяется и вид разрешённого использования участка, если в таком изменении есть необходимость.

Сама возможность изменения ВРИ земельного участка, в том числе и участков и земель с/х назначения из состава c/х угодий при включении в границы населённого пункта усилена законодательно - пунктами 1 и 2 статьи 4.1 федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (№ 191-ФЗ  в ред. от 03.08.2018).  

Выясним, что представляют собой границы населённого пункта, в которые необходимо включить участок из состава с/х угодий, чтобы изменить его назначение. Отметим при этом, что порядок изменения применим и для участков с другими назначениями, а особенности, характерные для угодий, проявляются в более пристальном и строгом отношении властей при градостроительном регулировании и в оценке самой целесообразности изменения целевого назначения c/х угодий. Но к этому моменту обратимся после рассмотрения установленного порядка изменения границ населённого пункта.

 

Границы населённых пунктов

 

Земли населённых пунктов - это земли, расположенные внутри черты городских и сельских поселений.

Черта населённого пункта является его внешней границей. Она разграничивает земли разных категорий, относящиеся к населённому пункту, от земель других категорий, расположенных за его пределами и на межселенных территориях.

Внешняя граница населённого пункта охватывает не только его застроенные земли, но и незанятые земельные участки, предназначенные для обслуживания населения или участке, находящиеся в частной собственности. Таким образом, внешней чертой (границей) отграничивается вся территория каждого конкретного поселения.

Эта граница не может пересекать любой отдельный участок, она может идти только по краю участка. Земельный участок в пределах границы населённого пункта, не может относиться к 2-м разным категориям.

Граница (черта) населённого пункта устанавливается в соответствии с документами территориального планирования и проектами землеустройства с учётом результатов расчётов по обоснования резервных площадей и вычисления площадей земельных угодий, итогов инвентаризации земель и проектно-технической и учётной документацией по населённому пункту.

Границы населённого пункта ставятся на учёт в государственном кадастре недвижимости (ГКН), а по итогам учёта всем земельным участкам, включенным в черту населённого пункта, присваивается категория «земли населенных пунктов». Без плана (карты) границы населённого пункта невозможно  изменить сведения о категории земельного участка в ГКН.

Все особенности границ населённого пункта описаны в Земельном кодексе РФ. Так, в статье 83 Земельного кодекса РФ даётся определение границ городских и сельских населённых пунктов и уточняются их особенности:

  1. эти границы отделяют земли земли населённых пунктов от земель иных категорий,
  2. эти границы не могут пересекать границы муниципальных образований, в которые входят эти населённые пункты,
  3. эти границы не могут пересекать границы земельных участков, правообладателями которых являются граждане и юридические лица.  

Далее, в статье 84 Земельного кодекса РФ уточняется порядок установления и изменения границ населённых пунктов и поясняется, что под установлением и изменением границ понимается:

  1. утверждение или изменение генерального плана поселения - одного из главных документов его территориального планирования, отображающего границы населённых пунктов, находящихся в границах муниципального образования, к которому эти пункты относятся,
  2. утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, показывающего границы сельских населённых пунктов, находящихся на межселенных территориях, то есть за пределами границ поселений.

В статье 84 Земельного кодекса РФ делается акцент на том, что после включения земельных участков в границы населённых пунктов права собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов участков не изменятся и не прекратятся, то есть останутся прежними. 

Вопросы установления и изменения границ населённых пунктов рассматриваются в целом ряде других законов:

  • в статье 4.1 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» ( № 191-ФЗ в ред. 03.08.2018 г.)
  • в пункте 2 статьи 23 Градостроительного кодекса РФ
  • в  статье 12 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (№ 131-ФЗ в ред. от 03.08.2018)
  • в статьях 15. 17 и др. ФЗ «О землеустройстве» ( № 78-ФЗ в ред. 31.12.2017)

Во всех них отмечается, что установление границы населённого пункта, проведение изменений и внесений изменений в границы и, соответственно, включение участков в границы населённого пункта и, тем самым перевода их в категорию «земли населённых пунктов» с привилегией одновременного изменения вида использования участков возможно лишь при условии наличия в муниципальных районах и в его поселениях документов территориального планирования (генеральных планов и схем территориального планирования). Без документов территориального планирования никакие изменения границы населённых пунктов не допускаются.

Выше уже было отмечено, что при включении участка в границы населённого пункта он попадает в соответствующую фуециональную зону, установленную генеральным планом, а значит, и в соответствующую территориальную зону, установленную ПЗЗ, то есть на территорию с действующим градостроительным регламентом. 

В статье 4.1 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (№ 191-ФЗ (ред. от 03.08.2018), разъясняется, что при наличии генеральных планов поселений, генеральных планов городских округов, схем территориального планирования муниципальных районов изменение границ населённых пунктов может проводиться в 2-х вариантах:

  1. или в порядке внесения изменений в генеральные планы, схемы территориального планирования в соответствии с Градостроительным кодексом РФ,
  2. или в порядке включения земельных участков в границы населённых пунктов.

Вопрос об изменении границ населённого пункта путём внесения изменений в генеральные планы может быть обусловлен, к примеру, необходимостью уточнения и изменения границ населённых пунктов. А изменение границ населённого пункта, как уже отмечено, - задачами собственников участков, связанными с изменением целевого назначения земельных наделов.   

Выясним, каким является порядок изменения границы населённого пункта при включении в них земельного участка, обеспечивающий изменение ранее установленную категорию земель.

 

Порядок внесения изменений границ при включении участка сельхозугодий в черту населённого пункта  

 

Включение земельного участка в границы населённого пункта влечёт за собой целый ряд последствий:

  1. изменение границ сельского/городского поселения, на территории которого «числился» участок,
  2. изменение границ населённого пункта, в границы которого участок включается,
  3. соответственное изменение генеральных планов и схем территориального планирования населённого пункта, на территорию которого будет «прописан» участок, и генплана и схемы территориального планирования сельского/городского поселения, из которого этот участок будет «выписан».    

Пояснение

Изменение границ населённого пункта происходит и при исключении участка из его границ и включении в границы сельского/городского поселения. Процедурно эти изменения идентичны и обозначаются как изменение границ населённого пункта. Поэтому для краткости текста  будем рассматривать только вопрос о включении участка в границы населённого пункта, позволяющий исключить повторения для задачи исключения участка из этих границ.   

Повторим ещё раз основные положения статьи 4.1 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (№ 191-ФЗ  в ред. от 03.08.2018), на котором базируется не только возможность для внесения изменений в границы населённого пункта, но и определяется порядок внесения этих изменений:  

  • пункт 1 - включение земельных участков в границы населённых пунктов или исключение земельных участков из границ населенных пунктов осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ;
  • пункт 2 - при необходимости установления или изменения ВРИ земельных участков решение о включении земельных участков в границы населённых пунктов  принимается одновременно с решением об установлении или об изменении ВРИ включаемых в границы населённых пунктов земельных участков или земельных участков, исключаемых из границ населённых пунктов,
  • пункт 6вопросы о включении земельного участка в границы населённого пункта подлежат общественным обсуждениям или публичным слушаниям, которые организовывает  и проводит орган местного самоуправления в соответствии с уставом поселения.

Субъектам РФ предоставлено право  устанавливать свои законы по определению порядка подготовки и принятия решений о включении/исключении земельных участков в границы/из границ населённых пунктов и об установлении/изменении ВРИ земельных участков (пункт 3 статьи 4.1 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» ФЗ № 191-ФЗ ). Примером этому могут послужить:

  1. Закон Брянской области
  2. Закон Вологодской области
  3. Закон Владимиррской области

Кроме того, субъекты РФ могут разрабатывать свои примерные формы заявлений о включении участка в границы населённого пункта. Суть их едина для всех регионов, а потому имеет смысл ознакомиться с содержанием хотя бы одного из вариантов формы заявлений, перейдя к его тексту по этой ссылке.

Из представленных положений федерального закона № 191-ФЗ  следует, что началом старта бюрократической процедуры изменения границ населённого пункта должна стать подача заявления о включении земельного участка в границы населённого пункта.  

Приступим теперь к более подробному выяснению вопроса о том, что нужно написать в заявлении и какие документы к нему необходимо приложить.

 

Заявление о включении участка сельхозугодий в границы населённого пункта и прилагаемые документы 

 

В пункте 4 статьи 4.1 ФЗ ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (№ 191-ФЗ (ред. от 03.08.2018) разъясняется как порядок подачи заявлений и состав документов, прилагаемых к заявлению, так порядок его рассмотрения.

  • Заявители

Подать заявление или предложения об изменение границ населённого пункта имеют право правообладели земельных участков - их собственники, пользователи и арендаторы.

Заявителями по вопросу включения участков в границы населённого пункта могут быть:

  1. орган государственной власти РФ
  2. орган государственной власти субъекта РФ
  3. орган местного самоуправления
  4. юридическое лицо
  5. физическое лицо
  • Требования к заявлению

Заявление:

  1. об изменении границ населённого пункта и об установлении или об изменении вида разрешённого использования земельного участка при включении земельного участка (при необходимости изменения ВРИ участка)
  2. об исключении земельного участка из границ населённого пункта,
  3. об установлении или об изменении вида разрешённого использования земельного участка при включении/исключении земельного участка

подаётся в орган местного самоуправления поселения, на территории которого находится населенный пункт. (на имя главы администрации поселения), а если участок расположен на межселенной территории -  в орган местного самоуправления муниципального района. 

Заявление должно быть мотивированным, то есть в нём необходимо отразить планируемую собственником участка цель изменения границ населённого пункта, происходящего при включении участка в его границы. К примеру, в качестве мотива можно указать, что целью планируемого использования участка является «жилищное строительство» или что предполагается его «рекреационное использование».

Мотивы, излагаемые в заявлении, должны основываться как на соответствии закону «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (№ 191-ФЗ), так и на необходимости включения участка в границы населённого пункта по причинам, не позволяющими использовать земельный участок по ранее установленному назначению (с кратким изложением этих обстоятельств в тексте самого заявления).

  • Документы, прилагаемые к заявлению

В соответствии с ФЗ (№ 191-ФЗ (пункт 4.1) обязательными к представлению заявителем должны быть следующие документы:   

  1. кадастровый паспорт земельного участка, включаемого в границы населённого пункта
  2. правоустанавливающие документы на земельный участок, включаемый в границы населённого пункта
  3. для физического лица - копии документов, удостоверяющих личность
  4. для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей - выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц 

Если выписка из ЕГРЮЛ или выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, не предоставлена то орган местного самоуправления запрашивает сведения о заявителе самостоятельно (в порядке межведомственного электронного взаимодействия с органами соответствующих реестров).

  • Требование о представления иных документов законом не допускается

Федеральный закон «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» запрещает властям требовать от заявителя представления иных документов, кроме тех, что перечислены выше (пункт 4 статьи 4.1 № 191-ФЗ).

Но закон не запрещает заявителю представить свои обоснования в составе приложений к заявлению тех документов и материалов, что, по его мнению, могут детализировать целесообразность изменения границ или более веско доказать невозможность использования участка в прежнем статусе.

Эту возможность игнорировать не стоит, ведь речь идёт об участке, не только относящемся к самым защищаемым государством землям сельскохозяйственных угодий, но и который планируется включить в территорию населённого пункта, где к участкам предъявляются не менее серьезные требования, чем к охране сельхозугодий. Поэтому подготовке обоснования имеет смысл проявить самое серьёзное отношение. 

 

Рекомендации по подготовке обоснований для юридических лиц

 

Юридические лица, планирующие строительство объектов жилищного или рекреационного назначения, могут подготовить свои обоснования в виде декларации о намерениях (бизнес-плана), содержащей следующие сведения:

  • о назначении и параметрах предполагаемого строительства,
  • необходимости в объёмах
  • обеспечения инженерными и транспортными коммуникациями,
  • схему подъездов к объектам,
  • наличии предварительных технических условий по инженерному обеспечению,
  • необходимости установления санитарно-защитной (охранной) зоны, возможности установления этих зон).

Материалами и документами, используемыми для обоснования необходимости включения земельного участка в границы населённого пункта, установления или изменения ВРИ земельного участка, могут быть следующие:

  • ситуационный план земельного участка, схема расположения земельного участка, выкопировка из карты района с указанием испрашиваемого земельного участка с нанесенными границами населённых пунктов, объектами водного, лесного фонда, объектов промышленности, транспортной, социальной, инженерной инфраструктуры и т.п.,
  • выписки из ЕГРН на земельный участок, расположенные на нём объекты недвижимости (при их наличии),
  • заключение кадастрового инженера, органов технической инвентаризации, иных уполномоченных органов о нахождении или об отсутствии объектов недвижимости на земельном участке,
  • документы, подтверждающие невозможность (либо возможность и целесообразность) использования земельного участка из земель с/х назначения по целевому назначению (заключение Управления Роспотребнадзора, заключения соответствующих экспертиз,
  • сведения о проекте, планируемом к реализации, с приведением расчётов и обоснований:
  1. инвестиционный проект,
  2. бизнес-план,
  3. финансово-экономическое обоснование,
  4. эскизный проект
  5. другие
  • документы, подтверждающие финансовые возможности реализации проекта, включая возможность привлечения кредитных и заёмных средств,
  • обоснование площади земельного участка в соответствии с указанной в заявлении целью обращения.
  • соглашения, заключённые между органом местного самоуправления и заинтересованным лицом, о финансировании строительства на земельном участке:
  1. объектов социальной и инженерной (коммунальной) инфраструктуры,
  2. объектов благоустройства,
  • заключения организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, органов местного самоуправления о возможности подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение к ним,
  • заключения уполномоченных органов об отсутствии ограничений в использовании земельного участка,
  • иные документы. 

 

Рекомендации по подготовке обоснований для физических лиц

 

В подавляющем большинстве случаев главной целью включения в границы населённых пунктов земельных участков из состава с/х угодий является достижение цели жилищного строительства. Именно она указывается в качестве мотива во многих заявлениях. 

Поскольку речь идёт о не совсем обычных участках c/х назначения, а о сельхозугодьях, то обоснование необходимости включения его границы населённого пункта по той причине, что участок зарос кустарником может сыграть злую шутку. Почему так может произойти, объясняется ниже. 

 

Аргументация невозможности использования сельхозугодий по назначению - панацея или «бич божий»?  

 

Собственникам угодий  придётся тщательно взвесить все факты, которые будут приводиться в качестве доказательства невозможности использования угодий по прямому назначению.

Но как подтвердить такую невозможность, если существуют требования по надлежащему использованию земель (статья 42 Земельного кодекса РФ), а их нарушение чревато не только административными штрафами и предписаниями об устранении, но и даже прекращением  права собственности на участок:

  • в судебном порядке, когда участок не используется по целевому назначению в течение 3-х и более лет, если только более длительный срок не установлен законом или если земельный участок из земель с/х назначения не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. (статья 284 Гражданского кодекса РФ, статья 6 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения №101-ФЗ в ред. от 27.06.2018) ),
  • если участок используется с нарушением законодательства, например, не в соответствии с целевым назначением, или использование участка привело к существенному снижению плодородия и ухудшению экологической обстановки (статья 285 Гражданского кодекса  РФ).

Да и сам факт неиспользования участка сельхозназначения устанавливается «не с потолка», а в соответствии с Постановлением Правительства РФ «О признаках неиспользования земельных участков с учётом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации» (№ 369 от 23.04.2012). А в соответствии с этим постановлением неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков:

  • на пашне - не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы,
  • на сенокосах - не производится сенокошение,
  • на культурных сенокосах - содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30% площади земельного участка,
  • на пастбищах - не производится выпас скота,
  • на многолетних насаждениях - не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждении и не осуществляется раскорчёвка списанных многолетних насаждений,
  • залесенностъ и (или) закустаренностъ на пашнесоставляет свыше 15% площади земельного участка,
  • залесенностъ и (или) закустаренностъ на иных видах сельскохозяйственных угодий - составляет свыше 30%,
  • закочкаренностъ и (или) заболачивание - составляет свыше 20% площади земельного участка.

Кроме того, в муниципальных образованиях действуют ещё и местные положения, устанавливающие Правила рационального использования земель с/х назначения (пример по Воронежской области), и осуществляется контроль за выполнением требований законодательства по использованию земель (пример по Ленинградской области).  

Невыполнение установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель, может быть расценено как бездействие собственника, приведшее, к примеру, к зарастанию участка древесной растительностью.

Так что, перечисленные выше обстоятельства могут произвести совершенно обратный эффект в обосновании невозможности использования сельхозугодий по прямому назначению, поскольку могут быть учтены властями при решении вопроса об изменении статуса сельхозугодий.

Фактически возможное использование земельного участка может соответствовать или не соответствовать ранее установленной категории категории земель. Оно в большей степени зависит от реального состояния участка. Поэтому будут полезными в  качестве обоснования целесообразности перевода подготовить экспертную оценку ценности земель с/х угодий и отчёт о кадастровой стоимости земель.

Иными словами, необходимо доказать, что особая ценность угодий утрачена и дальнейшее их использование по назначению невозможно, что затраты на восстановление плодородия сельхозугодий чрезмерно большие, а, к примеру, использование современной агротехники на участках будет нерентабельным или вовсе невозможным.

Уместно заметить, что качественные показатели участка получаются не расчётным путём, а по результатам полевых замеров и обработки данных, выполняемых квалифицированными специализированными компаниями, у которых нужно будет заказать проведение работ. 

Такие компании готовят характеристики почв и делают оценку реальной кадастровой стоимости участка. Эта стоимость сравнивается с уровнем средней кадастровой стоимости по муниципальному району. Для случая изменения статуса сельхозугодий она должна быть ниже средней кадастровой стоимости по муниципальному району. Это сравнение - один из целого ряда обязательных моментов при принятии областными властями решения о целесообразности перевода сельхозугодий, а данные отчётов о характеристиках сельхозугодий будут сравниваться властями со сведениями органа Росприроднадзора, которые предоставляются ими в порядке обязательного согласования вопроса о переводе земель в иные категории.  

Естественно, можно усилить свои аргументы и прочими объективными индивидуальными фактами, которые владельцы сельхозугодий могут указать в обосновании невозможности их использования в прежнем статусе.

 

Порядок рассмотрения властями заявления и принятия решения о включении участка в границы населённого пункта

 

Порядок рассмотрения властями заявления и принятия решения о включении участка в границы населённого пункта изложен в пунктах 5-25 статьи 4.1 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

По срокам и очередности действий властей этот порядок можно представить так: 

  • в срок 45 дней со дня поступления заявления орган местного самоуправления выполняет следующие мероприятия:
  1. в течение 5 рабочих дней с даты поступления заявления принимает решение о поведении о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний,
  2. направляет оповещение о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний правообладателям включаемых участков, а также собственникам объектов недвижимого имущества, расположенных на указанных земельных участках,
  3. организует и проводит общественные обсуждения или публичные слушания (в случае включения земельного участка в границы населённого пункта в целях жилищного строительства или рекреационного использования обсуждения и слушания не проводятся),
  4. обеспечивает публикацию  заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний в СМИ, на официальном сайте муниципального образования в сети Интернет,
  5. готовит заключение о возможности и целесообразности включения земельного участка в границы населённого пункта и о возможности установления или изменения ВРИ земельного участка (если это указано в заявлении),
  6. направляет заключение и заключение о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ.
  • орган исполнительной власти субъекта РФ выполняет следующие мероприятия:
  1. в течение 5 рабочих дней со дня поступления материалов и документов от органа местного самоуправления направляет поступившие документы в соответствующие органы, организации, предприятия и учреждения для согласования (срок согласования после получения ими документов - не более 1 месяца),
  2. в течение 30 дней со дня получения согласований  принимает решение о включении земельного участка в границу населённого пункта и об установлении или об изменении ВРИ земельного участка или отказывает в принятии решения,
  3. в течение 30 рабочих дней со дня принятия  решения направляет его копию в орган местного самоуправления поселения/городского округа/орган местного самоуправления муниципального района, в границах которых расположены  земельные участки.

По результатам рассмотрения представленных документов орган исполнительной власти субъекта РФ принимает одно из 2-х решений:

  1. о включении земельных участков в границы населённого пункта,
  2. об отказе во включении земельных участков в границы населённого пункта.

В случае принятия решения об изменении границы населённого пункта путём включения земельных участков вносятся  соответствующие изменения в генеральные планы, в схемы территориального планирования (не реже 1-го раза в год и без проведения общественных обсуждений или публичных слушаний). 

Перевод участков сельхозугодий в категорию «земли населённых пунктов» будет считаться состоявшимся с даты их государственного кадастрового учёта в связи с изменением их категории. Собственникам и правообладателям не придётся заниматься переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую. Кадастровый учёт орган Росреестра проведёт самостоятельно после получения им решения из органа исполнительной власти субъекта РФ, направленного в порядке межведомственного взаимодействия.    

   

Причины отказа властей по включению участка с/х угодий в границу населённого пункта 

 

Исполнительный орган государственной власти субъекта РФ вправе принять отрицательное решение в следующих случаях:

  • федеральными законами установлены:
  1. ограничения изменения целевого назначения и (или) разрешённого использования земельного участка,
  2. запреты на изменение целевого назначения и (или) вида разрешённого использования земельного участка;
  • использование земельного участка, указанное в заявлении, не соответствует использованию, установленному документами территориального планирования,
  • поступил мотивированный отказ (отказы) в согласовании заявления от соответствующих органов, организаций, предприятий и учреждений, получивших документы для согласования вопроса о включении земельного участка в границу населенного пункта либо об исключении земельного участка из границы населённого пункта и об установлении/изменении ВРИ участка,
  • поступило заключение органа местного самоуправления поселения о невозможности или нецелесообразности включения земельного участка в границу населённого пункта  установления или изменения ВРИ земельного участка,
  • заключение о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний содержит положение о несогласии их участников с решением о включении земельного участка в границу населённого пункта или об исключении земельного участка из границы населённого пункта и об установлении/изменении ВРИ земельного участка,
  • отказ в принятии решения предусмотрен решением высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ (руководителем этого органа),   

Своё несогласие с отказом в принятии решения о включении земельного участка в границы населённого пункта или об исключении земельного участка из границ населённого пункта и об установлении/изменении ВРИя земельного участка заявитель имеет право обжаловать в судебном порядке. 

 

Резюме

 

Перевод земель с/х угодий или земельных участков в составе таких земель из земель с/х назначения в иные категории относится к наиболее трудным задачам. Совсем нет желания в этой связи упоминать известную русскую пословицу, про то, что «гладко было на бумаге, да забыли про овраги», но в данном случае она очень точно отражает суть вещей.  

Отказ власти по включению участка сельхозугодий могут спровоцировать различные объективные обстоятельства:

  • в заключении органа местного самоуправления о целесообразности включения земельного участка в границы населённого пункта содержатся сведения об отсутствии подъездных путей к участку или невозможности подключения объектов, которые будут построены на нём, к сетям энерго- , водо- и газоснабжения,
  • участок сельхозугодий находится в границах особо охраняемых территорий или установленной охранной зоны скотомогильника,
  • целая масса других фактов, которые ставят под сомнение целесообразность изменения статуса сельхозугодий. 

Главные критерии в решении властями вопроса об изменении статуса сельхозугодий - сбережение самого ценного природного ресурса и объективность в оценке фактического состояния угодий, перевести которые можно лишь в исключительных случаях и при веских на то основаниях.

 

 








+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним








+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним


наверх

наверх