Как определить соответствие ВРИ участка для ИЖС, ЛПХ, КФХ, дачного строительства виду использования по Классификатору




 

Содержание

 

По причине вступления в силу в 2019 году нового Классификатора ВРИ 2019, по которому участкам присваивается вид использования, однозначно идентифицируемый на всей территории России, наименование ВРИ по Классификатору ВРИ 2019 может отличаться от того, что установлен градостроительным регламентом, а потому для ряда задач (для изменения ВРИ, присвоения ВРИ новым образуемым участкам, при проведении регистрации объектов недвижимости в ЕГРН и т.д.) требуется установление соответствия прежнего ВРИ с видом использования земельного надела по Классификатору.

Если же вид разрешённого использования земельного участка был установлен до утверждения Классификатора ВРИ, он остаётся действительным, независимо от того, соответствует он или нет Классификатору. И это полностью согласуется с ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (часть 11 статьи 34 ФЗ №171 от 23.06.2014 г.). В этом случае ВРИ замене не подлежит, если только у собственника не возникнет надобность в этой замене. А изменить вид разрешённого использования земельного участка можно будет уже только в соответствии с Классификатором ВРИ.

 

Вид разрешённого использования земельного участка - параметр градрегламента, требующий соответствия с Классификатором ВРИ

 

Понимание требований градостроительных регламентов, позволяющими, к тому же, оценить возможности изменения ВРИ участка при необходимости, и правильность определения изменённого ВРИ по Классификатору становятся обязательными условиями верных решений.

Сам же градостроительный регламент устанавливается в соответствии с возможностями территориальной (функциональной) зоны, в которую включатся целые группы участков с примерно одинаковым назначением:

  • в жилую зону попадают участки как для многоэтажного, среднеэтажного строительства, так и участки для малоэтажного для жилищного строительства (ИЖС);
  • в зону сельскохозяйственного использования включаются как участки для сельхозпроизводства, крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ). фермерского хозяйства (ФХ), крестьянского хозяйства (КХ), для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), дачного хозяйства, садоводства, огородничества и предназначенные для большого ряда других целей.

Функциональные зоны, градостроительные градрегламенты, ВРИ ЗУ, возможность или невозможность застройки участков являются результатом территориального планирования земель каждого муниципального образования.

Территориальное планирование проводится по установленным в муниципальных образованиях Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), а по итогам планирования создаются генеральные планы территорий муниципальных поселений и схемы зонирования, позволяющие использовать земельные ресурсы всех поселений максимально эффективно и без отступления о правил.

Если отступления, всё же, объективно необходимы (например, изменение ВРИ или изменение предельных параметров строительства), то проводятся они в строгом порядке, не допускающим существенного искажения общей градостроительной картины территории и, самое главное, с исключением опасности для людей и окружающей среды, и при условии публичного согласования с общественностью.

В связи с изложенным, имеет смысл рассмотреть вопрос об использовании участков с учётом требований Классификатора ВРИ, исключившего отнесение земельных участков к той или иной категории земель, установленные Земельным кодексом РФ (статья 7) и изменившего привычные наименования видов их использования.

 

Участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)

 

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) - вид разрешённого использования земельного участка, установленный градостроительным регламентом для территориальной зоны Ж и её подзоны Ж2, где разрешена застройка индивидуальными жилыми домами.

Земли населённых пунктов объединяют абсолютно все земельные участки, находящиеся в границах каждого конкретного города, посёлка или деревни. Они объединены в категорию земель, называемую «землями населённых пунктов». Эта категория включает участки, входящие во все функциональные зоны, установленные, в соответствии с ПЗЗ, для территории каждого поселения.

В новом Классификаторе ВРИ возможность индивидуального жилищного строительства включена в раздел с кодом 2.0 - Жилая застройка земель населённых пунктов, то есть тех территорий, что находятся в пределах населённых пунктов.

Возможность строительства частного жилого дома фигурирует в разделе 2.0 Классификатора в его подпунктах, имеющих следующие коды:

  • код 2.1 - для индивидуального жилищного строительства
    • размещение жилого здания, имеющее высоту не более 3-х этажей и не более 20 м:
      1. здание имеет раздельные комнаты, предназначенные для совместного проживания семей и граждан, не имеющих родства
    • все проживающие ведут совместное хозяйство и выращивание сельхозкультур
    • разделение помещений, как и здания не допускается
    • допускается:
      1. строительство отдельного гаража
      2. строительство отдельных хозяйственных построек
  • код 2.2 - для ведения личного подсобного хозяйства
    • размещение жилого строения, совпадающего с критериями кода 2.1.
    • производство сельхозпродукции
    • размещение гаража и прочих вспомогательных помещений
    • содержание сельхозяйственных животных

Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (подробности здесь) распространил возможность строительства частного жилого дома на садоводческие участки.

По Классификатору ВРИ 2019, разрешённый вид использования «ведение садоводства» попадает его в раздел 13.0:

  • код 13.2 - ведение садоводства
    • осуществление отдыха для граждан, совместимое с выращивание сельхозпродукции для собственных нужд
    • нельзя использовать участки для коммерческой деятельности.
    • Допускается строительство для собственных нужд:
      1. садового дома
      2. жилого дома, указанного в описании вида разрешённого использования с кодом 2.1
      3. хозяйственных построек и гаражей

Таким образом, строительство индивидуальных жилых домов возможно на участках с видом использования:

  1. «для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1)
  2. «для ведения личного подсобного хозяйства» (код 2.2)
  3. «ведение садоводства» (код 13.2)

Нетрудно заметить, что на участках с видом использования «для ИЖС», разведение и содержание сельскохозяйственных животных не в перечень возможностей не присутствует, так эта возможность присутствует только на участках, использование которых, так или иначе, связано с сельскохозяйственными целями. Приусадебный же участок ЛПХ на территории населённого пункта - это разновидность участков для личного подсобного хозяйства. Использование таких участков регулируется ФЗ «О личном подсобном хозяйстве». Информация об особенностях таких участков изложена ниже.

Получить полное представление о нормах застройки и о планировании территории земельного участка для ИЖС, а также для участка ЛПХ, расположенного в границах населённого пункта, можно здесь, но абсолютно точные требования к застройке каждого конкретного участка указываются в его градостроительном плане (ГПЗУ). Этот документ готовится отделом по архитектуре и градостроительству местного муниципалитета.

Планируя строительство жилого дома на участке ИЖС, равно как и на участке для ЛПХ, расположенном в границах населённого пункта, нужно знать, что введён упрощённый порядок возведения/реконструкции жилых домов на участках ИЖС, ЛПХ, а также садовых и дачных участках - 2018 – с ним можно ознакомиться здесь.

 

Участки для личного подсобного хозяйства (ЛПХ)

 

По ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (№ 112-ФЗ от 07.07.2003 г. в редакции 2016 г. статья 4), для ведения ЛПХ могут использоваться участки, расположенные:

  • в границах населённого пункта - приусадебный земельный участок, используемый для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов;
  • за пределами границ населённого пункта - полевой земельный участок, используемый исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

По новому Классификатору ВРИ, участки ЛПХ вошли в 2 разных раздела:

  • код 2.2 раздела с кодом 2.0 «Жилая застройка» - приусадебные участки ЛПХ (на землях населённых пунктов)
  • код 1.16 раздела 1.0 «Сельскохозяйственное использование» - Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках:
    • производство сельхозпродукции без преимущественного права строительства объектов капитального строения

Использование приусадебных участков ЛПХ на землях населённых пунктов уже рассмотрено выше, поэтому предстоит проанализировать ситуации с полевыми участками.

Так же, как и в законе об ЛПХ, в Классификаторе ВРИ указывается, что на полевых участках ЛПХ можно заниматься только производством сельхозпродукции и на них не допускается возведение объектов капитального строительства.

Закон регламентировал максимальный размер общей площади приусадебных и полевых участков ЛПХ, которые могут находиться одновременно на праве собственности или ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавлен в размере 0.5 га. По решениям местных властей, он может увеличен в 5 раз, то есть общая площадь не должна превышать 2.5 га.

Хозяйствование на участке ЛПХ, в соответствии с ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», является формой непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.

Вести ЛПХ может собственник участка как самостоятельно, так и совместно с проживающими с ним членами семьи. Произведённая и переработанная при этом продукция становится личной собственностью людей, занимающихся ведением ЛПХ, и используется ими для личных потребностей, а её реализация не относится к предпринимательской деятельности.

К имуществу, используемому для ведения личного подсобного хозяйства, относятся:

  • приобретённый для ведения ЛПХ участок
  • жилой дом
  • производственные, бытовые и иные здания
  • строения и сооружения, в том числе теплицы
  • сельскохозяйственные животные
  • пчёлы и птица
  • сельскохозяйственная техника
  • инвентарь
  • оборудование
  • транспортные средства
  • иное имущество, принадлежащее на праве собственности или ином праве гражданам, ведущим личное подсобное хозяйство

Ни новый Классификатор ВРИ, ни закон об ЛПХ не разрешают возведение жилого дома и капитальных хозяйственных построек на самом участке. По всей видимости, их придётся строить в ближайшем населённом пункте, а в хозяйстве бывать наездами.

Учитывая, что по Градостроительному кодексу РФ (пункт 17 статьи 51), не требуется получение разрешения на строительство:

  • гаража на участке, предоставленном для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (а участки ЛПХ именно таковыми и являются),
  • объектов, которые не относятся к капитальным строениям (навесов и других построек);
  • строений и сооружений вспомогательного использования,

можно, как вариант, рассмотреть возможность строительства на полевом участке ЛПХ построек не на фундаменте, а на сваях. Такие постройки не связаны тесно с землёй, а значит, не могут быть отнесены ни к капитальным объектам, ни к объектам недвижимости. Нежилые вспомогательные постройки, навесы и сооружения, не относящиеся к объектам капитального строительства запретительным санкциям не подлежат.

 

Исключение ВРИ КФХ, сельхозяйственное производство, сельскохозяйственное использование из Классификатора

 

Такие виды использования участков, как:

  • крестьянско-фермерское хозяйство
  • крестьянское хозяйство
  • фермерское хозяйство
  • сельскохозяйственное производство
  • сельскохозяйственное использование

новым Классификатором ВРИ исключены, точнее, они объединены в нём в один раздел 1.0 «Сельскохозяйственное использование» и представлены в ином формате - без употребления названия категории земель (земли сельскохозяйственного назначения) и с иными наименованиями, детализирующими хозяйственную деятельность, которую можно вести на участках:

код 1.1 - растениеводство

участок предназначен для ведения сельскохозяйственных работ по выращиванию культур

содержание данного классификатора применимо по отношению строительства объектов недвижимости по позициям 1.2-1.6

код 1.2 - выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур

допускается осуществление сельхозработ, с использованием зерновых, бобовых, кормовых, технических, масличных, эфиромасличных и иных сельскохозяйственных культур

код 1.3 - овощеводство

осуществление деятельности, связанной с выращиванием бахчевых культур, картофеля, листовых, луковичных и плодовых групп

допускается строительство теплиц

  • код 1.4 - выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур

участки для выращивания чая, лекарственных и декоративно-цветочных культур

  • код 1.5 - садоводство

земельные участки, предназначенные для выращивания садово-ягодных растений, винограда, и прочих многолетних культур

  • код 1.6 - выращивание льна и конопли

участки предназначенные для сельхозработ на угодьях для выращивания льна и конопли

  • код 1.7 - животноводство

ведение хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием продукции для животноводства, в том числе:

    • покос сена
    • выпас крупного и мелкого рогатого скота
    • разведение племенного животноводства
    • размещение зданий и прочих сооружений для животных
    • здания и сооружения для хранения и переработки сельскохозяйственных культур
    • данный стандарт ВРИ может сочетаться с Классификаторами стандарта 1.8-1.11, 1.15, 1.19, 1.20
  • код 1.8 - скотоводство

осуществление деятельности на сельхозугодиях, которые используются:

  1. для разведения крупного рогатого скота - овцы, коровы, лошади, олени, верблюды
  2. для сенокоса, выпаса крупного рогатого скота, производство кормов, размещение зданий и сооружений для крупного рогатого скота
  3. для размещения племенных животных и разведения племенной продукции или материала
  • код 1.9 - звероводство

осуществление деятельности, связанные с разведением пушных зверей в неволе:

  1. размещение зданий и сооружений:
    • для разведения пушнины
    • для переработки пушнины
    • для хранения кормов
  • код 1.10 - птицеводство
  1. осуществление разрешённой деятельности, связанной с выращиванием и разведением всех категорий домашней птицы, в том числе из группы водоплавающие
  2. размещение зданий, построек и прочих объектов для содержания птиц, разведения животных и птиц одновременно
  3. первичная переработки птицы
  4. разведение племенных животных и птиц, в том числе семенного материала
  • код 1.11 - свиноводство

Осуществление производственных целей по содержанию свиней:

  1. размещение зданий и сооружений, используемые под свинокомплексы общего предназначения
  2. размещение зданий для переработки и хранения кормов для свиней
  3. разведение племенного материала и продукции
  • код 1.12 - пчеловодство

осуществление хозяйственной деятельности, с использованием продукции пчеловодства:

  1. разведение пчёл и прочих полезных насекомых
  2. содержание ульев
  3. размещение сооружений и оборудования, используемых для переработки продуктов пчеловодства
  • код 1.13 - рыбоводство
  1. осуществление деятельности, связанной с содержанием и разведением рыб (подтипы аквакультур)
  2. размещение зданий и сооружений предназначенные для поддержания жизни и разведения аквакультур
  • код 1.14 - научное обеспечение сельского хозяйства
  1. проведение научной, а также селекционной работы
  2. ведение сельского хозяйства, как предмет научной деятельности для отбора образцов растительного и животного миров
  3. размещение коллекций для растений генетической группы
  • код 1.15 - хранение и переработка сельскохозяйственной продукции

здания и сооружения, используемые для производственных целей хранения и переработки первичной глубокой переработки сельскохозяйственной продукции

  • код 1.17 - питомники
  1. производственное выращивание, а также промышленная реализация подроста для деревьев и кустарников, применяемые исключительно в целях ведения сельского хозяйства, а также иных с/х культур для получения рассады и семян
  2. строительство с последующим размещение сооружений, предназначенных для исключительного развития указанных видов с/х производства
  • код 1.18 - обеспечение сельскокого хозяйства
  1. размещение комплексов для ведения машино-транспортных, а также для исключительно ремонтных работ
  2. возведение:
    • ангаров и гаражей
    • амбаров
    • конструкционных водонапорных башен
    • станций трансформаторного типа
    • вспомогательного технологического оборудования, используемого для поддержания технической базы сельхозмашин и оборудования
  • код 1.10 - сенокошение
  1. покос травы, сбор и заготовка сенажа
  • код 1.20 - выпас сельскохозяйственных животных
  1. участки исключительно для выпаса сельскохозяйственных животных

 

Замена наименований видов использования участков не означает, что деятельность крестьянского-фермерских, крестьянских, фермерских хозяйств или хозяйств, занимающихся сельскохозяйственным производством, прекращена вместе с названиями ВРИ.

ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (№74 от 11.06.2003 г.) не утратил своего значения, но претерпел некоторые изменения, связанные с требованием государственной регистрации фермерского хозяйства, если оно занимается коммерческой деятельностью (ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 446 от 28.12. 2013 г.).

Если собственник участка для КФХ занимается фермерской деятельностью с целью получения коммерческой выгоды, то он должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, а группа лиц, ведущая КФХ, - как юридическое лицо.

Введение Классификатора ВРИ 2019 упростило возможность выбора конкретной деятельности, возможно, даже сочетающей несколько вариантов.

Разрешённое использование земельных участков, установленное в соответствии с Земельным кодексом РФ до дня утверждения Классификатора ВРИ 2019, признаётся действительным вне зависимости от его соответствия Классификатору (пункт 11 статьи 34 ФЗ 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ»).

Мажорное впечатление от нового Классификатора ВРИ омрачают проблемы, связанные с возможностью возведения строений, приспособленных под жильё, на участках, попадающих по своему назначению в раздел 1.0 «Сельскохозяйственное использование».

В частности, ранее допустимое строительство дома фермера, занимающегося, например, разведением птицы или кролиководством (а, в принципе, мало ли какой разрешённой законом деятельностью), становится невозможным. Приходится как-то выкручиваться, изыскивать различные варианты, хотя бы для временного обустройства - и называть в документах строение, планируемое под жильё, нежилым (административно-бытовым или бытовым зданием, складом, административно-складским зданием, теплицей, если её организовать, к примеру, на мансарде), понимая, что с пропиской в таком строении ничего не получится.

По сути, возник дисбаланс интересов - с одной стороны, интересов государства, стремящегося решить сразу 3 глобальные задачи:

  1. обеспечить максимальную защиту сельхозземель
  2. сформировать стабильный продовольственный рынок страны
  3. снизить остроту жилищной проблемы

с другой же стороны, интересов собственников участков, на которых производится сельхозпродукция для этого самого продовольственного рынка, пусть даже для личного потребления, и которым удобнее находиться на самом участке, построив на нём жилой дом и постоянно заботится и о птице, и о животных, занимаясь попутно выращиванием овощей и фруктов (то ли дело у фермеров на Чукотке, Ямале, Сибири, Дальнем Востоке и Крайнем Севере, постоянно перевозящим свои чумы и яранги вслед за оленями, перегоняемыми на новые пастбища :))

Можно, конечно, предположить, что, по сложившейся традиции, ожидания собственников фермерских участков когда-нибудь оправдаются. А до этих пор многим из них придётся искать возможности, заложенные градостроительными регламентами, и пытаться уточнить возможность изменения ВРИ своих участков на те виды их использования в территориальной зоне, что допускают строительство жилья.

В немалой части ситуаций придётся пребывать в ожидании, когда, как обещано законодателями, к 2020 году будут откорректированы ПЗЗ муниципалитетов, а установленные по ним виды разрешённых использований участков будут приведены в соответствие с Классификатором ВРИ 2019.

 

Полезная информация

 

  • С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
  • Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь
  • Узнать о новом Классификаторе ВРИ – 2019 можно здесь
  • Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
  • С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь.
  • С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь.
  • Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь.
  • Упрощённый порядок возведения/реконструкции жилых домов на участках ИЖС, ЛПХ, а также садовых и дачных участках - 2018 – с ним можно ознакомиться здесь.
  • С представлением о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно ознакомиться здесь.
  • С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь
  • С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь.
  • Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, можно узнать здесь
  • ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь
  • Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь


Поделиться:













+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним


наверх

наверх