Ненадлежащее использование земельных участков - причина их изъятия по закону. Типичные ситуации


Содержание

 

Возможно, о земельном правонарушении собственник участка и не подозревает?

 

Использование земельных участков, порой, кажется настолько обыденным делом, что из внимания их собственников ускользает момент ответственности, связанный с обязательностью соблюдения порядка эксплуатации земли, установленного законодательством.

Бывает, что правообладатели земельной недвижимости не обращают внимания на вид разрешённого использования своего земельного надела, полагая, что, как владельцы, они могут совершать с ним любые действия.

Это может стать причиной правонарушений, из-за которых землепользовватели получают из администрации предупреждения об их устранении. На них могут быть наложены штрафы. В худшем случае происходит изъятие участков.

Контроль за правильностью использования земли ведут муниципальные власти, службы Росреестра, и различные контролирующие организации.

 

 

Право собственности на землю под защитой закона

 

Земельные участки - вид недвижимого имущества. Характерным признаком такой недвижимости является невозможность её перемещения без причинения при этом несоразмерного ущерба (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ).

Имущество может находиться в собственности каждого. Право частной собственности охраняется законом (статья 35 Конституции РФ).

Право на землю, как на имущество, составляют 3 правомочия:

  1. владение
  2. пользование
  3. распоряжение как единолично, так и совместно с другими лицами

Формы собственности на землю, представляющей основу жизни и деятельности народов нашей страны, определены в статье 9 Конституции РФ:

  • частная
  • государственная
  • муниципальная
  • другие формы собственности

Собственники земли:

  • владеют, пользуются, распоряжаются землёй
  • имеют право на защиту своего земельного имущества (статьи c 209 по 217)
  • могут совершать со своими наделами любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам без нарушения прав и интересов других лиц, охраняемых законом:
  • отчуждать землю в собственность другим лицам или передавать её, оставаясь собственником
  • передавать права владения, пользования и распоряжения землёй
  • отдавать землю в залог, обременять его другими способами
  • распоряжаться землёй иным образом
  • передать землю в доверительное управление доверительному управляющему без перехода на него права собственности

Земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц, муниципальных образований, является государственной (пункт 2 статьи 214 Гражданского кодекса РФ, пункт 1 статьи 16 Земельного кодекса РФ).

Граждане (физические лица) владеют землёй в следующих формах собственности:

  • на праве индивидуальной собственности
  • на праве общей долевой (с определённой долей каждого собственника)
  • на праве общей совместной собственности (без определения долей каждого)

Понятие земельного участка как объекта права собственности разъяснено в Гражданском кодексе РФ (пункты 2 и 3 статьи 261):

  • право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нём растения, если иное не установлено законом
  • собственник надела вправе использовать всё, что находится над и под его поверхностью, не нарушая при этом прав других лиц

Право собственности на землю возникает в результате:

  • приватизации государственных и муниципальных земель
  • наследования
  • дарения
  • купли-продажи
  • обмена
  • сделки с землей
  • внесения в качестве взноса в уставной (паевой) капитал юридического лица 

Право собственности на землю, его ограничение, переход и прекращение должны регистрироваться в государственном рееестре недвижимости. Порядок регистрации прописан в федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ.

Наличие записи о регистрации права собственности в ЕГРН - единственное достоверное юридическое доказательство его существования. Оспорить право можно только в судебном порядке.

В сфере земельных отношений, кроме имущественных, есть и другие. Связаны они с эксплуатацией ЗУ по их целевому назначению в соответствии с разрешённым использованием, с соблюдении условий бережного и рачительного отношения к земле. Фривольный принцип «на своей земле буду делать всё, что захочу и как пожелаю» не допускается.

 

 

Надлежащее использование земельных участков под прицелом закона

 

Рациональное распоряжение участками, выполнение обязанностей по надлежащей эксплуатации - основа полноценноговладения и сохранения права собственности (статья 42 Земельного кодекса РФ).

 

Обязанности собственников, арендаторов и владельцев земли

 

  • эксплуатация ЗУ по целевому назначению, причём её способы должны исключать нанесение вреда окружающей среде и самой земле как природному объекту
  • сохранение межевых, геодезических и других знаков на участках, которые уничтожаются из-за земельного правонарушения (выкопаны, повалены, подрублены и т.д.)
  • охрана лесных, водных объектов пожарная охрана окружающей среды
  • своевременное освоение земельных участков
  • применение мер по снижению риска загрязнения земель и почв, их истощения, деградации, порчи, уничтожения
  • рекультивация земель с нарушенной структурой

В обязанности владельцев входит также неукоснительное выполнение требований градостроительных регламентов территориальных зон, строительных, экологических, санитарно-гигиенических нормативов и противопожарных правил.

Собственники ЗУ не должны препятствовать обслуживанию и ремонту находящихся на них линейных объектов (газопроводы, нефтепроводы, ЛЭП и т.д.).

В ряде федеральных законов на задаче охраны земель, признанной целью государственной важности, сделан особый акцент:

  • статья 13 «Содержание охраны земель» Земельного кодекса РФ
  • ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» (№ 101-ФЗ)
  • ФЗ «Об охране окружающей среды» (№ 7-ФЗ)


Обязательные мероприятия

 

  • сохранение, воспроизводство плодородия почв земель с/х назначения
  • защита земель от природных явлений, вызывающих деградацию земель:
    • водная и ветровая эрозии
    • сели
    • подтопление
    • заболачивание
    • вторичное засоление
    • иссушение
    • уплотнение
    • загрязнение химическими, радиоактивными, другими веществами и микроорганизмами, отходами производства и потребления
    • другие
  • защита с/х угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями и по сохранению достигнутого уровня мелиорации
  • рекультивация нарушенных земель, восстановление их плодородия, вовлечение в оборот

Рекультивации необходима в случаях, когда деятельность на земельных участках привела к ухудшению качества земель, к их загрязнению и нарушению почвенного слоя. Собственники участков должны выполнить мероприятия по предотвращению деградации земель и восстановлению их плодородия:

  • привести участок в состояние, пригодное для эксплуатации по его целевому назначению
  • устранить последствия загрязнения почв
  • восстановить плодородный слой почвы
  • посадить защитные лесные насаждения

При нарушении или снятиии почвенного слоя в ходе строительных работ использовать его для улучшения малопродуктивных земель.

Рекультивации подлежат земли, нарушенные при выполнении следующих работ:

  • разработка месторождений полезных ископаемых открытым или подземным способом
  • добыча торфа
  • прокладка трубопроводов
  • строительные, мелиоративные, лесозаготовительные, геологоразведочные, испытательные, эксплуатационные, проектно-изыскательские работы, нарушающие почвенный покров
  • ликвидация промышленных, военных, гражданских и иных объектов и сооружений
  • складирование и захоронение промышленных, бытовых и других отходов
    строительство, эксплуатация и консервация подземных объектов и коммуникаций (шахтные выработки, хранилища, метрополитен, канализационные сооружения и др.)
  • ликвидация последствий загрязнения земель, если по условиям их восстановления требуется снятие верхнего плодородного слоя почвы
  • войсковые учения за пределами полигонов

Если последствия деградации, ухудшения экологической обстановки, нарушения почвенного слоя невозможно устранить при рекультивации, то земля может быть подвергнута консервации. Убытки землевладельцев возмещаются за счёт лиц, работы которых вызвавали необходимость её проведения.

 

 

Ненадлежащее использование земельных участков

 

Ненадлежащее использование участков - «тревожный звоночек» о возможном принудительном прекращении прав или о принудительном изъятии из собственности и эксплуатации построенной недвижимости.

Единый для всех земельных участков порядок их изъятия прописан в Гражданском кодексе РФ (статья 286 ). Его суть состоит в следующем:

  • собственник или пользователь участка оповещается о допущенных нарушениях и требованиях об их устранении в установленный срок
  • изъятие ЗУ происходит по решению суда при невыполнении выдвинутых требований по устранению земельных правонарушений.

Участок будет продан на публичных торгах в случае, когда его собственник письменно сообщит о своем согласии исполнить судебное решение

Если собственник земельного надела не согласен с решением об изъятии, орган, принявший такое решение имеет право потребовать провести продажу участка.

 

Государственный и муниципальный надзор за использованием земель
 

Контроль выполняется в нескольких формах:

  • мониторинг
  • административное обследования объектов
  • надзор

Регламент контроля установлен Земельным кодексом РФ (все статьи главы XII).

Надзор выполняется как уполномоченными органами власти, так и гражданами и некоммерческими организациями:

  • на государственном уровне надзорные функции выполняют главные госинспекторы по использованию и охране земель в пределах Российской Федерации, субъектов РФ, городов и районов
  • на муниципальном уровне земельный контроль проводится органами местного самоуправления, занимающимися соблюдением требований законодательства РФ и субъекта РФ:
    • в отношении объектов в границах городских и сельских поселений
    • в отношении объектов на межселенной территории муниципальных районов
  • общественный земельный контроль проводится гражданами, общественными объединениями и негосударственными некоммерческими организациями

Государственный мониторинг земель - это система наблюдений, оценки и прогнозирования, целью которых становится получение достоверной информации о состоянии земель, их характеристиках и показателях качества

Государственный мониторинг земель и надзора за соблюдением требований земельного законодательства ведётся на всей территории Российской Федерации.

 

 

2. Типичные случаи ненадлежащего использования земли

 

Неправомерное изменение назначения земельного участка

 

Речь, в данном случае, идёт не о том, когда правообладатель участка решает вопрос об изменении целевого назначения своего надела, подав заявление в орган местного самоуправления, как того требуют правила землепользования и застройки, установленные в муниципальном образовании.

Если это делается из-за незнания, без соблюдения требований градостроительных регламентов, то такая «самодеятельнось» признаётся земельным правонарушением.

Любой земельный надел имеет целевое назначение - сельскохозяйственное, блокированная застройка или многоквартирное жилищное строительство и т.д. Эксплуатация участка по в соответствии с назначением - обязанность собственника.

Сведения о назначении участка указываются в выписке из ЕГРН, в правоустанавливающих документах, на публичной кадастровой карте. Нарушение установленного назначения и градостроительных регламентов, случившееся даже по причине неосведомлённости, не освободит от грядущей ответственности.

Придётся устранить нарушения, снести постройки или изменить целевое назначение участка, уложившись в срок, отведённый или администрацией, или Росреестром. В противном случае, не исключено «прощание» с недвижимостью решению суда.

 

Самовольное строительство


Самострой грозит принудительным изъятием участка вместе со сносом строений (ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (№ 339-ФЗ от 3 августа 2018 г.)

Изъятие делается независимо от того, кем возводился самовострой (самим собственником или арендатором).

Лишение права собственности на земельный участок - исключительная мера, соразмерная последствиям, вызванным самовольным строительством (например, причинён вред окружающей среде).

 

Неиспользование земельного участка

 

Претензии властей о ненадлежащем использовании надела возникнут в том случае, за 3 года на нём ничего не было построено.

Касается это участков, предоставленных для следующих целей:

  • с/х производство
  • индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
  • другое строительство

Последствием земельного правонарушения становятся или штрафы или изъятие участка в судебном порядке со всеми причитающимися издержками (статья 284 Гражданского кодекса РФ).

Срок 3 года не включает время, необходимое для освоения участка и время, в течение которого он не мог использоваться (например,из-за стихийных бедствий).

Установленный 3-х летний срок по неиспользованию не касается земель, попадающих под действие Закона РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (№ 101-ФЗ в ред. 03.06.2018). К таким участков относятся:

  • садовые, огородные, дачные земельные участки
  • участки для ведения личного подсобного хозяйства
  • участки для гаражного строительства
  • земельные участки с объектами недвижимого имущества

 


Грубые нарушения правил рационального использования земли под c/х производство

 

Эксплуатация участка для с/х производство, вызвавшая существенное снижение плодородия или значительное ухудшение экологической обстановки, - грубое нарушение правил рациональной эксплуатации земли.

Факт неиспользования земельных участков c/х назначения с ВРИ «для с/х производства», устанавливается по основаниям, изложенным в Постановлении Правительства РФ № 369 от 23 апреля 2012 г.:

  • на пашне не ведутся работы по возделыванию с/х культур и обработке почвы
  • на сенокосах не выполняется сенокошение
  • на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30% площади земельного участка
  • на пастбищах не выпасается скот
  • на многолетних насаждениях не ведутся работы по уходу и уборке урожая, раскорчёвка списанных растений
  • на пашне залесенность или закустаренность составляет более 15% площади земельного участка
  • залесенность и закустаренность на иных видах с/х угодий более 30% площади угодий
  • закочкаренность и заболачивание более 20% площади земельного участка
  • загрязнение почвы, оказавшее негативное влияние на растения и с/х продукцию или представляющее угрозу жизни и здоровью людей

 

Порча земли

 

Порча земли - частичное или полное разрушение плодородного слоя в результате умышленных или неосторожных действий, которые повлекли:

  • утрату плодородного слоя
  • ухудшение физических или биологических свойств плодородного слоя
  • снижение природно-хозяйственной ценности земель

Порчу земли может вызвать воздействие человека на землю или её почву:

  • захламление:свалки и кучи мусора, созданные в неустановленных местах
  • захламление территории предметами хозяйственной деятельности, твёрдыми производственными и бытовыми отходами (металлолом, битым стеклом, строительным мусором, древесными остатками, смешивающимися с почвам)
  • зарастание бурьяном
  • бытовой и другой мусор на садовых участках, предоставленных для ИЖС, ЛПХ, садоводствва
  • загрязнение при чрезмерном примененииразличных веществ:химических удобрений, стимуляторов роста растений
  • использование ядов и других опасных веществ, применяемых для отравы вредителей и избавления от сорняков
  • загрязнение токсическими промышленными отходами при несоблюдении правил утилизации отходов
  • засоление, подтопление, заболачивание, иссушение, переуплотнение
  • снос плодородного слоя при строительных работах или прокладке дорог
  • невыполнение рекультивации земель при рытье канав, проезде тяжёлого транспорта, следствием чего становится повреждение плодородного слоя земли

Причинение вреда землям вызывается также источниками повышенной опасности:

  • транспортными средствами и механизмами
  • атомной энергией
  • сильнодействующими ядами
  • строительством

Юридические лица и граждане, деятельность которых связана с повышенной опасностью для окружающих обязаны возместить вред, причинённый источником повышенной опасности, если только они не они не докажут, что вред или причинение вреда потерпевшему возник вследствие непреодолимой силы или умысла.

Для подтверждения неутешительных фактов используются:

  • топографическая съёмка земельного участка
  • свидетельские показания
  • фото- и видеоматериалы
  • земельная экспертиза
  • обследование и проверка земельного участка с составлением актов
  • другие способы

 

3. Возмещение ущерба, причинённого в результате нарушения земельного законодательства

 

Органы контроля вправе беспошлинно обращаться в суд или арбитражный суд по делам о возмещении ущерба, причинённого нарушением земельного законодательства.

Подача исков происходит в следующих случаях:

  • собственник или пользователь не принимает мер по взысканию ущерба, причинённого его земельному участку другими лицами
  • вред земле нанесён нарушением, совершённым самим собственником земли, землевладельцем, землепользователем или арендатором участка

Убытки, причинённые нарушением земельного законодательства - разновидность убытков, установленных статьёй 15 Гражданского кодекса РФ.

Юридические и физические лица, причинившие вред окружающей среде, обязаны возместить его в полном объёме (статья 77 ФЗ «Об охране окружающей среды») в случаях, когда он вызвал:

  • загрязнение
  • истощение
  • порчу
  • уничтожение
  • нерациональное использование природных ресурсов
  • деградацию и разрушение естественных экологических систем, природных комплексов и природных ландшафтов
  • иные нарушения законодательства в области охраны окружающей среды

 

Земля тоже под защитой закона

 

Земля - невосполнимый природный ресурс, служащий основой жизни и деятельности людей. Столь высокий статус требует охраны использования земли . Её маститым защитником становится само государство.

Меры обеспечения правомерного использования земельных участков носят ограничительный и карательный характер. Применяются они в установленных случаях нарушений в виде предписаний администраций об устранении таких нарушений. Не исключается судебный порядок решения проблем, когда возникает необходимость изъятия земельных участков ввиду объективных фактов злостных нарушений.

Законодательные положения, регулирующие порядок изъятия наделов при их ненадлежащем использовании:

  • пункт 3 статьи 35 Конституции РФ,
    • устанавливает, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда
  • статья 235 Гражданского кодекса РФ:
    • пункт 2, где поясняется, что в случаях, когда изъятие ЗУ по обстоятельствам его ненадлежащего использования невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, то и это имущество может быть изъято у собственника путём продажи с публичных торгов
  • статья 285 Гражданского кодекса РФ:
    • уточняет случаи изъятия ЗУ у собственника при его использовании с нарушением требований законодательства РФ:
      1. участок используется не по целевому назначению
      2. эксплуатация участка приводит к существенному снижению плодородия земель с/х назначения
      3. использование участка причиняет вред окружающей среде
      4. возведена самовольная постройка, не выполнены обязанности по её сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями
  • статья 286 Гражданского кодекса РФ:
    • определяет порядок изъятия ЗУ, не используемого по целевому назначению или используемого с нарушением законодательства РФ
  • глава VII Земельного кодекса РФ:
    • прописаны основания прекращения прав и их ограничений: порядок изъятия ЗУ в случаях их ненадлежащего использования
  • статья 54 Земельного кодекса РФ:
    • определяет порядок изъятия ЗУ, предоставленного на праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования, ввиду неиспользования ЗУ по целевому назначению или использования земельного участка с нарушением законодательства
  • cтатья 74 Земельного кодекса РФ:
    • устанавливает административную и уголовную ответственность за земельные правонарушения
  • ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» (№ 435-ФЗ от 29.12.2010 )
    • позволяет местным властям в принудительном порядке изымать не используемые по назначению или с явными нарушениями земли сельскохозяйственного назначения № 435-ФЗ от 29.12.2010 
  • Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП № 195-ФЗ):
    • определяет степень земельных правонарушений и меру наказания за них:
      1. за невыполнение или несвоевременное выполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, или по их рекультивации после завершения разработки месторождений полезных ископаемых, включая общераспространенные полезные ископаемые, строительных, мелиоративных, лесозаготовительных, изыскательских и иных работ, в том числе осуществляемых для внутрихозяйственных или собственных надобностей (статья 8.7 КоАП РФ)
      2. за использование земель не по целевому назначению, неиспользование ЗУ для с/х производства либо жилищного или иного строительства в течение срока, установленного федеральным законом, а равно невыполнение установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих качественное состояние земель (статья 8.8 КоАП РФ).

Этот видео-материал поможет ещё раз «прокрутить в памяти» ситуации и условия принудительного изъятия земельных участков и узнать про то, что участки могут изыматься также для государственных и муниципальных нужд (с подробностями можно ознакомиться здесь):

 

 

Полезно ознакомиться

 

  • С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
  • Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь
  • О новом Классификаторе видов разрешённого использования земельных участков - 2019 можно узнать здесь
  • Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
  • С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь.
  • С новым порядком подготовки к застройке (ИЖС), личного подсобного хозяйства (ЛПХ), расположенных в границах населённого пункта, а также участков, предоставленных для садоводства и ведения дачного хозяйства, можно ознакомиться здесь.
  • С представлением о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно ознакомиться здесь.
  • С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь
  • С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь.
  • ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь.
  • В 2017 году Выписки из ЕГРП заменили на Выписки из ЕГРН, так как с 1 января 2017 года вступили в силу новые требования, касающиеся регистрации и постановки на кадастровый учёт недвижимого имущества физических и юридических лиц. Ознакомиться с подробностями можно здесь.
  • С порядком изменения ВРИ земельных участков, действующим с 2017 года, можно ознакомиться здесь.
  • Как определить вид использования участка для ИЖС, ЛПХ, КФХ, дачного строительства по Классификатору ВРИ можно ознакомиться здесь.
  • С расчётом налогов на недвижимость в 2017 году можно ознакомиться здесь.
  • Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, можно узнать здесь.
  • Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» (N 171-ФЗ от 23.06.2014 г.), в соответствии с которым, частности, упрощена процедура выкупа земельных участков у муниципалитетов. Ознакомиться с основными положениями закона можно здесь.
  • В отношении регистрации домов, бань, гаражей и других построек на земельных участках, находящихся в собственности граждан, улучшит ситуацию новая дачная амнистия.
  • С 1 января 2018 года в кадастровом паспорте должны быть зафиксированы точные границы участков, поскольку купить, продать, заложить или подарить землю без точного описания границ будет попросту невозможно. Так регламентировано поправками к Земельному кодексу. А тотальная ревизия границ по инициативе муниципалитетов началась с 1 июня 2015 г.
  • Уточнить статус своей земли и границы можно на публичной кадастровой карте. Как получить необходимые сведения по имеющейся информации - кадастровому номеру - помогут советы, представленные здесь.


Поделиться:













+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним


наверх

наверх