Расхождение при межевании уточнённой площади земельного участка с площадью по правоустанавливающим документам
Местоположение границ земельного участка – его уникальные характеристики. Об этом говорится в федеральном законе «О кадастровой деятельности» (№ 221-ФЗ).
В ряде случаев требуется провести уточнение характеристик ЗУ:
- кадастровые сведения не отвечают требованиям к описанию местоположения границ (пункт 3 статьи 25 и пункт 4 статьи 27 № 221-ФЗ )
- фактическая площадь, установленная при межевании, не соответствует сведениям в правоустанавливающих документах
Уточнённая площадь земельного участка, указанная:
- в документах
- в ГКН
- в акте органа местного самоуправления
не должна быть больше установленного предельного минимального размера ЗУ.
Предельные площади ЗУ соответствующего целевого назначения устанавливаются правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 1 статьи 33 Земельного кодекса РФ).
В Санкт-Петербурге – Законом № 405-53
- для участков ИЖС:
- Smin = 300 м2 = 3 сот = 0.03 га
- для участков для ведения огородничества:
- Smin = 200 м2 = 2 сот. = 0.02 га
- для ведения садоводства:
- Smin = 200 м2 = 2 сот. = 0.02 га
- для индивидуальных гаражей:
- Smin = 18 м2
- для временных объектов мелкорозничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания без права возведения объектов недвижимого имущества:
- Smin = 5 м2
Пределы расхождения площадей земельного участка в правоустанавливающем документе и в кадастровом плане
- Уточнённая площадь ЗУ больше, чем по документам
Участок можно зарегистрировать, в том случае, если:
Sуточн < (Sдок + Smin)
- Уточнённая площадь ЗУ меньше, чем по документам
Земельный участок можно зарегистрировать, если:
Sуточн > (Sдок - Smin)
Пример 1
В свидетельстве о наследовании садоводческого земельного участка значатся 6 соток. В новом кадастровом плане указана площадь 12 соток
- Sфакт = 12 сот.
- Sдок = 6 сот.
- Sфакт > S по док.
- Smin = 500 м2
- Sуточн < (Sдок + Smin) = 6 сот. + 5 сот. = 11 сот.
- Sфакт > Sуточн
Кадастровый план - обязательное приложение к правоустанавливающему документу. Он необходим для государственной регистрации прав.
При расхождении площадей в плане и в документе регистрирующий орган вправе:
- предположить, что представлен план не того объекта, на который заявляются права
- отказать в регистрации
Пример 2
Согласно акту органа местного самоуправления, гражданину в Санкт-Петербурге предоставлялось в собственность для строительства индивидуального дома 12 соток. В новом кадастровом плане указана площадь 9 соток.
- Sфакт = 9 сот.
- Sдок = 12 сот.
- Sдок > Sфакт
- Smin = 300 м2
- Sуточн = (Sдок - Smin) = 12 сот. - 3 сот. = 9 сот.
- Sфакт = Sуточн
Фактическая размер надела не превышает уточнённую площадь. Такой земельный участок подлежит регистрации.
Если предельный минимальный размер для земельных участков:
- ИЖС
- садоводческий
- огороднический
- для КФХ
- т.д.
не установлен, уточнённая площадь не должна быть больше чем на 10% площади ЗУ, указанной в сведениях в ГКН. Это требования ФЗ № 221.
Sуточн < (Sдок + 0.1 х Sдок)
Границы ЗУ закрепляются по результатам межевания, отражающего их фактическое расположение, в случае, когда:
- отсутствуют сведения о местоположении:
- в государственном кадастре недвижимости
- в правоустанавливащем документе
- ЗУ используется 15 и более лет
- нет претензий со стороны соседствующих землевладельцев
Не исключается судебный способ решения проблемы расхождения фактической и документальной площадей земельного участка. Пример здесь.
Отказ Росреестра в регистрации уточненных границ ЗУ
В федеральном законе №221-ФЗ перечислены случаи, когда регистрирующий орган отказывает в постановке на учёт уточнённых границ участков:
- участок не является объектом недвижимости
- запрещено образование надела:
- из другого участка
- в результате раздела или выдела доли в натуре
- в результате действий с преобразуемыми участками
- участок образован из объекта недвижимости, сведения о котором в ГКН носят временный характер
- с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо
- истёк срок приостановления кадастрового учёта и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении
- межевой план, технический план или акт обследования заверен подписью неуправомоченного лица
- ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для кадастрового учета, и соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе
- на момент подачи заявления о кадастровом учёте ЗУ истёк срок действия утверждённой схемы его расположения на кадастровом плане территории
Отказ в постановке на учет ЗУ делается также в следующих случаях:
- размер образуемого ЗУ, сохраняющемся в измененных границах при преобразовании, не соответствует установленным минимальным или максимальным площадям земельных участков
- ЗУ образован из наделов, относящихся к различным категориям земель, за исключением установленных федеральным законом случаев
- поступили возражения о размере и местоположении границ ЗУ из земель с/х назначения, выделяемого в счёт доли или долей в праве общей собственности, и в составе документов для регистрации в ГКН отсутствуют сведения, подтверждающие снятие возражений
- площадь ЗУ из земель с/х назначения, выделяемого в счёт доли или долей в праве общей собственности, больше размера ЗУ, указанной в проекте межевания, более чем на 10%
- не согласованы границы ЗУ
Другие случаи отказа в кадастровом учете уточненённых границ земельного участка:
- площадь ЗУ:
- больше площади, сведения о которой содержатся в ГКН на величину более чем Smin
- больше 10% процентов площади, сведения о которой есть в ГКН в случае, когда Smin не установлена
- при уточнении местоположения границ ЗУ нарушен порядок их согласования
- границы ЗУ не согласованы в порядке разрешения земельного спора
Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в снятии с учёта ЗУ в случаях, когда земельный участок не является преобразуемым и не подлежит снятию с учёта.
Полезно знать
- О порядке включения участков в границы населённых пунктов – читайте здесь
- Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
- С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
- Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь
- Узнать о новом Классификаторе ВРИ (2019) можно здесь
- Чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь
- С представлением о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно ознакомиться здесь
- Новое в земельном законодательстве – выпуск ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь
- О порядке оформления прирезок к участкам ИЖС, ЛПХ, садоводства, огродничества
- Определить вид использования участка по Классификатору ВРИ 2019
- Тотальная ревизия границ по инициативе муниципалитетов с 1 июня 2015 г.
- Уточнить статус участка по кадастровому номеру или адресу участка, помогут советы, представленные здесь
- Регистрация домов, бань, гаражей и других построек на земельных участках, находящихся в собственности граждан – новая дачная амнистия
- Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, можно узнать здесь