Порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд - с 2015 года




Разделы статьи:

 

Чем вызвана необходимость изъятия участков?

 

Необходимость изъятия земель у собственников возникает в случае, когда у государство и муниципалитеты приступают в строительстве крупных инфраструктурных объектов, а земельные участки граждан и компаний, попадают в зону их размещения. Наделы могут изыматься из собственности владеьцев, если иного способа решения задачи нет.

Так происходило, например, в Сочи при при строительстве олимпийских объектов. Так происходит при строительстве:

  • крупных автотранспортных магистралей
  • железнодорожных веток
  • газовой магистрали
  • нефтепроводов
  • водопроводов
  • линий электропередач

Такие объекты обеспечивают населённые пункты, их отдельные районы электричеством, газом, водой, современными автобанами, связывающими не только поселения или области, но и страны.

Земельные наделы на территории строительства объектов попадают в поле зрения органов, государственно-правового управления, ведущих российских архитекторов, земельных специалистов, экономистов, строителей задолго до начала процедуры изъятия.

На этапе проектрования объекта:

  • исследуется территория, где он будет размещаться
  • выявляются ситуации, при которых будут затронуты права собственности землепользователей
  • проводится оценка предстоящих финансовых вложения в строительство
  • уточняется время, требуемое для реализации проекта
  • оцениваются компенсации собственникам за изъятие земельных участков

Общий государственный анализ сложившегося положения дел в этом вопросе выявил необходимость доработки Земельного кодекса РФ, которая и была проведена. Появилась глава, описывающая новый порядок изъятия земель.

Федеральный закон №499-ФЗ, в соответствии с которым появились поправки в ЗК РФ, определил новый порядок:

  • изъятия ЗУ
  • принудительного отчуждения ЗУ

для государственных и муниципальных нужд

В статью 279 ГК РФ внесено уточнение:

  • изъятие ЗУ для государственных или муниципальных нужд осуществляется путём прекращения прав:
    • права собственности на ЗУ
    • права постоянного (бессрочного) пользования ЗУ
    • права пожизненного наследуемого владения участеом 

 

«Сочинский синдром»

 

Изъятие земель - процесс всегда болезненный. Причина этого обстоятельста известна властям и собственникам участков. Это несправедливая цена, предлагаемая властями при выкупе земельного актива у владельцев наделов.

На памяти у многих огромная волна возмущений и недовольства, прокатившаяся при массовом изъятии участков при подготовке к Олимпиаде-2014.

Поэтому подготовка нового порядка решения задач госнужд, связанных с таким изъятием, вызвала бурную негативную реакцию общественности и ожесточённые споры.

Опасения собственников остаться без принадлежащих участков. получив за них ничтожную компенсацию, небезосновательны, ведь их многие «товарищи по беде» в Сочи, уже пережившие ударную волну, у которых были изъяты земли и дома, так и не смогли добиться вменяемого возмещения за свои потери.

Изъятие земель вызывает конфликт интересов:

  • инициатор изъятия оценивает имущество, стремясь снизить расходы
  • собственник пытается защитить свои права

Злоупотребления в спорах за землю могут быть при этом с обеих сторон.

 

Основные положения нового закона

 

  • cобственники земель, землепользователи, землевладельцы и арендаторы ЗУ объединены в одну группу - правообладатели 
  • определены:
    • основания для изъятия ЗУ
    • содержание положения:
      1. о процедуре принятия решения
      2. о заключении соглашения об изъятии
  • установлено, что за изымаемый земельный участок правообладателю полагается возмещение (статья 279 Гражданского кодекса РФ, статья 56.8 Земельного кодекса РФ)

В размер возмещения включаются:

  • рыночная стоимость:
    • земельного участка
    • иных прав на ЗУ, прекращающихся в связи с его изъятием
  • убытки:
    • или причинённые изъятием земельного участки
    • или в связи с невозможностью исполнения правообладателем обязательств перед третьими лицами (например, по договору аренды)
  • упущенная выгода

Если на изымаемых участках расположен многоквартирный комплекс или иное здание, то правообладателям жилья предоставляется аналогичное помещение на основании договора социального найма.

Прекращение прав граждан и юридических лиц на земельные участки и водные объекты, необходимые для ведения работ, связанных с госнуждами, будет внесено в кадастровый реестровый учёт.

Новый закон устанавливает:

  • единые, общефедеральные правила прекращения прав
  • порядок выплаты компенсаций

Предполагается, что положение закона позволит исключить ранее активную коррупционную составляющую процесса изъятия.

 

Как производится изъятие участков по новому порядку?

 

Изъятие земельных участков может производиться:

  • по заключённому соглашению об изъятии между органом власти и правообладателем надела
  • принудительно

 

Изъятие участка на основе соглашения

 

Правообладателю участка будет предложено заключить соглашение о выкупе участка, при этом в цену выкупа должны включаться:

  • рыночная стоимость земли
  • стоимость находящейся на ней недвижимости:
    • домов
    • надворных построек
    • гаража
    • других
  • связанные с таким поворотом событий:
    • убытки
    • упущенная выгода
    • затраты собственников на переезд и обустройство на новом месте

Непростой предмет переговоров - выкупная цена. Выкупать землю власти намереваются по рыночной цене, произведя по ней свою оценку. Но собственник, если не согласится с ней, может заказать свою экспертизу и назвать свою цену. В течение 3 месяцев стороны должны принять окнчательное решение.

После этого власти: 

  • готовят проект соглашения, включающий:
    • размер цены
    • условия изъятия
  • отправляют проект соглашения правообладателю

Получив проект соглашения, правоблатель ЗУ должен рассмотреть его за 3 месяца.

О принятом решении об изъятии власти обязаны в письменной форме сообщить правообладателям. Уведомление направляется в течение 7 дней со дня принятия таких решений.

Изъятие участков и объектов недвижимости до истечения 3 месяцев со дня получения уведомления властей делается только с согласия правообладателей.

До принятия решения об изъятии власти:

  • ведут выявление собственников ЗУ
  • выполняют катастровые работы
  • проводят оценку:
    • планируемых к изъятию площадей
    • стоимости недвижимости
  • ведут первичные переговоры с правообладателями

Право на изъятие земли есть не только у органов власти. Им обладают также юридические лица в случае одобрения соответствующего ходатайства. Подать его могут компании, включённые в правительственный список (к примеру, компания «Газпром», прокладывающая газовые магистрали и действующая в рамках государственных программ газификации).

До получения уведомления о принятии решения об изъятии земли у правоблателей сохранется право:

  • владения
  • распоряжения

недвижимым имуществом, подлежащим изъятию для государственных или муниципальных нужд, с отнесением на них возможных рисков

Процесс напоминает процедуру освоения ветхого жилого фонда, когда сделки по нему останавливаются заранее, чтобы предотвратить возможные спекуляции. Выселяющиеся получают компенсацию и освобождают свои прежни обжитые «земельные квартиры». Волнуют расчёты суммы полагающейся компенсации.

 

Принудительное изъятие

 

Принудительное изъятие земли происходит в том случае, когда власти и правообладатели не сумели договоритться о выкупе. Выполняется оно по решению суда.

В этом случае сумма выкупа земельной собственности и находящихся на ней построек будет определяться судом при условии предварительного и равноценного возмещения. Это означает то, что за участок власти заплатят по рыночной цене.

Иск в суд орган власти может подать только через 90 дней после того, как собственник или арендатор участка получит проект соглашения о его изъятии.

Трёх месяцев на то, чтобы успеть оформить свою недвижимость по закону, может ведь и не хватить, а вот за самострой никакого возмещения не полагается.

Законом конкретизированы объекты, не подлежащие учёту при установлении размера возмещения. Правообладатель участка не сможет получить:

  • возмещение за строение на земельном участке, если оно не соответствует разрешённому использованию надела
  • за убытки, возникшие в связи с невозможностью исполнения договора аренды земли, если такой договор был заключён после получения уведомления об изъятии (пункт 8 статьи 56.8 Земельного кодекса РФ)

 

Основания для изъятия земельных участков

 

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд связано со следующми обстоятельствами (статья 49 ЗК РФ):

  • выполнение международных договоров Российской Федерации
  • строительство, реконструкция объектов:
    • государственного значения:
    • федерального значения
    • регионального значения
    • местного значения

Это объекты:

  • федеральных и региональных энергетических систем
  • использования атомной энергии
  • обороны страны и безопасности государства:
    • инженерно-технические сооружения
    • линии связи и коммуникации, предназначенные для защиты и охраны Государственной границы РФ
  • федерального транспорта
  • связи федерального и региональгного значения
  • транспорта
  • инфраструктуры ж/д транспорта общего пользования
  • космической деятельности
  • линейные объекты субъектов естественных монополий
  • систем:
    • электроснабжения
    • газоснабжения
    • теплоснабжения
  • централизованных систем:
    • горячего водоснабжения
    • водоснабжения
    • водоотведения
  • автомобильные дороги

Есть надежда, что разработанный механизм изъятия земель будет справедливым для всех сторон этого процесса.

 

 

Полезно ознакомиться и с этим

 

  • С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
  • Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь
  • Узнать о новом Классификаторе ВРИ – 2019 можно здесь
  • Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
  • признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь.
  • С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь.
  • Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь.
  • В 2017 году Выписки из ЕГРП заменили на Выписки из ЕГРН, так как с 1 января 2017 года вступили в силу новые требования, касающиеся регистрации и постановки на кадастровый учёт недвижимого имущества физических и юридических лиц. Ознакомиться с подробностями можно здесь.
  • С порядком изменения ВРИ земельных участков, действующим с 2017 года, можно ознакомиться здесь.
  • Как определить вид использования участка для ИЖС, ЛПХ, КФХ, дачного строительства по Классификатору ВРИ можно ознакомиться здесь.
  • С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь.
  • С расчётом налогов на недвижимость в 2017 году можно ознакомиться здесь.
  • C порядком раздела участков - здесь.
  • С новым порядком подготовки к сделкам, их нотариальным удостоверением можно ознакомиться здесь.
  • Для тех, кого интересует возможность увеличения площади земельных участков для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огродничества, находящихся в собственности, полезно ознакомиться с порядком оформления прирезок, представленном на странице портала «Земельный Вопрос».
  • С 1 января 2018 года в кадастровом паспорте должны быть зафиксированы точные границы участка, поскольку купить, продать, заложить или подарить землю без точного описания границ будет попросту невозможно. Так регламентировано поправками к Земельному кодексу. А тотальная ревизия границ по инициативе муниципалитетов началась с 1 июня 2015 г.
  • С 1 марта 2015 года вступил в силу новый Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» (N 171-ФЗ "от 23.06.2014 г.), в соответствии с которым, частности, упрощена процедура выкупа земельных участков у муниципалитетов. Ознакомиться с основными положениями закона можно здесь.
  • В отношении регистрации домов, бань, гаражей и других построек на земельных участках, находящихся в собственности граждан, улучшит ситуацию новая дачная амнистия.

    ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь.

  • С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь.



Поделиться:













+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним


наверх

наверх