Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства - условия и порядок получения




фотографии

документы

форма заявления

форма заявления

документы к заявлению

документы к заявлению

другие формы заявлений

другие формы заявлений

пример постановления

пример постановления

Содержание:

 

Предельные параметры разрешённого строительства - элемент градостроительного регламента

 

Предельные параметры разрешённого строительства - один из показателей градостроительного регламента, который, в свою очередь. является одним из итогов градостроительного зонирования территорий муниципальных образований, в результате которого решается целый ряд задач:

  • образование территориальных зон;
  • установление градостроительных регламентов, действующих в пределах границ конкретной территориальной зоны,
  • установление вида градостроительной деятельности,

Решение этих задач выполняется в рамках действующего законодательства и Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), принимаемых в каждом муниципальном образовании.

О том, как внести изменения в ПЗЗ и изменить территориальную зону, можно прочитать здесь.

 

Целями формирования территориальных зон являются:

  1. создание возможности сочетания в каждой из них различных видов существующего и планируемого использования земельных участков (к примеру, в жилых зонах – сочетание территорий для размещения объектов жилого, общественно-делового, рекреационного и иного назначения),
  2. выделение, на основе генерального плана, функциональных зон и определение параметров их планируемого развития,
  3. учёт сложившейся планировки территории и существующего землепользования;
  4. предотвращение возможных ситуаций причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.

Градостроительные регламенты выполняют роль очень строгого регулировщика правового режима использования земельных участков внутри каждой территориальной зоны.

Главными «жезлами» такого регулирования выступают следующие показатели градостроительного регламента:

  • виды разрешённого использования земельных участков (ВРИ ЗУ) и объектов капитального строительства (жилых домов, объектов торговли, объектов повседневного обслуживания, деловых и коммерческих объектов, промышленных предприятий, складов, и пр.), сгруппированных в следующем порядке (статья 37 Град. кодекса РФ) и коррелируемых новым Классификатором ВРИ:
  1. основные ВРИ, допускающие самостоятельный выбор предпочтительного вида из их состава для соответствующей территориальной зоны;
  2. условно разрешённые ВРИ, присваиваемые только по итогам публичных слушаний;
  3. вспомогательные ВРИ, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешённым видам использования и осуществляемые совместно с ними  (гаражи, локальные объекты инженерной инфраструктуры и пр.);
  • предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков;
  • предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, включающих:
  1. этажность,
  2. плотность застройки,
  3. минимально допустимые отступы (расстояния) от стен зданий до границ земельных участков и красных линий ,
  4. минимальная доля озеленённых территорий земельного участка,
  5. минимальное количество мест на автостоянках,
  6. прочие параметры, к примеру, когда  пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров ( пункт 3 статьи 38 Град. кодекса РФ);
  • ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Градостроительные регламенты, установленные для всех видов территориальных зон, являются обязательными для исполнения собственниками, пользователями владельцами и арендаторами земельных участков вне зависимости от форм собственности и прав.

Использование земельных участков допустимо только в рамках градостроительного регламента, действующего в конкретной территориальной зоне, равно как и соблюдение технических регламентов, региональных нормативов градостроительного проектирования, иных нормативно-технических документов и требований. 

Если использование участков и расположенных на них объектов не соответствуют установленному градостроительному регламенту:

  • ВРИ участка не состоит в перечне видов использования в территориальной зоне,
  • размеры участков не соответствуют предельным значениям,
  • существуют отклонения от предельных параметров разрешённого строительства или реконструкции,
  • произошли отклонения от ограничений по использованию земельных участков и объектов капитального строительства,
  • использование участков и объектов на них создаёт опасность для жизни и здоровья людей, для окружающей среды, для памятников истории и культуры,

на использование участков и объектов на них, а также на строительство и реконструкцию объектов накладывается запрет.

Тем не менее, законодательно установлены ситуации, для которых действие градостроительных регламентов прекращается или они вообще не устанавливаются, а от предельных параметров разрешённого строительства возможно отклонение.

С «радиусом действия» градостроительных регламентов можно подробнее ознакомиться здесь, а случаи разрешения отклонений от предельных параметров разрешённого строительства имеет смысл рассмотреть предметнее.

 

Примерный состав предельных параметров разрешённого строительства

  

Правовую основу пределов разрешённого строительства представляют статья 38 и статья 40 Градостроительного кодекса РФ, практическую - градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ), разрабатываемые на их основе документация по планировке территории (СПОЗУ) и проекты объектов капитального строительства (реконструкции).

Стандартный состав предельных параметров

  • Предельные размеры земельных участков, в том числе их площади:

могут быть как минимальными, так и максимальными или в варианте одновременного установления пределов обоих типов.

  • Минимальные отступы от стен зданий и сооружений до красных линий улиц и проездов:
  1. устанавливаются в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых строительство этих объектов запрещено;
  2. предусматривается детализация правил размещения зданий, строений, сооружений, учитывающая, к примеру, санитарно-бытовые условия,
  3. допускается уменьшение отступа либо расположение зданий, строений и сооружений по красной линии с учётом сложившейся градостроительной ситуации и линии застройки.
  • Максимальное количество этажей зданий, строений, сооружений на территории земельного участка:
  1. в общих случаях устанавливаются в соответствии с ПЗЗ применительно ко всем ВРИ земельных участков внутри каждой территориальной зоны;
  2. в территориальных зонах, в которых присутствуют памятники истории и культуры, отнесённые к культурно-историческому наследию, устанавливается высотный регламент - в целях контроля высотного положения элементов зданий и сооружений в зависимости от близости к историческим центрам городов  (к примеру, в Северной столице - закон в рамках ПЗЗ Санкт-Петербурга, регулирующий высотную застройку и осуществление контроля за нарушениями исторических панорам и выявлением диссонансов с исторической архитектурой);
  • Площадь участков, предназначенных для озеленения.
  • Коэффициент застройки земельного участка (отношение суммы площадей застройки всех зданий и сооружений к площади земельного участка) объектами капитального строительства конкретной территориальной зоны;
  • В территориальных зонах, расположенных в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, устанавливаются требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства (пункт 2.1 статьи 38 Град.кодекса РФ)
  1. к цветовому решению внешнего облика объекта,
  2. к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта,
  3. к объёмно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта, влияющим на его внешний облик и (или) на композицию и силуэт застройки исторического поселения.
  • Максимальный класс опасности (по санитарной классификации) объектов капитального строительства, размещаемых на территории земельных участков.
  • Иные предельные параметры разрешённого строительства.

 

Что такое отклонение от предельных параметров разрешённого строительства?

 

Строительство или реконструкция объектов на земельных участках должны происходить в режиме строгого соблюдения требований  градостроительных и технических регламентов, региональных нормативов градостроительного проектирования и иных нормативно-технических документов и требований.

В ситуациях,  когда собственникам или правообладателям земельных участков и объектов капитального строительства требования градостроительных регламентов представляются неудовлетворительными, для них существует законное право обращения по вопросу о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства.

 

Условия для получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

 

Следует иметь в виду, что мотивом для обращения по вопросу получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства может служить одно из следующих обстоятельств (или факт их совместного наличия):

  1. размеры земельных участков меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров,
  2. конфигурация, инженерно-геологические и иные характеристики земельных участков неблагоприятны для застройки.

Если мотив обращения подтверждается документально, то позволительно сделать запрос на получение разрешения на отклонение от следующих пределов:

  1. минимальных отступов зданий, строений, сооружений от границ земельных участков;
  2. максимальных выступов за красную линию частей зданий, строений, сооружений;
  3. максимального количества этажей надземной части зданий, строений, сооружений на территории земельных участков;
  4. максимальной высоты зданий, строений, сооружений на территории земельных участков;
  5. максимального процента застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;
  6. увеличение или понижение максимального класса опасности (по санитарной классификации) объектов капитального строительства, размещаемых на территории земельных участков.

Документальным обоснованием необходимости отклонения от предельных параметров разрешённого строительства могут послужить:

  • технические планы - для подтверждения меньшего размера земельного участка в сравнении с предельным размером, установленным для ВРИ земельного участка в конкретной территориальной зоне,
  • результаты инженерно-геологических изысканий, установивших неблагоприятные геологические, а также экологические условия, физико-химические свойства, водопроницаемость почв и иных явлений, способных оказать негативное влияние на строительный процесс, обеспечение максимальной устойчивости, долговечности, надёжности и безопасности планируемого объекта;  
  • проектная документация, доказывающая неприемлемость утверждённых через ПЗЗ предельных предельных параметров разрешённого строительства. 

 

Порядок получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

 

Процедура предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства длится ориентировочно 3-6 месяцев и состоит она из ряда этапов:

  • В комиссию по землепользованию и застройке подаётся заявление о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства.
  • После подачи заявления комитет по градостроительству и архитектуре администрации муниципального образования занимается:

а) подготовкой сведений:

  1. о правообладателях земельных участков, имеющих общие границы с земельным участком, по которому запрашивается разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства,
  2. о правообладателях объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, имеющих общие границы с земельным участком, по которому запрашивается разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства,
  3. о правообладателях помещений, являющихся частью объекта капитального строительства, применительно к которому запрашивается разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства,

б) осуществляет подготовку сводного заключения на основе результатов сделанных запросов в ряд органов государственной власти - Комитет имущественных отношений (КУГИ или КУМИ), Комитет по охране памятников культуры, Комитет по природопользованию, охране окружающей среды и обеспечению экологической безопасности (КПООС), Комитет по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ), Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли (КЭРППиТ), Комитет по энергетике и инженерному обеспечению (КЭиИО) и иные, имеющие отношения к решению вопроса о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства;

  • Рассмотрение вопроса ведётся на заседании Комиссии по землепользованию и застройке, принимающей решение о проведении публичных слушаний.
  • Решение комиссии по землепользованию и застройке принимается по результатам проведения публичных слушаний.
  • Решение комиссии по землепользованию и застройке направляется главе администрации муниципального образования.
  • Подготовка в срок 7 дней распоряжения главы администрации муниципального образования о предоставлении или отказе в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства по результатам рассмотрения решения комиссии по землепользованию и застройке. 

При несогласии заявителя с решением главы администрации о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения это решение  можно оспорить в судебном порядке.

Видеоматериалы о роли публичных слушаний в решении вопроса об отклонении от предельных параметров разрешённого строительства   

По результатам общественных слушаний по выявленному нарушению высотного регламента была запрещена реализация одного из крупнейших проектов высотного строительства в Санкт-Петербурге даже при полученном застройщиком разрешения на строительство, которое было отменено в судебном порядке: 

 

 

А это пример с положительным результатом, достигнутом в ходе публичных обсуждений

 

 

Внимание! 

 

  • Новое в земельном законодательстве - выпуск ФЗ" О ведении гражданами садоводства и огородничества...". с особенностями которого можно ознакомиться здесь.
  • С порядком изменения территориальной зоны земельного участка  позволит ознакомиться эта статья.

 

 








+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним








+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним


наверх

наверх