Правила продажи земельных участков с 2025 года
Содержание
- Ключевые требования при сделках с участками
- Первостепенная задача перед сделкой – проверка наличия в ЕГРН сведений о границах участка
- Подготовка документов для купли/продажи земельного участка со строениями и без них
- Суть сделки – переход права собственности к новому собственнику земли
- Удобство совершения сделки с земельным участком через МФЦ
1. Ключевые требования при сделках с участками
Действующий с 1 марта 2025 года порядок продажи земельных участков регулируется ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ( № 487-ФЗ от 26.12.2024).
В силу этого закона были внесены соответствующие изменения в ФЗ № 218 (статья 26) – затронули:
- порядок регистрации сделок с земельными участками
- порядок постановки на государственный кадастровый учёт зданий и сооружений, расположенных на земельных участках
- порядок государственной регистрации прав на здания и сооружения, расположенные на земельных участках
В самом кратком изложении суть установленных порядков можно представить в видк двух следующих положений:
- регистрационные действия в отношении земельного участка не могут быть выполнены, если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении его границ (не сделано межевание) – пункт 21.1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ
- при продаже земельных участков действует принцип неразрывности земли и строений, расположенных на ней – пункт 21.2 статьи 26 Закона № 218-ФЗ
Рассмотрим каждое их этих положений детальнее.
1.1. Наличие кадастровых границ земельного участка – требование закона
Регистрация сделок с земельными участками купля/продажа, мена, передача в качестве отступного и т.д.) и переход прав на ЗУ происходит только в том случае, если в кадастре недвижимости указаны точные границы надела (выполнено межевание и полученные данные внесены в реестр).
При невыполнении требования о кадастровой фиксации границ земельного участка завершение сделки становится невозможным. Регистрационная процедура будет приостановлена Росреестром – даже если документы для осуществления учёно-регистрационных действий были приняты в установленном порядке. Приостановка будет сохраняться до момента:
- определения точных границ участка
- постановки границ на кадастровый учёт
Без межевания, по итогам которого определяются координаты поворотных точек земельного надела:
- не получится поставить на кадастровый учёт и оформить права на расположенные на участке:
- жилые дома
- здания/сооружения
- объекты незавершённого строительства
- вместо однозначного определения локации участка на местности продавец незастроенной земли с лёгкостью пользуется указателем «где-то тут» – так как даже ему самому трудно понять и, тем более, показать, где в действительности расположен участок, какие у него конфигурация и точная площадь – соответственно:
- у покупателя может возникнуть резонный вопрос: является ли цена ЗУ, указанная продавцом для сделки, обоснованной и соответствующей заявленным характеристикам объекта
- покупатель подвергается реальному риску приобретения участка меньшей площади, чем указано в документе на землю
- новый владелец участка в дальнейшем может построить дом/строение/сооружение с нарушением отступов от границ участка, которые прописаны в ПЗЗ (слишком близко к строениям на соседнем участке) – такая ситуация приводит к проблемам оформления построенного капитального объекта вплоть до невозможности его учёта и регистрации
- продавец может «с успехом» показать покупателю чужой участок – в результате последний приобретёт объект, осмотреть который ему так и не удалось, а позже он будет пытаться:
- или опротестовать сделку в суде
- или преодолевать сложности с установлением границ купленного участка
- если на участке нет признаков какой-либо хозяйственной деятельности, муниципалитет может непроизвольно создать прямую угрозу нарушения прав собственности граждан и юридических лиц, ошибочно признав участок «ничейным»:
- принять участок за свободную землю
- посчитать заброшенным
- незаконно распорядиться землёй
Отсутствие точно определённых границ – причина других потенциальных негативных последствий для покупателя:
- конфликты с владельцами смежных земельных участков из-за претензий о захвате земли новым покупателем или наоборот, в результате чего споры доходят до суда, начинаются сложные и длительные разбирательства
- строительство капитальных объектов будет происходить без понимания реального местоположения границ участка – в итоге, построенный объект может оказаться расположенным:
- на чужом земельном участке или на части этого участка
- на участке, не предназначенном для строительства
Зафиксированные в ЕГРН координаты земельного участка – гарантия прав его нового правообладателя. Именно учтённые в кадастре границы ЗУ избавиться от возможных проблем, спровоцированных рядом причин:
- :пересечение границ соседнего участка
- наложение на участок соседнего ЗУ, произошедшего в результате реестровой ошибки
- несанкционированное занятие участка владельцами смежных наделов или иными лицами
1.2. Неразрывная связь земли и строений, расположенных на ней
При сделках с участками действует принцип совместной продажи земли и объектов, расположенных на ней. Это не что иное, как законодательно установленный запрет на продажу объектов недвижимости:
- земельного участка без одновременной продажи дома и любой капитальной постройки:
- в садоводствах все сделки с жилым или садовым домом, баней, гаражом, хозяйственной постройкой и другими капитальными объектами обязательно сопровождаются переходом к покупателю права собственности на земельный участок
- капитальных строений отдельно от участка
В СНТ/ОНТ нередкими были ситуации, когда земля и строения, принадлежащие одному или разным лицам, продавались раздельно:
- люди покупали дом в СНТ, а земля оставалась у другого собственника – как следствие, начинались бесконечные распри «про ответственность»:
- кто платит взносы
- кто отвечает за проход/подъезд к участку и постройкам
- кто имеет право голоса на общем собрании
- многие пожилые владельцы передавали дом детям, а землю оставляли себе или оформляли её иначе
Аналогичные проблемы возникали на коммерческих/производственных и сельскохозяйственных объектах
Непредвиденными для покупателей итогами таких распространённых сделок становились:
- юридические споры, связанные с использованием земли:
- к строению, расположенному на чужой земле, нужно было каким-то образом обеспечить проход/подъезд
- приходилось искать компромиссное решение – к примеру, устанавливать сервитут (право пользования частью чужого имущества), но об этом новому владельцу строения предстояло сначала договориться с собственником участка, на котором этот сервитут должен был действовать
- для нового владельца дома/здания/сооружения введение сервитута создавало дополнительную финансовую нагрузку, обусловленную затратами на оплату услуг кадастрового инженера по проведению геодезических работ, а также с постановкой сервитута на кадастровый учёт
- сложности с регистрацией прав собственности, так как купленное строение по документам оказывалось без прилегающего к нему участка:
- участок на местности, конечно, никуда не девался, ведь он оставался в собственности прежнего владельца строения
В 2025 году масштабный по объёму сделок правовой тупик был исключён, Запретительная мера на реализацию земли отдельно от находящихся на ней построек действует вне зависимости:
- от того, одному или нескольким лицам принадлежат участок и постройки, «сидящие» на нём
- от категории земель участка и вида его разрешённого использования
Росреестр не регистрирует сделки, которые нарушают закон. Если в ЕГРН отсутствуют сведения о границах продаваемого (отчуждаемого) участка, его межевание станет неизбежным. Иначе продавец земли рискует потерять покупателя или последний будет терпеливо дожидаться, когда проблема с границами надела будет решена.
Изменения, внесённые законом № 487-ФЗ от 26.12.2024:
- обеспечивают гарантии прав новых правообладателей земельных участков
- защищают новых владельцев:
- от возможных проблем с определением местоположения границ участка
- от противоправного захвата участков или их частей
2. Первостепенная задача перед сделкой – проверка наличия в ЕГРН сведений о границах участка
Продавать/покупать можно участки, поставленные на государственный кадастровый учёт:
- информация об участке должна быть в ЕГРН
- при отсутствии в реестре сведений необходимо провести межевание и поставить участок на кадастровый учёт
Поэтому перед принятием решения о покупке участка проверка наличия в ЕГРН сведений о его границах является объективно необходимой. задачей Провести проверку можно несколькими способами:
- через доступную для всех желающих публичную кадастровую карту Росреестра – по кадастровому номеру или адресу участка
- с помощью единой цифровой платформы Росреестра – портала «Национальная система пространственных данных»
- для использования сервиса достаточно знать адрес или кадастровый номер ЗУ
- сервис общедоступный и бесплатный
- используя выписку из ЕГРН – её можно получить в электронном или в бумажном виде:
- на портале «Госуслуги»
- обратившись в МФЦ
- ознакомившись хотя бы с одним из следующих материалов, каждый из которых содержит сведения о зарегистрированных границах:
- градостроительный плано земельного участка (ГПЗУ)
- межевой план
- технический план капитального строения, расположенного на участке
3. Подготовка документов для купли/продажи земельного участка со строениями и без них
Убедившись, что с границами земельного участка всё в порядке, покупатель может дать согласие продавцу на подготовку к сделке. Её участникам (сторонам) предварительно потребуется подготовить пакет необходимых документов. В их базовый состав включаются:
- договор купли/продажи земельного участка вместе с актом приёма/передачи участка
- выписка из ЕГРН на земельный участок, подтверждающвя отсутствие:
- арестов
- запрещений
- обременений прав третьими лицами
- документ, на основании которого продавец владеет участком:
- договор купли/продажи
- договор дарения
- договор мены
- договор передачи земельного участка (доли) в собственность граждан
- договор ренты
- свидетельство о праве на наследство
- свидетельство о приватизации.
- кадастровый паспорт или кадастровый план участка
- межевой план (при необходимости)
- гражданские паспорта всех участников сделки.
- согласие супруга продавца/покупателя на сделку (согласно статье 34, статье 35 СК РФ):
- со стороны продавца – если отчуждаемый земельный участок был приобретен во время брака по возмездным сделкам (не дарение, не по наследству), то требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга на продажу (отчуждение)
- со стороны покупателя – если гражданин на момент совершения сделки состоит в браке, требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга на приобретение
- гражданин (покупатель). не состоящий в браке – представляет заявление об отсутствии брака
- подтверждение раздельного режима собственности (для соответствующего случая):
- брачный договор
- соглашение о разделе
- иной документ
- разрешение органов опеки, если владелец несовершеннолетний
- отказ других собственников от преимущественной покупки
- согласие получателя ренты, если недвижимость обременена рентой
- согласие залогодержателя, если недвижимость в залоге
- отказ субъекта РФ или мунициалитета от приеимущественного права покупки, если продаваемый участок относится к землям с/х назначения:
- в силу требования ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (статья 8):
- сделка по продаже участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна
- доверенность для представителя покупателя или продавца
- справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам
- квитанция об оплате госпошлины за регистрацию перехода права собственности
В случае, когда одной из сторон договора является юридическое лицо, то оно должно представить документы, подтверждающие правоспособность юридического лица, в подлинниках:
- устав (положение)
- свидетельство о государственной регистрации
- документы, подтверждающие полномочия исполнительного органа (протокол или решение о назначении (избрании) и исполнительного органа)
- для представителя юридического лица, не являющегося исполнительным органом, предоставляется нотариально удостоверенная доверенность на совершение конкретной сделки
- ИНН
- выписка из ЕГРЮЛ
- решение о сделке
Если на продаваемом участке находятся дом/здание/сооружение или иные капитальные постройки, то для сделки, кроме перечисленных, портребуются также документы на строения:
- правоустанавливающие документы, которые подтверждают переход права собственности к владельцу недвижимости (продавцу участка и строений):
- договор купли/продажи
- договор дарения
- свидетельство о праве на наследство
- актуальная выписка из ЕГРН на каждое из капитальных строений
Далее нужно составить:
- или 2 отдельных договора купли/продажи:
- договор купли/продажи строения/строений
- договор купли/продажи земельного участка
- или 1 договор купли/продажи, в котором прописывается стоимость каждого объекта недвижимости:
- земельного участка
- строения/строений
Если на участке находятся только некапитальные постройки, которые не регистрируются в Росреестре, указывать их в договоре купли/продажи необходимости нет.
Полный перечень документов для продажи недвижимости рекомендуется уточнить непосредственно в МФЦ.
4. Суть сделки – переход права собственности к новому собственнику земли
Продажа земельного участка влечёт смену владельца:
- при этом Росреестр фиксирует:
- прекращение прав продавца
- возникновение полномочий нового собственника
- для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество оба участника сделки должны обратиться в Росреестр, приложив к своим заявлениям договор купли/продажи
4.1. Сделки с нотариальным удостоверением
Обязательного нотариального удостоверения договора купли/продажи объектов недвижимости закон не предусматривает. Вместе с тем, определены виды сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению:
- отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего:
- несовершеннолетнему гражданину
- гражданину, признанному ограниченно дееспособным
- отчуждение долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке)
При нахождении (проживании) покупателя и продавца в разных местах (регионах/областях/городах и т.д.) возможно удостоверение сделки двумя и более нотариусами – при условиях:
- если в совершении сделки участвуют 2 лица и более без их совместного присутствия
- хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения земельного участка – в соответствии с положениями Основ законодательства РФ о нотариате
- статья 53.1
- последний абзац статьи 56
При нотариальном удостоверении договора купли/продажи нотариус обязан представить в Росреестр:
- заявление о государственной регистрации прав
- документы, прилагаемые к заявлению
при условии что стороны сделки против этого не возражают. Исключение составит случай, когда в ЕГРН содержится отметка о невозможности:
- государственной регистрации перехода
- прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя)
- договор подписан от имени правообладателя его представителем по доверенности
Так установлено Основами законодательства РФ о нотариате
- пункт 2 статьи 53.1
- пункты 2 и 3 статьи 55
В остальных случаях документы могут быть представлены гражданами самостоятельно.
5. Удобство совершения сделки с земельным участком через МФЦ
Проведение в многофункциональном центре (МФЦ) сделки по купле/продаже свободного от построек или застроенного земельного участка – один из удобных способов оформления сделки. Причин этому несколько:
- простота с чётким порядком действий и сбору документов
- большой выбор сервисов
- доступность почти всех этапов сделки в одном месте – от подготовки документации до регистрации права собственности:
- продавец и покупатель, проживающие в разных местах, могут обратиться в разные отделения
- продавцу и покупателю (или их представителям с доверенностью) нужно:
- лично явиться в МФЦ на приём – с полным пакетом своих документов
- заполнить заявление о переходе права собственности
- далее продавцу и покупателю нужно лишь передать друг другу номер обращения в книге учёта входящих документов (КУВД), чтобы сотрудники разных МФЦ связали их заявления в одну сделку
- последний этап – получение выписку из ЕГРН, в которой будет указано имя нового собственника, после чего сделку будет считаться завершённой
Процедура регистрации сделки через МФЦ занимает немного больше времени, чем при оформлении непосредственно в Росреестре. В связи с таким обстоятельством данный способ может не устроить тех граждан, кто планирует закрыть сделку в кратчайшие сроки.
Полезно знать
- Изменения, разрешения и запреты в главном дачном законе – с 01.09.2025 – здесь
- Остекление балконов и лоджий в МКД без нарушения закона. Требование к подготовке проекта остекления – 2025 – здесь