Сервитут. Публичный и частный сервитуты

Содержание

1. Что такое сервитут?
2. Частный сервитут
3. Публичный сервитут

 

1. Что такое сервитут?

 

Если на частном земельном участке протоптана «народная тропа» для прохода к лесу или реке, если коммунальным службам потребовалось проложить через него сети общего пользования, или, наоборот, нужно получить возможность пользования небольшой частью соседского участка, чтобы попасть на свой, то это те случаи, когда нужно знать:

• что такое сервитут
• как устанавливается сервитут
• в каких случаях сервитут будет платным, а в каких – нет  

Слово «сервитут» (servitutus) привнесено из гражданского права Древнего Рима (servitutus – означало «рабство вещи»). В те времена, если устанавливался сервитут, земельный участок служил не только его хозяину, но и использовался для выгод собственника соседнего участка.

Несложно заметить, что понятия  «сервитут» и «сервис» имеют нечто общее. Оба они означают «услуга», которая связана с использованием определённых ресурсов или технологий.

Сервитут – услуга по предоставлению права ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, если задачи без установления сервитута  невозможно реализовать иным способом – к примеру: 

• обеспечить проезды/проходы к земельным участкам
• проложить инженерно-технические коммуникации –  разместить на территории участка:
  • водопроводные/тепловые сетей
  • систему газоснабжения
  • линию или сооруженик связи
  • иные объекты федерального/регионального/местного значения 
• проведение ремонта/строительства/реконструкции зданий
• другие цели

Законодательные нормы по сервитуту устанавливают:

• Гражданский кодекс РФ (статья 274)
• Земельный Кодекс РФ (статья 23)  

Сервитут – вещное право

 

Сервитут относится к вещным правам. Он существует до тех пор, пока существует сама вещь. Владелец сервитута называется управомоченным лицом, а тот, на чьём земельном участке установлен сервитут, – обязанной стороной:

• управомоченная сторона имеет право лишь использовать вещь – ограниченно пользоваться земельным участком
  • является владелецем сервитута – лицом, в пользу которого он установлен
• обязанная сторона (то есть владелец вещи – земельного участка), обладает правом собственности на свою землю

Установление сервитута не лишает собственника ЗУ прав владения пользования и распоряжения своим участком.

Юридический статус сервитута – обременение. Иными словами, сервитут обременяет земельный участок, создавая определённые неудобства по его использованию для владельца. Вместе с тем, являясь правовым механизмом, сервитут обеспечивает баланс интересов всех участников сложившихся земельных отношений.

Обременение в виде сервитута устанавливаются в соответствии Земельным кодексом РФ (статья 56), федеральными законами, а также на основании:

• актов исполнительных органов государственной власти
• актов органов местного самоуправления
• решений суда

Ограничение прав на землю подлежат обязательной государственной регистрации (пункт 6 статьи 56 ЗК РФ). Это условие их действия. Регистрируются также договоры, решения, на основании которых возникают такие ограничения.  Без указанной регистрации сервитут не будет обладать никакой юридической силой.

В связи с установлением сервитута законодательство предусматривает необходимость выплат владельцу земельного участка, на котором установлен сервитут, соответствующей компенсации – соразмерной платы за пользование его земельным участком (пункт 12 статьи 23 ЗК РФ).

Сервитут может быть «частным» и публичным. Сразу сделаем поправку:

• в нормах/законах понятие «частный сервитут» не употребляется – используется термин «сервитут»:
  • формулировка «частный» сервитут имеет расхожее бытовое значение 
• в отношении случаев публичного сервитута всегда используется понятие «публичный»

2. «Частный» сервитут

 

Сервитут – возможность пользование чужой землей, находящейся в собственности физических/юридических лиц:

• устанавливается в интересах конкретных лиц,  которым, в силу сложившихся обстоятельств, необходимо, чтобы собственник предоставил своё имущество (часть земельного участка) для использования строго ограниченным способом
• вводится по соглашению, которое заключается между собственником земельного участка и тем лицом, кому необходим сервитут:
  • согласовывать такое обременение с органами местной власти и ходатайствовать об издании нормативного акта  не требуется  
• оформляется как договор (соглашение), который подписывают все заинтересованные лица  

В договоре о сервитуте указываются: 

• сведения о сторонах соглашения – реквизиты и контактные данные  
• предмет соглашения
• цели и основания установления сервитута
• срок действия сервитута
• кадастровый номер земельного участка, обременяемого сервитутом
• площадь участка. целевое назначение земель
• границы сервитута в соответствии с кадастровым планом;
  список целей заключения соглашения
• условия оплаты и её размер  за пользование чужой землей –  в случае, собственник участка, на котором вводится сервитут, предусматривает платность пользования частью его имущества (правовое основание – пункт 12 статьи 23 ЗК РФ):
  • с возможностью пересмотра размера платежей при повышении налоговой ставки, НДС, индексации и пр.
• права и обязанности каждой из сторон длговора:
  • право беспрепятственного доступа к территории с обременением
  • право на пользование выделенной части ЗУ, согласно назначению, установленному договором
  • право на эксплуатацию инженерной коммуникации по согласованию с землевладельцем
  • право требования своевременного внесения платы за пользование наделом третьим лицом
  • требование о соблюдении норм экологической и технической безопасности при пользовании частью чужой земли
  • обязательства:
    • по добросовестному и безопасному использованию участка
    •  по использованию участеа по целевому назначению
  • обязательства заинтересованной стороны восстановить участок и привести его в состояние, позволяющее использовать по назначению (в соответствии с разрешенным пользованием) –  если для установления сервитута требуется нарушить целостность объекта недвижимости
    • провести земельные работы
    • вырыть траншею/яму
    • другие виды работ 
  • требование о возмещении возможных убытков, которые могут быть понесены в ходе пользования частью обременяемого участка
  • право на решение споров по суду
• основания для прекращения договора
• ответственность сторон
• другие существенные условия

В договору о сервитуте следует приложить схему/план, в которых отображаются границы применения данного обременения – к примеру:

• локация строительного объекта
• дороги
• траншеи и пр. 

Примеры договоров о сервитуте

• примерная форма соглашения – здесь
• пример соглашения – здесь 

Если соглашение не достигнуто, то спор должен разрешаться через суд. Иск подаёт сторона, которая требует введения сервитута. Суд однозначно не установит сервитут, если после его введения собственник будет полностью лишён возможности пользоваться своим участком по назначению.

Сервитут подлежит регистрации в Росреестре. Это требование ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (пункт 6 статьи 1). Сделать это можно, например, в режиме on-line на сайте Госуслуг.

Собственнику земельного участка такая регистрация и наличие соглашения (договора) позволит расторгнуть соглашение в случае необходимости.

Для стороны, которая ввела сервитут, необходимо знать, что сервитут

• не может быть самостоятельным элементом:
  • купли/продажи
  • залога
• передаваться другим лицам

Правообладатель участка при проведении различных операций должен ставить в известность о наличии сервитута на его участке –  к примеру:

• передача участка в аренду
• оформление договора ссуды 

В противном случае, договоры аренды или ссуды могут быть расторгнуты – с возмещением собственником участка реального ущерба, понесённого другой стороной.

3. Публичный сервитут

 

Публичный сервитут обеспечивает интересы государства, местного самоуправления или местного населения, устанавливается в целях обеспечения (статья 23 ЗК РФ):

• государственных или муниципальных нужд
• нужд местного населения

Применяется к объектам любой формы собственности:

• государственной
• муниципальной
• частной

Публичный сервитут может быть срочным или постоянным.

Публичный сервитут вводится несколькими способами:

• путём проведения общественных слушаний
• по  закону
• в соответствии с нормативным актом
  • субъекта РФ
  • органа местного самоуправления

Земельные участки собственников при установлении публичного сервитута не изымаются.

Введение публичного сервитута, по земельному законодательству, должно быть наименее обременительным для земельного участка, где он вводится.

Собственник ЗУ, на котором установлен публичный сервитут:

• сохраняет право собственности на свою землю
• может оспорить решение об установлении сервитута в суде:
  • к примеру, при несогласии с установлением публичного сервитута в отношении участка для размещения объекта электросетевого хозяйства, так как собственник считает, что такое обременение существенно ограничивает его право владения/распоряжения участком 
• имеет право на компенсацию, если сервитут создаёт существенные препятствия в использовании земли 

Ситуации, требующие введения публичного сервитута

 

Публичные сервитуты действуют в интересах:

• неограниченного круга лиц
• государственных органов

Устанавливаются в целях:

• строительства/модернизации объектов инфраструктуры
  • дороги
  • линии электропередач
  • коммуникации и т. д.
•  обеспечение доступа к важным объектам инфраструктуры

Такие сервитуты вводятся по решению государственных органов и регулируется нормами Градостроительного кодекса РФ.

 

Другие случаи необходимости введения публичных сервитутов

 

Публичные сервитуты могут устанавливаются в следующих случаях (пункт 4 статьи 23 ЗК РФ):

• для прохода/проезда через земельный участок
• для обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе
• для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей и объектов транспортной инфраструктуры
• для размещения на земельном участке специальных знаков:
  • межевых знаков
  • геодезических пунктов государственных геодезических сетей
  • гравиметрических пунктов
  • нивелирных пунктов
• для проведения дренажных работ на земельном участке
• для забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя
• для прогона с/х животных через земельный участок
• для сенокошения, выпаса с/х животных в установленном порядке на земельных участках – в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям
• для использования участка в целях:
  • охота
  • рыболовство
  • рыбоводство
• для проведения изыскательских, исследовательских и других работ
  • пользование земельным участком третьими лицами в таких слкчаях временное

Публичный сервитут подлежит государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (пункт 17 статьи 23 ЗК РФ)

• сведения о публичных сервитутах вносятся в ЕГРН – в реестр границ  
• публичный сервитут считается установленным со дня внесения в ЕГРН сведений о нём

Публичный сервитут прекращается путём принятия акта органа власти об отмене сервитута – если, к примеру, со временем исчезли причины и общественные нужды, из-за которых он устанавливался.

Примеры

• ходатайство об установлении публичного сервитута – здесь
• постановление одной из администраций об установлении публичного сервитута – здесь

 

Компенсация за проблемы при введении публичного сервитута

 

Если установленный публичный сервитут вызывает существенные затруднения в использовании этого участка, то, по требованию его собственника (землепользователя/землевладельца), обеспечивается соответствующая выплата за причинённые неудобства – на основании положений ЗК РФ (пункт 13 статьи 23).

Если же публичный сервитут приводит к невозможности использования земельного участка, то его собственник может потребовать изъятие участка (статья 39.48 ЗК РФ):

• путём выкупа тем органом, который ввёл сервитут
• путём возмещения убытков

Полезно знать

 

1. О пользе применения СПОЗУ при подготовке к строительству индивидуального жилого дома можно ознакомится здесь
2. О торговле непосредственно на фермерском участке – читать здесь
3. Новый закон о строительстве жилых домов на сельхозземле – с 1 марта 2022 года – здесь
4. С положениями грядущей «гаражной амнистии» 2021 – 2026 можно ознакомиться здесь
5. О практической полезности  кадастрового плана территории (КПТ) – здесь  
6. Предоставление публичных земельных участков из земель с/х назначения для фермерства и ведения ЛПХ – здесь
7. Упрощённая схема технологического присоединения для садоводов, дачников, юрлиц, ИП – 2021 – читать здесь
8. Что такое «пятно застройки» земельного участка – читать здесь
9. Риски от установления красной линии на земельном участке – здесь
10. С нормами строительства на садовых участках можно ознакомиться здесь
11. Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – читать здесь
12. Узнать о новом Классификаторе ВРИ (2019) можно здесь
13. Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь.

Видео-комментарий к теме о сервитутах