Главная → ЖКХ – особенности новых законов → Остекление балконов и лоджий в МКД без нарушения закона. Требование к подготовке проекта остекления – 2025


Остекление балконов и лоджий в МКД без нарушения закона. Требование к подготовке проекта остекления – 2025


Содержание

  1. Остекление лоджии/балкона – личное дело собственника квартиры только отчасти
  2. Лоджии/балконы в МКД – нежилые части квартиры
  3. Фасад МКД – «анфас и профиль» дома
  4. Паспорт фасадов МКД – портфолио внешнего облика дома
  5. Фасад МКД – часть общего имущества собственников помещений
  6. Остекление лоджии/балкона – вид перепланировки/переустройства фасада МКД
  7. Ответственность за остекление лоджии/балкона без должных согласований

 

1. Остекление лоджии/балкона – личное дело собственника квартиры только отчасти

 

Кажется привычным делом, когда собственники квартир в многоквартирном доме (МКД) занимаются остеклением открытых лоджий и балконов, повышая, к тому же, их комфорт через утепление и отделку. Такая модернизация жилья позволяет снизить посторонний шум, защитить квартиру от осадков/пыли, а главное – создать энергоэффективное пространство, уменьшить потери тепла в холодные времена.

В итоге, появляются «помещения нового назначения»:

  • расширенная кухня или комната – если лоджия объединяется с ними
  • небольшой «кабинет» – пространство для рабочей зоны
  • дополнительная площадь для хранения чего-либо

В последнее частота стекления балконов в старых многоквартирных домах стала постепенно снижаться. Ведь многие из них уже оборудованы оконными конструкциями, которые владельцы жилья установили без всяких согласований. К тому жн, почти во всех новостройках все балконы/лоджии оснащены штатным остеклением.

Тем не менее, «поле деятельности» по остеклению остаётся обширным. Но жилищное законодательство 2025 года изменило ранее сложившуюся негативную практику остекления лоджий/балконов в МКД вне соблюдения каких-либо регламентов (лишь по усмотрению собственника жилья) – внесло требования к проведению остекления:

  • выполнение норм и правил остекления
  • получение разрешения на остекление

2. Лоджии/балконы в МКД – нежилые части квартиры

 

Прежде чем выяснить, что именно требуется учесть в обязательном порядке до и после остекления лоджии/балкона в МКД, нужно уточнить, входят ли их площади в общую площадь жилого помещения. 
 
Почему это важно? Потому, что новыми правилами определения площади жилых помещений введены следующие существенные положения (пункт 5 статьи 15 ЖК РФ):

  1. из общей площади жилого помещения (квартиры) исключены его нежилые части:
    • балконы
    • лоджии
    • веранды
    • террасы
  2. общая площадь жилого помещения – это сумма площадей 2 видов помещений внутри квартиры: 
    1. всех жилых помещений
    2. помещений вспомогательного использования:
      • такие помещения предназначены для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении
      • состав вспомогательных помещений: кухня, кухня-ниша, кухня-столовая, ванная комната, душевая, туалет, уборная, кладовое помещение (в соответствии с определениями, представленными в пункте 3.1 Свода правил СП 54.13330.2022)      
  3. при выявлении расхождения между площадью квартиры, указанной в техническом паспорте, и её площадью, зафиксированной в ЕГРН, приоритет отдаётся сведениям из ЕГРН
  4. исключение из площади жилого помещения площади балконов/лоджий повлияло на расчёты за коммунальные услуги по отоплению –  они изменились в сторону уменьшения стоимости отопления:
    • к примеру, если площадь квартиры 72.04 м2, а площадь лоджии 4 м2, в выписке ЕГРН, а также в квитанциях за коммунальные платежи должна указываться площадь квартиры 72 м2 – то есть с округлением до 0.1 м2 (подпункт 8 пункта 39 Приказа Росреестра № П/0514 от 07.12.2023) и без учёта площади лоджии
    • если же лоджия присоединена к комнате или кухне, то её площадь увеличивает как полезную площадь квартиры, так и стоимость коммунальных услуг за отопление

Перечисленные правила вступили в силу с 1 марта 2025 года – в соответствии с правительственным постановлением №354 (в редакции от 01.03 2025). На их основании были внесены соответствующие изменения в Жилищный кодекс РФ.

3. Фасад МКД – «анфас и профиль» дома 

 

Фасадом многоквартирного дома являются наружные (внешние) части стен здания:

  • создают его внешний облик (визуальный образ) 
  • являются несущими элементами его конструкции

К элементам фасада МКД относятся конструкции и оборудование, размещаемые на внешних стенах МКД:

  • двери
  • окна
  • балконы
  • лоджии
  • эркеры
  • карнизы
  • наружные лестницы
  • водосточные трубы
  • пожарные люки
  • другое оборудование:
    • пристроенное к наружным стенам
    • вмонтированное в наружные стены

3.1. Расшифровка понятий «балкон», «лоджия» и некоторых других фасадных элементов

 

Определения элементов фасада МКД, конструкционно связанных с помещениями (квартирами), сделаны в Своде правил  СП 54.13330.2022: 

  1. балкон – балконная плита с ограждением, к которой крепится остекление (пункт 3.1.2): 
    • выступает из плоскости наружной стены здания – является навесной конструкцией
    • находится снаружи фасада – в виде пристроя к нему
    • имеет ограниченную глубину
  2. лоджия – вспомогательное неотапливаемое помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, которое имеет (пункт 3.1.19):
    • стены с 3 сторон (или с 2 сторон при угловом расположении) на всю высоту этажа –  лоджия «утоплена» в контур здания, а её боковые стены – это стены дома
    • ограждение – с открытой стороны (сторон)
    • ограниченную глубину – взаимоувязана с освещением помещения, к которому примыкает
    • может выполняться с покрытием и остеклением
  3. терраса – ограждённая открытая (без остекления) площадка, пристроенная к зданию, встроенная в него или встроенно-пристроенная (пункт 3.1.34):
    • не имеет ограничения по глубине
    • может быть с покрытием и устраиваться на кровле этажа, расположенного ниже
  4. веранда – застеклённое сезонное неотапливаемое помещение, пристроенное к зданию, встроенное в него или встроенно-пристроенное (пункт 3.1.4):
    • не имеет ограничения по глубине
    • может устраиваться на перекрытии нижерасположенного этажа
  5. остекление панорамное – светопрозрачные конструкции с габаритами (пункт 3.1.23):
    • общая высота – равна высоте помещения в чистоте
    • общая ширина – равна ширине помещения, включая выступающие несущие конструкции здания – пилоны, балки или ригели под потолком или над полом
  6. остекление открытых лоджий/балконов – установка оконной конструкции в целях:
    • комфортной организации жилого пространства
    • защиты помещения от ветра, осадков, шума и пыли с улицы
    • расширения полезной площади квартиры – в случае присоединения лоджии к комнате/кухне 

4. Паспорт фасадов МКД – портфолио внешнего облика дома

 

Паспортом фасада МКД называется официальный документ, который:

  • регламентирует:
    • эстетичный внешний вид фасада многоквартирного дома
    • цветовое решение фасада 
  • содержит следующие сведения о всех фасадах здания:
    • этажность
    • габариты
    • техническое состояние
    • количество и параметры дверных/оконных и иных проёмов на фасадах
    • характеристики и чертежи архитектурных деталей фасадов
    • технические характеристики архитектурных деталей фасадов
    • материалы отделки цоколя/стен/кровли
    • колористические решения фасадов и материалы для этого
    • дизайнерские решения/приёмы для отдельных фасадных элементов
    • характеристики  рекламных/информационных конструкций, размещаемых на фасаде (при их наличии)
  • подтверждает соответствие внешнего вида здания действующим нормам

Подготовка паспорта фасадов МКД является обязательной – при том, что  его оформление: 

  • не регламентировано федеральными законами
  • регулируется нормативными актами субъекта РФ и органов местной власти
  • форма паспорта наружной отделки фасадов зданий, сооружений, их частей и порядок её согласования устанавливается:
    • Правилами благоустройства того или иного города/поселения
    • Положениями о порядке предоставления решения о согласовании архитектурно-строительного облика здания, строения, сооружения, расположенного на территории такого-то муниципального образования
  • примеры паспортов фасадов МКД:
    • типовые примеры проектов остекления фасадов зданий в Санкт-Петербурге – здесь
    • паспорт фасадов МКД с балконами – здесь

 

4.1. Сфера применения паспорта фасадов МКД

 

Сведения, указанные в паспорте фасадов МКД, – главный ориентир при согласовании немалого числа будущих работ, затрагивающих внешний облик здания:

  1. остекление лоджий/балконов
  2. замена холодного остекления на тёплое
  3. установка стеклопакетов с тонировкой
  4. остекление лоджии вторым контуром (вторым рядом) – это монтаж на уже существующие окна или стены лоджии дополнительного слоя стеклопакетов:
    • удобный вариант для случая  запрета на изменение фасада в исторических зданиях, в домах с особыми архитектурными требованиями, в МКД с единым остеклением или расположенных в зоне  экстремальных шумов (рядом с трассой, ж/д путями, стройкой) 
  5. замена фасадного остекления
  6. замена окон
  7. монтаж греющих полов на лоджии/балконе
  8. установка кондиционеров
  9. присоединение балкона к комнате или кухне
  10. ремонт или окрашивание наружных стен и т.д.

Выполнение любых работ на фасадах без получения проекта перепланировки фасада МКД и его согласования – нарушение закона. Проект остекления фасадов готовится на основании сведений паспорта фасадов МКД.

5. Фасад МКД – часть общего имущества собственников помещений 


Фасад МКД относится к общему имуществу собственников помещений в жилом доме (статья 36 ЖК РФ):

  • принадлежит всем собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности – то есть общедомовой собственностью жильцы могут распоряжаться только сообща
  • доля собственника помещений в общем имуществе МКД пропорциональна площади его помещения

При отсутствии остекления лоджии/балкона в проектной документации МКД действуют следующие положения: 

  1. использование балконов/лоджий, как общего имущества МКД, происходит по согласованию с собственниками помещений:
  2. остекление лоджии/балкона выполняется:
    • только после одобрения собственниками помещений – такое решение принимается на общем собрании собственников (ОСС)
    • с разрешения УК и местных властей
  3. обязательность согласования вопроса об остеклении со службой органа власти, к компетенции которой относятся задачи такого рода – власти устанавливают:
    • стандарты остекления
    • ограничения по конфигурации и цвету окон
    • требование о предоставлении заключения региональных органов охраны объектов культурного наследия – при остеклении в МДК, представляющем культурную и историческую ценность (подпункт 6 пункта 2 статьи 26 ЖК РФ) 
  4. нарушение согласовательного порядка остекления лоджии/балкона может повлечь ответственность – вплоть до демонтажа конструкции за счёт средств собственника помещения:
    • это касается даже балконов, остеклённых без согласования и получения разрешений десятки лет назад

 

6. Остекление лоджии/балкона – вид перепланировки/переустройства фасада МКД 

 

Результатом остекления открытого балкона/лоджии становится изменение внешнего вида фасада здания МКД – при том, что сам фасад относится к общедомовому имуществу, за содержание которого отвечает управляющая компания, обслуживающая дом.

Такое фасадное преобразование относится к перепланировке или переустройству фасада МКД. Происходит только по согласованию с местными властями (пункт 1 статьи 26 ЖК РФ):

  • на основании соответствующих положений Закона №131-ФЗ от 06.10.2003 
  • указанный закон определяет, что к компетенции местных органов власти относятся вопросы, связанные с оформлением/изменением:
    • внешнего вида фасадов МКД
    • ограждающих конструкций на фасадвх зданий МКД  

Объективно необходимость согласования остекления балконов/лоджий обусловлена 3 причинами:

  1. необходимость обеспечения безопасности жильцов и общего имущества в МКД, частью которого являются лоджии/балконы:
    • остекление может увеличить давление на балконную плиту или ограждение лоджии
    • дополнительная нагрузка способна создать риск обрушения балкона или ограждения лоджии 
    • перед проведением работ по остеклению балкона/лоджии (особенно в старом жилом фонде) нужно учитывать техническое состояние балконной плиты и ограждения лоджии 
  2. требование о сохранении архитектурного единства (единообразия) фасадов МКД:
    • региональные власти устанавливают правила архитектурно-художественного оформления стен домов
    • остекление балкона/лоджии меняет внешний вида фасада
    • без регулирования процесса остекления возникает неприемлемое «стихийное оформление» фасада и возникает потенциальная угроза разрушения оконной конструкции, установленной, к примеру, на балконе
  3. наличие положительного/отрицательного отношения собственников помещений в МКД к установке оконных конструкций на балконе/лоджии – выражается в решении общего собрания МКД по данному вопросу:
    • ОСС не проводится, если остекление лоджий/балконов предусмотрено в проектной документации МКД (в разделе «Архитектурные решения»)

  

6.1. Как подготовиться к законному остеклению лоджии/балкона 

 

Для того, чтобы подойти к этапу согласования планируемого остекления открытых лоджии или балкона, собственнику помещения нужно провести предварительную подготовку:

 

1. Выяснить в УК, БТИ или у проектировщиков возможность выполнения остекления

 

Перед тем как застеклить балкон, нужго понять, в каком случае проект его переустройства/переоборудования точно не согласуют. Ведь балкон, изначально не имевший крыши и, соответственно, объёма, при застеклении вносит изменения в конструкцию фасада дома (даже при сооружении козырька над балконом).  

Чаще всего запреты касаются изменения конструктива балконного помещения:

  • балконная плита в ветхом жилье не выдерживает вес остекления – при том, что остекление нередко сопровождается дополнительными «полезностями»:
    • увеличением размеров плиты по периметру основания
    • заливкой стяжки
    • укладкой напольной плитки
  • балконная оконная конструкция  мешает работе инженерных систем, установленного оборудования – к примеру, металлических лестниц, обеспечивающих эвакуацию при пожаре
  • собственник помещения в панельном доме планирует демонтировать порог при выходе на балкон
  • монтаж оконной конструкции снижает инсоляцию внутренних помещений
  • существенное увеличение нагрузки при панорамном  остеклении – в 2–3 раза

Остекление лоджии может быть запрещено в следующих случаях:

  • работы по остеклению приводят к существенному изменению внешнего вида фасада здания
  • ухудшается эстетика фасада – к примеру, при использовании для остекления лоджии пластиковых блоков. имеющих цвет рам, резко отличающихся от цвета, разрешённого паспортом фасадов  

 

2. Организовать и провести общее собрание МКД

 

  • повестка ОСС – вопрос о возможности остекления лоджии/балкона
  • требуемое количество голосов собственников помещений в МКД для принятия положительного решения общего собрания
    • не менее 2/3 голосов всех собственников помещений в МКД – если при остеклении площадь общего имущества не уменьшается 
    • 100%-ное согласие собственников – если остекление приводит к уменьшению площади общего имущества МКД, как, например, в случае присоединения лоджии к прилегающей комнате/кухне (пункт 2 статьи 40 ЖК РФ) 

 

2. Разработать проект перепланировки (остекления) фасада МКД

 

  • остекление лоджии/балкона – вид их перепланировки/переобуйстройства (пункт статьи ЖК РФ)
  • для проекта будут нужны сведения из паспорта фасада МКД – их можно получить:
    • в управляющей компании (УК)
    • у застройщика МКД
  • разработку проекта может выполнить проектная организация:
    • состоящая в СРО
    • имеющая допуск к такого вида работам 

 

3. Заверить (согласовать) проект остекления фасада в управляющей компании

 

Главная задача – удостоверение управляющей компанией соответствия проекта остекления проекту дома.

В противном случае – доработка проекта:

  • остекления лоджии/балкона
  • перепланировки – в случае присоединения лоджии к комнате или кухне

 

4. Предоставить для согласования в местный орган власти (в жилищную инспекцию) следующие документы

 

  1. заявление на согласование проекта остекления:
    • составляется в произвольной форме
    • в нём нужно изложить просьбу – разрешить остекление лоджии/балкона
  2. решение ОСС
  3. проект перепланировки (остекления) фасада МКД
  4. согласования (справки) от ряда органов:
    • от УК – справка о соответствии/несоответствии проекту МКД 
    • от подразделения градостроительства и архитектуры администрации местного органа власти –  согласовывает изменение фасада здания, а именно: рисунок/цвет наружной обшивки балкона, цвет профиля стелопакетов для лоджии
    • от пожарного надзора –  на основе проверки соответствия на огнестойкость тех материалов, которые указаны в проекте, выдают заключение о том, что остекление не затруднит эвакуацию при пожаре
    • от Роспотребнадзора –  выдаёт справку о соответствии функционального использования здания и соблюдении санитарных норм
    • от департамента культурного наследия – выдаёт разрешение или запрет на остекление, если дом является ОКН (к примеру, запрещение на  демонтаж старого остекления, которое считается архитектурной составляющей дома) 
  5. новый технический паспорт на квартиру, в котором отражены изменения, произошедшие вследствие остекления фасада – подготовить его нужно в БТИ
  6. выписки из ЕГРН:
    • на право собственности на жилое помещение (квартиру)
    • о характеристиках объекта недвижимости
  7. паспортные сведения о собственнике квартиры

Жилищная инспекция проводит заседание межведомственной комиссии (МВК) и выносит окончательно решение о соответствии/несоответствии остекления балкона/лоджии требованиям действующего законодательства.

 

5. Выполнение остекления

 

Только после получения заветного «добро» от властей по проекту можно произвести запланированное остекление балкона/лоджии: 

  • тёплое или холодное
  • панорамное
  • с установкой раздвижных или открывающихся пластиковых окон
  • «под ключ» – силами нанятых профессоналов
  • самостоятельно

 

6.2. Выполнение остекления и дальнейшие действия

 

  1. остекление балкона/лоджии должно выполняться только в соответствии с проектом
    • застеклить можно и своими руками, но только при условии, что проект подготовлен профессионалами – ведь только они смогут рассчитать допустимую нагрузку на балконную плиту или ограждение лоджии (на основании технического паспорта дома)
    • выбор материалов для застекления делается, исходя из назначения «нового» помещения: 
  2. по завершении работ по остеклению – приглашение представителя ОМСУ для  составления акта о проведённых работах
  3. подготовка нового технического плана с учётом изменений – для этого нужно сделать заказ на такую работу:
    • или в БТИ
    • или у кадастрового инженера
  4. направление  в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН:
    • заявления об учёте перепланировки
    • нового технического плана

 

Внимание!

 

При продаже жилья Росреестр заблокирует сделку:

  • если перепланировка, связанная с остеклением лоджии/балкона, не будет узаконена
  • срок блокировки – до момента регистрации изменений вследствие остекления лоджии/балкона

 

7. Ответственность за остекление лоджии/балкона без должных согласований

 

Требования по пользованию жилыми помещениями в МКД предъявляются не только к гражданам, но и к юридическим лицам, которые являются собственниками помещений.

Один из главных «талмудов», по которому определяются наказания за то или иное нарушение административного типа при пользовании квартирами и нежилыми помещениями в многоквартирном доме – КоАП РФ.  

За несогласованную перепланировку/переустройство фасада МКД при остеклении лоджии/балкона для владельцев помещений в таком домепредусмотрено:

  1. наложение административного штрафа (статья .7.21):
    • на граждан – в размере от 2 000 до 2 5000 руб.
    • на должностных лиц – от 4 000 до 5 000 руб.
    • на юридических лиц – от 40 000 до 50 000 руб.
  2. меры наказания в соответствии со статьёй 29 ЖК РФ:
    • «расстекление» – то есть приведение лоджии/балкона прежнее состояние 
    • согласование перепланировки – если она не нарушает права и интересы других людей, соответствует требованиям закона     

 

Полезно знать

 

  1. Правила продажи земельных участков с 2025 года – здесь
  2. Итоговый проект ПЗЗ Санкт-Петербурга 2025–2050 на сайте КГА – здесь
  3. Изменения, разрешения и запреты в главном садово/огородном законе – с 01.09.2025 – здесь
  4. Общие собрания жильцов в МКД – «по классике» или в ГИС ЖКХ? – здесь
  5. Кто содержит имущество МКД. Новые тарифы ЖКУ с 1 июля 2025 – здесь
  6. Способы управления многоквартирным домом. Как они выбираются – здесь 
  7. Нужна тамбурная дверь в коридоре МКД? Следуйте требованиям – 2025 – здесь

 


Поделиться:





наверх