Главная → Новое в генеральном планировании и зонировании в Санкт-Петербурге → Итоговый проект ПЗЗ Санкт-Петербурга 2025–2050 на сайте КГА


Итоговый проект ПЗЗ Санкт-Петербурга 2025–2050 на сайте КГА


Содержание

  1. Итоговая версия ПЗЗ Санкт-Петербурга 2025–2050 на сайте КГА
  2. Некоторые особенности новой версии ПЗЗ
  3. Финальная процедура перед выходом Постановления Правительства СПб об утверждении ПЗЗ

 

1. Итоговая версия ПЗЗ Санкт-Петербурга 2025–2050 на сайте КГА


 
Длительный процесс формирования новых Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Санкт-Петербурга завершён. Важнейший градостроительный документ скорректирован с учётом более 3000 замечаний/предложений, которые поступили во время проведённых общественных обсуждений.

На сайте Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) 17 октября 2025 года были размещены материалы самого долгожданного для всех застройщиков документа: 

  1. полный состав проекта ПЗЗ СПб
  2. проект Постановления Правительства Санкт-Петербурга, который откроет новым ПЗЗ «дорогу в жизнь»   

Состав материалов новых ПЗЗ Санкт-Петербурга

 

В Приложении №1 к проекту правительственного постановления города представлены Общие положения о Правилах землепользования и застройки – их текстовая часть.

 

Территориальные зоны и подзоны

 

Новыми ПЗЗ установлено следующее градостроительное зонирование территории Санкт-Петербурга (приложение №1):

  • количество градостроительных зон/подзон – 49 (40 территориальных зон и 9 территориальных подзон):
    1. ТЖ1-1 – зона застройки индивидуальными жилыми домами и домами блокированной застройки
    2. ТЖ1-2 – зона застройки индивидуальными жилыми домами
    3. ТЖ2 – зона застройки малоэтажными многоквартирными домами
    4. ТЖ3 – зона застройки среднеэтажными многоквартирными домами 
    5. ТЖ4 – зона застройки многоэтажными многоквартирными домами
    6. ТСМ – зона смешанной и общественно-деловой застройки
    7. ТД1-1 – многофункциональная зона общественно-деловой и жилой застройки 
    8. ТД1-2 – многофункциональная зона общественно-деловой застройки 
    9. ТД2-1 – зона специализированной общественно-деловой застройки 
    10. ТД2-2 – зона общественно-деловой застройки – существующих рынков
    11. ТД3 – зона общественно-деловой застройки
    12. ТД3_1 – подзона общественно-деловой застройки с размещением объектов не выше V класса опасности
    13. ТД3_2 – подзона общественно-деловой застройки с размещением объектов не выше IV класса опасности
    14. ТД4 – общественно-деловая зона уникальных объектов высотной застройки
    15. ТД5 – общественно-деловая зона круглогодичных морских курортов
    16. ТП1 – зона размещения комплексов объектов производственного назначения
    17. ТП2 – многофункциональная зона объектов производственного назначения и общественно-деловой застройки
    18. ТП3 – многофункциональная зона объектов производственного назначения и общественно-деловой застройки на территориях с ограниченной транспортной доступностью
    19. ТП3_1 – многофункциональная подзона объектов производственного назначения не выше IV класса опасности и общественно-деловой застройки на территориях с ограниченной транспортной доступностью
    20. ТП3_2 – многофункциональная подзона объектов производственного назначения не выше II класса опасности и общественно-деловой застройки на территориях с ограниченной транспортной доступностью
    21. ТИ1 – многофункциональная зона объектов инженерной инфраструктуры, транспортной инфраструктуры и производственного назначения
    22. ТИ2 – зона объектов инженерной инфраструктуры, объектов по обращению с отходами производства и потребления
    23. ТИ2_1 – подзона объектов инженерной инфраструктуры, объектов по обращению с отходами производства и потребления не выше II класса опасности
    24. ТИ2_2 – подзона объектов инженерной инфраструктуры, объектов по обращению с отходами производства и потребления I класса опасности
    25. ТТИ1 – зона объектов автомобильного и городского пассажирского транспорта
    26. ТТИ2 – зона объектов воздушного транспорта
    27. ТТИ3 – зона объектов ж/д транспорта
    28. ТТИ4 – зоны объектов водного транспорта
    29. ТТИ4_1 – подзона объектов водного транспорта не выше III класса опасности
    30. ТТИ4_2 – подзона объектов водного транспорта, расположенных в районах морского порта, не выше II класса опасности
    31. ТТИ4_3 – подзона специализированных объектов водного транспорта
    32. ТТИУ – зона автомобильных дорог и улично-дорожной сети – скоростных дорог, магистральных улиц общегородского значения, магистральных улиц районного значения
    33. ТСО – зона садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ
    34. ТС1 – зона с/х использования
    35. ТС2 – зона производственных объектов с/х назначения
    36. ТС3 – зона научно-исследовательских, учебных и иных объектов, связанных с с/х производством
    37. ТР1-1 – зона отдыха – пляжей
    38. ТР1-2 – зона отдыха – объектов физической культуры и спорта
    39. ТР1-3 – зона отдыха – объектов отдыха и туризма
    40. ТР1-4 – зона отдыха – объектов отдыха с включением объектов ИЖС
    41. ТР1-5 – зона отдыха – объектов санаторной деятельности
    42. ТР2-1 – зона рекреационного назначения – городских лесов
    43. ТР2-2 – зона рекреационного назначения – озеленённых территорий общего пользования, озеленённых рекреационно-ландшафтных территорий и объектов обслуживания зоны
    44. ТР2-3 – зона рекреационного назначения – дворцово-парковых комплексов, исторических и мемориальных парков
    45. ТР3 – рекреационная зона тематических парков:
      • зоопарков
      • ботанических садов
      • тематических парков иных видов
    46. ТСП1 – зона специального назначения – кладбищ
    47. ТСП2 – зона специального назначения – объектов размещения отходов
    48. ТСП3 – зона специального назначения – озеленённых территорий специального назначения
    49. ТРТ – зона режимных территорий и объектов, необходимых для обслуживания зоны

 

Приложения карты градостроительного зонирования 

 

В соответствующих приложениях карты градостроительного зонирования территории СПб отображены:

  1. границы территориальных зон и подзон (приложение № 2)
  2. границы действия предельных параметров разрешённого строительства/реконструкции капитальных объектов – максимальная высота зданий/строений/сооружений (приложение № 3):
    • за исключением максимальной высоты зданий/строений/сооружений в границах объединённых зон охраны ОКН, расположенных на территории Санкт-Петербурга, и на территории исторического поселения федерального значения город Санкт-Петербург
  3. границы территорий, в границах которых предусматривается осуществление комплексного развития территории (КРТ) – в приложение № 2_2
  4. границы зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) и иных зон, установленных в соответствии с законодательством РФ (приложение № 4):
    • за исключением границ объединенных зон охраны ОКН, расположенных на территории Санкт-Петербурга
  5. утверждённые границы (приложение № 5):
    • объединённых зон охраны ОКН, расположенных на территории Санкт-Петербурга
    • территорий ОКН, включённых в единый государственный реестр ОКН (памятников истории и культуры) народов РФ
  6. сведения о границах территориальных зон, которые содержат (приложение № 8):
    • графическое описание местоположения границ территориальных зон
    • перечень координат характерных точек границ территориальных зон в системе координат, используемой для ведения ЕГРН

Установлены градостроительные регламенты для территориальных зон, расположенных:

  • вне границ объединённых зон охраны ОКН, расположенных на территории Санкт-Петербурга
  • вне границ территории исторического поселения федерального значения город Санкт-Петербург
  • вне границ территорий достопримечательных мест
  • в границах:
    • объединённых зон охраны ОКН, расположенных на территории Санкт-Петербурга
    • территорий достопримечательных мест
    • территории исторического поселения федерального значения город Санкт-Петербург (регламенты изложены в законе об охранных зонах № 820-7

2. Некоторые особенности новой версии ПЗЗ

 

1. Отсрочка применения новых ПЗЗ для текущих проектов

 

Несмотря на завершение основных этапов, новые ПЗЗ в полном объёме начнут своё действие только с 1 июля 2026 года.

В проекте постановления правительства (пункты 2 и 3), которым будут утверждены новые Правила землепользования и застройки СПб, выделены переходные положения. Они введены в целях защиты интересов застройщиков, проекты которых уже находятся в стадии реализации, и заключаются в следующем:

  1. документация по планировке территории (ППТ), согласованная в соответствии со старыми ПЗЗ, может подлежать утверждению без приведения в соответствие с новыми нормами
  2. для проектной документации, уже получившей положительное заключение государственной экспертизы:
    • не требуется переделки
    • до 01.07.2026 застройщик может обратиться за получением разрешения на строительство

Перечисленные нормы – возможность для застройщиков завершить текущие проекты без дополнительных сложностей/рисков, связанных с изменением ПЗЗ.

2. Новые нормы по коэффициенту использования территории (КИТ)

 

КИТ – показатель, определяющий соотношение общей площади капитальных объектов к площади земельного участка.

Новые ПЗЗ создали стимул для инвесторов к заблаговременной разработке и согласованию комплексной документации по планировке. Такие решения позволяет впоследствии использовать территорию с более высокой плотностью застройки:

  • если для земельного участка не утверждён проект планировки территории (ППТ), то КИТ устанавливается на базовом уровне – 1.4
  • при наличии утверждённого ППТ коэффициент использования территории может быть повышен до 2.5

3. Новая специальная зона уникальных объектов высотой от 300 м 

 

  1. это зона ТД4 – высотного строительства
    • в Лахте,  где «Газпром» планирует возвести 2 новых небоскрёба
    • в иных локациях
  2. для этой зоны установлены более гибкие градостроительные регламенты для парковок/озеленения/фонтанов

 

3. Регламенты градостроительства для исторического центра Петербурга

 

Регламенты изложены в Законе Санкт-Петербурга «О границах объединённых зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт‑Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон» (№ 820-7), который:

  • является самым строгим охранным законом в РФ
  • регулирует градостроительную деятельность на исторических территориях города
  • установил ряд новых территорий зон охраны ОКН – по результатам  изучения исторической среды, выявления и включения объектов в единый государственный реестр объектов культурного наследия 
  • рассматривает каждую вековую постройку отдельно – с оценкой её:
    • исторической ценности
    • соответствия среде 
  • классифицировал все исторические постройки – разделил на 3 категории:
    1. ценные средовые объекты –  отдельные здания, строения, сохранившие подлинное архитектурно-художественное решение (в том числе дворовых фасадов) и образующие композиционно завершённые внутриквартальные пространства, которые сохранили первоначальную объёмно-пространственную композицию
    2. ценные рядовые объекты – отдельные здания, в том числе восстановленные объекты охраняемой среды, соответствующие средовым характеристикам
    3. несредовые объекты –  утратившие историческую среду, или не соответствующие её средовым характеристикам
  • установил дифференцированные требования и ограничения режимов по отношению к различным категориям зданий:
    • объекты застройки, расположенные в зонах охраны в исторически сложившихся центральных районах Санкт‑Петербурга, в отношении которых не принято решение об отнесении к одной из 2 категорий ценных объектов, сохраняют статус исторических зданий, если они построены до 1917 года

Примечание

Средовые зоны – территории, обладающие однородными характеристиками исторической среды. Примеры:

  • историческое ядро Санкт-Петербурга, для которого характерны:
    • высокая плотность ОКН
    • подлинность историко-градостроительной среды
  • градостроительные исторические ансамбли вдоль площадей/улиц, каналов и рек:
    • находящиеся в непосредственной близости друг от друга 
    • представляющие собой сформированную базу композиционно завершённых пространств

В Приложении 6 карты градостроительного зонирования материалов проекта новых ПЗЗ  отображены утверждённые границы:

  1. территории исторического поселения федерального значения город Санкт-Петербург
  2. средовых зон

3. Финальная процедура перед выходом Постановления Правительства СПб об утверждении ПЗЗ

 

В настоящее время (последняя декада октября 2025) проводится антикоррупционная экспертиза Проекта правил землепользования и застройки (ПЗЗ)

  • продлится до 30.10.2025
  • по окончании процедуры в проект ПЗЗ будут внесены необходимые корректировки (при наличии замечаний)  

Последним этапом станет утверждение ПЗЗ СПб – через постановление правительства Северной столицы. Существует высокая вероятность тогго, что такой документ «родится» до конца 2025 года. 

Правила землепользования и застройки в новой редакции определят правовые основы градостроительного развития территории города на период 2025– 2050, установив:

  • где именно и что конкретно можно строить
  • нормы строительства:
    • функциональное назначение допустимых объектов
    • параметры/высотность/плотность застройки

До момента вступления в силу новых Правил землепользования и застройки градостроительство Санкт-Петербурга будет вестись в соответствии с требованиями старых ПЗЗ:

  • они были приняты до утверждения нового Генерального плана СПб
  • положения старых ПЗЗ и нового генплана порой не соответствуют друг другу – такая ситуация в ряде случаев создаёт для инвесторов правовые препятствия в реализации их проектов

 


Поделиться:





наверх