Главная → Новое в генеральном планировании и зонировании в Санкт-Петербурге → Итоговый проект ПЗЗ Санкт-Петербурга 2025–2050 на сайте КГА


Итоговый проект ПЗЗ Санкт-Петербурга 2025–2050 на сайте КГА


Содержание

  1. Итоговая версия ПЗЗ Санкт-Петербурга 2025–2050 на сайте КГА
  2. Некоторые особенности новой версии ПЗЗ
  3. Финальная процедура перед выходом Постановления Правительства СПб об утверждении ПЗЗ
  4. Проект постановления правительства, которым будут утверждаться ПЗЗ

 

1. Итоговая версия ПЗЗ Санкт-Петербурга 2025–2050 на сайте КГА


 
Длительный процесс формирования новых Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Санкт-Петербурга завершён. Важнейший градостроительный документ скорректирован с учётом более 3000 замечаний/предложений, которые поступили во время проведённых общественных обсуждений.

На сайте Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) 17 октября 2025 года были размещены материалы самого долгожданного для всех застройщиков документа: 

  1. полный состав проекта ПЗЗ СПб
  2. проект Постановления Правительства Санкт-Петербурга, который откроет новым ПЗЗ «дорогу в жизнь»   

 

1.1. Состав материалов новых ПЗЗ Санкт-Петербурга

 

1.1.1. Текстовая часть ПЗЗ 

 

В Приложении №1 к проекту правительственного постановления города представлены Общие положения о Правилах землепользования и застройки

  1. Порядок применения ПЗЗ
  2. Порядок внесения изменений в ПЗЗ
  3. Положения:
    • О регулировании землепользования и застройки в Санкт-Петербурге исполнительными органами государственной власти СПб
    • Об изменении ВРИ ЗУ и ОКС, отклонении от предельных параметров разрешённого строительства/реконструкции ОКС физическими и юридическими лицами в Санкт-Петербурге
    • О подготовке документации по планировке территории в Санкт-Петербурге
    • О проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки в Санкт-Петербурге
    • О регулировании иных вопросов землепользования и застройки в Санкт-Петербурге
  4. Градостроительные регламенты – в них указаны:
    • ВРИ земельных участков и ОКС
    • предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков – в том числе:
      • площадь ЗУ
      • предельные параметры разрешённого строительства/реконструкции ОКС
    • ограничения использования ЗУ и ОКС, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ
    • расчётные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами
      • коммунальной инфраструктуры
      • транспортной инфраструктуры
      • социальной инфраструктуры
    • расчётные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности объектов коммунальной/транспортной/социальной инфраструктур для населения СПб – в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление комплексного развития территории (КРТ)
  5.  Исторически ценные градоформирующие объекты

 

1.1.2. Территориальные зоны и подзоны

 

Новыми ПЗЗ установлено следующее градостроительное зонирование территории Санкт-Петербурга (приложение №1):

  • количество градостроительных зон/подзон – 49 (40 территориальных зон и 9 территориальных подзон):
    1. ТЖ1-1 – зона застройки индивидуальными жилыми домами и домами блокированной застройки
    2. ТЖ1-2 – зона застройки индивидуальными жилыми домами
    3. ТЖ2 – зона застройки малоэтажными многоквартирными домами
    4. ТЖ3 – зона застройки среднеэтажными многоквартирными домами 
    5. ТЖ4 – зона застройки многоэтажными многоквартирными домами
    6. ТСМ – зона смешанной и общественно-деловой застройки
    7. ТД1-1 – многофункциональная зона общественно-деловой и жилой застройки 
    8. ТД1-2 – многофункциональная зона общественно-деловой застройки 
    9. ТД2-1 – зона специализированной общественно-деловой застройки 
    10. ТД2-2 – зона общественно-деловой застройки – существующих рынков
    11. ТД3 – зона общественно-деловой застройки
    12. ТД3_1 – подзона общественно-деловой застройки с размещением объектов не выше V класса опасности
    13. ТД3_2 – подзона общественно-деловой застройки с размещением объектов не выше IV класса опасности
    14. ТД4 – общественно-деловая зона уникальных объектов высотной застройки
    15. ТД5 – общественно-деловая зона круглогодичных морских курортов
    16. ТП1 – зона размещения комплексов объектов производственного назначения
    17. ТП2 – многофункциональная зона объектов производственного назначения и общественно-деловой застройки
    18. ТП3 – многофункциональная зона объектов производственного назначения и общественно-деловой застройки на территориях с ограниченной транспортной доступностью
    19. ТП3_1 – многофункциональная подзона объектов производственного назначения не выше IV класса опасности и общественно-деловой застройки на территориях с ограниченной транспортной доступностью
    20. ТП3_2 – многофункциональная подзона объектов производственного назначения не выше II класса опасности и общественно-деловой застройки на территориях с ограниченной транспортной доступностью
    21. ТИ1 – многофункциональная зона объектов инженерной инфраструктуры, транспортной инфраструктуры и производственного назначения
    22. ТИ2 – зона объектов инженерной инфраструктуры, объектов по обращению с отходами производства и потребления
    23. ТИ2_1 – подзона объектов инженерной инфраструктуры, объектов по обращению с отходами производства и потребления не выше II класса опасности
    24. ТИ2_2 – подзона объектов инженерной инфраструктуры, объектов по обращению с отходами производства и потребления I класса опасности
    25. ТТИ1 – зона объектов автомобильного и городского пассажирского транспорта
    26. ТТИ2 – зона объектов воздушного транспорта
    27. ТТИ3 – зона объектов ж/д транспорта
    28. ТТИ4 – зоны объектов водного транспорта
    29. ТТИ4_1 – подзона объектов водного транспорта не выше III класса опасности
    30. ТТИ4_2 – подзона объектов водного транспорта, расположенных в районах морского порта, не выше II класса опасности
    31. ТТИ4_3 – подзона специализированных объектов водного транспорта
    32. ТТИУ – зона автомобильных дорог и улично-дорожной сети – скоростных дорог, магистральных улиц общегородского значения, магистральных улиц районного значения
    33. ТСО – зона садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ
    34. ТС1 – зона с/х использования
    35. ТС2 – зона производственных объектов с/х назначения
    36. ТС3 – зона научно-исследовательских, учебных и иных объектов, связанных с с/х производством
    37. ТР1-1 – зона отдыха – пляжей
    38. ТР1-2 – зона отдыха – объектов физической культуры и спорта
    39. ТР1-3 – зона отдыха – объектов отдыха и туризма
    40. ТР1-4 – зона отдыха – объектов отдыха с включением объектов ИЖС
    41. ТР1-5 – зона отдыха – объектов санаторной деятельности
    42. ТР2-1 – зона рекреационного назначения – городских лесов
    43. ТР2-2 – зона рекреационного назначения – озеленённых территорий общего пользования, озеленённых рекреационно-ландшафтных территорий и объектов обслуживания зоны
    44. ТР2-3 – зона рекреационного назначения – дворцово-парковых комплексов, исторических и мемориальных парков
    45. ТР3 – рекреационная зона тематических парков:
      • зоопарков
      • ботанических садов
      • тематических парков иных видов
    46. ТСП1 – зона специального назначения – кладбищ
    47. ТСП2 – зона специального назначения – объектов размещения отходов
    48. ТСП3 – зона специального назначения – озеленённых территорий специального назначения
    49. ТРТ – зона режимных территорий и объектов, необходимых для обслуживания зоны

 

1.1.3. Приложения карты градостроительного зонирования 

 

В соответствующих приложениях карты градостроительного зонирования территории СПб отображены:

  1. границы территориальных зон и подзон (приложение № 2)
  2. границы действия предельных параметров разрешённого строительства/реконструкции капитальных объектов – максимальная высота зданий/строений/сооружений (приложение № 3):
    • за исключением максимальной высоты зданий/строений/сооружений в границах объединённых зон охраны ОКН, расположенных на территории Санкт-Петербурга, и на территории исторического поселения федерального значения город Санкт-Петербург
  3. границы территорий, в границах которых предусматривается осуществление комплексного развития территории (КРТ) – в приложении № 2_2)
  4. границы зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) и иных зон, установленных в соответствии с законодательством РФ (приложение № 4):
    • за исключением границ объединенных зон охраны ОКН, расположенных на территории Санкт-Петербурга
  5. утверждённые границы (приложение № 5):
    • объединённых зон охраны ОКН, расположенных на территории Санкт-Петербурга
    • территорий ОКН, включённых в единый государственный реестр ОКН (памятников истории и культуры) народов РФ
  6. сведения о границах территориальных зон, которые содержат (приложение № 8):
    • графическое описание местоположения границ территориальных зон
    • перечень координат характерных точек границ территориальных зон в системе координат, используемой для ведения ЕГРН

Установлены градостроительные регламенты для территориальных зон, расположенных:

  • вне границ объединённых зон охраны ОКН, расположенных на территории Санкт-Петербурга
  • вне границ территории исторического поселения федерального значения город Санкт-Петербург
  • вне границ территорий достопримечательных мест
  • в границах:
    • объединённых зон охраны ОКН, расположенных на территории Санкт-Петербурга
    • территорий достопримечательных мест
    • территории исторического поселения федерального значения город Санкт-Петербург (регламенты изложены в законе об охранных зонах № 820-7)

2. Некоторые особенности новой версии ПЗЗ

 

2.1. Отсрочка применения новых ПЗЗ для текущих проектов

 

Несмотря на завершение основных этапов, новые ПЗЗ в полном объёме начнут своё действие только с 1 июля 2026 года.

В проекте постановления правительства (пункты 2 и 3), которым будут утверждены новые Правила землепользования и застройки СПб, выделены переходные положения. Они введены в целях защиты интересов застройщиков, проекты которых уже находятся в стадии реализации, и заключаются в следующем:

  1. документация по планировке территории (ППТ), согласованная в соответствии со старыми ПЗЗ, может подлежать утверждению без приведения в соответствие с новыми нормами
  2. для проектной документации, уже получившей положительное заключение государственной экспертизы:
    • не требуется переделки
    • до 01.07.2026 застройщик может обратиться за получением разрешения на строительство

Перечисленные нормы – возможность для застройщиков завершить текущие проекты без дополнительных сложностей/рисков, связанных с изменением ПЗЗ.

 

2.2. Проект постановления правительства, которым будут утверждаться ПЗЗ

 

Постановление о внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 №524

 

Постановление о внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 №524 (страница 2)

2.2. Новые нормы по коэффициенту использования территории (КИТ)

 

КИТ – показатель, определяющий соотношение общей площади капитальных объектов к площади земельного участка.

Новые ПЗЗ стали правовым стимулом для инвесторов к заблаговременной разработке и согласованию комплексной документации по планировке. Такие решения позволяют впоследствии использовать территорию с более высокой плотностью застройки:

  • если проект планировки территории (ППТ) для земельного участка не утверждён, то КИТ устанавливается на базовом уровне – 1.4
  • при наличии утверждённого ППТ емельного участка  коэффициент использования территории может быть повышен до 2.5

2.3. Новая специальная зона уникальных объектов высотой от 300 м 

 

  1. это зона высотного строительства ТД4:
    • с локацикй в Лахте,  где «Газпром» планирует возвести 2 новых небоскрёба
    • в иных локациях
  2. в этой зоне действуют более гибкие градостроительные регламенты для парковок/озеленения/фонтанов

 

2.4. Регламенты градостроительства для исторического центра Петербурга

 

Регламенты изложены в Законе Санкт-Петербурга «О границах объединённых зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт‑Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон» (№ 820-7), который:

  • является самым строгим охранным законом в РФ
  • регулирует градостроительную деятельность на исторических территориях города
  • установил ряд новых территорий зон охраны ОКН – по результатам:
    • изучения исторической среды, выявления
    • включения объектов в единый государственный реестр объектов культурного наследия 
  • рассматривает каждую вековую постройку отдельно – с оценкой её:
    • исторической ценности
    • соответствия среде 
  • классифицировал все исторические постройки – разделил на 3 категории:
    1. ценные средовые объекты – отдельные здания, строения, которые сохранили первоначальную объёмно-пространственную композицию, если они:
      • сохранили подлинное архитектурно-художественное решение (в том числе дворовых фасадов)
      • образуют композиционно завершённые внутриквартальные пространства
    2. ценные рядовые объекты – отдельные здания, в том числе восстановленные объекты охраняемой среды, соответствующие средовым характеристикам
    3. несредовые объекты:
      • или утратившие историческую среду
      • или не соответствующие средовым характеристикам
  • установил дифференцированные требования и ограничения режимов по отношению к различным категориям зданий:
    • объекты застройки, расположенные в зонах охраны в исторически сложившихся центральных районах Санкт‑Петербурга, в отношении которых не принято решение об отнесении к одной из 2 категорий ценных объектов, сохраняют статус исторических зданий, если они построены до 1917 года

Примечание

Средовые зоны – территории, обладающие однородными характеристиками исторической среды. Примеры:

  • историческое ядро Санкт-Петербурга, для которого характерны:
    • высокая плотность ОКН
    • подлинность историко-градостроительной среды
  • градостроительные исторические ансамбли вдоль площадей/улиц, каналов и рек:
    • находящиеся в непосредственной близости друг от друга 
    • представляющие собой сформированную базу композиционно завершённых пространств

В Приложении 6 карты градостроительного зонирования материалов проекта новых ПЗЗ  отображены утверждённые границы:

  1. территории исторического поселения федерального значения город Санкт-Петербург
  2. средовых зон

3. Финальная процедура перед выходом Постановления Правительства СПб об утверждении ПЗЗ

 

В настоящее время (последняя декада октября 2025) проводится антикоррупционная экспертиза Проекта правил землепользования и застройки (ПЗЗ)

  • продлится до 30.10.2025
  • по окончании процедуры в проект ПЗЗ будут внесены необходимые корректировки (при наличии замечаний)  

Завершающим этапом станет утверждение ПЗЗ СПб – через постановление правительства Северной столицы. Существует высокая вероятность того, что такой документ «родится» до конца 2025 года. 

Правила землепользования и застройки в новой редакции определят правовые основы градостроительного развития территории города на период 2025– 2050, установив:

  • где именно и что конкретно можно строить
  • нормы строительства:
    • функциональное назначение допустимых объектов
    • параметры/высотность/плотность застройки

До момента вступления в силу новых Правил землепользования и застройки градостроительство Санкт-Петербурга будет вестись в соответствии с требованиями старых ПЗЗ:

  • старые ПЗЗ были приняты до утверждения нового Генерального плана СПб
  • положения нового генплана и  старых ПЗЗ порой не соответствуют друг другу – такая ситуация в ряде случаев создаёт для инвесторов правовые препятствия в реализации их проектов:
    • графические материалы старых ПЗЗ – здесь
    • текстовые материалы старых ПЗЗ можно посмотреть на сайте НИиПЦ Генерального плана Санкт-Петербурга – выполнив их скачивание по ссылке, заключённой в названии раздела «Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга»» 

 

Полезно знать

 

  1. Генеральный план Санкт-Петербурга 2023-2050. Функциональные зоны – здесь
  2. Как получить УРВИ земельного участка в Санкт-Петербурге – 2025 – здесь
  3. Правила продажи земельных участков с 2025 года – здесь

 


Поделиться:





наверх