Главная → Новинки законодательства для дачников не только → Гостевые дома. Участки, параметры домов, классификация – 2025–2027


Гостевые дома. Участки, параметры домов, классификация – 2025–2027


Содержание

  1. Гостевые дома – старый тренд в современных реалиях?
  2. Легитимация гостевых домов 2025-2027
  3. Требования к земельным участкам под гостевые дома
  4. Гостевой дом в новой законодательной трактовке
  5. Классификация гостевого дома – трансформация индивидуального жилого дома в средство размещения «гостевой дом»
  6. Основания для приостановки действия классификации гостевого дома
  7. Туристический налог на деятельность по оказанию услуг гостевого дома

 

1. Гостевые дома – старый тренд в современных реалиях?

 

Гостевые дома в настоящее время стали одним из самых востребованных форматов размещения туристов, Причин этому немало:

  • ценовая доступность таких мест приёма гостей
  • широкая вариативность времени отдыха людей – от пары выходных дней до выбранного срока в отпуске
  • возможность отдыха семьёй, в одиночку, с группой друзей
  • необъятность географии расположения гостевых домов 

Особенно высока полярность гостевых домов на рынке пляжного туризма, Тут их несколько десятков тысяч. В них, к сожалению, предоставляются не вполне качественные услуги. Турист покупает такое размещение, не имея представления о том, что его ожидает в реалии. Ведь  внутренняя начинка нередко не соответствует заявленным рекламным фотографиям.

Гостевые дома по сей момент существуют как-то сами по себе – «на птичьих правах». Требования к ним вроде и есть, но не пойми какие. А для бюджета представляют сплошные нули – денег за их деятельность, кроме собственников частного жилья, никто не получает. Бюджет остался в стороне и, честно говоря, даже понятия не имеет об официальной статистической численности гостевых домов.

Сами-то такие объекты хорошо известны (хотя бы по рекламе сдачи жилья в аренду) – это индивидуальные жилы/садовые дома (зарегистрированные или самовольные). Но вот какая-никакая гостиничная деятельность в них витает мимо закона. 

В 2025 году государство заметило такие факты и приняло меры пробного характера, чтобы детально выяснить, что вообще происходит, и, как полагается, сделать соответствующие выводы.

 

Штрихи «биографии» гостевых домов 

 

Историю гостевых домов современной назвать нельзя. В России она началась несколько сотен лет назад.. Комфорт в таких домах «отвечал толщине кошелька» дорогих гостей и представлениям владельцам таких домов о самом комфорте:

  • стоялые. заезжие, выезжие постоялые дворы:
    • возникли на Руси после монголо-татарского нашествия и просуществовали до начала 20 века
    • представляли собой одно-двухэтажное деревянное или каменное здание с хозяйственными постройками – конюшней, баней, флигелями
    • содержались обычно   мещанами, купцами, отставными военными, которые брали с проезжающих и останавливающихся на дворах особую пошлину – постоялое
    • были расположенных  у дорог и почтовых трактов, в торговых сёлах и небольших городах – служили для дорожного отдыха
    • помещения на постоялых дворах должны были быть «приспособлены для приюта и продовольствия проезжающих из простолюдия и лошадей их»:
      • если на ямской станции только меняли лошадей и ехали дальше, то на постоялом дворе так делать было нельзя – «изволь дать лошади отдохнуть»
      • нередко в одном «нумере» вместе с путешественником «с комфортом размещалась» и его лошадь
    • каких-либо удобств на постоялых дворах  зачастую просто не было, а потому путники, не захватившие с собой в тарантас перину, подушку и одеяло, довольствовались возможностью «роскошно» расположиться в замызганной комнатушке на охапке сена и попросить у хозяина самовар и незамысловатую снедь
    • более состоятельные гости могли  здесь переночевать в более уютных условиях, купить холодных закусок и даже горячих кушаний, «припарковать» и покормить лошадь, смазать колёса телеги, починить своё «транспортное средство»
    • на постой выгодно было принимать ямщиков с товарами
    • для гостей-иностранцев постоялые дворы были богаче и куда более обустроенными – московские «английские», «греческие», «армянские» или нижегородские «голландские» и «немецкие»
    • в 1700 году Петр Великий приказал переписать все постоялые дворы и обложить их сбором, а вскоре за этим он велел взять их в казну и отдавать на откуп, поручив воеводам надзор за ними
  • трактиры:
    • это были заведения более высокого класса, куда был заказан вход подлым людям («ниского состояния люди, яко крестьяне, господского и всякого звания развратныя люди и зазорныя женщины»)
    • действовали в соответствии с  «Положением о трактирных заведениях»
    • приезжим можно было недорого переночевать и постоловаться
    • обслуживанием гостей занимались половые – с особой любезностью и почтением они подавали в нумера или в общей зале блюда, прохладительные и горячительные напитки
  • неплохим сервисом (по меркам ушедших времён) отличались меблированные комнаты (апартаменты с мебелью и обстановкой, приличествующие статусу гостевого заведения), которые сдавались на несколько месяцев и даже годы:
    • за порядком следила прислуга, а гости всегда могли с удовольствием-с отпить чаю, заказать лёгкий перекус, но на подачу обеденных блюд рассчитывать им не приходилось – в  «меблирашках» так было не положено-с
    • среди прислуги были ещё и коридорные – в их обязанности входило чистить платье и обувь гостей
    • женская прислуга не допускалась полицией – во избежание проституции
  • самыми респектабельными заведениями считались гостиницы (обычно 2-этажные с жилыми комнатами на 2 этаже и залой для отдыха на 1 этаже) – их услугами было размещение и питание гостей, печное или каминное отопление номеров, подача слугами воды для умывания за умывальным столиком, расположенном где-нибудь в углу номера (ванных комнат в гостиницах тогда не было)
  • «гигиеничные нумера» с балконами и ванными более позднего периода соседствовали с откровенными клоповниками.
    • интересное замечание театрального режиссёра Владимира Немировича-Данченко, побывавшего в 1875 году в одной из гостиниц Екатеринбурга и написавшего в сврей путеой записке:
      • «Наконец, наша тройка подкатила к гостинице, очень приличной по наружности. Номер нам отвели недурной, но не успели мы войти в него, как все его население выползло на стены, точно любопытствуя: кого бог послал на съедение. «Что это у вас?» — указываю я коридорному в невыразимо засаленном фраке. «Здешний клоп-с… Они ничего… Постояльцы не обижаются… Которые генералы, и те не жаловались».
    • дорогие и презентабельные гостиницы с ресторанами,   бильярдом на первых этажах и номерами на верхних (как, например, московские «Метрополь» и «Националь», петербургские «Астория» и «Англетер», екатеринбургские «Американская гостиница» и «Пале-Рояль») появились в крупнейших городах лишь к началу 20 века:
      • многие  ведущие заведения в своих рекламных проспектах особо выделяли состояние помещений и качество номерного фонда – комнаты «обставлены комфортабельно», «гигиентично», «на столичный и европейский образец», «чисты, светлы и дешёвы», «ванны и внимательная прислуга»
      • в борьбе за клиентов владельцы гостиниц порой прибегали к не очень честным приёмам конкуренции – перехватывали постояльцев ещё на ж/д вокзалах (для этого направляли к вокзалам  «своих» извозчиков) 

 

Эпопея гостевых домов в советские годы

 

Вожделенной «Меккой» отдыха советского периода считалось черноморское побережье. Приезжая сюда из самых разных уголков страны, люди «с боем» старались снять если не весь домик у моря, то хотя бы комнатку.

Конечно, были и иные достойные товарищи – счастливцы, которые прибывали к морским берегам по путёвкам. Они поселялись в санаториях, пансионатах, гостиницах, отличавшихся особенным комфортом, благоустроенностью, отменным питанием и отличным сервисом. Но таких отдыхающих, всё же, было совсем не большинство.

 

Гостевые дома, похоже, бессмертны:)

 

Жизнь гостевых домов активно возобновилась в наше время – из-за активации внутреннего туризма и поиска вариантов, приемлемых по стоимости, доступности и, конечно же, природной привлекательности местности, всегда манящей туристов. 

Без изъянов не обошлось. Сдача жилья в аренду для его владельцев приобрела характер прибыльного бизнеса, по большей части «сидящего» в зоне уклонения:

  • от уплаты полагающихся налогов в полном объёме
  • от создания условий комфорта и безопасности туристов, которые по приезде вынуждены размещаться в неприглядных или утлых домиках (вместо тех забронированных, что видели на «завораживающих» картинках в рекламе)
    • уровень сервиса и услуг в гостевых домах обеспечивается по принципу «кому как повезёт»  
    • в доме, снятом на период отдыха, как правило, нет обслуживающего персонала
    • за чистотой в местах общего пользования следят хозяева, а порядок в номере поддерживают сами отдыхающие

Причины проблем с гостевыми домами и планируемые способы их устранения 

 

Развитию неприемлемого положения с гостевыми домами в современный период способствовали обнаруженные «белые пятна» законодательства, которое, так сказать, не досмотрело способы влияния на обеспечение порядка в «сером» бизнесе домовладельцев по оказанию ими услуг размещения гостей.

В июне 2025 года сложившуюся ситуацию в рассматриваемом секторе туристской индустрии законодатель запланировал исправить следующим образом:

  1. в пробном порядке
  2. с тайм-аутом – закон о гостевых домах начнёт своё действие только с 1 сентября 2025 
  3. не на всей территории страны, а в регионах, наиболее привлекательных для туристов
  4. с неукоснительным выполнением требований к правовому статусу земельных участков и техическим парамтром гостевого дома
  5. с обязательной регистрацией гостевых домов в Едином реестре квалифицированных средств размещения туристов
  6. с уплатой налогов:
    • на недвижимое имущество (земля, капитальные строения)
    • за предпринимательскую деятельность – платные услуги по размещению гостей
    • туристического налога
  7. с наблюдением и бдительным контролем властных и надзорных органов за соблюдением законов, касающихся сферы туризма и налогообложения 

2.  Легитимация гостевых домов 2025-2027

 

В течение 3 лет (с 01. 09 2025 и по 31.12 2027) в целом ряде регионов страны будет действовать экспериментальный режим по легализации гостевых домов в индивидуальных жилых домах:

  1. собственникам жилых домов будет предоставлена возможность официально оказывать гостиничные услуги
  2. без перевода земель ИЖС и некоторых других назначений в коммерческие категории 

Старт многоплановому зондированию сложившейся ситуации дал федеральный закон №127-ФЗ от 07.06.2025, который, как предполагает законодатель, создаст благоприятные условия для развития туристской индустрии в частном секторе гостеприимства:

  • установлены правовые основы предоставления услуг гостевых домов
  • определены понятия:
    • «гостевой дом» 
    • «услуги гостевого дома»
    • «собственник гостевого дома»
  • узаконены обязательные требования:
    • к гостевым домам
    • к порядку классификации гостевых домов
    • к земельным участкам под гостевые дома

До вступления Закона в силу  деятельность, связанная со сдачей в аренду индивидуальных жилых домов:

  • запрещена без выполнения обязательных требований по изменению:
    • вида разрешенного использования земельного участка (ВРИ ЗУ)
    • функционального назначения объекта (с ИЖС на коммерческий) 
  • находится в «серой зоне» 

 

Территория проведения эксперимента

 

В территорию действия закона о гостевых домах включены традиционно туристически привлекательные 17 регионов страны + одна федеральная территория (пункт 2 статьи 1 Закона №127-ФЗ от 07.06.2025):

  1. Ленинградская область –  одна из лидеров национального туристического рейтинга по итогам 2024 года
    • в особенности Выборгский, Приозерский и Всеволожский районы – как наиболее популярные среди туристов
  2. Калининградская область – эксклав России, привлекающий туристов своими балтийскими пляжами и близостью к европейским границам
  3. Архангельская область –  наряду с другими арктическими регионами интересна для желающих открыть для себя уникальные северные маршруты:
    • нуждается в развитии туристической инфраструктуры – в связи с увеличением спроса на средства размещения
  4. обладающие огромным  туристическим потенциалом:
    • Ивановская область
    • Владимирская область
    • Кемеровская область – Кузбасс
    • Республика Алтай
    • Алтайский край
    • Иркутская область
    • Приморский край
    • Ресублика Дагестан
    • Ростовская область
    • Краснодарский край
    • Ставропольский край
    • Республика Крым
    • город федерального значения Севастополь
    • Херсонская область 
  5. федеральная территория «Сириус»:
    • не относится ни к какому субъекту федерации
    • местоположение – Краснодарский край, Имеретинская низменность – в междуречье реки Мзымта и реки Псоу, по которой проходит государственная граница России
    • представляет собой посёлок городского типа
    • находится на черноморском побережье – в окружении Кавказских гор и уникального заповедника  «Природный орнитологический парк в Имеретинской низменности»
    • находится вблизи Сочи (в 1.5 часах на автобусе или электричке)

Понятие «гостевой дом», имеет общий смысл для всех регионов страны. Поэтому основные законодательные положения о гостевых домах могут использоваться как применительно к указанным субъектам РФ в период проведения эксперимента, так и на «не включённой» в его «ареал» российской территории. Ведь существует вероятность, что после того, как эксперимент будет завершён, он утратит свой «пробный статус» и расширит до предела свои границы. Наверное, булет принят новый закон о гостевых домах, даже если для принятия придётся пройти дополнительный временной этап доработки по итогам проводимого эксперимента.   

 

Участники эксперимента

 

Участниками эксперимента признаны:

  1. уполномоченные органы:
    • госвласти субъектов РФ
    • публичной власти федеральной территории «Сириус»
  2. собственники гостевых домов – физические лица, являющиеся собственниками индивидуальных жилых домов (или части индивидуального жилого дома), оказывающие услуги гостевого дома

Органы государственной власти должны выполнять контроль (надзор) за предоставлением услуг гостевых домов,

Меры наблюдения/контроля за соблюдением законодательства  государство начнёт вводить с января 2026 года. 

Примечание

Услуги гостевого дома – предоставление (пункт 2 статьи 2 Закона №127-ФЗ от 07.06.2025):

  • мест для временного проживания физических лиц в таком доме
  • услуг по обслуживанию физических лиц, проживающих в таком доме
    • услуги оказывает собственник дома – в соответствии с Положением о классификации гостевых домов

Примечание

В условиях растущего внутреннего туристического потока планировалось ввести единые стандарты обслуживания в гостевых домах:

  • такие стандарты, как указано в Законе №127-ФЗ от 07.06.2025, должны быть отражены в Положении о классификации гостевых домов
  • проект Положения о классификации гостевых домов, как ни странно, не был утверждён – по причине его недоработанности, причём не только по вопросу о единых стандартах:
    • то ли «телегу впереди лошади» поставили, то ли «нестыковки» с другими законами обнаружили – судить сложно, но логичного порядка действий при принятии закона нет
    • уточняющие технические требования к гостевым домам не установлены 
  • не известно, ведётся ли подготовка очередного проекта Положения о классификации гостевых домов для его дальнейшего обсуждения в Государственной думе (подробности ниже) 

Порядок введения положений Закона №127-ФЗ

 

  • с 1 сентября 2025 года – срок вступления в силу основных положений
    • собственники гостевых домов должны выполнить обязательную классификацию – иначе объект не попадёт в реестр средств размещения 
  • с 1 января 2026 года – срок активации положений о запрете:
    • предоставления услуг в гостевых домах, сведения о которых не внесены в Единый реестр классифицированных средств размещения (ЕРКСР)
    • размещения информации о предоставлении услуг гостевого дома без указания:
      • идентификационного номера гостевого дома, в ЕРКСР
      • ссылки в интернете на запись в ЕРКСР, содержащую сведения о гостевом доме

Из сути запретов, перечисленных выше, следует, что размещение гостей в индивидуальных жилых домах и реклама таких услуг, происходящие вопреки установленным запретам, будут отнесены к нелегальному бизнесу.

 

Ожидания от эксперимента с гостевыми домами 

 

По окончании срока проведения тестирования положений Закона №127-ФЗ от 07.06.2025 и их применения в реальных условиях Правительство РФ в течение 6 месяцев должно представить доклад об оценке результатов эксперимента и предложения о целесообразности дальнейшего правового регулирования в этой сфере:

  • в Совет Федерации 
  • в Государственную думу

Итоги эксперимента по легализации гостевых домов важны чрезвычайно. Ведь проблем, связанных с деятельностью таких домов – выше крыши. К примеру, по закону, индивидуальное жилищное строительство предусматривает проживание граждан в построенных индивидуальных жилых домах, а не коммерческую деятельность по приёму гостей. При том, что в Жилищном кодексе РФ запрет на оказание гостевых услуг в таких домах не введён. Не понятно, появятся ли в нём соответствующие изменения (в законе о гостевых домах нет никаких пояснений по этому поводу).

Тем не менее, хорошо известно, что немалое число владельцев частных жилых домов, проживающих в Ивановской области, на Иркутском тракте, среди дагестанских горных красот, на реке Свирь или на Волге, в  Геленджике на черноморском побережье Кавказа, живут за счёт туристического сезона:

  • туристы снимают комнаты у местных по договорённости
  • так было и остаётся до сих пор 

Другой весьма спорной проблемой, которая должна быть обследована в процессе эксперимента – рост нагрузки на домовладельцев, соседствующих с гостевыми домами (из-за постоянного потока транспорта и большого числа людей):

  • мнение соседей, участки которых граничат с гостевыми домами, нужно учесть, что называется, беспрекословно
  • приватность проживания и комфорт граждан важны для всех – хоть на участках ИЖС в городской/сельской местности, хоть в садоводстве.

Возможно, что, по итогам экспериментального проекта по легализации бизнеса в гостевых домах, законодательство доработает отсутствующие доселе, но крайне необходимые уточнения по самим гостевым домам и сделает другие полезные изменения.    

3. Требования к земельным участкам под гостевые дома

 

В Законе №127-ФЗ от 07.06.2025 говорится о том, что гостевые дома можно создавать только на земельных участках со следующими правовыми характеристиками:

  1. категория земель –  земли населённых пунктов
  2. разрешённое использование:
    • индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
    • ведение личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок ЛПХ)
    • ведение садоводства

За пределами населённых пунктов (на землях с/х назначения) создавать гостевые дома для оказания гостиничных услуг в жилых/садовых домах, если участок имеет ВРИ «ведение садоводства», законом не разрешено;

 

4. Гостевой дом в новой законодательной трактовке

 

Требования к гостевому дому 

 

Данному вопросу уделено внимание в статье 4 Закона №127-ФЗ от 07.06.2025. Узаконено следующее:

  1. гостевой дом должен располагаться в населённом пункте – на землях, предназначенных:
    • для ИЖС
    • для садоводства
    • для ЛПХ (приусадебный участок)
  2. индивидуальный жилой дом (будущее средство размещения «гостевой дом») должен принадлежать на праве собственности физическому лицу
  3. в ЕГРН должны быть зафиксированы сведения об индивидуальном жилом доме:
    •  о его государственном кадастровом учёте
    • о регистрации права собственности на дом 
  4. у собственника индивидуального жилого дома, планируемого или используемого для приёма гостей, не должно быть предписаний:
    • о сносе самовольной постройки
    • о приведении строения в соответствие с установленными требованиями
  5. гостевой дом должен отвечать:
    • требованиям классификации гостевых домов
    • дополнительным требованиям, установленным органом государственной власти в каждом субъекте РФ

 

Замечание о Положении о классификации гостевых домов 

 

В период разработки и принятия Закона №127-ФЗ от 07.06.2025 соответствующими профильными комитетами Государственной думы анализировался также проект Положения о классификации гостевых домов, подготовленный Минэкономразвития России. С его текстом можно ознакомиться здесь (материал с сайта economyrso.ru). 

Планировалось, что данный правительственный документ (Положение), в частности, установит:

  1. требования:
    • к гостевому дому
    • к услугам гостевого дома
    • к комнатам гостевого дома (в том числе к их количеству)
    • к площади и к иным помещениям гостевого дома
    • к оснащению/оборудованию гостевого дома
  2. порядок проведения классификации гостевого дома
  3. условия приостановления/возобновления/прекращения действия классификации гостевого дома
  4. порядок внесения изменений в сведения, содержащихся в реестре классифицированных средств размещения:
    • о гостевом доме
    • о предоставляемых услугах
  5. порядок предоставления и форму согласия собственников индивидуального жилого дома на внесение сведений о нём в реестр классифицированных средств размещения, если индивидуальный жилой дом находится
    • в общей долевой собственности физических лиц
    • в общей совместной собственности физических лиц

В отношении требований к гостевому дому (при отсутствии Положения) нужно ориентироваться на Закон №127-ФЗ:

  1. количество комнат гостевого дома, используемых для предоставления мест для временного размещения и обеспечения временного проживания физических лиц – не должно превышать 15
    • с указанием количества мест размещения в комнатах (основных и дополнительных)  
      • для физических лиц
      • для инвалидов (при наличии)
      • для людей с ограниченными возможностями здоровья (при наличии)
  2. в гостевом доме:
    • допускается одновременное размещение не более 30 чел.
  3. в гостевом доме может предусматриваться наличие условий для отдыха с домашними животными 

С позиции владельца гостевого дома, заданные условия – ну, просто супер! Ведь они сулят очень неплохой доход.

Если же отнестись более вдумчиво к сути предложений и задать владельцу гостевого дома, например, вопрос о том, где он разместит автомашины, на которых приедут туристы (поочерёдно или разом), то вряд ли ответ будет найден.

К тому же, соседи точно не обрадуются скоплению посторонних людей. транспорта и всякого рода домашних животных. Их жалобы во все инстанции на нарушение покоя и комфортного проживания будут просто гарантированы. 

 

Гостевой дом – тип средства размещения туристов, а не новое функциональное назначение жилого строения 

 

Под гостевым домом подразумевается конкретный тип средства размещения(пункт 1 статьи 2 Закона №127-ФЗ от 07.06.2025):

  • или индивидуальный жилой дом
  • или часть индивидуального жилого дома – с обязательным обеспечением:
    • отдельного входа/выхода на земельный участок, на котором расположен гостевой дом
    • доступа в помещения общего пользования в доме (кухня, туалет, ванная комната или душевая, другие)

предназначенный для размещения физических лиц в комнатах индивидуального жилого дома (или комнатах части индивидуального жилого дома): 

  • на ограниченный срок
  • с предоставлением дополнительных услуг в соответствии с порядком классификации гостевых домов

Чтобы получить статус «средство размещения» (СР) индивидуальный жилой дом должен соответствовать требованиям, изложенным выше – в разделе «Требования к гостевому дому».

Несоответствие гостевого дома установленным требованиям – основание для отказа во внесении сведений о гостевом доме в Единый реестр объектов классификации в сфере туристской индустрии.

Иначе говоря, гостевой дом – это не новое функциональное назначение жилого строения, а только тип (вид) средства размещения туристов:

  • назначение строения остаётся прежним – индивидуальный жилой дом
  • при новом строительстве и планируемых задачах размещения туристов в гостевом доме:
    • возведённое строение будет ставиться на кадастровый учёт как индивидуальный жилой дом
    • право собственности на построенный дом будет регистрироваться в ЕГРН как на индивидуальный жилой дом   

 

Технические характеристики гостевого дома

 

Учитывая тот факт, что гостевой дом может быть создан только на базе индивидуального жилого дома, то логически следует, что, по крайней мере, в текущий период:

  • технические параметры дома для размещения и обслуживания гостей не могут отличаться от параметров объекта ИЖС
  • параметры индивидуального жилого дома закреплены законодательно

Действующие разрешённые параметры индивидуального жилого дома установлены ГрК РФ (пункт 39 статьи 1):

  • объект ИЖС – отдельно стоящее здание
  • параметры злания:  
    • количество надземных этажей – не более чем 3
    • высота – не более 20 м
  • планировочный состав здания:  
    • комнаты
    • помещения вспомогательного использования
  • назначение комнат и помещений в здании:
    • удовлетворение гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в здании
  • запрет на действия со зданием перепланировочного характера:
    • раздел на самостоятельные объекты недвижимости

 

Площадь жилого здания на земле

 

  • расчёт площади жилого здания на участке ИЖС, ЛПХ, для ведения садоводства выполняется исходя из коэффициента застройки территории участка, указанного в градостроительном регламенте территориальной зоны, в границах которой расположен участок под дом
    • коэффициент застройки участка любой застройщик может узнать в ГПЗУ 
  • чем больше капитальных вспомогательных объектов (баня, гараж, другие) будет возведено на участке, тем меньше окажется площадь жилого здания 

 

5. Классификация гостевого дома – трансформация индивидуального жилого дома в средство размещения «гостевой дом» 

 

Чтобы предоставление в аренду индивидуальных жилых домов «вывести из тени» и легально зарабатывать на гостиничных услугах, собственники будущих гостевых домов (физические лица) должны классифицировать своё средство размещения – в виде тип СР «гостевой дом» (статья 5 Закона №127-ФЗ от 07.06.2025).

Классификация гостевого дома (данного типа СР) – процедура его регистрации в специальном реестре (в перечне классифицированных гостиниц, горнолыжных трасс, пляжей).

Для этого нужно выполнить следующие действия:

  1. провести оценку соответствия индивидуального жилого дома требованиям к гостевому дому
  2. включить в реестр классифицированных средств размещения:
    • сведения о гостевом доме
    • документы и/или сведения, подтверждающие соответствие индивидуального жилого дома или его части требованиям к гостевому дому
  3. получить для средства размещения (гостевого дома) уникальный идентификационный номер

Если у физического лица в наличии 2 и более индивидуальных жилых домов или частей индивидуального жилого дома, то, по его выбору, в реестр классифицированных средств размещения могут быть включены только:

  • или 1 индивидуальный жилой дом
  • или часть индивидуального жилого дома

Если гостевой дом находится в сособственности:

  • в общей долевой собственности физических лиц
  • в общей совместной собственности физических лиц

внесение сведений о доме в реестр классифицированных средств размещения выполняется только с согласия всех собственников гостевого дома.

 

Порядок квалификации гостевого дома как средства размешения

 

Подробно процедура регистрации средств размещения (на примере классификации кемпинга, гостиницы и других средств размещения) рассмотрена в этой  статье портала «Земельный вопрос».

Кратко порядок действий для включении гостевого дома в Единый реестр классифицированных средств размещения можно изложить так:

  1. ознакомиться с  Инструкцией по прохождению классификации. Этап «Самооценка»
  2. проверить наличие средства размещения в Едином реестре
    • сделать это будет возможно только после 01.09.2025
    • до указанного срока такого типа средств размещения, как «гостевой дом», в реестре не найти – в нём его пока нет
  3. классификация средства размещения выполняется в электронном формате – с использованием официального сайта Росаккредитации:
    • нужно авторизоваться через ЕСИА на платформе Гостеприимство – делается это для входа в личный кабинет
    • выбрать окно «Пройти квалификацию»
    • в открывшемся окне – выбрать опцию «Классифицировать новый объект» c дальнейшей регистрацией через Госуслуги
    • в разделе «Средства размещения» появится новая категория «гостевые дома» – с момента вступления Закона №127-ФЗ от 07.06.2025
  4. ознакомиться с требованиями к типам средств размещения для включения в Единый реестр, указанными в Положении о классификации гостевого дома, и привести свое средство размещения в соответствие с установленными требованиями
  5. провести самооценку соответствия средства размещения заявленной категории 
  6. пройти оценку в личном кабинете на платформе Гостеприимство ФГИС Росаккредитации
  7. внести результаты оценки в единый реестр объектов классификации
    • указанная оценка проводится экспертами аккредитованной организации

С 1 сентября 2025 года для классификации гостевых домов будет использоваться также специализированное мобильное приложение «Инспектор»:

  • внедрено распоряжением Правительства РФ от 21 декабря 2023 г. № 3745-р 
  • обеспечивает:
    • проведение самооценки соответствия индивидуального жилого дома требованиям к гостевому дому
    • включение сведений о гостевом доме в реестр  коллективных средств размещения на площадке «Гостеприимство»

 

Приоритеты статуса средства размещения «гостевой дом» 

 

Статус СР «гостевой дом» станет подтверждением того, что жильё числится в Едином реестре классифицированных средств размещения.

В реестре будут отражаться целый ряд сведений:

  1. уникальный номер реестровой записи о гостевом доме (присваивается автоматически)
  2. дата начала действия классификации гостевого дома
  3. статус записи о средстве размещения:
    • «действует» – со дня присвоения записи о гостевом доме в реестре классифицированных средств размещения уникального номера реестровой записи о гостевом доме, возобновления действия классификации гостевого дома до дня внесения в реестр классифицированных средств размещения сведений о приостановлении или прекращении действия классификации гостевого дома
    • «приостановлен» – действует со дня внесения в реестр классифицированных средств размещения сведений о приостановлении действия классификации гостевого дома до дня внесения в реестр сведений о возобновлении или прекращении действия классификации гостевого дома
    • «прекращён» – действует со дня внесения в реестр классифицированных средств размещения сведений о прекращении действия классификации гостевого дома до дня перевода записи о средстве размещения в архивную часть реестра классифицированных средств размещения
    •  «архивный» – действует со дня перевода записи о гостевом доме в архивную часть реестра классифицированных средств размещения
  4. тип средства размещения
  5. полное и сокращенное (при наличии) наименования гостевого дома
  6. фотография гостевого дома
  7. адрес в пределах места нахождения на основании сведений, содержащихся в ЕГРН
  8. количество комнат
    • в том числе – для инвалидов и людей с ограниченными возможностями здоровья (при наличии)
  9. сведения о наличии в гостевом доме условий для отдыха с домашними животными (при наличии)
  10. ФИО (при наличии) собственника гостевого дома
  11. номер телефона, адрес электронной почты, адрес официального сайта в сети «Интернет» (при наличии)
  12. дата и номер решения:
    • о приостановлении
    • о возобновлении
    • о прекращении действия классификации гостевого дома (при наличии) с основаниями для принятия такого решения и срок приостановления действия классификации
  13. об условиях проживания, созданных в нём

Такая информация полезна путешественникам. Чем больше прозрачности в сведениях о гостевом доме в реестре, тем меньше рисков для гостей.

 

 Оснащённость оборудованием гостевого дома

 

  1. установленный информационный знак «Гостевой дом» с указанием названия гостевого дома или без такового – размещается на доступном для обозрения месте:
    • на плоских участках фасада, свободных от архитектурных элементов
    • непосредственно у входа (справа или слева) в гостевой дом
    • на входных дверях гостевого дома
  2. водоснабжение:
    • круглосуточный доступ к горячей и холодной воде
    • в районах с перебоями или отсутствием круглосуточного водоснабжения допускается наличие минимального запаса воды не менее чем на сутки
    • при отсутствии горячего водоснабжения обеспечивается возможность нагрева воды
  3. питьевая вода в комнате или в помещении общего пользования
    • бесплатное предоставление – из расчета воды объёмом не менее 0,5 л на 1 человека в сутки
  4. система централизованного или индивидуального отопления: обеспечивающие поддержание комфортной температуры – наличик
    • или система отопления
    • или отопительных приборов
  5. вентиляция:
    • наличие естественной или принудительной вентиляции (вентиляторы и воздуховоды), исключающая проникновение посторонних запахов в общественные и жилые помещения
  6. искусственное освещение – освещение от источников электропитания
  7. системы обнаружения пожара – наличие в комнатах гостевого дома исправных датчиков дыма
  8. первичные средства пожаротушения – огнетушители: которые должны быть:
    • каждом этаже гостевого дома – в необходимом количестве согласно требованиям противопожарной безопасности
    • одного и того же вида
    • на каждом огнетушителе должны быть основные данные и правила эксплуатации (инструктивная надпись)
    • в исправном состоянии
    • заряженные огнетушители должны подвешиваться или устанавливаться на видном месте – по возможности ближе к выходам из помещений, к ним должен быть обеспечен свободный доступ

 

Состав услуг гостевого дома

 

О минимальном состав услуг. оказываемых туристам в гостевом доме, на которые нужно ориентироваться, говорится в Правилах классификации средств размещения (постановление Правительства РФ №1952 от 27.12.2024):  

  • встреча гостя при въезде – собственник гостевого дома должен: 
    • встретить гостя
    • выдать ключи от комнаты гостевого дома и/или гостевого дома
    • убедиться, что гость размещен в готовой и чистой комнате
    • проинформировать гостя о требованиях/условиях пребывания в гостевом доме
  • предоставление завтрака или условий для приготовления пищи
  • обеспечение вызова скорой медицинской помощи, наличие набора для оказания первой помощи
  • доступ к интернету:
    • гостю необходимо обеспечить беспроводной доступ к интернету во всех комнатах и помещениях общего пользования гостевого дома
  • смена:
    • постельного белья –  1 раз в 5 дней
    • полотенец – 1 раз в 3 дня 
  • заправка постелей
  • уборка номера и санузла:
    • уборка мест общего пользования
    • уборка комнат гостевого дома после выезда гостя
    • генеральная уборка
    • уборка комнат
    • промежуточная или экспресс-уборка

 

Комнаты гостевого дома

 

  1. комнаты гостевого дома должны быть оснащены открывающимися окнами, обеспечивающими:
    • естественное освещение
    • возможность проветривания
    • защиту от непогоды, температурных воздействий, шума и пыли
  2. помещения гостевого дома:
    • должны содержаться в чистоте
    • быть со свежим ремонтом
  3. помещения для приёма пищи должны быть оснащены:
    • посудой
    • столовыми приборами
  4. инвентарь и оборудование гостевого дома должны быть полностью в исправном состоянии
  5. наличие:
    • выключателя освещения и свободной розетки в комнате, не используемой под обеспечение комнаты гостевого дома
    • вешалка или крючки для верхней одежды и головных уборов –  минимум 1 штука на 1 человека
    • мусорной корзины

 

Минимальные размеры спального места

 

  • односпальное – 80 × 190 см
  • двуспальное – 140 × 190 см
  • односпальное на двухъярусной кровати – 80 × 190 см

 

Минимальная площадь комнаты гостевого дома (без учёта площади санузла, лоджии, балкона)

 

  1. 1-местная комната – не менее 9 м2
  2. 2-местная комната – не менее 12 м2
  3. многоместные комнаты (не более 6 мест в комнате) – из расчёта на каждого проживающего:
    • не менее 6 м2 – для объектов круглогодичного функционирования
    • не менее 4 м2 –  для объектов сезонного функционирования

 

Минимальный комплект постельных принадлежностей на человека

 

  • матрас с наматрасником
  • не менее 1 подушки с наволочкой
  • одеяло
  • простыня
  • пододеяльник
  • полотенца – не менее 2 

 

Санузел в местах общего пользования или в комнатах гостевого дома

 

Санузел должен  включать

  • умывальник с горячей и холодной водой
  • унитаз
  • ванну или душ
  • зеркало над умывальником
  • полку для туалетных принадлежностей
  • занавес для ванны (душа)
  • полотенцедержатель
  • щётку для унитаза в футляре
  • корзину для мусора

 

6. Основания для приостановки действия классификации гостевого дома

 

В статье 5 Закона №127-ФЗ от 07.06.2025) изложены обоснованные причины приостановления проведённой классификации гостевого дома, 

  1. выявление уполномоченным органом недостоверной информации
    в документах и сведениях, представленных собственником гостевого дома при его классификации
  2. возникновение обстоятельств, которые привели к несоответствию гостевого дома установленным требованиям, устранение которых возможно в период приостановления действия классификации гостевого дома
  3. выявление обстоятельств итогам контрольных/надзорных мероприятий в рамках регионального государственного контроля (надзора) в сфере туристской индустрии
  4. поступление в орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством ПФ на организацию формирования и ведения единого реестра объектов классификации в сфере туристской индустрии, информации о несоответствии требованиям законодательства РФ требованиям к гостевому дому, содержащихся в реестре классифицированных средств размещения
    • сведений о гостевом доме
    • документов и/или) сведений, подтверждающих соответствие индивидуального жилого дома

В случае приостановки действия классификации гостевого дома собственник гостевого дома в течение срока приостановления:

  1. вправе:
    • продолжить предоставление услуг гостевого дома – в соответствии с обязательствами, оформленными до дня приостановления действия классификации гостевого дома
    • с обязательным информированием потребителей приостановлении действия классификации гостевого дома
  2. обязан:
    • приостановить
      • новое предоставление услуг гостевого дома
      • размещение информации о предоставлении услуг гостевого дома
    • устранить обстоятельства, послужившие основанием для приостановления действия классификации дома
    • уведомить уполномоченный орган п приостановке действия классификации

 

7. Туристический налог на деятельность по оказанию услуг гостевого дома

 

Владельцы гостевых домов, включённых в Единый реестр классифицированных средств размещения, станут плательщиками туристического налога.

Такой налог увеличит финансовые поступления в регионы. Финальное число гостевых домов к каждом из них будет определено до середины 2026 года.

 

Особенности туристического налога

 

Турналог действует с 1 января 2025 года:

  • введён Федеральным законом №176-ФЗ от 12.07.2024)
  • особенности налога представлены в Главе 33.1 НК РФ и детально описаны в этой статье портала «Земельный вопрос» (раздел «Туристический налог»):
    • объект налогообложения –  оказание услуг гражданам по предоставлению им мест для временного проживания в средствах размещения
    • плательщики налога – физические лица, предоставляющие услуги, являющиеся объектом налогообложения
    • налоговая база – стоимость услуги по предоставлению мест для временного проживания физических лиц в гостевом доме 
    • в налоговую базу не включаются:
      • НДС
      • туристический налог
      • стоимость услуг для льготников – при условии подтверждения документом их статуса (местные власти вправе вводить дополнительные категории таких лиц) 
    • размеры ставок (с учётом срока действия эксперимента с гостевыми домами): 
      • 2025 год – не более 1%
      • 2026 год – не более 2%
      • 2027 год – не более 3%
  • является:
    • обязательным
    • местным – так как правом его установления обладают муниципальные власти, субъекты РФ, представительные органы власти городов федерального значения Москва, Санкт-Петербург, Севастополь и федеральной территории «Сириус»
  • уплачивается в бюджет по месту расположения гостевого дрма – через единый налоговый счёт
    • налоговый период – квартал
    • срок подачи налоговой декларация в ИФНС по месту нахождения средства размещения – до 25 числа месяца, следующего за отчётным кварталом:
      • в платёжном поручении указывается специальный код (КБК) – 182 1 03 03000 01 0000 110
      • КБК для уплаты штрафов по туристическому налогу – 182 1 03 03000 01 3000 110
    • срок оплаты туристического налога – до 28 числа месяца, следующего за отчётным кварталом
  • может дифференцироваться (меняться) по решению властей
    • в зависимости от категории средства размещения и сезонности туристических потоков
    • без превышения лимитов установленных ставок
  • используется:
    • для улучшения городской и сельской инфраструктуры
    • для благоустройства общественных пространств и ряда других задач

Собственник гостевого дома не вправе предоставлять услуги по размещению гостей:

  • со дня прекращения действия классификации гостевого дома
  • со дня исключения сведений о гостевом доме из реестра средств размещения 

 

Резюме

 

Закон о гостевых домах – только первый шаг в решении усугубившихся проблем с ними: 

  • это попытка вывести из «серой зоны» индивидуальные жилые дома, владельцы которых провоцировали негативную ситуацию – недобросовестную конкуренцию классифицированным средствам размещения
  • это посыл «серым бизнесменам» в частном туристическом секторе предоставления услуг по размещению гостей:
    • или стать полноправными участниками  рынка
    • или прекратить свою противоправную деятельность

Туристы, как потребители услуг размещения, имеют полное право рассчитывать на понятный набор удобств и благоустройства гостевых домов.

Будем надеяться, что закон о гостевых домах станет основой для честного бизнеса в данном направлении туристической индустрии.

 

Полезно знать

 

  1.  Правила продажи земельных участков с 2025 года – здесь
  2. Изменения, разрешения и запреты в главном садово/огородном законе – с 01.09.2025 – здесь
  3. Способы управления многоквартирным домом. Как они выбираются – здесь
  4. Общие собрания жильцов в МКД – «по классике» или в ГИС ЖКХ? – здесь
  5. 1 июля 2025 стартуют новые правила проживания в МКД и резко возросшие тарифы на ЖКУ. По Жилищному кодексу, содержание общего имущества МКД возложено на собственников жилья. Штрафы за его порчу и хлам в подъездах «переадресованы» к нарушителям. Работает федеральная цифровая платформа «ГИС ЖКХ» – Читайте!
  6. Классификация кемпингов и прочих средств размещения – 2025–2031 – здесь 
  7. Дачные тренды 2025 – «умные грядки» с органической агрономией – здесь
  8. Особо ценный гриб мацутакэ – лесной дар, охраняемый законом – здесь

 


Поделиться:

назад:
дальше:




наверх