Главная → Ответы на частые вопросы (FAQ) → Органы опеки – регуляторы сделок с недвижимостью несовершеннолетних 


Органы опеки – регуляторы сделок с недвижимостью несовершеннолетних


Содержание

  1. Обладают ли несовершеннолетние гражданским статусом и правами на сделки 
  2. Несовершеннолетние и совершеннолетние – где грань
  3. Недвижимость несовершеннолетних. Как появляется право собственности 
  4. Распоряжение недвижимостью несовершеннолетних. Роль органов опеки
  5. Подготовка к сделкам с участием несовершеннолетних
  6. Нотариальное удостоверение сделок с участием несовершеннолетних – в каких случаях требуется
  7. Финал сделки – её государственная регистрация

 

1. Обладают ли несовершеннолетние гражданским статусом и правом на сделки 

 

Несовершеннолетние – подрастающие российские граждане в возрасте от 14 до 18 лет. Это малолетние дети и подростки. Их правовой статус особенный во всех отношениях, а права – под охраной государства. Контроль за их соблюдением возложен, в первую очередь, на родителей и иных законных представителей. Их действия по управлению имуществом детей подпадают под юрисдикцию органов опеки и попечительства (ООП).

В ситуациях, крайне тяжёлых для несовершеннолетних, когда они становятся (признаются) сиротами:

  • болезнь родителей
  • отсутствие родителей –  умерли оба или единственный родитель
  • отказ от выполнения родительских обязанностей
  • уклонение родителей от воспитания своих детей
  • лишение родительских прав
  • признания родителей:
    • безвестно отсутствующими
    • недееспособными (ограниченно дееспособными)
  • отбывание родителями наказания в местах лишения свободы
  • отказ родителей забрать своих детей:
    • из образовательных организаций
    • из медицинских организаций
    • из организаций, оказывающих социальные услуги
  • единственный родитель или оба родителя неизвестны
  • иные случаи признания детей оставшимися без попечения родителей

на защиту детских прав/интересов встаёт целая армия государственных органов – в силу Конституции, семейного/гражданского/жилищного законодательства нашей страны.

Решение проблем детей и подростков – сфера деятельности:  

К примеру, в обязанности ООП входит немалое число задач. Некоторые из них:

  1. выявление и постановка на учёт всех несовершеннолетних, по какой-то причине оставшихся без родительского попечения
  2. только по решению ОПП могут быть назначены законные представители несовершеннолетних:
    • опекуны – для детей в возрасте до 14 лет
    • попечители – для подростков в возрасте от 14 до 18 лет  
    • усыновители – для детей и подростков, не достигших 18 лет
  3. учёт лиц, желающих стать законными представителями – с информирование всех заинтересованных граждан о порядке и условиях процедур
  4. надзор за лицами, под опекой/попечительством которых находятся дети и подростки, а в случае выявления нарушений – принятие мер по защите несовершеннолетних вплоть до отстранения их представителей от обязанностей, которые они исполняют
  5. представление интересов несовершеннолетних в суде:
    • когда этого требует закон
    • когда законные представители не могут это сделать по объективным причинам
    • когда в интересах детей/подростков органы опеки подают иск о лишении родительских прав
  6. выдача разрешения на совершение сделок с имуществом несовершеннолетних:
    • для опекунов/попечителей/усыновителей и их подопечных
    • для родителей и их детей

Каким бы особенным ни было положение несовершеннолетних в правовом поле они являются участниками (субъектами) гражданских отношений. В том числе в многочисленных сделках с недвижимостью, в которых они становятся:

  • покупателями
  • продавцвми
  • получателями дара (одариваемыми той или иной недвижимостью)
  • дольщиками при разделе квартиры, земельного кчастка, жилого дома и т.д. 

Сделки с объектами недвижимости, находящейся в собственниости несовершеннолетних – операции повышенного риска. Для таких сделок установлен особый порядок оформления – с выполнением обязательных требований:

  1. получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства по месту регистрации ребенка на совершение сделки
  2. нотариальное удостоверение:
    • сделок,  связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки
    • сделок по отчуждению недвижимости несовершеннолетних

Несоблюдение норм закона при операциях с «детской» недвижимостью» влечёт ничтожность сделки. Столь жесткая позиция государства, безусловно, понятна, ведь связана она с объективными обстоятельствами:

  • юный возраст подрастающих граждан
  • существенно меньший объём прав/обязанностей в сравнении с совершеннолетними владельцами
  • необходимость правового контроля сделок, в которых участвуют несовершеннолетние, со стороны ООП и людей, взявших на себя ответственность за детей: 
    • родителей
    • законных представителей

Прежде, чем перейти к пояснению основных требований законодательства при совершении сделок с недвижимым имуществом, в которых принимают участие дети, затрагиваются их интересы, и чтобы иметь представление о мерах защиты их имущественных прав, подробно уточним:

  • кто по закону относится к категории несовершеннолетних граждан
  • в какой мере несовершеннолетние наделены полномочиями при сделках и может ли совсем маленький гражданин купить/продать недвижимость 
  • как именно интересы/права несовершеннолетних в сделках обеспечивают законные представители и государство
  • кто подписывает договоры по сделкам, которые происходят с участием несовершеннолетних

2. Несовершеннолетние и совершеннолетние – где грань

 

2.1. Категории несовершеннолетних граждан по возрасту. Права детей и подростков в сделках 

 

Когда люди достигают возраста 18 лет, они становятся совершеннолетним, а вместе с этим приобретают полную гражданскую  дееспособность (статья 21 ГК РФ):

  • каждый несёт ответственность за свои действия в полном объёме
  • каждый может начать трудиться, продолжить учёбу и даже вступать в брак, так как 18-летие означает ещё и наступление брачного возраста  

Человек, не достигший полных 18 лет (совершеннолетия), считается ребёнком – несовершеннолетним.

Гражданский кодекс РФ разделяет несовершеннолетних по возрастным категориям (статья 26 ГК РФ):

  1. несовершеннолетние до 14 лет – малолетние дети
    • являются недееспособными 
  2. несовершеннолетние от 14 до 18 лет
    • являются частично дееспособными
    • у них уже есть паспорт 
  3. несовершеннолетние, которые приобрели дееспособность в полном объёме – в случаях официального трудоустройства или вступления в брак (статьи 21 и 27 ГК РФ, статья 13 СК РФ).:
    • эмансипированные – несовершеннолетние от 16 до 18 лет
    • несовершеннолетние, вступившие в брак в 16 лет, а в исключительных случаях – в более раннем возрасте (14 – 15 лет)

Законными представителями недееспособных и частично дееспособных несовершеннолетних являются:

  1. в отношении несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетние)
    • родители
    • опекуны
    • усыновители
  2. в отношении несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет:
    • родители
    • усыновители
    • попечители

О бабушках и дедушках как законных представителях внуков

Бабушка или дедушка могут стать законными представителями несовершеннолетних только в 2 случаях, крайне сложных для внуков: 

  1. если кто-то из них усыновил (удочерил) ребёнка – внука/внучку:
    • условия для этого – у детей, единственный родитель или оба родителя:
      • умерли
      • лишены родительских прав
      • признаны судом недееспособными
      • неизвестны
    • решение о возможности усыновления/удочерения принимает суд – на основании заявления гражданина, выразившего намерение быть усыновителем
    • дела рассматриваются судом с обязательным участием:
      • самих усыновителей
      • ООП
      • прокурора
      • усыновляемого ребёнка в возрасте от 14 лет
    • требуется заключение ООП об обоснованности усыновления
    • для усыновления ребёнка 10-летнего возраста необходимо его согласие
  2. если один из них оформил опеку или попечительство над несовершеннолетним:
    • оформление опеки/попечительства возможно в отношении детей:
      • которые остались без попечения родителей
      • не усыновлённых из-за отсутствия усыновителей

Решение о возможности для бабушки/дедушки стать опекуном/попечителем принимает орган опеки и попечительства – на основании заявления гражданина о назначении его опекуном или попечителем.

 

Документы законных представителей несовершеннолетних

 

Чтобы представлять интересы/права несовершеннолетних в сделках, законные представители (родители/опекуны/попечители/усыновители), должны иметь официальные документы, подтверждающие их полномочия в отношении детей/подростков:

  • для родителей – гражданские паспорта, свидетельство о рождении ребёнка 
  • для опекунов:
    • или решение ООП о назначении опеки или попечительства над представляемым несовершеннолетним
    • или опекунское удостоверение
    • или постановление/решение суда об установлении опеки
  • для попечителей:
    • или решение ООП о назначении попечительства над представляемым несовершеннолетним
    • или судебное постановление/решение об установлении попечительства 
  • для усыновителей/удочерителей:
    • свидетельство об усыновлении (статья 43 Закона «Об актах гражданского состояния» № 143-ФЗ от 15.11.1997 –  с изм. и доп., вступ. в силу с 05.02.2025)
    • или постановление/решение суда об усыновлении/удочерении ребёнка

2.1.1. Частично дееспособные несовершеннолетние

 

К данной категории относятся подростки в возрасте от 14 до 18 лет (статья 26 ГК РФ)

  • они вправе совершать сделки с недвижимостью, но при условии письменного одобрения (согласия) своих законных представителей:
    • родителей
    • усыновителей
    • попечителей
  • при совершении сделок:
    • подписывают договор сами
    • самостоятельно подают заявление о государственной регистрации прав и документы на регистрацию
    • вправе  открывать банковский счёт – при условии согласия родителей (или законных представителей)

Если сделка с частично дееспособным несовершеннолетним была совершена без согласия его законных представителей, судом она может быть признана недействительной (пункт 1 статьи 26 и статья 175 ГК РФ)

2.1.2. Недееспособные несовершеннолетние

 

Недееспособными несовершеннолетними считаются дети, не достигшие 14 лет. Законом они определяются как малолетние (статья 28 ГК РФ):

  • они не могут самостоятельно совершать юридические действия, в том числе сделки с недвижимостью
  • защитой и обеспечением их интересов занимаются  (пункт 1 статьи 28 и статья 172 ГК РФ):
    • родители
    • опекуны/усыновители

При сделках с недвижимостью несовершеннолетних, обращении за госрегистрацией прав также выступают родители и законные представители:

  • подают заявление и другие необходимые документы
  • подписывают договоры

 

2.1.3. Эмансипированные несовершеннолетние

 

Эмансипация – юридическая процедура, по итогам которой происходит официальное объявление несовершеннолетнего (подростка) полностью дееспособным. уже в 16 лeт.

Одно из главных условий для эмансипации – подросток должен вести трудовую деятельность (пункт 1 статьи 27  ГК РФ, пункт 1 статьи 63 ТК РФ): 

  1. работать официально:
    • по трудовому договору
    • по контракту
  2. заниматься предпринимательством (вести собственный бизнес), но с согласия родителей/усыновителя/попечителя

Законом уствновлены 2 способа признания несовершеннолетнего эмансипированными. 

  1. эмансипация по решению ООП – при условии согласия:
    • обоих родителей
    • усыновителя/попечителя
  2. эмансипация по решению суда – при отсутствии согласия обоих родителей/усыновителя/попечителя:
    • при обращении в суд несовершеннолетний, достигший 16 лет, при наличии достаточных обоснований, объявляется полностью дееспособным (эмансипированным) – со дня вступления решения суда об эмансипации в законную силу (пункт 1 статьи 27 ГК РФ, пункт 1 статьи 34 ГК РФ(

Одно из условий ООП для объявления несовершеннолетнего эмансипированным (полностью дееспособным) – его финансовая независимость. Не в плане получения грандиозного подарка судьбы в виде наследства от заботливых «предков», крупного выигрыша в лотерею или игры на бирже. Органы опеки принимают во внимание совершенно иные факты:

  • стабильный доход от предпринимательской деятельности или постоянной работы
  • готовность подростка заниматься тем, что приносит доход после того, как его деятельность в дальнейшем может стать для него неинтересной 
  • способность адаптироваться к изменению условий, ведь бизнес, успешный в данный момент, или денежная работа – не статичный залог стабильности:
    • ООП выясняет, есть ли у подростка финансовая «подушка безопасности» на случай  форс-мажора, когда доходы резко упадут или вовсе исчезнут
  • большой ряд других факторов 

Умудрённым взрослым, как и органам опеки, ясно и понятно, что досрочное «взросление» несовершеннолетних – как «палка не о двух, а сразу о нескольких концах»:

  1. очень юный «взрослый» получает независимость от старших:
    • с момента объявления ребёнка полностью дееспособным его родители и законные представители более не несут перед ним никакой ответственности по обязательствам
  2. все действительно «взрослые» проблемы подростку, повзрослевшему по своему желанию при поддержке ООП, придётся решать самостоятельно:
    • только самому нужно отвечать за свои «косяки» 
    • на помощь/поддержку старших по возрасту посторонних людей можно полагаться только лишь на общечеловеческих, а не юридических основаниях
    • появляется обязанность платить алименты родителям-инвалидам – так как право на эти деньги со стороны родителей или опекунов  утрачено 

И всё же нельзя сбрасывать со счетов те острые жизненные ситуации, когда стать взрослым юридически подросток вынужден раньше, чем положено.

Эмансипированный несовершеннолетний получает право:

  • pacпopяжаться своим имyщecтвoм самостоятельно – без каких-либо разрешений законных представителей и без yчacтия ООП заниматься сделками с недвижимостью:
    • купить/продать
    • обменивать
    • сдавать в аренду и т.д.
  • без присмотра родителей или законных представителей:
    • работать по трудовому договору
    • вести бизнес
    • заключать коммерческие договоры и рекламные контракты 
    • приобрести автомобиль на собственные средства
  • нести всю полноту ответственности по своим имущественным обязательствам
  • самому выступать в суде в защиту своих законных интересов

Сделки с имуществом эмансипированного несовершеннолетнего свободны от получения разрешения ООП на их проведение.  

2.1.4. Несовершеннолетние, заключившие ранний и «подростковый брак»

 

Установленный законом возрастной порог для заключения брака – 18 лет  (статья 13 СК РФ). С этого возраста гражданин – полностью дееспособный. Вправе создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (статья 21 ГК РФ).

Однако всем известны жизненные ситуации «взросления» подростков, когда на брак до брачного срока они решились:

  • вынужденно из-за сложившихся ситуаций
  • из-за серьёзных последствий своих взаимоотношений

 

«Подростковые» браки в 16 лет и ранее

 

В некоторых случаях Семейным кодексом РФ допускаются более «ранние свадьбы» – вступление в брак до достижения возраста 18 лет, а именно: в 16 лет:

  1. в виде исключения
  2. с учётом особых обстоятельств
  3. с разрешения ООП – выдаётся по просьбе лиц, планирующих заключить брачные отношения

Регистрация брака ранее срока брачного возраста может выполняться только по веским основаниям:

  • беременность
  • рождение ребёнка
  • фактически сложившиеся брачные отношения (гражданский брак), сложившиеся по ряду причин:
    • сложная жизненная ситуация (сирота, неполная семья, неблагополучная семейная обстановка, тяжелое материальное положение)
    • угроза жизни будущим супругам – предстоящая сложная операция у кого-то из супругов, служба в «горячей точке» жениха, проживание недалеко от проведения военных действий и другие
    • военный призыв и т.д;

При наличии оснований для раннего брака согласие родителей не требуется, но его  необходимо получить в органах опеки и попечительства

Разрешения оформляются постановлением местной администрации – на основании предоставления письменного заявления от законных представителей (родителей, опекунов, учреждений, где находиться несовершеннолетний):

  • полномочия местных властей по данному вопросу должны быть подтверждены законом субъекта РФ, устанавливающем особые случаи вступления в брак ранее 18 лет:
    • региональный закон обладает силой только на территории региона
  • в разных регионах возраст «подростковых» браков различается:
    • в одном регионе браки разрешены с 14 лет
    • в другом регионе ранние свадьбы допускаются только с 15 лет, а в третьем – с 16 лет

В случае несогласия родителей решение по «подростковым» бракам принимают:

  • ООП
  • иной  уполномоченный орган, который должен одобрить сверхюный брачный союз

Условия вступления в «подростковый» брак:

  • возраст обоих сторон – 16 лет и менее
  • желание будущих супругов должно быть добровольным
  • отсутствие действующего брака у каждой из сторон
  • отсутствие кровных родственников сторон
  • отсутствие расстройств психологического характера
  • отсутствие у обеих сторон усыновлённых детей

 

Права официально женатых несовершеннолетних в сделках с недвижимостью

 

В  результате заключения брака несовершеннолетние приобретают полную дееспособность  (статья 21 ГК РФ):

  • она сохраняется в полном объёме до достижения совершеннолетия
  • в случае расторжения брака – длится до достижения 18 лет
  • если брак признан недействительным, суд может принять решение об утрате несовершеннолетними супругами полной дееспособности – с момента, определяемого судом

Несовершеннолетний, признанный в соответствии с законом полностью дееспособным, получает не только возможность самостоятельной реализации своих прав и обязанностей, но и право на защиту (пункт 1 статьи 56 СК РФ).

К совершению сделок с собственной недвижимостью официально женатые несовершеннолетние готовы полностью. Курировавшие их ранее органы опеки в этом случае тут уже ни при чём.

 

3. Недвижимость несовершеннолетних. Как появляется право собственности 

 

Объекты недвижимости, собственниками которых являются несовершеннолетние – исключительно их имущество:

  • земельные участки
  • дачи
  • жилые дома
  • квартиры
  • доли в общей совместной собственности:
    • на земельные участки
    • на жилые дома, помещения в квартирах

В таких случаях имущество родителей и детей – раздельное:

  • ребенок не имеет права собственности на имущество родителей
  • родители не имеют права собственности на имущество ребенка

Если дети и родители проживают совместно, то владеть/пользоваться имуществом друг друга они могут по взаимному согласию  (пункты 4 и 5 статьи 60 СК РФ, статья 37 ГК РФ).

Несовершеннолетние могут стать собственниками недвижимости в любом возраста и по совершенно разным основаниям:

  1. недвижимость изначально была куплена на имя ребенка на средства родителей или за счёт его средств 
  2. недвижимое имущество было подарено ребенку
  3. недвижимость перешла к ребёнку по завещанию, при наличии которого:
    • несовершеннолетние (в том числе усыновленные) имеют право на обязательную долю наследства (статья 1147 и статья 1149 ГК РФ):
      • эта доля, независимо от содержания завещания, должна составлять не менее 1/2 доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону
      • право на обязательную долю в наследстве удовлетворяется также из оставшейся не завещанной части наследственного имущества – даже если это приведёт к уменьшению прав других законных наследников на эту часть имущества
  4. наследование с оформлением собственности:
    • право на наследование у несовершеннолетних детей возникает наравне со взрослыми – они могут наследовать как по закону, так и по завещанию
    • дети, в том числе несовершеннолетние, являются наследниками 1 очереди – то есть они наследуют имущество в равных долях наряду с супругом и родителями наследодателя
    • если нет наследников 1 очереди, несовершеннолетние дети также могут быть наследниками 2 очереди и последующих очередей
  5. участие семей в различных социальных программах: к примеру, использование материнского капитала для покупки жилья или земельного участка для строительства жилого дома – в таких случаях родители обязаны:
    • включить в число собственников недвижимости несовершеннолетних детей 
    • выделить детям доли, пропорциональные выплаченной сумме
  6. ребёнок приобрёл недвижимость в результате приватизации, которую провели родители

.

4. Распоряжение недвижимостью несовершеннолетних. Роль органов опеки

 

В отличие от полностью дееспособных несовершеннолетних, недееспособные, а также частично дееспособные несовершеннолетние самостоятельно.управлять/распоряжаться своим имуществом не могут:

  • в силу действия порядка управления имуществом несовершеннолетних граждан
  • порядок определён Законом «Об опеке и попечительстве» (№ 48-ФЗ в ред. от 29.09.2025)

Распоряжаться своей недвижимостью полностью самостоятельно, то есть без участия родителей, ребёнок сможет только с 18 лет.

Контроль за соблюдением требований установленного порядка – юрисдикция ООП. 

Родители/опекуны/попечители/усыновители, управляя имуществом детей: должны действовать исключительно в интересах своих подоречных и следовать требованиям законов:   

  1. они не могут распоряжаться имуществом несовершеннолетних, руководствуясь лишь своей волей (пункт 1 статьи 28 ГК РФ, пункт 3 статьи 60 СК РФ)
  2. все без исключения сделки с имуществом, принадлежащим недееспособным и частично дееспособным несовершеннолетним, должны проводиться исключительно с предварительного согласия ООП
  3. сделки с имуществом малолетнего, которыми занимаются родители и законные представители, должны выполняться по правилам, установленным в статье 37 ГК РФ (пункты 2 и 3):

Без предварительного разрешения ООП опекуну запрещено совершать, а попечителю – давать согласие на совершение сделки по отчуждению имущества подопечного, включая следующие виды сделок (пункт 1 статьи 21 Закона  «Об опеке и попечительстве»):

  1. обмен имущества 
  2. дарение
  3. сдача имущества внаём (в аренду)
  4. сдача имущества:
    • в безвозмездное пользование
    • в залог
  5. безвозмездная уступка имущественного права ребёнка
  6. сделки, влекущие отказ от прав, принадлежащих подопечному
  7. раздел имущества
  8. выдел доли из имущества
  9. любые другие действия, влекущие уменьшение стоимости имущества подопечного 

 

Сделки в отношении имущества и прав несовершеннолетних, не требующие получения разрешения ООП 

 

Опекун, попечитель, а также их супруги и близкие родственники имеют полное право совершить такие сделки, которые, по определению, не могут ухудшить имущественное положение подопечного (пункт 3 статьт 37 ГК РФ):

  1. передать несовершеннолетнему имущество (квартиру/помещение, дачу, земельный участок, дом, а также доли в этих недвижимых объектах):
    • в дар
    • в безвозмездное пользование
  2. представлять при этом подопечного при совершении таких сделок

Опекун/попечитель вправе представлять подопечного при ведении судебных дел: 

  • между подопечным и супругом опекуна
  • между подопечным и супругом попечителя
  • между подопечным и близкими родственниками опекуна/попечителя 

 

5. Подготовка к сделкам с участием несовершеннолетних

 

5.1. Оформление отчёта об оценочной стоимости объекта недвижимости

 

Проведение сделки  с недвижимостью с участием несовершеннолетнего предваряют ряд обязательных действий родителей или законных представителей

Первое из них – подготовка отчёта об оценочной рыночной стоимости отчуждаемого/приобретаемого недвижимого имущества. Данный документ необходим для доказательства того, что права несовершеннолетнего не пострадают в результате сделки:

  • для госорганов обычный при сделках ориентир – кадастровая стоимость объекта недвижимости, но если она окажется существенно ниже его рыночной стоимости, проблемы со сделкой будут неизбежными:
    • ООП не выдаст разрешение на проведение сделки
    • Росреестр приостановит сделку при отсутствии разрешения ООП до его предоставления
  • в оценочной стоимости жилья или земельного участка (с домом и и без него) учитываются:
    • площадь квартиры или надела
    • планировка жилья, его отделка, качество ремонта
    • местоположение существующего жилья (квартиры, дома на участке) или будущего жилья
    • престиж района, в котором расположено жильё 
    • развитость инфраструктуры
    • транспортная доступность
  • отчёт должен быть составлен профессиональным лицензированным оценщиком – не позднее 6 месяцев до даты обращения в ООП за предварительным разрешением на проведение сделки с участием несовершеннолетнего

 

5.2. Открытие специального банковского счёта на имя несовершеннолетнего

 

Чтобы ООП не возражал по поводу продажи, к примеру, квартиры, собственником которой (или её доли) является несовершеннолетний, для получения разрешения на сделку в орган опеки нужно предоставить доказательства того, что по итогам купли/продажи имущественное/жилищное положение несовершеннолетнего, по меньшей мере, не станет хуже.

Вариантами доказательств для различных случаев могут стать следующие действия родителей или законных представителей: 

1. Альтернативная сделка – приобретение другой квартиры взамен продаваемого жилья

Новое жильё, по своим основным характеристикам должно быть равнозначным прежнему жилью или превосходить его (не меньше предыдущего или даже лучше, необходимая инфраструктура рядом) – при этом:

  • доля, принадлежащая ребенку в новой квартире, должна быть не меньше той, которая была у него ранее
  • ребёнок должен быть своевременно зарегистрирован в новой квартире –  в течение 6 дней со дня регистрации права на недвижимость
    • если родители в купленном жилье не оформили регистрацию детям, то это считается нарушением условий сделки
    • опека не будет требовать отмены сделки, но через суд потребует от родителей прописать детей и выделить им доли

2. Соответствующая денежная компенсация несовершеннолетним детям

Выполняется перевод средств (детской доли) от продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, на его счёт в банке, открытый заблаговременно перед совершением сделки:

  • несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет:
    • с 1 сентября 2025 года могут открыть банковский счёт, но только при наличии письменного согласия родителей или других законных представителей (Закон №178-ФЗ от 24.06.2025( 
    • вправе самостоятельно открывать вклад на счёт – так как по ГК РФ заключение договора банковского счёта не относится к сделкам, которые несовершеннолетние могут совершать без согласия родителей/усыновителейпопечителя
  • малолетнему несовершеннолетнему в возрасте до 14 лет  банковский счёт для сделки могут открыть только его законные представители – родители/усыновители/опекуны:
    • распоряжаться денежными средствами, находящимися на таком счёте, вправе законные представители малолетнего – при наличии разрешения ООП

Движение средств на счёте

После поступления «детских денег» на банковский счёт несовершеннолетнего ООП, как и банк, будут контролировать снятие средств родителями и законными представителями:

  • принимает во внимание выгоды несовершеннолетнего
  • вправе давать указания, как тратить детские деньги

Опека даст добро, если использование денег будет улучшать положение ребёнка: 

  • покупка другого жилья (или иной недвижимости) с зачислением  денег за детскую долю на счёт ребёнка
  • ремонт квартиры, если ребёнок прописан и живет в квартире – отказ будет в случае, когда он будет только в родительской спальне, но не затронет детскую:
    • сотрудник опеки может попросить фотографии квартиры, чтобы определить, кто в семье какими комнатами пользуется
    • после ремонта придётся отчитаться – показать договор с подрядчиком, где будет указано, в каких именно комнатах вели ремонтные работы
    • родители могут сделать ремонт своими силами, но тогда потребуется предъявить чеки на стройматериалы
  • траты на дорогостоящее лечение ребёнка, что должно быть подтверждено медицинскими документами
  • приобретение путевки ребёнку для оздоровления
  • оплата обучения ребенка
  • другие цели

ООП не станет согласовывать расходы, которые, к примеру, связаны:

  • с тратами родителей «на повседневные нужды ребенка»: одежду, питание, личные вещи – так как родители обязаны обеспечивать всем этим детей по закону
  • с погашением ипотеки/кредита – ведь они оформлены на родителей, а ребенок ещё не платёжеспособен и не должен платить по долгам

Заявление на снятие средств с детского счёта

Для получения разрешения опеки на снятие денег с детского счёта, которое предстоит предоставить в банк, родителю нужно подать заявление на распоряжение деньгами на детском счёте, принадлежащих малолетнему/несовершеннолетнему ребёнку:

  • на имя руководителя ООП
  • с указанием цели расходования средств и суммы средств
  • с приложением документов:
    1. заявление несовершеннолетнего, если он старше 14 лет:
      • с изложением просьбы о снятии денежных соедств в таком-то размере и уточнения цели расходования средств
    2. паспорта родителей
    3. паспорт ребёнка
    4. выписка из банка с указанием суммы на счёте

 

5.3. Получение предварительного разрешения ООП на сделку 

 

Поскольку главный для ООП принцип для принятия положительного решения о возможности сделки с имуществом (недвижимостью) несовершеннолетнего такой – доля его собственности не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться, то нетрудно понять, что согласие ООП на сделку (на распоряжение недвижимостью) будет отражать это в какой-то форме. 

 

Содержание предварительного разрешения ООП на сделку с участием детей и подростков

 

Предварительное разрешение ООП содержит конкретные условия, выполнение которых является неукоснительным – к примеру, требование об одновременном оформлении права собственности на ребёнка на иное недвижимое имущество взамен отчуждаемого:

  • данное условие должно быть выполнено до того, как в Росреестр будут представлены документы по отчуждению имущества несовершеннолетнего
  • при игнорировании данного требования Росреестр вправе отказпть в регистрации сделки

Согласие ООП будет направлено законным представителям (пункт 3 статьи 21 Закона  «Об опеке и попечительстве»):

  • в письменной форме
  • не позднее чем через 15 дней с даты подачи соответствующего заявления в орган опеки и попечительства

 

Заявление о выдаче предварительного разрешения ООП 

 

Заявление на совершкее сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему:

  • пишется родителями ребенка или его законными представителями – в присутствии специалиста отдела ООП
  • подаётся на имя руководителя  органа опеки и попечительства:
    • примерный образец заявления – здесь  

В заявлении прописывается следущее:

  1. паспортные данные заявителей
  2. сведения об адресе регистрации заявителей
  3. информация о виде сделки на отчуждение:
    • купля/продажа
    • мена
    • залог
  4. вид объекта недвижимости:
    • приватизированная, приобретённая в собственность, кооперативная, государственная квартира
    • жилой дом
    • земельный участок
  5. сведения об отчуждаемом объекте:
    • адрес
    • для жилых домов и квартир
      • общая площадь
      • жилая площадь
      • количество комнат
    • для земельных участков:
      • кадастровый номер
      • площадь
      • категория земель
      • вид разрешённого использования
  6. информация о собственниках отчуждаемого объекта (ФИО):
    •  c указанием доли
    • c подтверждением права собственности:
      • реквизиты свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимость
      • выписка из ЕГРН
      • реквизиты договора на  передачу жилого помещения в собственность граждан
  7. информация о несовершеннолетних детях, являющихся собственниками отчуждаемого объекта:
    • ФИО
    • дата рождения
    • с указанием доли в отчуждаемом имуществе
  8. обоснование необходимости подачи заявления:
    • в связи с  улучшением жилищных условий, разъездом и т.п. приобретаем:  
      • квартиру
      • жилой дом, расположенный на земельном участке
      • земельный участок
    • с указанием сведений о приобретаемом имуществе (объекте недвижимости) – для квартиры, жилого дома:
      • общей площади    
      • жилой площади
      • количестве комнат
      • адресе объекта недвижимости 
  9. подтверждение обязательства о том, что в приобретаемом объекте недвижимости несовершеннолетнему (несовершеннолетним) с одновременным приобретением объекта будет выделена доля в таком-то размере
  10. дополнительная информация:
    • привлечение кредита
    • передача приобретаемой  квартиры или земельного участка под залог
    • другие обременения
    • использование государственного сертификата на материнский (семейный) капитал) в таком-то размере
  11. отдельной строкой указывается следующее:
    • имущественные и жилищные права детей не ущемляются
    •  согласие всех заинтересованных лиц имеется 
  12. обязательства:
    • в 2-недельный срок после регистрации договора купли/продажи в Росреестре в отдел по опеке и попечительству будут предоставлены:
      • копии договора купли/продажи
      • свидетельств о государственной регистрации прав
    • денежные средства от продажи земельного участка будут зачислены на банковский лицевой счёт
      • на банковский лицевой счёт несовершеннолетнего
      • на банковские лицевые счета несовершеннолетних
  13. подпись с указвнием даты составления заявления 
  14. согласие  на  обработку  и  использование  персональных  данных заявителя и детей: содержащихся:
    • в заявлении
    • в предоставленных документах

 

Документы, прилагаемые к заявлению

 

  1. заявление обоих родителей (законных представителей)
  2. заявление несовершеннолетнего, достигнувшего 14-летнего возраста, действующего с письменного согласия законных представителей
  3. паспорт или иной документ, удостоверяющий личности
    • родителей
    • законных представителей
  4. паспорт или иной документ, удостоверяющий личность несовершеннолетнего (с 14 лет)
  5. свидетельство о рождении несовершеннолетнего 
  6. кадастровые или технические паспорта:
    • на отчуждаемое имущество
    • на приобретаемое имущество
  7. оценочная стоимость отчуждаемого и приобретаемого имущества, действительная на дату обращения в ЕГРН
  8. если привлекаются средств семейного (материнского) капитала:
    • сертификат на материнский капитал
    • справка об индексации материнского капитала 
  9. нотариальный договор купли/продажи на отчуждаемое и приобретаемое имущество
  10. правоустанавливающие документы на недвижимое имущество:
    • отчуждаемое имущество
    • приобретаемое имущество
  11. выписка из домовой книги по месту регистрации несовершеннолетнего:
    • финансовые лицевые счета
    • выписка о  жилой площади – отдельно с места продажи и места покупки (обмена) жилых помещений
  12. другие документы:
    • договор на открытие на имя несовершеннолетнего сберегательного банковского счёта,  на который будуь переведены деньги при совершении сделки
    • иные

 

6. Нотариальное удостоверение сделок – в каких случаях требуется

 

Подростки и малолетние дети – участники многих сделок. В зависимости от обстоятельств они могут стать: 

  1. стороной договора купли/продажи, мены недвижимости
  2. стороной соглашения:
    • об определении размера долей при использовании семьей маткапитала на приобретение жилья
    • о разделе объектов недвижимости
    • выделе из недвижимости долей
    • иных соглашений
  3. продавцами, покупателями, одаряемыми, залогодержателями,  залогодателями 

От имени несовершеннолетнего ребёнка выступают его родители или законные представители, которым запрещено без предварительного разрешения ООП:

  • давать согласие на совершение сделок
  • совершать сделки

Иными словами, не получив согласие ООП, они не вправе совершить сделки:

  1. обмен или дарение имущества
  2. сдача имущества:
    • внаём (в аренду)
    • в безвозмездное пользование
    • в залог
  3. сделки, влекущие отказ от прав, принадлежащих ребёнку 
  4. раздел имущества ребёнка
  5. выдел из имущества долей
  6. любые другие действия, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего гражданина

При условии согласования сделки с ООП следует ознакомиться с требованием закона о том, что ряд сделок можно зарегистрировать, если они удостоверены нотариусом (пункт 2 статьи 54, подпункт 1.1 пункта 1 статьи 42 Закона №218-ФЗ)

Нотариальному удостоверению подлежат:

  1. сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки
  2. сделки, связанные с отчуждением недвижимого имущества, принадлежащего:
    • несовершеннолетнему гражданину
    • гражданину, признанному ограниченно дееспособным
  3. сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество
    • в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке

Договоры, связанные с отчуждением имущества несовершкеерлетниз должны быть удостоверены нотариусом (пункт 3 статьи 574 ГК РФ). В числе таких договоров

  • договоры купли/продажи или мены недвижимости, принадлежащей малолетним
  • договоры дарения от имени подростков 14–18 лет 

Возможность/невозможность проведения всех сделок, перечисленных выше, устанавливается: 

  1. разрешением ООП
  2. результатами нотариальной проверки тех договоров, в результате которых происходит:
    • отчуждение недвижимого имущества несовершеннолетних
    • отчуждение долей в праве на недвижимое имущество несовершеннолетних

 

Действия нотариуса

 

Что делает и что именно удостоверяет нотариус перед тем как удостоверит договор:

  1. лично удостоверяется в дееспособности заявителей (в том числе на предмет дееспособности и банкротства:
    • в осознанности действий каждой из сторон сделки
    • в соответствии воли сторон сделки условиям заключаемого договора
  2. разъясняет правовые последствия совершаемого действия
  3. в отношении предварительного разрешения от органа опеки и попечительства:
    • нотариус должен убедиться в соблюдении условий удостоверяемой сделки – они в точности должны соответствовать требованиям, указанным разрешении ООП
    • несоблюдение предписаний ООП может привести к нарушению прав несовершеннолетних
  4. удостоверяется в законности сделки при распоряжении недвижимым имуществом несовершеннолетнего
  5. отказывает в совершении нотариального действия при выявлении недобросовестности со стороны участников сделки

Нотариальная форма сделки с участием несовершеннолетнего – самая надёжная мера защиты от возможных рисков

  • сторонам сделки гарантирована последующая защита от оспаривания договора
  • в процессе государственной регистрации сделки регистратор (статья 59 Закона №218-ФЗ): 
    • не проводит проверку законности нотариально удостоверенного договора
    • не проверяет, насколько соблюдены условия предварительного разрешения ООП
  • нотариус, в силу закона:
    • несёт полную имущественную ответственность за ущерб, понесённый по вине нотариуса
    • исполняет ту часть задач, которые сняты с государственного регистратора (указаны выше)

Нотариус, реализуя свои полномочия непосредственно путём совершения нотариальных действий от имени Российской Федерации, является гарантом защиты прав/интересов ребенка.

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет её ничтожность (то есть недействительность). Соответственно, в регистрации такой сделки будет отказано.  

 

Финал сделки – её государственная регистрация

 

Кроме заявления и комплекта документов, состав которого аналогичен тому, что подаются на получение разрешения ООП на провеление слелки (перечислены выше), на государственную регистрацию прав предоставляются:

  1. документ, подтверждающий полномочия законных представителей несовершеннолетнего
  2. документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться имуществом самостоятельно, без согласия законных представителей:
    • решение органа опеки и попечительства
    • решение суда о признании несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипированным)
    • свидетельство о заключении брака несовершеннолетним
  3. письменное согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет
  4. разрешение органа ООП на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших 14 лет
  5. разрешение органа ООП на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом
  6. нотариально заверенный договор на отчуждаемое/приобретаемое имущество

Непредставление вышеуказанных документов на государственную регистрацию прав повлечёт отказ в государственной регистрации сделки.

 

Полезно знать

 

  1. Запрет на раздельную продажу земли и капитальных строений – с 2025 года – здесь
  2. Изменения, разрешения и запреты в главном дачном законе – с 01.09.2025 – здесь

 

 

 


Поделиться:





наверх