Комплексное развитие территорий поселений: КРТ вместо КУРТ, КОТ и РЗТ – 2021


Содержание

  1. Законодательная база
  2. Цели КРТ
  3. Особенности правового режима КРТ
  4. ППТ для территории КРТ
  5. Виды КРТ
  6. КРТ жилой застройки 
  7. КРТ нежилой застройки 
  8. Комплексное развитие незастроенной территории
  9. КРТ по инициативе правообладателей ЗУ и ОКС - 15
  10. Резюме 

 

Законодательная база

 

Аббревиатура «КРТ» – это сокращение полного наименования термина «комплексное развитие территории» (от первых букв каждого из слов этого термина).
 
Понятие КРТ введено федеральным законом №494-ФЗ от 30.12.2020, вступившим в силу с момента опубликования. Его положения усовершенствовали институт КРТ и механизмы расселения аварийного и ветхого жилья, а также установили: 

  1. единый механизм КРТ – взамен ранее используемых отдельных механизмов:
    • развитие застроенных территорий (РЗТ)
    • комплексное развитие территорий (КРТ)
    • комплексное освоение территорий (КОТ)
  2. виды КРТ
  3. требования к решению о КРТ
  4. порядок принятия и реализации решения о КРТ
  5. требования к договору о КРТ и порядку заключения

В соответствии с ФЗ № 494-ФЗ:

  • понятие КРТ узаконено в Градостроительном кодексе РФ:
    • в статье 1 (пункт 34)
    • в новой главе X «Комплексное развитие территории»
    • прежняя глава 51 «Виды деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории и порядок их осуществления», признана утратившей силу
  • внесены корреспондирующие изменения в ряд статей ГрК РФ, ЗК РФ и ЖК РФ и другие законодательные акты Российской Федерации
  • установлены переходные положения, определяется правовой статус договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территории и иных договоров, заключённых ране в соответствии с Гр РФ:
    • ранее заключённые договоры РЗТ, КРТ, КОТ сохраняют своё действие
    • исполнение, изменение и расторжение договоров РЗТ, КРТ, КОТ будет происходить по «старым» правилам – без учёта изменений, внесённых законом

 

Цели КРТ

 

КРТ – это мероприятия, выполняемые в соответствии с утверждённой документацией по планировке территории, выделенной для эффективного развития, предусматривающего (статья 64 ГрК РФ)::

  • создание благоприятных условий проживания граждан
  • обновление:
    • среды жизнедеятельности
    • территорий общего пользования поселений, городских округов
  • обеспечение градостроительной деятельности, в том числе в виде КРТ
  • сбалансированное и устойчивое развитие поселений/городских округов:
    • повышение качества городской среды
    • улучшение внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик объектов капитального строительства
    • достижение показателей, в том числе в сфере жилищного строительства, и улучшения жилищных условий граждан – в соответствии с указами Президента РФ, национальными проектами, государственными программами
    • создание необходимых условий:
      • для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктур
      • для благоустройства территорий поселений, городских округов
      • для повышения территориальной доступности инфраструктур
  • повышение эффективности использования территорий поселений/городских округов:
    • формирование комфортной городской среды
    • создание мест обслуживания и мест приложения труда
  • создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования обновления застроенных территорий

Особенно ценное с градостроительной точки зрения положение закона – нововведение о едином механизме КРТ. Причина его разработки – невозможность использования ранее в полном объёме того или иноого режима редевелопмента. Следствием становились:

  • проблемы, связанные с дроблением территорий в условиях смешанной застройки, элементы которой было сложно отнести к тому или иному типу развития
  • снижение инвестиционной привлекательности строительных проектов

Введение единого механизма КРТ – условие гибкого развития различных территорий, в том числе имеющих смешанную застройку. Он обеспечивает возможность объединения объектов различного типа в границах одного проекта КРТ.

Реализации решения о КРТ осуществляется на основе договора (статья 68 ГРК РФ). Он заключается:

  • с победителем торгов (статья 69)
  • с иным участником торгов
  • с правообладателями ЗУ и (или) объектов недвижимости (пункт 3 части 7 статьи 66 и статья 70)

Договор о КРТ может действовать в отношении:

  • всей территории, предусмотренной решением о КРТ
  • части территории КРТ
  • отдельного этапа реализации решения о КРТ

состоять из одного или несколько договоров, предусматривающих выполнение задач по КРТ 

Договором о КРТ предусматривается распределение обязательств его сторон:

  • мероприятий по подготовке и утверждению документации по планировке территории
  • образованию и предоставлению ЗУ
  • по сносу, строительству/реконструкции ОКС

 

Особенности правового режима КРТ

 

КРТ – это особый правовой режим, который можно ввести на части городской территории:

  • квартал
  • микрорайон

то есть в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей.

 

Особенности КРТ

 

  • устанавливается решением о КРТ, принимаемом:
    • администраций муниципального образования без участия депутатов и публичных слушаний
    • региональной администрации
  • не учитывает ранее утверждённые (пункт 10.2 статьи 45 ГрК РФ):
    • генпланы
    • проекты планировки (ППТ)
    • правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
  • устанавливается для конкретной территории, границы которой определяются в решении администрации о КРТ: 
    • или для территории, которая, в соответствии с ПЗЗ, на дату принятия решения не определена в качестве такой территории
    • или для территории, границы которой не совпадают с границами территории, указанной в ПЗЗ в качестве той территории, для которой допускается осуществление деятельности по её комплексному развитию

 

ППТ для территории КРТ

 

Проект планировки территории, выделенной для комплексного развития:

  • создаётся после утверждения решения администрации о форимировании территории КРТ
    • поправки в генплан и ПЗЗ разрабатываются в процессе работы над ППТ
  • рассматривается на публичных слушаниях (пункт 26 статьи 5.1 ГрК РФ):
    • если для реализации решения о КРТ требуется внесение изменений в генеральный план поселения/городского округа, по решению главы местной администрации, допускается одновременное проведение публичных слушаний/общественных обсуждений по документации ППТ, подлежащей комплексному развитию, и по проектам, предусматривающим внесение изменений в генплан 
    • изменения в ПЗЗ должны быть внесены в срок не позднее чем 90 дней со дня утверждения ППТ в целях её комплексного развития (часть 2.1 статьи 24 ГрК РФ)
  • утверждение документации по ППТ допускается до утверждения изменений в генеральном плане поселения/городского округа, в ПЗЗ
    • поправки в генплан и ПЗЗ принимаются автоматически

Изменение ВРИ ЗУ и (или) ВРИ ОКС, расположенных в границах территории, подлежащей комплексному развитию, не допускается со дня принятия решения о КРТ и до дня утверждения документации по планировке территории, в отношении которой принято решение о её комплексном развитии, (часть 4.1 статьи 37 ГрК РФ).

Со дня утверждения документации по планировке территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии, ранее утверждённая документация по планировке этой территории признается утратившей силу (пункт 10.3 статьи 45 ГрК РФ).

 

Виды КРТ

 

В соответствии со статьёй 65 ГрК РФ, в видам КРТ отнесены: 

  1. комплексное развитие территории жилой застройки
    • в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены многоквартирные дома, указанные ниже
  2. комплексное развитие территории нежилой застройки
    • в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены ОКС, указанные ниже
  3. комплексное развитие незастроенной территории
    • в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены ЗУ, которые:
      • находятся в государственной собственности
      • находятся в муниципальной собственности
      • ЗУ, государственная собственность на которые не разграничена
      • ЗУ, государственная собственность на которые не разграничена, с расположенными на них ОКС
        1. при условии, что такие ЗУ, ОКС не обременены правами третьих лиц 
  4. комплексное развитие территории по инициативе правообладателей:
    • или правообладателей ЗУ
    • или правообладателей объектов недвижимости, расположенных на ЗУ

 

1. КРТ жилой застройки

 

Объекты, включаемые в границы КРТ жилой застройки

 

В  границы территории, в отношении которой принимается решение о КРТ жилой застройки, могут быть включены (пункт 2 статьи 65 ГрК РФ):

  1. многоквартирные дома
    • характеристики таких домов представлены ниже
  2. ЗУ в границах элемента планировочной структуры поселения/городского округа и расположенные на них объекты недвижимого имущества:
    • объекты недвижимости на таких ЗУ не являются многоквартирными домами, указанными в пункте 1

 

Характеристики многоквартирных домов, включаемых в решение о КРТ жилой застройки

 

  • дома признаны аварийными
  • дома признаны подлежащими сносу или реконструкции
  • дома, не признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта РФ, исходя из одного или нескольких следующих требований:
    • физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) превышает значение, определённое субъектом РФ
    • совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества, в расчёте на 1 м2 общей площади жилых помещений превышает стоимость, определённую нормативным правовым актом субъекта РФ
    • дома построены в период индустриального домостроения – по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий
    • ограниченно работоспособное техническое состояние домов (порядок признания устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства)
    • отсутствие в домах централизованных систем инженерно-технического обеспечения

 

Запреты на изъятие ЗУ в целях КРТ жилой застройки 

 

Не могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ:

  • ЗУ, расположенные в границах территории для КРТ:
    1. предназначенные для размещения объектов федерального значения
    2. с расположенными на участках объектами федерального значения:
      • за исключением случаев согласования включения указанных ЗУ в границы территории, подлежащей комплексному развитию, с федеральными органами исполнительной власти, иными организациями, которым в соответствии с федеральными законами и решениями Правительства РФ предоставлены полномочия по распоряжению указанными ЗУ (порядок данного согласования устанавливается Правительством РФ)
  • ЗУ с многоквартирными домами, не предусмотренные часть 2 пункта 1 статьи 65 ГрК РФ)
    • также жилые помещения в таких многоквартирных домах
  • иные объекты недвижимого имущества, определённые:
    • Правительством РФ
    • нормативным правовым актом субъекта РФ

В границы КРТ также не включаются ЗУ с расположенными на них:

  • жилыми домами блокированной застройки
  • объектами ИЖС
  • садовыми домами

Изъятие для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ:

  • индивидуальных жилых домов
  • садовых домов
  • домов блокированной жилой застройки

возможно в случаях:

  1. признания объектов аварийными
  2. их ненадлежащего технического состояния
  3. отсутствия в домах систем инженерно-технического обеспечения

Такие дома могут признать непригодными для проживания. Как и с аварийными многоэтажками, согласия собственника на снос не требуется, но владельцу должны предложить компенсацию. 

Если расположенный в границах КРТ дом и землю под ним не включили в программу, то собственник может сам подать заявку на участие. Закон предусматривает такую возможность и для тех, кто не менее 5 лет арендует или безвозмездно пользуется государственным или муниципальным земельным участком. 

Органы региональной власти или органы местного самоуправления, принявшие решение об изъятии недвижимости в целях КРТ, обязаны (статья 56.12 ЗК РФ):

  1. опубликовать решение в СМИ
  2. направить собственникам изымаемой недвижимости копию решения:
    • в течении 7 рабочих дней со дня принятия
  3. обратиться в суд об изъятии недвижимости и о прекращении права собственности на неё:
    • если в течение 1 месяца собственники недвижимости не заключат соглашение о ее выкупной цене и о размере убытков, подлежащих возмещению

На изъятые объекты будет регистрироваться право собственности:

  1. или Российской Федерации
  2. или субъекта РФ
  3. или муниципального образования

 

Нововведения в ЖК РФ при осуществлении КРТ жилой застройки

 

ФЗ № 494-ФЗ предусматривает порядок обеспечения жилищных прав граждан при осуществлении КРТ жилой застройки:

  • введён единый механизм КРТ сноса аварийного и ветхого жилья
  • регионы получили:
    • право утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов с учетом мнения жителей
    • полномочия по определению технических характеристик многоквартирных домов, которые могут быть включены в эти программы

Цель поправок – создание механизма для ускоренного расселения аварийного и ветхого жилья и обеспечение комфорта городской среды с  сохранением интересов жильцов.

При реконструкции целых кварталов, предусмотренной КРТ, жители получат не просто квартиру в отдельно стоящем новом доме, но и:

  • обновленные коммуникации
  • благоустройство
  • зоны рекреации
  • социальную инфраструктуру

Новый закон предоставляет гражданам гарантии:

  1. административные – в виде права голосовать на общих собраниях собственников за участие в программе КРТ
  2. финансовые – в виде:
    • денежного возмещения
    • квартиры с зачётом возмещения
    • равнозначного жилья

Для проведения собрания по вопросу включения многоквартирного дома в программу КРТ нужно, чтобы на него пришли больше половины жильцов. Для решения вопроса необходимы 2/3 голосов всех жильцов, а не только участников собрания. Учитываются голоса как собственников, так и нанимателей квартир, голосующих как представители собственников.

Проект решения о КРТ публикуется на сайте:

  • местной администрации
  • регионального правительства

В проекте будет список домов, которые собираются расселить. Пока документацию не утвердили, можно исключить дом из программы КРТ. Потом будет поздно.

 

Права собственников

 

У собственника есть право выбора между равноценным денежным возмещением стоимости квартиры и равноценным жильем. Решение о компенсации принимает собственник.

В соответствии с требованиями ФЗ №494-ФЗ, в Жилищный кодекс РФ внесена статья 32.1. В ней прописаны новые нормы о возмещении и предоставлении равноценных жилых помещений в обеспечение прав граждан при осуществлении КРТ жилой застройки:

  • собственникам, освобождающим свои помещения многоквартирном доме, попавшем под КРТ,  будет предоставлено:
    • или равноценное возмещение
    • или другое жилое помещение
  • собственникам жилых помещений, взамен освобождаемых ими жилых помещений, предоставляется возмещение (часть 7 статьи 32 ЖК РФ):
    • если у собственника жилого помещения нет в собственности иных жилых помещений, то, по его заявлению, после возмещения в денежной форме, за ним сохраняется право пользования освобождаемым жилым помещением на срок не более чем 6 месяцев, если более продолжительный срок не определён в договоре (часть 6 и часть 10 статьи 32 ЖК РФ)
    • нанимателю жилого помещения взамен освобождаемого им жилого помещения предоставляется другое жилое помещение по договору социального найма:
      • общая площадь, жилая площадь которого и количество комнат в котором не меньше общей площади, жилой площади освобождаемого жилого помещения и количества комнат в освобождаемом жилом помещении
      • при наличии письменного заявления нанимателя жилого помещения другое жилое помещение может быть предоставлено ему на праве собственности на основании договора передачи жилого помещения в собственность

Нормативным правовым актом субъекта РФ может быть предусмотрено право собственников жилых помещений, нанимателей жилых помещений на получение равнозначного жилого помещения

Могут быть предусмотрены дополнительные меры поддержки  собственников по обеспечению жилыми помещениями, предусмотренные:

  • нормативным правовым актом РФ
  • нормативным правовым актом субъекта РФ
  • муниципальными правовыми актами

Предоставление:

  1. равноценного возмещения или жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за освобождаемое жилое помещение
  2. равнозначного жилого помещения в соответствии с частью 5 настоящей статьи

осуществляются на основании договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение (пункты 9 – 16 статьи 32.1 ЖК РФ).  Он заключается между собственником жилого помещения и:

  • уполномоченным органом государственной власти
  • уполномоченным органом местного самоуправления
  • юридическим лицом, созданным Российской Федерацией или субъектом РФ и обеспечивающим в соответствии с ГрК РФ реализацию решения о КТР
  • лицом, с которым заключен договор о КТР жилой застройки, в случае, если это предусмотрено таким договором о КТР

Возмещается рыночная стоимость помещения. Она включает в себя:

  • рыночную стоимость общего имущества
  • рыночную стоимость ЗУ
  • стоимость понесенных затрат

Нанимателю, взамен освобождаемого им жилого помещения, предоставляется другое равноценное жилое помещение – по договору социального найма. Общая и жилая площади, а также количество комнат уменьшиться не должны.

Очередники сохраняют право состоять на учёте после переселения. Взамен комнаты в коммунальной квартире, признанной таковой до 1 января 2021 года, предоставляется отдельная квартира.

Наличие ипотеки не является препятствием для изъятия квартиры. Обязательства по ней переходят на новое жильё. Регистрирующий орган сам направит все данные банку. 

Важная норма в пользу граждан – в год расселения дома жильцы освобождаются от взносов на капитальный ремонт. То, что было уплачено до этого, идёт в общий фонд на реализацию решения по КРТ.

 

2. КРТ нежилой застройки

 

Объекты, включаемые в границы КРТ нежилой застройки

 

КРТ нежилой застройки осуществляется на застроенной территории. В её границах – земельные участки (ЗУ), на которых расположены (пункт 5 статьи 65 ГрК РФ):

  1. ОКС, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции
    • за исключением многоквартирных домов
  2. ОКС, снос/реконструкция которых планируются на основании адресных программ, утверждённых высшим органом исполнительной власти субъекта РФ
    •  за исключением многоквартирных домов
  3. ОКС, признанные самовольными постройками  в соответствии с гражданским законодательством
  4. ОКС, предельные параметры строительства которых не соответствуют тем параметрам, что установлены в ПЗЗ
  5. ОКС, для которых одновременно не соответствуют ПЗЗ:
    • предельные параметры строительства
    • ВРИ ЗУ    

 

Запреты на изъятие ЗУ в целях КРТ нежилой застройки

 

В границы КРТ нежилой застройки не включаются:

  • многоквартирные дома
  • жилые дома блокированной застройки
  • объекты ИЖС
  • садовые дома
  • иные ОКС, расположенные на ЗУ, предназначенных:
    • для ИЖС
    • для ведения ЛПХ
    • для ведения садоводства

 

Права арендаторов объектов, включённых в границы КТР

 

Субъекты малого или среднего предпринимательства:

  • являющиеся арендаторами объектов, находящихся в государственной или муниципальной собственности: 
    • зданий
    • сооружений
    • нежилых помещений
  • утратившие право аренды:
    • в связи с реализацией решения о комплексном развитии территории жилой застройки
    • в связи с решением о КТР нежилой застройки

имеют право на заключение нового договора аренды иного:

  • здания
  • сооружения
  • нежилого помещения

находящегося, соответственно, в государственной или муниципальной собственности и являющегося равнозначным (пункт 12 части 1 статьи 17.1 ФЗ  «О защите конкуренции» № 135-ФЗ от 26 июля 2006 года).

Новый договор аренды заключается:

  • в день прекращения прежнего
  • на тех же условиях, что и ранее действовавший договор аренды
  • на срок, оставшийся до истечения прежнего договора
  • без проведения торгов
  • с сохранением льгот, предусмотренных:
    • законодательством РФ
    • нормативными правовыми актами субъекта РФ
    • муниципальными правовыми актами

 

Примечание

 

Условие изъятия участков и ЗУ, попавших в границы КТР

В целях КРТ для государственных или муниципальных нужд могут быть изъяты:

  • ЗУ, находящиеся в границах территории, в отношении которой принято:
    • решение о КРТ жилой застройки
    • решение о КРТ нежилой застройки
  • объекты недвижимого имущества, расположенные на ЗУ

только в порядке, установленном земельным законодательством (если иное не предусмотрено ГрК РФ).

 

3. Комплексное развитие незастроенной территории

 

КРТ осуществляется в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей.  

В их территории включаются следующие ЗУ   (подпункт 3 пункта 1 статьи 65 ГрК РФ):

  • ЗУ, находящиеся в государственной  собственности
  • ЗУ, находящиеся муниципальной собственности
  • ЗУ, государственная собственность на которые не разграничена
  • ЗУ с неразграниченной государственной собственностью, на которых расположены ОКС:
    • при условии, что ЗУ, ОКС не имеют обременений в виде прав третьих лиц 

 

4. КРТ по инициативе правообладателей ЗУ и ОКС

 

Правообладатели ЗУ или ОКС, расположенных в границах КРТ

  1. собственники ЗУ и ОКС, расположенного на земельном участке
  2. лица, которым ЗУ, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены:
    • в аренду
    • в безвозмездное пользование

Правообладатели-несобственники ЗУ допускаются к участию в КРТ при выполнении следующих условий:

  1. срок действия прав на ЗУ на день заключения договора составляет не менее чем 5 лет
  2. наличие письменного согласия на распоряжение объектом недвижимого имущества 
    • в случае, если ЗУ и (или) расположенный на нём объект недвижимого имущества находятся в государственной или муниципальной собственности 

Письменные согласия собственников ЗУ или ОКС не требуются, если мероприятия по КРТ не предусматривают:

  • изменение ВРИ ЗУ
  • изменение ВРИ объекта недвижимого имущества, расположенного на участке 

Особенности участия правообладателей ЗУ или ОКС изложены в статье 70 ГрК РФ. Оно происходит на основании договоров о КРТ:

  • заключаются органами местного самоуправления с правообладателями ЗУ и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.
  • содержание договора о КРТ определяется в соответствии со статьей 68 ГрК РФ

 

Резюме

 

Принятие ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» (№ 494-ФЗ от 30.12. 2020) – революционный стремительный шаг в будущее. 

От хлама аварийного и ветхого жилья нужно избавляться. Прежние законы, неплохо отработавшие своё время, создали неизбежные препятствия. Лучшие положения из них сохранены, но будущее никто отменить не сумеет. Оно не за горами, а уже завтра.

Современные требования – гибкость градостроительного и земельного законодательства, гарантированная защита жилищных прав и интересов собственников, правообладателей, застройщиков участков. Государство ждёт от каждого из них понимания и поддержки. Мнение каждого об улучшении градостроительного обустройства своей жизни, облика города или села очень важно. 

Закон нуждается в доработке – законодатель понимает это и рассчитывает на ответный отклик. Топтаться на месте нельзя. Брюзжать и разводить «диванную»» критику – бесполезно. Безразличие – цинично. Расчёт на достижение лишь собственных целей без связи с задачами градостроительной политики страны, региона, своего города, поселения – наивно.         

Каждому из нас нужно ответить на простой вопрос: «Хотим ли мы жить в достойных и комфортных условиях?» Самое время действовать, использовать цивилизованные возможности – общественные слушания, предложения депутатам и комиссиям и весь другой потенциал.

КРТ – один из универсальных механизмов реализации разумных планов. В будущем появятся новые градостроительные инструменты. И так до бесконечности – как сама жизнь. Совершенству предела нет.  

 

Полезно знать

 

  • О практической полезности  кадастрового плана территории (КПТ) – здесь  
  • Регламент подготовки и утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (КПТ) – здесь
  • Предоставление публичных земельных участков из земель с/х назначения для фермерства и ведения ЛПХ – здесь
  • Упрощённая схема технологического присоединения для садоводов, дачников, юрлиц, ИП – 2021 – читать здесь

 



Поделиться:













+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним


наверх

наверх