Главная → Ответы на частые вопросы (FAQ) → Участки с/х назначения в аренду без торгов для КФХ и граждан – с 1 марта 2023 года


Участки с/х назначения в аренду без торгов для КФХ и граждан – с 1 марта 2023 года


Содержание

  1. Основные положения закона о предоставлении с/х земель в аренду без торгов
  2. Установленные запреты
  3. Срочные задачи властей и арендаторов муниципальной с/х ЗУ – до 01.03. 2023  
  4. Порядок предоставления в аренду земельных участков с/х назначения
  5. Задачи властей в отношении ЗУ, находящихся в общей долевой собственности, – с 1 марта 2025 года

 

1. Основные положения закона о предоставлении с/х земель в аренду без торгов

 

В июле 2022 года принят федеральный закон, по которому механизм получения фермерами государственных муниципальных сельхозземель в аренду стал существенно проще (ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 316-ФЗ от 14.07.2022).

 В ряд государственных законов: 

  • Земельный кодекс РФ
  • ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ( № 101-ФЗ от 24.07.2002)
  • ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ от 13.07.2015) 

внесены необходимые изменения. Они актуализированы с момента вступления в юридическую силу «своего родителя». 

На основании положений принятого закона, с 1 марта 2023 года отечественные фермеры (граждане и крестьянско-фермерские хозяйства)  смогут получать государственные и муниципальные участки с/х назначения:

  1. в аренду без торгов
  2. на срок – до 5 лет
  3. с возможностью многократного продления аренды ЗУ:
    • закон устранил норму об однократном предоставлении права аренды участка:
      • аренда ЗУ может быть продлена
      • арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов –  фермер сможет продолжить работу на полученной земле по истечении 5 лет аренды
  4. вне зависимости от уже имеющихся в наличии земельных наделов
  5. с правом арендатора приоритетного выкупа арендуемого земельного участка (ЗУ) в дальнейшем
  6. без подтверждения отсутствия у гражданина или крестьянского (фермерского) ЗУ на территориях иных субъектов РФ

 

1.1. Цели закона

 

Главными задачами закона правительство считает следующие:   

  • значительное увеличение объёмов производства крестьянских и фермерских хозяйств 
  • введение в оборот с/х земель, заброшенных за годы перестройки и реформ, и дальнейшее развитие агропромышленного комплекса (АПК) 
  • развитие локальной сельской экономики
  • ликвидация проявившейся практики «договорных» торгов по с/х землям, на которых побеждали «нужные люди», строившие в дальнейшем на заброшенной пашне не ферму, а многоквартирный дом для продажи
  • предотвращение «серых» сделок и схем, по которым агрохолдинги могли бы перекупать землю у фермеров через третьи лица

Принятия закона фермеры добивались и ожидали несколько лет. Стремились к тому, чтобы дополнительные участки для расширения хозяйств можно было получать без торгов/аукционов. Их усилия во многом оправдались, «лёд тронулся»:

  • с 1 марта 2023 года с/х земля стали доступнее
  • чтобы получить землю без торгов, гражданам, крестьянским (фермерским) хозяйствам больше не придётся преодолевать бюрократические проблемы, связанные с доказательством того, что у них нет земельных участков в других регионах

Закон предоставил возможность малым формам сельского хозяйствования получать землю в упрощённом порядке:

  • без конкуренции с крупными с/х производителями, в которой фермерские хозяйства зачастую проигрывают 
  • без риска потери арендуемого земельного участка после сделанных в него вложений – земля может остаться у фермера насовсем

 

2. Установленные упрощения и запреты

 

Новые правила предоставления с/х земли в аренду без торгов определили принципы обращения с нею. Законом № 316-ФЗ вводятся дополнительные положения и поправки:

  • в ЗК РФ:
    • в статью 39.14 внесён пункт 8, исключающий требование об опубликовании извещения о предварительном согласовании предоставления ЗУ – суть положений этого пункта:
      1. схема расположения ЗУ должна быть подготовлена заявителем и направлена в муниципалитет  для утверждения
      2. в случае утверждения схемы – публикация на официальном сайте муниципалитета его извещения о предоставлении ЗУ в аренду для указанных целей в соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (№101-ФЗ) 
  • в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (№101-ФЗ):
    • статья 9 дополнена пунктом 9 – устанавливает запрет на ряд действий с ЗУ, предоставленного в аренду, – на передачу:
      1. земли в субаренду
      2. прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другому лицу
      3. арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив гражданином или крестьянским (фермерским) хозяйством, являющимися арендаторами ЗУ из земель с/х назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления деятельности КФХ

В статье 10 Закона №101-ФЗ сделаны поправки в пункте 8. В соответствии с ними земельные участки из земель с/х назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются

  • в аренду на срок до 5 лет
  • без проведения торгов

тем  с/х организациям, которые получают господдержку в сфере развития сельского хозяйства для ведения ими сельского хозяйства или осуществления иной связанной с с/х производством деятельности    

Кроме того, в Закон №101-ФЗ введена статья 10.1 – устанавливает, что гражданин или крестьянское (фермерское) хозяйство вправе получить в аренду без проведения торгов земельный участок из земель с/х назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления деятельности КФХ:

  • при условии соответствия площади ЗУ соответствует  предельным размерам земельных участков, предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности (подпункт 1 пункта 7 статьи 10.1)
    • предельные размеры ЗУ устанавливаются законом субъекта РФ
  • на срок до 5 лет 
  • без подтверждения отсутствия на территориях иных субъектов РФ земельного участка
  • с рассмотрением заявления о предоставлении ЗУ в порядке поступления таких заявлений  

Законом №316-ФЗ установлены дополнительные ограничения прав арендаторов муниципальных участков с/х назначения – в виде запрета на изменение целевого назначения ЗУ. В связи с этим утрачивается возможность строительства жилых комплексов:

Введённые запретительные меры обеспечат достижение главной идеи закона – использование земель непосредственно для с/х производства.

 

3. Задачи властей и арендаторов государственных/муниципальных ЗУ – до 01.03. 2023   

 

Следствием установленных запретов становится расширение круга обязанностей арендаторов ЗУ, находящихся в собственности муниципалитетов и государства.

Реализацию новых задач необходимо осуществить до 1 марта 2023 года:

  1. расторгнуть договоры субаренды
  2. вывести с/х земли из уставных капиталов
  3. вернуть сельхозземлю из производственных кооперативов

Органам земельного контроля предстоит:

  • внести изменения в муниципальные правовые акты (МПА) о предоставлении участков из земель сельхозназначения
    • с 01.03. 2023 МПА должны соответствовать новым правилам оборота с/х земель
  • провести проверку соблюдения арендаторами установленных запретов 

 

4. Порядок предоставления ЗУ c/х назначения в аренду без торгов

 

4.1. Алгоритм

 

Земельный участок из земель с/х назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется:

  • гражданину
  • крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления его деятельности

в порядке, установленном земельным законодательством:

  1. ЗК РФ (статья 39.18), с учётом особенностей, предусмотренных законом № 316-ФЗ:
    • подготовка схемы расположения ЗУ для предварительного согласования предоставления участка с администрацией – в случае образования участка (без опубликования схемы в сети интернет, которое выполнялось в извещении администрации о проведении торгов)
  2. законы, определяющие предельные размеры ЗУ с/х назначения:
    • ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24.07.2002) – статья 4
    • ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» №74 от 11.06.2003 – статья 12 (пункт 6.1 и пункт 7)
  3. законы субъектов РФ – примеры:
    • Закон Ленинградской области № 118-оз от 13.11.2015
    • Земельный кодекс Республики Саха (Якутия) от 15.12.2010  № 888-З № 673-IV:
      • статья 16. Предоставление в аренду без проведения торгов земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для ведения личного подсобного хозяйства и сайылычного хозяйства
      • статья 24. Предоставление земельных участков для отгонного или кочевого животноводства
      • статья 29. Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий
      • статья 31.2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности 
    • Закон Московской области № 252/2017-ОЗ от 27.12.2017
    • закон Челябинской области «О земельных отношениях» № 154-ЗО от 31.03 2015:
      • статья 5. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности

Предоставлением ЗУ, в зависимости от принадлежности земельных с/х участков государству или муниципалитету, занимается соответствующий уполномоченный орган:

  • или исполнительный орган государственной власти
  • или орган местного самоуправления (ОМС)

Для получения земли в аренду претенденту необходимо обратиться с соответствующим заявлением (пункт 1 статьи 39.18 ЗК РФ):  

  • заявление гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления ЗУ
  • заявление о предоставлении ЗУ для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности 

Поступившие обращения о получении земли рассматриваются в порядке их поступления. В срок, не более 30 дней с даты регистрации заявления, уполномоченный орган принимает одно из следующих решений:

  1. о предоставлении ЗУ с/х назначения в аренду на срок до 5 лет
    • с дальнейшим заключением договора аренды
  2. об отказе в предоставлении ЗУ – с указанием оснований

Законом № 316-ФЗ уточняется, что в получении с/х земли, которую просит гражданин или КФХ, может быть отказано – по основаниям, изложенным в статье 39.16 ЗК РФ, а также при наличии хотя бы одной из двух причин, которые дополнительно определил закон:

  1. несоответствие предельным размерам земельных участков, предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, установленным законом субъекта РФ:
    • площади ЗУ, указанного в заявлении 
    • площади земельных участков, предоставленных гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, с учётом ЗУ, указанного в заявлении
  2. испрашиваемый ЗУ был предоставлен ранее другому лицу (гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству по аналогичному заявлению

 

4.1. Полный перечень оснований для отказа в предоставлении участка – с 01.03. 2023 

 

  1. с заявлением о предоставлении ЗУ обратилось лицо, которое не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством 
  2. ЗУ уже предоставлен на праве:
    • постоянного (бессрочного) пользования
    • безвозмездного пользования
    • пожизненного наследуемого владения (ПНВ)
    • аренды
  3. ЗУ образован в результате раздела другого участка, предоставленного СНТ или ОНТ
  4. на участке расположены объекты, принадлежащие гражданам, юрлицам или муниципальному образованию:
    • здание
    • сооружение
    • объект незавершённого строительства 
  5. ЗУ изъят из оборота или ограничен в обороте, и его предоставление не допускается на праве аренды, указанном в заявлении
  6. ЗУ зарезервирован для муниципальных нужд
  7. ЗУ расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключён договор о развитии застроенной территории
  8. испрашиваемый земельный участок:
    • расположен в границах территории, в отношении которой  заключён договор с другим лицом о её комплексном развитии
    • образован из земельного участка, в отношении которого  заключён договор с другим лицом о комплексном развитии территории, в границы которой входит ЗУ
    • выставлен на аукцион, извещение о проведении которого уже размещено
  9. на испрашиваемый ЗУ поступило заявление:
    • о проведении аукциона по продаже ЗУ
    • на право арендовать ЗУ
  10. в отношении ЗУ, указанного в заявлении, опубликовано и размещено извещение о предоставлении участка:
    • для ИЖС
    • для ведения ЛПХ
    • для ведения гражданами садоводства для собственных нужд
    • для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности
  11. ВРИ испрашиваемого ЗУ не соответствует целям, которые указаны в заявлении
  12. ЗУ расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), но ограничения, установленные для ЗУ, не допускают использование участка в соответствии с заявленными целями
  13. ЗУ не включён перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд, но заявитель просит предоставить ЗУ из такого перечня (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.10 ЗК)
  14. в соответствии с документами территориального планирования и документацией по планировке территории ЗУ предназначен для размещения объектов федерального, регионального или местного значения 
  15. ЗУ предназначен для размещения здания, сооружения в соответствии с государственной программой – федеральной или региональной
  16. предоставление ЗУ не допускается на заявленном виде права аренды
  17. вид разрешённого использования испрашиваемого участка (ВРИ ЗУ) не установлен
  18. ЗУ не отнесён к определённой категории земель
  19. предоставление ЗУ было предварительно согласовано, но срок действия решения не истёк, а с заявлением о предоставлении ЗУ обратилось иное лицо, не указанное в решении о предварительном согласовании 
  20. ЗУ изъят для муниципальных нужд, но указанная в заявлении цель предоставления участка не соответствует целям, для которых участок был изъят
  21. необходимо уточнение границ ЗУ
  22. площадь ЗУ более чем на 10% превышает указанную:
    • в схеме расположения участка
    • в проекте межевания территории
    • в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми данный участок образован
  23. ЗУ включён в перечень муниципального имущества, предусмотренного для развития малого и среднего предпринимательства
  24. основания, установленные законом № 316-ФЗ:
    • площадь ЗУ, указанного в заявлении, или площадь предоставленных участков не соответствует предельным размерам земельных участков, предоставляемых для осуществления КФХ его деятельности, установленным законом субъекта РФ
    • ЗУ уже был предоставлен по заявлению, поступившему ранее

 

5. Задачи властей в отношении ЗУ, находящихся в общей долевой собственности, – с 1 марта 2025 года

 

Законом №316-ФЗ предусмотрены новые положения, касающиеся определение расчёта размеров долей в праве общей собственности, выраженных в гектарах или баллах, в новом формате – в виде простой правильной дроби. Они отражены в изменениях статей, корректировок и дополнениях к статьям законов:

  1. ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (№101-ФЗ) – в статье 15:
    • соответствующие изменения в пункте 2
    • появится дополнительный пункт 2.1 
  2. ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ)
    • дополнение в статью 38 части 10
    • соответствующие замены в части 9.1 статьи 47 

Указанное положение применяется для случая, когда на общем собрании участников общей долевой собственности на ЗУ из земель с/х назначения, проведённом до 1 марта 2025 года, не было принято решение об утверждении расчёта размеров долей в виде простой правильной дроби.

Органам местного самоуправления поселения, муниципального или городского округа по месту расположения ЗУ, находящегося в долевой собственности, с даты 01.03.2025 необходимо:

  1. перевести в простую правильную дробь размеры земельных долей, выраженных в гектарах или балло-гектарах 
  2. своим решением утвердить результаты проведённого определения размеров долей в праве общей собственности на земельный участок
  3. подать заявление о внесении новых сведений в ЕГРН

Процедура определения долей в дробном формате:

  • введена  в целях обеспечения разумного баланса частных и публичных интересов 
  • упрощает при проведении общего собрания участников долевой собственности:
    • выдел ЗУ в счет долей
    • принятие решений о подсчёте голосов
  • обеспечивает исчисление земельного налога в отношении правообладателей долей в праве общей собственности на ЗУ из земель с/х назначения, ранее выраженных в гектарах и балло-гектарах

 

Полезно знать

 

  1. Условия включения территорий СНТ и ОНТ в границы населённых пунктов – 2023 – здесь
  2. Общая совместная и долевая собственность на землю. Порядок использования, продажи и застройки участков – здесь
  3. Регламент исключения земельного участка из Перечня особо ценных продуктивных с/х угодий Московской области – здесь
  4. Разрешения и запреты на строительство частных жилых домов и капитальных объектов в границах ООПТ – здесь
  5. Особо охраняемые природные территории (ООПТ). Категории, режимы особой охраны – здесь
  6. Государственные природные заповедники – эталоны природы. Режим охраны. Использование земель и участков на территории заповедников – здесь 
  7. Использование и условия застройки частных земельных участков в границах национальных парков – здесь
  8. Природные парки – ООПТ с туристическим уклоном и с умеренным режимом использования участков в их границах – здесь
  9. Государственные природные заказники – компромисс между режимом особой охраны территории и её использованием – здесь
  10. Государственный фонд данных землеустройства (ГФЗД) – неиссякаемый кладезь достоверных сведений об участках – здесь
  11. Публично-правовая компания «Роскадастр» – начало эпохи электронного «единого окна» – здесь
  12. Грантовая поддержка с/х производителей – федеральные/региональные субсидии для КФХ в 2023 году – здесь
  13. Порядок использования участков в границах памятников природы и их охранных зон ­– здесь
  14. ООПТ областного и местного значения – требования режима особой охраны к использованию участков – здесь

 


Поделиться:





наверх