Главная → Изменение категории земли (перевод земель) → Условия включения территорий СНТ и ОНТ в границы населённых пунктов – 2023


Условия включения территорий СНТ и ОНТ в границы населённых пунктов – 2023


Содержание

  1. Государственная инициатива по изменению статуса территорий СНТ/ОНТ на «земли населённых пунктов»
  2. Присоединение территорий СНТ к населённым пунктам в Московской области
  3. Включение территорий СНТ в границы населённого пункта в Ленинградской области
  4. Резюме

 

1. Государственная инициатива по изменению статуса территорий СНТ/ОНТ на «земли населённых пунктов»

 

Федеральным почином в решении актуальной задачи об изменении административно-территориального статуса территории СНТ/ОНТ на «земли населённых пунктов» стал ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№312-Ф3 от 14.07 2022).

В соответствии с его положениями:

  1. в Закон №217-ФЗ введена статья 4.1 «Территория садоводства или огородничества»
  2. пунктом 4 статьи 4.1 ФЗ-217 установлены следующие возможности:
    • включение в границы населённого пункта территорий СНТ/ОНТ, расположенных вне его пределов (границ)
    • образование нового населённого пункта в границах территории садоводства:
      • создание новых населённых пунктов (в том числе на территории СНТ) – компетенция субъектов РФ (статья 13.2 Закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» ( №131-ФЗ)
      • инициатива может исходить как от граждан, так и от властей  

Единого алгоритма преобразования статуса территории садоводства/огородничества в «земли населённых пунктов» Закон №312-Ф3 не установил – ввиду региональной специфики каждого из субъектов РФ. Тем не менее, регионам предоставлена возможность его реализации на основе введения статьи 4.1 в Закон №217-ФЗ, в соответствии с которой изменение статуса СНТ может быть осуществлено при условии соблюдения специальных  требований:

  1. устанавливаемых субъектом РФ
  2. определяющих критерии и правовой механизм процедур:
    • вхождения СНТ в состав уже существующего поселения  
    • признания СНТ отдельным населённым пунктом

В тех регионах, где указанные требования утверждены, каждому СНТ  становится понятно, что:

  • признание его населённым пунктом
  • образование нового населённого пункта в границах территории СНТ

возможно только при соблюдении конкретных условий. Например, в СНТ должны быть не менее 100 застроенных участков, определённая ширина дорог, действующие новые сети и др.

Примером применения положений Закона №312-Ф3 об изменении статуса территорий СНТ/ОНТ на «земли населённых пунктов» могут служить правовые акты Московской и Ленинградской областей:

  • Закон МО «Об установлении в Московской области требований, при соблюдении которых территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд могут быть включены в границы населённого пункта либо в границах территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд может быть образован новый населённый пункт (№ 17/2023-ОЗ от 21.02. 2023)
  • Постановление Правительства ЛО «Об установлении требований, при соблюдении которых территории садоводства могут быть включены в границы населённого пункта либо в границах территории садоводства может быть образован новый населённый пункт» (№ 281 от 02.05.2023) 

 

2. Присоединение территорий СНТ/ОНТ к населённым пунктам в Московской области

 

2.1. Критерии соответствия территорий товариществ требованиям для их включения в границы населенного пункта

 

Московская область – самый первый российский регион, в котором официально утвердили возможность присоединения садоводческих и огороднических товариществ к населённым пунктам.

СНТ/ОНТ в Московской области могут стать частью населённого пункта при соответствии садоводства и огородничества следующим основным критериям:

  • территории товарищества и населённого пункта имеют общие границы
  • размеры территории СНТ/ОНТ не могут превышать площадь населённого пункта, к которому она присоединяется
  • в СНТ количество ЗУ с возведёнными жилыми домами – не менее 50% от общего количества земельных участков
  • наличие решения общего собрания СНТ или ДНП о включении территории СНТ в границы населённого пункта
  • соблюдение нормативов градостроительного проектирования Московской области по обеспечению населения объектами инфраструктуры:
    • социальной
    • транспортной
    • инженерной 
  • территории огородничества (ОНТ) включаются в границы населённого пункта только в случае одновременного соблюдения следующих требований:
    • существующий ВРИ всех земельных участков в ОНТ был изменён на вид разрешённого использования «ведение садоводства»
    • наличие общей границы с населённым пунктом
  • территория товарищества сможет стать частью населённого пункта только в полном объеме:
    • присоединение отдельных участков территорий СНТ или ОНТ не допускается

К процедуре включения СНТ в состав населённого пункта можно приступить только после решения, принятого на общем собрании товарищества. Иными словами, такая задача не может решаться:

  • негласно или закулисно какой-то частью садоводов
  • по волевому решению правления СНТ
  • с целью включения в границы населённого пункта отдельных ЗУ, расположенные на территории СНТ

На общем собрании, в повестке которого будет вопрос об изменении статуса товарищества, садоводам нужно тщательно взвесить все «за» и «против» и только потом принимать решение о включении территории СНТ в границы населённого пункта.

После того, как товариществом такое решение будет принято, необходимо решить следующую задачу – внести изменения в генеральный план поселения. Они утверждаются представительным органом местного самоуправления поселения.
 
С присоединением территории СНТ/ОНТ к населённому пункту должны быть согласны не только «дачники», но и «деревенские» или «городские». Поэтому при подготовке проекта генерального плана с вносимыми изменениями проводятся общественные обсуждения или публичные слушания.
 
Протокол слушаний – обязательное приложение к проекту генерального плана. Сам генплан готовится:

  1. в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ
  2. с учётом:
    • региональных и местных нормативов проектирования
    • заключения о результатах общественных слушаний по проекту
    • генерального плана
    • предложений заинтересованных лиц

 

2.2. Образование нового населённого пункта в границах территории СНТ

 

Новый населённый пункт в границах территории садоводства с присвоением наименования этому пункту может быть образован в порядке, установленном Законом МО «Об административно-территориальном устройстве Московской области» (№11/2013-ОЗ от 31.01.2013)

 

2.3. Плюсы и минусы обретения товариществами статуса населённого пункта

 

После административно-территориального преобразования территории товарищества «бывшие» садоводы, ставшие сельчанами или горожанами, получат определённые преимущества – они смогут рассчитывать на предоставление государственных и муниципальных услуг, которые доступны жителям населённых пунктов:

  • улучшение транспортной и социальной инфраструктуры
  • уборка дорог и территории силами муниципалитета
  • переход на сельский тариф при начислении платы за электроэнергию – при включении территории СНТ в границы сельского населённого пункта или образования такого:
    • сельский тариф на электроэнергию ниже дачного и городского 
  • существенное снижение расходов на газификацию домов
  • устранение бремени оплаты членских и целевых взносов
  • упрощение процедуры изменения ВРИ земельных участков (при необходимости):
    • закон об СНТ/ОНТ запрещает менять существующий ВРИ ЗУ «садоводство», к примеру, на коммерческое использование (автомойка, склад, стоянка автотранспорта и т.д.) – пока на своей территории товарищество (СНТ) действует как юридическое лицо
    • в границах населённого пункта запрет, указанный выше, уже не будет действовать, и земельные участки, приглянувшиеся предпринимателям, можно будет «перепрофилировать» 

К минусам изменения статуса территории садового товарищества можно отнести следующие:

  • увеличение налогообложения:
    • кадастровая стоимость земельных участков в СНТ, служащая базой при исчислении налога на землю, примерно на 30% ниже, чем в деревнях
  • увеличение платы за вывоз КБО – она начисляется:
    • исходя из площади жилого дома
    • ежемесячно
  • «раскрытие» территории бывшего СНТ:
    • придётся обеспечить доступ на территорию –  снести ворота, шлагбаумы, ограждение периметра СНТ, если его территория, в целях обеспечения безопасности, была закрытой
  • утрата уединённости – рядом с бывшим СНТ могут произойти существенные изменения, при которых садоводы, ставшие жителями населённого пункта, потеряют как возможность реального управления своей территорией, так и защиту от застройщиков, например:  
    • при возведении многоквартирного дома
    • при прокладке транспортной магистрали
    • т.п.

 

3. Включение территорий СНТ в границы населённого пункта в Ленинградской области

 

3.1. Механизм признания СНТ частью населённого пункта 

 

В Ленинградской области возможность преобразования СНТ в посёлок или деревню, связанного с изменением категории земель (с «сельхозки» на «земли населённого пункта»), определена Постановлением Правительства ЛО №281 от 02.05.2023. В этом правовом акте сформулированы требования, при соблюдении которых

  • территории садоводства могут быть включены в границы населённого пункта
  • в границах территории садоводства может быть образован новый населенный пункт

Исходными положениями в механизме признания СНТ населённым пунктом или его вхождения в состав поселения определены следующие:

  1. обязательность применения органами местного самоуправления (ОМС) – при подготовке
    • проектов генеральных планов поселений
    • генерального плана городского округа
    • проектов изменений в генеральные планы поселений
    • генеральный план городского округа
  2. предусмотрена двухэтапная процедура образования населённого пункта:
    • установление границы населённого пункта генеральным планом
    • присвоение Правительством РФ наименования образованному населённому пункту:
      • процедура регулируется ФЗ «О наименованиях географических объектов» (№ 152-ФЗ от 18.12.1997) 
      • инициатор присвоения наименования – представительный ОМС муниципального образования, в генеральном плане которого установлена граница образуемого населённого пункта:
        • в составе инициативы предлагается категория (вид) населённого пункта, соответствующая областному закону «Об административно-территориальном устройстве Ленинградской области и порядке его изменения» (№ 32-оз от 15.06. 2010) 
      • генеральным планом принимается решение об определении одного из существующих населённых пунктов, за которым числится соответствующая территория – до присвоения Правительством РФ образуемому населённому пункту наименования 
  3. территории огородничества (ОНТ) включению в границы населённого пункта не подлежат
  4. образование новых населённых пунктов в границах территории огородничества (ОНТ) не допускается
  5. включение в границы населённого пункта отдельных земельных участков, расположенных в границах территорий СНТ и ОНТ, не допускается

Контроль за исполнением постановления возложен на заместителя Председателя Правительства Ленинградской области по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.

 

3.2. Особенности требований

 

Число утверждённых требований,  соблюдение которых может обеспечить преобразование СНТ в часть территории населённого пункта, – 15.  Они достаточно скрупулёзные и, по факту, для ряда товариществ – невыполнимые.

Для задачи образования нового населённого пункта на территории СНТ количество требований увеличено. С их помощью только в 57 сельских и городских муниципальных образованиях шести муниципальных районов (МР):

  1. Всеволожский МР
  2. Ломоносовский МР
  3. Тосненский МР
  4. Выборгский МР
  5. Гатчинский МР
  6. Кировсеий МР

областные садоводства получили возможность изменить статус – на новый населённый пункт.

Войти в границы существующих населённых пунктов со своими территориями могут товарищества любого муниципального образования. Правом их включения в черту города или деревни  наделены местные администрации, которые могут вносить корректировки в генеральный план территории поселения.

Для создания отдельного населённого пункта администрациям необходимо выполнить два условия:

  1. внести изменения генплан территории поселения:
  2. утвердить в Правительстве РФ название этого пункта

Чтобы садоводству достичь статуса города или посёлка, нужно будет выполнить ряд требований:

  • доказать, что на территории садоводства его обитатели живут круглый год
  • у садоводства:
    • должны быть в порядке документы
    • не должно быть спорной земли
    • должно быть выполнено межевание дорог и других мест общего пользования

Подготовка документов к изменению статуса СНТ на населённый пункт – процедура длительная, сложная, требующая большой работы, но вполне реализуемая.
 

3.3. Требования, при соблюдении которых территория СНТ может стать частью населённого пункта

 

Территории садоводства могут быть включены в пределы (границы) населенного пункта при одновременном соблюдении следующих условий:

  1. наличие в ЕГРН сведений обо всех земельных участках (ЗУ) в границах территории садоводства, предлагаемой к включению в границы населённого пункта
  2. отсутствие пересечений границ территории садоводства с границами ЗУ, содержащимися в ЕГРН
  3. наличие утверждённых в установленном порядке
    • или проекта организации и застройки территорий СНТ, созданных до дня вступления в силу Закона №217-ФЗ от 29.07. 2017
    • или проекта планировки территории садоводства
    • или проекта межевания территории садоводства
  4. наличие одной или нескольких автомобильных дорог, принадлежащей (принадлежащих) товариществу на праве собственности или ином законном основании – при этом:
    • использование автодороги (дорог) обеспечивает доступ автомобильного транспорта к территории садоводства от автодорожной сети общего пользования
    • технические характеристики автодороги (автодорог) соответствует требованиям законодательства
  5. средний размер земельного участка (ЗУ) в границах территории садоводства составляет не менее 10 соток (0.1 га)
  6. наличие ЗУ, входящих в границы территории садоводства, на которых расположены жилые дома – при этом
    • сведения о таких жилых домах внесены в ЕГРН
      • домовладения должны иметь статус жилого дома («для постоянного проживания») 
    • количество ЗУ с зарегистриованными домовладениями – не менее 75% от общего количества земельных участков, расположенных в границах территории садоводства
  7. наличие в границах территории садоводства ЗУ общего назначения – при этом:
    • границы таких ЗУ внесены в ЕГРН
    • размеры таких ЗУ соответствуют требованиям таблицы 5.1 «СП 53.13330.2019. Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения» (СНиП 30-02-97* Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения)», предусмотренных утвержденным в установленном порядке:
      • или проектом организации и застройки территорий СНТ до дня вступления в силу Закона № 217-ФЗ 
      • или проектом планировки территории садоводства
      • или проектом межевания территории садоводства
  8. в случае включения территории садоводства в границы населённого пункта – обеспечение соблюдения установленных Региональными нормативами градостроительного проектирования Ленинградской области, местными нормативами градостроительного проектирования:
    • расчётных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности населения действующими объектами социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры
    • расчётных показателей максимально допустимого уровня территориальной доступности для населения таких объектов
  9. соответствие нормативным требованиям параметров и технического состояния улиц и проездов в границах территории садоводства:
    • в том числе требованиям обеспечения безопасности дорожного движения
  10. соответствие нормативным требованиям параметров и технического состояния инженерных коммуникаций общего пользования в границах территории садоводства
  11. наличие на территории садоводства системы отвода поверхностных стоков и дренажных вод, соответствующей нормативным требованиям
  12. обеспечение на территории садоводства соблюдения требований пожарной безопасности, установленных Правилами противопожарного режима в Российской Федерации
    • утверждены постановлением Правительства РФ № 1479 от 16.09.2020)
  13. наличие паспорта территории садоводства, подверженного угрозе лесных пожаров, утверждённого в установленном порядке
  14. наличие решения общего собрания членов СНТ о включении территории садоводства в границы населённого пункта
  15. наличие общей границы территории садоводства с населённым пунктом, в состав которого осуществляется включение территории садоводства

 

3.4. Требования, при соблюдении которых в границах территории СНТ может быть образован новый населённый пункт

 

Одно из существенных требований при образовании нового населённого пункта в границах территории садоводства – одновременное соблюдении условий, установленных для случая включения СНТ в черту деревни или города ;представлены выше). За исключением пункта 15.

Кроме этого, установлены следующие дополнительные условия 

  1. территория садоводства должна находиться в границах одного из муниципальных образований
    • перечень МО указаны в приложении к Постановлению к требованиям (представлены ниже)
  2. наличие домовладений, в которых зарегистрированы граждане по месту жительства
    • количество домовладений – не менее 50% от общего количества домовладений в границах территории садоводства
  3. наличие заключения местной администрации муниципального района или городского округа, на территории которого планируется образование населенного пункта, – о достаточности доходных источников:
    • местных бюджетов городского (сельского) поселения и муниципального района
    • местного бюджета городского округа
    • примечание:
      • средства должны использоваться для решения вопросов местного значения на территории вновь образованного населенного пункта (ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» № 131-ФЗ от 06. 10.2003)

 

3.5. Перечень МО Ленобласти, в которых допускается образование новых населённых пунктов в границах территории садоводства

 

Всеволожский муниципальный район
 

  1. Всеволожское ГП
  2. Агалатовское СП
  3. Дубровское ГП
  4. Куйвозовское СП
  5. Кузьмоловское ГП
  6. Морозовское ГП
  7. Лесколовское СП
  8. Рахьинское СП
  9. Романовское СП
  10. Токсовское ГП
  11. Щегловское СП
  12. Бугровское СП
  13. Заневское ГП
  14. Колтушское СП
  15. Муринское ГП
  16. Новодевяткинское СП
  17. Свердловское ГП
  18. Сертоловское ГП
  19. Юкковское СП

Ломоносовский муниципальный район

  1. Аннинское ГП
  2. Виллозское ГП 
  3. Лаголовское СП
  4. Низинское СП 
  5. Пениковское СП
  6. Ропшинское СП 
  7. Большеижорское ГП
  8. Гостилицкое СП
  9. Горбунковское СП
  10. Кипенское СП
  11. Оржицкое Сп
  12. Русско-Высоцкое СП

Тосненский муниципальный район

  1. Тосненское ГП
  2. Красноборское ГП.
  3. Тельмановское СП
  4. Фёдоровское ГП
  5. Никольское ГП
  6. Ульяновское ГП
  7. Форносовское ГП

Выборгский муниципальный район

  1. Первомайское СП
  2. Рощинское ГП

Гатчинский муниципальный район

  1. Гатчинское ГП
  2. Большеколпанское СП
  3. Веревское СП
  4. Войсковицкое СП
  5. Кобринское СП
  6. Коммунарское ГП
  7. Новосветское СП
  8. Пудомягское СП
  9. Пудостьское СП
  10. Сусанинское СП
  11. Сяськелевское СП
  12. Таицкое ГП

 Кировский муниципальный район

  1. Кировское ГП
  2. Шлиссельбургское ГП
  3. Отрадненское ГП
  4. Павловское ГП
  5. Синявинское ГП 

 

4. Резюме

 

Закон  №312-Ф3 даёт право садовым некоммерческим товариществам включать свою территорию в границы населённого пункта или образовывать отдельное поселение.

В некоторых дачных сообществах до 70-80% домов используется для круглогодичного постоянного проживания, но при этом права их собственников очень долго не были должным образом прописаны. В результате возникали конфликты, связанные с бытовыми причинами :

  • уборка территорий
  • обеспечение электроэнергией
  • тарифы за услуги ЖКХ

Поправки, внесённые законом, расширили возможности использования земель дачных сообществ в пригороде населённых пунктов для строительства домов для постоянного проживания. 

Благодаря включению СНТ в границы населённого пункта коммунальные платежи жильцов снизятся на 20-30%, так как товарищество платило по ставкам юридического лица. 

Неизбежное повышение стоимости земли влечёт увеличение земельного налога, однако это нивелируется снижением стоимости жилищно-коммунальных услуг.

Включение дачных сообществ в границы населённого пункта будет вести к удорожанию объектов недвижимости в таких локациях, что обусловлено:

  • ростом комфорта проживания – из-за обязанности муниципалитета их обслуживать такие территории
  • расширением возможности для кредитования при покупке таких объектов, что увеличивает спрос

Даже до момента обретения нового статуса СНТ стоимость недвижимости в товариществе, которые получили право включать свои территории в границы населённых пунктов, могут вырасти в несколько раз, сравнявшись с ценами в соседних посёлках.

 

Полезно знать

 

  1. Кемпинг – требования к участку и местам размещения туристов. Субсидии на модульные домики в 2024 году – здесь
  2. Задача – купить участок. Что нужно учесть при его выборе – 2024 – здесь
  3. Изменения по земельному налогу. Условия применения повышающих коэффициентов – с 01.01.2024 – здесь
  4. Строительство жилых домов, зданий и сооружений в охранной зоне ЛЭП по новым условиям их размещения – с 01.09.2023 – здесь
  5. Расторжение договора аренды муниципальной/государственной земли – в каких случаях по соглашению сторон и когда только по суду? – здесь
  6. Условия выкупа без торгов арендованных государственных или муниципальных участков – в 2023 году – здесь
  7. Регламент согласования архитектурно-градостроительного облика (АГО) капитальных объектов – с 1 сентября 2023 года – здесь
  8. Переуступка права аренды муниципального/государственного земельного участка – 2023 – здесь
  9. Вспомогательные строения и сооружения. Критерии отнесения построек на участках к таким объектам – 2023 – здесь
  10. Сброс бытовых стоков на земельных участках в водоохранных зонах. УФ-обеззараживание вод на выходе ЛОС – здесь
  11. Туризм и рекреационная деятельность на особо охраняемых природных территориях (ООПТ) – с 1 сентября 2023 года – здесь

 


Поделиться:





наверх