Задача – купить участок. Что нужно учесть при его выборе – 2024
Содержание
- Участков много, но как выбрать тот единственный
- Главный ориентир – ВРИ ЗУ
- Зарегистрированные границы земельного участка – 2024
- Ограничения и обременения земельного участка
- 4.1. Ограничения ЗУ
- 4.2. Обременения ЗУ
- Юридическая чистота документов на землю
- Алгоритмы обследования участка до покупки
1. Участков много, но как выбрать тот единственный
Для чего нужна земля? Вопрос, хоть и кажется примитивным, становится во главу угла при выборе земельного участка для решения той или иной задачи. Одним участок необходим для того, чтобы построить загородный дом и развести сад. Другим – для организации небольшого производства. Третьим – для фермерства. Инвестор, подбирающий участок под строительство офисного центра, планирует получить в дальнейшим прибыль от сдачи площадей в аренду и окупить финансовые вложения.
Целей подбора ЗУ не перечесть. На земельном рынке предложений предостаточно. Муниципалитеты предлагают качественные варианты, представленные в извещениях о проведении аукционов по их продаже.
Проблема в том, как определить показатели, которые помогут принять верное решение о покупке участка, будут ли главными из них такие:
- удобное расположение и подходящая площадь участка
- цена
- наличие/отсутствие коммуникаций
- удобная транспортная доступность
- рельеф без значительных перепадов
- отсутствие заболоченности участка
- качественное состояние грунта, способного выдержать нагрузку будущего капитального объекта
- благоприятная удалённость от вредных производств
- красота окружающей природы, близость леса, реки или озера
Безусловно, перечисленные показатели помогут охарактеризовать эксплуатационные качества участка. Исключать их нельзя. Но есть другие весомые факторы, которые определяют саму возможность реализации намеченных планов. Рассмотрим их.
2. Главный ориентир – ВРИ ЗУ
Любая хозяйственная деятельности на участке напрямую связано с его видом разрешённого использования (ВРИ ЗУ).
Использование участка должно осуществляться только в соответствии с его назначением. Противоположное – правонарушение, влекущее негативные последствия. Равно как и неиспользование участка.
ВРИ ЗУ – одна из главных характеристик участка:
- устанавливает допустимое функциональное использование ЗУ – тот вид деятельности, для ведения которой могут использоваться:
- участок
- объекты недвижимости, размещённые на участке
- позволяет понять, можно ли вообще построить что-либо на участке
ВРИ ЗУ и функциональное назначение объектов, размещаемых на участке, должны соответствовать градостроительному регламенту территориальной зоны ПЗЗ, в границы которой включён участок.
Градостроительным регламентом определяются:
- разрешённое использование земельных участков в каждой территориальной зоне ПЗЗ (статья 37 ГрК РФ)::
- указывается в перечнях
- основных ВРИ
- условно разрешённых ВРИ
- вспомогательных ВРИ, применяемых только совместно с основными иди условно разрешёнными в идами, а не в качестве самостоятельных
- наименования ВРИ ЗУ – в соответствии с наименованиями по Классификатору видов разрешённого использования земельных участков
- указывается в перечнях
- предельные размеры ЗУ – максимальные и минимальные площади для каждого вида разрешённого использования ЗУ
Градостроительный регламент земельного участка «рассказывает» (пример):
- какие конкретно объекты недвижимости можно возводить на участке:
- если ВРИ ЗУ предусматривает строительство
- какую площадь можно застроить
- указывается коэффициент застройки участка
- какими должны быть:
- параметры капитального объекта по высоте и этажности
- отступы места размещения капитального объекта от границ участка
- о строительных ограничениях, запрещениях, которые нельзя нарушать и нужно знать до строительства
2.1. ВРИ ЗУ не соответствует градостроительному регламенту
Несоответствие ВРИ ЗУ градостроительному регламенту означает, что текущее разрешённое использование ЗУ не включено в перечень видов, допускаемых этим регламентом. Сам регламент в таком случае:
- не соответствует текущему землепользованию ЗУ
- не допускает застройку
- ограничивает параметры строительства и т.д.
Если участок с таким несоответствием был интересен покупателю только с его существующим ВРИ, от его покупки придётся отказаться. Ведь планируемая деятельность не предусмотрена текущим разрешённым использованием участка.
2.2. Градостроительный регламент территориальной зоны участка не противоречит планам покупателя
В случае, когда градостроительный регламент территории отвечает планам покупателя (содержит необходимый ВРИ ЗУ) и намерение о приобретении участка осталось прежним, нужно изменить существующий ВРИ ЗУ – на тот, что соответствует планам:
- в заявительном порядке – если подходящий ВРИ есть в перечне основных видов разрешённого использования (ОВРИ ЗУ):
- на основании заявления правогобладателя о выбранном ВРИ – из тех видов, которые установлены градостроительным регламентом
- заявление подаётся в Росреестр
- процедура бесплатная
- в порядке проведения общественных слушаний – если необходимый ВРИ присутствует в перечне условно разрешённых видов (статья 39 ГрК РФ):
- чтобы установить условно разрешённый вид использования (УРВИ), требуется получить разрешение администрации
- правообладатель ЗУ должен направить заявление в комиссию по ПЗЗ администрации муниципального образования (МО), которая создается для изменения ВРИ
- после проведения общественных слушаний глава глава администрации МО принимает решение:
- или об установлении условно разрешённого вида использования ЗУ
- или об отказе в установлении условно разрешённого вида использования ЗУ
Оба способа изменения ВРИ ЗУ предусмотрены градостроительным законодательством. Подробные разъяснения по такой процедуре делаются в ПЗЗ каждого муниципального образования (пример – глава III в ПЗЗ территории сельского поселения «Смольковский сельсовет» Городецкого муниципального района Нижегородской области).
Покупатель, по предварительному договору о приобретении участка, может поручить владельцу провести процедуру изменения ВРИ с регистрацией итогов в Росреестре. Или выполнить её самостоятельно, но только после покупки, то есть став правооладателем ЗУ.
Изменение ВРИ ЗУ может отразиться:
- на кадастровой стоимости ЗУ
- на величине земельного налога
3. Зарегистрированные границы земельного участка – 2024
До принятия решения о покупке ЗУ нужно выяснить: поставлены или нет границы выбранного участка на государственный кадастровый учёт.
Даже если у ЗУ есть кадастровый номер, декларированная площадь, но не установлено местоположение, придётся сделать следующие выводы:
- собственник ЗУ не проводил межевание участка, по итогам которого:
- определяются (координируются) границы ЗУ
- вычисляется точный размер (площадь) участка
- готовится межевой план
- границы участка ставятся на кадастровый учёт
- участок внесён в реестр недвижимости на основании правоустанавливающих документов
- участок не отображается на публичной кадастровой карте
3.1. «Сюрприз» от незарегистрированных границ ЗУ
Начиная с 2024 года, после заключения договора купли/продажи участка с незарегистрированными границами участники сделки столкнутся со сложностями – приостановкой процедуры перехода прав собственности от владельца ЗУ к его покупателю.
Сделки с ЗУ, границы которых не установлены:
- до конца 2023 года будут происходить без приостановления
- с 1 января 2024 года станут заметно сложнее – из-за приостановки по решению государственного регистратора, если не было определено:
- местоположение границ земельного участка, являющегося предметом сделки
- местоположение границ ЗУ, на котором расположено здание, сооружение, объект незавершённого строительства
Причина появления новых требований Росрееста – вступление в силу с указанной даты ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части совершенствования порядка государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав на недвижимость)». Информация об этом представлена на портале проектов нормативно-правовых актов (смотреть здесь).
- до конца 2023 года завершится окончательная редакция проекта закона
- закон готовится для утверждения и официального опубликования
- цель закона – обеспечить сокращение количества земельных участков, границы которых не определены в соответствии с требованиями законодательства РФ
- законом внесены ряд дополнений в ФЗ №218-ФЗ – в частности, новые пункты в часть 1 статьи 26, содержащей основания и сроки приостановления регистрационных действий по решению государственного регистратора прав:
- государственный кадастровый учёт
- государственная регистрация прав
- суть дополнений – приостановление госрегистрации прав покупателя ЗУ при отсутствии в ЕГРН сведений о постановке границ ЗУ на кадастровый учёт
Процедура перехода прав на ЗУ к покупателю возобновится только после кадастрового учёта границ участка и внесения сведений об этом в ЕГРН.
4. Ограничения и обременения земельного участка
Под ограничениями/обременениями ЗУ понимаются запреты и условия, ограничивающие его использование и застройку. Ограничения/обременения регистрируются в Росреестре.
Продавец земли при заключении договора купли/продажи обязан предоставить покупателю информацию об обременениях участка и ограничениях его использования (пункт 1 статьи 37).
Соответственно, в договоре в обязательном порядке должны быть указаны все сведения:
- об ограничениях прав на ЗУ
- об обременениях участка
- об ограничениях использования участка
Отсутствие таких сведений в договоре – основание для приостановки госрегистрации прав. Договор придётся доработать.
Если покупателю предоставлена заведомо ложная информация, он вправе требовать от продавца ЗУ:
- уменьшения продажной стоимости участка
- расторжения договора и возмещения убытков
4.1. Ограничения земельного участка
Ограничения обладают, так сказать, особенностями природного, технического, историко-культурного свойства, поскольку связаны с расположением ЗУ (полностью или частично) в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)
- в природохранной зоне
- в рыбохозяйственной заповедной зоне
- в охранных зонах:
- электросетевого хозяйства
- газопроводов
- водопроводов
- теплосетей
- в санитарно-защитных зонах (СЗЗ) производственных объектов
- в охранных зонах объектов культурного наследия (ОКН)
- на приаэродромной территории
- в зонах затопления и подтопления
Если на участке (или рядом с ним) находятся:
- объекты инженерно-технического обеспечения
- электрические столбы
- трансформаторы
- газовые стойки
- водопроводы и т.п.
- линии и сооружения связи
- культурные и исторические памятники
- поверхностные водные объекты
- озеро
- река, ручей, пруд и т.п.
покупателю ЗУ нужно учитывать, что для таких объектов устанавливаются охранные зоны, на территории которых действуют определённые запреты – к примеру:
- в границах водоохранных зон и прибрежных защитных полос водных объектов запрещаются
- сброс сточных, в том числе дренажных, вод
- строительство и реконструкция
- АЗС
- складов горюче-смазочных материалов
- СТО, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств
- мойка транспортных средств и т.п.
- в границах прибрежных защитных полос дополнительно запрещается
- распашка земель
- выпас с/х животных
- в границах зон затопления/подтопления, запрещается строительство капитальных объектов без обеспечения инженерной защиты от этих природных явлений
- в охранной зоне ЛЭП (подробности здесь):
- строительство зданий/сооружений выполняется без согласования с электросетевыми организациями, но при обязательности соблюдения условий:
- объекты не создаёт препятствий для доступа к объекту электросетевого хозяйства
- к зданиям и сооружениям создаются или сохраняются проходы и подъезды, необходимые для доступа к объекту электроэнергетики обслуживающего персонала и техники
- соблюдаются расстояние по горизонтали от элементов зданий и сооружений, установленные правительственным постановлением №270
- требуется согласование с электросетевыми организациями, для размещения таких объектов:
- объекты жилищного строительства (в том числе ИЖС)
- строения на садовых земельных участках, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд
- торговые точки
- рынки
- гаражи
- стоянки всех видов машин и механизмов
- детские и спортивные площадки
- стадионы
- полевые станы
- загоны для скота
- строительство зданий/сооружений выполняется без согласования с электросетевыми организациями, но при обязательности соблюдения условий:
4.2. Обременения ЗУ
Установленные для участка обременения:
- ограничивают права владельца на пользование, распоряжение и владение земельным участком
- влияют на интересы собственника в использовании земли
- могут быть наложены на основании закона или договора
Примеры нескольких видов обременений земельного участка
- публичный или частный сервитут:
- устанавливается на основании договора между собственниками соседних земельных участков или судебного решения (статья 274 ГК РФ)
- цель сервитута — обеспечить использование части территории:
- для организации проезда, прохода
- для прокладки или замены трубопроводов
- для эксплуатации и ремонта инженерных линейных объектов и пр.
- арест земельного участка:
- налагается судом в качестве меры, обеспечивающей исполнение судебного решения
- означает, что сделки, связанные с продажей, дарением или иным распоряжением землёй, будут запрещены и не могут пройти регистрацию в Росреестре
- залог на земельный участок (или на обънет недвижимости, расположенный на участке)
- земельная ипотека:
- земельный надел находится в залоге у банка, до тех пор пока продавец участка, ранее взявший кредит на покупку ЗУ, не выплатит всю сумму долга
- заключить договор купли/продажи участка с таким обременением можно только после перевода долга по ипотеке на другое лицо, что возможно только при согласии кредитной организации
5. Юридическая чистота документов на землю
С документами на участок разобраться не так сложно, как может показаться на первый взгляд. С муниципальной/государственной землёй вообще проблем нет:
- предлагаемые участки сформированные:
- поставлены на государственный кадастровый учёт:
- имеют кадастровый номер и зарегистрированные границы
- необходимые сведения представлены в извещениях о проведении аукциона по продаже земельного участка
- участки не обременены арестами и правами третьих ли
Если же планируется купить участок у собственника, ознакомление с документами на землю должно быть непреложным. Продавец, заинтересованный в продаже своего участка, сразу или по требованию покупателя предоставит выписки из ЕГРН:
- о праве собственности на землю
- об основных характеристиках объекта недвижимости (земельного участка)
- об отсутствии арестов или обременений правового характера, запрещающих проведение сделки купли/продажи
- об отсутствии или наличии обременений, а также ограничений, влияющих на застройку участка (на всей или некоторой площади участка), что позволит оценить приемлемость надела для будущих задач
В случае подбора ЗУ через агентства недвижимости требование поекпателя о предоставлении документов на землю остаются незыблемыми. При наличии на участке строений – также документов на капитальные постройки.
5.1. Бесценный помощник – ГПЗУ
Полную «градостроительную картину» земельного участка для покупателя поможет создать такой документ, как градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который, возможно, есть у владельца ЗУ:
- содержит полные сведения градостроительного регламента участка (пример):
- ВРИ ЗУ
- площадь участка
- установленные предельные размеры ЗУ
- перечни основных, условно разрешённых и вспомогательных видах разрешённого использования для территориальной зоны земельного участка
- разрешённые параметры строительства капитального объекта
- минимальные отступы от границ земельного участка
- сведения об ограничениях/обременениях, в том числе, если ЗУ полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)
На чертеже ГПЗУ отображаются:
- границы участка и его планировка
- место размещения будущего объекта
- границы действия ограничений/обременений с указанием объекта, ставшего причиной их установления:
- ЛЭП
- водопровод или газопровод
- водоохранная зона реки или озера
- охранная зона ОКН (если участок расположен поблизости о него)
- т.д.
Несмотря на то, что получать ГПЗУ не обязательно для строительства:
- индивидуального жилого дома
- садового дома
тем не менее, покупателю ЗУ, ставшим его обладателем, игнорировать столь полезный документ нельзя и в будущем. Именно он позволит:
- правильно определить место для размещения дома
- не задеть находящиеся на участке коммуникационные кабели и трубы, которые проходят под землёй
- предусмотреть:
- нормы и правила пожарной безопасности,
- санитарно-эпидемиологические нормы
- нормы высотности застройки
- перспективы развития близлежащих территорий
- учесть наличие рядом с участком разрастающихся оврагов, водоёмов и др.
6. Алгоритмы обследования участка до покупки
6.1. Участки для строительства частного жилого дома
Для строительства частного жилого дома подходят участки со следующими ВРИ ЗУ:
- для ведения садоводства:
- ЗУ с таким разрешённым использованием расположены как в СНТ, в границах и за границами населённых пунктов – в территориальных зонах ПЗЗ, градостроительный регламент которых предусматривает дачное хозяйствование (дачное строительство)
- такие участки предусмотрены для отдыха граждан, выращивания с/х культур
- можно строить дома – жилые и садовые
- индивидуальное жилищное строительство – на таких участках также разрешено:
- строить гаражи и вспомогательные постройки
- выращивать с/х культуры для собственных нужд
- личное подсобное хозяйство (ЛХХ) в границах населённого пункта – дополнительно разрешается:
- производить сельхозпродукцию
- разводить с/х животных для собственных нужд
При выборе какого-либо из таких участков нужно убедиться в следующем:
- с документами на землю всё в порядке
- участок имеет зарегистрированные границы
- ограничения, установленные для участка:
- или не слишком критичны для использования ЗУ по назначению
- или существенно ограничивают застройку земельного надела
Далее – оценить практическую ситуацию:
- подведено или нет электричество к границам участка
- действуют или нет системы централизованных коммуникаций
- где конкретно по участку проходит, к примеру, водопровод
- какая часть участка попадает в охранную зону ЛЭП, газопровода ОКН или другого объекта
- выяснить, есть ли на участке система канализации сточных вод или требуется биосептик
- уточнить удалённость точек подключения коммуникаций
- выяснить: делал или нет собственник участка обследование грунтов и на воду
- наличие подъезда к участку
- транспортная доступность
- наличие где-то поблизости от участка производственного объекта, вредные отходы или выбросы которого могут нарушать экологическую обстановку:
- уточнить размер санитарно-защитной зоны (СЗЗ) этого производства и выяснить, налегает она или нет на участок
- подсчитать финансовые затраты на обеспечение будущих капитальных строений электроснабжением/водоснабжением в необходимом объёме:
- получение ТУ
- необходимость строительства скважины
- установка трансформатора
- устройство дизельного/бензинового генератора для дома или дачи наиболее приемлемым вариантом
- др.
Решение о покупке участка, как понятно, нужно принять по сумме плюсов и минусов, полученной в результате анализа всех факторов.
6.2. Участки на землях с/х использования
Земельные наделы за пределами населённых пунктов включаются в территориальные зоны с/х использования СХ (пункт 9 статьи 35 ГрК РФ)
Относятся к с/х угодьям, сельскохозяйственному производству, садоводству и огородничеству. Зонирование территорий СХ отражается в местных правилах землепользования и застройки (ПЗЗ)
- в картах градостроительного зонирования
- в градостроительных регламентах территориальных зон с/х испольхования
1. Зона с/х угодий
- включает земли, подлежащие особой охране:
- пашни
- сенокосы
- залежи
- пастбища
- многолетние сады
- градостроительный регламент для с/х угодий указанных видов, расположенных вне границ населённых пунктов, не устанавливается (пункт 6 статьи 36 ГрК РФ)
2. Зона с/х производства
- устанавливается для целей
- ведение с/х производства
- обеспечение деятельности фермерских хозяйств
- создание защитных лесных насаждений
- научно-исследовательские цели
- деятельность учебных и иных связанных с с/х производством
- градостроительным регламентом допускается размещение объектов капитального строительства (фермы, птицефабрики, склады, здания для переработки с/х продукции
3. Зона садоводства и огородничества
- предназначена для размещения дачных и садовых участков
- в зоне садоводства можно возводить жилые строения: выращивать с/х культуры, размещать теплицы, оранжереи и другие вспомогательные постройки
- в зоне огородничества строительство капитальных объектов ;в том числе жилых домов) не допускается
Для опытных фермеров подбор участка с/х использования для расширения деятельности или нового направления проблем не вызывает.
Для тех, кто думает, что на участке, предназначенном для той или иной с/х деятельности, можно построить жилой дом, следует знать, что на участках в составе земель с/х назначения, расположенных за чертой населённых пунктов, строительство жилых домов (в том числе объектов ИЖС) законодательством не допускается:
- соответственно, в ПЗЗ поселений, а именно: в градостроительных регламентах зон с/х использования таких объектов нет в составе ОКС, допустимых к размещению в таких зонах
- пример – в ПЗЗ МО Новосергиевский поссовет Новосегргиевского района Оренбургской области смотреть статью 24.4. Градостроительные регламенты. Зоны сельскохозяйственного использования
Поэтому не нужно принимать на веру слова владельца с/х земли или риэлтора, действующего от его имени, что, например, на участке с ВРИ ЗУ «для ведения КФХ» можно строить что угодно – от жилого дома до хозяйственных построек и необходимых зданий. В таком случае позиция покупателя должна быть предельно сдержанной – стоп!
Чтобы развеять оставшиеся сомнения, покупателю нужно провести «градостроительную разведку» – ознакомиться с градостроительным регламентом территориальной зоны, в которую включён выбранный участок, и выяснить:
- установлен или нет градостроительный регламент
- если регламент установлен – уточнить, какие объекты капитального строительства можно размещать на участке и т;д.
Не исключается, что по итогам проведённой «разведки» проявится интерес к фермерской деятельности, а не к строительству жилого дома:)
Полезно знать
- «Летающие помощники» для фермеров, дачников и туристов. Правила использования личных дронов – 2024 – здесь
- Межевой план – защитник границ земельного участка. Функции плана. Порядок подготовки – 2024 – здесь
- Фермерское хозяйствование – с/х бизнес. От выбора ниши до регистрации КФХ по правилам 2024 года – здесь
- Необычные налоги былых и нынешних времён. Закон Метабо с налогом на ожирение – здесь
- Основные ВРИ ЗУ – базовые направления деятельности в территориальных зонах – здесь
- Условно разрешённый вид использования земельного участка (УРВИ ЗУ) – порядок получения – здесь
- Кемпинг – требования к участку и местам размещения туристов. Субсидии на модульные домики в 2024 году – здесь