Межевой план – защитник границ земельного участка. Функции плана. Порядок подготовки – 2024
Содержание
- Межевой план – «кадастровый ангел»
- Обязательность или полезная необходимость межевого плана?
- «Мастера кадастровых дел»
- Требования к межевому плану
- Регистрация межевого плана – завершающий этап работ по межеванию
1. Межевой план – «кадастровый ангел»
Межевой план земельного участка – один их важных кадастровых документов:
- составляется на основании кадастрового плана территории
- является итогом межевания, в результате которого создаётся реальная юридическая картина земельного участка с его основными характеристиками:
- представлена графическими и текстовыми материалами
- служит основанием для кадастрового учёта и регистрации земельных участков, так как содержит необходимые сведения для осуществления этой процедуры:
- указывает местоположение и назначение ЗУ
- фиксирует координаты поворотных точек в периметре участка и, соответственно, определяет его конфигурацию, то есть устанавливает точные границы земельного надела
- позволяет определить (вычислить) фактическую площадь ЗУ
- сведения о границах и площади каждого отмежёванного участка вносятся в ЕГРН, а потому являются абсолютно достоверными
- обеспечивает внесение изменений в конфигурацию ЗУ, происходящие вследствие разных причин:
- перераспределение ЗУ
- выдел меньших территорий (участков) из основного ЗУ
- выдел участка из общей долевой собственности
- раздел участка
- объединение участков
- помогает:
- исправить ошибки в кадастровых документах
- устранить несоответствие фактических границ данным из ЕГРН путём исправления реестровой ошибки
- определить место для нового строительства
- установить ограждения по границам ЗУ, чтобы не захватить соседствующую территорию или не обделить собственную
- восстановить границы участка
- становится объективным арбитром в поиске правильных решений в судебных спорах, связанных с наложением границ смежных ЗУ
- востребован при решении различных задач – к примеру:
- получение разрешения на строительство
- узаконивание самовольно построенных жилых домов и других строений
- получение разрешения на монтаж инженерных сооружений и пр.
- необходим для местных властей и государства:
- межевание помогает учёту земельного фонда
- межевой план с его данными о площади земельных участков позволяют определить размер земельного налога
Выяснить, внесены или нет в ЕГРН границы земельного участка, позволит выписка из этого реестра. Если в нём не окажется необходимых сведений, в выписке будет особая отметка: «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства». Это значит, что межевание не проводилось и межевой план, соответственно, не готовился.
Можно заказать расширенную выписку из ЕГРН. В ней содержатся:
- все основные характеристики участка
- координаты участка в соответствующей системе координат
Если координат в выписке нет, то вывод станет однозначным – межевания не было.
Примечание
Не следует считать равнозначными такие процедуры. как межевание и вынос границ участка (точек) в натуру. Каждая из них – отдельная составная часть кадастровых мероприятий:
- при межевании установленные фактические границы ЗУ «переносят на бумагу» и далее вносят в кадастр
- вынос точек в натуру – определение границ ЗУ на местности:
- границы участка из кадастра «переносят» на местность
- вынос границ на местность позволяет проверить соответствие между фактической конфигурацией надела и его кадастровым планом
- процедуры могут проводиться как совместно, так и отдельно друг от друга – зависит от конкретной ситуации и желания собственника участка
2. Обязательность или полезная необходимость межевого плана?
По большому счёту, в наличии межевого плана должен быть заинтересован каждый собственник земельного участка. При том, что требований какого-либо закона о его обязательной подготовке нет. Иметь или не иметь межевой план – дело добровольное.
С одной стороны, отсутствие межевого плана не влечёт лишение права на собственности на землю. Без межевого плана, в принципе, можно купить любой земельный участок – как мешок с нежданными «сюрпризами». Межевой план не нужен для регистрации земельных участков, попадающих под действие «дачной амнистии». Для упрощённого оформлени таких наделов в Росреестр необходимо представить:
- заявление на государственную регистрацию прав
- любой документ, который подтверждает право на него (к примеру, акт органа власти о предоставлении земельного участка)
- в случае если таких документов нет, то можно представить выписку из похозяйственной книги, выдаваемую органом местного самоуправления
- примечание:
- иные документы представлять необязательно
Из-за указанного влияния «дачной амнистии» появляются участки с кадастровым номером, но без установленных границ.
С другой стороны, отсутствие межевого плана может стать причиной сознательного или нечаянного захвата территории, принадлежащей собственнику, «добрыми» соседями или третьими лицами. В дальнейшем это неминуемо приведёт к крайне неприятным последствиям:
- длительным судебным тяжбам
- обременительным затратам:
- на земелеустроительную экспертизу
- на оплату услуг юристов, представителей в суде и госпошлин
Единожды оформленный межевой план поможет избавиться от юесконечно долгих земельных споров и судебных разбирательств. Наличие чётко установленных границ позволяет совершать с участком любые операции и сделки без лишних проблем и опасений. Плата за межевание того стоит. К тому же, никак нельзя заблаговременно предугадать, какие задачи предстоит решить, для которых потребуется этот документ. Если, к примеру, выяснится, что «замаячила» привлекательная возможность расширения участка на минимальный предельный размер, то без межевого плана просто не обойтись.
Примечание:
- нормы предельных размеров ЗУ устанавливаются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) – для каждого вида разрешённого использования земельных участков (ВРИ ЗУ)
- минимальные и максимальные размеры ЗУ можно уточнить в местной администрации или найти в материалах ПЗЗ
- если предельный размер не установлен, то участок можно увеличить не более чем на 10% от его площади, сведения о которой содержатся в ЕГРН (пункт 32 статьи 26 Закона «О государственной регистрации недвижимости №218-ФЗ)
- подробности здесь
3. «Мастера кадастровых дел»
Невозможно не прочувствовать, что государство настойчиво подталкивает собственников земли к проведению межевания. Выполнить же его, как и подготовить межевой план, самостоятельно невозможно – по причине запрета для непрофессионалов на такие действия.
Жёсткий отбор исполнителей работ по межеванию вполне объясним – нужна соответствующая квалификация «мастеров кадастровых дел». Требуется ответственность специалистов, причём не просто личная, присущая тому или иному из них, а установленная законом. Такими профи являются кадастровые инженеры: каждый из которых (статьи 29, 29.1, 29.2 Закона «О кадастровой деятельности» № 221-ФЗ от 24.07.2007):
- должен быть гражданином РФ
- должен обладать:
- необходимым уровнем профильноо образования – высшее или средне-специальное
- соответствующей специализацией
- должен состоять в СРО КИ – саморегулируемой организации кадастровых инженеров
- должен иметь:
- печать с указанием фамилии, имени, отчества (при наличии), страхового номера индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования РФ
- усиленную квалифицированную электронную подпись
- несёт (при наличии вины) ответственность за недостоверность сведений подготовленных для межевого плана, технического плана, акта обследования или карты-плана территории, на основании которых в ЕГРН вносятся сведения об объектах недвижимости:
- подробнее от ответственности кадастрового инженера, подготовившего межевой план с ошибками в границах земельного участка – здесь (раздел «Невольные «заложники» реестровых ошибок»)
Именно кадастровым инженерам государство доверяет проведение межевания и подготовку межевых планов. Работа выполняется на основе договора оказания услуг (договора подряда), заключённого заказчиком:
- или непосредственно с кадастровым инженером
- или с землеустроительной организацией, в которой трудоустроен кадастровый инженер
По окончании межевания инженер (или землеустроительная организация) изготавливает минимум 2 экземпляра межевого плана:
- один передаётся в Росреестр
- второй остаётся у заказчика
4. Требования к межевому плану
4.1. Межевой план в поле зрения закона
Учитывая высокую значимость информации, которую содержит межевой план, несложно предположить, что к этому документу предъявляются требования соответствующего уровня Это действительно так. Порядок разработки межевого плана регулируется законодательно:
- федеральным законом №218-ФЗ (статья 22)
- Приказом Росреестра «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» (№П/0592 от 14.12.2021)
Понятно, что положения этих документов с требованиями к подготовке межевых планов ориентированы на кадастровых инженеров. Тем более, что их разработка ведётся и использованием специализированных программ, а планы представляются в установленной форме. К тому же, при подготовке межевых планов используются специфические условные обозначения. Они также регламентированы Приказом Росреестра №П/0592.
Вникать в смысл программного обеспечения, особенностей заполнения форм планов, способов отображения их чертежей и т.д. собственнику земли вряд ли необходимо. А если и нужно, то, разве что, с целью расширения своего бескрайнего кругозора.
Важнее знать, что если участок граничит с другими наделами, то границы необходимо согласовать с соседями. То есть межевой план составляется с учётом отрицательного или положительного мнения правообладателей смежных участков:
- такие правообладатели в обязательном порядке оповещаются о проведении межевания на соседнем участке:
- извещение о дате и месте о проведении собрания по согласованию местоположения границ межуемого участка отправляет кадастровый инженер – на почтовый или электронный адрес
- допускается согласование в индивидуальном порядке.
- если правообладателей соседних наделов найти не удаётся (их электронных и почтовых адресов нет в данных Росреестра), то кадастровый инженер публикует извещение в местной прессе:
- адресат будет считаться уведомленным, даже если он не прочитает это объявление
- если спустя месяц соседи не явились на процедуру межевания, не прислали письменное возражение по границам межуемого участка, то считается, что они согласны с межевым планом – при этом акт согласования границ ЗУ остаётся без подписи отсутствующих собственников смежных участков
- извещение о дате и месте о проведении собрания по согласованию местоположения границ межуемого участка отправляет кадастровый инженер – на почтовый или электронный адрес
- при согласии с местоположением границ межуемого участка правообладатели смежных участков подписывают акт согласования границ
- в случае несогласия с границами земельного участка, по которому проведено межевание, правообладатели смежных участков направляют кадастровому инженеру своё письменное возражение, обоснованное конкретными причинвми:
- возражения включаются в раздел межевого плана, отражающий ситуацию с согласованием границ
- не исключено, что доказательством правоты в определении местоположения границ или поиском компромисса по разногласиям с соседними землепользователями (всеми или отдельными) собственнику межуемого участка придётся заняться в суде
Состав разделов межевого плана
Межевой план – документ, который составлен на основании:
- или кадастрового плана территории
- или на основании выписки из ЕГРН
Цель межевого плана – определение кадастровыми инженерами:
- координат характерных точек границ земельного участка (части земельного участка)
- обработка результатов определения координат, в ходе которой выполняется:
- вычисление площади объектов недвижимости
- описание местоположения объектов недвижимости
- проведение согласования местоположения границ земельного участка.
В межевом плане указываются:
- Текстовая часть
- Общая информация о кадастровых работах. Цели выполнения работ
- Список документов, которые использованы для подготовки МП
- Данные о геодезической съёмке. Перечень инструментов и сведения о пунктах геодезической сети
- Характеристики земельного участка.
- Информация об образуемых участепх (изменённых, уточняемых, частях земельного участка):
- по факту выполнения кадастровых работ, на основании которых обеспечивается подготовка документов для представления заявления в орган регистрации прав о государственном кадастровом учёте земельного участка или участков
- Сведения об обеспечении доступа к образуемым или изменённым земельным участкам – прохода или проезда
- от земель общего пользования
- от земельных участков общего пользования
- от территории общего пользования
- Методы и порядок выполнения работ
- Заключение кадастрового инженера
- Акт согласования границ
- Графическая часть
- План расположения земельного надела
- Чертёж участков и их частей
- Схемы геодезических построений, расположения земельных участков. Характеристики абрисов и узловых точек
- Условные обозначения и их расшифровка
Для подготовки межевого плана необходимо обратиться в специализированную организацию, осуществляющую межевание и иные землеустроительные работы.
Разработка проекта межевания участков земли требует специальных знаний и умений. Поэтому составлением межевых планов занимаются только квалифицированные кадастровые инженеры.
4.2. Примеры межевых планов для ряда задач
Межевые планы разделяют на несколько типов, потому что существуют разные цели их подготовки. Выделяют несколько групп планов:
- межевые планы, разрабатываемые при образовании земельного участка различными способами:
- слияние двух и более территорий, которые соседствуют друг с другом
- разделение территорий (на 2 и более частей)
- вычленение земельного участка из ЗУ с общедолевой собственностью
- перераспределение межевых территорий – оформление дорезок из муниципальных земель к уже имеющемуся ЗУ
- обмен долями наделов между соседями
- межевые планы, создаваемые:
- при формировании надела из муниципальных/государственных территорий – так называемое первичное образование
- при определении границ частной земли – если участок ранее не учтён и не имеет кадастровых границ
- при исправление кадастровой ошибки – когда кадастровые границы участка не соответствуют
- реальным (фактическим) границам
- информации в правоустанавливающих документах
Вторичное определение границ надела
Поцедура по определению границ ЗУ, как правило, проводится 1 раз. Но в некоторых случаях необходимо провести повторное межевание (перемежевание) – к примеру::
- в процессе эксплуатации участка были изменены его параметры надела
- в кадастровых документах были выявлены ошибки
- в существующий межевой план нужно внести изменения
Несколько конкретных примеров межевых планов для разных задач проведённого межевания
- уточнение местоположения границ и (или) площади земельного участка – здесь
- исправление ошибки в местоположении границ земельного участка с согласованием с владельцами смежнвх участков – здесь
- образование одного земельного участка путем раздела земельного участка с сохранением исходного надела в изменённых границах – здесь
- образование земельного участка путём выдела в счёт доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок – здесь
- образование двух земельных участков путем перераспределения земельных участков – здесь
5. Регистрация межевого плана – завершающий этап работ по межеванию
Заключительным этапом межевания земельного участка является регистрация межевого плана.
Для Росреестра межевой план готовится в электронном виде:
- в формате XML с применением XML-схем
- графическая часть плана
- оформляется в виде электронных образцов бумажных документов – в масштабе 1:1
- используется формат PDF
- план подписывает кадастровый инженер – цифровой подписью
Также межевой план дублируется на бумажном носителе – не менее, чем в двух экземплярах. Составитель плана (кадастровый инженер) заверяет оба экземпляра – подписью и печатью.
Для регистрации межевого плана собственнику земельного участка нужно обратиться с соответствующим заявлением:
- о регистрации права собственности
- об изменении объекта недвижимости в порядке перераспределения земельных участков
- об исправление реестровой ошибки в местоположении границ земельного участка
- т.д.
К обращению должен быть приложен комплект документов. Их полный список, охватывающий многообразные цели подготовки межевых планов, очень большой. Перечислить все документы невозможно – из-за индивидуальности каждого случая. В обобщённом варианте их состав следующий:
- документы, подтверждающие право владения определенным наделом:
- свидетельство о праве собственности
- документы на получение наследства
- решение администрации
- договоры купли/продажи, аренды, дарения и т. п.)
- идентификатор собственника определенной территории
- для физического лица – паспорт
- для юридического лица – устав, выписка из ЕГРЮЛ и др.
- для постороннего человека (при необходимости) – нотариально заверенная доверенность
- технический план на строения, если на участке находятся здания
- или документы БТИ — техпаспорт
- актуальная выписка из ЕГРН на землю и на постройки, если они присутствуют на территории
Документы с межевым планом направляются:
- через МФЦ при личном оюращении
- через нотариуса, если он засвидетельствовал подлинность подписи на заявлении о государственной регистрации права
- через сайт «Госуслуги»
- через порталы государственных информационных систем градостроительной деятельности
Отправителем межевого плана в электронной форме могут быть:
- или собственник земельного участка:
- по своей ЭЦП
- или кадастровый инженер:
- по ЭЦП собственника земли – через специальную программу
Электронный образ межевого плана хранится в межевом архиве. Собственник может получить восстановленную копию плана из архива, если его экземпляр утрачен или потерян.
Полезно знать
- Ответственность за самозахват чужой земли. Порядок исправления реестровой ошибки с границами земельного участка – здесь
- «Летающие помощники» для фермеров, дачников и туристов. Правила использования личных дронов – 2024 – здесь
- Выгодная защита от пожара на даче – соблюдение новых правил пожарной безопасности – 2024 – здесь