Условия выкупа без торгов арендованных государственных или муниципальных участков – в 2023 году

Содержание

1. Правительственное постановление о временных льготах по выкупу участков – без проведения торгов
   • 1.1. Диапазон действия нормы о льготном выкупе ЗУ
   • 1.2. Условия и порядок выкупа арендуемых ЗУ
   • 1.3. Другие положения Постановления  
2. Случаи выкупа ЗУ без торгов по Земельному кодексу РФ

 

 

1. Правительственное постановление о временных льготах по выкупу участков – без проведения торгов

 

Земельные отношения, связанные с выкупом без проведения торгов арендуемых земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируются: 

• Земельным Кодексом РФ
  • подробности представлены ниже – в разделе «Случаи выкупа ЗУ без торгов по Земельному кодексу РФ» 
• рядом правительственных постановлений, устанавливающих положения:
  • соответствующие конкретному периоду действия положений, а потому не включаемые в ЗК РФ в виде его отдельных глав, статей или пунктов статей
  • действующих «самостоятельно» в течение установленного срока срока 

Постановлением Правительства РФ №2536 от 30.12.2022 определён ряд послаблений, касающихся земельных участков, находящихся в муниципальной/государственной собственности и предоставленных в аренду. Суть послаблений – возможность для арендаторов выкупа таких ЗУ без торгов.

Принятые положения:

• расширили перечень арендуемых земельных участков, возможных к выкупу без проведения торгов
• применяются до конца 2023 года – наряду со случаями продажи земельных участков, находящихся в государственной/муниципальной собственности без проведения торгов, предусмотренными Земельным кодексом РФ

1.1. Диапазон действия нормы о льготном выкупе ЗУ

 

В 2023 году арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может выкупить участок без проведения торгов.

Правительственные льготы на выкуп ЗУ без торгов:

1. распространяются на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставленные в аренду для следующих целей:
   • ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ) за границами населённого пункта
   • ведение гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд
   • отдых (рекреация)
   • производственная деятельность
   • нужды промышленности
2. предоставлены арендаторам:
   • использующим наделы без нарушений законодательства
   • устранивших нарушения в обращении с землёй, выявленные органами земельного надзора  

 

1.2. Условия и порялок выкупа арендуемых ЗУ

 

Условия выкупа арендуемых земельных участков, находящихся в собственности муниципалитета/государства, единые для всех арендаторов:

1. земельный участок должен быть в аренде у заявителя
2. отсутствие у властей информации:
   • о нарушениях, выявленных в рамках государственного земельного надзора
   • об неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании земельного участка

Постановлениями субъектов РФ устанавливается дифференцированная цена продажи ЗУ – примеры:

1. Ярославская область:

1. выкупная стоимость в размере 30% кадастровой стоимости
   • при продаже ЗУ, расположенного за границами населённого пункта
2. выкупная стоимость ЗУ в размере 50% кадастровой стоимости
   • при продаже ЗУ, расположенного  в границах населённого пункта 
3. выкупная стоимость в размере кадастровой стоимости ЗУ, предназначенного
   • для отдыха (рекреации)
   • для производственной деятельности
   • для нужд промышленности

2. Иркутская область

Пункт 8 Положения о порядке определения цены земельных участков:

цена арендуемого земельного участка при заключении договора купли-продажи без проведения торгов – в размере 60% кадастровой стоимости ЗУ:

• при условии отсутствия информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ
• при использовании земельного участка по назначению: 
  • для ведения личного подсобного хозяйства
  • для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд
  • для отдыха (рекреации)
  • для производственной деятельности
  • для нужд промышленности

Благодаря положениям Постановления №2536 от 30.12.2022, арендаторы земельных участков получили дополнительную возможность приобрести ЗУ в собственность без торгов в порядке выкупа земли.

Лицам, планирующим пополнение своего земельного капитала, необходимо выяснить, попадают ли арендуемые ими участки под условия продажи, предусмотренные правительственным постановлением.

Для приобретения земельного участка в собственность необходимо обратиться с соответствующим заявлением в орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный на предоставление земельных участков, – то есть к арендодателю по договору аренды:

• после получения заявления администрация проверяет в ЕГРН наличие информации о нарушениях, выявленных в рамках земельного надзора
• при обнаружении информации о неустраненных нарушениях использования земли следует отказ в выкупе ЗУ

Выкуп участков – это право, а не обязанность. При отказе от выкупа право аренды ЗУ сохраняется при условии, что договор аренды не расторгнут. 

Право на выкуп участков действует только в текущем 2023 году. 

 

1.3. Другие положения Постановления

 

В числе прочих положений, предусмотренных Постановлением, – продление на 2023 год возможности заключения договора мены ЗУ, находящегося в государственной/муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности – в случаях, при которых земельный участок, находящийся в частной собственности, необходим:  

• для размещения объектов социальной инфраструктуры:
  • когда размещение объекта социнфраструктуры необходимо для соблюдения нормативов градостроительного проектирования, но при этом его размещение не предусмотрено утверждённым ППТ и ПМ – проектом планировки и межевания территории

Иными словами, власти получили право равноценно обменивать государственные или муниципальные земельные участки на частную землю, если она потребуется для следующих задач:

• строительство социально-культурных и коммунально-бытовых объектов
• реализация масштабных инвестиционных проектов.

В 2023 году продолжают действовать следующие особенности регулирования земельных отношений: 

1. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются российским лицам в аренду без проведения торгов в целях осуществления деятельности по производству продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения:

• перечень такой продукции устанавливается решением органа государственной власти субъекта РФ
• предоставление участков может проводиться независимо от содержания:
  • документации по планировке территории
  • документов территориального планирования
  • документов градостроительного зонирования
• не допускается предоставление участков для производства импортозамещающей продукции, когда предоставление таких участков противоречит:
  • документации по планировке территории, предусматривающей размещение объектов федерального значения
  • документам территориального планирования Российской Федерации
  • режиму в границах определенных зон, земель и территорий
• регулирование ситуации, когда предоставление участка в аренду без проведения торгов для производства импортозамещающей продукции не соответствует:
  • документации по планировке территории, утвержденной для соответствующей территории 
  • документам градостроительного зонирования
  • способ решения проблемы несоответствия:
    • документация должна быть изменена в течение 6 месяцев с даты предоставления в аренду соответствующего ЗУ
• не допускается изменение вида разрешённого использования земельных участков (ВРИ ЗУ)
• арендодатель (муниципалитету/государство)  имеет право на односторонний отказ от договора аренды – в случае неиспользования ЗУ для целей осуществления деятельности по производству продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения (указанные ограничения должны быть зафиксированы в договоре о предоставлении ЗУ)

2. Сокращаются сроки совершения уполномоченными органами отдельных действий

• в ходе процедуры предоставления земельных участков
• при разделе участков, находящихся в публичной собственности

3. При образовании ЗУ для проведения аукциона по предоставлению участка в аренду или в собственность подготовка схемы расположения участка на кадастровом плане территории (СРЗУ на КПТ) может быть выполнена уполномоченным органом:

• в случае инициативы по этому вопросу от заинтересованного гражданина или юридического лица:
  • по общему правилу, схему подготавливает лицо, инициирующее проведение аукциона
• исключение:
  • подготовка схемы для земельных участков, расположенных в границах городов федерального значения 

 

2. Случаи выкупа ЗУ без торгов по Земельному кодексу РФ

 

Перечень ЗУ, находящихся в государственной/муниципальной собственности, которые при определённых условиях арендаторы могут выкупить без проведения торгов,  установлен Земельным кодексом РФ (пункт 2 статьи 39.3).

К таким участкам относятся: 

1. земельные участки, образованные из ЗУ, предоставленного по договорам в целях комплексного освоения, развития территории, заключённым в соответствии с ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (№ 161-ФЗ от 24.07 2008)
   • или по договору аренды
   • или по договору безвозмездного пользования 
2. земельные участки, образованные из ЗУ, предоставленного СНТ или ОНТ
   • за исключением земельных участков общего назначения, членам такого товарищества
3. земельные участки с расположенными на участках зданиями, сооружениями (в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ) – предоставляются собственникам:
   • зданий, сооружений
   • помещений в зданиях
4. земельные участки, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц,  – указанным юридическим лицам:
   • примечание
     • некоторые граждане или организации получили право (бессрочного) пользования земельным участком до введения в действие ЗК РФ – такое право сохраняется за ними по настоящее время
   • продажа ЗУ, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании, не допускается для лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 ЗК РФ:
     • органы государственной власти и органы местного самоуправления
     • государственные и муниципальные учреждения (бюджетные, казенные, автономные)
     • казенные предприятия
     • центры исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий
5. земельные участки, предоставленные а аренду крестьянскому (фермерскому) хозяйству или с/х организации – в случаях, установленных ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (№ 101-ФЗ – пункт 5.1 статьи 10):  
   • предоставление ЗУ в собственность без проведения торгов выполняется в случае, если с/х организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи ЗУ в течение 6 месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на земельный участок
   • цена ЗУ – в размере не более 15% его кадастровой стоимости,
6. земельные участки, предназначенные для ведения с/х производства и переданные в аренду гражданину или юридическому лицу – при одновременном выполнении условий:
   • истечение 3 лет:
     • с момента заключения договора аренды с гражданином или юридическим лицом
     • с момента передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка гражданину или юридическому лицу
   • отсутствие у уполномоченного органа информации
     • о нарушениях законодательства РФ, выявленных в рамках государственного земельного надзора 
     • о неустранённых нарушениях законодательства РФ при использовании земельного участка
   • заявление о заключении договора купли-продажи ЗУ без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды земельного участка
7. земельные участки, предоставленные гражданам для целей:
   • индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
   • ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населённого пункта
   • для садоводства для собственных нужд
8. земельные участки, предоставленные гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, – в порядке согласования схемы расположения ЗУ (в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ)
9. земельные участки, предоставленные гражданам в соответствии с ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 119-ФЗ от 01.05. 2016)

 

Полезно знать

 

1. Межевой план – защитник границ земельного участка. Функции плана. Порядок подготовки – 2024 – здесь
2. Фермерское хозяйствование – с/х бизнес. От выбора ниши до регистрации КФХ по правилам 2024 года – здесь
3. Необычные налоги былых и нынешних времён. Закон Метабо с налогом на ожирение – здесь
4. Основные ВРИ ЗУ – базовые направления деятельности в территориальных зонах – здесь
5. Условно разрешённый вид использования земельного участка (УРВИ ЗУ) – порядок получения – здесь
6. Кемпинг – требования к участку и местам размещения туристов. Субсидии на модульные домики в 2024 году – здесь
7. Задача – купить участок. Что нужно учесть при его выборе – 2024 – здесь
8. Изменения по земельному налогу. Условия применения повышающих коэффициентов – с 01.01.2024 – здесь
9. Строительство жилых домов, зданий и сооружений в охранной зоне ЛЭП по новым условиям их размещения – с 01.09.2023 – здесь
10. Расторжение договора аренды муниципальной/государственной земли – в каких случаях по соглашению сторон и когда только по суду – здесь
11. Археологическая разведка на земельных участках перед началом строительства ОКС – здесь