Согласование архитектурно-градостроительного облика (АГО) объекта – с 1 сентября 2023 года

Содержание

1. Согласование АГО капитальных обектов – обязательная процедура
   • 1.1. Новые требования к АГО ОКС
   • 1.2. «Родитель» законодательных изменений
   • 1.3. Направленность положений правительственного документа  
2. Формирование требований к АГО капитальных объектов в градостроительных регламентах
3. Регламент согласования АГО для объектов капстроительства жилого и нежилого назначения 
   • 3.1. Неукоснительность согласования АГО
   • 3.2. Заявление застройщика о согласовании АГО
   • 3.3. Порядок и сроки согласования АГО капитальных объектов
   • 3.4. Отказ в согласовании АГО ОКС
   • 3.5. Порядок внесения изменений в АГО ОКС
4. Согласование АГО – драйвер инвестиционно-строительной активности в регионах

 

1. Согласование АГО капитальных объектов – обязательная процедура

 

Очередным изменением  в законодательстве, произошедшим в. сентябре 2023 года, стало включение в Градостроительный кодекс РФ процедуры согласования архитектурно-градостроительного облика (АГО) объектов капитального строительства (ОКС) – с принятием:

• правил проведений согласования
• требований к АГО ОКС 

АГО ОКС – внешний облик здания, строения, сооружения:

• воплощает совокупность архитектурных, цветовых (колористических), объёмно-планировочных, композиционных решений
• разрабатывается в виде проектной документации – содержит разделы:
  • функциональные, конструктивные и художественнын особенности объекта (строительные материалы, конструкции, отделка фасадов)
  • архитектурно-художественное освещение – при наличии подсветки фасадов зданий и сооружений
  • визуальная концепция – отображение того, как возводимое/достраивающееся/реконструируемое здание будет смотреться в застройке, окружающей объект 

Установлена обязательность согласования АГО возводимых/достраиваемых/реконструируемых зданий и сооружений, расположенных в зонах памятников архитектурного, культурного наследия, а также исторических памятников (пункт 1 статьи 40.1 ГрК РФ).

Согласование архитектурно-градостроительного облика ОКС:

1. требуется при новом строительстве/реконструкции объектов, а также если в ходе работ изменяются их параметры
2. необходимо для многоквартирных и блокированных жилых домов, объектов нежилого назначения и социальной нфраструктуры
3. является необходимым этапом перед получением РНС:
   • для получения разрешения на строительство (РНС) объекта капитального строительства в границах территорий, в которых предусматриваются требования к АГО, застройщикам необходимо будет приложить к заявлению согласование архитектурно-градостроительного облика
4. проводится перед разработкой проектной документации и оформлением РНС:
   • в проектных документах обязательно должно быть указание на согласованные архитектурные решения, которые были приняты на основании утверждённого АГО
   • отсутствие материалов согласования АГО делает невозможным оформление РНС или восстановление объекта недвижимости 

Этот удобный инструмент влияния на облик населённых пунктов и городов при проектировании и строительстве используется муниципальными властями в целях:

• исключения хаотичности в строительстве, создаваемой в случае использования застройщиком произвольных:
  • архитектурных решений
  • технических параметров (этажность, высотность, другие)
  • колористики (цветовые решения)
• сохранения общей концепции застройки территорий исторических поселений
• обеспечения современных представлений о комфортной среде обитания, урбанистике
• установления соответствия «архитектурного мнения» застройщика установленным ограничениям 

 

1.1. Новые требования к АГО ОКС

 

С 1 сентября 2023 года в требованиях к АГО капитальных объектов, возводимых на территориях муниципальных населённых пунктов и городов, появились существенные поправки – они стали вводиться в ПЗЗ городов и населённых пунктов:

1. на карте градостроительного зонирования отображается территория, на которой действуют требования АГО
2. требования к АГО включаются в градостроительные регламенты, установленные для территории, на которой они действуют:
   • в исторических центрах устанавливаются более строгие ограничения, чтобы защитить их исторический облик

Ранее повлиять на внешний облик новостроек местные власти могли, прописав требования к АГО в правилах благоустройства. 

Примечания

1. Внесение изменений в ПЗЗ до 01.09. 2023, связанных:

• с формированием  территории, в границах которых предусматриваются требования к АГО ОКС
• с отображением таких территорий на картах градостроительного зонирования

осуществляется без проведения общественных обсуждений или публичных слушаний (пункты 4 и 5 статьи 5 ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты…» – №612-ФЗ от 29.12.2022).

Процедура по внесению изменений, указанных выше, после даты 01.09.2023 будет выполняться с проведением общественных обсуждений или публичных слушаний.

2. Границы территорий, в границах которых предусматриваются требования к АГО ОКС (пункт 5.3 статьи 30 ГрК РФ):

• могут не совпадать с границами территориальных зон
• могут отображаться на отдельной карте ПЗЗ

3. С 01.09.2023 форма градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) дополняется разделом, содержащим информацию о требованиях к архитектурно-градостроительному облику ОКС (Приказ Минстроя РФ № 248/пр от 04.04.2023).

 

1.2. «Родитель» законодательных изменений    

 

Все «сентябрьские новинки» введены правительственным Постановлением «Об утверждении требований к архитектурно-градостроительному облику объекта капитального строительства и Правил согласования архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства» (№857 от 23.05.2023).  

На основании указанного Постановления:

1. были дополнены положения Градостроительного кодекса РФ:
   • пункт 5.3 статьи 30
   • пункт 6.2 статьи 30
   • новая статья 40.1
2. расширены полномочия муниципальных властей в принятии решений:
   • по регулированию застройки в населённых пунктах и городах
   • по защите и развитию облика городов и других населённых пунктов
3. внесены уточнения/дополнения в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) территорий своих городов и населённых пунктов – муниципальными властями:
   
   • был определён перечень территорий, в отношении которых согласование АГО будет обязательным
   • в границы таких территорий были включены значимые для муниципалитета:
     
     • исторические центры городов и поселений
     • участки ансамблевой застройки
     • другие территории
   • обеспечено отображение границ таких территорий на картах градостроительного зонирования 

Примечание

Положения Постановления №857 не распространяются на субъекты РФ – города федерального значения:

• Москва
• Санкт-Петербург
• Севастополь 

Для них действуют особые правила – они по-прежнему должны застраиваться с учётом мнения властей и архитекторов городов.
 

 

1.3. Направленность положений правительственного документа

 

Цели, поставленные Постановлением №857:

• ликвидация субъективного подхода при согласовании АГО и возможных злоупотреблений со стороны местных властей
• помощь бизнесу в адаптации к текущей экономической ситуации, в виде мер, нацеленных на сокращение сроков выхода инвесторов на стройку:
  • минимизация перечня обязательных документов
  • упрощение порядка рассмотрения материалов, предоставленных для согласования АГО
  • создание возможности оптимизировать трудозатраты и время на подготовку документации, необходимой для получения РНС

Способом решения поставленный задач стало установление обязанности для муниципальных властей – выполнить включение в градостроительный регламент требований к АГО, которым должны соответствовать строящиеся/реконструируемые объекты.  В их числе – требования:

• к объёмно-пространственным решениям
  • силуэт и композиция постройки должны соответствовать архитектурно-градостроительному облику квартала, города;
• к колористическим характеристикам
• к отделочным материалам
• к остеклению фасадов зданий
• к размещению на объекте технического и инженерного оборудования

Правительственным документом также установлен регламент согласования АГО ОКС:

1. сформирован минимальный перечень документов, представляемых застройщиком для согласования АГО
2. определены основания для отказа в согласовании АГО
3. муниципалитетам предоставлена возможность создавать квалифицированные комиссии по согласованию АГО – с привлечением на безвозмездной основе экспертов соответствующей компетенции в сфере:
   • градостроительства
   • архитектуры
   • урбанистики
   • экономики города
   • истории
   • культуры
   • археологии
   • дендрологии
   • экологии

Постановлением и, соответственно, ГрК РФ (пункт 2 статьи 40.1) определён состав объектов, для которых согласование АГО не требуется:

1. ОКС, расположенные на ЗУ, действие градостроительного регламента на которые не распространяется:
   • в соответствии с ГрК РФ – на участках, расположенных (пункт 4 статьи 36):
     • в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр ОКН (памятников истории и культуры) народов РФ
     • в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются выявленными ОКН, для которых решения о режиме содержания, параметрах реставрации/консервации/воссоздания/ремонта/приспособлении принимаются в порядке, установленном законодательством РФ об охране ОКН
     • в границах территорий общего пользования
     • предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами
     • предоставленные для добычи полезных ископаемых
2. ОКС, для строительства/реконструкции которых не требуется получение РНС
3. ОКС, расположенных на ЗУ, находящихся в пользовании учреждений, исполняющих наказание (ФСИН)
4. объекты:
   • обороны и безопасности
   • ВС РФ, других войск, воинских формирований и органов, осуществляющих функции в области обороны страны и безопасности государства
5. иные объекты, определённые:
   • Правительством РФ
   • нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов РФ
6. гидротехнические сооружения
7. объекты и инженерные сооружения, предназначенные для производства и поставок товаров в сферах электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения
8. подземные сооружения
9. ОКС, предназначенные:
   • для наблюдений за физическими и химическими процессами, происходящими в окружающей среде – гидрометеорологические станции, экологические посты
   • для определения характеристик окружающей среды:
     • гидрометеорологических,
     • агрометеорологических
     • гелиогеофизических
   • для определения уровня загрязнения
     • атмосферного воздуха
     • почв
     • водных объектов
10. ОКС, предназначенные/используемые для обработки, утилизации, обезвреживания и размещения отходов производства и потребления
11. ОКС, предназначенные:
    • для обезвреживания, размещения и утилизации медицинских отходов
    • для хранения, переработки и утилизации биологических отходов
12. ОКС, связанные с обращением с радиоактивными отходами
13. объекты использования атомной энергии
14. опасные производственные объекты, определяемые в соответствии с законодательством РФ

 

2. Формирование требований к АГО капитальных объектов в градостроительных регламентах

 

При включении в градостроительные регламенты требований к АГО ОКС учитываются:

1. виды разрешённого использования земельных участков (ВРИ ЗУ) и ОКС, указанных в градостроительном регламенте
2. технические регламенты
3.  нормативы градостроительного проектирования
4. правила благоустройства территорий

В градостроительном регламенте в отношении АГО определяются (пункт 6.2 статьи 30 ГрК РФ)

1. объёмно-пространственные характеристики ОКС – устанавливаются путём перечисления архитектурных решений, определяющих для капитальных объектов:
   • • размер
     • форму
     • функциональное назначение
     • местоположение в границах земельного участка
2. архитектурно-стилистические характеристики – устанавливаются путём перечисления:
   1. характеристик элементов фасадов
   2. элементов иных наружных частей ОКС и их характер
3. цветовые решения ОКС – устанавливаются путём перечисления цветов и оттенков для отделки их фасадов с указанием палитры
4. отделочные и/или строительные материалв, определяющие архитектурный облик ОКС – устанавливаются путём перечисления:
   
   • материалов для отделки фасадов ОКС
   • приёмов улучшения декоративных качеств фасадов ОКС
5. размещение технического и инженерного оборудования на фасадах и кровлях ОКС – устанавливаются путём перечисления (при размещении такого оборудования):
   
   • технических устройств (в том числе вентиляции и кондиционирования воздуха, газоснабжения, освещения, связи, видеонаблюдения
   • приёмов улучшения декоративных качеств фасадов ОКС
6.  подсветка фасадов ОКС – устанавливаются путём перечисления:
   • архитектурных приёмов внешнего освещения фасадов
   • используемых цветов, а также оттенков освещения с указанием палитры
7. иные характеристики, которые устанавливаются Правительством РФ (если иное не предусмотрено ГрК РФ)

К примеру, в текстовой части ПЗЗ, в градостроительном регламенте территориальной зоны «многоэтажные жилые дома» (Ж-2), теперь должны прописываться конкретные требования к архитектурному облику:

• к расположению ОКС на участке
• к допустимым:
  • объёмно-планировочным характеристикам, в том числе первых этажей
  • стилистике
  • цветовой гамме – колористическим характеристикам зданий, строений и сооружений
  • строительным и отделочным материалам фасадов зданий, строений и сооружений
  • выступающим и консольным частям фасада здания, сооружения
  • дверным группам, окнам, проёмам
  • остеклению фасадов
  • размещению оборудования снаружи (например, кондиционеров)
  • подсветке 

Если в градостроительном регламенте территориальной зоны одно или несколько требований, указанных выше, не установлены, то в регламенте зоны указывается, что такие требования не подлежат установлению.

Таким образом, с 1 сентября 2023 года правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), утверждаемыми органами местного самоуправления, устанавливаются:

1. границы территорий, в которых требуется получение согласования АГО
2. для указанных территорий – градостроительные регламенты, в которых определяются требования к архитектурному облику капитального объекта, формируемому комплексом решений, принятых при проектировании:
   • колористические решения
   • отделочные и строительные материалы
   • объёмно-пространственные характеристики
   • архитектурно-стилистические характеристики
   • размещение технического и инженерного оборудования на фасадах и кровле
3. подсветка фасадов объектов

Параметры, установленные правилами землепользования застройки для строительства на участках с соответствующим ВРИ ЗУ:

• предельные размеры земельных участков
  • в том числе площадь ЗУ
• минимальные отступы размещения зданий, строений, сооружений от границ ЗУ
• предельное количество этажей
  • или предельная высота зданий, строений, сооружений
• максимальный процент застройки в границах ЗУ

дополнены параметрами, определяющими АГО капитальных объектов.

Источником информации о допустимых параметрах строительства и требованиях к АГО строящегося или реконструируемого ОКС, расположенного в границах действия требований о согласовании архитектурного облика капитального объекта, является:

• градостроительный регламент такой территории, представленный в ПЗЗ
• градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)

 

3. Регламент согласования АГО для объектов капстроительства жилого и нежилого назначения 

 

3.1. Неукоснительность согласования АГО

 

Порядок согласования архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства устанавливается Правительством РФ (пункт 5 статьи 40.1 ГрК РФ).

Постановлением №857 и, соответственно, ГрК РФ (пункт 1 статьи 40.1) узаконено положение о том, что АГО ОКС подлежит согласованию с уполномоченным органом местного самоуправления.

Рассмотрение материалов АГО проводится по следующим основным критериям:

• соответствие помещений объекта функциональному назначению
• внешний вид объекта, его силуэт, стиль, композиция
• детали и элементы, визуально воспринимаемые на фасадах
• материалы отделки
• элементы благоустройства:

 

3.2. Заявление застройщика о согласовании АГО

 

Для согласования АГО ОКС инициатор строительства (правообладатель ЗУ или ОКС) направляет в уполномоченный орган местного самоуправления заявление, которое содержит сведения:

1. наименование ОКС, архитектурный облик которого согласовывается
2. для случая подачи заявления юридическим лицом:
   • наименование и организационно-правовая форма юридического лица
   • идентификационный номер налогоплательщика
   • телефон
   • факс
   • адрес электронной почты
3. для случая подачи заявления индивидуальным предпринимателем или физическим лицом:
   • фамилию, имя, отчество (при наличии)
   • данные документа, удостоверяющего личность
   • адрес места жительства
   • телефон
   • факс
   • адрес электронной почты 

К заявлению необходимо приложить следующие разделы проектной документации: 

• пояснительная записка
• схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ)
• объемно-планировочные и архитектурные решения

Примечания

1. Требовать иные разделы проектной документации для согласования АГО капитального объекта запрещено.
2. Уполномоченным органом местного самоуправления могут быть установлены случаи, при которых для согласования АГО объекта капитального строительства не требуется представление разделов проектной документации.

Заявление и прилагаемые разделы проектной документации могут быть направлены одним из способов:

1. посредством почтовой связи
2. лично
3.  в форме электронного документа – с использованием:
   • информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования
   • федеральной государственной информационной системы «Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)» (ФГИС ЕПГУ)

 

3.3. Порядок и сроки согласования АГО капитальных объектов

 

Материалы, направленные для согласования АГО ОКС, будут возвращены заявителю в течение 2 рабочих дней со дня получения – в случаях:

1. заявление не соответствует установленным требованиям
2. представлен неполный комплект разделов проектной документации

Представленные материалы оцениваются на предмет соответствия требованиям к АГО, указанным в градостроительном регламенте. Срок рассмотрения документации – 10 дней.

Решение о согласовании АГО ОКС:

• оформляется протоколом заседания комиссии
  • протокол подписывается секретарем комиссии
• утверждается председателем комиссии или лицом, его замещающим

В течение 5 рабочих дней с даты утверждения протокола комиссия:

1. размещает утвержденный протокол на официальном сайте органа местного самоуправления в сети Интернет
2. направляет копию утверждённого протокола в орган местного самоуправления, уполномоченный на выдачу РНС:
   • в случае отказа в согласовании дополнительно к протоколу должны быть представлены обоснование и рекомендации к доработке материалов

 

3.4. Отказ в согласовании АГО

 

Официальная причина для отказа в согласовании АГО капитального объекта – единственная по своей сути: несоответствие требованиям регламента в ПЗЗ. Она может заключаться в одном, нескольких или всех фактов несоответствия требованиям, предъявляемых к АГО: 

• несоответствие объёмно-пространственным характеристикам
• несоответствие архитектурно-стилистическим характеристикам
• несоответствие иным характеристикам

В случае отказа в согласовании дополнительно к протоколу комиссии должны быть представлены обоснование и рекомендации к доработке материалов.

При получении решения об отказе в согласовании АГО ОКС заявитель, после учёта рекомендаций по доработке материалов, имеет право повторно направить их на согласование.

 

3.5. Порядок внесения изменений в АГО ОКС

 

Внесение изменений в архитектурно-градостроительный облик объекта капитального строительства проводится в порядке, установленном Правилами согласования АГО ОКС.

 

4. Согласование АГО – драйвер инвестиционно-строительной активности в регионах

 

Согласование архитектурно-градостроительного облика – важное направление градостроительной деятельности, от которого зависит формирование комфортной среды в российских регионах.

С помощью АГО власти обеспечивают контроль за применением региональных стандартов жилищного строительства. Особое внимание уделяется детским садам, школам, больницам и поликлиникам, домам культуры, так как эти объекты – один из главных ресурсов для сбалансированного развития территории. Современные соцобъеты должны быть не только функциональными и технологичными, но и визуально привлекательными, просторными и комфортными как для детей, так и для взрослых. Качественные проекты становятся неотъемлемой частью современной среды для жизни.

Помимо внешнего облика и фасадных решений, согласование архитектурного облика позволяет удовлетворять социальные, культурные, образовательные и рекреационные потребности жителей, а также оказать реальное содействие бизнесу.

 

Полезно знать

 

1. Фермерское хозяйствование – с/х бизнес. От выбора ниши до регистрации КФХ по правилам 2024 года – здесь
2. Необычные налоги былых и нынешних времён. Закон Метабо с налогом на ожирение – здесь
3. Основные ВРИ ЗУ – базовые направления деятельности в территориальных зонах ПЗЗ – здесь
4. Условно разрешённый вид использования земельного участка (УРВИ ЗУ) – порядок получения – здесь
5. Кемпинг – требования к участку и местам размещения туристов. Субсидии на модульные домики в 2024 году – здесь
6. Задача – купить участок. Что нужно учесть при его выборе – 2024 – здесь
7. Изменения по земельному налогу. Условия применения повышающих коэффициентов – с 01.01.2024 – здесь
8. Строительство жилых домов, зданий и сооружений в охранной зоне ЛЭП по новым условиям их размещения – с 01.09.2023 – здесь
9. Расторжение договора аренды муниципальной/государственной земли – в каких случаях по соглашению сторон и когда только по суду? – здесь
10. Условия выкупа без торгов арендованных государственных или муниципальных участков – в 2023 году – здесь