Порядок оформления самовольно занятых земель – с 16 сентября 2019 года
Содержание
- Признаки самовольного использования земли
- Законодательные изменения
- Комплексные кадастровые работы (ККР)
- Порядок оформления самовольных «прирезок» земли
- Установление границ земельных участков (ЗУ)
- Новый порядок согласования общих границ ЗУ
- Права землепользователей и обязанности исполнителя ККР
- Исправление реестровой ошибки
1. Признаки самовольного использования земли
Самовольное занятие земельного участка – одно из распространённых земельных правонарушений. В юридическом понимании самозахват – нелегальное владение «не своим участком» без разрешений и документов, доказывающих полномочия владельца надела по его распоряжению.
Отсутствие:
- договора купли-продажи или аренды
- свидетельства о наследовании
- постановления суда
- решения органа власти о предоставлении земли
- иных правоподтверждающих документов
становится фактом самовольного владения земельным участком (ЗУ).
Правонарушения с признаками самовольного пользования землёй:
- эксплуатация по истечении срока действия документов:
-
- например, договора аренды
-
- оборот по нецелевому назначению:
- на участке ведётся иная деятельность, чем та, что установлена при его регистрации
- произвольное изменение границ ЗУ для увеличения его площади:
- самозахват
- ведение на участке неузаконенного предпринимательства
За самовольное занятие земли законодательством предусмотрены меры наказания владельцев. Их суть изложена в Кодексе Российской Федерации об административных правонарушениях.
Некоторые правонарушения могут повлечь изъятие участков и даже уголовную ответственность.
2. Законодательные изменения
16 сентября 2019 года вступили в силу изменения в Федеральных законы
- «О кадастровой деятельности»
- «О государственной регистрации недвижимости»
выполненных на основании закона №150-ФЗ от 17.06.2019.
Они упростили проблемы:
- с самовольным захватом земель и их оформлением
- с согласованием границ ЗУ
- с выявлением и исправлением допущенных кадастровых ошибок при регистрации объектов недвижимости в ЕГРН
Законодательно отлажено решение следующих вопросов:
- регулирование процесса согласования общих границ земельных участков
- оформление незаконных излишков земли с корректировкой границ существующих наделов:
- при установленных законом условиях и порядку
- исправление реестровых ошибок в описании границ земельного участка
Возможные конфликтные моменты, возникающие в перечисленных ситуациях, с удобными способами их разрешения устраняются по итогам комплексных кадастровых работ (ККР). Они проводятся на территории одного или нескольких смежных кадастровых кварталов и охватывают все земельные участки в их границах.
3. Комплексные кадастровые работы (ККР)
Исполнители комплексных кадастровых работ – кадастровые инженеры (индивидуальные предприниматели, юридические лица), с которыми заключён государственный или муниципальный контракт на выполнение комплексных кадастровых работ (статья 42.3 ФЗ «О кадастровой деятельности»).
Выполняются ККР за счёт бюджетных средств по заказу:
- органов государственной власти (в Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе)
- органов местного самоуправления (в других регионах страны, муниципальных районах, городских округах)
В течение 10 дней со дня заключения контракта на выполнение комплексных кадастровых работ информация о их проведении публикуется в открытых источниках: на сайтах органов госвласти или местного самоуправления.
В извещение включаются следующие сведения:
- номер кадастрового квартала (нескольких смежных кадастровых кварталов), в границах которого будут выполняться ККР
- данные государственного (муниципального) контракта на выполнение ККР
- данные заказчика ККР
- данные исполнителя ККР
- права и обязанности правообладателей объектов недвижимости, расположенных на территории ККР
ККР могут проводиться без утверждённого проекта межевания территории (ПМТ), если его разработка не требуется по Градостроительному кодексу РФ. Это исключает лишние бюджетные траты.
Обязательность ПМТ установлена для следующих земель:
- ЗУ, занятых территориями и объектами общего пользования в границах садоводческих, огороднических товариществ
- ЗУ под объектами (территориями) общего пользования:
- площадями
- улицами
- проездами
- набережными
- скверами
- бульварами
- водными объектами общего пользования
- т.д.
- ЗУ, на которых расположены многоквартирные дома
- ЗУ, подлежащих образованию в счет долей в праве общей собственности на земельные участки с/х назначения
- ЗУ, занятых:
- зданиями
- сооружениями (за исключением линейных объектов)
ККР для лесных участков выполняются при наличии проектной документации, подготовленной в соответствии с лесным законодательством.
Цели комплексных кадастровых работ:
- уточнение границ ЗУ, зданий, сооружений, незавершённого строительства
- обеспечение справедливого налогообложения
- выявление и устранение случаев:
- пересечения границ
- ошибок в реестре
К задачам ККР относится и выявление незаконной недвижимости:
- земельные участки:
- при отсутствием сведений о них в ЕГРН
- при владении их лицами, не имеющими на то правоподтверждающих документов
- здания, сооружения, незавершённое строительство:
- при отсутствии сведений о них в ЕГРН
- при отсутствии правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов у лиц, эксплуатирующих строения или занимающихся их строительством
Отчёты по ККР в виде карты-плана территории со сведениями о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершённого строительства, расположенных в границах территории выполнения комплексных кадастровых работ, необходимые для внесения в ЕРГН, направляются:
- заказчику комплексных кадастровых работ
- в территориальный орган федерального органа исполнительной власти, занимающийся государственным земельным надзором
4. Порядок оформления самовольных «прирезок» земли
Не стоит надеяться на увеличение площади имеющегося в собственности земельного надела «до бесконечности» за счёт самовольно занятых соток и оформление их в собственность.
Узаконить захваченные участки можно при одновременном выполнении следующих условий:
- излишком земли «захватчик» пользуется не менее 15 лет (пункт 1 статьи 234 ГК РФ):
- право собственности на имущество возникает по закону в силу приобретательской давности
- при условии, что пользование участком как своим собственным выполнялось добросовестно, открыто и непрерывно
- органы власти не предъявляют претензии к «захватчику» и с владельцами смежных участков у него нет споров по границам участков
- площадь «прирезаемой» территории не должна превышать предельную минимальную площадь земельного участка, установленную в муниципалитете:
- если минимальный норматив площади ЗУ не установлен, то оформить право собственности можно только на часть земельного излишка, составляющую не более 10% площади основного участка, находящегося в законной собственности
- площадь основного участка не должна быть меньше той его площади, что зарегистрирована в сведениях ЕГРН, более чем на 10%
Владелец участка вправе оформить в собственность излишек земли в самостоятельном порядке. Для этого ему необходимо за свои средства выполнить межевание занимаемой им территории и передать в Росреестр полученные материалы для государственной регистрации новых границ участка.
Бесплатный официальный способ регистрации излишков земли – ожидание итогов комплексных кадастровых работ. Он исключает траты на межевание. Оформление увеличенного участка выполнит Росреестр по заявлению органа власти, получившего результаты ККР.
5. Установление границ земельных участков
При отсутствии в исходных документах на основной участок, находящийся в собственности, сведений о расположении границ, они закрепляются по тем объектам природного или искусственного происхождения, что существуют на местности не менее 15 лет.
В ходе ККР может выясниться, что площадь участка превышает площадь, зафиксированную в ЕГРН:
- на величину больше, чем предельный минимальный размер ЗУ
- более чем на 10%:
- для ситуаций, когда предельный минимальный размер ЗУ не установлен)
Исполнитель комплексных кадастровых работ при этом обязан:
- установить расположение границ ЗУ и включить сведения о нём в проект карты-плана территории
- подготовить информацию о возможном образования земельных участков на территории выполнения ККР
Информация об образуемых земельных участков содержит:
- кадастровые номера исходных участков
- сведения о способе образования
- данные:
- о расположение границ
- о площади
- о ВРИ участков
Если результат ККР показал, что площадь ЗУ меньше на 10%, чем указана в сведениях в ЕГРН, исполнитель ККР обязан:
- внести сведения об участке в карту-план территории
- получить письменное подтверждение правообладателя ЗУ о согласии с результатами комплексных кадастровых работ (согласие входит в состав приложения к карте-плану территории
6. Новый порядок согласования общих границ ЗУ
Законодательным новшеством стало право кадастровых инженеров получать из ЕГРН информацию, необходимую для геодезических и кадастровых работ, например технические паспорта и контактные данные владельцев недвижимости. Это мера по снижению рисков землепользователей при межевании, проводимом для уточнения границ, и обязательном согласовании границ со смежными землепользователями.
Порядок согласования границ стал удобным:
- для установления границ землепользователю нужно обратиться к кадастровому инженеру
- кадастровый инженер определяет координаты границ ЗУ и проводит их согласование, выбрав один из способов:
- с каждым владельцем смежного участка
- на общем собрании заинтересованных лиц, отправив им почтовое или электронное сообщение не позднее, чем за 30 дней до собрания
Если кадастровый инженер не сумел найти адрес смежника, то адресованное ему извещение публикуется в местной прессе, а значит, владелец смежного участка оповещён о собрании. Отсутствие возражений с его стороны, неявка на собрание – это согласие с границами земельного участка соседа, а само согласование может состояться без личного участия смежника.
В случае несогласия с границами ЗУ смежники в течение 15 дней после получения извещения направляют свои возражения кадастровому инженеру. Он фиксирует их в акте согласования и включает акт в материалы межевого плана. Если возражения обоснованные, то орган регистрации прав приостановит оформление границ. Разрешение споров далее будет вестись в суде, а кадастровый инженер, проводивший межевание, может быть привлечен к делу в качестве третьего лица.
Владельцам участков нужно внести в государственный реестр недвижимости достоверные контактные сведения (почтовый или электронный адрес), отправив заявление через любой офис МФЦ. Эта несложная предострожность – залог получения вовремя уведомления об общем собрании, личного присутствия при замерах спорных границ, чем можно предотвратить ошибки при их установлении и сложные судебные разбирательства.
7. Права землепользователей и обязанности исполнителя ККР
Правообладатели недвижимости, находящейся на территории комплексных кадастровых работ, не вправе препятствовать их выполнению и обязаны обеспечить в установленное графиком время доступ к объектам исполнителю комплексных кадастровых работ.
Они могут предоставить кадастровому инженеру, непосредственно выполняющего кадастровые работы, имеющиеся по объектам документы и потребовать документы, подтверждающие полномочия исполнителя работ:
- заверенную копию государственного или муниципального контракта, по которому ведутся ККР
- справку с места работы кадастрового инженера о том, что он сотрудник юридического лица, с которым заключен государственный или муниципальный контракт
- документ о внесения сведений о кадастровом инженере как об индивидуальном предпринимателе или копию такого документа
- документ, удостоверяющий личность кадастрового инженера
8. Исправление реестровой ошибки
Реестровая ошибка – искажение фактической информации в сведениях об объекте собственности, воспроизведенное в ЕГРН. Она может быть в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории, акте обследования.
Причины реестровых ошибок
1. Ошибки кадастрового инженера:
- при межевании земельного участка
- при определении площади здания
из-за чего:
- границы земельного участка могут пересекать границы другого
- площадь здания не соответствует фактической площади
- т.д.
2. Неточности и искажения в документах и уведомлениях, направленных в орган кадастрового учёта в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
Ранее исправление реестровых ошибок было проблематичным и длительным. Новый закон упростил эту процедуру и в 2 раза уменьшил время, отведённое на исправление недочётов.
Для исправления реестровой ошибки орган регистрации прав наделён новыми полномочиями по выезду на местность для определения:
- фактических координат земельных участков
- контуров зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства
Полученные данные вносятся в ЕГРН без согласия правообладателя:
- исправление проводится в случае, когда оно не вызовет прекращение, возникновение или переход зарегистрированного права на объект недвижимости
- срок исправления ошибки составляет 3 месяца
- собственник недвижимости вправе продлить срок исправления на 3 месяца:
- по заявлению
- после исправления реестровой ошибки орган регистрации прав обязан сообщить правообладателю о выполненных изменениях по его объекту
- правообладатель вправе оспорить в суде решение по исправлению ошибки, если он не согласен с тем, как она была исправлена
Итоги
К законодательным нововведениям нельзя относиться как к простому способу быстрого увеличения площади земельных участов. Они коснутся только части из них.
Заслуга федерального закона №150-ФЗ в том, что установленный им упрощённый порядок выполнения комплексных кадастровых работ благотворно скажется на положении собственников земельных участков.
Полезно знать
- Ознакомиться с особенностями с/х угодий, понятием о балле бонитета, режимом использования таких земель можно здесь
- Упрощённая схема технологического присоединения для садоводов, дачников, юрлиц, ИП – 2021 – читать здесь
- О новом подходе к комплексному развитию территорий поселений (КРТ) и достижению жилищного комфорта граждан – читать здесь
- «Дачная амнистия» 2021 – 2026: новые возможности – читать здесь
- Как получить участок от муниципалитета или государства – читать здесь
- Что такое «пятно застройки» земельного участка – читать здесь
- Риски от установления красных линий на земельном участке – здесь
- О порядке включения участков в границы населённых пунктов – читайте здесь
- Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
- С нормами строительства на садовых участках можно ознакомиться здесь
- Земельный налог для физических лиц с 2020 года – здесь
- Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – читать здесь
- Как используются участки в пожизненном наследуемом владении (ПНВ) – здесь