Проверка и уточнение границ земельных участков по инициативе муниципалитетов – с 1 июня 2015 года
Разделы статьи
- Выгодная «кадастровая помощь»
- Цели земельной ревизии
- Откуда финансы?
- Кто выполняет комплексные кадастровые работы и как узнать о их проведении?
- С каких территорий начинаются проверки?
- Выгодно ли всё это собственникам земельных участков?
- Плюсы и минусы массового кадастрового учёта
- Требования к профессионализму кадастровых инженеров
1. Выгодная «кадастровая помощь»
В силу основных положений ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ( № 171-ФЗ от 23.06.2014) в федеральном законе «О кадастровой деятельности» закреплена глава о комплексных кадастровых работах (глава 4.1)
Главные задачи таких работ:
- наполнение государственного кадастра недвижимости (ГКН) точными сведениями о местоположении границ
- земельных участков
- зданий
- сооружений
- объектов незавершенного строительства
- вовлечение свободных земель в гражданский оборот
Комплексные кадастровые работы проводятся за счёт бюджетных средств:
- никаких финансовых вложений собственников в данном случае не потребуется
- от обычных кадастровых работ ККР проводятся в отношении не одного ЗУ, а одновременно в отношении всех участков, расположенных на территории одного или нескольких кадастровых кварталов:
- садовые или огородные товарищества
- гаражные кооперативы
- коттеджные посёлки
- территории товарищества собственников недвижимости
- в результате выполнения ККР разрабатывается единая карта-план территории:
- в ней отображаются уточненные сведения об объектах недвижимости, расположенных в пределах конкретной территории
- на основании утвержденной карты-плана территории сведения вносятся в ЕГРН
В целях обеспечения возможности выполнения ККР:
- правообладателям объектов недвижимости
- запрещено препятствовать выполнению этих работ
- вменяется в обязанность обеспечить доступ исполнителю ККР к объектам недвижимости
- за исполнителем ККР закреплена обязанность казать на местности местоположение границ земельных участков в соответствии с подготовленным проектом карты-плана территории
- по требованию правообладателя объекта
- без взимания платы
После внесения в ЕГРН сведений о недвижимости, полученных в результате проведения ККР у правообладателей недвижимого имущества отпадает необходимость проводить кадастровые работы за свой счёт.
2. Цели земельной ревизии
Несложно догадаться, что главной целью уточнения границ становится пополнение бюджетов, а полезными для местных властей результатами будут:
- наведение порядка в кадастровом учёте
- устранение «белых пятен» в кадастровых картах
- выявление свободных земель
- выявление случаев злоупотреблений, когда под видом строительства индивидуальных и дачных домов предпринимаются активные попытки возведения многоквартирного жилья и даже торговых центров на землях, совершенно не предназначенных для этих целей
Последняя приведённая в качестве примера ситуация практиковалась предприимчивыми застройщиками в тех поселениях, где не были утверждены правила землепользования и застройки (ПЗЗ), прописывающие предельные параметры строительства.
Воспользовавшись упрощённой регистрацией права впервые, застройщики воздвигали и регистрировали столь прибыльную недвижимость на дачных участках, выкупленных ими «за копейки».
Важной для муниципалов задачей, которая будет решаться при уточнении границ участков, станет перепись существующих собственников.
Полученные точные сведения о границах и фактических площадях участков позволят правильнее оценивать землю и рассчитывать налоги.
По данным Росреестра:
- около 29 миллионов земельных участков, внесённых в ГКН не отвечают требованиям современного земельного законодательства
- выявлено много парадоксов, когда общая площадь всех участков внутри одного кадастрового квартала вдвое превышает площадь самого квартала, да ещё 1.5 млн. участков пересекаются и накладываются друг на друга
Что в итоге? Вечные межевые войны и ссоры между соседями из-за неправильно установленных заборов, разборки с властями из-за самозахватов берегов озёр и рек, кусков просёлочных дорог, а иногда и по поводу изъятий частных земель под строительство автомагистралей, железнодорожных трасс, ЛЭП, мостов и т.д.
3. Откуда финансы?
Комплексные кадастровые работы (ККР):
- ведутся муниципалитетами за счёт своих средств
- частично финансируются из федерального бюджет.
Государство, тем не менее, предполагает, что и сами собственники могут быть заинтересованы в выполнении «ревизии» самостоятельно, за свои деньги. Такой вариант позволит исключить возможность ущемления прав владельцев. Особенно в случаях, когда границы их наделов зафиксированы приблизительно или произошло наложение границ соседствующих участков.
Собственники ЗУ смогут «застолбить границы», внести уточнения в их описание и по интернету, без личного присутствия, равно как и желающие получить землю у муниципалитета или государства.
Не все муниципалитеты сразу приступили к обмерам. Для этого им потребуется сначала получить деньги из бюджета. Тем не менее, средства будут предусмотрены во всех муниципальных «портмоне».
Уточнения границ участков будут проводится с применением самых совершенных способов. В том числе и с помощью аэрофотосъёмки:
- позволяет «видеть» большую территорию и каждый участок во всех подробностях
- определять границы ЗУ, а также границы дорог, парков, бульваров, скверов, относящихся к территориям общего пользования
4. Кто выполняет комплексные кадастровые работы и как узнать о их проведении?
Муниципальный заказ на проведение кадастровых работ даётся организациям, выигравшим аукцион на эти работы. Их геодезисты имеют право, на основе заключённых с администрациями договоров, выезжать на участки для проведения межевания без согласия их собственников.
Узнать о начале кадастровых работ в своём районе можно на официальных сайтах муниципалитетов. Местные власти, выполняя требования закона, обязаны:
- всесторонне информировать население об их проведении
- устанавливать информационные щиты на территориях, где такие работы планируются
Собственники участков будут предупреждены о выездах геодезистов:
- через местную прессу, где публикуются объявления о проведении
- через персональные письма-уведомления по адресам, указанным в документах на землю:
- их выгружают из единого госреестра прав
5. С каких территорий начинаются проверки?
Проверка начнётся с тех участков, в которых власти заинтересованы максимально. Работа будет вестись постоянно, но не одновременно на всех ЗУ разом. И не факт, что землемеры появятся на участке завтра или в ближайшее время.
Кадастровые работы затронут, в частности, кварталы, в которые входят
- садоводства
- фермерские и подсобные хозяйства
С 1 января 2018 года необходимость в точных границах участков и в полноценном кадастровом паспорте стала для собственников ЗУ необходимой «как воздух». Ведь купить, продать, заложить или подарить землю без точного описания границ попросту невозможно. Так определено поправками к Земельному кодексу РФ.
6. Выгодно ли всё это собственникам земельных участков?
Многим – выгодно. В первую очередь, тем, чьи участки не обмерены, то есть не имеют установленных на местности границ, или куплены по садоводческой книжке и других документов на них нет.
Им посчастливится получить точные координаты своих земельных владений за счёт местных властей, а не за свои собственные средства, которых ранее не хватало на это самое межевание, и далее самим поставить свои участки на кадастровый учёт.
Есть и другие ситуации, когда межевание (тем более, не за свои деньги!) необходимо:
- во многих документах на землю (кадастровых паспортах), являющихся подтверждением постановки участков на государственный кадастровый учёт, характеристики участков не описаны:
- указывается, например, что границы участка на местности не установлены и требуется их уточнение при межевании
- такая же проблема характерна для ЗУ, зарегистрированных по «дачной амнистии» без установления их границ
Чем обычно грозит такое положение дел? Тем, что более сноровистые соседи, приступившие к оформлению своих участков, невольно или специально смогут забрать часть территории «дремлющего» соседа:
- отстоять свою землю после всего случившегося будет очень и очень сложно, даже если на уже захваченном (в понимании пострадавшего собственника, а не по документам) куске земли окажется постройка
- был бы обмерен участок, были бы точные его границы, был бы они зарегистрированы, проблема бы и не возникла – вот и получается, как в поговорке, «если бы да кабы»...
Других собственников, в чьих интересах иметь результаты межевания, можно объединить в группу «спорщиков»:
- соседи, воюющие между собой за кровные пяди
- собственники ЗУ, которые остались недовольными результатами муниципальной ревизии земель:
- к примеру, когда вместо 10 соток, указанных в старом КПЗУ, получилось 9.6 соток после обмера, – как понятно, такая ситуация влечёт несоответствие сведениям, имеющимся в ЕГРН
Проверить состояние сложившейся в таких случаях ситуации можно на публичной кадастровой карте. Получить необходимые сведения по имеющейся информации (по кадастровому номеру или адресу участка) помогут советы, представленные здесь.
Для разрешения возникающих проблем в администрациях созданы согласительные комиссии под председательством главы поселения или главы муниципального района:
- писать заявления по возникшим претензиям придётся в комиссию, обосновав своё видение ситуации
- на карте-плане территории граница получит статус спорной
- оставаться в таком статусе граница может в течение 15 лет (максимальный срок):
- если за это время стороны конфликта ни через суд, ни мирными соглашениями не придут к разрешению вопросов, в кадастр внесут координаты участков, установленные инженерами при выполнении муниципального заказа
- границы автоматически будут считаться согласованными
- оспорить такой результат можно будет лишь в судебном порядке
7. Плюсы и минусы массового кадастрового учёта
Собственники «виртуальных» участков – тех, у которых границы не определены, пока не чувствуют себя пострадавшими. Ведь сам по себе размер участков не изменится, да и налогами они не обременены… до тех пор, пока власти не выполнят комплексные кадастровые работы.
Стоит ли по-прежнему обольщаться своей безоблачной ситуацией или нужно действовать?
С одной стороны, оформление участка за свой счёт, не столь радужно, как бесплатное получение от муниципалитета сведений о его границах.
С другой стороны, можно зарегистрировать их бепрепятственно и без возможных споров, пока в Госкадастре нет сведений по границам таких же «нереальных» соседних наделов.
Если при муниципальном обмере будут допущены неточности, когда изменения по одному участку вызовут необходимость исправления границ по другим, то проблема станет неизбежной и действительно затратной.
Существует ещё теоретически вероятный риск того, что обмеры властей так изменят границы участка, на который хоть и есть документы, но нет сведений о нём в государственном кадастре:
- ЗУ «сольётся» с землёй общего пользования или муниципальной землёй, имеющих установленные границы
- в этом случае результаты ККР пересматриваться не будут
- в судебном порядке доказать свою правоту собственнику «слившегося участка» не получится
Такое обстоятельство, как самостоятельные действия Кадастровой палаты, без участия собственников, по исправлению ошибок в границах ЗУ, предназначенных:
- для ИЖС
- для ведения ЛПХ
- для огородничества
- для садоводства
- для индивидуального гаражного строительства
лишит собственников возможности прирезки границ участков в размере не выше, чем на 10%:
- исправление ошибок в границах, которое проведёт Кадастровая палата, не может быть более, чем на 5% от прежней площади участка, ранее зарегистрированной в ГКН
- исправления Кадастровой палаты регистрируются в протоколах об ошибках, в которых должен значиться и адрес собственника участка:
- ему в течение 5 дней высылается уведомление об исправлении площади и границ участка на эти 5%
- собственник ЗУ в течение 6 месяцев должен:
- или согласиться с полученным вариантом
- или проявить своё несогласие
- если согласие/несогласие собственник ЗУ не выразит:
- ошибка будет исправлена без согласия
- участок окажется поставленным на учёт по результатам работы Кадастровой палаты
8. Требования к профессионализму кадастровых инженеров
Всем известно, что без подписи кадастрового инженера не состоится ни одна сделка сделка купли-продажи недвижимости.
Кадастровые инженеры готовили, будут готовить впредь документы на земельные участки. Результаты их работы – будущие кадастровые паспорта и свидетельства на право собственности, получить которые стремятся все владельцы.
На сегодняшний день насчитывается порядка 32 000 таких специалистов. Эти ряды государство планирует «проредить», чтобы отсечь неэффективных и избавиться от непрофессионалов, так или иначе затесавшихся в «святая святых» государства и каждого собственника земли, на которой он строит дом и растит детей.
Кадастровых инженеров обяжут вступать в саморегулируемые организации (СРО), установят дополнительные требования к их квалификации и обучению.
Кроме этого, в целях защиты граждан от будущих кадастровых ошибок для кадастровых инженеров будет введено обязательное страхование профессиональной имущественной ответственности – на сумму предположительно 5 млн. руб.
Заключение
- Несовершенство ранее сложившейся практики формирования ЗУ и постановки их на кадастровый учёт привела к «сползанию» и «текучести» их границ
- ситуация привела к многочисленным непростым земельным тяжбам и раздраям между собственниками земель
- Огрехи земельного законодательства позволили многим собственникам:
- уклониться от уплаты налогов, пополняющих бюджет каждого региона
- к использованию участков не по их назначению
- воспользоваться самовольным захватом неучтённых свободных земель на территориях муниципалитетов
- «Дачная амнистия», при все своей положительной направленности на упрощение регистрации объектов, вместе с тем, создала огромный «временной люфт» в процессе фиксации прав на недвижимость:
- что опять-таки вызвало государственные недоимки по налогам
Поможет ли выполнение комплексных кадастровых работ по уточнению границ земельных участков по инициативе муниципалитетов покажет время. Ясно пока одно:
- муниципалам предстоит разгрести кучу документов
- плотно заняться границами участков, больших и малых территорий, в том числе и сумбурными границами населённых пунктов
- найти собственные или получить из бюджета необходимые средства
Полезно знать
- Земельный налог для физических лиц с 2020 года – здесь
- С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
- О возможности строительства жилого дома на фермерской земле читайте здесь
- С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь
- Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь
- ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь
- С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь
- Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь
- С порядком изменения ВРИ земельных участков, действующим с 2017 года, можно ознакомиться здесь
- Как определить вид использования участка для ИЖС, ЛПХ, КФХ, дачного строительства по Классификатору ВРИ-2019, можно ознакомиться здесь
- Узнать, как провести раздел участка - здесь