Главная → Изменение категории земли (перевод земель) → Включение земельных участков в границы населённых пунктов – решение проблемы с застройкой


Включение земельных участков в границы населённых пунктов – решение проблемы с застройкой


Содержание

  1. Упрощение порядка включения участка в территорию населённого пункта 
  2. Граница земель населённого пункта
  3. Включение ЗУ в черту населённого пункта – это изменение его границ
  4. Порядок включения участка в границы населённого пункта:
  5. Анализ уместности перевода участка в категорию земель населённого пункта 
  6. Отказ во включении участка земли в пределы населённого пункта

 

 

Внимание!

  1. Принят  новый закон о строительстве жилых домов на сельхозземле – с 1 марта 2022 года – подробности ЗДЕСЬ
  2. О торговле непосредственно на фермерском участке – читать здесь
  3. Сельский туризм: новое эффективное направление фермерства – 2022 – читать здесь

 

1. Упрощение порядка включения участка в территорию населённого пункта 

 

Без препятствий, но с неукоснительным соблюдением земельных и градостроительных требований, строительство:

  • жилого дома
  • производственного здания
  • магазина
  • аптеки
  • склада запчастей для автомобилей
  • других сооружений и объектов

ведётся только на земельных участках, расположенных на территории населённого пункта.

Капитальное здание на земле, находящейся за чертой города, посёлка, деревни, построить разрешается не всегда. Собственники «запредельных» (по отношению к населённому пункту) аграрных наделов не могут получить разрешение на строительство. Администрации указывают им на порядок застройки участков только теми объектами, что допускаются градостроительными регламентами. Они вводятся Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), действующих в поселении. 

ПЗЗ и градостроительные регламенты – жёсткие, но справедливые регуляторы эксплуатации и застройки участков. Они не устанавливают полное «вето» на строительство, а указывают на то, что его необходимо вести:

  • без противоречий с видом разрешённого использования надела
  • с соблюдением параметров объектов капитального строительства, указанных в градостроительном регламенте
  • без нарушений установленных обременений/ограничений в эксплуатации участка

У проблемы с застройкой участков, расположенных вблизи и вдали от населённого пункта (НП), есть решение. Это включение участков в его границы при выполнении ряда условий. Оно стало популярным среди  собственников аграрных участков.

Причина такого явления – упрощение процедуры присоединения участка к территории НП и возможность включение наделов, непосредственно не примыкающих к его границам:

  1. без дополнительных экспертиз, влекущих денежные траты собственников на их выполнение 
  2. с одновременным изменением категории земель участка и его ВРИ
  3. без прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов 
  4. бесплатно

Порядок включения ЗУ в границы НП уточнён в федеральном законе «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» № 191-ФЗ (смотреть статью 4_1).

Право собственников на включение ЗУ в границы населённого пункта основано на положениях:

 

2. Граница земель населённого пункта

 

Земли населённых пунктов – те территории НП, на которых ведётся застройка. Задача таких земель – развитие города или поселения, к которому они относятся.

Граница земель населённого пункта или поселения – линия на его картах, схемах и планах, отграничивающая его территориальные пределы. Она не может пересекать (статья 83 ЗК РФ):

  • границы муниципальных образований (а также выходить за их границы)
  • линии участков земли, предоставленных физическим и юридическим лицам

Границы земель НП «рождаются» при планировании территорий поселений, в состав которых входят населённые пункты.

В ходе территориального планирования разрабатываются:

  1. генеральные планы поселений, городских округов
  2. схемы территориального планирования муниципальных районов

Они утверждаются органами власти. 

Документы территориального планирования:

  • определяют назначение территорий с учётом социальных, экономических, экологических и иных факторов:
    • в отдельном порядке – на ограниченной территории населённых пунктов в документах планирования указывается расположение зон для объектов промышленной, жилой, общественно-деловой, иной застройки и транспорта
  • разрабатываются в целях:
    • устойчивого развития территорий
    • развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур
  • учитывают интересы:
    • граждан и их объединений
    • Российской Федерации
    • субъектов РФ
    • муниципальных образований 

Все органы местного самоуправления имеют полномочия (часть 1 статьи 20 и часть 1 статьи 24 ГрК РФ):

  • по утверждению генеральных планов поселений
  • по задачам перевода земель и/или земельных участков в земли (из состава земель) населённых пунктов

Исключения составляют случаи:

  • включение земельных участков в границы НП:
    • когда перевод выполняется по решению высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ
  • установление или изменение границ НП, расположенных на межселенных территориях

Установление границ населённых пунктов выполняется:

  • в генеральных планах поселений (городских округов)
    • положение о территориальном планировании
    • карту границ поселения
    • карту предполагаемого расположения объектов местного значения
    • карту функциональных зон населённого пункта
  • в схемах территориального планирования муниципальных районов:
    • для НП, расположенных на межселенных территориях:
      • к межселенным относятся территории с низкой плотностью жителей, не включенные в границы одного из поселений
    • для  сельских НП:
      • с числом жителей – менее 100 человек
      • расположеннных:
        1. на территориях с низкой плотностью жителей
        2. в труднодоступных местностях
    • для НП без статуса поселения и не входящего в состав другого поселения

Исключение в установлении границ сделано также для городов федерального значения: их устанавливают и изменяют  по решению Совета Федерации Федерального Собрания РФ.

 

3. Включение ЗУ в черту населённого пункта – это изменение его границ

 

Включение земельного участка в границы любого населённого пункта влечёт изменение площади и конфигурации его территории, как и исключение ЗУ из земель НП.

Результатом каждого встраивания земельного надела в черту НП или изъятия из неё становятся поправки, которые вносятся:

  • в генеральный план поселения, городского округа
  • в схему территориального планирования муниципального района

Они подлежат утверждению органами власти. 

Черта населённого пункта постоянно преобразуется:

  • по мере развития НП
  • за счёт включения новых земель, необходимых для расширения, или исключения другой части земель и участков

Поскольку одна из главных целей разработки документов территориального планирования – учёт интересов граждан, их объединений, муниципальных образований, РФ и её субъектов, вывод о том, что все они имеют право на обоснованное изменения границ населённого пункта, – логический и законный. Значит, таким же правовым характером обладает и включение участка в границы НП (как и исключение из границ).

При переводе участков в границы НП меняется категория их земель. Новая категория, которая будет присвоена участку в случае положительного решения, – «земли населённых пунктов», а ВРИ ЗУ – тот, что был выбран собственником и утверждён властями.  

 

4. Порядок включения участка в границы населённого пункта

         

4.1. Регламент для собственника ЗУ

 

Для собственников участков регламент процедуры присоединения надела к территории НП представляется простым. Им нужно:

  • собрать документы
  • написать мотивированное заявление:
    • о включении ЗУ в границы НП и об установлении или изменении ВРИ ЗУ  
    • об исключении из границ и об установлении или изменении ВРИ ЗУ  
  • предать всё:
    • или в орган местного самоуправления, на территории которого находится населённый пункт
    • или в орган местного самоуправления муниципального района – если земельный участок расположен на межселенной территории
  • дождаться извещения о проведении общественных слушаний по внесению изменений в генеральный план поселения в связи с заявлением о включении ЗУ в границы населённого пункта:
    • слушания организуются и проводятся в порядке, установленном уставом муниципального образования  
  • принять участие в слушаниях
  • дождаться решения органа государственной власти субъекта РФ

Состав обязательных документов, которые нужно приложить к заявлению, – минимальный:

  1. кадастровый план земельного участка (выписка из ЕГРН)
  2. правоустанавливающие документы
  3. копии документов, удостоверяющих личность

Другие документы собственник участка может предоставить по личной инициативе.

 

Примечания

 

1. Обоснование необходимости включения ЗУ в границы населённого пункта

 

Обоснование необходимости включения ЗУ в границы населённого пункта может быть в виде декларации о намерениях – бизнес-плана, содержащего:

  • сведения о назначении и параметрах предполагаемого строительства
  • сведения о наличии подъездных путей к ЗУ
  • сведения о возможности подключения объектов, которые будут построены на участке,  к сетям электро-, водо- и газоснабжения, водоотведения (в случае наличия этих сетей в населённом пункте)
    • или о вариантах решения этого вопроса, необходимости в объемах обеспечения инженерными и транспортными коммуникациями
  • документы, подтверждающие наличие предварительных технических условий (ТУ) по инженерному обеспечению
  • сведения о необходимости установления санитарно-защитной (охранной) зоны, возможности установления этих зон

При намерении о включении в границы НП земельных участков с/х назначения с одновременным установлением изменением их ВРИ будет уместным предоставление документов, подтверждающих невозможность их использования по целевому назначению ввиду невысокой сельскохозяйственной ценности  (заключения соответствующих экспертиз).

2. Подготовка эскизного проекта планировки

При намерении о включении в границы населённого пункта территорий в целях жилищного строительства, базы отдыха или много крупного  объекта необходимо подготовить эскизный (архитектурный) проект планировки.

Он должен содержать архитектурные решения, комплексно учитывающие требования, необходимые в дальнейшем для уточнения генерального плана и завершения разработки проекта планировки территории, по которому будет осуществляться застройка:

  • социальные
  • экономические
  • функциональные
  • инженер­ные
  • технические
  • противопожарные
  • санитарно-гигиенические
  • экологические
  • ар­хитектурно-художественные
  • иные

В эскизном проекте должны быть выведены технико-экономические показатели, включающие:

  • сведения о численность населе­ния жилого образования
  • типы жилых домов (строений) и их общую плошадь
  • сроки застройки территории
  • сроки ввода в эксплуатацию жилых домов, объектов социального, культурно-бытового обслуживания
  • предполагаемое зонирование, включаемой территории

другие показатели, необходимые для реализации проекта.

3. Примерная форма заявления

С примерными формами заявлений, обоснований необходимости включения участков в границы НП, а также с рекомендациями по   прилагаемым документам можно ознакомиться на официальных сайтах администраций муниципальных образований:

Заявление можно подготовить в такой форме:

 

                   Главе администрации ___________ муниципального района 
                 

                    от ________________________________________________
           

для юридического лица – полное наименование   данные о   государственной регистрации
                    
для физического лица – фамилия, имя, отчество, паспортные данные
   

                     Адрес  заявителя: 

                     –––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––                          

   (почтовый адрес для направления корреспонденции)                                              
                                                  

                                               Заявление

о включении земельного участка в границы населённого пункта, исключении земельного участка из границ населенного пункта, и/или изменении/установлении вида разрешённого использования земельного участка.

Прошу _________________________________________________________

нужно выбрать:

  • включить земельный участок в границы населенного пункта
  • исключить земельный участок из границ населенного пункта

_______________________________________________________________    (указать наименование населённого пункта)

с установлением или изменением вида разрешённого использования земельного участка

_______________________________________________________________
(указать необходимое разрешённое использование участка)


находящийся в  ________________    собственности
                       (указать форму собственности)

общей площадью  _______ кв. м

кадастровый номер. _____________

расположенный по адресу:

____________________________________________________________

(указать полный адрес: область, муниципальное образование, район, населенный пункт, улица, дом, корпус, строение)

 
из категории

_______________________________________________________________ (в соответствии с документами земельного кадастра)

в связи
 _______________________________________________________________
(изложить обоснование необходимости включения/исключения земельного участка в границу/из границы населённого пункта)

Приложения:

1. Копия документов, удостоверяющих личность заявителя (для заявителей – физических лиц)

2. Выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (для заявителей – индивидуальных предпринимателей)

или выписка из единого государственного реестра юридических лиц (для заявителей – юридических лиц)

3. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок

4. Кадастровая выписка земельного участка

5. Эскизный (архитектурный) проект планировки

 

Подпись лица, подавшего заявление:

для физических лиц:

_________________      __________________
(Ф.И. О.)                             (подпись)

для ИП, юридических лиц:

_________________      ___________________     ____________
  (должность                     (Ф.. И.О.).                (подпись)                 

М. П.  

 

Дата

  
«____»  ___________ 20_________ года
 

Контактное лицо:     ____________________

телефон для связи:  _____________________
 
 

 

Действия органа местного самоуправления

 

После получения заявления орган местного самоуправления обязан:

  • принять решение о проведении публичных слушаний:
    • в течение 5 рабочих дней с даты поступления заявления
  • опубликовать извещение (оповещение) о проведении слушаний:
    • в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов
    • на официальном сайте муниципального образования
  • провести слушания
  • опубликовать заключение о результатах слушаний:
    • о возможности и целесообразности включения ЗУ в границы населенного пункта
    • о возможности установления или изменения ВРИ ЗУ в случае, если это указано в данном заявлении

 

Примечание

 

Публичные слушания не проводятся в случаях включения земельного участка в границы населённого пункта в целях:

  • жилищного строительства
  • комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства
  • рекреационного использования

Это положение изложено в подпункте 2 пункта 5 статьи 4_1 федерального закона № 191-ФЗ от 29.12.2004.

Срок, отсчитываемый:

  • со дня опубликования извещения о проведении слушаний
  • до дня опубликования заключения о результатах слушаний

не может быть более чем 1 месяц. 

В течение 45 дней с даты поступления заявления орган местного самоуправления направляет в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ:

  1. поступившее заявление
  2. документы, прилагаемые к заявлению
  3. заключение о целесообразности включения ЗУ в границы НП
  4. заключение о результатах публичных слушаний

 

Действия органа государственной власти субъекта РФ

 

Срок согласования заявления органом государственной власти субъекта РФ:

  • не более 1 месяц с даты поступления документов
  • не более 30 дней + 5 дней с даты направления документов в органы, с которыми необходимо провести согласование заявления:
    • с органами, уполномоченный на распоряжение лесными участками
    • с уполномоченным федеральным органом исполнительной власти – в случае, если предполагается включение земельных участков, предоставленных:
      1. воинским формированиям
      2. органам, организациям, предприятиям, учреждениям, осуществляющим функции по вооруженной защите целостности и неприкосновенности территории РФ, защите и охране Государственной границы РФ, информационной безопасности, другим видам безопасности

В случае, если в установленный срок орган государственной власти субъекта РФ не получил информацию о согласовании заявления, оно считается согласованным с этими органами.

По истечении указанных сроков исполнительный орган государственной власти субъекта РФ:

  • принимает решение:
    1. или о включении ЗУ в границы НП и об установлении или изменении его ВРИ 
    2. или об отказе во включении ЗУ в границы НП и об установлении или изменении его ВРИ
  • направляет копию решения в орган местного самоуправления поселения, городского округа, орган местного самоуправления муниципального района, в границах которых расположен земельный участок  

Перевод земельных участков из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения в ЕГРН записи изменений категории земель и ВРИ земельного участка.

 

5. Анализ уместности включения участка в границы населённого пункта 

 

Несложность процедуры для заявителя не значит, что вопрос о включении участка в границы населённого пункта будет решён только положительно, ведь главное действие остаётся «за кадром. Это анализ целесообразности включения надела в черту НП, проводимый органом местного самоуправления и органом государственной власти субъекта РФ.

Если, например, в границы населённого пункта, переводится участок сельскохозяйственного назначения, то делается запрос в организации, с которыми ведётся согласование перевода, на предоставление:

  • оценки значимости ЗУ 
  • справки об отсутствии на территории надела могильников скота
  • других материалов

Также при анализе правомерности включения земельного участка в границы НП  орган местного самоуправления учитывает следующие факторы:

  • отсутствие на участке санитарно-защитной зоны предприятий с классом санитарной опасности
  • ценность участка (бонитет) участка с/х назначения
  • обеспеченность участка подъездом для транспорта
  • реалии в обеспечении участка элементами инфраструктуры населённого пункта 
  • другие

 

6. Отказ во включении участка земли в пределы населённого пункта

 

Власти вправе отказать во включении участка в пределы населённого пункта. Причины отказа не произвольные. Они определены в ПЗЗ и Уставе муниципального образования, а также в пунктах 19-22 статьи 4_1 федерального закона № 191-ФЗ от 29.12.2004.

Самые распространённые из них следующие: 

  • границы населённого пункта пересекают:
    • границы муниципального образования или выходят за них
    • границы земельных участков физических и юридических лиц
  • земли, планируемые собственниками для включения, имеют ценный сельскохозяйственный статус
  • включаемый ЗУ невозможно обеспечить инфраструктурой населённого пункта
  • участок попадает в охранную зону производств или иных промышленных объектов
  • ограничения, запреты на изменение целевого назначения или ВРИ ЗУ установлены законом
  • заявленный ВРИ участка не соответствует документам территориального планирования:
    • РФ
    • субъектов РФ
    • муниципальных образований 
  • исполнительный орган государственной власти субъекта РФ получил:
    • мотивированный отказ федерального органа исполнительной власти в согласовании заявления
    • заключение органа местного самоуправления:
      1. о невозможности или нецелесообразности включения ЗУ в границу НП
      2. об исключении ЗУ из границы НП и об установлении или изменении его ВРИ 
  • заключение о результатах публичных слушаний, выражающее несогласие участников слушаний с решением:
    •  о включении ЗУ в границу НП
    • об исключении ЗУ из границы НП и об установлении или об изменении ВРИ ЗУ

Отказ в принятии решения:

  • о включении ЗУ в границы населенного пункта
  • об исключении ЗУ из границ населенного пункта
  • об установлении или об изменении ВРИ земельного участка

может быть обжалован в судебном порядке.

 

Полезная информация

 

  • Значение поправок, внесённых в июле 2022 года в закон об СНТ/ОНТ №217-ФЗ, – прогресс или полумеры?  – здесь
  • Ознакомиться с особенностями с/х угодий, понятием о балле бонитета, режимом использования таких земель можно здесь
  • С положениями «гаражной амнистии» 2021 – 2026 можно ознакомиться здесь
  • О практической полезности  кадастрового плана территории (КПТ) – здксь 
  • Регламент подготовки и утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (КПТ) – здесь
  • Предоставление публичных земельных участков из земель с/х назначения для фермерства и ведения ЛПХ – здесь
  • Упрощённая схема технологического присоединения для садоводов, дачников, юрлиц, ИП – 2021 – читать здесь
  • О новом подходе к комплексному развитию территорий поселений (КРТ) и достижению жилищного комфорта граждан – читать здесь
  • «Дачная амнистия» 2021 – 2026: новые возможности – читать здесь
  • Как получить участок от муниципалитета или государства – читать здесь
  • Риски от установления красных линий на земельном участке – здесь
  • Что такое «пятно застройки» земельного участка – читать здесь

Поделиться:





наверх