Правила сноса самовольных построек – с 2018 года

Содержание

1. Законодательный пакет по регулированию ситуаций с самовольным строительством
2. Новые правила сноса самовольных построек:
   • 2.1. Уточнение понятия «самовольная постройка»
   • 2.2. Сокращение перечня объектов самостроя
   • 2.3. Прямой запрет на решения властей о сносе зарегистрированного самостроя
3. Решения судов о самострое
4. Сокращение возможностей муниципальных властей по сносу самовольных построек
   • 4.1. Когда муниципальные власти вправе принять решение о сносе самостроя
5. Приведение постройки в соответствие с установленными требованиями
6. Принудительное изъятие участка при неисполнении требования о сносе самостроя
7. Легализация самовольной постройки – шанс избежать сноса
8. Меры защиты добросовестных владельцев при сносе самовольных построек
9. Ответственность за самовольное строительство

 

1. Законодательный пакет по регулированию ситуаций с самовольным строительством

 

С проблемой самовольного строительства, будь то торговый павильон, несанкционированное здание на сельхозземле или дом на участках ИЖС и ЛПХ в населённых пунктах, а ещё хуже, если этот дом на таком участке по каким-то «чудесным» причинам оказался многоквартирным, государство боролось и борется административными и судебными способами.

Застройщики, не устранившие градостроительные нарушения, обязаны самостоятельно и за свой счёт сносить возведённые постройки. При их нерадивости администрациям приходилось ранее решать эту задачу, так сказать, «без церемоний». Финансовые затраты возлагались «строительных вольнодумцев».

На государственном уровне регулирование вопросов о ликвидации самовольного построеек всех масштабов происходит постоянно. Строительство многоквартирного жилья, ведущееся незаконным порядком на участках предназначенных под частную жилую застройку, потребовало более пристального внимания.

Подготовлены поправки к федеральному законодательству:

• проект ФЗ № 301924-7:
  • регламентирует правила сноса самостроя
  • определяет меры защиты добросовестных владельцев построек
  • стал основой для ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» № 339-ФЗ от 3 августа 2018 года
• проект ФЗ № 302153-7:
  • устанавливает:
    1. порядок надзора за строительством индивидуальных жилых и садовых домов
    2. порядок сноса домов и изъятие участков
    3. ответственность за те случаи, когда самовольное строительство или реконструкция привели к нарушению градостроительных регламентов

 

 

2. Новые правила сноса самовольных построек

 

Как прозвучало в новостном сообщении 1 канала TV от 5 августа 2018 года, вступивший в силу федеральный закон:

• изменил основания и порядок сноса самовольной постройки,
• усилил административные меры противодействия самовольному строительству.
• установил дополнительные меры по защите прав граждан и юридических лиц на недвижимое имущество.

Отныне, прежде чем добиваться от владельца самостроя сноса строения, муниципальные власти обязаны предоставить ему время на самостоятельное устранение нарушений и на его полную легализацию, а узаконить самострой собственники могут теперь или через орган муниципальной власти или в суде.

Попытаемся разбраться, в чём конкретно заключаются вступившие в силу законодательные нововведения, изучив содержание закона.

 

2.1. Уточнение понятия «самовольная постройка»

 

Понятие произвольного строительства изложено в ГК РФ (статья 222):

самовольной постройкой признаётся здание, сооружение или другое строение, если их возведение выполнено в одном или в сочетании следующих обстоятельств:

1. ЗУ не предоставлен в установленном порядке:
   • то есть на участок нет правоустанавливающих документов
2. ВРИ земельного участка не допускает строительство таких объектов
   строительство проведено без получения разрешения на их строительство:
   • с августа 2018 года – без уведомления о соответствии параметрам строительства
3. строительство выполнено с разрешением на строительство, но с нарушением градостроительных и строительных норм и правил

 

2.2. Сокращение перечня объектов самостроя

 

Объекты, построенные по разрешению на строительство, выполненное, вместе с тем, с нарушением некотрых ограничений по использованию земельного участка, самостроем не считаются.

К правонарушениям в данном случае относятся:

• нарушение ограничительных требований, установленных на момент начала создания постройки
• нарушение требований, действующих на момент выявления самовольного строительства
• нарушения действующих ограничений по использованию земельного участка, о которых застройщик:
  • не знал
  • не мог знать
  • не обязан был знать

Постройка не будет считаться самовольной, если она возведена с нарушением ранее действующих градостроительных или строительных норм и правил, которые утратили силу на момент выявления самостроя.

Исключена ответственность застройщика за строительство в зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) при условии, что для него не был обеспечен публичный доступ:

• к сведениям о таких зонах
• к сведениям о границах ЗОУИТ
• к информации об ограничительных трбованиях в ЗОУИТ по использовании земельных участков

К примеру, добросовестный застройщик не мог знать о нарушении расстояний до трубопроводов, сведений об охранных зонах которых не было в публичном доступе в ЕГРН. Его строение, отвечающее требованиям полученного разрешения на строительство, попадает в охранную зону трубопровода. Она возведена с нарушением ограничений по застройке земельного участка, но считаться самовольной постройкой не будет.

Определить ситуации, когда постройка не будет считаться самовольной и установить добросовестность застройщика, можно лишь при одновременном сочетании следующих условий:

• у владельца самовольной постройки оформлены права на землю
• застройщик получил разрешение на строительство и провёл все согласования
• в ЕГРН не внесены сведения:
  • об ограничениях
  • об особых условиях использования земельного участка

Если на момент строительтва права на землю не были зарегистрированы и постройка появилась без разрешения на строительство, о добросовестности владельца участка судить не придётся.

 

2.3. Прямой запрет на решения муниципальных властей о сносе зарегистрированного самостроя

 

Запрещён снос самовольных построек с зарегистрированным правом собственности, возведённых без разрешения на строительство. По новому закону, муниципальные власти не вправе принимать решения о сносе.

Они теперь могут выноситься только судом, но после выявления факта использования застройщиком всех возможностей по устранению нарушений.

Ни власти, ни суд не могут принять решение о сносе постройки, по которой до принятия нового закона принято судебное решение об отказе в удовлетворении иска о сносе жилого или садового дома.

Не будет делаться снос частных жилых домов на участках для ЛПХ в населённом пункте, ИЖС, садовых и дачных участках с оформленными на них правами по «дачной амнистии», даже если построены они были без разрешения на строительство или попали в зону с особыми условиями. К самострою они не относятся. Это положение представляется важным, поскольку «дачная амнистия» в отношении объектов жилищного строительства граждан продлена до 1 марта 2020 года.

Введены также ограничения на признание самовольными постройками указанных объектов, права на которые зарегистрированы до 1 марта 2018 года.

Снос самовольных жилых домов и стоений на садовых и дачных участках запрещён, если одновременно выполняются следующие условия:

• права на жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 года или или эти права признаны судом
• параметры жилых домов и жилых строений соответствуют:
  • предельным параметрам разрешённого строительства
  • реконструкции ОКС, установленным правилами землепользования и застройки
  • и (или) предельным параметрам таких объектов, установленным федеральным законом
• на земельный участок с построенным жилым домом:
  • оформлено право собственности
  • надел эксплуатируется на ином законном основании

Запрет на снос самовольных строений распространяется на случаи перехода прав на перечисленные объекты.

По перечисленным объектам, построенным без разрешения на строительство, решения о сносе принимвтся в следующих случаях:

• строения создают угрозу жизни и здоровью граждан
• режим территориальной зоны не допускает стротельство объекта:
  • он подлежит сносу, но не как самовольная постройка
  • за выполнение сноса владельцу объекта положено возмещение убытков

 

3. Решения судов о самострое

 

Судебное решение о сносе или приведении постройки в соответствие с установленными градостроительными требованиями принимается в следующих случаях:

1. невозможно привести постройку в соответствие с установленными градостроительными требованиями
2. постройку возможно исправить

Владельцу земельного участка нужно выбрать способ устранения проблемы:

• снести объект в срок 3 - 12 месяцев:
  • в зависимости от специфики строения
• привести объект в соответствие с установленными градостроительными требованиями в срок от 6 месяцев до 3 лет:
  • в зависимости от специфики строения

К установленным требованиям относятся:

• соблюдение градостроительных регламентов и параметров, установленных:
  • правилами землепользования и застройки поселения
  • документацией по планировке территории
  • требованиями к параметрам постройки
• соблюдение:
  • действующих ограничений по использованию земельного участка
  • действующих строительных норм и правил
  • действующих экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов

 

4. Сокращение возможностей муниципальных властей по сносу самовольных построек

 

Новый закон сократил полномочия органов власти по принятию ими решений о сносе самовольных построек во внесудебном порядке. В качестве приоритета закон определил:

• увеличение объёма гарантий судебной защиты граждан
• расширение круга вопросов, решаемых только в судебном порядке

Самовольная постройка может быть снесена только по решению суда. Органы местного самоуправления не вправе принимать решение в отношении самовольных построек:

1. о сносе
2. о приведении в соответствие с установленными требованиями

в следующих случаях:

• право собственности на строение уже зарегистрировано в ЕГРН
• построенный объект – жилой или садовый дом, многоквартирный жилой дом
• строение возведено до 2001 года, когда вступил в силу Земельный кодекс РФ 
• застройщик не получил разрешение на строительство в отношении зданий, сооружений, других строений, возведённых до дня вступления в силу ГрК РФ № 73-Ф3 от 7.05.1998 года:
  • с августа 2018 года – без уведомления о соответствии параметрам строительства)

 

4.1. Когда муниципальные власти вправе принять решение о сносе самостроя

 

Принятие решения органов местного самоуправления о сносе самовольно возведённого здания без суда допустимо только в следующих случаях:

• отсутствие разрешений на строительство:
  • с августа 2018 года – без уведомления о соответствии параметрам строительства)
• на землю нет документов
• вид разрешённого использования земельного участка, на котором возведена постройка, не допускает строительство такого объекта
• земельный участок с постройкой относится к территории общего пользования
• постройка находится в границах зоны с особыми условиями использования территории, режим которой не допускает строительство такого объекта

С формами работы органов власти по выявлению и сносу незаконных построек, с установлением порядка оплаты за их снос можно ознакомиться на примере деятельности Администрации городского округа Самара. Об этом в представленном видео-материале рассказывает руководитель Правового департамента Дмитрий Попов:

 

 

5. Приведение постройки в соответствие с градостроительными и ограничительными требованиями

 

Решение муниципальных властей о приведении постройки застройщика в соответствие с установленными градостроительными и ограничительными требованиями, принимается в следующих ситуацииях

• объект находится в охранной зоне
• нет разрешения на строительство
  • с августа 2018 года – нет уведомления о соответствии параметрам строительства)
• на землю и на постройку нет правоустанавливающих документов

Судебные решения о приведении постройки в соответствие с требованиями законодательства принимаются в любых случаях нарушений этих требований.

 

6. Принудительное изъятие участка при неисполнении в срок требования о сносе самостроя

 

Принудительное изъятие земельного участка при неисполнении в срок решения о сносе самовольной постройки – новшество, введённое законом в качестве меры противодействия недобросовестным застройщикам.

Если решение о сносе самовольной постройки в течение срока, установленного администрацией, собственником будет проигнорировано, то муниципальные власти обязаны уведомить застройщика о следующем решении, в котором снос самовольного строения должен быть выполнен в срок 3 - 12 месяцев (в зависимости от специфики строения).

Если же в течение этого срока самовольная постройка не снесена или не приведена в соответствие с требованиями, запускается механизм принудительного изъятия земельного участка у его собственника. Изъятие делается независимо от того, кем возводилась самовольная постройка (самим собственником или арендатором).

Лишение права собственности на земельный участок – это исключительная мера, соразмерная последствиям, вызванным самовольным строительством (к примеру, причинён вред окружающей среде).

 

7. Легализация самовольной постройки – шанс избежать сноса 

 

Закон предоставил собственникам возможность избежать сноса самовольной постройки путём оформления её в собственность в соответствии с градостроительными требованиями.

Приведение самовольной постройки к соответствию с установленными требованиями должно осуществляться в порядке реконструкции объектов капитального строительства (с августа 2018 года – через уведомление о соответствии параметрам строительства)

Срок устранения нарушений – от 6 месяцев до 3 лет (зависит от специфики объекта).

В течение всего этого срока:

• пользоваться и распоряжаться постройкой и земельным участком нельзя
• постройку запрещено эксплуатировать, продавать, дарить, сдавать в аренду
• с земельным участком нельзя проводить никаких сделок

После устранения нарушений:

• строение необходимо зарегистрировать в ГКН
• оформить на строение право собственности

После этого, разумеется, появляются права пользования и распоряжения как бывшим самостроем, преобразованным в юридически законное строение, так и земельным участком, постройка на котором стала легитимной.

 

8. Меры защиты добросовестных владельцев при сносе самовольных построек

 

Право застройшика на возмещение убытков из казны Российской Федерации возникает в случае, когда произошла покупка объекта с зарегистрированным правом собственности, но впоследствие:

• строение было признано самовольной постройкой
• строение:
  • должно быть снесено по принятому решению о сносе
  • приведено в соответствие с установленными требованиями

Это однократная компенсация. Она возмещает:

утрату права собственности на здание, сооружение, другое строение,
расходы, понесённые лицом или органом, за счёт которых были выполнены:

1. снос строения
2. приведение строения в соответствие с установленными требованиями

О размере возмещения убытков

В расчёт размера убытков, возмещаемых из госказны, могут включаться:

• рыночная стоимость (при сносе самовольной постройки)
• стоимость, равная разнице между рыночными стоимостями постройки до и после приведения её в соответствие с установленными градостроительными и ограничительными требованиями
• убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения собственниками самовольных построек своих обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключённых с такими лицами договорах
• упущенная выгода

 

9. Ответственность за самовольное строительство

 

Самовольное строительство, кроме сноса или устранения несоответствия установленным требованиям, чревато наложением на владельцев самостроя административных штрафов.

Административная ответственность установлена за строительство и реконструкцию, произведенные без разрешения. Она распространится на большее число случаев, связанных с различными особенностями самовольного строительства. Перечислим их.

1. Самовольное строительство или реконструкция привели к нарушению предельных параметров объекта, установленных ПЗЗ, документацией по планировке территории, федеральными законами

В этом случае устанавливаются штрафы:

• граждан – в размере от 2 до 5 тыс. рублей
• должностных лиц – от 20 до 50 тыс. рублей
• предпринимателей без образования юридического лица – от 20 до 50 тыс. рублей или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток
• юридических лиц – от 500 тыс. до 1 млн. рублей или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток.

2. Эксплуатация самовольной постройки

Если самовольная постройка расположена на участке:

• предоставленном в аренду
• приобретенным на публичных торгах

с обязательством по её сносу или приведению в соответствие установленным градостроительным и ограничительным требованиям, размер штрафов за эксплуатацию постройки будут аналогичны тем, что определены для случая нарушения установленных предельных параметров объекта строительства.

3. Невыполнение застройщиком решения о сносе самовольной постройки или приведении её в соответствие с установленными требованиями

Санкции предполагают наложение штрафа в следующих размерах:

• на граждан – от 20 до 50 тыс. руб.
  • или обязательные работы на срок до 50 часов
• на предпринимателей без образования юридического лица и должностных лиц – от 20 до 50 тыс. руб.
• на юридических лиц – от 100 до 300 тыс. руб.

5. Строительство, реконструкция объектов привела к нарушению предельных параметров, установленных ПЗЗ, документацией по планировке территории, параметров объектов капстроительства, установленных федеральными законами

В указанной ситуации штраф может составить:

• для граждан – от 2 до 5 тыс. руб.
• для должностных лиц и ИП – от 20 до 50 тыс. руб.
• для организаций – от 500 тыс. до 1 млн руб.
  • с альтернативой штрафу в виде административного приостановления деятельности предпринимателя или юрлица на срок до 90 суток.

 

Резюме

 

Целями законодательных инициатив стали:

• пресечение распространенные нарушений в области градостроительной деятельности
• достижение благоприятного влияния на развитие строительной отрасли без установления дополнительных административных барьеров
• защита прав и законных интересов добросовестных застройщиков и приобретателей недвижимого имущества 

 

Полезная информация

 

• «Дачная амнистия» 2021 – 2026: новые возможности – читать здесь
• Риски от установления красных линий на земельном участке – здесь
• Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
• С нормами строительства на дачных участках можно ознакомиться здесь
• Земельный налог для физических лиц с 2020 года – здесь
• Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) –  здесь
• Как используются участки в пожизненном наследуемом владении (ПНВ) – здесь
• С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
• Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь
• Узнать о новом Классификаторе ВРИ – 2019 можно здесь
• Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
• С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь
• С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь
• Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь
• Упрощённый порядок возведения/реконструкции жилых домов – 2018 – с ним можно ознакомиться здесь