Генеральный план Санкт-Петербурга 2023-2050. Функциональные зоны

Содержание

1. Новый Генеральный план Санкт-Петербурга – «навигатор» для застройщиков и покупателей земельных участков
   
   • 1.1. Динамичность Генерального плана
2. Масштабные ориентиры Генерального плана 
3. Основные направления нового Генерального плана 
4. Виды функциональных зон, установленных Генеральным планом Санкт-Петербурга
5. Назначение территорий в границах функциональных зон
   • 5.1. Карта функциональных зон
   • 5.2. Характеристики ОКС и других объектов, допустимых в функциональных зонах
6. Другие важные положения Генерального плана о функциональных зонах

 

1. Новый Генеральный план Санкт-Петербурга – «навигатор» для застройщиков и покупателей земельных участков 

 

Собираетесь в ближайшее время купить торговый или производственный объект в Санкт-Петербурге? Построить дачный дом, полагаясь на возможности территориальной зоны земельного участка, которая фигурирует в «доживающих» свой срок, но пока ещё действующих ПЗЗ СПб?

Тогда имеет смысл прислушаться к дельному совету: обратите самое пристальное внимание на главный документ территориального планирования Северной столицы – её новый Генеральный план.

Почему это так важно?  

Генеральный план Санкт-Петербурга (генплан) – не просто комплект схем и чертежей. По сути, это «дорожная карта» развития города на ближайшие десятилетия:

• уточняет, что и где можно строить
• показывает, как будут развиваться транспортная система, инфраструктура и экология
• определяет, какие новые дома, дороги, парки, школы и больницы планируется возвести в том или ином районе города  

Внутри территории Санкт-Петербурга, на которую полностью распространяется действие генплана, выделяются функциональные зоны – земельные участки, предназначенные для реализации конкретной функции:

• жилой
• общественно-деловой
• промышленной
• рекреационной
• т. д.

Проведение функционального зонирования необходимо, чтобы планировать будущее размещение строящихся объектов на городской территории.  

Функциональные зоны – это территории, для которых документами территориального планирования определены (пункт 5 статьи 1 ГрК РФ):

• границы
• назначение (роль, функция)

Для каждой из функциональных зон:

1. установливаются параметры планируемого развития:
   • они определяются генеральным планом (подпункт 2 пункта 1 статьи 34 ГрК РФ). 
2. не устанавливаеся правовой режим земель и земельных участков
   • утверждение в документах территориального планирования границ функциональных зон не влечёт за собой изменение правового режима земель, находящихся в границах указанных зон (пункт 12 статьи 9 ГрК РФ) 
3. конкретизируется назначение (функции) земельных площадей в границах функциональной зоны

Изменить ВРИ земельного участка или объекта капитального строительства (ОКС):

1. в функциональной зоне не получится:
   • в функциональных зонах нет видов разрешённого использования участков и ОКС, из которых можно было выбрать необходимый ВРИ (они не устанавливаются)
2. можно только в территориальных зонах – при условии, что изменение ВРИ:
   • или разрешено градостроительными регламентами таких зон
   • или выполняется путём внесения необходимого ВРИ в градостроительный регламент территориальной зоны (в порядке внесения изменений в ПЗЗ)
     • основанием для этого являются положения статьи 33 (подпункт 2 пункта 2) ГрК РФ и соответствующие этому положения ПЗЗ 

Функциональное зонирование, итогом которого является генплан, – основа для формирования территориальных зон (ПЗЗ). Учитывать это придётся обязательно, если возникла необходимость изменить разрешённое использование земельного участка – для чего сначала нужно проверить:

• в какую функциональную зону попадает земельный участок согласно документу территориального планирования (генплан)
• допускается ли в функциональной зоне использование земельного участка или ОКС по намеченному  назначению

Такая проверка необходима в силу того, что для части участков генпланом были установлены новые зоны, которые не соответствуют функционалу в текущей редакции ПЗЗ СПб.

Поэтому, даже при беглом изучении обширных материалов генплана, нужно сосредоточиться на его основном «навигаторе» – функциональных зонах, в которые попадают все земельные участки и ОКС:   

1. необходимо уточнить, какие направления строительства определены при функциональном зонировании территории города для той локации, где намечено всё реализовать
2. предстоит выяснить, соответствует или нет назначение задуманного объекта тем видам ОКС, для размещения которых предназначена функциональная зона

С момента утверждения нового Генерального плана  Санкт-Петербурга функциональные зоны сразу же «задали тон»:

• будущим новым ПЗЗ СПб
• территориальным зонам и градостроительным регламентам этих зон, которые установят уже будущие ПЗЗ СПб  

Всё это  уже не за горами. Новые правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Санкт-Петербурга будут приняты если не к осени, то до конца 2025 точно

• по сообщению КГА, в апреле планируется проведение общественных обсуждений по Проекту изменений в ПЗЗ СПБ
• материалы Проекта изменений в ПЗЗ уже опубликованы  во ФГИС ТП (федеральной государственной информационной системе территориального планирования) –  подробности здесь.

Всем застройщикам, как воздух для жизни, нужны точные параметры разрешённого строительства, детали установленных ограничений/обременений. Их смогут определить только «руководители застройки» – градостроительные регламенты территориальных зон долгожданных новых ПЗЗ СПб.

Но действующий Генеральный план уже сейчас, до принятия новых ПЗЗ, помогает принять верное решение об использовании незастроенной земли, существующего ОКС или намеченного строительства.  

 

Пример применения материалов нового генплана СПб

 

Рассмотрим одну из реальных ситуаций.

Земельный участок площадью 20 га, расположенный в одном из южных муниципальных районов города, в текущий период времени (зима-весна 2025 года):

• «сидит» в территориальной сельскохозяйственной зоне с/х угодий ТС1 (установлена в соответствии с материалами градостроительного зонирования пока ещё действующих ПЗЗ СПб)
• относится к категории «земли населённых пунктов»
• имеет старый ВРИ «для организации фермерского хозяйства»
• включён в границы функциональной рекреационной зоны Р2 нового генплана

С таким «бэкграундом» последствия не будут радужными, если на участке планировалась деятельность и строительство, которые разрешены градостроительным регламентом пока существующей территориальной зоны ТС1 этого участка (пара примеров основных ВРИ ЗУ этой зоны): 

• ведение садоводства (код 13.2)
• овощеводство (код 1.3)  

Реализовать эти направления если и можно, то разве что «со скрипом»:

1. только после соответствующего изменения ВРИ ЗУ, причём до момента утверждения новых ПЗЗ СПб
2. с условием выполнения межевания на участки, площади которых соответствуют установленным предельным размерам (при выборе ВРИ «ведение садоводства» (код 13.2)  

Логичные аргументы против таких преобразований участка, которые вправе выдвинуть Росрееестр при получении заявления об изменении ВРИ ЗУ: 

• несоответствие территориальному планированию города (то есть Генеральному плану)
• более конкретно – несоответствие назначению функциональной зоны Р2 генплана, в границах которой оказался участок по итогам функционального зонирования

Задачи функциональной рекреационной зоны Р2, в сравнении с зонами с/х назначения, совершенно иные. Они далеко не фермерского/садоводческого направления (и любого другого направления, допускаемого в пока ещё существующей территориальной с/х зоной ТС1, находящейся в границах функциональной рекреационной зоны Р2).

Кроме того, в пределах функциональной зоны Р2 после принятия новых ПЗЗ Санкт-Петербурга:

• прежняя территориальная зона ТС1 не сохранится:
  • она «переместится» на другую территорию и окажется в своей функциональной зоне С1, а участок «сядет» в новую территориальную зону, которая будет соответствовать функциональной зоне Р2 (как понятно, это будет территориальная зона ТР2) 
• градостроительный регламент будущей территориальной зоны ТР2:
  • будет соответствовать назначению функциональной зоны Р2
  • не допустит использование земли или строительство на территории участка/участков в разрез с возможностями новоявленной территориальной зоны – то есть заниматься ведением садоводства или овощеводством на участке будет нельзя
  • разрешит использовать участок с изменённым ВРИ (ведение садоводства или овощеводство) и эксплуатацию построенных капитальных объектов бесконечно долго только в том правовом состоянии, которое будет зафиксировано в ЕГРН до момента утверждения новых ПЗЗ СПб – без возможности нового строительства, капитального ремонта и реконструкции уже возведённых ОКС (пункты 8–9 статьи 36 ГрК РФ) 

И что в итоге? Какие могут быть решения? Вариантов несколько:  

1. первый вариант –  смириться с последствиями, которые наступят после вступления в силу новых ПЗЗ СПб – использовать участок:
   • или соответственно его старому ВРИ
   • или в соответствии с тем ВРИ, на который, с малой долей вероятности, будет изменён старый ВРИ (но с условиями использования, изложенными выше) 
2. второй вариант – приспособить использование участка к тем направлениям, которые допускает функциональная рекреационная зона Р2 нового генплана:
   • с приведением ВРИ в соответствие с Классификатором видов разрешённого использования ЗУ и с функционалом зоны Р2 
3. третий вариант – сменить зону Р2 земельного участка на иную функциональную зону, приемлемую для реализации намеченной цели (подробности о порядке изменения функциональной зоны – ниже)

Вот такие заключения позволяет сделать анализ возможностей и запретов в функциональной зоне нового Генерального плана применительно к конкретному земельному участку.

 

Вывод

 

Изучить установки «своей» функциональной зоны не только полезно, но и выгодно. Такие зоны уже стоят на защите от рисков при покупке участков и планируемом строительстве. Ведь они беспристрастно и своевременно:

• или подтверждают возможность возведения планируемого ОКС
• или предупреждают, что строительство на участке задуманного капитального объекта чревато проблемами  

 

1.1. Динамичность Генерального плана в период его действия 

 

Для случая, когда в приоритете остаётся строительство планируемого капитального объекта, который не допускается для размещения в функциональной зоне генплана, придётся произвести изменение функциональной зоны земельного участка в генеральном плане. Оно выполняется путём внесения изменений в генеральный план. 

Процедура внесения изменений в генплан

1. предусматривает проведение публичных слушаний во всех районах города:
   • на основании положений статьи  4 Закона Санкт-Петербурга «О порядке организации и проведения публичных слушаний и общественных обсуждений при осуществлении градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» ( № 400-61 от 05.07. 2006 – с изменениями на 3 февраля 2025 года)
   • в ходе слушаний любое физическое/юридическое лицо имеет право подать заявление с изложенным в нём критическим замечанием или предложением на изменение любой территории города
2. предполагает максимальную легитимность:
   
   • в процесс согласования вовлечены все жители города – ведь генплан является документом общественного согласия
3. каждое заявление:
   
   • проходит обработку специалистами Центра  Генерального плана
   • рассматривается на заседании межведомственной комиссии по внесению изменений в генплан – с рекомендацией для Правительства Санкт-Петербурга – принять/отклонить

 

2. Масштабные ориентиры Генерального плана 

 

Действующий с 09.01.2024 Генеральный план Санкт-Петербурга::

• утверждён Законом Санкт-Петербурга № 785-169 от 21.12. 2023
• представлен на официальном сайте КГА
• охватывает своим влиянием всю территорию Санкт-Петербурга – 1500 км² 
• определяет перспективные направления развития города – с заложенными сроками реализации:
  • первая очередь – до 2030 года
  • расчётный срок – до 2040 года
  • прогнозируемый период – до 2050 года
• устанавливает функциональное зонирование территории города и планируемое размещение наиболее важных объектов регионального значения:
  • станции метрополитена
  • школы
  • детские сады
  • больницы большой вместимости
  • наиболее крупные объекты коммунального обслуживания
  • автомобильные дороги
• направлен на создание комфортных условий для жизни петербуржцев
• обеспечивает:
  • повышение качества среды, социального обслуживания
  • рост инвестиционной привлекательности города

Директор Центра Генерального плана Юрия Бакей отметил, что при разработке столь масштабного градостроительного документа был учтён очень важный демографический прогноз – о том, что прирост населения Санкт-Петербурга за ближайшие 10 лет составит 1 млн.чел. А потому новый Генеральный план на вполне понятном «своём языке»: 

• отвечает на вопрос, где будут жить эти люди (для этой задвчи предназначены жилые зоны)
• выделяет зоны приложения труда (промышленные и деловые злны)
• гарантирует сохранность природных территорий
• решает вопросы социального обеспечения, транспортной доступности и пр.

Узнать, как будет выглядеть город в будущем, очень важно для каждого жителя. Сведения о том, как изменится тот или иной район, где именно появятся новые парки, как будут развиваться транспортные развязки, можно найти в генеральном плане.

В своих картах генплан раскрывает районы строительства планируемых для размещения и/или реконструкции:

1. объектов федерального значения, объектов регионального значения в области образования – здесь
2. объектов федерального значения, объектов регионального значения в области здравоохранения, санаторно-курортного назначения – здесь
3. объектов федерального значения, объектов регионального значения в области физической культуры и спорта – здесь
4. объектов регионального значения в области общественных пространств – здесь
5. объектов регионального значения в области торговли, социального обслуживания – здесь
6. объектов федерального значения, объектов регионального значения в области автомобильных дорог и улично-дорожной сети – здесь
7. объектов регионального значения в области городского пассажирского транспорта – здесь
8. объектов регионального значения в области железнодорожного, воздушного, водного и автомобильного пассажирского транспорта – здесь
9. объектов регионального значения в области водоснабжения, водоотведения – здесь
10. объектов регионального значения в области теплоснабжения, газоснабжения – здесь
11. объектов федерального значения, объектов регионального значения в области электроснабжения – здесь
12. объектов регионального значения в области обработки, утилизации, обезвреживания твердых коммунальных отходов, уборки территории Санкт-Петербурга, охраны окружающей среды и благоустройства – здесь
13. объектов регионального значения в области предупреждения чрезвычайных ситуаций регионального характера, стихийных бедствий, эпидемий и ликвидации их последствий – здесь

 

3. Основные направления нового Генерального плана

 

1.  Приоритет – развитие общественного транспорта к 2040 году:
   • прокладка 148 км линий метро
   • строительство автомобильной Широтной магистрали скоростного движения (ШМСД) 
   • строительство высокоскоростной ж/д магистрали «Москва – Санкт-Петербург»
   • развитие трамвайного сообщения с созданием 59 транспортно-пересадочных узлов
   • размещение 2 автовокзалов в районе станций метро «Парнас» и «Купчино»
   • развитие улично-дорожной сети, скоростных дорог, разгрузка исторического центра
   • многие другие направления развития 
2.  Развитие промзон:
   • расширение площади производственных зон на 630 га
   • размещение в промзонах:
     • современных предприятий
     • образовательных и научных организаций
     • технопарков
     • медицинских и культурных учреждений
   • акцент на создание рабочих мест с современными и экологичными технологиями
3. Сокращение темпов жилищного строительства – в целях снижения чрезмерной нагрузки на социальную, инженерную и транспортную инфраструктуры:
   • планируемый объём строительства нового жилья – около 67 млн. м², из них до 2030 года – 39.7 млн.м²
   • преимущественно город будет расти на юг
   • основная часть жилья появится в Московском, Приморском и Пушкинском районах
   • жильём будет застроено 20% городских площадей – из них:
     • 66% – на территориях, свободных от застройки (на бывшей с/х земле)
     • 12% – в преобразованных старых кварталах
     • 22% – на месте нежилых зданий
     • при реновации хрущевок – отказ от строительства высоток (дома на месте снесённых пятиэтажек будут максимум 9 этажными)
   • территории, отведённые под садоводства (СНТ/ОНТ), выделены в отдельную функциональную зону
4. Полицентричная модель развития города (взамен  моноцентричной модели) – формирование новых центров деловой и общественной жизни – к примеру:
   • появление нового делового квартала на севере города – в районе Лахта Центра
   • динамичное развитие на юге города – благодаря размещению кампусов, технологических долин, созданию научно-образовательного кластера
5. Создание новых парковых зон и общественных пространств:
   • 22 новые пешеходные зоны
   • 6 новых тематических парков
   • 9 новых благоустроенных пляжей
   • 3 новых парка культуры
   • зелёные зоны – набережные Карповки и Охты
   • прогулочная зона – реконструированная набережная по проекту «Тучков буян»
6. Размещение около 1500 га природных территорий общего пользования регионального значения:
   • в крупных массивах зелёных насаждений (площадью 250 га и 300 га) на землях с/х назначения в Пушкинском районе
   • в бассейне реки Нева – с полным прекращением сброса неочищенных сточных вод в реку и её притоки, а также в Финский залив
7. Интеграция немалого числа  решений Генерального плана Санкт-Петербурга с проектами Ленинградской области:
   • к примеру, по развитию транспортной инфраструктуры и предприятий по обращению и переработке отходов

 

4. Виды функциональных зон, установленных Генеральным планом Санкт-Петербурга

 

В новом Генеральном плане Санкт-Петербурга изменены размеры и расположение различных функциональных зон (в сравнении с прежним генпланом):

• около 30% территории отнесено к зоне рекреации, включающей зелёные насаждения
• более 27% территорий зарезервировано под производственную зону
• 20%  запланировано под жилую зону

На территории города генпланом установлены более двух десятков функциональных зон (всего 21):

1. Ж1 – зона застройки индивидуальными жилыми домами
2. Ж2 – зона застройки малоэтажными жилыми домами
   • до 4 этажей, включая мансардный
3. Ж3 – зона застройки среднеэтажными жилыми домами
   • от 5 до 8 этажей, включая мансардный
4. Ж4 – зона застройки многоэтажными жилыми домами
   • 9 этажей и более
5. СМ – зона смешанной и общественно-деловой застройки
6. Д – общественно-деловая зона
7. П – производственная зона
8. И – зона инженерной инфраструктуры
9. ТИ – зона транспортной инфраструктуры
10. СО – зона садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ
11. С1 – зона сельскохозяйственного использования
12. С2 – производственная зона сельскохозяйственных предприятий
13. С3 – иные зоны сельскохозяйственного назначения
14. Р1 – зона отдыха
15. Р2 – зона рекреационного назначения
16. Р3 – иные рекреационные зоны
17. СП1 – зона кладбищ
18. СП2 – зона складирования и захоронения отходов
19. СП3 – зона озелененных территорий специального назначения
20. РТ – зона режимных территорий
21. зона акваторий

Карта функциональных зон выложена на официальном сайте КГА.

Материалы карты функциональных зон в полном объёме представлены в завершающей части данной статьи  – в «подвале» этой страницы (раздел «Документы»).

 

5. Назначение территорий в границах функциональных зон. Перечень ОКС и других объектов, допустимых в таких зонах

 

5.1. Карта функциональных зон

 

Карта функциональных зон

Условные обозначения

 

Возможность размещения объектов капитального строительства (ОКС) в границах функциональных зон определяется основной функцией таких зон (их назначением).  

Состав ОКС в функциональных зонах:

• указан в Приложении №1 к Закону СПб № 785-169 от 21.12. 2023 – в разделе «Положение о территориальном планировании Санкт-Петербурга», а именно:
  • параграф  2. «Параметры функциональных зон, а также сведения о планируемых для размещения в них объектах федерального значения, регионального значения, за исключением линейных объектов» – пункты 1-23
• представлен подробно ниже 

 

5.2. Характеристики функциональных зон

 

Ж1 – функциональная зона застройки индивидуальными жилыми домами 
 

Общая площадь зоны составит 8 015.13 га.

1. зона предназначена для размещения следующих видов ОКС:
   • объекты ИЖС
   • дома блокированной застройки
     объекты социального назначения
   • объекты коммунально-бытового назначения:
     • связанные с обеспечением жизнедеятельности населения
     • необходимые для обслуживания зоны
2. в границах зоны допускается размещение следующих видов ОКС:
   • культурно-досуговые объекты
   • объекты для занятия физкультурой и спортом
   • иные объекты, связанные с обслуживанием зоны
3. в составе зоны могут находиться:
   • отдельные существующие ЗУ для ведения садоводства
   • иные существующие ЗУ, которые являются садовыми земельными участками в соответствии с требованиями федерального закона – при условии, что сведения о таких земельных участках содержатся на 1 января 2019 года:
     • в ЕГРН
     • в правоустанавливающих документах

 

Ж2 – функциональная зона застройки малоэтажными жилыми домами (до 4 этажей, включая мансардный) 
 

Общая площадь зоны составит 3 252,29 га

1. зона предназначена для размещения малоэтажных жилых домов
   • до 4 этажей, включая мансардный
2. в границах зоны допускается размещение следующих видов ОКС:
   
   • объекты ИЖС
   • дома блокированной застройки
   • объекты социального назначения
   • объекты коммунально-бытового назначения, связанные с обеспечением жизнедеятельности населения и необходимые для обслуживания зоны
   • культурно-досуговые объекты, связанные с обслуживанием зоны
   • объекты для занятия физкультурой и спортом, связанные с обслуживанием зоны

 

Ж3 – функциональная зона застройки среднеэтажными жилыми домами – от 5 этажей до 8 этажей, включая мансардный) 

 

Общая площадь зоны составит 8 018.37 га.

1. предназначена для размещения среднеэтажных жилых домов:
   • от 5 этажей до 8 этажей, включая мансардный
2. в границах зоны может допускаться размещение следующих видов ОКС:
   
   • малоэтажные жилые дома
   • объекты социального, коммунально-бытового назначения, связанные с обеспечением жизнедеятельности населения и необходимые для обслуживания зоны
   • объекты общественного использования
   • объекты предпринимательской деятельности 

Ж4 – функциональная зона застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более)

 

Общая площадь зоны – 10 132.63 га.

1. предназначена для размещения многоэтажных жилых домов
   • 9 этажей и более
2. в границах зоны допускается размещение следующих видов ОКС:
   
   • среднеэтажные жилые дома
   • объекты социального, коммунально-бытового назначения, связанные с обеспечением жизнедеятельности населения и необходимые для обслуживания зоны
   • объекты общественного использования
   • объекты предпринимательской деятельности

 

СМ – функциональная зона смешанной и общественно-деловой застройки

 

Общая площадь зоны – 179.44 га.

1. предназначена для размещения следующих видов ОКС:
   • многоквартирные дома
   • объекты общественного использования
   • объекты предпринимательской деятельности
   • объекты государственного управления
   • объекты научной деятельности
   • объекты социального, коммунально-бытового назначения, связанные с обеспечением жизнедеятельности населения и необходимые для обслуживания зоны
2. в границах зоны может допускаться размещение следующих видов ОКС:
   
   • культурно-досуговые объекты
   • объекты для занятия физкультурой и спортом, связанные с обслуживанием зоны

Д – функциональная общественно-деловая зона 

 

Общая площадь зоны – 11 486.38 га.

1. предназначена для размещения следующих видов ОКС:
   • объекты общественного использования
   • объекты предпринимательской деятельности
   • объекты государственного управления
   • объекты научной деятельности
   • объекты социального, коммунально-бытового назначения, необходимые для обслуживания зоны
2. в границах зоны может допускаться размещение следующих видов ОКС:
3. многоквартирные дома
4. культурно-досуговые объекты
5. объекты для занятия физкультурой и спортом
6. инык объекты, связанные с обслуживанием зоны

 

П – функциональная производственная зона 

 

Общая площадь зоны – 14 012.41 га.

1. назначение зоны – размещение следующих видов ОКС:
   • объекты производственной деятельности
   • коммунальные объекты
   • складские объекты
   • объекты оптовой торговли, связанные с производством
   • объекты транспортно-логистического назначения
   • объекты связи
   • объекты инженерной инфраструктуры
   • железнодорожные подъездные пути
   • иные производственные объекты
   • научно-производственные) объекты
   • объекты науки
   • объекты среднего профессионального образования
2. в границах зоны может допускаться размещение следующих видов ОКС:
   
   • объекты общественного использования
   • объекты предпринимательской деятельности – в том числе:
     • отдельные объекты социального назначения
     • отдельные объекты культуры, связанные с обслуживанием зоны
   • религиозные объекты
   • приюты для животных
   • иные объекты, связанные с обслуживанием зоны

 
И – функциональная зона инженерной инфраструктуры

 

Общая площадь зоны – 2 608.04 га.

Зона предназначена для размещения следующих видов ОКС:

• объекты инженерной инфраструктуры
• коммунальные объекты
• складские объекты
• объекты связи
• железнодорожные подъездные пути
• объекты обработки, утилизации, обезвреживания твердых коммунальных отходов
• иные объекты, связанные с обслуживанием зоны

 

ТИ – функциональная зона транспортной инфраструктуры

 

Общая площадь зоны – 23 071.41 га.

1. зона предназначена для размещения следующих видов ОКС:
   • автомобильные дороги
   • улично-дорожная сеть
   • объекты ж/д транспорта
   • объекты автомобильного транспорта
   • объекты речного транспорта
   • объекты морского транспорта
   • объекты воздушного транспорта
   • объекты трубопроводного транспорта
   • объекты городского пассажирского транспорта
   • объектов связи
   • объекты инженерной инфраструктуры: связанные с обслуживанием зоны
   • иные объекты, связанные с обслуживанием зоны:
     • в том числе  – транспортно-пересадочные узлы
2. в границах зоны может допускаться размещение объектов производственной деятельности

 

СО – функциональная зона СНТ или ОНТ

 

Общая площадь зоны – 1 856.77 га.

Зона предназначена для размещения:

• существующих СНТ и ОНТ
• объектов социального, коммунально-бытового назначения, необходимых для обслуживания зоны

 Внимание!
 
Генеральным планом Санкт-Петербурга не предусматривается развитие/расширение территорий для размещения СНТ/ОНТ.
 

С1 – функциональная зона с/х использования

 

Общая площадь зоны – 4 968.69 га.

Зона предназначена для размещения следующих видов ОКС:

• объекты, осуществляющие хозяйственную деятельность по выращиванию и производству с/х культур
• объекты инженерной инфраструктуры: связанные с обслуживанием зоны
• иные объекты, связанные с обслуживанием зоны

 
С2 – функциональная производственная зона с/х предприятий 

 

Общая площадь – 18.24 га.

Зона предназначена для размещения следующих видов ОКС:

• объекты производства, хранения и переработки с/х продукции
• объекты инженерной инфраструктуры, связанные с обслуживанием зоны
• иные объекты, связанные с обслуживанием зоны

 

С3 – иные функциональные зоны с/х назначения

 

Общая площадь зоны – 1 695.43 га.

Зона предназначены для размещения следующих видов ОКС и хозяйств:

• объекты научно-исследовательских, учебных и иных организаций, связанных с с/х производством
• личные подсобные хозяйства (ЛПХ)
• крестьянские (фермерские) хозяйства (КФХ)
• объекты инженерной инфраструктуры, связанные с обслуживанием зоны
• иные объекты, связанные с обслуживанием зоны

 

Р1 – функциональная зона отдыха

 

Общая площадь зоны – 4 242.54 га.
 

1. зона предназначена для размещения:
   • пляжей
   • объектов отдыха, туризма, физической культуры и спорта
   • санаторно-курортных и оздоровительных организаций
   • организаций обслуживания лечащихся и отдыхающих
   • объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием зоны
   • иных объектов, связанных с обслуживанием зоны, в том числе:
     • объектов гостиничного обслуживания
     • объектов общественного питания
     • объектов здравоохранения
     • религиозных объектов
2. в границах зоны могут находиться (при условии, что сведения о перечисленных ниже объектах или сведения в правоустанавливающих документах содержатся в ЕГРН на 1 января 2019 года):
   • отдельные существующие земельные участки для ведения садоводства
   • иные существующие ЗУ, которые являются садовыми земельными участками в силу требований федерального закона
   • существующие садовые дома
   • здания, сооружения, признанные садовыми домами
3.  в границах зоны может допускаться:
   • образование земельных участков (в целях размещения садовых домов) из земельных участков, предоставленных:
     
     • для ведения дачного хозяйства
     • для дачного строительства

В границах зоны отдыха могут находиться:

1. отдельные существующие объекты ИЖС
2. земельные участки, предназначенные для размещения объектов ИЖС

 при условии:

1. сведения о таких объектах и/или земельных участках внесены в ЕГРН не позднее 9 января 2024 года
2. в отношении таких объектов, земельных участков выданы правоустанавливающие документы не позднее 9 января 2024 года

 

Р2 – функциональная зона рекреационного назначения 

 

Общая площадь зоны – 38 204.61 га.

1. зона предназначена для отдыха граждан
2. включает территории общего пользования, занятые:
   
   • лесопарками
   • парками
   • садами
   • скверами
   • городскими лесами
3. включает территории общего пользования, предназначенные для размещения зелёных насаждений общего пользования
4. в состав зоны также включаются территории, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное значение
5. в границах зоны может допускаться размещение следующих видов ОКС:
   
   • культурно-досуговые объекты
   • объекты для занятия физкультурой и спортом
   • объекты общественного использования
   • объекты транспорта
   • религиозные объекты
   • иные объекты, связанные с обслуживанием зоны

 

Р3 – иные функциональные рекреационные зоны

 

Общая площадь зон – 134.7 га.

Зоны предназначены для размещения:

• ботанических садов
• зоопарков
• тематических парков иных видов
• объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием зоны
• иных объектов, связанных с обслуживанием зоны

 
СП1 – функциональная зона кладбищ 

 

Общая площадь зоны – 1 887.76 га.

Зона предназначена для размещения:

• кладбищ
• крематориев
• иных объектов
  • в том числе ранее неизвестных воинских захоронений
• мемориальных комплексов, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанной зоны и недопустимо в других функциональных зонах
• объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием зоны
• религиозных объектов, связанных с обслуживанием зоны
• иных объектов, связанных с обслуживанием зоны

 

СП2 – функциональная зона складирования и захоронения отходов

 

Общая площадь зоны – 173.04 га.

Зона предназначена для размещения следующих видов ОКС:

• объекты размещения отходов, размещение которых:
  • может быть обеспечено только путем выделения указанной зоны
  • недопустимо в других функциональных зонах
• иные объекты, связанные с обслуживанием зоны

 

СП3 – функциональная зона озеленённых территорий специального назначения

 

Общая площадь зоны – 2 938.97 га.

Зона предназначена для озеленения территорий (зон) следующих видов:

• санитарно-защитные зоны
• охранные зоны инженерных сооружений
• иные зоны, требующих установления защитного озеленения

 

РТ – функциональная зона режимных территорий

 

Общая площадь зоны – 2 397.54 га.

Зона  предназначена для размещения следующих видов объектов::

• объекты ФСИН
• военные объекты
• объекты жилого использования
• объекты общественного использования
• объекты делового использования
• объекты социального назначения
• объекты коммунально-бытового назначения
• объекты транспортной и инженерной инфраструктуры, необходимые для обслуживания расположенных в границах зоны:
  • объектов ФСИН
  • военных объектов

 

Функциональная зона акваторий

 

Общая площадь зоны – 5 628.85 га.

Включает в себя территории в границах водных объектов в Санкт-Петербурге. 

 

7. Другие важные положения Генерального плана о функциональных зонах

 

В Приложения №1 к Закону Санкт-Петербурга № 785-169 (пункты 24 – 30) отмечено следующее:

1. во всех функциональных зонах могут размещаться необходимые для обслуживания функциональных зон
   • объекты связи
   • объекты благоустройства
   • объекты охраны правопорядка
   • объекты государственного управления
   • территории общего пользования
   • объекты инженерной и транспортной инфраструктур
     • в том числе – линейные
2. допускается размещение религиозных объектов. в следующих функциональных зонах:
   • зоны, предусматривающие размещение жилой застройки
   • общественно-деловая зона, включающая размещение жилой застройки,
   • производственная зона
   • зона рекреационного назначения
   • зона отдыха
3. конкретные ВРИ для объектов, которые могут допускаться к размещению в границах функциональных зон, устанавливаются в составе градостроительных регламентов территориальных зон
4. в функциональных зонах на застроенных территориях могут находиться существующие объекты недвижимости, не соответствующие функциональному назначению зон:
   • такие объекты могут использоваться по существующему (фактическому) назначению
5. границы функциональных зон, расположенных вдоль береговой линии водных объектов, устанавливаются:
   • по границам земельных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН не позднее 9 января 2024 года
   • в соответствии с утверждёнными проектами детальной планировки и документацией по планировке территории
6. если в результате уточнения местоположения береговой линии водного объекта в порядке, предусмотренном водным законодательством РФ, а также в результате проведения землеустроительных работ в отношении границы между Санкт-Петербургом и Ленинградской областью как субъектами РФ и на части территории Санкт-Петербурга отсутствует функциональное зонирование, в отношении такой территории действует функциональное зонирование, являющееся смежным с указанной территорией

В Приложениях в разделе «Положения о территориальном планировании Санкт-Петербурга» (В таблицах 1 и 2) изложены:

1. сведения о планируемых для размещения и/или реконструкции в функциональных зонах:
   • объектах федерального значения
   • объектах регионального значения
2. сведения планируемых для размещения и/или реконструкции объектов регионального значения:
   • о видах, назначении и наименованиях 
   • основные характеристики
   • местоположение
   • сроки реализации
3. сведения:
   • о зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) и иных ограничениях, установленных для объектов регионального значения в соответствии с действующим законодательством
   • характеристики ЗОУИТ в случае, если установление таких зон требуется в связи с размещением и/или реконструкцией объектов регионального значения

 

Заключение

 

Новый Генеральный план 2023–2050 – документ общественного согласия. Он сохранил позиции Санкт-Петербурга как одного из ведущих промышленных центров Северо-Запада и России.

По этому плану Северная столица будет жить и развиваться до 2050 года:

• до 2030 года – срок первой очереди реализации долгосрочных проектов предыдущего периода и проектов, заложенных генпланом на этот срок
• до 2040 года – период реализации новых проектов, намеченных генпланом    
• 2040-2050 – период прогнозов, в течение которого будут воплощаться в жизнь будущие проекты, неминуемое появление которых необходимо было предусмотреть заранее

 

Полезно знать

 

1.  Сообщение КГА по Проекту изменений в ПЗЗ Санкт-Петербурга – март 2025 – здесь
2. Как получить УРВИ земельного участка в Санкт-Петербурге – 2025 – здесь
3. Градостроительный регламент – регулятор застройки участка – здесь
4. Функциональные и территориальные зоны в генпланах и ПЗЗ – здесь
5. Нормы управления имуществом общего пользования СНТ – 2024 – здесь