Самое важное о разрешённом использовании участков для садоводства
Содержание
- Главнее главного – соблюдение целевого назначения и установленного ВРИ садовых участков
- «Хотелкам» о предпринимательстве на дачных участках – НЕТ!
- Что разрешает вид использования садового участка
- Штрафы за «дачное предпринимательство»
- Регистрация построек с фундаментом на садовом участке
- Перспективы дачного мира
Примечание
Данный материал – часть IV статьи «Садовод – дачный виртуоз или «добытчик» штрафов 2025?»
1. Главнее главного – соблюдение целевого назначения и установленного ВРИ садовых участков
Эксплуатация владельцем любого земельного участка должна выполняться неукоснительно:
- без отклонения:от целевого назначения ЗУ
- от вида разрешённого использования ЗУ
- без нанесения вреда окружающей среде
Указанные требования установлены действующим законодательством:
Перечисленные требования стары, как Мир. Каждый дачник должен знать их просто назубок.
Тем не менее, при изменении земельного законодательства на этих требованиях неустанно акцентируется внимание. В этом плане новый Закон № 307-ФЗ не стал исключением.
2. «Хотелкам» о предпринимательстве на дачных участках – НЕТ!
Некотром садоводам нужно запомнить, что на своём дачном участке, даже если он находится «в гордом одиночестве» вдали от других участков, нельзя заниматься предпринимательской деятельностью – создать мелкий бизнес:
- ни под каким предлогом не получится разместить на участке:
- небольшую (и большую тоже) ферму для разведения домашнего скота и птицы
- тепличный комплекс
- склад
- магазин продовольственных или строительных товаров для дачи
- гостиницу, хостел, «гостевой дом»
- платную баню и сауну
- спортивный зал
- кафе
- мастерскую по пошиву одежды
- парикмахерскую
- салон стрижки домашних животных
- мастерскую по ремонту дачной мебели
- мастерскую по ремонту садовой техники
- слесарную мастерскую
- мастерскую по ремонту машин
- шиномонтаж и т.д.
- нанимать рабочих для сбора урожая
- хранить товары для дальнейшей продажи
Перечисленные виды занятий на садоводом/огородном участке являются правонарушениями – так как не соответствуют ВРИ таких участков. Земельный кодекс РФ требует использования участков по целевому назначению – разрешант
- выращивать овощи и фрукты для собственного потребления
- содержать домашних животных
Основания для запрета предпринимательской деятельности на дачном участке
Причины запрета на предпринимательскую деятельность на садовом/огородном участке, что называется, лежат на поверхности:
- несоответствие занятий предпринимательством тем видам использования дачного участка, которые определены:
- Законом №217-ФЗ
- градостроительным регламентом территориальной зоны, в которой находится садовый/огородный участок
- правовым статусом садового/огородного участка
- происходящее «ползучее» изменение основной функции садовых/огородных участков вследствие предпринимательства:
- это факт ущемления законных интересов дачников
Правовой статус садового участка определяется двумя параметрами:
- категория земель участка:
- или земли с/х назначения
- или земли населённых пунктов
- разрешённое использование участка – характеристика, которая отвечает на вопросы
- как именно можно использовать земельный участок
- что можно (разрешается) построить на участке
Вид разрешённого использования земельного участка (ВРИ ЗУ) устанавливается:
- градостроительным регламентом территориальной зоны, в пределах которой расположен участок
- на основе правил землепользования и застройки (ПЗЗ), действующих в каждом муниципальном образовании страны
- в соответствии с Классификатором ВРИ ЗУ
3. Что разрешает вид использования садового участка
Установленный для участка ВРИ «ведение садоводства» (код 13.2) на разрешает (и ничто больше):
- построить для собственных нужд (подпункт 2 статьи 3 и статья 23.1 Закона №217–ФЗ)
- садовый дом для сезонного пребывания
- жилой дом – одноквартирный, который состоит из комнат, помещений вспомогательного использования (параметры – максимальная этажность надземного уровня с цоколем и мансардой – 3 этажа, высота – не более 20 м)
- возвести хозяйственные/вспомогательные постройки (капитальные и некапитальные):
- гараж
- баня
- теплица
- сарай
- навес
- погреб
- колодец
- выращивать с/х культуры – для личного потребления:
- овощи – картофель, томаты, баклажаны, болгарский перец, огурцы, кабачки, патиссоны, тыквы, арбузы и дыни, фасоль, горох, соя, чечевица, все сорта капусты, редис, репа, хрен, горчица, рукола и др,
- зелень и травы – шпинат, салат, редис, укроп, петрушка, сельдерей, руккола и др.
- плодовые культуры – яблони, груши, вишни, сливы, абрикосы, черешни, смородина, крыжовник, малина, земляника, рябина черноплодная, облепиха, жимолость, ирга
- декоративные культуры – розы, кустарники, пионы, георгины, гладиолусы и другие цветы
- декоративные кустарники – рододендрон, чубушник, спирея, , бересклет, лещина облепиха и др.
- допускается разводить, но только для личных целей, а не для продажи с/х птицу (кур, индюков, уток, гусей), кроликов – но при следующих условиях (пункт 4 статьи 23 Закона №217-ФЗ)::
- если это предусмотрено градостроительным регламентом территориальной зоны участка
- если соблюдаются требования:
- земельного законодательства
- ветеринарных норм и правил
- санитарно-эпидемиологических правил
- гигиенических нормативов
- можно и нужно от всей души заниматься самым приятным делом в жизни – отдыхом на природе
Примечание
- Строительство жилого дома на садовом участке должно происходить в уведомительном порядке.
- На дачном участке, по причинам, перечисленным выше, нельзя:
- разводить и содержать домашний с/х скот – коров, свиней, коз, овец, лошадей, ослов, мулов и т. д.
- заниматься фермерством, сельским хозяйствованием, ведением любой производственной деятельности
Градостроительному регламенту – особое внимание
Нкжно особо отметить, что градостроительный регламент территориальной зоны садового участка, может не разрешать:
- выращивание для собственных нужд с/х птицы и/или кроликов
- пока не вступит в силу проект нового Закона, который закрепи этот право садоводов/огородников на федеральном уровне (подробности ниже)
- какое-либо строительство, привычное для дачных участков
Одна из отмеченных ситуаций сложилась в Санкт-Петербурге:
- земельный массив массив площадью 20 га, состоящий из свободных от застройки садовых участков площадью 4-10 сот. с ВРИ «ведение садоводства» (код 13.2), в 2025 году оказался включённым и территориальную зону ТР2-2 рекреационного назначенияв соответствии с новыми ПЗЗ СПб
- эта зона относится к функциональной рекреационной зоне Р2 генерального плана
- зона рекреационного назначения ТР2-2
- не допускает никакого строительства
- не имеет в перечнях ВРИ и УРВИ разрешённое использование «ведение садоводства» (код 13.2)
- новое капитальное строительство на садовых участках, как понятно, запрещено градостроительным регламентом зоны ТР2-2, а старых садовых/жилых домов на участках нет
- использование садовых участков не просто существенно ограничено, а сводится к «обрезанной» возможности застройки садовых участкоа – можно лишь будет:
- размещать на участках лишь временные некапитальные сооружения (бытовки) – в качестве основных объектов
- возведить капитальные/некапитальные хозяйственные постройки, не требующие согласования с администрацией в уведомительном порядке
Приведённый пример из консультационной практики автора настоящей статьи – наглядное доказательство того, что требование о соблюдении порядка использования ЗУ и градостроительного регламента действует жёстко.
Чтобы не оказаться в крайне сложной ситуации, полезно своевременно уточнить все разрешения, которые предписывает градостроительный регламент. Для этого нужно заказать в муниципалитете (в подразделении по градостроительству и архитектуре):
- или ГПЗУ
- или выписку из ПЗЗ поселения о градостроительном регламенте территориальной зоны, в которой расположен земельный участок
В этих официальных документах также будет указано о необходимости соблюдения действующих норм и правил при использовании и застройке ЗУ:
- строительных
- экологических
- санитарно-гигиенических
- противопожарных
- других
На указаных требованиях фокусируют внимание закондательсьтво:
- Закон №307-ФЗ
- ЗК РФ (статья 42)
4. Штрафы за «дачное предпринимательство»
В отношении попыток организации предпринимательской или иной деятельности на дачных участках, которая не соответствует их правовому статусу, садоводам нужно знать, что законом это классифицируется как земельное нарушение – использование участка не по целевому назначению.
За такие деяния полагается «заслуженная награда» – административный штраф (статья 8.8 КоАП РФ):
- 0.5–1% от кадастровой стоимости ЗУ – когда кадастровая стоимость определена
- но не менее 10 000 руб.
- от 10 000 до 20 000 руб. – когда кадастровая стоимость не определена
Если же «садовый бизнесмен» действует как ИП или ЮЛ, то штраф будет в гораздо больших размерах. С ними можно ознакомиться в указанной статье. Под действие закона может попасть вспомогательные строения, сооружения с фундаментом, предназначенные для бытовых и иных нужд.
5. Регистрация построек с фундаментом на садовом участке
Любая постройка на дачном ЗУ, возведённая на фундаменте, должна быть поставлена на кадастровый учёт (статья 26 Закона № 218-ФЗ).
Под действие закона может попасть вспомогательные строения, сооружения с фундаментом, предназначенные для бытовых и иных нужд:
- гаражи
- сараи
- бани
- теплицы
- навесы
- погреба
- колодцы
Примечание
Под требование о регистрации не попадают разборные сооружения (теплицы, беседки, навесы, уличные душевые кабины, туалеты), которые можно переносить с одного конца участка в другой.
Участки для огородничества не могут использоваться под возведение капитальных объектов с фундаментом – запрещено градостроительным регламентом.
После внесения данных в Росреестр дачнику нужно будет платить налог – в размере от 0.2 до 0.3% от кадастровой стоимости капитальной постройки.
За отсутствие регистрации собственник заплатит:
- налог за все годы, что постройка находилась на его участке
- штраф в размере 20% от суммы налога, рассчитанного за все годы нахождения постройки на участке
Если объект не будет зарегистрирован даже после санкционных уплат, то владельца обяжут снести его как самовольную постройку.
Налоговые органы применяют данные Росреестра о кадастровой стоимости объектов, которая используется для определения налоговой базы:
- пункт 1 статьи 403 НК РФ
- пункт 2 статьи 408 НК РФ
6. Перспективы дачного мира
Наверное, для дачных предпринимателей «вишенкой на торте» станет сообщение о том, что в свет вышел новый Закон № 353-ФЗ от 31.07.2025.
- вступил в силу 1 сентября 2025
- стал основой для внесения соответствующих поправок
- в главный закон садоводов/огородников №217-ФЗ
- в целый ряд сопуствующих законов
В данном Законе, в, частности, предусматривается:
- совершенствование законодательства по защите прав садоводов/огородников
- более чёткое регулирование использования ЗУ из земель с/х назначения для ведения садоводства/огородничества
- закрепление права дачников на выращивание с/х продукции, с/х птицы и кроликов
- не только в Законе №217-ФЗ, но и во всех сопутствующих действующих и будущих законах и нормативных актах
- запрет на строительство на садовых участках объектов капитального строительства в коммерческих целях (хостелы, «гостевые дома», другие виды ОКС):
- не связанных с целевым назначением таких участков
- ущемляющих законные интересы садоводов/огородников
Выращивание с/х продукции на садовых участках – не что иное, как самообеспечение овощами, фруктами, мясом птицы и кроликов за счёт собственного труда садоводов.
Эту задачу садоводы решают не просто с пользой для себя, но и с большим удовольствием. Она имеет особую значимость для страны. Ведь дачники стали самыми деятельными, самостоятельными, настойчивыми, активными реализаторами важнной продовольственной программы страны.
Задача нового Закона – укрепить достойный статус садоводов и огородников на всех уровнях и во всех отношениях.