Изменения в законе о садоводствах и огородничествах – актуальность с 14 июля 2022 года


Содержание

  1. Изменения в законе об СНТ/ОНТ – требование времени
  2. Детальная картина нововведений в ФЗ-217
  3. Особенности общего собрания и электронного голосования в дистанционном формате
  4. Условия капитальной застройки садовых участков
  5. Условия разведения птиц и кроликов для собственных нужд на садовых/огородных участках
  6. Возведение нестационарных торговых объектов на общественной земле СНТ
  7. Значение поправок в закон №217-ФЗ – прогресс или полумеры?

 

1. Изменения в законе об СНТ/ОНТ – требование времени 

 

В земельном и градостроительном законодательстве всё как в жизни:

  • со временем постепенно меняются жизненные устои, на которые опирались законы, – взамен них появляются новые
  • выявляются те или иные законодательные упущения, предусмотреть которые заблаговременно было невозможно, но устранить по прошествии времён стало необходимо

Законы, принятые в предшествующие периоды, отражали саму жизнь, фиксировали происходящие в ней изменения – со своей правовой точки зрения. Некоторые из них прекращали свой жизненный цикл и актуальность, другие сохранили жизнеспособность, но требуют «оперативного хирургического вмешательства» в соответствии с текущими потребностями общества.

Универсальным «хирургическим инструментом в поправке пошатнувшегося здоровья» популярного закона о садоводстве №217-ФЗ от 29 июля 2017 года) стал  ФЗ №312 от 14.07.2022, вступивший в силу с момента его опубликования. В соответствии с ним появилась масса новшеств и изменений, частично ликвидировавших проблемы, накопившиеся в жизни садоводов и огородников.

Изложить суть новелл можно следующим образом:

  1. нацеленность на повышение эффективности управления товариществами
  2. упорядочение вопросов:
    • о принятию в члены СНТ/ОНТ – по решению правления, а не общего собрания товарищества
    • по уплате взносов
    • по снижению затрат на содержание имущества общего пользования
  3. упрощение процедуры проведения общих собраний в товариществах:
    • с возможностью осуществления удалённого голосования на общих собраниях – с применением электронных или иных технических средств:
      • в электронной форме – на сайте товарищества в сети Интернет 
      • по СМС
      • по видеосвязи (с ведением записи) 
      • с возможностью участия в удалённом голосовании для садоводов-индивидуалов, не являющихся членами СНТ, но обладающих правом голоса по ряду вопросов
      • с перспективой  осуществления заочного голосования  с использованием портала Госуслуги – с 1 января 2023 года 
  4. необязательность для СНТ/ОНТ подготовки документации по планировке территории, на основании которой происходит образование:
    • садовых и огородных участков
    • участков общего назначения
  5. установление правовых оснований для отчуждения товариществом имущества общего пользования в собственность ресурсоснабжающих организаций
  6. определение условий с/х деятельности садоводов/огородников по разведению птицы и кроликов для собственных нужд:
    • если градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен ЗУ, установлен соответствующий вспомогательный ВРИ
    • если указанная деятельность осуществляется в соответствии с разрешением на условно разрешённый вид использования ЗУ – при условии соблюдения
      • земельного законодательства
      • ветеринарных норм и правил
      • санитарно-эпидемиологических правил
      • гигиенических нормативов 
  7. разрешение на продажу с/х культур и продукции, птицы, кроликов, выращенных членами товарищества, – на соответствующей территории СНТ/ОНТ:
    • на землях общего назначения
    • с возможностью возведения для этих целей некапитальных строений или нестационарных торговых объектов
  8. урегулирование условий строительства капитальных объектов на садовых участках:
    • такие ЗУ должны находиться в границах территориальной зоны ПЗЗ, для которой градостроительные регламенты предусматривают возможность строительства капитальных объектов (жилой дом, иные объекты)
  9. уточнение упрощённого порядка приватизации садовых и огородных участков из государственной или муниципальной собственности:
    • бесплатно и без проведения торгов
    • с продлением возможности приватизации до 01.03.2031
    • с распространением порядка приватизации на членов ликвидированных некоммерческих организаций
  10. констатация полномочий регионов по конкретизации условий:
    • для включения территорий садоводства/огородничества в границы существующего населённого пункта
    • для образования нового населённого пункта на базе СНТ

Законодатель закрепил правовое основание для реализации указанных положений. Закон №217-ФЗ преобразился. Дело теперь за СНТ/ОНТ, которым предстоит потрудиться над отражением нововведений в документации товариществ:  

  • внести соответствующие изменения в уставы товариществ
  • определить требуемые опции:
    • как обязательные – обновлённые положения:
      1. о приёме  в члены СНТ
      2. о полномочиях правления и общего собрания участников  
    • по усмотрению общего собрания товарищества – положения о применении формата удалённого голосования на общих собраниях садоводов   


2. Детальная картина нововведений в ФЗ-217

 

Территория садоводства или огородничества

 

В законе №217-ФЗ появилось дополнение – статья 41. В ней конкретизированы положения:

  • о земельной территории, на которой может создаваться СНТ/ОНТ
  • о границах территории товарищества
  • о требованиях, которые выдвигаются:
    • при включении территорий садоводств в границы населённого пункта
    • при создании нового населённого пункта на территории садоводства, расположенных за пределами границ населённого пункта  

Территория новых товариществ (СНТ/ОНТ) может создаваться на землях, обладающих статусом (категорией земель):

  • земли с/х назначения
  • земли населённых пунктов

Участки, на которых формируется территория СНТ/ОНТ: 

  • должны принадлежать учредителям товарищества:
    • количество учредителей не может быть менее 7 человек (пункт 6 статьи 10 закона № 217-ФЗ)  
  • могут включать земли/участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности:
    • их доля – не более 25% от площади участков, находящихся в собственности учредителей садоводства
  • не могут включать участки иных лиц, не являющихся учредителями:
    • ни в процессе формирования территории СНТ
    • ни в уже сформированную территорию СНТ    
  • садовый и огородный ЗУ должны включаться в границы только одной территории садоводства или огородничества
    • не могут попадать в границы двух и более СНТ/ОНТ  

 

Границы территории образуемого товарищества

 

  • местоположение границ формируемой территории садоводства/огородничества определяется на основании проекта межевания (ПМ) 
  • в границы территории СНТ/ОНТ запрещено включать:
    • территории общего пользования
    • земельные участки общего пользования
    • иные участки, включение которых в границы территории садоводства/огородничества не допускается в соответствии с законодательством РФ
  • разработка проекта планировки территории (ППТ) при создании территорий СНТ/ОНТ не требуется:
    • ППТ, тем не менее, быть быть разработан – но только по решению общего собрания СНТ (к примеру, в целях уточнения границ общественных  земель (территорий), не входящих в территорию садоводства/огородничества)
  • создание территории садоводства/огородничества не должно препятствовать свободному доступу граждан:
    • к территориям общего пользования, расположенным вне границ территории СНТ/ОНТ
    • к землям и ЗУ общего пользования, не включённых в территорию создаваемого СНТ
  • до утверждения ПМ и ППТ, подготовленных в отношении территории СНТ/ОНТ, они должны быть подтверждены решением общего собрания членов товарищества    

 

О включении территорий СНТ/ОНТ в границы населённого пункта

 

Территория СНТ, расположенная за пределами границ населённого пункта, может быть включена в его пределы в соответствии с законодательством РФ:

  • статья 84 ЗК РФ
  • пункт 4 статьи 41 закона № 217-ФЗ 

Поправки к закону об СНТ/ОНТ не содержат положений о порядке включения территории садоводства в границы населённых пунктов. Тем не менее, в нём указано, что к компетенции региональных, а не федеральных властей отнесена задача по разработке требований, при соблюдении которых:

  • территория садоводства включается в границы населённого пункта
  • в границах территории садоводства может быть образован новый населённый пункт

 

Порядок вступления в члены садового/огородного товарищества 

 

Приём в члены СНТ/ОНТ осуществляется на основании заявления  о принятии в члены товарищества, поданного в правление товарищества владельцем ЗУ, расположенного в границах территории садоводства/огородничества (пункт 2 статьи 12 закона №217-ФЗ).

До подачи заявления правообладатель ЗУ вправе ознакомиться с его уставом.

 Заявление на вступление в товарищество:

  1. подаётся лично или посредствам почтового отправления:
    • с приложением копии документов о правах на садовый или огородный земельный участок
    • с обязательным указанием (кроме стандартных сведений о заявителе):
      • согласия на соблюдение требований устава товарищества
      • номера телефона – для оперативной связи  и отправки сообщений
  2. рассматривается правлением товарищества, а не на общем собрании:
    • такой порядок упрощает процедуру и сокращает время решения вопроса

Срок рассмотрения заявления – не более 30 календарных дней с даты принятия заявления:

  1. решение о приёме в члены СНТ/ОНТ, принимается при отсутствии оснований для отказа, установленных законом – если лицо, подавшее заявление:
    • было ранее исключено  из числа членов этого товарищества в связи с нарушением обязанности
    • не является собственником или правообладателем ЗУ, расположенного в границах территории садоводства/огородничества
    • не представило требуемые документы
    • представило заявление, не соответствующее требованиям
  2. отказ в предоставлении членства в товариществе по иным основаниям, кроме указанных выше, не допускается
  3. членство  возникает в порядке, предусмотренном законом №217-ФЗ (статья 12 «Основания и порядок приёма в члены товарищества»):
    • дата вступления в члены товарищества – день принятия правлением решения
    • каждому члену товарищества председатель садоводства/огородничества выдаёт членскую книжку или другой заменяющий ее документ, подтверждающий членство в товариществе
      • в течение 3 месяцев со дня приёма в члены товарищества
    • форма и содержание членской книжки или документа, заменяющего книжку и подтверждающего членство в товариществе, устанавливаются решением общего собрания членов садоводства/огодничества

Исключение из членов СНТ/ОНТ – прерогатива общего собрания, а не правления садоводства/огородничества. Основания и порядок прекращения членства в товариществе изложены в статье 13 закона №217-ФЗ.

 

Членские взносы
 

Члены садоводства или огородничества, а также правообладатели садовых или огородных земельных участков, не являющиеся членами товарищества, обязаны вносить плату (статья 5 закона №217-ФЗ):

  • за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования
  • за текущий и капитальный ремонт ОКС, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества
  • за услуги и работы товарищества по управлению имуществом общего пользования 

В обеспечение требования по уплате взносов обновлённый устав товарищества должен содержать (пункт 9 части 1 статьи 8 закона №217-ФЗ):

  • правила определения размера взносов:
    • или в виде текстового описания
    • и /или в виде формулы расчёта (пункт 7.1 статьи 8)
  • размер взносов определяется на основании утверждённых общим собранием членов товарищества:
    • приходно-расходной сметы
    • финансово-экономического обоснования
  • порядок внесения взносов
  • положение об ответственности членов товарищества за нарушение обязательств по внесению взносов:
    • для случае несвоевременной уплаты взносов уставом мозут быть установлены:
      • порядок взимания взносов
      • размер пеней 
    • в случае неуплаты взносов и пеней товарищество вправе взыскать их в судебном порядке 

 

Количественный состав правления товарищества

 

Изменения, внесённые в закон №217-ФЗ, затронули порядок формирования правления СНТ/ОНТ (статья 18): 

  • при численности членов садоводства/огородничества 60 или менее садоводов:
    • число членов правления должно быть равно 3
    • установленная норма противодействует необоснованному «раздуванию» органов управления товариществ – в тех из них, где можно обойтись меньшим количеством управленцев
  • число членов правления в остальных СНТ:
    • не может быть менее 3 человек
    • должно составлять не более 5% от общего числа членов товарищества 

 

Расширение полномочий общего собрания

 

Общее собрание – высший орган управления товариществом. К дополнительным правам, связанным с законодательными нововведениями, относятся (статья 17 закона №217-ФЗ):

  1. принятие решений по вопросам деятельности товарищества, которые прямо не указаны в списке его полномочий
  2. рассмотрение вопросов, относящихся к компетенции правления:
    • в случае, если правление самостоятельно не справляется с решением возникших задач
  3. утверждение проектов планировки и межевания территории (ППТ и ПМ)
  4. распределение участков между будущими членами СНТ для последующего предоставления земельных наделов:
    • на основе проекта межевания 
  5. принятие решений:
    • о передаче имущества общего пользования (земельных участков, оборудования) в собственность электро-, тепло-, газоснабжающих организаций:
      • процедура передачи необходима для целей поставки коммунальных услуг
      • с СНТ снимается бремя содержания общим имуществом
      • упрощается заключение прямых договоров с конечными потребителями-садоводами на снабжение услугами 
    • о возможности осуществления электронного голосования на общих собраниях
    • об организации места для продажи с/х продукции,  выращенной садоводами на общих землях СНТ
  6. доведение решений, принятых общим собранием:
    • до сведения:
      • членов СНТ
      • садоводов-индивидуалов, права оказались затронуты принятыми решениями
    • в срок 10 дней с даты принятия решений
    • с использованием интернет-сайта садоводства/огородничества, а также посредством размещения уведомления на информационном щите

 

3. Особенности общего собрания и электронного голосования в дистанционном формате


Изменения, произошедшие в законе №217-ФЗ, расширили формат проведения общих собраний СНТ:

  • не исключающих традиционные собрания:
    • сбор садоводов вживую в указанном месте
  • определивших возможность использования заочного (удалённого) формата собраний: 
    • необходимость такого шага была обусловлена требованиями по обеспечению защиты жизни и здоровья граждан  во время пандемии COVID-19

В соответствии с требованиями закона в устав СНТ нужно включить:

  • перечень вопросов, решения по которым могут быть приняты общим собранием, – с использованием той или иной формы голосования:
    • очной
    • очно-заочной
    • полностью заочной
  • порядок принятия решений с применением электронных или технических средств.
  • информацию о сайте
    • или об используемой информационной системе
  • положения о хранении и учёте результатов голосования, проведенном с применением технических средств (пункт 2 статьи 8 закона №217-ФЗ)

Заочное голосование может быть проведено с применением электронных или иных технических средств:

  • на сайте СНТ/ОНТ в сети Интернет
  • с применением видеосвязи и ведением записи при этом
  • посредством направления СМС с телефонного номера садовода

Таким образом, заочное голосование может проводиться в следующих формах:

  • электронная
  • по СМС
  • смешанная – очно-заочная форма:
    • заочная электронная часть голосования должна завершиться до дня проведения очной части собрания

Продолжительность заочного голосования по вопросам повестки общего собрания членов товарищества с применением электронных или иных технических средств:

  • должна составлять не менее 7 и не более 14 дней (без перерывов)
  • срок отсчитывается с даты и времени начала проведения голосования

 

Требования к соблюдению условий проведения электронного голосования на общих собраниях

 

  1. Обеспечение проверки личности голосующего:
    • для этого необходимо заранее сообщить правлению:
      • адрес электронной почты
      • номер телефона
    • предоставленные контактные данные должны быть учтены в реестре членов СНТ
  2. Направление голосующему садоводу ответного уведомления о получении его голоса:
    • с указанием даты и времени
  3. Обеспечение тайны голосования:
    • в случае, если проводится тайное голосование по выборам председателя и членов правления СНТ (пункт 5 статьи 16 закона № 217-ФЗ)

Возможность удалённого голосования предоставлена также индивидуалам – садоводам, не вступившим в СНТ, но обладающих правом голоса по ряду вопросов. Законом предусмотрено, что своё мнение индивидуалы могут направить в письменной форме. 
 
Дистанционное голосование с использованием технических средств (видеосвязь) способно полностью заменить очное голосование – по причине удобства данного формата:

  • сбор садоводов вживую в месте, определённом для голосования месте, не выполняется
  • место проведения собрания может не указываться в протоколе:
    • в нём указываются голоса, поступившие электронным способом  – с отметкой о том, с какого адреса электронной почты или номера телефона они были направлены).
  • при использовании видеосвязи допускается ведение записи:
    • видеоматериалы прилагаются к протоколу общего собрания садоводов

 

Уведомления правления товарищества при электронном голосовании

 

С учётом изменений, внесённых в закон №217-ФЗ  (пункт 15 статьи 17) правление обязано обеспечить возможность ознакомления членов товарищества:

  • с проектами всех документов
  • с материалами, планируемыми к рассмотрению на общем собрании

Порядок и способ ознакомления указываются в уведомлении правления о созыве собрания (статья 17.1 закона №217-ФЗ). В этих целях управляющий орган обязан не менее чем за 2 недели до дня проведения общего собрания

  • выполнить рассылку уведомлений:
    • электронной почтой
    • путём направления СМС
  • разместить уведомление:
    • на сайте
    • на информационном щите, расположенном в границах СНТ/ОНТ
  • с указанием в уведомлениях информации об используемых технических средствах для передачи голосов.
    • адрес электронной почты правления
    • номер телефона правления для направления СМС

Садоводам, голосующим путём направления СМС (без использования сайтов или информационной системы) в своём сообщении в ответ на уведомление необходимо указать следующие сведения: 

  • наименование СНТ/ОНТ
  • дата осуществления голосования;
  • номер вопроса в повестке дня общего собрания:
    • или иной идентификатор, позволяющий определить, к какому вопросу относится СМС
  • своё решение по вопросу:
    • «за»
    • «против»
    • «воздержался»

C 1 января 2023 года планируется осуществлять заочное голосование с использованием портала Госуслуги.

 

Примечание

 

На основании положения статьи 11 (пункт 3) закона №217-ФЗ члены товарищества имеют право знакомиться и по заявлению и получать в правлении за плату, размер которой устанавливается решением общего собрания членов товарищества, заверенные копии следующих документов:

  1. устав товарищества с внесёнными в него изменениями
    • а также документа, подтверждающего факт внесения записи в ЕГРЮЛ
  2. заверенные выписки из реестра членов товарищества:
    • в течение 30 дней с момента подачи заявления
  3. бухгалтерская (финансовая) отчётность товарищества
  4. приходно-расходные сметы товарищества
    • а также отчеты об исполнении таких смет
  5. аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок)
  6. заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества
  7. документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе
  8. протокол собрания об учреждении товарищества
  9. протоколы:
    • общих собраний
    • заседаний правления
    • ревизионной комиссии 
  10. финансово-экономическое обоснование размера взносов
  11. иные внутренние документы товарищества, предусмотренные:
    • уставом
    • решениями общего собрания членов товарищества

Плата, взимаемая за предоставление копий документов, не может превышать затраты на их изготовление.

 

4. Условия капитальной застройки садовых участков 

 

Возведение ОКС на садовых земельных участках допускается в случае соответствия такого строительства требованиям ПЗЗ поселения, на территории которого расположено садоводство: 

  • градостроительный регламент территориальной зоны, в которую включены земельные участки, предусматривает возможность строительства капитальных объектов (пункт 1 статьи 23.1 закона № 217-ФЗ). 
  • предельные параметры жилого дома, садового дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства – требования
    • Градостроительного кодекса РФ (пункт 39 статьи 1)
    • закона № 217-ФЗ (пункт 2 статьи 23.1)

В порядке, предусмотренном Правительством РФ, осуществляется:

 

6. Условия разведения птиц и кроликов для собственных нужд на садовых/огородных участках  

 

Садовые и огородные земельные участки могут использоваться для выращивания гражданами для собственных нужд:

  • с/х птицы
  • и/или кроликов

при следующих условиях:

  1. градостроительный регламент территориальной зоны, в границах которой расположен такие  ЗУ, включает соответствующий вспомогательный ВРИ земельных участков
  2. соответствие разрешению на условно разрешённый вид использования – при условии соблюдения
    • земельного законодательства
    • ветеринарных норм и правил
    • санитарно-эпидемиологических правил
    • гигиенических нормативов

 

Возведение нестационарных торговых объектов на общественной земле СНТ

 

На земельных участках общего назначения, созданных в садоводстве в соответствии с утверждённым проектом межевания (ПМ) территории, допускается возведение павильонов – некапитальных объектов, предназначенных  для торговли продукцией, выращенной садоводами.

Условиями ведения торговой деятельности являются: 

  • решение общего собрания членов товарищества об использовании участка общего назначения
    • для реализации с/х продукции, выращенной садоводами/огородниками, садовые/огородные ЗУ которых расположены в границах территории СНТ/ОНТ
    • с возможностью возведения усилиями правообладателей садовых/огородных ЗУ:
      • некапитальных строений
      • сооружений
      • нестационарных торговых объектов
  • соблюдение правообладателями садовых/огородных ЗУ
    • земельного законодательства
    • ветеринарных норм и правил
    • санитарно-эпидемиологических правил
    • гигиенических нормативов

 

7. Значение поправок в закон №217-ФЗ – прогресс или полумеры?  

 

Несмотря на то, что закон о садоводстве№217-ФЗ, принятый в 2018 году,  сыграл для миллионов дачников весомую пользу:

  1. позволил унифицировать уставы товариществ, в которых появились
    • чёткая процедура проведения общих собраний
    • порядок принятия на них решений.
  2. предоставил возможность прописаться в СНТ:
    • если жильё на садовом участке соответствует требованиям, предъявляемым к жилому дому
  3. последними поправками закрепил  возможность вхождения СНТ в состав населённого пункта  – при этом указанное положение закона:
    • указывает на полное право людей, проживающих на территории СНТ, на пользование
    • прилегающей муниципальной инфраструктурой:
      • транспортом
      • снабженческими и медицинскими услугами   
    • не носит обязательного характера, ведь решение о включении в границы населённого пункта должно приниматься на общем собрании СНТ

в преобразованном формате он стал очередным шагом к ликвидации СНТ. Необходимость в этом диктуется объективными обстоятельствами::

  • СНТ представляет собой устаревшую форму общественных объединений, к тому же, весьма затратную для граждан
  • члены СНТ вынуждены платить за «призраков» – тех собственников, которые давно не появляются на своих участках
  • оплата за коммунальные услуги для членов товарищества выше, чем если бы они платили энергоснабжающим организациям напрямую – поскольку СНТ представляет собой юридическое лицо 

Вопрос о вхождении СНТ в состав территорий населённых пунктов самым тесным образом связан с повышением комфортности жизни садоводов. Появляется, в частности, возможность сэкономить на разнице тарифов, так как тариф сельского поселения на электроэнергию на треть ниже дачного (он совпадает с городским).

Тем не менее, вхождение в состав поселений, кроме «плюсов», влечёт  и «порцию негатива»:

  • возрастёт кадастровая стоимость садовой земли, а значит, и ставка земельного налога
  • садоводу придётся платить не только земельный налог, но и взносы в садовое товарищество (они также вырастут, поскольку вырастет стоимость земель общего пользования в СНТ)
  • в СНТ, ставшим населённым пунктом, нельзя будет ограничивать въезд шлагбаумом, ведь теперь в садоводстве должна быть улица, доступная всем
  • ситуация с включением территории СНТ в границы населённого пункта будет варьироваться в зависимости от региона, но при этом не исключаются мотивированные отказы муниципальных властей:  
    • в бюджете может не найтись средств, чтобы взять на баланс территорию СНТ:
      1. чистить дороги
      2. вывозить мусор
      3. асфальтировать проезжую часть

Закон неслучайно не устанавливает обязательного вхождения СНТ в населённые пункты. Решающий вердикт выносят муниципалитеты – на основании критериев целесообразности, утверждаемых региональными подзаконными актами. Возможно одним из критериев станет количество домов в СНТ, в которых проживающие имеют постоянную регистрацию.  

 

Полезно знать

 

  1. Об изменениях в Правилах технологического присоединения частных домов и земельных участков, а также о резком росте тарифов на их подключение к электросетям с 1 июля 2022 года – читать здесь


Поделиться:






наверх