Внесение изменений в ПЗЗ как способ оптимизации территориальной зоны земельного участка

Содержание

1. Связь задач по использованию участков с требованиями ПЗЗ
2. Суть ПЗЗ
3. ПЗЗ – инструмент для решения проблем в использовании участков
4. Комиссия по ПЗЗ – цель создания, приём предложений по изменению ПЗЗ
5. Ситуации, вызывающие необходимость внесения изменений в ПЗЗ:
   • 5.1. Применение ПЗЗ вызвало негативные последствия в использовании ЗУ и объекта капитального строительства
   • 5.2. Необходимость изменения параметров использования всех участков в границах территориальной зоны, в которую включены эти участки
   • 5.3. Установление территориальной зоны ЗУ, не предусмотренной действующими ПЗЗ
   • 5.4. Установлена территориальная зона, виды разрешённого использования которой не соответствуют существующему ВРИ
   • 5.5. ПЗЗ ввели ограничения для застройки участка или не установили параметры его застройки
   • 5.6. Нарушения по содержанию ПЗЗ или порядку их принятия
   • 5.7. Возможно ли сменить зону с/х угодий СХ-1 на СХ-2?

 

1. Связь задач по использованию участков с требованиями ПЗЗ

 

Многие проблемы, возникающие у владельцев земельных участков (ЗУ), приходится решать через действующую в каждом муниципальном образовании комиссию по Правилам землеустройства и застройки (далее – Комиссия по ПЗЗ).

Стартом в преодолении трудностей становится заявление о внесении изменений в правила землепользования и застройки с изложением сути вопроса:

• изменение вида разрешённого использования участков (ВРИ)
• изменение территориальной зоны земельных наделов
• внесение изменений в генеральный план поселения
• изменением параметров разрешённого строительства капитального объекта с выяснением факторов, ограничивающих возможность реконструкции построек, возведённых на участках
• уточнение параметров нового строительства и его функционального назначения
• целый ряд других вопросов

Главная задача комиссий по ПЗЗ – обеспечение для всех владельцев участков и объектов недвижимости их законных прав и интересов собственников больших и малых, застроенных и незастроенных земельных участков в их: 

• в использовании
• в застройке
• в развитии

при обязательном соблюдении градостроительных регламентов, установленных ПЗЗ для каждой территориальной зоны.

О подаче заявлений в Комиссию по ПЗЗ рассказывается ниже. Сейчас необходимо выяснить, почему соблюдению требований ПЗЗ уделяется столь высокое внимание.

2. Суть ПЗЗ

 

ГрК РФ установливает своеобразная «иерархию» градостроительной документации. «Табель о рангах» выглядит следующим образом:

1. генеральный план – самый главный документ, определяющий цели и перспективы развития территории поселения на длительный срок (15 – 25 лет):
   • содержит укрупнённые ориентировочные показатели развития территорий
2. правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – градостроительная «пусковая кнопка»:
   • включает механизм реализации генерального плана
   • при использовании позволяют выявить и устранить недочёты планирования территории и генерального плана
   • являются нормативно-правовым актом, регламентирующим использование территории поселения и детализирующим генеральный план
3. проект планировки территории (ППТ) – документ, устанавливающий для определенной территории:
   • зоны размещения существующих объектов и их параметры
   • зоны размещения объектов, строительство которых может быть разрешено
   • в отличие от генерального плана, ППТ является более подробным документом, содержащим красные линии, объекты и инфраструктуру

Правила землеустройства и застройки (ПЗЗ) – традиционная система градостроительного регулирования, сложившаяся в нашей стране ещё с советских времён.

Она основана на планировании и делении территорий поселений на градостроительные зоны. Они позволяют сформировать:

1. базу для правового режима земельных участков (ЗУ)
2. понятный порядок использования и застройки наделов

Градостроительное регулирование периодически меняется и совершенствуется, а утверждённые в поселениях ПЗЗ предоставляют целый комплекс возможностей:

• устанавливают градостроительные зоны с их регламентами
• определяют «что можно» и «чего нельзя» делать
  • в той или иной территориальной зоне
  • на земельных участках, имеющих такой-то вид разрешённого использования, каждый из которых входит в границы конкретной территориальной зоны 
• поясняют для всех, в том числе и для власти:
  • что конкретно нужно предпринять и какие процедуры потребуется выполнить, чтобы обеспечить ту или иную деятельность на земельном участке
  • можно или нет вести застройку участка или реконструкцию существующего ОКС
• обеспечивают информирование жителей муниципалитета:
  • о градостроительном зонировании территории поселения и градостроительных регламентах, действующих в зонах
  • о возможностях строительного развития как всего поселения, так и его отдельных микрорайонов и даже улиц
  • о порядке выполнения бюрократических процедур и сроках рассмотрения вопросов и т.д.
• обеспечивают через проведение общественных слушаний непосредственное участие жителей, предприятий и организаций поселения в принятии решений о землепользовании и застройке:
  • тех решений, что смогут оказать положительное влияние и на условия проживания людей, и на их благосостояние, а также на развитие бизнеса
• разграничивают правовые и технические вопросы градостроительного регулирования:
  • возможности использования ЗУ и объектов на них (диктуются правилами землепользования и застройки, относящимися к нормативно-правовым нормам) с возможностями реализации использования недвижимости (в соответствии с проектной документацией)
• обеспечивают маневренность градостроительного зонирования, проявляющуюся в наиболее важных аспектах, необходимых для правообладателей объектов недвижимости:
  • в возможности выбора вида разрешённого использования
  • в возможности отклонения от установленных параметров строительства
  • в возможности внесения изменений и дополнений в правила застройки
• нацелены на достижение баланса между частными и общественными интересами

ПЗЗ разрабатываются не для архива, а для оперативного применения в условиях динамично меняющихся ситуаций у правообладателей земли. Это главный градостроительный регулятор местного значения.

3. ПЗЗ – инструмент для решения проблем в использовании участков

 

Возможности и особенности ПЗЗ каждого муниципального образования –это мощный инструмент, который собственники участков или объектов недвижимости на участках могут и должны использовать для решения задач:

• по изменению ВРИ
• по изменению территориальной зоны
• по получению разрешения на отклонение от предельных параметров строительства
• по преодолению многих других проблем

Главное условие для применения ПЗЗ в решении задач – обоснованность намерений, их соответствие материалам территориального планирования муниципального района.

Чтобы умело и грамотно воспользоваться этим инструментом, нужно ознакомиться с содержанием ПЗЗ, действующих в своём муниципальном образовании, хотя в той части, к которой относится задача, возникшая у собственника объекта.

ПЗЗ – документ открытого пользования:

• они представлены на официальных сайтах администраций муниципальных образований
• с ними можно ознакомиться и при непосредственном обращении в администрацию муниципалитета

Знакомство с ПЗЗ не должно ограничиваться изучением только их графических материалов, поскольку подробная разъяснительная информация по всем вопросам изложена в их текстовой части.

Структура текстовой части ПЗЗ такова, что найти необходимый материал не так уж и сложно. Даже при беглом просмотре глав и параграфов, перечисленных в содержании можно увидеть именно тот раздел, что будет нужен для анализа возможностей в решении проблемы.

Пара примеров

• Знакомясь с содержанием ПЗЗ города Москвы, можно найти раздел о порядке предоставления разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка и объекта капитального строительства:
  • он изложен в пункте 2.2.2 Книги 1. «Общая часть и текстовые материалы территориальной части Правил землепользования и застройки города Москвы»
• В ПЗЗ МО Большеколпанское СП Гатчинского муниципального района ЛО в пункте 26 этих правил можно ознакомиться с порядком внесения изменений в ПЗЗ

В ПЗЗ муниципальных образований излагается полезная информация по многим направлениям. В них, например, можно  выяснить следующие сведения: 

• о градостроительных регламентах, установленных для всех территориальных зон, на которые поделена территория поселения
• о размере возмещения вреда, причинённого жизни или здоровью физических лиц, имуществу физических или юридических лиц в результате утверждения не соответствующих требованиям:
  • технических регламентов документов территориального планирования муниципальных образований
  • правил землепользования и застройки
  • документации по планировке территорий муниципальных образований
• о требованиях по проведению общественных слушаний
• о праве использования ЗУ на проведение строительных изменений объектов капитального строительства, возникших до введения в действие ПЗЗ 

Обязательный раздел ПЗЗ – тот, что освещает деятельность Комиссии по правилам землепользования и застройки.

4. Комиссия по ПЗЗ – цель создания, приём предложений по изменению ПЗЗ

 

Комиссия по ПЗЗ – консультативный коллегиальный орган, действующий при главе администрации поселения

• формируется она на основании постановления главы администрации
• в своей деятельности руководствуется документами:
  • ПЗЗ, принятыми в муниципальном образовании
  • Положением о Комиссии
  • муниципальными правовыми актами, регламентирующими деятельность комиссии по ПЗЗ
  • Конституцией РФ, ЗК РФ и ГрК РФ, федеральными и региональными законами

В состав Комиссии по ПЗЗ входят председатель комиссии, секретарь и члены комиссии. Требованиях к составу и порядку деятельности Комиссии по ПЗЗ закрепляются региональными законами (пример по Ленинградской области – областной закон № 25-оз от 10.04.2017).

При объективной необходимости Комиссия по ПЗЗ вправе расширить свой состав для обсуждения вопросов, которые предстоит рассмотреть на заседаниях:

1. включать в свой состав представителей власти поселений
2. создавать консультативные советы и рабочие группы 
3. привлекать независимых экспертов (в установленном порядке)
4. приглашать представителей органов власти, а также юридические и физические лица, компетенция которых относится к тем или иным  вопросам

 Деятельность комисси осуществляется в следующих направлениях:

• организация и проведение публичных слушаний:
  1. по проектам генеральных планов поселений и внесению в них изменений
  2. по документам территориального планирования
  3. по проектам планировки территорий и проектам межевания территорий
  4. по вопросам предоставления разрешений на условно-разрешённый вид использования земельных участков и объектов капитального строительства
  5. по вопросам отклонения от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства
• организация и координация разработки:
  • проектов генеральных планов и правил
  • проектов о внесении изменений в них
• рассмотрение предложений о внесении изменений в генеральные планы и правила
• участие в проведении публичных слушаний по проектам планировки территории
  • включая проекты планировки территорий, предусматривающие размещение линейных объектов
• досудебное рассмотрение конфликтных ситуаций и разрешение споров, возникающих при осуществлении градостроительной деятельности – при поступлении жалоб:
  • от жителей поселений
  • от правообладателей земельных участков, объектов капитального строительства, жилых и нежилых помещений
  • от лиц, чьи права и законные интересы могли быть нарушены

По итогам заседаний Комиссия по ПЗЗ

1. готовит рекомендации и заключения
2. организовывает проведение публичных слушаний с подготовкой протокола и заключения о результатах этих слушаний
3. направляет материалы главе местной администрации для приятия им соответствующего решения

5. Ситуации, вызывающие необходимость внесения изменений в ПЗЗ

 

Основания для внесения изменений в правила землепользования и застройки и порядок действий при этом предусмотрены рядом статей Градостроительного кодекса РФ:

• статья 31
• статья 32
• статья 33 

ПЗЗ могут быть изменены в порядке, установленном градостроительным кодексом РФ, в соответствии:

• с документами территориального планирования
• с документацией по планировке территории
• с порядком внесения изменений в эти документы

Необходимость в изменении ПЗЗ возникает, как правило, тогда, когда правообладатель ЗУ не планирует использовать в том варианте, что предусмотрен действующими ПЗЗ. Не редки и другие случаи – когда ПЗЗ существенно ограничивают или вовсе не допускают новое строительство.

Становятся ли при этом ПЗЗ непреодолимым препятствием? – Нет. Мало того, что об этом говорится в самих ПЗЗ, но подтверждается ещё и законодательно статьёй 33 ГрК РФ:

1. любое заинтересованное лицо имеет право подавать заявление о внесении изменений в ПЗЗ
2. граждане и юридические лица могут выступать с соответствующей инициативой

Примечание

В соответствии с Определением Верховного Суда РФ № 78-АПГ13-17 от 23.10.2013, в случаях отличий между территориальными зонами земельных участков по ПЗЗ и функциональными зонами тех же участков по Генеральному плану приоритет отдаётся положениям Генерального плана.

Соответственно, ПЗЗ в спорной части не подлежат применению, а градостроительное зонирование считаются фактически отсутствующими до момента принятия изменения в ПЗЗ.

 

5.1. Применение ПЗЗ вызвало негативные последствия в использовании ЗУ и ОКС

 

К потенциально возмржным негативным последствиям применения ПЗЗ ГрК РФ (подпункт 5 пункта 3 статьи 33) относит следующие:

1. снижение эффективности использования
2. нанесение вреда правоообладателю
3. снижение стоимости объектов недвижимости
4. препятствия в реализации прав и законных интересов правообладателей

Заявления (предложения) о внесении изменений в ПЗЗ по перечисленным обстоятельствам рассматриваются Комиссией по ПЗЗ с особой тщательностью и вниманием и нередко с положительным результатом.

 

5.2. Необходимость изменения параметров использования всех участков в границах территориальной зоны, в которую включены эти участки

 

В таком случае делается предложение об изменении градостроительного регламента территориальной зоны – к примеру, в части расширения перечня ВРИ в градостроительном регламенте данной зоны.

При положительном решении вопроса результатом изменения ПЗЗ смогут воспользоваться владельцы участков, относящихся к этой территориальной зоне, если им потребуется изменить ВРИ своих участков на тот вид, что был внесён инициатором изменения градостроительного регламента этой зоны.

 

5.3. Установление территориальной зоны ЗУ, не предусмотренной действующими ПЗЗ

 

Подача заявления по изменения ПЗЗ об установлении территориальной зоны ЗУ, не предусмотренной действующими ПЗЗ, будет обоснованной в случае, когда принятые ПЗЗ не соответствуют:

• генеральному плану поселения
• схеме территориального планирования

муниципального района по той причине, что генеральные планы или схема претерпели изменения.

 

5.4. Установлена территориальная зона, виды разрешённого использования которой не соответствуют существующему ВРИ участка

 

Распространённая ситуация – ВРИ земельного участка, отражённый

• в правоустанавливающих документах
• в договорах купли-продажи
• в актах 90-х годов о предоставлении или о праве на земельный участок и
• т.п.

был установлен до принятия ПЗЗ и не соответствует перечню видов разрешённого использования для территориальной зоны данного участка по ПЗЗ,

В данном случае, при отсутствии прочих ограничений в использовании участка, оспорить ПЗЗ по мотиву несоответствия существующего ВРИ тому виду использования, что установлен через ПЗЗ, будет крайне проблематично – по обстоятельствам, изложенным:

• в пункте 8 статьи 36 ГрК РФ
• в пункте 4 статьи 85 ЗК РФ

Они не препятствуют ни застройке, ни использованию участка, но устанавливают несколько иные условия:

1. ЗУ и уже возведённые на нём ОКС (объекты недвижимости) могут использоваться неограниченно долгое время – без приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, закреплённым в ПЗЗ
   • при условии, что уже существующие объекты недвижимости и использование участка не несут угрозу жизни или здоровью человека или окружающей среде
2. дальнейшая застройка и реконструкция уже возведённых объектов запрещена
   • они будут разрешены только в случае приведения объекта в соответствие с новым градостроительным регламентом, установленным ПЗЗ

Иными словами, на участке, для которого ПЗЗ установили зону, не соответствующую его существующему использованию (по имеющимся документам и целям, ради которых участок предоставлялся), застройка и какие-либо существенные изменения параметров ОКС запрещены. При этом собственник такого участка имеет право возвести на нём объект, хоть и не отвечающий его первоначальному замыслу, но соответствующий требованиям ПЗЗ.

К примеру, если участок покупался с разрешённым использованием «под размещение промышленных объектов», а ПЗЗ для участка была установлена сельскохозяйственная зона СХ-1, собственник участка может (при своём желании):

• изменить прежний или ранее планируемый профиль деятельности и возвести взамен производственного склада или мастерской, скажем, склад для хранения сельхозтехники или хранилище сельскозпродукции
• передать участок в аренду под сельскохозяйственную деятельность
• провести другие операции – продать, завещать и т.д.

Каким может быть выход из ситуации, если собственник земли или объекта недвижимости не намерен менять свою изначальную задачу по строительству промышленного объекта? Ответ следует логически –  попытаться изменить территориальную зону ЗУ (к примеру, на П-1, виды разрешённого использования которой допускают размещение производственных объектов).

Что нужно предпринять собственнику?

• Убедиться в том, что в поселении утверждены материалы территориального планирования:
  • генеральный план
  • проекты планировки и межевания территории
• Выбрать из состава территориальных зон ту, в которой предусмотрена возможность строительства объектов, соответствующих намерениям.
• Подать заявление (предложение) о внесении изменений в ПЗЗ в части изменения территориальной зоны участка – с указанием:
  • наименования выбранной зоны (предложение по изменению границ территориальной зоны, в которую планируется включение ЗУ)
  • наименованием видов разрешённого использования в соответствии с Классификатором ВРИ ЗУ (утверждён Приказом Росреестра № П/0412 от 10.11.2020)

Результат рассмотрения предложений об изменении ПЗЗ во многом зависит от обоснования задачи.

Материалы, служащие обоснованием необходимости строительства именно промышленного объекта (для рассматриваемого примера), должны быть:

• убедительными
• с экономическими показателями эффективности использования участка или ОКС по профилю, который собственник планирует реализовать
• с демонстрационными материалами (эскизными планами)

Обоснование должно соответствовать материалам территориального планирования, быть максимально доказательным для комиссии по ПЗЗ и общественности, на суд которой комиссия вынесет рассмотрение вопроса.

По сути, ничем не отличается от только что рассмотренной ситуация и выход из неё, когда существующий вид использования участка или назначение объекта недвижимости на этом участке соответствуют градостроительному регламенту территориальной зоны, установленной для участка в соответствии с ПЗЗ, но не отвечают планам и задачам собственника.

 

5.5. ПЗЗ ввели ограничения для застройки участка или не установили параметры его застройки

 

В условиях, когда установленная для участка территориальная зона допускает его использование в приемлемых для правообладателя целях, но, вместе с тем, ПЗЗ ввели ограничения по его застройке, в случае планов владельца заняться далее каким-либо строительством они будут обречены на получение запрета (отказа в получении разрешения на строительство).

Иными словами, права землепользователя могут быть нарушены из-за введения градостроительных ограничений. Но собственник может продолжать сколь угодно долго использовать свой участок в его прежнем статусе, даже если на нём уже возведены постройки – на основании уже рассмотренных выше законодательных положений:

1. пункт 8 статьи 36 ГрК РФ
2. пункт 4 статьи 85 ЗК РФ)

Кроме того, собственник участка имеет право на возмещение доказанных убытков, возникших в результате введения градостроительных ограничений (статья 57 ЗК РФ).

Изменение территориальной зоны или изменение параметров разрешённого строительства в рассматриваемом примере не получится, поскольку:

• местоположение участка не изменится
• градостроительное ограничение может «перекочевать» в новую территориальную зону и создать проблемы для других землепользователей в этой зоне

Ещё более сложные случаи:

• ПЗЗ устанавливают параметры строительства «по фактическому использованию», то есть запрещают застройку ЗУ:
  • это ситуация, требующая анализа возможности изменения территориальной зоны или изменения ВРИ 
• ПЗЗ не содержат сведений о параметрах застройки, обрекая далее собственника участка при его попытке получить в администрации градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) на подготовку проекта планировки территории – через введение в раздел ГПЗУ «параметры застройки» вместо этих параметров разрешённого строительства такую вот фразу: «определяются проектом планировки территории» (чрезвычайно сложная, длительная и затратная процедура):
  • это ситуация, в которой собственник или соглашается с требованием, или занимается оспариванием содержания ПЗЗ и ГПЗУ в судебном порядке

 

5.6. Нарушения по содержанию ПЗЗ или порядку их принятия

 

• Пересечение границ ЗУ и границ территориальных зон, установленных ПЗЗ

Ситуация, когда участок находится в нескольких территориальных зонах,  – прямое нарушение главных государственных законов в сфере землепользования и градостроительства.

В соответствии с ними границы территориальных зон должны обеспечивать принадлежность каждого ЗУ только к одной зоне:

1. ЗК РФ:
   • пункт 7 статьи 11.9 
   • пункт 2 статьи 85
2. ГрК кодекс РФ:
   • пункт 4 статьи 30
   • пункты 2 и 3 статьи 36
3. ФЗ № 218-ФЗ
   • пункт 11 статьи 22

Несколькими федеральными законами установлен порядок устранения пересечений границ ЗУ с границами населённых пунктов и территориальных зон:

• ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности ЗУ к определенной категории земель» (№ 280-ФЗ от 29.07.2017) определил:
  1. необходимость исключения пересечения границ населённых пунктов и территориальных зон с границами ЗУ, сведения о которых содержатся в ЕГРН
  2. возможность для органов регистрации самостоятельным порядком вносить изменения в сведения о границе населённого пункта или территориальной зоны для исключения пересечения с границами ЗУ, сведения о которых содержатся в ЕГРН
• ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не только предусматривает устранение пересечений границ ЗУ, границ населенных пунктов и территориальных зон между собой, но и определённый порядок этого процесса (пункты 8 – 11 статьи 34 ФЗ № 218-ФЗ):
  1. если 75% и более процентов площади ЗУ, с которым выявлено пересечение, находится в границах населённого пункта, территориальной зоны, то орган регистрации прав вносит изменения в границы самостоятельно – путём корректировки по границам ЗУ и включения их в границы населённого пункта, территориальной зоны
  2. если более 75% площади ЗУ расположено вне границ населённого пункта, территориальной зоны, то орган регистрации прав может принять решение об исключении участка из границ населенного пункта, территориальной зоны
  3. изменённая граница населённого пункта, территориальной зоны не нуждается в повторном утверждении, а орган регистрации прав направляет уведомление об измененной границе населённого пункта и (или) территориальной зоны в орган власти, который ранее направил документы, содержащие выявленные нарушения

 

5.7. Возможно ли сменить зону сельскохозяйственных угодий СХ-1 на СХ-2?

 

Зона сельскохозяйственных угодий СХ1 – зона особенная. Цель её создания – сохранене и развитие с/х угодий, относящихся к самым ценным землям во всём нашем государстве.

Зона СХ-1 предусматривает использование участков лишь в с/х целях:

• пашни, сенокосы, пастбища, залежи
• овощеводство
• растениеводство и садоводство, связанные с выращиванием лекарственных, цветочных, многолетних плодовых и ягодных культур, винограда, конопли, зерновых и иных с/х культур и др.,
• организация хозяйственной деятельности:
  • разведение с/х животных (крупного рогатого скота, овец, коз, лошадей, верблюдов, оленей)
  • производство кормов
  • размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения с/х животных, с разведение племенных животных, с производством и использованием продукции (материала)

Защита с/х угодий – задача серьёзная и очень важная. Решается она повсеместно и на законном основании. К примеру, в ГрК РФ предусмотрена статья 36, в пункте 6 которой говорится:

• для с/х угодий в составе земель с/х назначения, градостроительный регламент не устанавливается
• градостроительный регламент может вводится только для с/х угодий, расположенных в черте населённых пунктов:
  • но с установлением главного с/х направления использования участков в числе основных видов ВРИ

Для тех участков, что являются угодьями и относятся к землям с/х назначения (категория земель), изменение ВРИ земельных участков не допустимо. Для угодий в черте населённого пункта – лишь в рамках тех видов использования, что установлены градостроительным регламентом.

У собственников, чьи участи, относящиеся к угодьям, может возникнуть необходимость использования своих земельных наделов в иных целях, по сравнению с с/х задачами. Но как быть, если речь идёт об участках, являющихся с/х угодьями в составе земель с/х назначения?

При предварительном анализе возможности изменения ВРИ таких земельных участков, с/х назначения, находящихся за пределами границ населённого пункта, очень важно уточнить, является ли они угодьями, даже если он имеют ВРИ:

• «для сельхозпроизводства»
• «КФХ» (или «КФ», «КХ»)
• «для сельскохозяйственного использования
• т.д.

Если участок относится к угодьям, то изменение вида его разрешённого использования в этом случае запрещено законом. Придётся изучить возможность изменения категории земель и ознакомиться с юридическими основаниями этого процесса.

Изменение категории земель подразумевает включение ЗУ в границы населённого пункта. По результатам этой процедуры участок приобретает категорию земель «земли населённых пунктов» и получает тот ВРИ, что был выбран собственником земли. 

Учитывая, что с/х угодья относятся к приоритетным землям, можно понять, что процесс преобразования категории земель будет весьма напряжённым, трудоёмким и затратным:

• необходимо провести экспертную оценку ценности земель для ведения сельского хозяйства и подготовить отчёт о кадастровой стоимости земель:
  • их необходимо заказать в специализированной лицензированной организации
• подать в администрацию области/края заявление с обоснованием целесообразности перевода
• после положительного итога рассмотрения представленных в администрацию материалов можно приступить к анализу возможности или изменения ВРИ земельного участка, или изменения его территориальной зоны

Если же ЗУ с/х назначения не относится к с/х угодьям, вопрос о смене его территориальной зоны, скорее всего, обойдётся без перечисленных выше сложностей и трудностей, связанных с доказательствами факта невозможности использования участка в качестве угодий. Такая задача будет решаться в порядке, установленном в ПЗЗ.

 

В заключение сделанных рекомендаций по внесению изменений в  ПЗЗ поселения необходимо сделать акцент на том, что когда правила землепользования и застройки (ПЗЗ) были приняты:

• без нарушений
• в установленном законом порядке подготовки и в порядке принятия

то положительное или отрицательное решение по их изменению принимается по усмотрению органов власти. Исчерпывающая полнота и объективность обоснований изменений, подготовленных собственниками участков, становится особенно значимой.

 

Полезная информация

 

• Регламент исключения земельного участка из Перечня особо ценных продуктивных с/х угодий Московской области – здесь
• О практической полезности  кадастрового плана территории (КПТ) – здесь  
• Регламент подготовки и утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (КПТ) – здесь
• Риски от установления красных линий на земельном участке – здесь
• Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
• Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – читать здесь
• С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
• С особенностями подключения к электричеству в СНТ в ОНТ с 2019 года можно ознакомиться здесь
• Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
• С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь
• Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно получить здесь.