Новые правила освоения и использования дачных участков – 2025
Содержание
- Новинки законодательства, полезные для дачников
- Что такое «освоение земельных участков»
- Использование земельного участка по его назначению – этап, следующий за освоением
- Неиспользование дачного участка после срока освоения – земельное правонарушение
- Принудительное изъятие дачного участка за неиспользование – стремится ли к этому государство?
Примечание
Данный материал – часть VI статьи «Садовод – дачный виртуоз или «добытчик» штрафов 2025?»
1. Новинки законодательства, полезные для дачников
В силу «малолетнего» Закона №307-ФЗ, вступившего в полномочия с 1 марта 2025 года, Земельный кодекс РФ и главный «дачный закон» № 217-ФЗ «обогатились» новинками, в общем-то, очень даже полезными для садоводов и огородников:
- в ЗК РФ:
- была включена новая статья 85.1 «Освоение земельных участков из состава земель населённых пунктов и их использование» – установила, в частности, срок освоения ЗУ
- статья 42 была дополнена положением о том, что собственникам участков (в том числе дачных участков) предоставлено время на их освоение
- Закон о садоводстве и огородничестве № 217-ФЗ:
- распространил действие статьи 85.1 ЗК РФ на садовые/огородные участки вне зависимости от того, к какой категории земель они относятся – то есть на дачные участки, расположенные как в границах населённого пункта, так и за его пределами (на землях с/х назначения)
2. Что такое «освоение земельных участков»
Под освоением участка понимается его подготовка к использованию и выполнение различных подготовительных работ.
Освоение и использование участка – разные задачи. Решаются в такой последовательности:
- сначала выполняется освоение участка
- к использованию участка можно приступить после его освоения
Установленный срок освоения ЗУ – 3 года:
- начинать осваивать участки, которые купят/подарят/унаследуют после 01.03.2025, нужно будет с момента регистрации права собственности
- для участков, собственность на которые была оформлена до 01.03.2025, отсчёт срока освоения начался с 1 марта 2025 года
Для чего введён срок освоения участка – на примере
Будущий дачник приобрёл садовый участок с целью построить дом. Но начать строительство сразу после покупки невозможно – по ряду раздичных причин (или какой-либо одной из них):
- на участке много хлама или кустарников/деревьев, которые мешают застройке
- участок:
- имеет сложный рельеф
- заболоченный – нужно провести осушение
- иссушенный – потребуется организовать систему полива
- к участку не подведены коммуникации
На подготовку такого участка к застройке уйдёт немало времени. Но это время и есть тот самый срок освоения участка, который предоставил Закон №307-ФЗ и продублировал ЗК РФ:
- у собственника земли, как в спортивных состязаниях, появился длительный овертайм – дополнительное время:
- этот временной резерв нужно использовать на проведение подготовительных работ, а не на немедленное строительство дома, которое станет проблемным при неподготовленной ситуации
- в течение срока освоения владельца дачного участка нельзя привлечь к ответственности за нецелевое использование – ведь к использованию он ещё не приступил – причём, по законным причинвм:
- использование участка должно начаться по истечении срока его освоения
Какой вывод можно слелать изо всего отмеченного? Закон №307-ФЗ обеспечил содействие дачником как в освоении садовых/огородных земельных участков, так и в их использовании.
Работы по подготовке дачного участка к использованию
Освоить «девственный» дачный участок – как поднять целину:)
Что предстоит владельцам неразработанного участка, чтобы подготовить его к строительству:
- выкорчёвка деревьев, кустарников и догнивающих пней
- расчистка от скопившихся отходов, строительного мусора, сорной травы, сухостоя
- снос старых мешающих объектов
- осушение или, напротив, полив
- проведение земляных работ, необходимых для конкретной ситуации, сложившейся на участке:
- выравнивание рельефа – засыпка грунтом и утрамбовка ям и углублений
- внесение плодородного грунта
- подведение временных сетей
- устройство (по предварительно подготовленному проекту):
- дренажа
- ливневой канализации
- автополива
- наружного освещения
- зонирование территории участка на основе подготовленного плана (при необходимости):
- на территории участка выделяются несколько зон – зона отдыха с бассейном, детская площадка, сад/огород, мини-аллеи, дорожки, мангальная зона и т.д.
Выполнить такие работы в кратчайшее время вместе со строительством дома крайне сложно или вовсе не получится. А такое требование по застройке участка было раньше. Оно стало причиной того, что многие участки превратились в незастроенные и захламленные, а некоторые – в брошенные.
Закон №307-ФЗ преодолел перезревшую проблему – установил срок для проведения работ по подготовке участков к строительству – те самые 3 года на освоение участка.
2.1. Если дачник не освоил участок в срок, то что?
У собственника дачного участка могли сложиться объективные обстоятельства, которые не позволили освоить участок своевременно – к примеру:
- долгое время находился на больничном
- отсутствовал из-за длительной командировки
- тяжёлое материальное положение:
- из-за необходимости ухода за родственником
- по причине ликвидации пожара или аварийной ситуации в основном жилье
- иные
Будут ли к дачнику применены штрафы или крайняя мера – изъятие участка, если он не уложился в срок освоения? Нет, так не произойдёт. Всё совершенно иначе:
- дачник не будет оштрафован
- участок не будет изъят
Сначала Росреестр (как контрольный орган), на основе проведённой проверки неблагополучной ситуации с освоением участка, обязан выдать дачнику предписание – в нём должны быть указаны:
- выявленные нарушения
- срок устранения нарушений
Дачник, получивший предписание, сможет устранить указанные нарушения в течение срока, обозначенного в предписании.
Если же нарушения, выявленные контрольным/надзорным органом, не будут ликвидированы в указанный срок, сложившееся положение будет оцениваться весьма строго (пункт 4 статьи 8.8 КоАП РФ):
- невыполнение или несвоевременное выполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению:
- влечёт наложение административного штрафа на граждан в размере от 20 000 до 50 000 руб.
3. Использование земельного участка по его назначению – этап, следующий за освоением
После этапа освления дачного участка начинается следующий – эксплуатация (использование) ЗУ.
Владелец ЗУ обязан своевременно приступать к использованию земельного участка по его назначению. Это требование ЗК РФ (статья 42).
Целевое назначение земельного участка – порядок эксплуатации участков для конкретных целей, установленный законодательством, в соответствии с категориями земель:
- с условиями использования ЗУ
- с видами разрешённого использования ЗУ
Для собственника садового участка всё сказанное означает, что после освоения участке настала пора заняться:
- строительством садового/жилого дома, бани, гаража:
- устроить фундамент для капитальных объектов
- заняться возведением стен строений и т.д.
- решать задачи с подведением электричества и других коммуникаций
- посадками с/х культур (если такая задача была в планах садовода)
С начала эксплуатации участка у дачника сразу же появляется бремя ответственности за его неиспользование (в случае действительного неиспользования). Контрольные/надзорные органы при этом вправе фиксировать возможные нарушения, связанные с неиспользованием дачной земли.
Если в результате административного обследования выявляются признаки нарушения земельного законодательства, то такие факты становятся основанием для проведения проверки – при этом:
- владельца ЗУ заблаговременно уведомляют о предстоящей проверке
- в присутствии владельца ЗУ
- изучаются документы на участок
- проводятся необходимые действия - фотофиксация нарушений, составление пртокола нарушений и т.д.
4. Неиспользование дачного участка после срока освоения – земельное правонарушение
Правонарушения, связанные с неиспользованием любого земельного участка по назначению, устанавливаются по ряду признаков.
Для земельных участков, предназначенных для ведения садоводства/огородничества признаками неиспользования являются:
- отсутствие на садовом участке построенного и оформленного здания/сооружения в течение 5 и более лет
- этот срок будет отсчитываться уже после истечения 3-летнего срока освоения ЗУ
- иначе говоря, срок до возможного изъятия участка в связи с его неиспользование фактически увеличивается до 6-7 лет
- разрушение или повреждение части садового дома:
- крыши, стен, фундамента
- отсутствие окон или стёкол на окнах
- на территории более чем 50% площади садового/огородного участка:
- захламление предметами, не связанными с разрешённым использованием и целевым назначением ЗУ
- загрязнение отходами потребления, а также твёрдыми коммунальными отходами
- наличие сорных растений высотой более 1 м, деревьев, кустарников, уже имевшихся на участке, которые не планировались для благоустройства и озеленения территории участка
За неиспользование по целевому назначению садововых/огородных участков предусмотрен административный штраф (статья 8.8 КоАП РФ):
- в размере 1–1,5% кадастровой стоимости земельного участка
- но не менее 20 000 руб.
Для дачника утрата участка может стать вполне реальным событием, если после 3 лет, необходимых для освоения, уже в течение следующих 3 лет:
- на участке вообще не велась никакая деятельность
- участок использовался не по целевому назначению
- способы эксплуатации участка привели к причинению вреда окружающей среде
Вместе с тем, даже при указанных нарушениях, соблюдается порядок изъятия, установленный Гражданским кодексом РФ.
Изъятию участка предшествует проведение целой серии контрольных/надзорных мероприятий:
- выезд членов контрольной/надзорной комиссии на участок (к примеру, специалистов Росреестра) – для непосредственного осмотра в порядке административного обследования:
- или обследование дистанционными способами – съёмка с помощью беспилотника, использования данных, полученных с космических спутников и др.
- специалисты Росреестра вправе проводить обследование дачного участка без участия собственника
- выявление признаков неиспользования участка в установленный срок
- составление протокола нарушений – в случае их выявления
- направление владельцу участка предписания о выявленных нарушениях:
- чтобы владельцы участков, на которых выявлены признаки нарушения, смогли их устранить – в срок, указанный в предписании
По итогам перечисленных мероприятий изъятие участка может и не совершиться – в том случае, если владелец ЗУ смог своевременно справиться с нарушениями.
Кроме того, при наличии уважительных причин срок для устранения нарушений, установленный предписанием, можно будет продлить.
5. Принудительное изъятие дачного участка за неиспользование – стремится ли к этому государство?
Садовый/огородный участок может быть изъят у собственника по основаниям, изложенным в статье 284 ГК РФ:
- при условии, что участок не используется по целевому назначению в течение 3 лет
- в установленный период (3 года) не включается время, необходимое для освоения участка
- освоение садового участка. которое предществует его использованию, составляет 3 года
Если собственник ЗУ проигнорирует требования, указанные в предписании, не исправит проблемную ситуацию в установленный в срок, то следствием этого станут такие события:
- Росреестр уведомит орган госвласти или местного самоуправления о невыполнении требований, предъявленных владельцу ЗУ
- дплее органы власти могут обратиться в суд – с требованием:
- об изъятии участка в связи с ненадлежащим использованием
- о продаже участка с публичных торгов
- средства, вырученные от продажи изъятого участка с публичных торгов, выплачиваются его бывшему собственнику (за вычетом расходов на подготовку и проведение торгов
Применение столь суровой меры наказания, как изъятие участка у собственника, используется в самом крайнем случае:
- лишь после того, как все попытки урегулировать проблемную ситуацию не принесли результата
- только через суд
При отсутствии владельцев земли по разным причинам Закон №307-ФЗ упростил решение проблемы заброшенных и захламленных участков, используя признаки их неосвоенности/неиспользования.
Такие «дачные сокровища» – точки уязвимости многих СНТ. Особенно, когда владельцы ЗУ годами и даже десятилетиями не появляются на «дачах». Последствия известны – участки:
- зарастают сорной травой
- создают пожароопасную обстановку
- «украшены» развалинами былых домов или обветшавшими складами стройматериалов, пришедших в негодность
- становятся гниющими свалками бытовых отходов
- создают большие неудобства для владельцев соседних обрабатываемых участков
Есть надежда, что применение положений Закона №307-ФЗ, поможет решить накопившиеся проблемы и вернуть к жизни заброшенные ЗУ, предоставив их новым добросовестным владельцам.
Государство не ставит задачу изъять участки из частной собственности. Его цель – мотивировать дачников к возвращению на брошенные ими земли.
Владельцы проблемных участков, благодаря полезным новшествам ФЗ №307, теперь способны самостоятельно решать судьбу своих участков:
- осваивать и использовать их по назначению
- продавать, если они стали ненужными по тем или иным причинам