Проект строительства на условиях соинвестирования портового района "Горки" в северо-восточной части Лужской губы в южной части Финского залива



Внимание! Данный объект снят с продажи!

Доступные объекты представлены в разделах: коммерческая недвижимость, дачи и коттеджи, участки под дачи и коттеджи.


фото

Проект создания новых портовых мощностей в северо-восточной части Лужской губы Финского залива на земельном участке площадью 800 га на условиях соинвестирования.

Расположение

Ленинградская область, Кингисепский район, северо-восточная часть Лужской губы Финского залива.

  • 150 км от Санкт-Петербурга
  • 63 км от Кингисеппа

Правовая характеристика:

Категория земель: земли лесного фонда.

Разрешённое использование: для проведения изыскательских работ в целях строительства портового района «Горки»

Вид права: аренда.

Договор аренды на проектно-изыскательские работы (срок действия договора аренды участка у Комитета природопользования Правительства Ленинградской области истёк. Продление договора - после оплаты задолженности.

В Правительстве Ленинградской области ведётся подготовка документов для продления договора аренды земельного участка сроком.

Все предроектные работы выполнялись на заемные средства по договорам возвратных, процентных займов (общая сумма займа - 80 млн.руб.).

Долги по заёмным средствам и по аренде земли - в размере 15,0 $ млн.

После оплаты задолженности :

  • продление договора аренды (затраты входят в стоимость продажи)
  • формирование кадастра участка c категорией "земли промышленности, транспорта, связи...",  
  • начало работ по проекту комплексного проекта развития территории.

Срок разработки рабочей документации – 1.5-2 года.

Стоимость рабочей документации  3-5% от стоимости строительства одного из терминалов или порта в целом.

Срок реализации проекта - 5 лет.

Акционеры - 2 физических лица.

Акционеры компании приняли решение о привлечении стратегического инвестора.

Инвестору предполагается передать (продать по номинальной цене - 100 рублей за одну акцию) пакет акций компании (до 49 %), если инвестор готов открыть кредитную линию для реализации проекта на 1.7 млрд.долларов США и обеспечить выплату первого транша до конца 2013 года.

Общая сумма первого транша - не менее 15 млн. долларов США.

Особенности

  • Новый портовый район «Горки»  планируется разместить в Лужской губе, в южной части Финского залива Балтийского моря, на северной оконечности побережья Сойкинского полуострова.
  • Участок, выбранный для размещения многофункционального портового комплекса"Горки", а также размещения припортовой промышленной территории, уникален, с точки зрения, его местоположения. На побережье Финского залива нет больше земельных участков, пригодных для размещения крупных портовых терминалов.

Потребность в земельных ресурсах для строительства перегрузочных комплексов, без учёта создания транспортной инфраструктуры, составляет оринтировочно 800 га, из них:

  1. земельный участок - 346.4 га;
  2. намывная территория - 450 га. 
  • Проектом предусмотрено возведение всех необходимых для выполнения деятельности терминалов зданий, сооружений и инженерной инфраструктуры.
  • Данная территория является последним участком на Финском побережье России  пригодная для строительства портового района.
  • Проектирование и строительство нового портового района "Горки" предполагается осуществлять на основе гоударственного-частного партнёрства.
  • Проект одобрен и получил поддержку  на уровне представительства Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе, Межведомственной рабочей группы по взаимодействию Правительства Ленинградской области и Октябрьской железной дороги.
  • Разработана и направлена на рассмотрение и согласование в Министерство транспорта РФ  «Концепция создания новых портовых мощностей в Северо-Восточной части Лужской губы», в которой нами всесторонне рассмотрена необходимость и возможность создания нового портового района «Горки» в Северо-Восточной части Лужской губы. 
  • Получено согласование И.О. Министра транспорта  РФ на разработку технико-экономического обоснования  строительства нового портового района «Горки» в Северо-Восточной части Лужской губы с представлением его в дальнейшем на согласование в Минтранс РФ.  
  • На основании согласования Министерства транспорта РФ разработана Декларация (Ходатайство) о намерениях инвестирования в строительство нового портового района «Горки» в Северо-Восточной части Лужской губы. 
  • Разработан проект территориального землеустройства муниципального поселения с учётом размещения на данных территориях объектов нового портового района «Горки», его транспортных и инженерных коммуникаций.
  • Земельный участок площадью 346.4 га под развитие проекта ранее был оформлен в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта: нового портового района «Горки». 
  • На основании проекта границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства федерального значения новый портовый район "Горки" будет включён в ФПЦ "Развитие транспортной системы России (2010-2015 годы)". 
  • На общественных слушания жителям поселения были представлены 3 варианта проложения ж/д ветки для планируемого порта; один из вариантов (вариант самой дальней от территории посёлка ветки) получил одобрение. Проекты ж/д веток выполнены проектным институтом РЖД.

О проекте строительства нового портового района «Горки» в северо-восточной части Лужской губы Финского залива 

Предварительные расчёты, основанные на анализе потребностей в перевалке грузов, рассмотрении территории, анализе условий мореплавания и захода судов различных классов, подтвердили возможность создания 8 новых специализироанных комплексов.

  • Цель проекта - создание восьми новых специализированных терминалов с общим грузооборотом до 35,0 млн.т грузов в год, в том числе:

  1. Уголь - 9,0 млн. тонн в год.
  2. Паспортная нефть, нефтепродукты - 7,0 млн. тонн в год.
  3. Сжиженные газы (пропан-бутан технический) - 4,0 млн. тонн в год.
  4. Продукты жидкой химии (аммиак, метанол, другие продукты) - 4,0 млн. тонн в год.
  5. Рефрижераторные грузы в рефсудах – 2,0 млн. тонн в год.
  6. Накатные грузы (легковые, грузовые автомобили, грузы на роллтрейлерах - 3 с млн. тонн в год.
  7. Контейнерные грузы (в том числе рефконтейнеры, генеральные грузы) - 4,0 млн. тонн в год.
  8. Зерновые грузы - 2,0 млн. тонн в год.
  • Проектная мощность портового района - 35 млн. тонн грузов в год.
  • Прием грузов на перевалку:
  1. с железнодорожного транспорта;
  2. с автотранспорта;
  3. с воды (судов "река-море");
  4. с воды специализированным флотом (по импортным операциям).

Объём инвестиций для реализации проекта : 

1.7 млрд. долларов США, в том числе:

1. Инвестиции в строительство объектов инженерной и транспортной инфраструктуры - 462 млн. долларов США (без учёта затрат на формирование акватории порта, которые финансируются государством) и включают в себя:

  • затраты на подготовку земельного участка к строительству; 
  • намыв дополнительной территории,
  • строительство автомобильных дорог  и подъездов,
  • строительство железнодорожных путей и припортовой ж/д станции,
  • строительство систем водоснабжения, канализации, очистных сооружений;
  • строительство сетей внешнего электроснабжения.

2. Инвестиции в строительство перегрузочных терминалов - 1 118 млн.долларов США:

включены расходы на обеспечение территории внутренней инженерной и транспортной инфраструктурой.

3. Инвестиции в строительство объектов общепортового назначения - 120 млн.долларов США:

административные здания, здания и сооружения таможенной и пограничной службы, пропускной пункт,узлы учёта, сооружения и суда портофлота, пожарного депо и др.

  • Уровень капитализации объекта к моменту завершения проекта (через 96 мес.) - $3,5 млрд.

Источники дохода при реализации проекта

  1. Услуги по перевалке грузов на экспорт.
  2. Коммерческая бункеровка судов в портовом районе «Горки» и МТП «Усть-Луга».
  3. Оказание брокерских и стивидорных услуг.
  4. Услуги по обеспечению терминалов электроэнергией, теплом, водой, организация водоотведения сточных и промышленных вод.
  5. Эксплуатация припортовой транспортной инфраструктуры и другие.

Структура затрат по проекту

  • Создание управляющей инфраструктуры.
  • Проектно-изыскательские и проектные  работы по  портовому району «Горки», включая:
  1. проект образования территории,
  2. проектирование подъездных ж/д путей и припортовой станции «Горки»,
  3. проектирование технологического оборудования и внутренней портовой инфраструктуры 8 специализированных терминалов,
  4. проектирование оборудования таможенной и пограничной зон.
  • Инвестиции в строительство объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (без учета затрат на формирование акватории порта,  которые финансируются государством) и включают в себя затраты на образование территории (около 800 га, из них около 450 га путем намыва территории на воде), строительство автомобильных дорог и подъездов, железнодорожных путей и припортовой станции, систем водоснабжения, канализации, очистных сооружений, сетей внешнего электроснабжения.
  • Инвестиции в строительство перегрузочных терминалов (включены расходы на обеспечение территории внутренней инженерной и транспортной инфраструктурой).  
  • Инвестиции в строительство объектов общепортового назначения (входят административные здания, пропускной пункт, сооружения и суда портофлота, пожарной депо). 
  • Поэтапный монтаж оборудования первых очередей контейнерного терминала, угольного терминала и терминала по перегрузке жидкой химии, обеспечивающий эксплуатацию терминалов:
  1. по временной технологической схеме – в течение первых двух лет проекта,
  2. по проектной технологической схеме – в течение последующих трех лет проекта.
  • Приобретение бункеровочных судов. Текущие эксплуатационные расходы в течение первых 2 лет проекта. 
  • Внутренняя норма рентабельности 21,16%.
  • Планируется построить новый район порта с развитой автомобильной и железнодорожной   инфраструктурой для всего порта Усть-Луга. Вместе с уже имеющимися и запланированными мощностями он станет единым портовым комплексом. 
  • Строительство портового района потребует развития железнодорожных подходов, в том числе в направлении Ярославль – Сонково – Бологое – Дно - Псков, с  перспективным строительством  нового железнодорожного участка  Псков-Гдов.  
  • Разработана Концепция развития дальних и ближних  железнодорожных подходов к портовому комплексу «Горки». Получено положительное заключение  ГипротрансТЭИ.
  • Создание железнодорожного транспортного обслуживания нового портового района «Горки» согласовано с ОАО «РЖД» филиалом «Октябрьская железная дорога»,  а также одобрено на заседании межведомственной рабочей группы по взаимодействию Правительства Ленинградской области и Октябрьской железной дороги. Материалы направлены в ГипротрансТЭИ (проектный институт ОАО «РЖД»), для включения проекта в стратегическую программу развития железнодорожной сети региона и согласования его с руководством ОАО «РЖД».  

Интегральные показатели критериев оценки эффективности инвестиций в проект

Ставка дисконтирования, %

(параметр, позволяющий сравнить проект с альтернативной возможностью вложения денег)

 

18

Период окупаемости –PB

(с какого момента времени накопленный чистый денежный поток становится положительным)

118 мес.

Дисконтированный период окупаемости  DPB

(c какого момента времени дисконтированный чистый денежный поток становится положительным)

146 мес.

Средняя норма рентабельности ARR

(cреднегодовой доход от суммы инвестиций)

21.97%

Чистый приведённый доход NPV

(современная стоимость денежного потока инвестиционного проекта.

Обязательное условие инвестиционной привлекательности проекта- чистый приведённый доход должен быть неотрицательным.

4.64 млрд.руб.

Индекс прибыльности PI

(показатель определяет современную стоимость инвестиционного проекта на единицу инвестированных средств.

Обязательное условие - индекс прибыльности должен быть больше 1,

то есть стоимость активов инвесторов результате осуществления проекта должна возрасти).

1.17

Внутренняя норма рентабельности IRR

(показатель, отражающий взвешенную за период проекта доходность инвестиций.

Проект принято считать эффективным, если рассчитанное значение IRR не ниже средней нормы рентабельности альтернативных вложений.

21.16%

Модифицированная внутренняя норма рентабельности MIRR

(внутренняя норма рентабельности с учётом реинвестиций)

19.36

Примечание:

Период расчёта интегральных показателей - 147 мес.

Денежные потоки за "горизонтом расчёта" учтены методом включения виртуальной продажи бизнеса в конце расчётного срока по ставке капитализации 20%. 

Конкурентоспособность нового портового района

  • Возможность круглогодичной эксплуатации порта с коротким периодом ледовой проводки.

Средняя проолжительность навигации без ледовой проводки  составляет 258 дней в году.

Для сравнения: для морского торгового порта Санкт-Петербург такой период составляет 200 дней.

  • Большая естественная глубина акватории в сочетании с малой длиной подходного канала.

16-метровая глубина причальной акватории и подходного канала позволит обрабатывать сухогрузные суда дедвейтом до 75 тыс.тонн, что значительно снижает стоимость фрахта судов.

  • Применение новейших перегрузочных и иных портовых технологий в сочетании с современной эффективной структурой организации и  управления, высокая степень механизации перегрузочных процессов сократит сроки обработки судов, что позволит существенно снизить стоимость перевозок.
  • Отсутствие ограничений по используемой территории при формировании портово-производственной зоны, что позволит размещение логистических центров непосредственно в портовой зоне и устранит промежуточное складирование.

Инвестиционная привлекательность проекта

Новый портовый район "Горки", в силу своего уникального географического, стратегического и геологического положения, органично впишется в транспортную сеть Северо-Западного региона, будет играть важную роль в организации транзитных перевозок в рамках Европейской транспортной инфраструктуры.

Из 9-ти транспортных интермодальных коридоров, утверждённых на Критской конференции, один из них (№9), проходит по территории Ленинградской области.

Три луча этого коридора обеспечивают продвижение грузов в рамках Европейской транспортной системы по двум основным направлениям:

  1. "Северо-Юг" (Балтика, Чёрное и Каспийское море);
  2. "Восток-Запад" (Европа-Азия).

Портовый район "Горки" будет обеспечивать перевалку экспортно-импортных и транзитных грузов с морского транспорта на автомобильный и железнодорожный и в обратном направлении.

Северо-Западный регион - ключевой узел экспортно-импортных перевозок РФ.

Грузоооборот морских портов  России за 2011 год вырос по сравнению с аналогичным периодом 2010 года на 1.5%  - до 489.4 млн.тонн.

При этом операторы морских терминалов Север-Западного бассейна перегрузили 169.8 млн.тонн грузов (+4.5 %).

После вступления в силу документов о едином экономическом пространстве между Россией, Казахстаном и Белоруссией активно развивается транзит грузов из Юго-Восточной Азии и Китая через территории Казахстана и России в Европу.

Учитывая ежегодную тенденцию роста грузопотока, существующих портовый мощностей, начиная с 2015-2020 годов, будет недостаточно и возникнет дополнительная потребность в специализированных перегрузочных комплексах.

После распада СССР Россия потеряла основные порты, которые остались в странах Балтии и в Украине.

На сегодняшний день Россия не имеет ни одного специализированного терминала по перевалке грузов  на экспорт жидких химических веществ(жидкого аммиака, метанола, уксусной кислоты и других).

В Север-Западном регионе нет специализированных терминалов по первалке зерна.

В настоящее время активно развиваются новые технологии перевалки грузов через морские порты. Так называемые "упакованные грузы", грузы в специализированных упаковках и ёмкостях, требующие специализированного портового оборудования (Такт-Контейнеры, IBC-контейнеры и другие).

Строительство высокотехнологичного порта в России необходио начать уже сейчас.

 

Общий объём инвестиций в создание новых портовых мощностей и портовой инфраструктуры

ориентировочно - 1.7 млрд.$

Инвестору предполагается передать (продать по номинальной цене - 100 рублей за одну акцию) пакет акций компании (до 49%), если инвестор готов открыть кредитную линию для реализации проекта на 1.7 млрд.долларов США и обеспечить выплату первого транша.

Общая сумма первого транша - не менее $15 млн.

Порядок оформления акций:

  1. После заключения договоров займа и договора опциона на приобретение акций, после их освобождения от залога, происходит оформление акций на нового владельца.
  2. Результатом выполненных работ, через одиннадцать месяцев, будет утвержденная Минтрансом РФ Схема генерального плана нового портового района «Горки», которая является основанием для получения разрешения на проектирование и строительство объекта.
  3. После этого начинается финансирование проектных и строительных работ в соответствии с утвержденным графиком производства работ в объеме 1,685 млрд. долларов США.

Компания-собственник готова к заключению соответствующих договоров. 

Стоимость

1.7 млрд. долл

пересчитать в: руб евро

Внимание! Здесь указана ориентировочная цена и параметры объекта. Пожалуйста, уточняйте информацию по телефону, e-mail или через форму обратной связи.



Поделиться:



Расстояние до Санкт-Петербурга

103 км. (указано расстояние до КАД Санкт-Петербурга по прямой).













+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним


наверх

наверх