Участок с разрешением на строительство малоэтажного ЖК на трассе Санкт-Петербург-Сортавала в Вартемягах


фото

Проектное решение

Проектное решение

документы

Конфигурация участков

Конфигурация участков

Локация зон для увеличения площади

Локация зон для увеличения площади

Утверждённый ППТ

Утверждённый ППТ

Чертёж ППТ

Чертёж ППТ

Чертёж ГПЗУ

Чертёж ГПЗУ

Материалы ГПЗУ

Материалы ГПЗУ

Затраты проекта

Затраты проекта

Финансовый результат

Финансовый результат

Разрешение на строительство

Разрешение на строительство

дом 2 этаж 1

дом 2 этаж 1

дом 2 этаж 2,3

дом 2 этаж 2,3

дом 3 этаж 1

дом 3 этаж 1

дом 3 этаж 2,3

дом 3 этаж 2,3

дом 4 этаж 1

дом 4 этаж 1

дом 4 этаж 2,3

дом 4 этаж 2,3

дом 5 этаж 1

дом 5 этаж 1

дом 5 этаж 2,3

дом 5 этаж 2,3

Земельный участок общей площадью 1.71 га с разрешением на строительство четырёх 3 этажных многоквартирных домов на трассе Санкт-Петербург-Сортавала в деревне Вартемяги

 

Расположение


Ленинградская область, Всеволожский район, деревня Вартемяги, Приозерское шоссе, 1,2

 

  • 1.1 км от Токсовского шоссе
  • 12.5 км от пересечения КАД и пр. Энгельса
  • 38 км от Всеволожска

 

Правовой статус

 

1. Земельный участок

 

Общая площадь - 17147 м2

  1. земельный участок площадью 15 847 м2
  2. земельный участок площадью 1300 м2

Категория земель: земли населённых пунктов

Разрешённое использование: малоэтажная многоквартирная застройка (3 этажа)

Вид права:

земельные участки в аренде у юридического лица:

  1. договор арнды ЗУ площадью 15 847 м2  - с 01.09.2017 по 31.07.2022
  2. договор арнды ЗУ площадью 1300 м - с 16.08.2017 по 16.08.2021

Земельные участки входят проект развития застроенной территории деревни Вартемяги площадью 4 га (кадастровый квартал 47:07:0405007) в границах:

  • автодороги «Осиновая роща Магистральная»
  • дороги на телятник земельного участка ЗАО «Вартемяги»
  • земельного участка ДНП «Охтинское» 

Обязательства по договору развития застроенной территории:

  • расселение жильцов двух аварийных многоквартирных домов
  • выполнение ППТ   
  • строительство многоквартирных жилых домов
  • строительство отдельного дома под расселение или выкуп 2-х аварийных многоквартирных домов по стоимости ветхого жилья

 

2. Здания

 

На земельных участках расположены 2 здания, признанные аварийными и подлежащими расселению:

  1. малоэтажный многоквартирный жилой дом
    • этажность - 2 
    • высотность - 9 м
    • общая площадь - 169.6 м2
    • площадь застройки - 83.8 м2
  2. малоэтажный многоквартирный жилой дом
    • этажность - 2
    • общая площадь - 638 м2
    • площадь застройки – 319 м2

Здания под управлением УК 

 

Соответствие ПЗЗ Агалатовского СП

 

Земельные участки, в соответствии с ПЗЗ Агалатовского СП, расположены в границах территориальной зоны ТЖ-2

ТЖ-2 - зона застройки малоэтажными жилыми домами

Зона была выделена для реализации проекта развития застроенной территории деревни Вартемяги площадью 4 га - для обеспечения правовых условий формирования районов с домами многоквартирного типа и блокированными жилыми домами с ограниченным разрешённым набором услуг местного значения 

 

Документация

 

  • Зарегистрированные договоры аренды
  • Утверждённый ППТ в границах кадастрового квартала 47:07:0405007 (Распоряжение комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области ( № 819 от от 7 июля 2017 г.)
  • ГПЗУ от 07.12.2017  
  • Проектная документация (стадия ПД) 
  • Разрешение на строительство от 28.06.2018 со сроком действия до 28.08.2021
    • на арендуемом участке площадью 1300 м2 запланирована постройка 5-го дома (дом в стадии проектирования)

 

Инженерное обеспечение

 

1. Водоснабжение и водоотведение

  • заключённый договор на подключение к сети хозяйственно-питьевого водопровода ООО «Водно-коммунального хозяйства»:
    • объём водопотребления - 196 м3/сут.
    • водоотведение - в централизованную систему
    • объём хозяйственно-бытовых стоков - 160 м3/сут.  

2. Электроснабжение

  • заключённый договор с ПАО «Ленэнерго» на присоединение к сетям электроснабжения
  • размер нагрузки - 408 Квт

3. Газоснабжение

  • получены ТУ на газоснабжение АО «ГазпромГазораспределение Ленинградская область»
  • максимальное суммарное потребление - 0.62 млн.м3/год

4. Теплоснабжение

  • получены ТУ на теплоснабжение с МП Агалатово-Сервис
  • объём теплоснабжения - 1.75 Гкал/час

 

Объект капитального строительства

 

Объект капитального строительства - комплекс четырёх трёхэтажных жилых домов

В соответствии с ППТ, на данной территории запланировано:

  • строительство трехэтажных многоквартирных жилых домов
  • максимальная высота объекта - 12 м
  • этажность жилых домов - 3
  • общая площадь квартир - 10 300 м2
  • расчётная стоимость продажи 1 м2 - 60 тыс.руб. 
  • общая прибыль проекта, в соответствии с укрупнёнными показателями, - 194 млн. руб.

ОКС представляет собой 4 отдельно стоящих жилых здания:

  1. дом №2 - из 3 секций
  2. дом №3 - из 2 секций
  3. дом №4 - из 2 секций
  4. дом №5 - из 1 секции

 

Расселение аварийных домов

 

  • необходимо 32 квартиры
  • общая площадь квартир  1300 м2

На арендуемом участке площадью 1300 м2 запланирована постройка 5-го дома:

    • дом будет строиться не по закону о долевом строительстве
    • ограничения 214-ФЗ на застройщика не распространяются
    • часть аварийных квартир, по договоренности с собственниками, предполагается выкупить по стоимости ветхого жилья, которая существенно ниже цены квартир во вновь построенном доме
    • квартиры в 5-м доме, освободившиеся от заселения жильцами аварийных домов, поступят в продажу, что увеличит прибыль проекта

 

Расчёт площадей

 

  • площадь арендуемых участков - 17 100 м2
  • максимальный процент застройки в соответствии с ПЗЗ -  30% 
  • максимальная высота здания - 12 м
  • количество этажей - 3 
  • общая площадь застройки:
    • 17100 х 0.3 х 3 = 15 390 м2
  • площадь благоустройства - 10 300 м2 
  • соотношение продаваемой/общей площади по проекту (эскизный) - 0.8
  • площадь квартир, в соответствии с ПЗЗ с учётом благоустройства: 
    • 15 390 м2 х 0.8 = 12 300 м2

 

Возможности увеличения площади

 

Увеличение площади возможно за счёт следующих зон, отмеченных на чертеже планировки территории квартала:

 

1. Зона 13

 

  1. муниципальные земли
  2. площадь 2000 м2
  3. возможность оформления аренды
  4. необходимость больших вложений:
    • из-за оврага
  5. остальные участки застроены

 

2. Перспективные варианты увеличения площади 

 

Рядом с продаваемыми участками - 2 участка, выделенные под личное подсобное хозяйство

  • Зона 5 
    • участок площадью 1300 м2
    • участок площадью 1200 м2
  • Зона 6 
    • земли со строениями, не прошедшие кадастровый учет
    • примерная площадь - 3000 м2

Итого:

  • потенциально возможная площадь участка для увеличения:
    • 1300 м2 + 1200 м2 + 3000 м2 =  5500 м2
  • увеличение площади квартир:
    • 5500 м2 х 0.9 х 0.8 = 3960 м2 
    • максимально возможная площадь квартир - 14 260 м2 
  • расчётная прибыль проекта с увеличенной площадью  - 289 млн.руб.

 

Особенности

 

Территория проекта ЖК - в посёлке Вартемяги, являющемся ближайшим пригородом Санкт-Петербурга 

Это одна из самых перспективных локаций для развития жилищного строительства вблизи границ Санкт-Петербурга

В посёлке действуют:

  • необходимые объекты бытового обслуживания населения - супермаркеты, продуктовые и строительные магазины, салоны красоты, кафе
  • детский сад и общеобразовательная школа
  • в 15 минутах езды:
    • ТРК «Мега Парнас» и «Северный Молл»
    • строительный гипермаркет «Леруа Мерлен»

 

Транспортная доступность

 

  • транспортная доступность станций метрополитена Санкт-Петербурга
  • близость Приозерского и Новоприозерского шоссе
  • выезд на КАД и транспортные магистрали проспекта Энгельса и Суздальского проспекта

 

Сведения о проекте ЖК

 

Малоэтажный жилой комплекс находится на территории, примыкающей:

  • с северо-восточной и юго-восточной сторон - к автодороге регионального назначения А-121 (Приозерское шоссе)
  • с северо-запада - к с/х угодьям и участкам под сельхозпроизводство
  • с юго-запада - к существующей индивидуальной жилой застройке д. Вартемяги.

 

Характеристики ЖК

 

  • Класс малоэтажного ЖК - «доступный комфорт»
  • Квартиры на верхних этажах оборудованы выходом на эксплуатируемую кровлю
  • Автономное отопление:
    • газовый котел в каждой квартире
  • На первых этажах:
    • террасы или палисадник
  • На прилегающей территории:
    • детская площадка
    • спортивная площадка
    • вишневый сад с местом отдыха
  • Отделка мест общего пользования:
    • высококачественные материалы
  • Отделка фасадов зданий:
    • высококачественная цветная штукатурка с художественными изображениями вишневых деревьев
  • Все лоджии застеклены
  • Высота потолков в квартирах -  2.8 м
  • Парковочные места на прилегающей территории для жильцов комплекса
  • Ограждение жилого комплекса:
    • в художественном исполнении с элементами изображений вишневых деревьев
  • Элементы инфраструктуры для жильцов (на следующих стадиях строительства):
    • магазины
    • прачечная
    • пекарня
    • спортивные и детские площадки

 

Показатели застройки жилой зоны комплекса по ППТ

 

Дом №1

 

  • количество жилых этажей - 3
  • площадь застройки - 379 м2
  • общая площадь здания - 1137 м2
  • жилая площадь - 807 м2

 

Дом № 2

 

  • количество жилых этажей - 3
  • площадь застройки - 1180 м2
  • общая площадь здания - 3540 м2
  • жилая площадь - 2507 м2

 

Дом №3

 

  • количество жилых этажей - 3
  • площадь застройки - 1180 м2
  • общая площадь здания - 3540 м2
  • жилая площадь - 2507 м2

 

Дом №4

 

  • количество жилых этажей - 3
  • площадь застройки - 955 м2
  • общая площадь здания - 2685 м2
  • жилая площадь - 2013 м2

 

Дом №5
 

  • количество жилых этажей - 3
  • площадь застройки - 590 м2
  • общая площадь здания - 1170 м2
  • жилая площадь - 1254 м2

 

Итого:

 

  • площадь застройки - 4284 м2
  • общая площадь здания - 12 852 м2
  • жилая площадь - 9087 м2

 

Этапы строительства в соответствии с разрешением 

 

В соответствии с разрешением на строительство все работы разбиты на 3 этапа:

 

1 этап

 

  • строительство дома на 78 квартир
  • строительство одноуровневого подземного паркинга
  • прокладка внутриплощадочных инженерных сетей в границах ГПЗУ
  • прокладка наружных инженерных сетей
  • благоустройство территории в границах 1-го этапа
  • ввод в эксплуатацию - июнь 2020 года
  • стоимость СМР этапа - 130 млн. руб.:
    • квартиры реализуются после ввода дома в эксплуатацию
  • ожидаемый доход - 215 млн. руб.

 

2 этап

 

  • строительство дома под расселение:
    • количество квартир - 36 
  • ввод в эксплуатацию - октябрь 2020 года
  • стоимость СМР – 96 млн.руб.
  • ожидаемый доход - 102 млн.руб.

 

3 этап

 

  • строительство 2 домов:
    • количество квартир - 36  в каждом
    • всего квартир - 72 
  • ввод в эксплуатацию - август 2021 года
  • стоимость СМР - 126 млн.руб.

 

Финансовые показатели

 

  • Общая сумма вложений в проект строительство четырёх 3-этажных жилых домов  - 352 млн. руб.
  • Валовый доход от реализации квартир - 525 млн. руб.
  • При вложении в начале строительства (1 и 2 этап одновременно) 226 млн. руб.:
    • валовый доход до конца 2020 года  - 280-300 млн.руб.
    • возможность финансирования 3 этапа без дополнительных вложений

 

Варианты реализации объекта

 

  • ППА с продажей наработанной документации:
    • стоимость - 35 млн.руб.
  • Проектное финансирование при совместном строительстве 4  малоэтажных  жилых  домов:
    • в размере 352 млн. руб. 
    • с затратами  собственных  средств на  оплату  работ, на  оплату  ТУ - порядка 60 млн.руб. (15% от объёма финансирования)     

  

Анализ продаж жилых комплексов


 
ЖК «Шуваловский парк»


 
Жилой комплекс строился в три очереди:

  • первая очередь:
    • три дома, для ветеранов, социальная нагрузка
  • вторая очередь:
    • шесть домов, 126 квартир, общая площадь 8445 м2
  • третья очередь
    • 20 домов, 429 квартир, общая площадь 23 300 м2

Срок строительства второй и третий очереди 2,5 года.

Средняя площадь квартир:

  • однокомнатные - 37-38 м2
  • двухкомнатные 52-55 м2
  • трехкомнатные 75 м2

Цены продаж от 55 до 75 тыс.руб./м2

90% квартир продано до ввода в эксплуатацию, в течении 2,5 лет.
 

Жилые комплексы, находящиеся в той же локации и строящиеся в настоящее время
 

ЖК «Парковый» в Агалатово
 

Строительство начато во втором полугодии 2018 года. Согласно проектной декларации, ввод в эксплуатацию намечен на II квартал 2021 года.

160 квартир, 4 секции, сдача в декабре 2020, общая готовность 70%, продано 70% квартир.

Цены:

  • 1-к. кв. - от 67 тыс.руб./м2
  • 2-х к.кв. 67-72 тыс.руб./м2

За период менее 2 лет продано 112 квартир, или 5-6 квартир в месяц.
 

ЖК «Высота 84» в Агалатово
 

Начало строительства - январь 2015 г.

Семь односекционных жилых домов:

  • четыре - пятиэтажных
  • три - девятиэтажных)

Всего 304 квартиры

4 пятиэтажных дома сданы, заселены  и полностью проданы.

2 девятиэтажных дома - в стадии строительства под крышу, срок сдачи декабрь 2020 г. Последний дом на начальной стадии строительства.

Цены в сданных домах:

  • студии - от 79 тыс.руб./м2
  • 1-к. кв. - от 61 тыс.руб./м2
  • 2-х к. кв - от 59 тыс.руб./м2

Цены в домах, сдающихся в 2020 году:

  • студии - от 79 тыс.руб./м2
  • 1-к.кв. - от 57 до 70 тыс.руб./м2
  • 2-х к.кв. - от 59 до 71 тыс.руб./м2

Цены в доме со сдачей 2021 году:

  • 1-к.кв. - от 61 до 70 тыс.руб./м2
  • 2-х к.кв. от 57 до 70 тыс.руб./м2

Таким образом, скорость продаж в среднем 5-6 квартир в месяц и цены от 59 до 79 тыс.руб./м2 соответствуют бизнес-модели жилого комплекса.
 

Клубный дом «Вартемяги»

 
Находится в посёлке Вартемяги, ул. Колхозная уч. 4б.

22 квартиры

Общая площадь объекта - 1 261.7 м2

3 этажа, класс «комфорт»:

  • однокомнатные - от 38.2 м2
  • двухкомнатные от 60.1 м2

Срок сдачи 3 квартал 2020 года

Цены реализации:

  • 1 к.кв - 72 тыс.руб./м2
  • 2 к.кв - 70 тыс.руб./м2

 

Выводы
 
Можно констатировать, что при достаточно большом предложении и сжатых сроках строительства все квартиры продавались до сдачи домов в эксплуатацию, что подтверждает расчеты, заложенные в проект жилого комплекса как по скорости продаж и наличию спроса, так и по выбранной квартирографии.

Информация по конкурентам подтверждает высокий уровень цен и высокую скорость продаж в данной локации, что объясняется:

  1. удачным расположением, в 10 минутах езды по Новоприозерскому шоссе от Санкт-Петербурга
  2. уровнем цен, существенно ниже, чем в Санкт-Петербурге, при сопоставимом уровне комфорта и инфраструктуры

 

Предоставление дополнительной информации и организация встречи с собственником объекта - по официальной заявке

 

 

Стоимость

35 млн. руб

пересчитать в: долл евро

Внимание! Здесь указана ориентировочная цена и параметры объекта. Пожалуйста, уточняйте информацию по телефону, e-mail или через форму обратной связи.



Поделиться:



Расстояние до Санкт-Петербурга

9 км. (указано расстояние до КАД Санкт-Петербурга по прямой).


Рядом c данным объектом

120 м

Дом, дача или коттедж

Земельный участок с загородным домом в посёлке Вартемяги

200 м

Коммерческая недвижимость

Участок под строительство жилого дома в деревне Вартемяги

2.32 км

Коммерческая недвижимость

Участок под строительство СНТ у деревни Колясово 

2.88 км

Коммерческая недвижимость

Участок под автосервис, АЗС на Новоприозерском шоссе у деревни Колясово

2.98 км












+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним


наверх

наверх