Участок под реконструкцию и новую застройку части жилого квартала в Большой Ижоре


фото

локация проекта

локация проекта

жилой квартал

жилой квартал

документы

ситуационная схема

ситуационная схема

участок

участок

генплан

генплан

Земельный участок площадью 17.732 га под комплексную реконструкцию жилого квартала с возведением новой жилой и общественной застройки и упорядочиванием существующей жилой застройки на части территории жилого квартала в пгт Большая Ижора

 

  • Материалы предпроектной проработка ППТ:
    • Эскиз застройки части территории жилого квартала (КН 47:14:1502011),  расположенного в посёлке Большая Ижора МО «Большеижорское городское поселение» Ломоносовского муниципального района Ленинградской области

 

Расположение участка

 

Ленинградская область, Ломоносовский район, пгт Большая Ижора, территория между Сосновой и Нижней улицами и Приморским шоссе

 

  • 65 км от Санкт-Петербурга
  • 13 км от Ломоносова
  • 5 км от КАД

 

Территория проектирования

 

Территория проектирования располагается на въезде в административный центр муниципального образования Большеижорское городское поселение - пгт Большая Ижора

Территория проектирования является частью территории  жилого квартала с КН 47:14:1502011

Площадь территории проектирования - 17.732 га

Территория проектирования ограничена:

  • с севера - отводом Приозерского шоссе (автодороги общего пользования «Санкт-Петербург-Ручьи»), КН 47:14:0000000:39194
  • с запада - отводом улицы Сосновая, КН 47:14:0000000:28
  • с юга - отводом ж/д магистрали  Октябрьской железной дороги, участок «Санкт-Петербург-Капище», КН 47:14:0000000:1
  • с востока - границей Большеижорского городского и Пениковского сельского поселений

 

Функциональные зоны территории проектирования по Генеральному плану и ПЗЗ Большеижорского г.п.

 

  • Общественно-деловые зоны
    • Д-1 - зона многофункциональной общественно-деловой застройки
  • Жилые зоны
    • Ж-2 - зона застройки индивидуальными жилыми домами ( до 3-х этажей)
    • Ж-4 - зона малоэтажной многоквартирной застройки до 4-х этажей
  • Зоны рекреационного назначения
    • Р-2 - зона отдыха, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов
  • Зона озеленения специального назначения
    • З-1 - зона зеленых насаждений СЗЗ и СР
  • Производственные зоны
    • П-1 - зона предприятий V-го класса опасности
    • П-2 - зона предприятий IV-V-го класса опасности 

 

Характеристика существующей ситуации на территории проектирования

 

  • большая часть территории занята естественной растительностью
  • западная часть территории проектирования - малоэтажная жилая застройка
  • через всю территорию, с запада на восток, протекает ручей
  • всю восточную и центральную часть территории участка занимает лес
  • вдоль северной границы участка проходит Приморское шоссе
  • вдоль западной границы проходит Сосновая улица - часть автомобильной дороги общего пользования федерального значения А-120
  • вдоль южной границы участка проходит ж/д магистраль Октябрьской железной дороги - участок «Санкт-Петербург-Капище»
  • восточный угол территории проектирования попадает в СЗЗ очистных сооружений - КОС «Большеижорские»

Основные ТЭП по территории представлены в разделе «документы» в правой части страницы. 

Харатеристики ручья

 Ручей протекает через всю территорию - с запада на восток:

  • начало ручья в западной части территории имеет невыраженный характер:
    • в основном ручей имеет вид заболоченных участков шириной около 1 м
    • к востоку ручей приобретает чёткие очертания, достаточную глубину и ширину от 5.0 м до 15.0 м
    • береговая полоса ручья - 5.0 м
    • западная часть ручья имеет водоохранную зону шириной 50.0 м
  • территория имеет небольшой рельеф с выраженным понижением к ручью:
    • в северо-западной части, в районе пересечения Приморского шоссе и Сосновой улицы - явное повышение территории в абс.отметках 3.5-4.2 м
    • вдоль Приморского шоссе - повышенная зона в абс.отметках 4.3-4.8 м
    • в центре территории - возвышенный участок (холм) в абс.отметках 4.4-4.7 м
  • ручей по ходу течения имеет:
    • отметки берега от 2.5 м - на западе
    • отметки берега до 1.8-1.9 м - на востоке
    • ручей уходит под Приморское шоссе через трубу с отметкой низа 1.7 м
    • в центре территории, севернее холма - прибрежная зона ручья площадью около 1 га (имеет заболоченный характер)
  • вдоль железной дороги - сильно заболоченные территории с зеркалами открытой воды общей площадью около 4.5 га

Лес

Лес занимает всю восточную и центральную часть территории участка:

  • на пониженных заболоченных территориях вдоль железной дороги и ручья  - растительность низкого качества
  • наиболее качественные лесные участки - вдоль Приморского шоссе и на небольших возвышенностях в центре территории.

Жилая застройка

  • Жилая застройка занимает около 1/3 территории проектирования
    • в северо-западной части на пересечении Приморского шоссе и Сосновой улицы - восемь 2-х этажных жилых деревянных домов в аварийном состоянии:
    • при каждом жилом доме - земельные участки с оформленным кадастром по 600 м2 каждый
    • здания предназначены к сносу
  • остальная застройка - индивидуальные жилые дома с придомовыми земельными участками:
    • часть земельных участков (в основном вдоль Приморского шоссе) имеет оформленный кадастр
    • около половины застроенных земельных участков не имеет оформленного кадастра и чётких границ:
    • большая часть территории - под огородами и стихийными хозяйственными постройками
  • территории самозахвата:
    • продвигаются в лесную зону
  • к постройкам и земельным участкам ведут грунтовые дороги:
    • система дорог имеет неорганизованный характер
    • отсутствует вертикальная планировка территории, что приводит к постоянным затоплениям дорог и участков
    • жители «решают» проблемы с затоплением путём укладки на поверхность дорог строительных отходов, досок, листов фанеры и, местами, элементов интерьера (ковров)
    • вдоль дорог расположены неорганизованные свалки мусора

Северная граница участка

Вдоль северной границы участка проходит Приморское шоссе (а/д III категории общего пользования «Санкт-Петербург-Ручьи»):

  • ширина проезжей части - 7.5 м
  • автомобильное движение по шоссе - не активное

Западная граница участка

Вдоль западной границы проходит Сосновая улица - часть автомобильной дороги общего пользования федерального значения А-120 «Санкт-Петербургское южное полукольцо» Кировск - Мга-Гатчина-Большая Ижора:

  • ширина проезжей части - 7.0 м
  • автомобильное движение по улице - не активное

Южная граница участка

Вдоль южной границы участка проходит ж/д магистраль Октябрьской железной дороги - участок «Санкт-Петербург-Капище»:

  • ширина полосы отвода - 40-50 м
  • ближайшие железнодорожные станции:
    • вокзал «Большая Ижора» - западнее территории проектирования
    • платформа «Дубочки» - восточнее участка
    • обе станции - на расстоянии менее 1 км от территории проектирования
  • движение по железнодорожной ветке - не напряженное:
  • 25 пассажирских электричек в сутки (согласно расписанию):
    • 13 электричек - со стороны Санкт-Петербурга
    • 12 электричек - на Санкт-Петербург
  • нормативная санитарно-защитная зона железной дороги
    • размер СЗЗ - 50.0 м:
      1. примерно половина санитарно-защитной зоны шириной около 25.0 м проходит по территории участка проектирования
      2. территория СЗЗ железной дороги - занимает около 2.42 га от площади территории проектирования
    • режим использования в СЗЗ железной дороги:
      1. вне полосы отвода, допускается размещать:
      2. автомобильные дороги
      3. гаражи
      4. стоянки автомобилей
      5. склады
      6. учреждения коммунально-бытового назначения
    • не менее 50% площади зоны должно быть озеленено 

Восточный угол участка

Восточный угол территории проектирования - площадь около 0.8 га

Эта часть участка попадает в СЗЗ очистных сооружений - КОС «Большеижорские». Очистные сооружения расположены с северной стороны Приморского шоссе.

Санитарно-защитная зона очистных сооружений:

  • радиус СЗЗ -  200.0 м
  • режим использования в СЗЗ очистных сооружений:
    • не допускается размещать территории с нормируемыми показателями качества среды обитания:
      1. жилую застройку
      2. ландшафтно-рекреационные зоны
      3. зоны отдыха
      4. территории санаториев и домов отдыха
      5. территории садоводческих товариществ

В восточной части территории, вдоль Приморского шоссе, проходит телефонная линия:

  • охранная зона телефонной линии - 6.0 м
    • по 3.0 м в обе стороны от оси линии 

 

Результаты анализа существующей ситуации

 

  • при детальном изучении существующих планировочных, гидрогеологических, ландшафтных и инженерных особенностей выявлено и предложено:
    • требуется проведение комплекса мероприятий по осушению, подсыпке и благоустройству территории
    • территория представляет собой въездную зону в Большеижорское городское поселение и требует  единого архитектурно-планировочного решения
  • проектные предложения:
    • территория проектирования располагается на въезде в административный центр муниципального образования Большеижорское городское поселение - поселок Большая Ижора со стороны города Санкт-Петербурга и во многом  формирует впечатление о посёлке
    • основная цель эскиза застройки - рассмотрение возможности комплексного подхода к  реконструкции жилого квартала с возведением новой жилой и общественной застройки и упорядочиванием существующей жилой застройки:
      1. при разработке эскиза застройки рассматривались 3 варианта освоения территории:
      2. вариант 1 - застройка территории жилыми зданиями только сблокированного типа
      3. вариант 2 - застройка территории индивидуальными жилыми домами
      4. вариант 3 - застройка территории жилыми домами трех типов: секционными многоквартирными, сблокированными и уплотнение существующей застройки индивидуальными жилыми домами
  • в результате сравнительного анализа основным вариантом принят вариант 3

 

Объёмно-планировочное решение по принятому варианту 3


Эскизом застройки предлагается:

  • создание единой планировочной структуры территории с организованной системой проездов образующих четкую и удобную схему
  • сохранение застроенных земельных участков, стоящих на кадастровом учете
  • формирование и упорядочивание застроенных земельных участков не стоящих на кадастровом учёте
  • организация рекреационной территории вдоль ручья
  • сохранение качественных участков леса
  • размещение торгового здания общей на пересечении Приморского шоссе и Сосновой улицы в зоне Д1
  • размещение детского сада 
  • размещение 3-х этажных многоквартирных жилых домов в северо-западной части территории на месте сносимых аварийных 2-3-х этажных жилых домов
  • размещение сблокированной застройки на территориях свободных от существующей застройки и леса
  • размещение индивидуальных жилых домов с придомовыми участками на свободных территориях в сложившейся жилой застройке
    размещение гаражей боксового типа вдоль южной границы территории в СЗЗ железной дороги

 

Проектируемая рекреационная зона

 

  • ручей с прилегающей рекреационной зоной - это своеобразная ось планировочного решения территории
  • в рекреационной зоне запроектированы:
    • прогулочные дорожки
    • площадки для отдыха
    • возможно размещение детских игровых и спортивных площадок (тропы здоровья)

 
Проектируемая система проездов

 

  • система проездов создается с учетом существующих проездов:
    • Ивановской улицы
    • 2-х въездов на территорию с Приморского шоссе
    • одного въезда с Сосновой улицы
  • основной проезд:
    • проходит через всю территорию с запада на восток параллельно ручью, примерно повторяя его изгибы по южному берегу:
    • проезд объединяет существующие въезды на территорию в единую дорожную схему
    • имеет выезд на Приморское шоссе в восточной части территории
  • ширина проектируемых и реконструируемых проездов - 5.5 м
  • ширина отдельных подъездов - 3,5 м
  • на тупиковых подъездах - разворотные площадки 12 х12 м
  • все проезды заасфальтированы

 

Проектируемые тротуары

 

  • ширина тротуаров вдоль проездов -  0.75-1.5 м
  • покрытие тротуаров - плиточное или асфальтовое 

 

Проектируемое общественное здание

 

В функциональной зоне Д1 на пересечении Приморского шоссе и Сосновой улицы запроектировано общественное здание предположительно торгового назначения:

  • на участке торгового здания запроектирована автостоянка
    • из расчета 5-7 машино-мест на 100 м2 торговой площади в соответствии с нормативами
    • 10% от общего количества парковочных мест для инвалидов (по нормативам)
    • вместимость проектируемой автостоянки – 35 машино-мест, из них парковки для инвалидов - 4 машино-места
  • при торговом здании предусмотрена хозяйственная площадка с подъездом с Сосновой улицы


Ориентировочные характеристики торгового здания

  • этажность - 1-2 
  • площадь застройки -1300 м2
  • общая площадь - 1100 м2
  • торговая площадь - 500-600 м2 

 

Проектируемое детское дошкольное коммерческое учреждение 

 

В центре проектируемой территории размещено детское дошкольное коммерческое учреждение

  • площадь участка ДДУ - 1645 м2
  • участок ДДУ граничит с рекреационной зоной
  • на участке располагается:
    • здание ДДУ
    • 3 детские игровые площадки по 100 м2 каждая
    • озеленение и хозяйственная площадка с подъездом

Ориентировочные характеристики детского дошкольного учреждения:

  • этажность - 1
  • площадь застройки - 250 м2
  • общая площадь - 225 м2
  • количество мест - 40

 

Особенности выбора типа жилой застройки

 

На выбор типа жилой застройки влияет сложная гидрогеологическая ситуация.

Анализ существующих планировочных, гидрогеологических, ландшафтных и инженерных особенностей выявлены следующие обстоятельства:

  • значительная территория вдоль железной дороги:
    • это зона примыкающая к ручью и ряд участков вдоль Сосновой улицы, имеющие пониженные  отметки
    • эти территории заболочены и требуют мероприятий по осушению, понижению уровня грунтовых вод:
    • ориентировочные объемы необходимой подсыпки составляют 60-70 тыс. м3  грунта (требования пункта 13.4 СП 42.13330.2011)
  • практически всё существующее благоустройство на застроенных участках требует значительных централизованных затрат:
    • на осушение,
    • на понижение уровня грунтовых вод
    • на устройство дорожных и тротуарных покрытий
    • на инженерное обеспечение и озеленение
  • территория представляет собой въездную зону в Большеижорское городское поселение и требует  единого архитектурно-планировочного решения

Результаты анализа планировочных, гидрогеологических, ландшафтных и инженерных особенностей

  1. очевидно, что ни одно из этих положений не может быть реализовано при размещении на всей территории индивидуальной жилой застройки и, тем более, садоводств
  2. зона индивидуальных жилых домов подразумевает малую плотность застройки и нарезку большого количества земельных участков, что приведет к неизбежной вырубке практически всего существующего леса на въезде в поселение
  3. территория на долгие годы превращается в участок незаконченного строительства без транспортного, инженерного и бытового обеспечения

Поскольку в качестве уплотнения существующей застройки на территории проектирования планируется размещение малоэтажной жилой застройки 3-х типов:

  1. секционная
  2. сблокированная жилая застройка
  3. индивидуальная жилая застройка

а размещение индивидуальных жилых домов требует значительных затрат ввиду заболоченности свободных участков, то это обстоятельство ставят под сомнение что ставит под сомнение целесообразность их применения.

 

1. Секционная многоквартирная жилая застройка


 
Секционная многоквартирная жилая застройка размещена в северо-западной части территории, рядом с торговым зданием, на месте сносимых жилых домов:

  • этажность - 3
  • при зданиях предусмотрены:
    • благоустроенные участки с площадками для отдыха, детскими игровыми площадками и хозяйственными площадками примыкающими к территории уличной сети.
    • гостевые стоянки для автомобилей на 10 и менее машино-мест:
  • расстояние от стоянок до жилых домов - 10 м (норматив в проекте выдержан)
  • роль пожарных подъездов исполняют:
    • проектируемые проезды
    • пешеходные дорожки с плиточным покрытием
    • укреплённые газоны с возможностью наезда шириной не менее 4 м

Ориентировочные характеристики многоквартирного жилого дома

  • этажность - 3
  • площадь застройки - 400 м2
  • общая площадь здания - 1025 м2
  • общая площадь квартир - 905 м2
  • количество квартир - 15
  • количество жителей - 30 чел.

 

2. Проектируемая жилая застройка сблокированного типа - таунхаусы

 

Жилая застройка сблокированного типа (таунхаусы) занимает основную часть территории:  

  • размещена небольшими группами (мини-кварталами)
  • условно поделена по географическому признаку:
    1. северные группы - вдоль Приморского шоссе
    2. южные группы - в южной половине территории
  • южные группы таунхаусов:
    • образуют закрытые с северной стороны и со стороны проездов внутренние дворы с прогулочной зоной и небольшими площадками для отдыха и детских игр
    • участки имеют небольшую глубину - 25-35 м, что подразумевает размещение на них широких и неглубоких блок-секций:
    • ориентировочные параметры блок-секций предложенные в эскизе застройки - 8 х10 м
  • северные группы таунхаусов:
    • образуют закрытые с северной стороны дворы, открытые на юг, ориентированные на рекреационную зону с прогулочной зоной вдоль береговой линии ручья
    • участки имеют большую глубину - 40-45 м, что подразумевает размещение на них узких и глубоких блок-секций или блок-секций большой площади:
    • ориентировочные параметры блок-секций предложенные в эскизе застройки - 6.5 х13 м
  • земельные участки при при таунхаусах:
    • площадь - около 200 м2
    • при каждой одноквартирной блок-секции таунхаусов запроектированы стоянки для автомобилей на 1-2 машино-места

Ориентировочные характеристики сблокированного жилого дома:

  • этажность - 2
  • площадь застройки - 80-85 м2
  • общая площадь -120-130 м2
  • количество жителей - 2-3 чел.

 

3. Проектируемые индивидуальные жилые дома коттеджного типа

 

 
Индивидуальные жилые дома коттеджного типа запроектированы в западной части вдоль Сосновой улицы:

  • небольшие свободные, в настоящее время заболоченные  территории в существующей застройке разделены на земельные участки по 10-16 сот.
  • участки обеспечены подъездами с внутриквартальных проектируемых проездов


Ориентировочные характеристики индивидуального жилого дома:

  • этажность - 2
  • площадь застройки - 100-150 м2
  • общая площадь - 200 м2
  • количество жителей - 2-3 чел.

 

4. Размещение гаражей, стоянок для автомашин и станции технического обслуживания


Объекты коммунального назначения – гаражи и станции технического обслуживания. Их размещение предусмотрено на территории СЗЗ железной дороги, расположенную вдоль железной дороги

Кроме своего прямого назначения, здания гаражей с СТО выполняют роль дополнительной защиты жилой застройки от шума и вибраций создаваемых железной дорогой.

Гаражи боксового типа:

  • размещены вдоль южной границы территории в СЗЗ железной дороги:
    • количество гаражей-боксов - 120, что соответствует количеству квартир в восьми 3-х этажных многоквартирных жилых зданиях секционного типа и полностью обеспечивает стояночными местами жителей этих домов
    • гаражи запроектированы тремя отдельными блоками по 35-50 боксов (35-50 машино-мест)
    • проектное расстояние от гаражей до ближайших жилых домов - более 17.5 м (нормативный разрыв быть не менее 15 м)

 

Стоянки для автомобилей

Одноквартирные жилые дома сблокированного типа (таунхаусы) и индивидуальные жилые дома обеспечены стоянками для автомобилей на 1-2 машино-места на придомовых земельных участках.

СТО
 
Место возможного размещения станции технического обслуживания автомобилей - в юго-восточной части территории в СЗЗ железной дороги:

  • 5 постов
  • расстояние от СТО до ближайшего жилого дома по проекту - более 20 м (нормативное расстояние - не менее 15 м)

 

5. Санитарно-защитное озеленение

 

  • для защиты жилой застройки от шума и выхлопных газов автомобилей вдоль Приморского шоссе предусмотрена  полоса зеленых насаждений (санитарно-защитное озеленение) шириной 10 м
  • для защиты жилой застройки от шума и вибраций железной дороги в СЗЗ запроектированы:
    • гаражи и здание СТО, гасящие вибрации
    • полоса зеленых насаждений - шириной 15. 0 м
    • установка защитных экранов по границе участка

 
Основные технико-экономические показатели по территории (вариант 3) представлены в разделе «документы» в правой части страницы. 
 


Предоставление дополнительной информации и организация встречи с собственником объекта - по официальной заявке 
 
 

Стоимость

110 млн. руб

пересчитать в: долл евро

Внимание! Здесь указана ориентировочная цена и параметры объекта. Пожалуйста, уточняйте информацию по телефону, e-mail или через форму обратной связи.



Поделиться:



Расстояние до Санкт-Петербурга

33 км. (указано расстояние до КАД Санкт-Петербурга по прямой).


Рядом c данным объектом

200 м

Коммерческая недвижимость

Участок под среднеэтажную жилую застройку на Приморском шоссе в посёлке Большая Ижора

310 м

Коммерческая недвижимость

Участок со зданиями бывшего пионерлагеря под среднеэтажную жилую застройку в Большой Ижоре

850 м

ж.д. станция

платформа Дубочки

1.4 км

ж.д. станция

станция Большая Ижора

2.02 км

Коммерческая недвижимость

Участок со старым зданием, складом, котельной и ТП бывшего профилактория в деревне Лимузи













+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним


наверх

наверх