Участок с разрешением на строительство ЖК на набережной Смоленки на ул. Беринга

Земельный участок площадью 0.67 га под жилой дом комфорт-класса, с разрешением на строительство, на наб. реки Смоленка на ул. Беринга, 27

Расположение

Санкт-Петербург, Василеостровский район, ул. Беринга, 27, корпус 6, литера М

• 350 м от станции метро «Приморская»
• 2 км от станции метро «Василеостровская»
• 3 км от станции метро «Спортивная»
• 3 км от станции метро «Крестовский остров»

Правовая характеристика

1. Земельный участок

Площадь – 6 758 м²

Категория: земли населённых пунктов

Разрешённое использование: 

Вид права: собственность юридического лица

Соответствие Генеральному плану и ПЗЗ Санкт-Петербурга

• функциональная зона Генерального плана – 3ЖД
• территориальная зона ПЗЗ – Т3ЖД3:
  1. многофункциональная зона среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, объектов общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга (за исключением исторической застройки пригородов) с включением объектов инженерной инфраструктуры
  2. в числе основных видов разрешённого использования зоны –многоэтажная застройка (высотная застройка) – код 2.6

Обременения:

1. объединённая зона регулирования застройки центральных районов Санкт- Петербурга – 6 578 м²
2. водоохранная зона водного объекта – 4 269 м²
3. охранная зона подстанций и других электротехнических сооружений – 60 м²
4. охранная зона подстанций и других электротехнических сооружений – 294 м²
5. прибрежная защитная полоса водного объекта – 4 260 м²

Зоны с особыми условиями использования:

1. охранная зона водопроводных сетей
2. водоохранная зона водного объекта
3. прибрежная защитная полоса водного объекта

Единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности 3

Вид – ОЗРЗ-3(06)

Предельные параметры разрешенного жилищного строительства для зоны Т3ЖД3

• предельная высота зданий и сооружений
  • 40 м – в границах зоны ОЗРЗ-3(06);
• коэффициент использования территории:
  • 1.7 – согласно действующее редакции ПЗЗ
  • 2.0 – согласно редакции ПЗЗ, действовавшей на момент получения РНС

Квартал не рассмотрен в проектах планировки территории.

2. Документация

1. ГПЗУ от 28.04.2016 
2. Проектная документация 
3. Положительное заключение экспертизы проектной докумнтации:
   • Комплекс в составе: административное здание, многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями, гараж – от 03.07.2020 
   • Комплекс в составе: административное здание, многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями, гараж. Гараж. 2 Этап строительства – от 30.06.2020 
4. Разрешение на строительство жилого дома, административного здания от 25.12.2017 – продлено до 7 октября 2023 года
5. Разрешение на строительство гаража – от 09.07.2020 со сроком действия до 09.02.2026 

Для рассматриваемого участка ранее был утверждён проект строительства административного здания:

• не было достроено
• зарегистрировано как ОКС:
  • общая площадь – 3 611.4 м²
  • степень готовности – 65%
• впоследствие реконструировавшегося под бизнес-центр:
  • без завершения
• с получением разрешение на снос итогового недостроя:
  • примерная стоимость демонтажа – 30-35 млн.руб.

В 2017 году проект был адаптирован под строительство жилого дома со встроенными помещениями и отдельно стоящим гаражом. 

Проектом предусмотрено:

• строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями
• строительство отдельно стоящего гаража и трансформаторной подстанции
• снос объекта незавершённого строительства

Возможность градостроительной интеграции объекта в архитектурный облик Санкт-Петербурга

В текущий момент на данной территории располагается объект незавершенного строительства. Территория застроена.

На территории, прилегающей к участку с юго-запада и юго-востока, расположены жилые здания.

Недалеко от территории расположена станция метро «Приморская». В перспективном развитии в непосредственной близости от рассматриваемого участка планируется строительство второго выхода станции «Приморская».

Земельный участок обладает хорошим потенциалом для жилой застройки . Это обусловлено:

• видовыми характеристиками
• хорошей доступностью элементов городской транспортной инфраструктуры (станция метро, улица Наличная)
• большим количеством:
  • объектов обслуживания населения
  • социальных объектов
  • рекреационных объектов

Особенности

• Участок строительства расположен в центральной части Василеостровского района:
  • на берегу реки Смоленка
  • к югу от Ново-Андреевского моста
  • на месте недостроенного здания бизнес-центра
• По границам участка:
  1. с севера и востока – река Смоленка
  2. с юго-востока и юго-запада – корпуса жилого комплекса «Смоленский»
  3. с юга – многоэтажный гараж-автостоянка
• Окружение участка:
  1. район обеспечен социальными учреждениями
  2. большое количество торговых комплексов
  3. жилая застройка представлена преимущественно советскими домами 70-х и 80-х годов
  4. новостройки в локации представлены проектами бизнес и премиум классов.

ЗУ не благоустроен. Представляет собой ограждённую законсервированную строительную площадку, организованную в 2011 при реконструкции ОКС на основании РНС от 12.04.2011.

На земельном участке расположены:

• временные здания и сооружения строительной площадки:
• ограждение
• КПП
• бытовки
• площадки
• сооружения инженерного обеспечения строительной площадки и т.п.
• объект незавершенного строительства – административное здание, принадлежащий продавцу на праве собственности

Иных ОКС, инженерных сетей, а также временных зданий и строений на земельном участке не находится.

Земельный участок не благоустроен. Рельеф незастроенной части участка ровный.

Концепция

На земельном участке решениями проектной документации предусматривается к строительству Комплекс в составе:

• административное здание
• многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями
• закрытый подземный гараж (с надземной частью)
•  трансформаторная подстанция

Комплекс выполнен компактным блоком зданий. Располагается параллельно набережной реки Смоленки. Отделён от берега Смоленки незастроенным земельным участком, предназначенным для размещения складских объектов (согласно данным публичной кадастровой карты).

• максимальная высота здания от поверхности земли до наивысшей точки здания  – 40.0 м
  
  • инженерное оборудование расположено на кровле здания
• этажность здания – 12 этажей
• высота 1 этажа – 3.6 м
• высота типовых этажей – 3.0 м

Помимо квартир в здании предусматривается:

• размещение мастерских художников – на последнем этаже
• встроенных помещений предназначенных для обслуживания жилой застройки, – на 2 этаже
• размещение лестнично-лифтовых узлов и благоустройства – на уровне 1 этажа в зоне застройки

Предполагается:

• максимально плотная застройка земельного участка
• использование минимальных отступов от границ ЗУ по северной стороне: предусматривается использование квартир-студий различной площади
• исключение дверных и иных прмов, обеспечивающих соблюдение санитарных требований, в северном фасаде здания: 
  • на фасад выходят помещения магазинов непродовольственных товаров и подсобные помещения (гардеробные) квартир-студий:
    1. требования к естественному и совмещенному освещению данных помещений не предъявляются (пункты 2.2.1 и 2.3.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03
    2. требования по продолжительности инсоляции к указанным помещениям не предъявляются (пункты 3.1 и 2.3 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01)
  • устройство в составе фасада светопрозрачных конструкций, обеспечивающих соблюдение санитарных требований, дверных и иных проёмов проектом не предусмотрено:
    • отступ от стен зданий без светопрозрачных конструкций, обеспечивающих соблюдение санитарных требований, дверных и иных проемов от границ земельных участков – 0 м (в соответствии с требованиями ПЗЗ Санкт-Петербурга)

Многоквартирный жилой дом

• Максимальная высота (1, 2 и 3 секции) жилого дома составляет:
  • от поверхности земли до покрытия кровли – 38.64 м 
  • от поверхности земли до верха парапета кровли – 39.84 м
  • от поверхности земли до низа окна последнего этажа – 35.9 м
• Высота:
  • высота жилых этажей – 3.15 м
  • высота 1 этажа (входы) – 3.6 м
  • высота 2 этажа (встроенные помещения) – 3.15 м
  • высота в чистоте – 2.9 м
  • высота подвального этажа – 2.56 м в свету 

На 1 этаже многоквартирного жилого дома запроектированы встроенные помещения обслуживания, предназначенные под магазинов непродовольственных товаров.

Спецификация технологического оборудования, материалы отделки, внутренние планировочные решения и функциональное назначение указанных помещений определяются будущим собственником помещений и согласовываются в установленном законом порядке.

Проектом предусматривается выделение в указаных помещениях санузлов, кладовых уборочного инвентаря, рабочих помещений и тамбуров (или устройство воздушных тепловых завес).

С 3 по 12 этажи здания – квартиры.

В 1 секции на 12 этаже – мастерские художников (апартаменты). 

Максимальная высота административного здания:

• от поверхности земли до покрытия кровли – 4.35 м
• от поверхности земли до верха парапета кровли – 4.95 м
• высота этажа – 3.6 м

Гараж

Предназначен для хранения автомобилей жильцов дома. Хранение осуществляется в 2 яруса на полумеханизированных устройствах.

Здание гаража имеет 2 подземных этажа и 1 надземный этаж для размещения помещений въезда в лифты и помещений для охраны гаража

• количество машиномест (по проекту) – 174 м/м
• максимальная высота гаража:
  • от поверхности земли до покрытия кровли – 5.45 м
  • от поверхности земли до верха парапета кровли – 6.05 м
• высота подземных этажей - 4.85 м в свету
• заглубление здания (расстояние от поверхности земли до пола нижнего подземного этажа) – 9.95 м

Конструктив

Многоквартирный жилой дом  

• Кровля – плоская совмещённая, вентилируемая, утеплённая, с внутренним водостоком
• Наружные ограждающие конструкции стен:
  1. стены подвала – монолитные, железобетонные, с гидроизоляцией из обмазочной битумно-полимерной мастики «Славянка» и утеплением с наружной стороны из экструдированного пенополостирола KNAUF Term Facade 90 мм
  2. цоколь:
     • облицовка керамогранитными плитами 600 х 600 мм –10 мм
     • базовый армирующий штукатурный слой фасадной системы WEBER TERMS
     • утеплитель пеностирольный плиты типа KNAUF Term Facade 90 мм
     • монолитная ж/б стена/камень керамический эффективный
• Отделка фасадов – разновариантная
• Внутренние стены в квартирах:
  1. монолитная ж/б стена толщиной 180/160 мм
  2. бетонный камень ПК-160 «Меликонполар» оштукатуренный с двух сторон
• Внутренние перегородки в квартирах:
  1. перегородки помещений с влажным режимом эксплуатации - пустотелые бетонные перегородочные камни «Меликонполар» толщиной 80 мм
  2. перегородки жилых помещений – пустотелые бетонные перегородочные камни «Меликонполар» толщиной 80/160 мм
• Ограждающие конструкции шахт инженерных коммуникаций – кирпич керамический марки Кр -р-по 1НФ /100 2 /50 UJCN 530-2012  Y=1600 кг/м³

Сводные технико-экономические показатели (ТЭП 

• площадь участка – 6 758 м²
• площадь застройки – 2 291.0 м²
• этажность многоквартирного дома – 12
• количество этажей многоквартирного дома – 13
• количество квартир – 244
• количество помещений для размещения мастерских художников – 7
• количество юнитов, возможных к размещению в пределах помещения для обслуживания жилой застройки на 2 этаже секции 4 – 15
• общая площадь квартир – 13044.25 м²
• общая площадь помещений для размещения мастерских художников – 374.3  м²
• общая площадь юнитов, возможных к размещению в пределах помещения для обслуживания жилой застройки на 2 этаже секции 4 – 392.55 м²
• общая площадь встроенно-пристроенных помещений – 2162.9 м²
  • мастерские художников – 374.3 м²
  • помещения обслуживания жилой застройки (клубные помещения, 2 этаж) – 704.37 м²
  • помещения обслуживания жилой застройки (клубные помещения, подвал) – 1084.23 м²
• общая площадь административного здания – 95.0 м²
• этажность административного здания – 1
• количество этажей административного здания – 1
• количество машино-мест в гараже – 174
• этажность гаража – 6
• количество этажей в гараже: 1– 7

Типы квартир

• Квартира студия – площадь 24 – 28 м²
  • количество – 46
  • общая площадь квартир – 1 242.16 м²  
  • процентное соотношение по заданию – 15%
  • процентное соотношение по концепции – 18.3%
• 1-комнатная квартира – площадь 34-45 м²
  
  • количество – 62
  • общая площадь квартир – 2 539.91 м²
  • процентное соотношение по заданию – 20%
  • процентное соотношение по концепции – 24.7%
• 2-комнатные квартиры – площадь 50 – 65 м²
  
  • количество – 90
  • общая площадь квартир – 5 482.47 м²
  • процентное соотношение по заданию – 40%
  • процентное соотношени е по концепции – 35.9%
• 3-комнатные квартиры – площадь 70 – 75 м²
  
  • количество – 30
  • общая площадь квартир – 2 241.33 м²
  • процентное соотношение по заданию – 15%
  • процентное соотношени е по концепции – 12.0%
• 3-комнатные – площадь квартиры 75 – 80 м²
  
  • количество – 232
  • общая площадь квартир – 1 912.68 м²
  • процентное соотношение по заданию – 10%
  • процентное соотношени е по концепции – 9.2%

Инженерное обеспечение

Точки подключения объекта – по границе участка

• Электроснабжение:
  • электроснабжение административного здания, многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, гаража осуществляется по 2 независимым взаиморегулируемым кабельным линиям:
    1. для каждого ГРЩ выполненным кабелем АВБбШв, проложенным от 2БКТ
• Водопотребление:
  • точка подключения к централизованным системам водоснабжения – по водопроводным вводам диаметром 110 мм от внутриквартальной волопроводной сети диаметром 225 мм
• Водоотведение:
  1. точка подключения к централизованной системе водоотведения – по существующему выпуску диаметром 300 мм в сеть бытовой коммунальной канализации диаметром 300 мм и ближайшие дождеприёмные колодцы 
  2. подача воды питьевого качества к многоквартирному жилому дому со встроенными помещениями предусмотрена от 2 вводов водопровода, подключаемых к проектируемой внутриплощадной сети водопровода с подключением к сети коммунального водоснабжения
• Теплоснабжение
  1. Василеостровская ТЭЦ-7 ОАО «ТГК-1»
  2. Наличная т/м
  3. распределительная сеть Наличная

• Тепловая нагрузка на системы отопления и вентиляции
  • 2.13 Гкал /час.:
    • система отопления – 1.226 Гкал /час.
    • система ветиляции – 0.355 Гкал /час.
    • воздушные завесы – 0.08 Гкал /час.
    • система ГВС – 0.446 Гкал /час.

Расход воды

• общий расход воды – 97.10 м³/сут., в том числе:
• многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями:
  • жилая часть:
    • ХВС (в том числе на ГВС) – 90.30 м³/сут.
    • ГВС – 30.70 м³/сут.
• на полив территории – 6.38 м³/сут.
• встроенная часть:
  • ХВС (в том числе на ГВС) – 0.11 м³/сут.
  • ГВС – 0.04 м³/сут.
• гараж:
  • ХВС (в том числе на ГВС) – 0.05 м³/сут.
  • ГВС – 0.02 м³/сут.
• административное здание:
  • ХВС (в том числе на ГВС) – 0.06 м³/сут.
  • ГВС – 0.02 м³/сут.

Расчётные расходы воды на пожаротушение

• на наружное пожаротушение – 25 л /с
• внутреннее пожаротушение жилой части } 2 струи по 2.6 л/с (5.2 л/с)
• внутреннее пожаротушение встроенных помещений – 2 струи по 2.6 л/с (5.2 л/с)
• внутреннее пожаротушение административного здания – не требуется
• автопневматическое пожаротушение гаража – 45 л/с (в том числе внутреннее пожаротушение)   

Предоставление дополнительной информации, организация осмотра и переговоров с собственником объекта – по официальной заявке