Участок под жилой комплекс, с разрешением на строительство, на набережной Смоленки на ул. Беринга, 27

Земельный участок площадью 0.67 га под жилой дом комфорт-класса, с разрешением на строительство, на наб. реки Смоленка на ул. Беринга, 27

Расположение

Санкт-Петербург, Василеостровский район, ул. Беринга, 27, корпус 6, литера М

• 350 м от станции метро «Приморская»
• 2 км от станции метро «Василеостровская»
• 3 км от станции метро «Спортивная»
• 3 км от станции метро «Крестовский остров»

Правовая характеристика

1. Земельный участок

Площадь - 6758 м²

Категория земель: земли населённых пунктов

Разрешённое использование: 

Вид права: собственность юридического лица

Соответствие Генеральному плану и ПЗЗ Санкт-Петербурга

• функциональная зона Генерального плана - 3ЖД
• территориальная зона ПЗЗ - Т3ЖД3:
  1. Т3ЖД3 - многофункциональная зона среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, объектов общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга (за исключением исторической застройки пригородов) с включением объектов инженерной инфраструктуры
  2. в числе основных видов разрешённого использования зоны - многоэтажная застройка (высотная застройка) - код 2.6

Обременения:

1. объединённая зона регулирования застройки центральных районов Санкт- Петербурга  - 6578 м²

2. водоохранная зона водного объекта  - 4269 м2

3. охранная зона подстанций и других электротехнических сооружений - 60 м²
4. охранная зона подстанций и других электротехнических сооружений - 294 м²
5. прибрежная защитная полоса водного объекта - 4260 м²

Зоны с особыми условиями использования:

1. охранная зона водопроводных сетей
2. водоохранная зона водного объекта
3. прибрежная защитная полоса водного объекта

Единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности 3 - ОЗРЗ-3(06)

2. Документация

1. ГПЗУ от 28.04.2016 
2. Проектная документация (2017)
3. Положительное заключение экспертизы проектной докумнтации (от 13.12.2017)
4. Разрешение на строительство от 25.12.2017 г. - продлено до 2023 года

Для рассматриваемого участка ранее был утверждён проект строительства административного здания, которое не было достроено и было зарегистрировано как объект незавершённого строительства общей площадью 3611.4 м² и степенью готовности 65%. Впоследствие здание реконструировалось под бизнес-центр (без завершения). Получено разрешение на снос итогового недостроя. Примерная стоимость демонтажа оценивается в 30-35 млн.руб.

В 2017 году проект был адаптирован под строительство жилого дома со встроенными помещениями и отдельно стоящим гаражом. 

Проектом предусмотрено:

• строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями
• строительство отдельно стоящего гаража и трансформаторной подстанции
• снос объекта незавершённого строительства.

Особенности

• Участок строительства расположен  в центральной части Василеостровского района, на берегу реки Смоленки к югу от Ново-Андреевского моста, на месте недостроенного здания бизнес-центра. 
• По границам участка:
  1. с севера и востока - река Смоленка
  2. с юго-востока и юго-запада - корпуса жилого комплекса «Смоленский»
  3. с юга - многоэтажный гараж-автостоянка
• Окружение участка:
  1. район обеспечен социальными учреждениями
  2. большое количество торговых комплексов
  3. жилая застройка представлена преимущественно советскими домами 70-х и 80-х годов
  4. новостройки в локации представлены проектами бизнес и премиум классов.
• Объективные преимущества объекта инвестирования:
  1. возможность быстрого выхода на стройку
  2. реализация недвижимости по ФЗ-214 в редакции до 01.07.2018 г.
  3. возможность рассрочки оплаты за проект.
• Предварительные расчётные экономические показатели:
  1. вложение в проект - порядка 1.48 млрд. руб.
  2. доходы от продажи жилья и коммерческих площадей - свыше 2.65 млрд.руб.
  3. ожидаемая прибыль - 1.1 млрд руб.

Концепция

• Многоквартирный жилой дом
  • Максимальная высота (1, 2 и 3 секции) жилого дома составляет:
  • от поверхности земли до покрытия кровли - 38.64 м 
  • от поверхности земли до верха парапета кровли - 39.84 м
  • от поверхности земли до низа окна последнего этажа - 35.9 м
  • Высота:
    • высота жилых этажей - 3.15 м
    • высота 1-го этажа (входы) - 3.6 м
    • высота 2-го этажа (встроенные помещения) - 3.15 м
    • высота в чистоте - 2.9 м
    • высота подвального этажа - 2.56 м в свету 

На 1-м этаже многоквартирного жилого дома запроектированы встроенные помещения обслуживания, предназначенные под магазинов непродовольственных товаров.

Спецификация технологического оборудования, материалы отделки, внутренние планировочные решения и функциональное назначение указанных помещений определяются будущим собственником помещений и согласовываются в установленном законом порядке. Проектом предусматривается выделение в указаных помещениях санузлов, кладовых уборочного инвентаря, рабочих помещений и тамбуров (или устройство воздушных тепловых завес).

С 3-го по 12-й этажи здания  - квартиры.

В 1-й секции на 12-м этаже - мастерские художников (апартаменты). 

Максимальная высота административного здания:

• от поверхности земли до покрытия кровли - 4.35 м
• от поверхности земли до верха парапета кровли - 4.95 м
• высота этажа - 3.6 м

• Гараж
  • предназначен для хранения автомобилей жильцов дома. Хранение осуществляется в 2 яруса на полумеханизированных устройствах
  • запроектирован на 174 м/м
  • максимальная высота гаража:
    • от поверхности земли до покрытия кровли - 5.45 м
    • от поверхности земли до верха парапета кровли - 6.05 м
    • высота подземных этажей - 4.85 м в свету
• заглубление здания (расстояние от поверхности земли до пола нижнего подземного этажа) - 9.95 м
• здание гаража имеет 2 подземных этажа высотой и 1 надземный этаж для размещения помещений въезда в лифты и помещений для охраны гаража

Конструктив

Многоквартирный жилой дом  

• Кровля - плоская совмещённая, вентилируемая, утеплённая, с внутренним водостоком
• Наружные ограждающие конструкции стен:
  1. стены подвала - монолитные, железобетонные, с гидроизоляцией из обмазочной битумно-полимерной мастики «Славянка» и утеплением с наружной стороны из экструдированного пенополостирола KNAUF Term Facade 90 мм
  2. цоколь:
     • облицовка керамогранитными плитами 600 х 600 мм - 10 мм
     • базовый армирующий штукатурный слой фасадной системы WEBER TERMS
     • утеплитель пеностирольный плиты типа KNAUF Term Facade 90 мм
     • монолитная ж/б стена/камень керамический эффективный
• Отделка фасадов разновариантная
• Внутренние стены в квартирах:
  1. монолитная ж/б стена толщиной 180/160 мм
  2. бетонный камень ПК-160 «Меликонполар» оштукатуренный с 2-х сторон
• Внутренние перегородки в квартирах:
  1. перегородки помещений с влажным режимом эксплуатации - пустотелые бетонные перегородочные камни «Меликонполар» толщиной 80 мм
  2. перегородки жилых помещений - пустотелые бетонные перегородочные камни «Меликонполар» толщиной 80/160 мм
• Ограждающие конструкции шахт инженерных коммуникаций - кирпич керамический марки Кр -р-по 1НФ /100 2 /50 UJCN 530-2012  Y=1600 кг/м³. 

ТЭП 

• площадь участка - 6 758 м²
• площадь застройки - 2 291.0 м²
• многоквартирный жилой дом:
  1. общая площадь - 23 646.88 м²
  2. объём - 89 020.0 м³
     1. в т.ч. подземной части - 9 875.0 м³
  3. количество этажей: 13-13-13-12-7 (высота - 39.84 м)
  4. количество подземных этажей - 1
  5. количество квартир - 244
  6. общая площадь квартир - 13 063.6 м²
  7. общая площадь встроенных помещений - 2 085 м²:
• встроенно-пристроенные помещения (магазины) - 1 7898.6 м²
• мастерские художников (апартаменты) - 296.79 м²
• административное здание:
  1. площадь участка - 6 758.0 м²
  2. площадь застройки - 123.8 м²
  3. объём - 485.11 м³, в т.ч. подземной части - 0
  4. количество этажей - 1 (высота - 4.95 м)
  5. количество подземных этажей - 0
• гараж:
  1. площадь участка - 6 758.0 м²
  2. площадь застройки - 2 344.6 м²
  3. общая площадь - 5 180 м²
  4. объём - 27 156.19 м³, в т.ч. подземной части - 25 967.96 м³
  5. количество этажей - 3 (высота - 6.05 м)
  6. количество подземных этажей - 2
  7. количество м/м - 174 
•  автостоянки - 199 м/м:
  1. открытые - 25 м/м
  2. в гараже - 174 м/м
• общая продаваемая площадь (без учёта гаражей) - 14 149 м²

Инженерное обеспечение

Точки подключения объекта - по границе участка

• Электроснабжение:
  • электроснабжение административного здания, многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, гаража осуществляется по 2-м независимым взаиморегулируемым кабельным линиям:
    1. для каждого ГРЩ выполненным кабелем АВБбШв, проложенным от 2БКТ
• Водопотребление:
  • точка подключения к централизованным системам водоснабжения - по водопроводным вводам диаметром 110 мм от внутриквартальной волопроводной сети диаметром 225 мм
• Водоотведение:
  1. точка подключения к централизованной системе водоотведения - по существующему выпуску диаметром 300 мм в сеть бытовой коммунальной канализации диаметром 300 мм и ближайшие дождеприёмные колодцы 
  2. подача воды питьевого качества к многоквартирному жилому дому со встроенными помещениями предусмотрена от 2-х вводов водопровода, подключаемых к проектируемой внутриплощадной сети водопровода с подключением к сети коммунального водоснабжения
• Теплоснабжение
  1. Василеостровская ТЭЦ-7 ОАО «ТГК-1»
  2. Наличная т/м
  3. распределительная сеть Наличная

• Тепловая нагрузка на системы отопления и вентиляции
  • 2.13 Гкал /час.:
    • система отопления - 1.226 Гкал /час.
    • система ветиляции - 0.355 Гкал /час.
    • воздушные завесы - 0.08 Гкал /час.
    • система ГВС - 0.446 Гкал /час.

Расход воды

• общий расход воды - 97.10 м³/сут.. в том числе:
• многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями:
  • жилая часть:
    • ХВС (в том числе на ГВС) - 90.30 м³/сут.
    • ГВС - 30.70 м³/сут.
• на полив территории - 6.38 м³/сут.
• встроенная часть:
  • ХВС (в том числе на ГВС) - 0.11 м³/сут.
  • ГВС - 0.04 м³/сут.
• гараж:
  • ХВС (в том числе на ГВС) - 0.05 м³/сут.
  • ГВС - 0.02 м³/сут.
• административное здание:
  • ХВС (в том числе на ГВС) - 0.06 м³/сут.
  • ГВС - 0.02 м³/сут.

Расчётные расходы воды на пожаротушение

• • на наружное пожаротушение - 25 л /с
  • внутреннее пожаротушение жилой части - 2 струи по 2.6 л/с (5.2 л/с)
  • внутреннее пожаротушение встроенных помещений - 2 струи по 2.6 л/с (5.2 л/с)
  • внутреннее пожаротушение административного здания - не требуется
  • автопневматическое пожаротушение гаража - 45 л/с (в том числе внутреннее пожаротушение)   

• Условия продажи
  • первый платёж - в размере 50% стоимости объекта с возможностью дальнейшей рассрочки на срок 1 год
  • принципиальная возможность оптимизации цены объекта - рассматривается индивидуально, в зависимости от предложенных вариантов и заинтересованности в них собственника объекта 

Предоставление дополнительной информации, юридической, технической и проектной документации по объекту, организация осмотра и переговоров с собственником объекта - по официальной заявке