Участок с разрешением на строительство ЖК на набережной Смоленки на ул. Беринга

Земельный участок площадью 0.67 га под жилой дом комфорт-класса, с разрешением на строительство, на наб. реки Смоленка на ул. Беринга, 27

Расположение

Санкт-Петербург, Василеостровский район, ул. Беринга, 27, корпус 6, литера М

• 350 м от станции метро «Приморская»
• 2 км от станции метро «Василеостровская»
• 3 км от станции метро «Спортивная»
• 3 км от станции метро «Крестовский остров»

Правовая характеристика

1. Земельный участок

Площадь - 6758 м²

Категория: земли населённых пунктов

Разрешённое использование: 

Вид права: собственность юридического лица

Соответствие Генеральному плану и ПЗЗ Санкт-Петербурга

• функциональная зона Генерального плана - 3ЖД
• территориальная зона ПЗЗ - Т3ЖД3:
  1. Т3ЖД3 – многофункциональная зона среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, объектов общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга (за исключением исторической застройки пригородов) с включением объектов инженерной инфраструктуры
  2. в числе основных видов разрешённого использования зоны –многоэтажная застройка (высотная застройка) - код 2.6

Обременения:

1. объединённая зона регулирования застройки центральных районов Санкт- Петербурга – 6578 м²

2. водоохранная зона водного объекта – 4269 м²

3. охранная зона подстанций и других электротехнических сооружений – 60 м²
4. охранная зона подстанций и других электротехнических сооружений – 294 м²
5. прибрежная защитная полоса водного объекта – 4260 м²

Зоны с особыми условиями использования:

1. охранная зона водопроводных сетей
2. водоохранная зона водного объекта
3. прибрежная защитная полоса водного объекта

Единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности 3 – ОЗРЗ-3(06)

2. Документация

1. ГПЗУ от 28.04.2016 
2. Проектная документация (2017)
3. Положительное заключение экспертизы проектной докумнтации (от 13.12.2017)
4. Разрешение на строительство от 25.12.2017 г. – продлено до 2023 года

Для рассматриваемого участка ранее был утверждён проект строительства административного здания, которое не было достроено и было зарегистрировано как объект незавершённого строительства общей площадью 3611.4 м² и степенью готовности 65%. Впоследствие здание реконструировалось под бизнес-центр (без завершения). Получено разрешение на снос итогового недостроя. Примерная стоимость демонтажа оценивается в 30-35 млн.руб.

В 2017 году проект был адаптирован под строительство жилого дома со встроенными помещениями и отдельно стоящим гаражом. 

Проектом предусмотрено:

• строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями
• строительство отдельно стоящего гаража и трансформаторной подстанции
• снос объекта незавершённого строительства

Особенности

• Участок строительства расположен в центральной части Василеостровского района, на берегу реки Смоленки к югу от Ново-Андреевского моста, на месте недостроенного здания бизнес-центра. 
• По границам участка:
  1. с севера и востока – река Смоленка
  2. с юго-востока и юго-запада – корпуса жилого комплекса «Смоленский»
  3. с юга – многоэтажный гараж-автостоянка
• Окружение участка:
  1. район обеспечен социальными учреждениями
  2. большое количество торговых комплексов
  3. жилая застройка представлена преимущественно советскими домами 70-х и 80-х годов
  4. новостройки в локации представлены проектами бизнес и премиум классов.

Концепция

Проектируемый объект – комплекс зданий, в состав которого входят:

1. многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями обслуживания,
2. административное здание
3. здание закрытого подземного гаража (с надземной частью)

Комплекс выполнен компактным блоком зданий. Располагается параллельно набережной реки Смоленки. Отделён от берега Смоленки незастроенным земельным участком, предназначенным для размещения складских объектов (согласно данным публичной кадастровой карты).

• максимальная высота здания от поверхности земли до наивысшей точки здания  – 40.0 м
  
  • инженерное оборудование расположено на кровле здания
• этажность здания - 12 этажей
• высота 1 этажа – 3.6 м
• высота типовых этажей – 3.0 м

Помимо квартир в здании предусматривается:

• размещение мастерских художников – на последнем этаже
• встроенных помещений предназначенных для обслуживания жилой застройки, – на 2 этаже
• размещение лестнично-лифтовых узлов и благоустройства –  уровне 1 этажа в зоне застройки

Предполагается:

• максимально плотная застройка земельного участка.
• использование минимальных отступов от границ ЗУ по северной стороне: предусматривается использование квартир-студий различной площади
• исключение дверных и иных прмов, обеспечивающих соблюдение санитарных требований, в северном фасаде здания: 
  • на фасад выходят помещения магазинов непродовольственных товаров и подсобные помещения (гардеробные) квартир-студий:
    1. требования к естественному и совмещенному освещению данных помещений не предъявляются (пункты 2.2.1 и 2.3.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03
    2. требования по продолжительности инсоляции к указанным помещениям не предъявляются (пункты 3.1 и 2.3 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01)
  • устройство в составе фасада светопрозрачных конструкций, обеспечивающих соблюдение санитарных требований, дверных и иных проёмов проектом не предусмотрено:
    • отступ от стен зданий без светопрозрачных конструкций, обеспечивающих соблюдение санитарных требований, дверных и иных проемов от границ земельных участков – 0 м (в соответствии с требованиями ПЗЗ Санкт-Петербурга)

Многоквартирный жилой дом

• Максимальная высота (1, 2 и 3 секции) жилого дома составляет:
  • от поверхности земли до покрытия кровли – 38.64 м 
  • от поверхности земли до верха парапета кровли – 39.84 м
  • от поверхности земли до низа окна последнего этажа – 35.9 м
• Высота:
  • высота жилых этажей – 3.15 м
  • высота 1 этажа (входы) – 3.6 м
  • высота 2 этажа (встроенные помещения) – 3.15 м
  • высота в чистоте – 2.9 м
  • высота подвального этажа – 2.56 м в свету 

На 1 этаже многоквартирного жилого дома запроектированы встроенные помещения обслуживания, предназначенные под магазинов непродовольственных товаров.

Спецификация технологического оборудования, материалы отделки, внутренние планировочные решения и функциональное назначение указанных помещений определяются будущим собственником помещений и согласовываются в установленном законом порядке.

Проектом предусматривается выделение в указаных помещениях санузлов, кладовых уборочного инвентаря, рабочих помещений и тамбуров (или устройство воздушных тепловых завес).

С 3 по 12 этажи здания – квартиры.

В 1 секции на 12 этаже – мастерские художников (апартаменты). 

Максимальная высота административного здания:

• от поверхности земли до покрытия кровли – 4.35 м
• от поверхности земли до верха парапета кровли – 4.95 м
• высота этажа – 3.6 м

Гараж

Предназначен для хранения автомобилей жильцов дома. Хранение осуществляется в 2 яруса на полумеханизированных устройствах.

Здание гаража имеет 2 подземных этажа и 1 надземный этаж для размещения помещений въезда в лифты и помещений для охраны гаража

• количество машиномест (по проекту) – 174 м/м
• максимальная высота гаража:
  • от поверхности земли до покрытия кровли – 5.45 м
  • от поверхности земли до верха парапета кровли – 6.05 м
• высота подземных этажей - 4.85 м в свету
• заглубление здания (расстояние от поверхности земли до пола нижнего подземного этажа) – 9.95 м

Конструктив

Многоквартирный жилой дом  

• Кровля – плоская совмещённая, вентилируемая, утеплённая, с внутренним водостоком
• Наружные ограждающие конструкции стен:
  1. стены подвала – монолитные, железобетонные, с гидроизоляцией из обмазочной битумно-полимерной мастики «Славянка» и утеплением с наружной стороны из экструдированного пенополостирола KNAUF Term Facade 90 мм
  2. цоколь:
     • облицовка керамогранитными плитами 600 х 600 мм –10 мм
     • базовый армирующий штукатурный слой фасадной системы WEBER TERMS
     • утеплитель пеностирольный плиты типа KNAUF Term Facade 90 мм
     • монолитная ж/б стена/камень керамический эффективный
• Отделка фасадов – разновариантная
• Внутренние стены в квартирах:
  1. монолитная ж/б стена толщиной 180/160 мм
  2. бетонный камень ПК-160 «Меликонполар» оштукатуренный с двух сторон
• Внутренние перегородки в квартирах:
  1. перегородки помещений с влажным режимом эксплуатации - пустотелые бетонные перегородочные камни «Меликонполар» толщиной 80 мм
  2. перегородки жилых помещений – пустотелые бетонные перегородочные камни «Меликонполар» толщиной 80/160 мм
• Ограждающие конструкции шахт инженерных коммуникаций – кирпич керамический марки Кр -р-по 1НФ /100 2 /50 UJCN 530-2012  Y=1600 кг/м³. 

ТЭП 

• площадь участка – 6 758 м²
• площадь застройки – 2 291.0 м²
• многоквартирный жилой дом:
  1. общая площадь – 23 646.88 м²
  2. объём – 89 020.0 м³
     • в т.ч. подземной части – 9 875.0 м³
  3. количество этажей: 13-13-13-12-7
  4. высота – 39.84 м
  5. количество подземных этажей – 1
  6. количество квартир – 244
  7. общая площадь квартир – 13 063.6 м²
  8. общая площадь встроенных помещений – 2 085 м²:
• встроенно-пристроенные помещения (магазины) – 17 898.6 м²
• мастерские художников (апартаменты) – 296.79 м²
• административное здание:
  1. площадь участка – 6 758.0 м²
  2. площадь застройки – 123.8 м²
  3. объём – 485.11 м³, в т.ч. подземной части – 0
  4. количество этажей – 1 (высота – 4.95 м)
  5. количество подземных этажей – 0
• гараж:
  1. площадь участка – 6 758.0 м²
  2. площадь застройки – 2 344.6 м²
  3. общая площадь – 5 180 м²
  4. объём – 27 156.19 м³, в т.ч. подземной части – 25 967.96 м³
  5. количество этажей – 3 (высота – 6.05 м)
  6. количество подземных этажей – 2
  7. количество м/м - 174 
•  автостоянки - 199 м/м:
  1. открытые – 25 м/м
  2. в гараже – 174 м/м
• общая продаваемая площадь (без учёта гаражей) – 14 149 м²

Инженерное обеспечение

Точки подключения объекта – по границе участка

• Электроснабжение:
  • электроснабжение административного здания, многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, гаража осуществляется по 2 независимым взаиморегулируемым кабельным линиям:
    1. для каждого ГРЩ выполненным кабелем АВБбШв, проложенным от 2БКТ
• Водопотребление:
  • точка подключения к централизованным системам водоснабжения – по водопроводным вводам диаметром 110 мм от внутриквартальной волопроводной сети диаметром 225 мм
• Водоотведение:
  1. точка подключения к централизованной системе водоотведения – по существующему выпуску диаметром 300 мм в сеть бытовой коммунальной канализации диаметром 300 мм и ближайшие дождеприёмные колодцы 
  2. подача воды питьевого качества к многоквартирному жилому дому со встроенными помещениями предусмотрена от 2 вводов водопровода, подключаемых к проектируемой внутриплощадной сети водопровода с подключением к сети коммунального водоснабжения
• Теплоснабжение
  1. Василеостровская ТЭЦ-7 ОАО «ТГК-1»
  2. Наличная т/м
  3. распределительная сеть Наличная

• Тепловая нагрузка на системы отопления и вентиляции
  • 2.13 Гкал /час.:
    • система отопления – 1.226 Гкал /час.
    • система ветиляции – 0.355 Гкал /час.
    • воздушные завесы – 0.08 Гкал /час.
    • система ГВС – 0.446 Гкал /час.

Расход воды

• общий расход воды – 97.10 м³/сут., в том числе:
• многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями:
  • жилая часть:
    • ХВС (в том числе на ГВС) – 90.30 м³/сут.
    • ГВС – 30.70 м³/сут.
• на полив территории – 6.38 м³/сут.
• встроенная часть:
  • ХВС (в том числе на ГВС) – 0.11 м³/сут.
  • ГВС – 0.04 м³/сут.
• гараж:
  • ХВС (в том числе на ГВС) – 0.05 м³/сут.
  • ГВС – 0.02 м³/сут.
• административное здание:
  • ХВС (в том числе на ГВС) – 0.06 м³/сут.
  • ГВС – 0.02 м³/сут.

Расчётные расходы воды на пожаротушение

• на наружное пожаротушение – 25 л /с
• внутреннее пожаротушение жилой части } 2 струи по 2.6 л/с (5.2 л/с)
• внутреннее пожаротушение встроенных помещений – 2 струи по 2.6 л/с (5.2 л/с)
• внутреннее пожаротушение административного здания – не требуется
• автопневматическое пожаротушение гаража – 45 л/с (в том числе внутреннее пожаротушение)   

Предоставление дополнительной информации, организация осмотра и переговоров с собственником объекта – по официальной заявке