Участок с разрешением на строительство ЖК на набережной Смоленки на ул. Беринга

Земельный участок площадью 0.67 га под жилой дом комфорт-класса, с разрешением на строительство, на наб. реки Смоленка на ул. Беринга, 27

Расположение

Санкт-Петербург, Василеостровский район, ул. Беринга, 27, корпус 6, литера М

• 350 м от станции метро «Приморская»
• 2 км от станции метро «Василеостровская»
• 3 км от станции метро «Спортивная»
• 3 км от станции метро «Крестовский остров»

Правовая характеристика

1. Земельный участок

Площадь - 6758 м²

Категория: земли населённых пунктов

Разрешённое использование: 

Вид права: собственность юридического лица

Соответствие Генеральному плану и ПЗЗ Санкт-Петербурга

• функциональная зона Генерального плана – 3ЖД
• территориальная зона ПЗЗ – Т3ЖД3:
  1. многофункциональная зона среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, объектов общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга (за исключением исторической застройки пригородов) с включением объектов инженерной инфраструктуры
  2. в числе основных видов разрешённого использования зоны –многоэтажная застройка (высотная застройка) – код 2.6

Обременения:

1. объединённая зона регулирования застройки центральных районов Санкт- Петербурга – 6578 м²
2. водоохранная зона водного объекта – 4269 м²
3. охранная зона подстанций и других электротехнических сооружений – 60 м²
4. охранная зона подстанций и других электротехнических сооружений – 294 м²
5. прибрежная защитная полоса водного объекта – 4260 м²

Зоны с особыми условиями использования:

1. охранная зона водопроводных сетей
2. водоохранная зона водного объекта
3. прибрежная защитная полоса водного объекта

Единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности 3 – ОЗРЗ-3(06)

2. Документация

1. ГПЗУ от 28.04.2016 
2. Проектная документация 
3. Положительное заключение экспертизы проектной докумнтации:
   • Комплекс в составе: административное здание, многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями, гараж – от 03.07.2020 
   • Комплекс в составе: административное здание, многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями, гараж. Гараж. 2 Этап строительства – от 30.06.2020 
4. Разрешение на строительство жилого дома, административного здания от 25.12.2017 – продлено до 7 октября 2023 года
5. Разрешение на строительство гаража – от 09.07,2020 со сроком действия до 09.02.2026 

Для рассматриваемого участка ранее был утверждён проект строительства административного здания:

• не было достроено
• зарегистрировано как объект незавершённого строительства:
  • общая площадь – 3611.4 м²
  • степень готовности – 65%
• впоследствие реконструировавшегося под бизнес-центр:
  • без завершения
• с получением разрешение на снос итогового недостроя:
  • примерная стоимость демонтажа – 30-35 млн.руб.

В 2017 году проект был адаптирован под строительство жилого дома со встроенными помещениями и отдельно стоящим гаражом. 

Проектом предусмотрено:

• строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями
• строительство отдельно стоящего гаража и трансформаторной подстанции
• снос объекта незавершённого строительства

Особенности

• Участок строительства расположен в центральной части Василеостровского района:
  • на берегу реки Смоленка
  • к югу от Ново-Андреевского моста
  • на месте недостроенного здания бизнес-центра
• По границам участка:
  1. с севера и востока – река Смоленка
  2. с юго-востока и юго-запада – корпуса жилого комплекса «Смоленский»
  3. с юга – многоэтажный гараж-автостоянка
• Окружение участка:
  1. район обеспечен социальными учреждениями
  2. большое количество торговых комплексов
  3. жилая застройка представлена преимущественно советскими домами 70-х и 80-х годов
  4. новостройки в локации представлены проектами бизнес и премиум классов.

Земельный участок не благоустроен, представляет собой ограждённую законсервированную строительную площадку, организованную в 2011 при реконструкции объекта капитального строительства на основании РНС от 12.04.2011.

На земельном участке расположены:

• временные здания и сооружения строительной площадки:
• ограждение
• КПП
• бытовки
• площадки
• сооружения инженерного обеспечения строительной площадки и т.п.
• объект незавершенного строительства – административное здание, принадлежащий продавцу на правах собственности

Иных объектов капитального строительства, инженерных сетей, а также временных зданий и строений на земельном участке не находится.

Земельный участок не благоустроен. Рельеф незастроенной части участка ровный.

Концепция

На земельном участке решениями проектной документации предусматривается к строительству Комплекс в составе:

• административное здание
• многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями
• закрытый подземный гараж (с надземной частью)
•  трансформаторная подстанция

Комплекс выполнен компактным блоком зданий. Располагается параллельно набережной реки Смоленки. Отделён от берега Смоленки незастроенным земельным участком, предназначенным для размещения складских объектов (согласно данным публичной кадастровой карты).

• максимальная высота здания от поверхности земли до наивысшей точки здания  – 40.0 м
  
  • инженерное оборудование расположено на кровле здания
• этажность здания – 12 этажей
• высота 1 этажа – 3.6 м
• высота типовых этажей – 3.0 м

Помимо квартир в здании предусматривается:

• размещение мастерских художников – на последнем этаже
• встроенных помещений предназначенных для обслуживания жилой застройки, – на 2 этаже
• размещение лестнично-лифтовых узлов и благоустройства – на уровне 1 этажа в зоне застройки

Предполагается:

• максимально плотная застройка земельного участка
• использование минимальных отступов от границ ЗУ по северной стороне: предусматривается использование квартир-студий различной площади
• исключение дверных и иных прмов, обеспечивающих соблюдение санитарных требований, в северном фасаде здания: 
  • на фасад выходят помещения магазинов непродовольственных товаров и подсобные помещения (гардеробные) квартир-студий:
    1. требования к естественному и совмещенному освещению данных помещений не предъявляются (пункты 2.2.1 и 2.3.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03
    2. требования по продолжительности инсоляции к указанным помещениям не предъявляются (пункты 3.1 и 2.3 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01)
  • устройство в составе фасада светопрозрачных конструкций, обеспечивающих соблюдение санитарных требований, дверных и иных проёмов проектом не предусмотрено:
    • отступ от стен зданий без светопрозрачных конструкций, обеспечивающих соблюдение санитарных требований, дверных и иных проемов от границ земельных участков – 0 м (в соответствии с требованиями ПЗЗ Санкт-Петербурга)

Многоквартирный жилой дом

• Максимальная высота (1, 2 и 3 секции) жилого дома составляет:
  • от поверхности земли до покрытия кровли – 38.64 м 
  • от поверхности земли до верха парапета кровли – 39.84 м
  • от поверхности земли до низа окна последнего этажа – 35.9 м
• Высота:
  • высота жилых этажей – 3.15 м
  • высота 1 этажа (входы) – 3.6 м
  • высота 2 этажа (встроенные помещения) – 3.15 м
  • высота в чистоте – 2.9 м
  • высота подвального этажа – 2.56 м в свету 

На 1 этаже многоквартирного жилого дома запроектированы встроенные помещения обслуживания, предназначенные под магазинов непродовольственных товаров.

Спецификация технологического оборудования, материалы отделки, внутренние планировочные решения и функциональное назначение указанных помещений определяются будущим собственником помещений и согласовываются в установленном законом порядке.

Проектом предусматривается выделение в указаных помещениях санузлов, кладовых уборочного инвентаря, рабочих помещений и тамбуров (или устройство воздушных тепловых завес).

С 3 по 12 этажи здания – квартиры.

В 1 секции на 12 этаже – мастерские художников (апартаменты). 

Максимальная высота административного здания:

• от поверхности земли до покрытия кровли – 4.35 м
• от поверхности земли до верха парапета кровли – 4.95 м
• высота этажа – 3.6 м

Гараж

Предназначен для хранения автомобилей жильцов дома. Хранение осуществляется в 2 яруса на полумеханизированных устройствах.

Здание гаража имеет 2 подземных этажа и 1 надземный этаж для размещения помещений въезда в лифты и помещений для охраны гаража

• количество машиномест (по проекту) – 174 м/м
• максимальная высота гаража:
  • от поверхности земли до покрытия кровли – 5.45 м
  • от поверхности земли до верха парапета кровли – 6.05 м
• высота подземных этажей - 4.85 м в свету
• заглубление здания (расстояние от поверхности земли до пола нижнего подземного этажа) – 9.95 м

Конструктив

Многоквартирный жилой дом  

• Кровля – плоская совмещённая, вентилируемая, утеплённая, с внутренним водостоком
• Наружные ограждающие конструкции стен:
  1. стены подвала – монолитные, железобетонные, с гидроизоляцией из обмазочной битумно-полимерной мастики «Славянка» и утеплением с наружной стороны из экструдированного пенополостирола KNAUF Term Facade 90 мм
  2. цоколь:
     • облицовка керамогранитными плитами 600 х 600 мм –10 мм
     • базовый армирующий штукатурный слой фасадной системы WEBER TERMS
     • утеплитель пеностирольный плиты типа KNAUF Term Facade 90 мм
     • монолитная ж/б стена/камень керамический эффективный
• Отделка фасадов – разновариантная
• Внутренние стены в квартирах:
  1. монолитная ж/б стена толщиной 180/160 мм
  2. бетонный камень ПК-160 «Меликонполар» оштукатуренный с двух сторон
• Внутренние перегородки в квартирах:
  1. перегородки помещений с влажным режимом эксплуатации - пустотелые бетонные перегородочные камни «Меликонполар» толщиной 80 мм
  2. перегородки жилых помещений – пустотелые бетонные перегородочные камни «Меликонполар» толщиной 80/160 мм
• Ограждающие конструкции шахт инженерных коммуникаций – кирпич керамический марки Кр -р-по 1НФ /100 2 /50 UJCN 530-2012  Y=1600 кг/м³

ТЭП 

• площадь участка – 6 758 м²
• площадь застройки – 2 291.0 м²
• многоквартирный жилой дом:
  1. общая площадь – 23 646.88 м²
  2. объём – 89 020.0 м³
     • в т.ч. подземной части – 9 875.0 м³
  3. количество этажей: 13 – 13 – 13 –12 – 7
     • количество подземных этажей – 1
  4. высота – 39.84 м
  5. количество квартир – 244
  6. общая площадь квартир – 13 063.6 м²
  7. общая площадь встроенных помещений – 2 085 м²:
     • встроенно-пристроенные помещения (магазины) – 17 898.6 м²
     • мастерские художников (апартаменты) – 296.79 м²
• административное здание:
  1. площадь участка – 6 758.0 м²
  2. площадь застройки – 123.8 м²
  3. объём – 485.11 м³
     • в т.ч. подземной части – 0
  4. количество этажей – 1
     • количество подземных этажей – 0
  5. высота – 4.95 м
• гараж:
  1. площадь участка – 6 758.0 м²
  2. площадь застройки – 2 344.6 м²
  3. общая площадь – 5 180 м²
  4. объём – 27 156.19 м³
     • в т.ч. подземной части – 25 967.96 м³
  5. количество этажей – 3
     • количество подземных этажей – 2
  6. высота – 6.05 м
  7. количество м/м - 174 
•  автостоянки - 199 м/м:
  1. открытые – 25 м/м
  2. в гараже – 174 м/м
• общая продаваемая площадь (без учёта гаражей) – 14 149 м²

Инженерное обеспечение

Точки подключения объекта – по границе участка

• Электроснабжение:
  • электроснабжение административного здания, многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, гаража осуществляется по 2 независимым взаиморегулируемым кабельным линиям:
    1. для каждого ГРЩ выполненным кабелем АВБбШв, проложенным от 2БКТ
• Водопотребление:
  • точка подключения к централизованным системам водоснабжения – по водопроводным вводам диаметром 110 мм от внутриквартальной волопроводной сети диаметром 225 мм
• Водоотведение:
  1. точка подключения к централизованной системе водоотведения – по существующему выпуску диаметром 300 мм в сеть бытовой коммунальной канализации диаметром 300 мм и ближайшие дождеприёмные колодцы 
  2. подача воды питьевого качества к многоквартирному жилому дому со встроенными помещениями предусмотрена от 2 вводов водопровода, подключаемых к проектируемой внутриплощадной сети водопровода с подключением к сети коммунального водоснабжения
• Теплоснабжение
  1. Василеостровская ТЭЦ-7 ОАО «ТГК-1»
  2. Наличная т/м
  3. распределительная сеть Наличная

• Тепловая нагрузка на системы отопления и вентиляции
  • 2.13 Гкал /час.:
    • система отопления – 1.226 Гкал /час.
    • система ветиляции – 0.355 Гкал /час.
    • воздушные завесы – 0.08 Гкал /час.
    • система ГВС – 0.446 Гкал /час.

Расход воды

• общий расход воды – 97.10 м³/сут., в том числе:
• многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями:
  • жилая часть:
    • ХВС (в том числе на ГВС) – 90.30 м³/сут.
    • ГВС – 30.70 м³/сут.
• на полив территории – 6.38 м³/сут.
• встроенная часть:
  • ХВС (в том числе на ГВС) – 0.11 м³/сут.
  • ГВС – 0.04 м³/сут.
• гараж:
  • ХВС (в том числе на ГВС) – 0.05 м³/сут.
  • ГВС – 0.02 м³/сут.
• административное здание:
  • ХВС (в том числе на ГВС) – 0.06 м³/сут.
  • ГВС – 0.02 м³/сут.

Расчётные расходы воды на пожаротушение

• на наружное пожаротушение – 25 л /с
• внутреннее пожаротушение жилой части } 2 струи по 2.6 л/с (5.2 л/с)
• внутреннее пожаротушение встроенных помещений – 2 струи по 2.6 л/с (5.2 л/с)
• внутреннее пожаротушение административного здания – не требуется
• автопневматическое пожаротушение гаража – 45 л/с (в том числе внутреннее пожаротушение)   

Предоставление дополнительной информации, организация осмотра и переговоров с собственником объекта – по официальной заявке