Строительство дома на фермерской земле и другие темы законопроекта по изменению Земельного кодекса РФ - 2019




Содержание:

 

Основные темы законопроекта

 

Проект ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации (в целях совершенствования определения видов разрешенного использования земельных участков)» (№ 4621П-П13 от 25.06.2018 г.) уже на стадии его разработки был отнесён к разряду масштабных.

Необходимость внесения изменений в Земельный кодекс РФ, связанных с задачами определения видов разрешённого использования земельных участков, обоснована объективными правовыми сложностями.

В существующем законодательном поле правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования на основе градостроительного зонирования территорий (в соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ). При этом общие принципы и порядок проведения зонирования устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Но зонирование территорий предусматривает не только градостроительное зонирование. Существуют и другие виды зонирования (в соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ). При всём этом для других видов зонирования понятие «разрешённое использование земельного участка» не раскрывается в полной мере законодательством РФ.

Кроме того, законодательно определены случаи, когда действие градостроительного регламента, устанавливающего ВРИ земельных участков для той или иной территориальной зоны, не распространяется на земельные участки или вообще не устанавливается.

Это участки из состава следующих видов земель (пункты 4 и 6 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ):

  1. земли лесного фонда
  2. с/х угодья
  3. участки для недропользования
  4. участки под линейными объектами

а для них, соответственно требованиям Градостроительного кодекса РФ, законодательно определена невозможность установления и изменения ВРИ.

Совершенно не радующими стали и результаты судебной практики, в том числе и Верховного Суда РФ, демонстрирующие невозможность изменения ВРИ указанных земельных участков. Мало того, судебные решения констатировали необходимость проведения зонирования территорий для таких земельных участков.

Перечисленные примеры правовых «нестыковок», постепенно сформированных на уровне федеральных законов, свидетельствуют о наличии единого «источника» их создания. Да и сам «источник» этот этот образовался по вполне серьёзным причинам, связанным с рядом фактов, например таких как:

  1. отсутствие системной основы для решения вопросов по установлению, определению и изменению видов разрешённого использования земельных участков
  2. отсутствие общих положений для всех документов, определяющих вид разрешённого использования земельных участков, и прежде всего, в земельном законодательстве

Сложившимся положением, требующим скорейшей поправки, и были обоснованы главные задачи разработки законопроекта «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации (в целях совершенствования определения видов разрешённого использования земельных участков)»: сформулировать которые кратко можно так:

  1. устранение проблем и не вполне ясных для однозначного толкования положений о видах разрешённого использования земельных участков
  2. создание более удобных механизмов правового регулирования вопросов, связанных с установлением и изменением ВРИ - через разработку унифицированного порядка подготовки соответствующих документов
  3. обеспечение корреспондирующего влияния предложенных изменений в Земельном кодексе РФ в ряд федеральных законов

Законопроект (а в финале и сам федеральный закон) должен стать основой комплексного подхода, благодаря которому станет возможным:

  1. формирование эффективного правового режима использования земель
  2. создание единообразного порядка определения видов разрешённого использования земельных участков
  3. устранение излишних административных барьеров при взаимодействии с правообладателями земельных участков

Проект закона состоит из 18 статей и предлагает внести новую главу в Земельный кодекс РФ и соответствующие изменения в 29 федеральных законов, признать в них утратившими силу целые разделы или группы статей.

В октябре 2018 года законопроект прошёл рассмотрение в первом чтении на заседании Государственной думы РФ, был одобрен к представлению президенту и рекомендован для второго чтения для доработки по результатам замечаний и поступивших предложений (Постановление ГД от 09.10.2018).

Можно сказать, что «чуть-чуть это уже закон», а соответственно, и Земельный и Градостроительный кодексы РФ предстают в заметно изменившемся облике целого ряда своих глав и статей, благодаря нововведениям, предложенным законопроектом. И со всеми ними неплохо ознакомиться своевременно и, возможно, принять участие в доработке проекта закона, ведь время до его окончательного принятия ещё есть.

В числе основных вопросов, рассмотренных в законопроекте, оказались следующие:

  • возможность строительства жилых домов на земельных участках фермерского назначения с вводом разумных запретов, препятствующих злоупотреблениям данной нормой
  • предоставление в аренду садовых, огороднических и приусадебных участков без необоснованных проволочек со стороны органов власти с правом дальнейшего выкупа арендуемых участков без торгов, но при условии надлежащего их использования арендаторами в срок от 3-х и более лет
  • упрощение в порядке установления ВРИ земельных участков и в выборе собственниками земельных участков видов использования (через соответствующие регламенты использования территории):
    1. на землях населённого пункта - применяются градостроительными регламенты
    2. на землях лесного фонда - применяются лесохозяйственные регламентом
    3. для земель заповедников - применяется положение об особо охраняемых природных территориях
    4. для земельных участков, предназначенных для размещения линейных объектов (автомобильных и железных дорог, линий электропередач, магистральных газопроводов и трубопроводов):
      • возможность установления нужного ВРИ непосредственно при образовании земельных участков
      • исключение процедуры перевода земель и из одной категории в другую, применявшейся ранее при необходимости изменения назначения участков
  • запрет для землепользователей и арендаторов земельных участков на изменении ВРИ участков, если только они не являются собственниками зданий и сооружений на участках (вопрос пока остаётся спорным, поскольку интересы арендодателя, как стороны в договоре, с одной стороны, и как органа публичной власти, установившего регламент территории, с другой, никак не ущемляются выбором ВРИ арендатором, а потому вынесен на обсуждение законопроекта во втором чтении)
  • для землепользователей и арендаторов земельных участков, являющихся собственниками зданий и сооружений на участках, разрешение на изменение ВРИ:
    1. или с возможностью в уведомительном порядке направить заявление о внесении в ЕГРН сведений о выбранном основном ВРИ
    2. или получить разрешение об условном разрешённом виде использования участков в порядке, утверждённом ПЗЗ
  • установление и конкретизация исключений в участков, относящихся к государственной или муниципальной собственности и находящихся в границах зон планируемого размещения объектов федерального, регионального или местного значения
  • наделение регионам РФ полномочиями самостоятельно решать вопросы по установлению и изменению ВРИ сельхозугодий из состава земель с/х назначения - иными словами, по законам субъектов РФ, полнее отражающих местные особенности оборота земель и правой режим таких земель
  • установление режима использования территорий общего пользования единовременно на всю территорию населённого пункта посредством ПЗЗ (правил землепользования и застройки)
  • возможность бессрочного использования участков, зданий и сооружений, уже не соответствующих регламенту использования земель, но при условии, что такое использование не опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды и культурного наследия
  • конкретизация случаев прямого запрета на использование земельных участков в иных целях, чем разрешено, с обязательностью фиксации таких случаев и при условии наличия документации по планировке территории, отражающей комплексное и устойчивое их развития или предусматривающей размещение объектов федерального, регионального и местного значения

  • установление срока проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности или аукциона на право заключения договора аренды такого земельного участка не позднее чем 3 месяца со дня принятия уполномоченным органом решения о его проведении
  • пресечение недобросовестных действий лиц, направляющих заявки об участии в аукционе с целью получения земельного участка из государственной или муниципальной собственности (например, для ИЖС или ведения ЛПХ), без реального намерения участвовать в таком аукционе - законопроектом предусматриваются случаи и порядок внесения сведений о таких лицах в реестр недобросовестных участников аукциона
  • установление требования об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории уполномоченным органом при принятии им решения о предоставлении садовых и огородных земельных участков
  • урегулирование условий предоставления земельных участков собственникам объектов недвижимости в границах полосы отвода железных дорог в целях обеспечения сохранности границ полос отвода железных дорог
  • сохранение норм гражданского, градостроительного законодательства и иных нормативно-правовых актов, которые необходимо учитывать при строительстве объектов недвижимости

Планируется, что со дня вступления в силу нового федерального закона, обсуждаемого в настоящее время в качестве законопроекта, принятые в муниципальных образования правила землепользования и застройки (ПЗЗ) будут приведены в соответствие с требованиями Градостроительного и Земельного кодексов РФ (в редакции федерального закона № 4621П-П13 от 25.06.2018 г.) в срок не позднее 1 января 2025 года.

Рассмотрим более детально отдельные новинки законопроекта, начав с одного их самых обсуждаемых вопросов о строительстве жилых домов на фермерской земле.

 

Строительство жилых домов и хозяйственная деятельность на участках КФХ

 

Возможность строительства жилого дома на земельном участке, предоставленном крестьянскому (фермерскому) хозяйству (далее - КФХ) законопроектом предусмотрена. Именно об этом говорится во вводимом дополнительном пункте 5 в статье 78 Земельного кодекса РФ:

«на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, допускается строительство жилого дома с учётом ограничений, предусмотренных федеральным законом».

Перед началом работ по возведению жилого дома на участке КФХ нужно подать уведомление о начале строительства и получить согласие муниципалитета, равно как и по завершении работ - уведомление о вводе объекта в эксплуатацию.

Можно заметить что возможность возведения жилого дома на участке КФХ сопряжена с учётом при строительстве определённых ограничений. Они указываются в другом федеральном законе - в новом пункте 2.1 статьи 11 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» ( № 74-ФЗ):

  • по параметрам жилого дома:
    1. высотность - не более 3-х этажей
    2. площадь - не более 500 м2
  • по земельному участку под домом:
    1. запрет на образование земельного участка под домом
    2. запрет на перепродажу земельного участка под домом
    3. в случае прекращения существования фермерского хозяйства отчуждение жилого дома производится только вместе с отчуждением земельного участка, предоставленного для осуществления фермерским хозяйством своей деятельности, или прав на такой земельный участок
  • по назначению жилого дома для проживания:
    1. дом предназначен для проживания только членов КФХ

Цель вводимых ограничений - исключение злоупотреблений правом застройки земель с/х назначения и появления «фейковых» КФХ. Поскольку основным видом деятельности КФХ является производство, переработка, хранение, транспортировка и реализация с/х продукции, основанные на личном участии членов такого хозяйства, то и возможность постройки жилого дома предоставляется именно членам такого хозяйствования, а не просто владельцам земельных участков с ВРИ «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства».

К примеру, индивидуальный предприниматель, имеющий земельный участок с ВРИ «для ведения КФХ», но никак не занимающийся таковым хозяйством и ведущий совершенно иную деятельность, не будь указанных ограничений, мог бы построить для себя жилой дом. А без ограничений по параметрам застройки нельзя было бы исключить возможность появления на земельном участке, предоставленном для КФХ, более крупного объекта жилого строительства.

Иными словами, законопроектом предусмотрена обязательность реальной деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства на участках, предоставленных для КФХ. В связи с этим фактом во всех статьях Земельного кодекса и иных ФЗ, использующих формулировку «для ведения КФХ», исключается слово «ведение», которое заменяется на формулировку осуществление деятельности КФХ.

В отношении самого наименования вида разрешённого использования земельного участка (КФХ) остаётся одна существенная недоработка. На сегодняшний день этого ВРИ нет в Классификаторе видов использования земельных участков, утверждённом приказом Минэкономразвития России № 540 от 1 сентября 2014 г. Вполне очевидно, что отсутствующий в нём такой вид использования, как осуществление деятельности КФХ появится в относительно ближайшее время - либо после того, как законопроект обретёт статус закона, либо до этого момента.

 

Новые правовые нормы использования земельных участков

 

Разрешённое использование земельного участка - одна из основных и важнейших его правовых характеристик, определяющая его правой режим, стоимость, возможность оборота и застройки.

К настоящему времени по участкам лесного фонда, с/х угодий, недропользования и под линейными объектами обострились проблемы, связанные с запретом на применение для таких участков градостроительных регламентов, а соответственно, и установления для них видов разрешённого использования. Выявлены аналогичные сложности и с рядом других типов участков.

В понятие о разрешённом виде использования земельных участков законопроектом внесено особенно много изменений, объединённых необходимостью решения главной задачи по созданию унифицированного порядка установления видов разрешённого использования. В связи с этим законопроектом сделано предложение о внесении в Земельный кодекс РФ соответствующей отдельной главы II.1, сутью которой стало применение регламентов использования территорий при определения ВРИ.

Новшеств оказалось немало. Связаны они, в частности, с введением в статье 14.2 будущей главы II.1 Земельного кодекса РФ нового понятия - регламентов использования земель:

  • лесохозяйственного
  • об особо охраняемой природной территории
  • градостроительного

Регламенты использования земель должны устанавливаться теперь и для тех территорий, земель и земельных участков, которые ранее не попадали под действие градостроительных регламентов.

Иными словами, регламенты использования земель должны устанавливаться:

  1. для каждой территориальной зоны
  2. для особо охраняемой природной территории
  3. для лесничества, лесопарка, расположенных на землях лесного фонда

с учётом особенностей их расположения и развития, а также возможности сочетания различных видов разрешённого использования земельных участков.

Законопроектом был предложен общий подход к применению регламентов использования территорий для определения ВРИ участков. По мнению законодателя, градостроительный и лесохозяйственный регламенты, а также положение об особо охраняемой природной территории представляют собой разновидности регламентов использования территорий. Они должны разрабатываться отраслевыми ведомствами:

  • лесохозяйственный регламент лесничества, лесопарка, расположенных на землях лесного фонда - вводится в отношении земельных участков, находящихся в границах лесничеств, лесопарков, расположенных на землях лесного фонда
  • положение об особо охраняемой природной территории - вводится в отношении земельных участков, расположенных в границах особо охраняемых природных территорий (при зонировании особо охраняемой природной территории положение о такой территории должно предусматривать виды разрешённого использования для каждой зоны)
  • градостроительный регламент - вводится в отношении земельных участков, не указанных в выше перечисленных пунктах

Кроме того, законопроектом изменено определение территориальной зоны, для которой устанавливается соответствующий регламент. В связи с этим обстоятельствам меняется формулировка пункте 7 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, которая предстанет в следующем виде:

«территориальная зона - совокупность земель и (или) земельных участков, объединенная общей замкнутой границей, в отношении которой установлен единый градостроительный регламент».

Да и в определении градостроительного регламента появятся уточнения, которые впоследствие найдут отражение в пункте 9 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ:

градостроительный регламент - регламент использования земель, который содержит в пределах границ соответствующей территориальной зоны:

  1. виды разрешённого использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства
  2. предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков
  3. предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
  4. ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории
  5. расчётные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчётные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения

С введением регламентов использования земель (лесохозяйственного, особо охраняемой природной территории и градостроительного) отдельные положений статьи 36 Градостроительного кодекса РФ признаются утратившими силу - это части 4, 6 и 7. В них определялось требование установления градрегламентов для территориальных зон (часть 4), случаи, когда градрегламеты не устанавливаются (часть 6), и условия использования земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются (часть 7).

Выясним, что представляет собой регламент использования земель в понимании законопроекта, а значит и Земельного и Градостроительного кодексов РФ в самом ближайшем будущем.

 

Регламент использования земель

 

Содержание регламента использования земель изложено в пункте 3 статьи 14.2 будущей главы II.1 Земельного кодекса РФ:

«Регламентом использования земель является правовой режим земель и земельных участков, находящихся в границах:

  • одной территориальной зоны
  • одного лесничества, лесопарка, расположенных на землях лесного фонда
  • особо охраняемой природной территории

равно как всего, что находится над поверхностью и под поверхностью (если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, водным законодательством,

Регламенты использования земель обязательны для исполнения всеми правообладателями земельных участков (за исключением случаев, предусмотренных Земельным кодексом РФ и федеральными законами)».

Вместе с тем, законопроектом конкретизированы нестандартные случаи, при которых использование участков и строений на них разрешается или вовсе запрещается по причине того или иного несоответствия либо регламенту использования земель, либо разрешённому использование земель и земельных участков:

  • если на земельных участках имеются здания или сооружения, назначение которых не соответствуют регламенту использования земель, то использование таких зданий и сооружений может быть сколь угодно долгим, причём приведение назначения (разрешённого использования) зданий и сооружений в соответствие с регламентом использования земель не потребуется (исключение при этом представляют случаи, когда использование зданий сооружений представляет опасность для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия)
  • если регламенту использования земель не соответствуют разрешённое использование земель и земельных участков, на которых находятся здания и сооружения, то запрет на использование и тех, и других объектов произойдёт лишь в том случае, когда их использование создаёт опасность для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия

Разновидностью регламента использования земель является градостроительный регламент, который, наряду с основными ВРИ, может предусматривать условно разрешённые виды использования земельных участков - виды использования участков, допускаемые только после получения разрешения в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом РФ, если иное не предусмотрено федеральным законом).

 

Сфера влияния регламента использования земель

 

Вопросы, касающиеся объёма влияния регламентов использования земель, изложены в статьях 14.2и 14.3будущей главы II.1Земельного кодекса РФ.

Регламентом использования земель устанавливаются основные ВРИ земельных участков, причём эти виды являются основными допустимыми видами использования земельных участков в границах конкретной территориальной зоны или территории. Ониустанавливаются вобязательном порядке.

Регламентом использования земель могут также устанавливаться вспомогательные ВРИ земельных участков - виды, сопутствующие использованию или обеспечивающие использование земельных участков в соответствии с основными ВРИ или с условно разрешенным видом использования земельных участков,

Кроме того, регламенты использования земель могут содержать ограничения площади земельных участков (в том числе в процентном соотношении к общей площади), которую допускается использовать в соответствии со вспомогательными ВРИ земельных участков.

Регламенты использования земель должны устанавливаться с учётом:

  • требований к содержанию регламентов использования земель, порядка их разработки и утверждения в соответствии с федеральными законами с учётом положений Градостроительного кодекса РФ
  • ограничений прав на землю, установленных в зонах с особыми условиями использования земель, в том числе в округах санитарной (горно-санитарной) охраны
  • требований ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (№ 73-ФЗ от 25 июня 2002 г.)
  • требований, предусмотренных законодательством Российской Федерации о гарантиях прав малочисленных народов
  • требований Закона РФ «О государственной тайне» ( № 5485-I от 21 июля 1993 г.).

Ситуации запрета на установление регламентов использования земель

Законопроектом, в статье 14.3 будущей главы II.1 Земельного кодекса РФ, определены ситуации, для которых регламент использования земель вообще не устанавливается:

  1. для земельных участков, ВРИ которых установлены проектом межевания территории
  2. для земельных участков из состава земель с/х назначения, являющихся сельскохозяйственными угодьями
  3. для земель, покрытых поверхностными водами

Ситуации установления ВРИ вне зависимости от регламента использования земель

Законопроектом, в той же статье 14.3, предусматривается ряд случаев, когда разрешённое использование земельного участка устанавливается не регламентом использования земель, а документацией по планировке территории.

Установление ВРИ в соответствии с утверждённым проектом межевания территории производится, не зависимо от регламента использования земель, для определённых земельных участков:

  • предназначенных:
    1. для размещения линейных объектов в соответствии с утверждённой документацией по планировке территории
    2. для использования в качестве земель и земельных участков общего пользования, территорий общего пользования
    3. для размещения транспортно-пересадочных узлов в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории
  • расположенных:
    1. в границах особой экономической зоны
    2. в границах инновационных научно-технологических центров
    3. в границах свободной экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития,
  • созданных на водных объектах в соответствии с ФЗ «Об искусственных земельных участках» от 19 июля 2011 года № 246-ФЗ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

 

Разрешённое использование земельных участков

 

Выделим некоторые положения будущей главы II.1 «Разрешённое использование земельных участков» Земельного кодекса РФ, начав с её статьи 14.1, в которой даётся определение ВРИ земельных участков:

  • под разрешённым использованием понимается допустимое использование земельного участка, определяемое в соответствии с Земельным кодексом и другими федеральными законами.
  • для земельного участка регламентом устанавливается один или несколько видов разрешённого использования.

С учётом введённых регламентов использования земель определение вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка претерпело уточнение:

«видом или видами разрешённого использования земельных участков являются вид или виды использования земельных участков, которые устанавливаются соответствующим регламентом использования земель:

  1. градостроительным регламентом.
  2. лесохозяйственным регламентом лесничества, лесопарка, расположенных на землях лесного фонда
  3. положением об особо охраняемой природной территории (если иное не предусмотрено статьей 14.3 Земельного кодекса РФ).

Разрешённое использование земельного участка:

  1. считается установленным со дня внесения в ЕГРН сведений о виде или видах его разрешённого использования
  2. установление или изменение разрешённого использования земельных участков не влечёт за собой прекращения прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков»

Разрешённое использование земельных участков может допускать или запрещать размещение на них зданий и сооружений. При этом назначение зданий и сооружений должно соответствовать разрешённому использованию участков (за исключением тех зданий и сооружений, размещение которых допустимо без образования земельного участка).

 

Разрешённое использование с/х угодий из состава земель с/х назначения

 

По действующему ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» (подпункт 10 пункта 2 статьи 26.3 ФЗ № 184 в ред. 08.01.2019 г.), вопросы планирования использования земель с/х назначения относятся к полномочиям органов государственной власти субъекта РФ.

В условиях создавшегося правового пробела в регулировании вопросов установления и изменения видов разрешённого использования земельных участков, являющихся с/х угодьями в составе земель с/х назначения, на который указал Дмитрий Медведев, Председатель Правительства РФ, для решения обозначенной проблемы законопроектом предлагается разрешённое использование таких участков устанавливать и изменять в порядке, отражённом в законах субъектов РФ, в рамках правового режима таких земель (пункт 3 статьи 14.3 будущей главы II.1 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, субъекты РФ будут обязаны разработать региональные законы, отражающие местные особенности оборота земель сельхозугодий с учётом ограничений, предусмотренных Земельным кодексом в отношении таких земель.

Обязательным требованием к разработке региональных порядков является запрет на установление ВРИ с/х угодий (в том числе и при изменении вида использования), при которых новый вид использования земельного участка окажется не соответствующим назначению земель, отражённому в пункте 2 статьи 77 ив пункте 1 статьи 79 Земельного кодекса РФ.

Иными словами, регионы могут устанавливать только те виды использования, которые предусматривают реальное с/х производство. В этом ограничении проявлена настойчивость законодателя в предупреждении случаев злоупотреблений с сельхозугодьями и в формировании эффективного учёте территориальных особенностей, потребностей населения и обеспечении рационального использования земель сельскохозяйственного назначения.

 

Цели использования земельных участков, не зависящие от установленного ВРИ

 

В статья 14.1 будущейглавы II.1Земельного кодекса РФ законопроектом определены ситуации использования земельных участков для конкретных задач, не зависимо от того, какой вид или виды разрешённого использования имеют земельные участки.

Установлена возможность использования любых участков для следующих целей:

  • для предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций, ликвидации их последствий
  • для защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации
  • для обеспечения обороны страны и безопасности государства в условиях чрезвычайного или военного положения в отношении реквизированных земельных участков
  • для размещения геодезических пунктов, информационных и межевых знаков
  • под размещение линейных объектов и их принадлежностей, не требующего разработки документации по планировке территории, а также для размещения антенно-мачтовых сооружений связи (если ФЗ не установлен запрет на размещение таких объектов в границах определённых зон, земель, территорий)
  • под размещение линейных объектов в соответствии с документацией по планировке территории (если федеральным законом не установлен запрет на размещение лиейных объектов в границах определённых зон, земель, территорий)
  • для проведение инженерных изысканий
  • на период строительства и реконструкции зданий и сооружений:
    1. для создания временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы)
    2. для складирования строительных и иных материалов
    3. для стоянки техники, используемой при строительстве
    4. для реконструкции здания, сооружения
  • для осуществления охоты в границах охотничьих угодий
  • для размещения объектов благоустройства в соответствии с правилами благоустройства территорий, в том числе для размещения ограждения земельного участка (если федеральным законом не установлен запрет на размещение таких объектов в границах определённых зон, земель, территорий)
  • для проведения рекультивации земель

Недропользователи, являющиеся собственниками или правообладателями земельных участков с недрами, также получили право использовать эти участки для проведения работ по пользованию недрами вне зависимости от установленного вида или видов разрешённого использования участков, но в соответствии с проектной документацией:

  1. или в соответствии с утверждённым техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых
  2. или в соответствии с иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр

и при наличии и лицензии на пользование недрами или государственного контракта на выполнение работ по геологическому изучению недр (в том числе региональному). При этом исключение составляют случаи запрета на проведение таких работ в границах определённых зон, земель, территорий, установленный Земельным кодексом РФ или другими ФЗ. Кроме того, правом на выбор ВРИ не обладают, а изменить вид использования могут только путём внесения изменений:

  1. в технический проект разработки месторождений полезных ископаемых
  2. в иную проектную документацию на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр и в лицензию на пользование недрами или государственный контракт на выполнение работ по геологическому изучению недр (в том числе региональному)
  3. после утверждения проведения рекультивации земель

Все эти положения, касающиеся недропользователей, предложены в статье 14.4будущейглавы II.1Земельного кодекса РФ.

 

Отсроченный вид разрешённого использования

 

Законопроектом введены изменения и дополнения в Градостроительный кодекс РФ, касающиеся положения об «отложенном» использовании земельных участков на территориях, функциональное использование которых будет уточняться по результатам подготовки и утверждения документации по планировке территории или в иных обоснованных случаях (к примеру, при необходимости закрепления статуса резервных городских территорий или территорий комплексного и устойчивого развития).

Для таких территорий как установление границ, так и регламента использования земель может осуществляться только после истечения определённого срока или при наступлении определённых условий:

  1. достижение определённых показателей развития территории
  2. выполнение требований к наличию определенных объектов в границах территориальной зоны, применительно к которой установлен такой регламент

В связи с отмеченными обстоятельством для участков, находящихся в границах указанных территорий, при установлении градостроительного регламента дополнениями законопроекта предусматривается:

  • возможность установления в градостроительном регламенте основных ВРИ для участков с отсроченным видом разрешённого использования
  • возможность использования участков допускается «только после истечения определенного срока или при наступлении определённых условий (отсроченный вид разрешённого использования):
    1. достижение определённых показателей развития территории
    2. выполнение требований к наличию определённых объектов в границах территориальной зоны, применительно к которой установлен такой регламент, как отсроченный вид разрешённого использования»
    3. указание в градостроительном регламенте сроков и условий использования участков с отсроченным ВРИ

Порядок и условия установления ВРИ земельных участков, использование которых может осуществляться только после истечения срока или наступления условий, предусмотренных регламентом использования земель, определяются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).

Получить сведения о наступлении указанных условий можно в органе, утвердившим такой регламент (или в органе государственной власти, или в органе местного самоуправления). Сведения предоставляются любому лицу по его заявлению:

  1. без взимания платы
  2. в течение 10 дней со дня поступления заявления

Перечисленные изменения и дополнения в отношении ВРИ для участков с отсроченным видом разрешённого использования появятся в соответствующих статьях Градостроительного кодекса РФ:

  1. в статье 30 - дополнение пункта 7 к части 3
  2. в статье 37 - дополнение 8-10 и ликвидация пунктов 3-5 как утративших силу.

 

Возможность выбора разрешённого использования земельных участков их правообладателями

 

В соответствии с положениями статьи 14.4 будущей главы II.1 Земельного кодекса РФ правообладатели земельных участков без получения разрешений и согласований могут использовать в соответствии с любым из видов разрешённого использования, предусмотренных регламентом использования земель, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Эту норму нужно понимать не как использование только по личному решению и без каких-либо дальнейших действий со своей стороны, а так:

  • если выбранный вид использования земельного отличается от установленного ВРИ, указанного в выписке ЕГРН, то после того, как правообладатель определил для себя необходимый ВРИ, он должен направить заявление о внесении в ЕГРН сведений о выбранном виде разрешённого использования земельного участка или заявление в местный орган власти о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка
  • если установленный и зафиксированный в ЕГРН ВРИ земельного участка и ВРИ, предусмотренные регламентом использования земель, равнозначны и не отличаются по наименованию, заявление подавать вообще не требуется
  • нужно знать, что самовольное установление ВРИ в случае различия существующего ВРИ с выбранным из видов, установленных регламентом использования земель, квалифицируется как факт нарушения земельного законодательства

Правообладатель земельного участка вправе использовать земельный участок в соответствии с условно разрешённым видом использования земельного участка без получения указанного разрешения органа власти, только в том случае, когда выбранный им ВРИ земельного участка предусмотрен в утверждённом проекте межевания территории. То есть он вправе сделать выбор вида разрешённого использования участка лишь из тех видов разрешённого использования, что установлены в документации по планировке территории для этого земельного участка. Изменение вида разрешенного использования такого участка допускается только посредством внесения изменений в документацию по планировке территории.

Вспомогательные виды разрешённого использования участков, предусмотренные регламентом использования земель, могут реализованы без разрешений и согласований, но только одновременно с использованием земельного участка в соответствии с основным или условно разрешённым видом использования.

 

Использование земельных участков землепользователями и арендаторами

 

Если участок, находится в государственной или муниципальной собственности, то пользователи и арендаторы такого участка обязаны выполнять следующие требования и нормы:

  • использовать участок строго в соответствии с видом или видами разрешенного использования земельного участка, указанными в договоре или решении о предоставлении земельного участка
  • не использовать земельный участок без наличия собственных построек на нём в соответствии с иными видами разрешенного использования земельного участка, в том числе условно разрешёнными видами использования земельных участков, которые они хотели бы выбрать из числа видов, предусмотренных регламентом использования земель
  • в случае, когда пользователь или арендатор земельного участка является собственником здания, сооружения, расположенного на земельном участке, и федеральным законом не предусмотрено ограничение по изменению ВРИ земельного участка и (или) здания, сооружения. пользователь или арендатор вправе:
    1. или выбрать ВРИ из видов разрешённого использования земельных участков, предусмотренных регламентом использования земель
    2. или получить разрешение на условно разрешённый вид использования земельного участка, иной, чем ВРИ, предусмотренный в договоре или решении о предоставлении земельного участка

направив либо заявление о внесении в ЕГРН сведений о выбранном виде разрешённого использования земельного участка, либо заявление заявление в местный орган власти о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка.

Выше было отмечено, что вопрос выбора ВРИ незастроенных участков, находящихся в пользовании или аренде, остаётся спорным, поскольку интересы арендодателя, выступающего в 2-х ипостасях одновременно:

  1. стороной в договоре
  2. органом публичной власти, установившим регламент территории

никак не могут быть ущемлены при выбором ВРИ арендатором, а потому выявленная проблема законопроекта была вынесена на обсуждение законопроекта во втором чтении.

Внесение корректировок в части изменения ВРИ в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности предусмотрен пунктом 5 статьи 14.4 будущей главы II.1 Земельного кодекса РФ

по требованию любой из сторон в срок не позднее 3-х месяцев со дня внесения сведений о таком ВРИ земельного участка в ЕГРН, но только в следующих случаях:

  1. арендатор является собственником здания, сооружения, расположенных на участке
  2. арендатором является государственное или муниципальное унитарное предприятие, государственное или или муниципальное учреждение

 

Резюме

 

Перечень вопросов, рассмотренных в проекте ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации (в целях совершенствования определения видов разрешенного использования земельных участков)» (№ 4621П-П13 от 25.06.2018 г.) намного объёмнее в сравнении с тем, что рассмотрен в настоящей статье. Это вполне понятно.

В заключение важно отметить, что реализация положений этого законопроекта позволит усовершенствовать правовое регулирование вопросов установления видов разрешённого использования земельных участков, устранить существующую правовую неопределённость при изменении ВРИ, сократить количество споров из-за противоречий при установлении разрешённого использования.

Такие результаты могут обеспечить не только более активный гражданский оборот земельных участков, но и инициировать эффективную работу органов государственной власти и местного самоуправления, задачами которых станет устранение излишних административных барьеров при взаимодействии с собственниками земельных участков.

Предположительный срок выхода закона - середина 2019 года.

 

Полезная информация

 

  • Узнать о новом Классификаторе ВРИ – 2019 можно здесь
  • Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
  • С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь


Поделиться:













+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним


наверх

наверх