Два смежных участка со зданиями под строительство многоквартирного дома (апарт-отеля) на 4-й и 5-й Советской ул.
Внимание! Данный объект снят с продажи!
Доступные объекты представлены в разделах: коммерческая недвижимость, дачи и коттеджи, участки под дачи и коттеджи.
Два смежных земельных участка общей площадью 2424 м2 (площадью 1221 м2 и площадью 1203 м2) с раздельными зданиями действующего бизнес-центра под строительство многоквартирного дома (апарт-отеля класса «бизнес») на улицах 4-я и 5-я Советская
Расположение
- Участок площадью 1221 м2 - по адресу: Санкт-Петербург, Центральнаый район, 4-я Советская ул., дом 40, литеры Б, Ж
- Участок площадью 1203 м2 - по адресу: Санкт-Петербург, Центральнаый район, 5-я Советская ул., дом 45, лит. А
- 0.8 км от станции метро «Площадь Восстания»
- 1 км от станции метро «Маяковская»
- 700 м от Московского вокзала
Правовая характеристика
I. Земельные участки
Категория земель: земли населённых пунктов
Разрешённое использование: для размещения промышленных объектов (по документам)
Вид права: собственность юридического лица
- кадастровая стоимость участка площадью 1203 м2 - 665 5681.71 руб.
- кадастровая стоимость участка площадью 1221 м2 - 689 1421.68 руб.
Соответствие документам территориального планирования и зонирования
Функциональная зона Генерального плана - 3ЖД
Территориальная зона ПЗЗ - Т3ЖД3
Т3ЖД3 - 3 - многофункциональная зона среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, объектов общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга (за исключением исторической застройки пригородов) с включением объектов инженерной инфраструктуры
Градостроительные регламенты зоны Т3ЖД3 представлены на сайте КГА (смотреть здесь) и в правой колонке страницы - в разделе «документы».
Проекты планировки и межевания отсутствуют. Распоряжения КГА на разработку проектов планировки и проектов межевания нет.
Зелёные насаждения общего пользования - отсутствуют.
Внутриквартальное озеленение - отсутствует.
Проведено межевание участков.
Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности
Участки включены в единую зону регулирования застройки и хозяйственной деятельности 1 - ОЗРЗ-1 (31) - Закон Санкт-Петербурга «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга» (№ 437-83 от 07.07.2016 г.).
Высотный регламент, установленный режимом зоны ОЗРЗ-1 (31), отсутствует.
Необходимость соблюдения требования режима использования земель, а также общие требования к градостроительным регламентам в границах охранных зон: суммарная площадь высотных акцентов не должна превышать 10% площади застройки соответствующего здания, строения, сооружения.
Обременения
- для участка площадью 1221 м2
- охранная зона подстанций и других электротехнических сооружений - 205 м2
- объединенная охранная зона центральных районов Санкт-Петербурга - 1221 м2
- охранная зона кабельных линий электропередачи - 185 м2
- при установлении охранной зоны предусматриваются определенные ограничения использования территории, которые установлены Постановлением Правительства РФ "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства (№160 от 24.02. 2009 г. ) - 275 м2
- для участка площадью 1203 м2
- охранная зона газораспределительной сети
- охранная зона водопроводных сетей
- охранная зона сетей связи и сооружений связи
II. Здания на участках
На совмещённых земельных участках общей площадью 2424 м2 расположены 2 отдельно стоящих здания нежилого назначения:
- здание площадью 127.70 м2 - литеры Б и Ж на участке по адресу: 4-я Советская улица, дом 40,
- здание площадью 1339.90 м2 - литера А на участке по адресу: 5-я Советская улица, дом 45, литера А
Здания на территориях участков - кирпичные. Это 3-х этажные корпуса бывшей бумажной фабрики, реконструированные под деловой центр. Здания не являются историческими и памятниками культуры. Возможность сноса.
Здания используются под действующий бизнес-центр класса С - под сдачу помещений в аренду со средним уровнем арендных ставок 800 руб./м2.
Вид права: собственность юридического лица
Характеристики зданий
1. Нежилые здания на участке площадью 1221 м2 (4-я Советская улица, дом 40, литера Б)
- литера Б - 127.70 м2
- этажность - 1
- высота - 2.9 м
- объём - 370 м3
- фундаменты - бутовые ленточные
- стены и их наружная отделка - кирпичные
- перегородки - кирпичные
- крыша - кровля рулонная по ж/б перекрытию
- полы - бетонные, дощатые
- оконные проёмы - деревянные обычного качества
- дверные проёмы - металлические ворота
- внутренняя отделка - масляная окраска
- отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электроосвещение, телефон, вентиляция
- литера Ж - 220.10 м2
- этажность - 1
- высота - 2.9 м
- объём - 638 м3
- фундаменты - бутовые ленточные
- стены и их наружная отделка - кирпичные
- перегородки - кирпичные
- крыша - кровля рулонная по ж/б перекрытию
- полы - бетонные, дощатые
- оконные проёмы - деревянные обычного качества
- дверные проёмы - металлические ворота
- внутренняя отделка - масляная окраска
- отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электроосвещение, телефон, вентиляция
- процент износа - 47
2. Характеристика здания на участке площадью 1203 м2 (5-я Советская улица, дом 45, литера А)
- нежилое
- год постройки - 1905
- площадь - 1339.90 м2
- этажность - 3
- кирпичное с панельным фасадом и железобетонными перекрытиями
- выполнен ремонт - чистовая отделка
- планировка - разнометражные офисные и складские помещения, конференц-зал, кафе, ресторан, центральная рецепция, оpen space (свободные пространства)
- возможность проведения перепланировки
- общий вход - с улицы 5-я Советская
- есть офисы, оборудованные отдельным входом.
- наземный открытый паркинг на 25 м/м
- оснащённость инженерными ресурсами и телекоммуникацичми (интернет, wi-fi, мини-АТС, телефонная линия), а также автоматической системой пожарной защиты с детекторами дыма
- инфраструктурные объекты - кафе, ресторан, банкомат, венчиковые автоматы
- круглосуточная охрана и система видеонаблюдения всего комплекса и прилегающей территории
Вид права: здания в собственности юридического лица
Особенности
- Объекты находятся в историческом центре города, рядом с проспектом Бакунина и Мытнинской улицей
- Район имеет хорошее транспортное сообщение:
- в 2-х минутах езды - Невский и Суворовский проспекты
- в пешеходной доступности - станция метро «Площадь Восстания»
- Ближайшее окружение представлено жилыми и коммерческими зданиями (рестораны, кафе, банки, банкоматы, аптеки, мини-маркеты, деловые центры) высотностью до 40 м
- Поблизости - уютный сад имени Чернышевского
Инженерно-техническая обеспеченность объекта
- Водоснабжение и канализациия:
- 41.48 м3/мес.
- договор с ГУП "Водоканал"
- Электроснабжение:
- 100 кВт
- договор с ОАО "Петроэлектросбыт от 07.05.2007 г.
- Газоснабжение:
- газ (отопление) - в соответствии с запрошенными объёмами
- договор с Газпроммежрегионгаз на поставки газа от 03.09.2012 г.
Бизнес-план строительства апарт-отеля класса «бизнес»
Наиболее эффективное использование объекта - снос существующих строений и возведение здания.
В 2015 году был разработан проект строительства 2-х секционного 8-этажного многоквартирного дома со встроенным паркингом (апарт-отеля класса «бизнес»):
- продаваемая площадь - 6 366 м2
- продаваемая площадь представлена апартаментами со встроенными помещениями и паркингом в подземном стилобате на 46 машиномест
- в апарт-отелях класса «бизнес» отделка апартаментов не предусмотрена
ТЭП проекта
- апартаменты класса "бизнес"
- общая площадь - 6 877 м2
- полезная площадь - 5 916 м2
- количество - 90
- ВПП
- общая площадь - 1 053 м2
- полезная площадь - 450 м2
- количество - 5
- паркинг (в подземной части)
- общая площадь - 1 494 м2
- количество - 46
Итого:
- общая площадь - 9 742 М2
- полезная площадь - 6 366 м2
- количество - 141
Технико-экономические показатели апарт-отеля класса В
- средняя площадь апартаментов - 66 м2
- ВПП - 90
- коэффициенты коммерциализации:
- 1-й этаж - 84.2%
- типовой этаж - 79.7%
- жилой дом в целом - 80.7%.
- соотношение машиномест к количеству квартир - 0.51
- количество секций - 2
- этажность - 8
- высота типового этажа (в свету) - 2.75 м
- общая жилая площадь (продаваемая) - 5619.00 м2
- количество квартир - 90
- общая площадь жилой части - 7930.00 м2
- коэффициенты коммерциализации - 0.75
- средняя площадь квартиры - 65.7 м2
- количество секций - 2
- высота 1-го этажа в светы - 2.75 м
- общая арендопригодная площадь - 450 м2
- общая жилая площадь (продаваемая) - 437.00 м2
- количество квартир - 9
- площадь технических помещений - 0
- общая площадь 1-го этажа - 1053.00 м2
- коэффициенты коммерциализации - 0.42
- 2-5 этаж
- количество секций - 2
- высота 1-го этажа в свету - 2.75 м
- общая арендопригоднвя площадь - 0
- общая жилая площадь (продаваемая) - 941.00 м2
- количество квартир - 15
- площадь технических помещений - 0
- общая площадь 2-5 этажа - 1192.00 м2
- коэффициенты коммерциализации - 0.79
- 6-7 этаж
- количество секций - 2
- высота 1-го этажа в свету - 2.75 м
- общая арендопригоднвя площадь - 0.00
- общая жилая площадь (продаваемая) - 941.00 м2
- количество квартир - 8
- площадь технических помещений - 0
- общая площадь 6-7 этажа - 794.00 м2
- коэффициенты коммерциализации - 0.79
- 8-й этаж
- количество секций - 2
- высота 1-го этажа в свету - 2.75 м
- общая арендопригоднвя площадь - 0.00
- общая жилая площадь (продаваемая) - 463.00 м2
- количество квартир - 5
- площадь технических помещений - 0
- общая площадь 6-7 этажа - 521.00 м2
- коэффициенты коммерциализации - 0.89
- Стоянка пристроенная (подвал)
- высота этажа (пол пол) - 2.75 м
- общая площадь стоянки - 635.00 м2
- количество м/м - 0
- Стоянка встроенная (подвал)
- высота этажа (пол пол) - 2.75 м
- общая площадь стоянки - 859.00 м2
- количество м/м - 46
- общая площадь здания - 9742.00 м2
- площадь застройки - 1979.00 м2
- объём здания:
-
- выше отметки 0.000 - 30688.0 м3
- ниже отметки 0.000 - 7421.25 м3
-
- площадь фасадов здания - 5434.0 м2
- площадь участка - 2424 м2
Формирование расходной части проекта
- проектом учитываются затраты на подготовку разрешительной документации и исследовательские работы в размере 18 млн. руб.
- предусмотрена выплата компенсации за места СКБ (12 мест в ДОУ и 26 мест в школах) на сумму 53.0 млн. руб. (выплата происходит через 6 месяцев после начала проекта)
- затраты на снос существующих зданий и сооружений в объеме 7 000 м3 составят 6.5 млн. руб.
- предусмотрено шпунтирование глубиной 16 м по периметру 250 м (при расчёте стоимости шпунтового ограждения учтены демонтаж и продажа шпунта в размере 40% от его первоначальной стоимости - суммарно затраты составляют 31.7 млн. руб.)
- расходы на ПИР рассчитываются как 6.43% от общей себестоимости строительства (расчётный норматив себестоимости для класса «бизнес»)
- затраты на рекламу составляют 4.0% от общего объмма выручки проекта (норматив для класса «бизнес»); на агентское вознаграждение - 1.1%
- затраты на страхование ответственности застройщика составляют 0.2% от общего объёма выручки проекта
- земельный налог для апартаментов - 1.4% от кадастровой стоимости земельного участка
- в связи с тем, что предполагается строительство апарт-отеля, в затраты включён расчёт НДС по ставке 18% - общие выплаты по налогу составят 76.5 млн. руб.
Условия продажи
Продажа одним лотом
Вид сделки - продажа юридического лица
Предоставление дополнительной информации по объекту, организация осмотра и переговоров - по официальной заявке о намерениях и источниках финансирования сделки

Стоимость155 млн. руб пересчитать в: долл евро |
Внимание! Здесь указана ориентировочная цена и параметры объекта. Пожалуйста, уточняйте информацию по телефону, e-mail или через форму обратной связи. |
![]() |
