Два смежных участка со зданиями под строительство многоквартирного дома (апарт-отеля) на 4-й и 5-й Советской ул.

Два смежных земельных участка общей площадью 2424 м² (площадью 1221 м² и площадью 1203 м²) с раздельными зданиями действующего бизнес-центра под строительство многоквартирного дома  (апарт-отеля класса «бизнес») на улицах 4-я и 5-я Советская

 

Расположение

 

1. Участок  площадью 1221 м² - по адресу: Санкт-Петербург, 4-ая Советская ул., дом 40, литеры Б, Ж
2. Участок площадью 1203 м² - по адресу: Санкт-Петербург, 5-ая Советская ул., дом 45, лит. А

• 0.8 км от станции метро «Площадь Восстания»
• 1 км  от станции метро «Маяковская» 
• 700 м от Московского вокзала

 

Правовая характеристика

 

I. Земельные участки

 

Категория земель: земли населённых пунктов

Разрешённое использование: для размещения промышленных объектов (по документам) 

Вид права: собственность юридического лица

 

• кадастровая стоимость участка площадью 1203 м² - 665 5681.71 руб. 
• кадастровая стоимость участка площадью  1221 м² - 689 1421.68 руб. 

  

Соответствие документам территориального планирования и зонирования

 

Функциональная зона Генерального плана - 3ЖД

Территориальная зона ПЗЗ - Т3ЖД3 

Т3ЖД3 - 3 - многофункциональная зона среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, объектов общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга (за исключением исторической застройки пригородов) с включением объектов инженерной инфраструктуры

Градостроительные регламенты зоны Т3ЖД3 представлены на сайте КГА (смотреть здесь) и в правой колонке страницы - в разделе «документы».

Проекты планировки и межевания отсутствуют. Распоряжения КГА на разработку проектов планировки и проектов межевания нет. 

Зелёные насаждения общего пользования - отсутствуют.

Внутриквартальное озеленение - отсутствует. 

Проведено межевание участков.

  

Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности

 

Участки включены в единую зону регулирования застройки и хозяйственной деятельности 1 - ОЗРЗ-1 (31) - Закон Санкт-Петербурга «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга» (№ 437-83 от 07.07.2016 г.).

Высотный регламент, установленный режимом зоны ОЗРЗ-1 (31), отсутствует.

Необходимость соблюдения требования режима использования земель, а также общие требования к градостроительным регламентам в границах охранных зон: суммарная площадь высотных акцентов не должна превышать 10% площади застройки соответствующего здания, строения, сооружения.

 

Обременения

 

• для участка  площадью 1221 м²
  • охранная зона подстанций и других электротехнических сооружений - 205 м²
  • объединенная охранная зона центральных районов Санкт-Петербурга - 1221 м²
  • охранная зона кабельных линий электропередачи - 185 м²
  • при установлении охранной зоны предусматриваются определенные ограничения использования территории, которые установлены Постановлением Правительства РФ  "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства (№160 от 24.02. 2009 г. ) - 275 м²

• для участка площадью 1203 м² 
  • охранная зона газораспределительной сети
  • охранная зона водопроводных сетей
  • охранная зона сетей связи и сооружений связи 

 

II. Здания на участках

 

На совмещённых земельных участках общей площадью 2424 м² расположены 2 отдельно стоящих здания нежилого назначения:

1. здание площадью 127.70 м² - литеры Б и Ж на участке по адресу: 4-я Советская улица, дом 40,
2. здание площадью 1339.90 м² - литера А на участке по адресу: 5-я Советская улица, дом 45, литера А 

Здания на территориях участков - кирпичные. Это 3-х этажные корпуса бывшей бумажной фабрики, реконструированные под деловой центр. Здания не являются историческими и памятниками культуры. Возможность сноса. 

Здания используются под действующий бизнес-центр класса С - под сдачу помещений в аренду со средним уровнем арендных ставок 800 руб./м².

 

Вид права: собственность юридического лица

 

Характеристики зданий

 

1. Нежилые здания на участке площадью 1221 м² (4-я Советская улица, дом 40, литера Б)

 

• литера Б - 127.70 м²
  • этажность - 1
  • высота - 2.9 м
  • объём - 370 м³
  • фундаменты - бутовые ленточные
  • стены и их наружная отделка - кирпичные
  • перегородки - кирпичные
  • крыша - кровля рулонная по ж/б перекрытию
  • полы - бетонные, дощатые
  • оконные проёмы - деревянные обычного качества
  • дверные проёмы - металлические ворота
  • внутренняя отделка - масляная окраска
  • отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электроосвещение, телефон, вентиляция

• литера Ж - 220.10 м²
  • этажность - 1
  • высота - 2.9 м
  • объём - 638 м³
  • фундаменты - бутовые ленточные
  • стены и их наружная отделка - кирпичные
  • перегородки - кирпичные
  • крыша - кровля рулонная по ж/б перекрытию
  • полы - бетонные, дощатые
  • оконные проёмы - деревянные обычного качества
  • дверные проёмы - металлические ворота
  • внутренняя отделка - масляная окраска
  • отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электроосвещение, телефон, вентиляция
  • процент износа - 47

2. Характеристика здания на участке площадью 1203 м² (5-я Советская улица, дом 45, литера А)

• нежилое
• год постройки - 1905 
• площадь - 1339.90 м²
• этажность - 3
• кирпичное с панельным фасадом и железобетонными перекрытиями
• выполнен ремонт - чистовая отделка
• планировка - разнометражные офисные и складские помещения, конференц-зал, кафе, ресторан, центральная рецепция, оpen space (свободные пространства)
• возможность проведения перепланировки
• общий вход - с улицы 5-я Советская
• есть офисы, оборудованные отдельным входом.
• наземный открытый паркинг на 25 м/м
• оснащённость инженерными ресурсами и телекоммуникацичми (интернет, wi-fi, мини-АТС, телефонная линия), а также автоматической системой пожарной защиты с детекторами дыма
• инфраструктурные объекты - кафе, ресторан, банкомат, венчиковые автоматы
• круглосуточная охрана и система видеонаблюдения всего комплекса и прилегающей территории

 

Вид права: здания в собственности юридического лица

 

Особенности 

 

• Объекты находятся в историческом центре города, рядом с проспектом Бакунина и Мытнинской улицей
• Район имеет хорошее транспортное сообщение:
  • в 2-х минутах езды - Невский и Суворовский проспекты
  • в пешеходной доступности - станция метро «Площадь Восстания»
• Ближайшее окружение представлено жилыми и коммерческими зданиями (рестораны, кафе, банки, банкоматы, аптеки, мини-маркеты, деловые центры) высотностью до 40 м
• Поблизости - уютный сад имени Чернышевского

 

Инженерно-техническая обеспеченность объекта

 

• Водоснабжение и  канализациия:
  • 41.48 м³/мес.
  • договор с ГУП "Водоканал"
• Электроснабжение:
  • 100 кВт
  • договор с ОАО "Петроэлектросбыт от 07.05.2007 г.
• Газоснабжение:
  • газ (отопление) - в соответствии с запрошенными объёмами
  • договор с Газпроммежрегионгаз на поставки газа от 03.09.2012 г.

 

Бизнес-план строительства апарт-отеля класса «бизнес»

 

Наиболее эффективное использование объекта - снос существующих строений и возведение здания. 

В 2015 году был разработан проект строительства 2-х секционного 8-этажного многоквартирного дома со встроенным паркингом (апарт-отеля класса «бизнес»):

• продаваемая площадь - 6 366 м² 
• продаваемая площадь представлена апартаментами  со встроенными помещениями и паркингом в подземном стилобате на 46 машиномест
• в апарт-отелях класса «бизнес» отделка апартаментов не предусмотрена


 

ТЭП проекта

• апартаменты класса "бизнес"
  • общая площадь - 6 877 м²
  • полезная площадь - 5 916 м²
  • количество - 90 

•  ВПП
  • общая площадь - 1 053 м²
  • полезная площадь - 450 м²
  • количество - 5

• паркинг (в подземной части)
  • общая площадь - 1 494 м²
  • количество - 46

Итого:

1. общая площадь - 9 742 М²
2. полезная площадь - 6 366 м²
3. количество - 141

 

Технико-экономические показатели апарт-отеля класса В

• средняя площадь апартаментов - 66 м²
• ВПП - 90
• коэффициенты коммерциализации:
  • 1-й этаж - 84.2%
  • типовой этаж - 79.7%
  • жилой дом в целом - 80.7%.
  • соотношение машиномест к количеству квартир - 0.51
• количество секций - 2
• этажность - 8
• высота типового этажа (в свету) - 2.75 м
• общая жилая площадь (продаваемая)  - 5619.00 м²
• количество квартир - 90
• общая площадь жилой части - 7930.00 м²
• коэффициенты коммерциализации - 0.75
• средняя площадь квартиры - 65.7 м²
• количество секций - 2
• высота 1-го этажа в светы - 2.75 м
• общая арендопригодная площадь - 450 м²
• общая жилая площадь (продаваемая) - 437.00 м²
• количество квартир - 9
• площадь технических помещений - 0
• общая площадь 1-го этажа - 1053.00 м²
• коэффициенты коммерциализации - 0.42

 

• 2-5 этаж
  • количество секций - 2
  • высота 1-го этажа в свету - 2.75 м
  • общая арендопригоднвя площадь - 0
  • общая жилая площадь (продаваемая) - 941.00 м²
  • количество квартир - 15
  • площадь технических помещений - 0
  • общая площадь 2-5 этажа - 1192.00 м²
  • коэффициенты коммерциализации - 0.79 

 

• 6-7 этаж
  • количество секций - 2
  • высота 1-го этажа в свету - 2.75 м
  • общая арендопригоднвя площадь - 0.00
  • общая жилая площадь (продаваемая) - 941.00 м²
  • количество квартир - 8
  • площадь технических помещений - 0
  • общая площадь 6-7 этажа - 794.00 м²
  • коэффициенты коммерциализации - 0.79

 

• 8-й этаж
  • количество секций - 2
  • высота 1-го этажа в свету - 2.75 м
  • общая арендопригоднвя площадь - 0.00
  • общая жилая площадь (продаваемая) - 463.00 м²
  • количество квартир - 5
  • площадь технических помещений - 0
  • общая площадь 6-7 этажа - 521.00 м²
  • коэффициенты коммерциализации - 0.89

 

• Стоянка пристроенная (подвал)
  • высота этажа (пол пол) - 2.75 м
  • общая площадь стоянки - 635.00 м²
  • количество м/м - 0

 

• Стоянка встроенная (подвал)
  • высота этажа (пол пол) - 2.75 м
  • общая площадь стоянки - 859.00 м²
  • количество м/м - 46
  • общая площадь здания - 9742.00 м²
  • площадь застройки - 1979.00 м²
  • объём здания:
    • • выше отметки 0.000 - 30688.0 м³
      • ниже отметки 0.000 - 7421.25 м³
  • площадь фасадов здания - 5434.0 м²
  • площадь участка - 2424 м²

 

Формирование расходной части проекта

 

• проектом учитываются затраты на подготовку разрешительной документации и исследовательские работы в размере 18 млн. руб.
• предусмотрена выплата компенсации за места СКБ (12 мест в ДОУ и 26 мест в школах) на сумму 53.0 млн. руб. (выплата происходит через 6 месяцев после начала проекта)
• затраты на снос существующих зданий и сооружений в объеме 7 000 м³ составят 6.5 млн. руб.
• предусмотрено шпунтирование глубиной 16 м по периметру 250 м (при расчёте стоимости шпунтового ограждения учтены демонтаж и продажа шпунта в размере 40% от его первоначальной стоимости - суммарно затраты составляют 31.7 млн. руб.)
• расходы на ПИР рассчитываются как 6.43% от общей себестоимости строительства (расчётный норматив себестоимости для класса «бизнес»)
• затраты на рекламу составляют 4.0% от общего объмма выручки проекта (норматив для класса «бизнес»); на агентское вознаграждение - 1.1%
• затраты на страхование ответственности застройщика составляют 0.2% от общего объёма выручки проекта
• земельный налог для апартаментов - 1.4% от кадастровой стоимости земельного участка
• в связи с тем, что предполагается строительство апарт-отеля, в затраты включён расчёт НДС по ставке 18% - общие выплаты по налогу составят 76.5 млн. руб.

 

 

 

Условия продажи

 

Продажа одним лотом

Вид сделки - продажа юридического лица

   

 

 

 

Предоставление дополнительной информации по объекту, организация осмотра и переговоров - по официальной заявке о намерениях и источниках финансирования сделки