Главная → Коммерческая недвижимость → 4-я и 5-я Советская ул. (Центральный район),

Два смежных участка со зданиями под строительство многоквартирного дома (апарт-отеля) на 4-й и 5-й Советской ул.

фотографии

документы

карта расположения объекта

Два смежных земельных участка общей площадью 2424 м² (площадью 1221 м²и площадью 1203 м²)с раздельными зданиями действующего бизнес-центра под строительство многоквартирного дома (апарт-отеля класса "бизнес") на улицах 4-я и 5-я Советская.

Расположение

1. Участок площадью 1221 м²по адресу: Санкт-Петербург, 4-ая Советская ул., дом 40, литеры Б, Ж.

2. Участок площадью 1203 м² по адресу:Санкт-Петербург, 5-ая Советская ул., дом 45, лит. А.

0.8 км от станции метро «Площадь Восстания»

1 км от станции метро «Маяковская»

700 м от Московского вокзала

Правовая характеристика

I. Земельные участки

Категория земель: земли населённых пунктов

Разрешённое использование: для размещения промышленных объектов (по документам)

Вид права: собственность юридического лица

Кадастровая стоимость участка ллощадью 1203 м² - 665 5681.71 руб.

Кадастровая стоимость участка ллощадью 1221 м² - 689 1421.68 руб.

Соответствие документам территориального планирования и зонирования

Функциональная зона Генерального плана - 3ЖД.

Территориальная зона ПЗЗ - Т3ЖД3.

Т3ЖД3 - 3 - многофункциональная зона среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, объектов общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга (за исключением исторической застройки пригородов) с включением объектов инженерной инфраструктуры.

Градостроительные регламенты зоны Т3ЖД3 представлены на сайте КГА (смотреть здесь) и в правой колонке страницы - в разделе "документы".

Проекты планировки и межевания отсутствуют. Распоряжения КГА на разработку проектов планировки и проектов межевания нет.

Зелёные насаждения общего пользования - отсутствует.

Внутриквартальное озеленение - отсутствует.

Проведено межевание участков.

Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности

Участки включены в единую зону регулирования застройки и хозяйственной деятельности 1 - ОЗРЗ-1 (31) - Закон Санкт-Петербурга «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга» (№ 437-83 от 07.07.2016 г.).

Высотный регламент, установленный режимом зоны ОЗРЗ-1 (31), отсутствует.

Необходимость соблюдения требования режима использования земель, а также общие требования к градостроительным регламентам в границах охранных зон: суммарная площадь высотных акцентов не должна превышать 10% площади застройки соответствующего здания, строения, сооружения.

Обременения

для участка площадью 1221 м²

охранная зона подстанций и других электротехнических сооружений - 205 м²
объединенная охранная зона центральных районов Санкт-Петербурга - 1221 м²
охранная зона кабельных линий электропередачи - 185 м²
при установлении охранной зоны предусматриваются определенные ограничения использования территории, которые установлены Постановлением Правительства РФ "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства (№160 от 24.02. 2009 г. ) - 275 м²

для участка площадью 1203 м²

зоны с особыми условиями использования:

охранная зона газораспределительной сети
охранная зона водопроводных сетей
охранная зона сетей связи и сооружений связи

II. Здания на участках

На совмещённых земельных участках общей площадью 2424 м²расположены 2 отдельно стоящих здания нежилого назначения:

здание площадью 127.70 м² - литеры Б и Ж на участке по адресу: 4-я Советская улица, дом 40,
здание площадью 1339.90 м²- литера А на участке по адресу: 5-я Советская улица, дом 45, литера А

Здания на территориях участков - кирпичные. Это 3-х этажные корпуса бывшей бумажной фабрики, реконструированные под деловой центр. Здания не являются историческими и памятниками культуры. Возможность сноса.

Здания используются под действующий бизнес-центр класса С - под сдачу помещений в аренду со средним уровнем арендных ставок 800 руб./м².

Вид права: собственность юридического лица.

Характеристики зданий

нежилые здания на участке площадью 1221 м² (4-я Советская улица, дом 40, литера Б)

литера Б - 127.70 м²

этажность- 1
высота - 2.9 м
объём - 370 м³
фундаменты - бутовые ленточные
стены и их наружная отделка - кирпичные
перегородки - кирпичные
крыша - кровля рулонная по ж/б перекрытию
полы - бетонные, дощатые
оконные проёмы - деревянные обычного качества
дверные проёмы - металлические ворота
внутренняя отделка - масляная окраска
отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электроосвещение, телефон, вентиляция

литера Ж - 220.10 м²

этажность - 1
высота - 2.9 м
объём - 638 м³
фундаменты - бутовые ленточные
стены и их наружная отделка - кирпичные
перегородки - кирпичные
крыша - кровля рулонная по ж/б перекрытию
полы - бетонные, дощатые
оконные проёмы - деревянные обычного качества
дверные проёмы - металлические ворота
внутренняя отделка - масляная окраска
отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электроосвещение, телефон, вентиляция
процент износа - 47

характеристика здания на участке площадью 1203 м²(5-я Советская улица, дом 45, литера А)

нежилое
год постройки - 1905
площадь - 1339.90 м²
этажность - 3
кирпичное с панельным фасадом и железобетонными перекрытиями
выполнен ремонт - чистовая отделка
планировка - разнометражные офисные и складские помещения, конференц-зал, кафе, ресторан, центральная рецепция, оpen space (свободные пространства)
возможность проведения перепланировки
общий вход - с улицы 5-я Советская
есть офисы, оборудованные отдельным входом.
наземный открытый паркинг на 25 м/м
оснащённость инженерными ресурсами и телекоммуникацичми (интернет, wi-fi, мини-АТС, телефонная линия), а также автоматической системой пожарной защиты с детекторами дыма
инфраструктурные объекты - кафе, ресторан, банкомат, венчиковые автоматы
круглосуточная охрана и система видеонаблюдения всего комплекса и прилегающей территории.

Вид права: здания в собственности юридического лица.

Особенности

Объекты находятся в историческом центре города, рядом с проспектом Бакунина и Мытнинской улицей.

Район имеет хорошее транспортное сообщение:

в 2-х минутах езды - Невский и Суворовский проспекты
в пешеходной доступности - станция метро «Площадь Восстания».

Ближайшее окружение представлено жилыми и коммерческими зданиями (рестораны, кафе, банки, банкоматы, аптеки, мини-маркеты, деловые центры) высотностью до 40 м.

Поблизости - уютный сад имени Чернышевского.

Инженерно-техническая обеспеченность объекта

Водоснабжение и канализациия

41.48 м³/мес.
договор с ГУП "Водоканал"

Электроснабжение

100 кВт -
договор с ОАО "Петроэлектросбыт от 07.05.2007 г.

Газоснабжение

газ (отопление) - в соответствии с запрошенными объёмами
договор с Газпроммежрегионгаз на поставки газа от 03.09.2012 г.

Бизнес-план строительства апарт-отеля класса «бизнес»

Наиболее эффективное использование объекта - снос существующих строений и возведение здания.

В 2015 году был разработан проект строительства 2-х секционного 8-этажного многоквартирного дома со встроенным паркингом (апарт-отеля класса «бизнес»):

продаваемая площадь - 6 366 м²

продаваемая площадь представлена апартаментами со встроенными помещениями и паркингом в подземном стилобате на 46 машиномест

в апарт-отелях класса «бизнес» отделка апартаментов не предусмотрена.

ТЭП проекта

апартаменты класса "бизнес"

общая площадь - 6 877 м²
полезная площадь - 5 916 м²
количество - 90

ВПП

общая площадь - 1 053 м²
полезная площадь - 450 м²
количество - 5

паркинг (в подземной части)

общая площадь - 1 494 м²
количество - 46

Итого:

общая площадь - 9 742 М²
полезная площадь - 6 366 м²
количество - 141

Технико-экономические показатели азарт-отеля класса В

средняя площадь апартаментов - 66 м²

ВПП - 90

коэффициенты коммерциализации:

1-й этаж - 84.2%
типовой этаж - 79.7%
жилой дом в целом - 80.7%.
соотношение машиномест к количеству квартир - 0.51.

количество секций - 2

этажность - 8

высота типового этажа (в свету) - 2.75 м

общая жилая площадь (продаваемая) - 5619.00 м²

количество квартир - 90

общая площадь жилой части - 7930.00 м²

коэффициенты коммерциализации - 0.75

средняя площадь квартиры - 65.7 м²

1-й этаж

количество секций - 2

высота 1-го этажа в светы - 2.75 м

общая арендопригоднвя площадь - 450 м²

общая жилая площадь (продаваемая) - 437.00 м²

количество квартир - 9

площадь технических помещений - 0

общая площадь 1-го этажа - 1053.00 м²

коэффициенты коммерциализации - 0.42

2-5 этаж

количество секций - 2

высота 1-го этажа в светы - 2.75 м

общая арендопригоднвя площадь - 0

общая жилая площадь (продаваемая) - 941.00 м²

количество квартир - 15

площадь технических помещений - 0

общая площадь 2-5 этажа - 1192.00 м²

коэффициенты коммерциализации - 0.79

6-7 этаж

количество секций - 2

высота 1-го этажа в светы - 2.75 м

общая арендопригоднвя площадь - 0.00

общая жилая площадь (продаваемая) - 941.00 м²

количество квартир - 8

площадь технических помещений - 0

общая площадь 6-7 этажа - 794.00 м²

коэффициенты коммерциализации - 0.79

8-й этаж

количество секций - 2

высота 1-го этажа в светы - 2.75 м

общая арендопригоднвя площадь - 0.00

общая жилая площадь (продаваемая) - 463..00 м²

количество квартир - 5

площадь технических помещений - 0

общая площадь 6-7 этажа - 521.00 м²

коэффициенты коммерциализации - 0.89

Стоянка пристроенная (подвал)

высота этажа (пол пол) = 2.75 м
общая площадь стоянки - 635.00 м²
количество м/м - 0

Стоянка встроенная (подвал)

высота этажа (пол пол) = 2.75 м
общая площадь стоянки - 859.00 м²
количество м/м - 46

общая площадь здания - 9742.00 м²

площадь застройки - 1979.00 м²

объём здания:

выше отметки 0.000 - 30688.0 м³
ниже отметки 0.000 - 7421.25 м³

площадь фасадов здания - 5434.0 м²

площадь участка - 2424 м²

Формирование расходной части проекта

проектом учитываются затраты на подготовку разрешительной документации и исследовательские работы в размере 18 млн. руб.,

предусмотрена выплата компенсации за места СКБ (12 мест в ДОУ и 26 мест в школах) на сумму 53.0 млн. руб. (выплата происходит через 6 месяцев после начала проекта),

затраты на снос существующих зданий и сооружений в объеме 7 000 м³ составят 6.5 млн. руб.,

предусмотрено шпунтирование глубиной 16 м по периметру 250 м (при расчёте стоимости шпунтового ограждения учтены демонтаж и продажа шпунта в размере 40% от его первоначальной стоимости - суммарно затраты составляют 31.7 млн. руб.),

расходы на ПИР рассчитываются как 6.43% от общей себестоимости строительства (расчётный норматив себестоимости для класса «бизнес»),

затраты на рекламу составляют 4.0% от общего объмма выручки проекта (норматив для класса «бизнес»); на агентское вознаграждение - 1.1%,

затраты на страхование ответственности застройщика составляют 0.2% от общего объёма выручки проекта,

земельный налог для апартаментов - 1.4% от кадастровой стоимости земельного участка,

в связи с тем, что предполагается строительство апарт-отеля, в затраты включён расчёт НДС по ставке 18% - общие выплаты по налогу составят 76.5 млн. руб.

Предоставление дополнительной информации по объекту, организация осмотра и переговоров - по официальной заявке о намерениях и источниках финансирования сделки.

Стоимость

Стоимость объекта - 160 млн.руб.

Продажа одним лотом.

Вид сделки - продажа юридического лица.

Стоимость 160 млн. руб пересчитать в: долл евро	Внимание! Здесь указана ориентировочная цена и параметры объекта. Пожалуйста, уточняйте информацию по телефону, e-mail или через форму обратной связи.

Заявка на осмотр объекта →

Задать вопрос об объекте →

Добавить свой объект →

Рядом c данным объектом

750 м		Московский вокзал
2.73 км		платформа Навалочная
5.46 км		Участки со зданиями и сооружениями различного назначения на Матисовом острове
10.15 км		Участки под многоэтажные дома вблизи КАД и ст. м. «Дыбенко»» в пос. Новосергиевка
13.67 км		Участок для складского комплекса в промзоне «Соржа-Старая»

Статистика просмотров

в течение месяца: 39
среднее в день (в течение месяца): 3

	+7 921 305 22 98
звонки принимаются в рабочие дни с 10:00 до 18:00 Мск Оставьте телефон, мы Вам перезвоним
	galina@zemvopros.ru